Garantía Constitucional del Derecho de Propiedad Inmobiliaria, a la luz de la Ley 108-05 (página 3)

Anterior a esta disposición constitucional, no existía en nuestro país ningún texto que le diera esa calidad al derecho de propiedad mucho menos alguna oficina pública con facultad para recibir todo lo relativo a la transmisión del derecho de propiedad.

Nuestra actual Carta Magna lo consagra en el inciso 13, del artículo 8 según su texto, la propiedad privada cual que sea su naturaleza, no puede ser tomada por el Estado ni por otras personas autorizadas por el Estado, sino por causa debidamente justificada de utilidad pública o interés social y previa justa indemnización.

Según esto, la posibilidad de tomar la propiedad privada en tales casos no corresponde al antiguo concepto de la expropiación, sino más bien a la figura jurídica de la enajenación o venta forzosa. La introducción del interés social como justificante de esta enajenación forzosa en nuestro ordenamiento constitucional data de la reforma del año 1942.

Significa que el Estado puede ordenar la expropiación remunerada no sólo para obras destinadas a ingresar y permanecer en el patrimonio del Estado, sino también para resolver problemas en provecho de ciertos grupos o núcleos de la comunidad necesitados de un asiento territorial para fines de habitación o de trabajo.

El texto constitucional permite que en los casos de calamidad pública, la indemnización pueda ser no previa. En los casos ordinarios, la indemnización debe preceder a la enajenación y debe ser justa, lo que se ha interpretado siempre en el sentido de que corresponda cuando menos al valor al momento de la expropiación y que sea fijada por tribunales en forma contradictoria.

El mismo texto prohíbe la confiscación general de bienes, adviértase bien que la confiscación prohibida por la Constitución es la de carácter general; pero no la de ciertos bienes, lo que sí puede disponerse en los casos de crímenes y delitos comunes para cuanto haya servido para la comisión de esas infracciones. Es la confiscación especial que figura en varios casos previstos por el Código Penal y otras leyes represivas.

Desmembraciones del Derecho de Propiedad

Se distinguen dos categorías de derechos reales: los derechos reales llamados principales y los derechos reales denominados accesorios. En la segunda categoría se sitúan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el accesorio del derecho de crédito, en el sentido de que constituyen una garantía de ese derecho de crédito, refuerzan la situación del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad.

Los derechos reales accesorios están constituidos por las garantías del derecho de propiedad, como son la prenda, la anticresis y el derecho de hipoteca. Y los derechos reales principales son el derecho de propiedad y sus desmembraciones, como son: el usufructo, uso, habitación, servidumbres reales o servicios prediales, concesiones y la enfiteusis.

2.3.1. Derechos Reales Principales

Son los derechos que mejor representan el concepto de apropiación de la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. El derecho real principal que le confiere a su titular los poderes más completos es el derecho de propiedad. Los demás derechos reales principales no otorgan sino un poder restringido: no confieren sino ciertas atribuciones del derecho de propiedad; por eso se les llama "desmembraciones del derecho de propiedad".

En casos tales, se ejercen sobre una misma cosa dos derechos concurrentes: el derecho de propiedad y otro derecho real, de tal suerte que el derecho de propiedad está limitado; de ahí el nombre de "servidumbre" dado al derecho real que esclaviza a la cosa sobre la cual recae.

2.3.1.2 El Derecho de Propiedad

Los jurisconsultos romanos no definen el derecho de propiedad, que escapa a toda definición por su sencillez y extensión, pues es el derecho más completo que se pueda tener sobre una cosa corporal. Se limitan a estudiar los diversos beneficios que se obtienen de la propiedad. Tales beneficios se resumen en el usus, el frutus y el abusus.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas por las leyes, por lo cual, la propiedad es el derecho real por excelencia que implica un poder directo e inmediato sobre las cosas, siendo además, una facultad moral de dar, disfrutar y disponer de una cosa en provecho propio, con exclusión de los demás.

Es el derecho real más perfecto, el que confiere todos los poderes sobre la cosas de la manera más absoluta; el propietario es dueño soberano de su bien. Así para los redactores del Código Civil, (2000 Artículo 544), el derecho de propiedad "es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y los reglamentos".

Por otra parte, y por la misma razón del carácter absoluto de su derecho sobre la cosa, el propietario puede restringirlo concediendo a otras personas algunas de las ventajas de que goza.

Aquellos a quienes concede estas facultades separada de la propiedad, poseen derechos reales sobre la cosa de otro, la que entra en un estado de sumisión a tal respecto, y estos derechos reales se llaman servidumbres.

2.3.1.2.1 Características generales del derecho de propiedad inmobiliaria

Considerando todos los elementos señalados, y conforme la doctrina vigente, los rasgos que caracterizan la propiedad la presentan como:

1) Absoluta y oponible frente a todos: otorgándole al propietario los siguientes atributos:

• Jus utendi, o derecho de servirse de la cosa.

• Jus fruendi o derecho de percibir sus rentas y sus frutos, si es fructífera la cosa sobre la que versa el dominio.

• Jus abutendi o derecho de disponer de la cosa, conservarla, donarla, destruirla o incluso abandonarla, llegado el caso.

• Jus vindicando o facultad de reclamar la propiedad de la cosa, junto con tenencia de la misma, siempre que hubiera sido arrebatada de un modo injusto a su legítimo propietario.

2) Perpetua e imprescriptible: En contraste con los derechos reales transitorio como el uso, la habitación o el usufructo. Esta concepción resalta que la propiedad del bien depende de la existencia del mismo: la propiedad dura tanto como dura la cosa. Este carácter de imprescriptible hace que no pueda oponérsele la prescripción cuando ella ha cumplido con los requisitos legales que le corresponden.

El legislador de la ley 108-05, convierte en principio la imprescriptibilidad del derecho de propiedad, al señalar "Todo derecho registrado de conformidad con esta ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado." Ley 108-05 at al, 2005.

3) Unitaria y unívoca: lo que no impide contemplarla como contrapuesta a la posibilidad de adjudicarle usos y contenidos plurales y distintos.

4) Lleva implícita la facultad de exclusión y la autonomía frente al Estado.

5) El derecho de propiedad privada de los bienes materiales, es un derecho fundamental de primera generación.

6) Es un derecho eminentemente económico y de dominio privado.

7) Es un derecho subjetivo, porque implica un ámbito de poder concedido a la misma persona.

8) Implica un poder inmediato sobre la cosa, protegido frente a todos.

9) La propiedad privada lleva naturalmente intrínseca, una función social.

2.3.1.3 El Usufructo

El usufructo es el derecho de usar de la cosa de otro, y de percibir los frutos, sin alterar su sustancia. Es la más importante de las servidumbres personales, puesto que comprende el jus abutendi y el jus fruendi. El propietario de la cosa gravada sólo conserva el jus abutendi, limitado por la necesidad de espectar el derecho del usufructuario, y por la ventaja de conservar ciertos productos.

Es un derecho real que confiere a una persona llamada usufructuaria el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece a otra persona llamada nudo propietario. Como el usufructuario no es propietario de la cosa, sino que mantiene una relación que se puede llamar de copropiedad con el propietario propiamente dicho, está obligado a conservar la cosa. No puede destruirla ni enajenarla.

El legislador francés lo define como "el derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como éste mismo; pero conservando la sustancia de aquellas." Código Civil, artículo 578. Si el usufructuario puede gozar del bien como el propietario mismo, entonces se beneficia, para su goce, de todos los frutos que pueda producir la cosa, de los accesorios que pueda tener, o agregársele a la propiedad, ya sea de forma natural accidental o civil.

El usufructo puede establecerse sobre todas las cosas corporales mobiliarias o inmobiliarias que figuran en el patrimonio de los particulares, salvo las que se consumen por el uso, pues el jus utendi se confunde entonces con el jus abutendi. A diferencia de las servidumbres prediales, el usufructo está considerado como divisible. De ahí resulta que este derecho puede ser constituido en parte, y que es susceptible de extinción parcial.

2.3.1.4 El Uso y la Habitación

Son derechos reales que el legislador los pautó juntos por su estrecha vinculación y elementos comunes. El derecho de uso consiste en la prorrogativa que tiene el titular de servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.

Según nuestros antiguos interpretes, el uso sería un usufructo limitado y reducido a las necesidades de la persona que a él tiene derecho. El uso no es otra cosa que el jus utendi todo entero, es decir, el derecho de obtener de una cosa todo el uso de que pueda ser susceptible, pero sin percibir fruto alguno. El usuario puede usar, pues, de la cosa, pero no arrendar o ceder el ejercicio de su derecho, porque este precio de alquiler sería un fruto civil, y él no tiene el jus fruendi.

El uso está considerado como indivisible. Se establece y se extingue como el usufructo. El usuario está, en general, sometido a las mismas obligaciones que el usufructuario por el derecho pretoriano. El derecho de habitación consiste en la prerrogativa que tiene el titular de favorecerse él y su familia con el uso de un local o parte del que se destine a la vivienda familiar. Tanto se beneficia del derecho de uso como del de habitación, está obligado a conservar la cosa como lo haría un buen padre de familia. No puede abusar de su derecho, bajo ninguna circunstancia.

2.3.1.5 La Servidumbre

El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar al propietario solo todas las ventajas que ella proporciona. Pero mientras que el jus abutendi no puede pertenecer más que al propietario, otros derechos, tales como el jus utendi, le jus fruendi, están algunas veces, en todo o en parte, separados de la propiedad, que de este modo está disminuida y aminorada: entonces se dice que está gravada con una servidumbre.

La servidumbre es, por consiguiente, una restricción a la propiedad de una parte, y de otra parte un derecho sobre la cosa de otro, un jus in rem aliena. Se distinguen dos especies: 1) la servidumbres personales, serviture personarum, que están establecidas sobre una cosa mobiliaria o inmobiliaria en beneficio de una persona determinada, sin pasar a sus herederos, 2) la servidumbre reales o prediales, servirunren rerum o prediorum, que sólo pueden existir en provecho de un fundo sobre otro fundo: es un derecho vinculado a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este fundo.

Las servidumbres reales o prediales es un derecho real inmobiliario que produce una carga que afecta a un inmueble, denominado predio sirviente, en beneficio de otro, llamado predio dominado. Según el artículo 637 del Código Civil "La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente otro propietario".

El derecho de servidumbre puede surgir de tres formas: por situación propia de los predios o terrenos a los cuales se le aplica, por obligaciones impuestas por la Ley o por contratos suscritos entre los propietarios. La servidumbre establecida por la Ley tiene un carácter de orden público, porque persiguen beneficiar a la comunidad. Todos los propietarios tienen derecho de establecer servidumbres según sus conveniencias y voluntades. La Ley no les pone límites, más que los que corresponden al orden público y las buenas costumbres.

Según se desprende de la definición del Artículo 637 del Código Civil, las características de la servidumbre son las siguientes:

• Es una carga, lo cual permite una molestia para el predio sirviente y por consiguiente una disminución de los derechos del propietario.

• Generalmente es una imposición legal.

• Siempre recae sobre un bien inmueble.

• Se establece en provecho de un fundo o terreno, nunca en provecho de una persona en particular.

• No influye en ella el cambio de propietario que se pueda operar en la parcela, por cuanto el beneficio es sobre el inmueble.

• Es perpetua, ya que dura tanto como dure el bien sobre el cual recae.

La jurisprudencia, según sentencia de fecha 16 de diciembre de 1998, B.J. No.1057, Vol. II, pp. 489-495, ha establecido como requisitos para el establecimiento de las servidumbres de paso, las siguientes condiciones:

• Que el terreno enclavado carezca de salida a la vía pública, o que la salida sea insuficiente.

• Que el terreno enclavado sea propiedad de la persona que solicita la servidumbre de paso, o tenga derecho real sobre el mismo.

El Artículo 187 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, con relación a las servidumbres establece que, "cuando sobre una determinada parcela registrada se pretenda constituir una servidumbre, previamente se debe ejecutar la mensura de la misma, en los aspectos de ubicación, dimensión y posición de la parte que quedará afectada de la servidumbre". Las servidumbres reales pueden extinguirse de las siguientes formas:

• Cuando el inmueble ha experimentado cambios sustanciales que hacen imposible el disfrute de la misma por un período de veinte años.

• Cuando se lleva a cabo un proceso de modificación parcelaria entre los predios sirvientes y domininantes que hagan desaparecer dicha servidumbre, como sería el procedimiento de refundición y subdivisión.

• Por el uso de la servidumbre durante un período de 20 años, beneficiándose la misma de más larga prescripción que establece el derecho común.

2.3.1.6 La Enfiteusis

Es el derecho real inmobiliario que consiste en el arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los dieciocho y los noventa y nueve años. Confiere a su titular un derecho real con todas sus características de derecho de persecución y de preferencia con sus efectos de usar y gozar como un usufructuario.

Es en principio un derecho personal (una obligación) pero se estipula para tanto tiempo que se crea un derecho real. La enfiteusis es una modalidad del arrendamiento que otorga al beneficiario un derecho real de uso y goce de la cosa ajena dada en arrendamiento por un período no menos de 18 años ni mayor de 99 años. Estos contratos de enfiteusis son a veces asimilados con los contratos de arrendamiento con el municipio. Porque los arrendamientos con el municipio son por tiempo indefinido.

La diferencia está en que cuando es el Ayuntamiento que da en arrendamiento un terreno a una persona, exige que para que esa persona mantenga su derecho de enfiteusis cumpla con ciertas obligaciones, por ejemplo, si es en el campo, que siembre ese terreno; si es en la ciudad se le exige que construyan y mantengan la propiedad, además el contrato debe cumplir con las condiciones de publicidad que establece la Ley de Registro Inmobiliario, a los fines de hacerlo oponible a todo el mundo.

Características de la enfiteusis

• Es un derecho real inmobiliario que otorga el derecho del goce de la cosa a su titular.

• Es un acto de origen convencional.

• En cuanto a su duración no es vitalicio, sino temporal, ya que sus efectos perduran intactos más allá de la muerte del titular; los herederos continúan con el goce el derecho.

• No puede suscribirse por menos de 18 años y su duración no puede exceder de 99 años.

• Siempre recae sobre un bien inmueble.

Modo de extinción de los derechos reales de enfiteusis

• La llegada del término.

• La pérdida del inmueble.

• La rescisión voluntaria del contrato.

• La falta de pago por dos años.

• Por inejecución de las demás condiciones del contrato.

2.3.1.7 La Superficie

Es el derecho de propiedad proyectado hacia arriba, esto es, en el suelo y el espacio aéreo comprendido por el área del suelo que es objeto del derecho. Obviamente, si el derecho de propiedad del suelo comprende todo lo que está adherido a él, o forma parte accesorio del mismo, entonces el subsuelo y la superficie le corresponden al propietario del suelo. Sólo en la proporción del área que está limitado el derecho de propiedad.

Según el derecho civil, el locatario del suelo de otro no es propietario del edificio que él ha construido, porque el propietario del terreno es quien tiene la propiedad de la superficie, es decir, de las edificaciones construidas sobre su terreno. Por tanto, si el cesionario era perturbado en su goce por el propietario, podía tan sólo reclamarle daños e intereses por la acción conducti, y si era perturbado por terceros, obtener del propietario la cesión de sus acciones.

La creación de este derecho real está subordinado a dos condiciones: un contrato de arrendamiento, perpetuo o a largo plazo, y, el libre ejercicio del derecho del superficiario. Este debía extinguirse por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo.

2.3.2 Derechos reales accesorios

Son derechos reales accesorios todos aquellos que constituyen los accesorios de una obligación con la finalidad de garantizar y asegurar el cumplimiento de la misma, sin conferir a sus titulares las prorrogativas de goce o uso de la cosa. Son aquellos que se otorgan sobre una cosa, con la finalidad de garantizar el pago de un crédito, y que confieren a su titular el derecho de preferencia y de persecución.

Se llama derecho real accesorio al "otorgado a un acreedor sobre una cosa (hipoteca o prenda), con el objeto de garantizar el pago de un crédito, y que confiere el derecho de preferencia y, en principio, el persecutorio". (Henry Capitán (1930) Vocabulario Jurídico, página 214).

2.3.2.1 La Prenda

Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para garantizar el crédito que los vincula. Ese contrato no es perfecto por el solo consentimiento de las partes. Es necesario que se suscriba de manera inequívoca, y que el deudor entregue el bien afectado. La prenda confiere al acreedor el derecho de hacerse pagar sobre la cosa que constituye su objeto, con privilegio y preferencia a los demás acreedores.

Solamente los bienes corporales e incorporales pueden ser afectados por la prenda. Todos los contratos de prenda universal tienen una naturaleza inmobiliaria. Para suscribirlo se requiere del cumplimiento de ciertas formalidades legales prescrita por el artículo 2074 del Código Civil que señala que: "…cuando exista una escritura pública o privada, debidamente registrada, que contenga la declaración de la suma debida, así como también la naturaleza y especie de las cosas dadas en prenda, o en estado anexo que indique sus cualidades, peso y medida".

2.3.2.2 La anticresis

La anticresis es el contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de ser puesto en posesión de un inmueble de su deudor hasta el completo pago de su crédito, y de percibir sus frutos y rentas con cargo de imputarlo anualmente sobre los intereses, si se los debe, y después sobre el capital.

Es del derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.

Es necesario que la anticresis se acuerde por escrito, y no se considera formalizada sino cuando el deudor entrega al acreedor el bien afectado. De ninguna manera el acreedor podrá atribuirse el derecho de propiedad sobre el bien dado en anticresis a la llegada del término del contrato, aunque el deudor no haya cumplido con su obligación de pago. Es necesario que agote el procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.3.2.3 La Hipoteca

La hipoteca es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Permite al acreedor, si no se le paga el crédito, requerir la venta del bien al vencimiento de la deuda, sin que importe en poder de quien se encuentre (derecho de persecución) y cobrarse con el precio de la venta antes que los demás acreedores (derecho preferente). La hipoteca: "es la afectación real e indivisible de uno o más inmuebles del deudor para garantizar un crédito sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su inmueble". (Salvador Jorge Blanco, 1985 citado por Ciprian, (2003, P. 324).

En principio, la hipoteca recae sobre inmuebles, pero la ley permite, sin embargo, hipotecar ciertos bienes muebles que tienen un asiento fijo, como los buques y aeronaves.

La hipoteca fue en el pasado un estigma en las relaciones familiares y sociales. Se ocultaba, no obstante su carácter público, por su existencia en los registros de la propiedad inmobiliaria. En la época moderna es todo lo contrario. Se ha convertido en un instrumento del crédito comercial, agrícola e industrial y de fomento de la vivienda familiar.

Para el deudor tiene la ventaja de que conserva la posesión del inmueble y para el acreedor tiene el derecho de perseguir por el embargo inmobiliario el cobro de su acreencia con los atributos del derecho de persecución y de preferencia frente a terceros.

La hipoteca como todas las enajenaciones de los bienes inmobiliarios, está sometida a un régimen de publicidad. Los inmuebles son los únicos bienes que pueden ser hipotecados. Ella es en principio, especial, porque grava el inmueble designado. Sin embargo, excepcionalmente, es general cuando grava los inmuebles presentes y futuros, tal como acontece con las hipotecas legales y judiciales.

El Código Civil dominicano, contempla además de la hipoteca convencional en su artículo 2,146 y siguientes, la hipoteca legal, la judicial y la inscripción de los privilegios sobre los inmuebles.

Principios Constitucionales y Derecho de Propiedad

Se entiende por principio al concepto o idea esencial que sirve de base a un orden. Este orden puede ser social, jurídico, económico, de conocimiento, o de razonamiento.

Los principios constitucionales pueden ser definidos como aquellos principios generales del Derecho, que derivan de los , en cuanto que especificación de los mismos, que vienen reconocidos en el ámbito de las normas constitucionales.

Los principios constitucionales son los conceptos socios-jurídicos-políticos que dan fundamento a los cánones que establece la Constitución. Sin ellos, la Carta Magna carecería de sustancia. Todas las naciones civilizadas del mundo tienen normas que se ajustan a su forma de gobierno, a su estructura social, a sus bases económicas y a su régimen jurídico.

2.5.1 Principio de la Supremacía de la Constitución

Este es el más importante, esencial y trascendente de todos los principios constitucionales. Tanto es así que sin él los demás principios quedarían anulados, o por lo menos no tendrían una verdadera aplicación. La supremacía de la Constitución garantiza el respecto a los cánones constitucionales. Si no se cumple este principio la Carta Magna pasa a ser un simple pedazo de papel.

Cuando se respeta verdaderamente el principio de la Supremacía de la Constitución podemos afirmar que existe un orden de garantía constitucional. La Constitución, como Pacto Fundamental de la sociedad, recoge las aspiraciones sociales en un programa político. Y su contenido representa, en teoría, lo que desea la colectividad. Sólo se lleva a la práctica con el cumplimiento del principio de la Supremacía de la Constitución.

Siendo la Constitución, como es, el pacto jurídico, social y político más trascendente que pueden suscribir los miembros de una nación, es evidente que todas las disposiciones legales que se dicten deberán estar sometidas a los cánones constitucionales. De ahí surge el principio de la Supremacía de la Constitución el cual está consagrado en las disposiciones de su artículo 46. En el que establece "que toda norma jurídica que sea contraria a la Carta Sustantiva, es nula de pleno derecho".

Esto es, que la Carta Magna es la Ley de leyes, la madre de todas las disposiciones legales y que ninguna, sin excepción, puede reñir con ella, en ninguno de sus aspectos. De modo que toda disposición legal, sin importar la autoridad de la cual emane, tiene que sujetarse a la Constitución para que sea válida.

Esto significa ante todo que el primer eslabón de la cadena normativa que integra el razonamiento jurídico sobre le cual se fundamenta, se exige o se sugiere una decisión del poder público; es la primera pieza con la que arranca un razonamiento jurídico práctico, con el cual se busca legitimar un acto de autoridad, un reclamo ante autoridad o un comportamiento ínter subjetivo; es el primer material normativo, que de entrada, brinda contenidos obligacionales sustantivos a todos los órganos públicos y a todos los particulares.

La Constitución, en consecuencia no es solo norma superior que determina como se crean las normas inferiores, sino que es la fuente por excelencia de contenidos sustantivos que priman lógica o axiológicamente sobre las demás normas.

Esto plantea que en caso de litigio todo apoderado jurídico está compelido en primer lugar a determinar si la Constitución como norma sustantiva, resuelve por sí misma el caso de que se trate, y en segundo lugar debe determinar si las normas propuestas son o no contrarias a la Constitución, para descartar aquella que le sea contrarias.

En tanto que es ley suprema, la Constitución es jerárquicamente superior a toda regla de derecho no importa cual sea su naturaleza, privada, interna o internacional. Es en este sentido que la Constitución define una jerarquía de normas, fundada en un orden jurídico que concierne, por prioridad y principalmente las normas internas como las leyes, los decretos y las resoluciones.

Tratándose de normas externas, es de reconocimiento más que de jerarquía, de lo que debe hablarse, en este caso la supremacía de la Constitución radica en que sólo ella determina la incorporación de la norma externa en el ordenamiento jurídico interno, asignándole un determinado rango de jerarquía.

La vulneración de la supremacía constitucional puede, provenir: de un cuerpo o persona revestida de autoridad pública o de cualquiera de los integrantes de la sociedad política, o bien del atropello de la forma organizativa de la ley fundamental, o al infringir la esencia del ideal de derecho que la Constitución pretende traducir y afirmar, y las garantías de libertad e igualdad y demás derechos que asegura a los asociados.

Para que la supremacía de la Constitución no sea un principio puramente doctrinario, y alcance vigencia efectiva, el sistema jurídico debe proporcionarle los medios de imponer su respeto, es decir, de lograr que toda actividad que se desarrolle en el Estado, ya se realice por los órganos de éste o por los miembros de la sociedad política, se produzca dentro de las bases sentadas en la ley fundamental.

La Suprema Corte de Justicia ha sido firme y coherente al momento de reconocer la supremacía de la Constitución sobre las normas adjetivas y de declarar sin valor jurídico alguno las normas contrarias a la Carta Magna, esto en virtud de la aplicación del inciso 1 del artículo 67 de la Constitución de la República, que dispone que nuestro más alto tribunal ejerce el control de la constitucionalidad de las normas infraconstitucionales.

2.5.2 Principio de igualdad de todos ante la Ley

La regla social obligatoria no se crea para ser aplicadas a unos y a otros no. La ley tampoco debe surtir efectos bajo graduaciones, esto es, afectando a unos más que a otros. La ley rige igual para todos.

De acuerdo con artículo 8, de la Constitución de la República Dominicana, es deber del Estado ofrecer a sus habitantes la garantía de igualdad, de manera que se garantice el disfrute de sus derechos y brinde iguales medios de defensa. La igualdad puede plantearse desde tres perspectivas: igualdad política, igualdad jurídica e igualdad social. En cuanto a los derechos políticos, la Constitución plantea que todos los ciudadanos dominicanos pueden ejercer su derecho al sufragio, así como ejercer cualquier cargo público.

Jurídicamente, todos los ciudadanos dominicanos son iguales ante la ley, teniendo la misma posibilidad de acudir ante las autoridades pertinentes para hacer valer los derechos y garantías reconocidos por la Constitución. De igual forma deben tener las mismas posibilidades de defensa, que garanticen al individuo un resultado justo en base a un trato igualitario.

Según la Constitución dominicana, la igualdad no se limita a un marco jurídico o político sino que se extiende al ámbito social, dentro del cual establece que los ciudadanos dominicanos no podrán ser víctimas de discriminación. El artículo 100 de la Constitución condena todo privilegio y toda situación que tienda a quebrantar la igualdad de todos los dominicanos, entre los cuales no deben contar otras diferencias que las que resulten de los talentos o de las virtudes y en consecuencia, ninguna entidad de la República podrá conceder títulos de nobleza ni distinciones hereditarias.

2.5.3 La propiedad en la Constitución

Dentro del modelo constitucional dominicano, los derechos y deberes fundamentales están consagrados expresamente en la Carta Magna. Se entiende, que lo que hace que el derecho sea fundamental es que esté en la Constitución, idea que es tomada del movimiento constitucional norteamericano. Ahora bien, la Constitución no sólo establece estos derechos, sino que impone al Estado la obligación de velar por su cumplimiento.

Así lo establece el artículo 8 de nuestra Carta Magna: "se reconoce como finalidad principal del Estado la protección efectiva de los derechos de la persona humana y el mantenimiento de los medios que le permitan perfeccionarse progresivamente dentro de un orden de libertad individual y de justicia social, compatible con el orden público, el bienestar general y los derechos de todo…". Jorge Prats, se refiere a este tópico al comentar que:

El Estado está obligado a garantizar los derechos de todas las personas dentro del territorio de la República Dominicana. Cuando no los protege, entonces las personas tienen derecho a reclamar su salvaguarda, mediante las llamadas "garantías". A nivel individual, la garantía básica de los derechos fundamentales reside en la facultad para toda persona víctima de la violación de sus derechos de poder obtener justicia. (2004, P. 385).

La Corte Interamericana de Derechos Humanos (en adelante "La Corte Interamericana") ha establecido que las garantías sirven para proteger, asegurar o hacer valer la titularidad o el ejercicio de un derecho. Como los Estados Partes tienen la obligación de reconocer y respetar los derechos y libertades de la persona, también tienen la de proteger y asegurar su ejercicio a través de las respectivas garantías vale decir, de los medios idóneos para que los derechos y libertades sean efectivos en toda circunstancia.

El derecho de propiedad inmobiliaria representa una garantía constitucional amparada en el texto de nuestra Ley Sustantiva. El derecho de propiedad, por tanto, deviene en un puntal esencial para la estabilidad y desarrollo de la sociedad dominicana, porque todo su sistema jurídico, económico, social y político se fundamenta de manera especial en ese derecho.

El derecho de propiedad como derecho fundamental tiene su base en el artículo 8 numeral 13 de la Constitución dominicana, y como derecho objetivo, el mismo ha sido positivizado en el artículo 544 del Código Civil ante descrito. Este derecho es de naturaleza constitucional y está contenido además, en los tratados internacionales que reconocen derechos fundamentales como son: La Declaración Universal de los Derechos Humanos, en su artículo 17, artículo 21 de la Convención Interamericana de los Derechos Humanos.

El objeto del derecho de propiedad son las cosas materiales susceptibles de posesión, entre lo que encontramos, el derecho de propiedad sobre inmuebles registrados.

2.5.4 Limitación al Derecho de Propiedad Privada

Las teorías modernas del derecho de propiedad han venido a establecer una serie de límites al mismo como derecho absoluto, y en nuestro ordenamiento jurídico interno de manera especial encontramos esas limitaciones en el artículo 544 parte infine del Código Civil, el cual nos señala el derecho absoluto que tenemos sobre la propiedad siempre "que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes y reglamentos".

De esta menara vemos que los límites impuestos por la ley en relación al modo de ejercer el derecho de propiedad se derivan de los siguientes criterios:

• 1. Limitaciones en cuanto a la función social del derecho de propiedad (teorías del abuso de los derechos): por virtud de esta limitación se busca que el propietario ejerza sus derechos de un modo serio, justo y legítimo, con tal de que sus actuaciones no perjudiquen al prójimo.

• 2. Limitaciones establecidas en interés de la colectividad, o en interés general, dentro de la cual se encuentra incluido el derecho de expropiación que tiene el Estado Dominicano.

• 3. Los límites que imponen las relaciones de vecindad, como son las servidumbres legales del artículo 640 del Código Civil, en cuanto a las aguas del predio superior, las del artículo 649 y siguientes del mismo Código que derivan del derecho urbanísticos.

• 4. Limitaciones introducidas en el contenido normal del derecho sobre determinada actuaciones legales o convencionales, como son, prohibiciones de dispocisión y de constitución de derecho o garantía reales.

2.5.5 Expropiación del Derecho de Propiedad

La Constitución Dominicana incluye en su artículo 8, numeral 13, el derecho de propiedad como un derecho fundamental, pero a la vez establece las limitaciones al carácter absoluto del mismo cuando dice que: "nadie puede ser privado de ella sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor determinado por sentencia del tribunal competente".

Igualmente, el artículo 545 del Código Civil establece que: "nadie pueda ser obligado a ceder su propiedad, si no es por causa de utilidad pública, previa justa indemnización".

La propiedad, como todos los derechos, tiene límite genéricos o institucionales, los que prohíben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe, así como limitaciones derivadas de la ley, que pueden recaer sobre las facultades e uso o de goce del propietario o sobre las de disposición, siendo también fuentes mayores o menores de limitaciones, los vínculos de vecindad, el llamado derecho de uso inocuo y la omisión de la diligencia necesaria para impedir daños a terceros en la construcción, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, omisión que puede general responsabilidades.

La propiedad privada se limita por el derecho prevalerte de los demás, siendo de estricta necesidad, la facultad de usarla de un modo ordenado, pacífico, rentable y libre. Salvo las excepciones que establecen la Constitución y las Leyes.

La ley de Registro Inmobiliario no contiene entre sus disposiciones ningún procedimiento relativo a la expropiación del derecho de propiedad, por lo que sigue prevaleciendo la Ley 344, de fecha 31 de julio del 1943, que instituye un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado.

Lo que si establece la Ley 108-05 en su artículo 97, párrafo III, es que cuando un inmueble sea objeto de expropiación, el Registrador de Títulos no procederá a registrar la transmisión de ningún derecho sobre el inmueble hasta que se haya mostrado que el titular del derecho registrado ha percibido la totalidad del importe correspondiente.

Es decir, que esta Ley contiene una garantía expresa sobre los derechos económicos que tiene el titular, es un mandato al Registrador de Títulos, no una facultad, por lo que esa disposición viene a positivisar el "justo valor" que establece la Constitución Dominicana.

Por su parte, el artículo 186 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece que cuando una parte de la parcela registrada es declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación, se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante el procedimiento de subdivisión, y la parte resultante se registrará a nombre del propietario originario, a menos que el Estado demuestre que ha pagado la totalidad del valor sobre el referido inmueble.

2.5.6 Competencia para conocer de la expropiación del derecho de propiedad inmobiliario.

La competencia es el ejercicio de la función jurisdiccional del Estado, que la Ley delega en un tribunal específico para que conozca de determinados asuntos que tienen un carácter legal y una trascendencia jurídica.

Ese poder les viene, por una parte, de la Constitución y de las leyes, y, por otra parte, de la voluntad manifiesta, autorizada por la Ley, de los interesados en la solución de conflictos que tiene trascendencia jurídica. Porque si bien existe la competencia que le impone a las partes, por ser de orden público; también existe, con carácter privado, la competencia que las partes pueden atribuir a determinado tribunal.

Por ser una Jurisdicción de excepción la jurisdicción inmobiliaria tiene una competencia a las cuestiones que de manera expresa la Ley le atribuye. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el Legislador de manera especifica no le haya señalado, ni puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la Ley pone a su cargo. La competencia de los Tribunales Inmobiliarios está contemplada en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, conforme al artículo 1, que dice:

Art. 1.- Objeto de la ley. La presente ley se denomina "Ley de Registro Inmobiliario" y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.

La misma Ley, otorga competencia exclusiva a la jurisdicción inmobiliaria para conocer todo lo relativo al derecho de propiedad inmobiliario, siempre que tal acción tienda a modificar o extinguir o cualquier otro medio que tienda a vulnerar ese el derecho, al tenor del artículo: "Art. 3.- Competencia. La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley".

Sin embargo, en caso de expropiación de un inmueble registrado o no, la Ley 13-07, del 17 de enero del 2007, que crea el Tribunal Contencioso Administrativo y su competencia, otorga la competencia a éste Tribunal para conocer del procedimiento de expropiación de un inmueble, al establecer en su artículo 1, párrafo lo siguiente:

"Extensión de Competencias.- El Tribunal Contencioso Tributario y Administrativo tendrá competencia además para conocer: (a) de la responsabilidad patrimonial del Estado, de sus organismos autónomos, del Distrito Nacional, de los municipios que conforman la provincia de Santo Domingo, así como de sus funcionarios, por su inobservancia o incumplimiento de las decisiones emanadas de autoridad judicial competente, que diriman controversias relativas a actos inherentes a sus funciones; (b) los actos y disposiciones de las corporaciones profesionales adoptados en el ejercicio de potestades públicas; (c) los procedimientos relativos a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social; y (d) los casos de vía de hecho administrativa, excepto en materia de libertad individual.

Es decir, que la competencia del Tribunal Contencioso administrativo es de atribución, otorgada por la Ley 13-07. El tribunal contencioso administrativo, de acuerdo a su ley, es un tribunal de excepción. Únicamente tiene competencia para conocer de los casos que concretamente determine la Ley.

Por consiguiente cualquier otro tribunal es incompetente para conocer de esos mismos casos, así como lo es el referido tribunal para conocer de cualquier caso que no esté específicamente determinado por su Ley de origen.

Las disposiciones del Artículo 127 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario que modifica el artículo 2 de la ley 344 sobre procedimiento de expropiación, del 29 de julio del año 1943, que establece el procedimiento de expropiación fue derogado por el artículo 11 de la Ley 13-07, que reza: " Derogación general. Quedan derogadas toda ley o parte de ley que sea contraria a la presente ley."

2.5.7. Demanda en nulidad por ante la jurisdicción Inmobiliaria del decreto de expropiación

Cuando el terreno registrado ha sido objeto de un decreto de expropiación por causa de utilidad pública o interés social, o ha intervenido una sentencia dictada por los Tribunales, la cual justiprecie el terreno objeto de la expropiación por parte del Poder Ejecutivo; contra dicho decreto se puede demandar su nulidad por la vía principal por los siguientes motivos y razones:

• a) Si no cumple el decreto de expropiación con los fines de utilidad pública o interés social, es decir, si se comprueba que el mismo tiene fines comerciales;

• b) Si el Estado o sus instituciones no cumplieron con el pago; en virtud de lo establecido por el inciso décimo tercero del artículo 8 de la Constitución de la República.

• c) Cuando por inobservancia del Registrador de Títulos correspondiente, se ha transferido a favor del Estado, el inmueble que fue objeto de expropiación sin cumplir con el procedimiento que establece la Ley 344.

Este tipo demanda en nulidad se intenta mediante una instancia dirigida por ante la Secretaría del Despacho Judicial del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.

El Juez seguirá al efecto el mismo procedimiento que se sigue para el caso de una litis sobre derechos registrados, tomando las mismas medidas que entienda de lugar, donde el derecho común recobra su imperio; la decisión que dicte será susceptible del recurso de apelación conforme los artículo 79 y siguientes de la Ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Nuestra Suprema Corte de Justicia ha cambiado de orientación en el sentido de que la Jurisdicción Inmobiliaria era competente para conocer de la inconstitucionalidad de un decreto de expropiación por causa de utilidad pública, cuando el mismo persigue fines comerciales; y en este sentido el pleno del más alto tribunal de justicia sostiene que:

En los casos de expropiación de inmueble por causa de utilidad pública que se disponga en virtud de la Constitución y de la Ley, se trata del ejercicio de una facultad que la Ley substantiva del Estado confiere al Poder Ejecutivo, cuyo decreto al respecto no puede al mismo tiempo resultar inconstitucional; que la falta de pago previo el ejercicio de la acción en declaratoria de inconstitucionalidad a que se contrae la instancia impetrante, dado que, tratándose en tales casos de una venta forzosa, el expropiado puede demandar el pago del precio convenido o establecido y en relación con las irregularidades en que se haya incurrido en el procedimiento de expropiación, incluyendo el decreto, la acción pertinente es la nulidad y no la de inconstitucionalidad. Pleno, 3 de octubre del 2001, B.J. 1091, pág. 6.-

2.5.8 Modos de Protección del Derecho de Propiedad

El derecho de propiedad tiene un carácter económico-privado, y es por esto que las leyes disponen de una serie de acciones cuya finalidad es la protección de la misma y la represión de los ultrajes o perturbaciones de que pueda haber sido objeto.

Aparece, en primer lugar, la acción reivindicatoria que compete a un propietario no poseedor contra quien posee de forma indebida una cosa determinadas; es una acción de condena y de carácter restitutorio. En segundo término se encuentra la acción declarativa, tendente a que el demandado reconozca el derecho del propietario y la de negación, tendente a lograr que se declare la inexistencia de un derecho o de gravámenes sobre la cosa cuya propiedad se discute.

La Ley 108-05 contiene una serie de procedimientos tendientes a salvaguardar el derecho de propiedad y los demás derechos reales inmobiliarios, garantizando la legalidad de su afectación, de manera concreta, la ley dispone todo un sistema de publicidad inmobiliario en todos los aspectos y en todo tipo de relación legal o convencional que se pueda llevar a cabo sobre los inmuebles registrados, estableciendo las instituciones pertinentes para salvaguardar la eficacia, legalidad y transparencia de los procesos y procedimientos que en ella están contenidos.

La base legal por excelencia de protección del derecho de propiedad lo encontramos en la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, y sus Reglamentos, la cual viene a regular este derecho por mandato de la Constitución y por virtud de la calidad que establece el artículo 544 del Código de Civil.

2.5.9 El Recurso de Amparo en el Derecho Inmobiliario

El derecho de Amparo aquel que implica la afirmación más categórica de la protección judicial de los derechos individuales contra las restricciones de la autoridad a esos derechos, por lo que es una protección eficaz que el ordenamiento constitucional brinda a los ciudadanos para el ejercicio y goce de los derechos fundamentales que les son reconocidos como instrumento no solo contra actos de las autoridades publicas, sino también contra los actos de los particulares violatorios de los derechos humanos.

Según la Enciclopedia Microsoft Encarta (2007, P. 620), El Recurso de amparo es la acción más efectiva para la protección de los derechos fundamentales, que ha de gozar de ciertas garantías de eficacia y urgencia, sobre todo teniendo en cuenta el tradicional retraso en la toma de decisiones jurisdiccionales.

El recurso de amparo tiene sus orígenes en el Derecho hispano: concretamente, en la Constitución de México de 1917 y en la de la II República española (1931). Esta garantía se predica frente a los ataques que los poderes públicos pudieran realizar frente a nuestros derechos constitucionales.

El recurso o acción en amparo es un procedimiento mediante el cual se pretende garantizar la protección de los derechos fundamentales contenidos en la Constitución. Es el mecanismo mediante la cual quien sufre o está en peligro inminente de sufrir una violación de algún derecho fundamental reclama ante los tribunales del orden judicial la protección de sus derechos. El amparo, como garantía constitucional, constituye la medida idónea para hacer valer la protección de los derechos constitucionalmente establecidos.

La Constitución vigente no consagra expresamente la acción de amparo como medio judicial expedito y sumario para la protección de los ciudadanos frente a violaciones a sus derechos fundamentales. Sólo la libertad física y corporal, como decimos, contaba hasta hace poco, a través del habeas corpus, de la garantía de este instituto de protección.

Pero, como la Constitución de la República en párrafo del artículo 3 reconoce y aplica las normas del Derecho Internacional General y Americano en la medida en que sus poderes públicos las hayan adoptado, resulta evidente que la Convención Americana sobre Derechos Humanos o Pacto de San José de Costa Rica, de 1969, de la que el país es signatario, quedó convertida en Ley de la Nación, la cual consagra en una de sus disposiciones más relevantes, la acción de amparo. Su artículo 25.1 dispone lo siguiente:

Toda persona tiene derecho a un recurso sencillo y rápido o a cualquier otro recurso efectivo ante los jueces o tribunales competentes, que la ampare contra actos que violen sus derechos fundamentales reconocidos por la Constitución, la ley o la presente Convención, aún cuando tal violación sea cometida por personas que actúen en ejercicio de sus funciones oficiales.

El amparo se utiliza cuando el derecho tutelado es de carácter fundamental (entiéndase constitucional), o conectado a éste con un lazo muy directo. Siendo el derecho de propiedad un derecho de carácter constitucional, la clasificación que de este se desprende, entre ellas el derecho de propiedad inmobiliario está protegido por la acción o recurso de amparo, siempre que no exista dentro de la legislación alguna disposición que contemple procedimientos urgentes similar o semejante al referimiento a los que habría de darse preferencia.

La Ley 437-06 de Recurso de Amparo, en su artículo 10, otorga competencia a otras jurisdicciones para conocer del recurso de amparo, al establecer que:

Los demás estamentos jurisdiccionales especializados existentes o los que pudieran establecerse en nuestra organización judicial, podrán conocer también acciones de amparo, cuando el derecho fundamental vulnerado guarde afinidad o relación directa con el ámbito jurisdiccional específico que corresponda a ese tribunal de excepción, debiendo seguirse, en todo caso, el procedimiento especial instituido por la presente ley.

A veces aunque se trate de un derecho de carácter fundamental, como una disputa entre dos propietarios, se supone que no es el amparo la vía a utilizar, porque ahí lo que hay es un conflicto entre dos personas que se consideran titulares de un derecho o interés. Pero si a una persona el Estado le está confiscando su propiedad, o se la está reduciendo en su valor por una acción administrativa, no hay duda de que el mecanismo que debe ser utilizado es el amparo.

2.5.10 Principios Garantes del Derecho de Propiedad Inmobiliaria de la Ley 108-05

Los principios del Derecho Registral Inmobiliario son los criterios básicos que disciplinan un Sistema de Publicidad Jurídica en materia Inmobiliaria. De acuerdo con la doctrina, estos Principios son:

• a) Principio de Inscripción: este principio se refiere al valor y efecto de la inscripción en relación con la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales. Se distingue así, entre una inscripción constitutiva, que supone una fase necesaria para que el acto jurídico produzca sus efectos, de la inscripción declarativa que solo se requiere frente a los terceros.

• b) Principio de Oponibilidad: De acuerdo con este principio, los títulos registrados se imponen frente a los que no lo están, y los que no están inscrito no pueden perjudicar a terceros.

• c) Principio de Legitimación: Se expresa mediante la presunción de que el contenido del Registro refleja fielmente la realidad jurídica, mientras los Tribunales no declaren firmemente su inexactitud. Esta presunción general de veracidad beneficia al derecho inscrito, a favor de su propia existencia, pero también la titularidad y contenido jurídico con que se publica. Negativamente, significa que si un asiento se encuentra cancelado en el Registro, se presume extinguido el derecho del que se trata.

• d) Principio de Fe Pública: El principio de fe pública expresa una presunción jure de jure, a favor del contratante que negocia con el titular del derecho, inscrito fundamentándose en la presunción.

• e) Principio de Legalidad: El principio de legalidad, comprende dos fases, la primera, implica la necesidad de titulación o documentación pública, para que pueda realizarse el registro. La segunda, se refiere a la labor de calificación que hace el Registrador en lo concerniente al fondo y la forma del título depositado.

• f) Principio de Tracto Sucesivo: De acuerdo a este principio, se exige que cada nueva inscripción se sustente en la anterior; es decir, es necesario para el registro de inmuebles, que se encuentre previamente inscrito o anotado al título de la persona titular.

• g) Principio de Especialidad: Este principio postula la necesidad de que, en un primer momento, se identifique el objeto sobre el cual habrá de recaer las sucesivas inscripciones; y luego, se determine rigurosamente, el tener y alcance del derecho que pretende registral.

• h) Principio de Rogación: En materia Registral, el procedimiento se inicia a petición de parte. En este sentido. El Registrador debe ceñirse al principio de Rogación, puesto que tiene un deber de congruencia.

• i) Principio de consentimiento formal: Al tenor de este principio, la modificación, alteración o novación del derecho de propiedad, suponen la declaración de voluntad del titular afectado.

• j) Principio de Abstracción: Según este principio, el título jurídico que sirve de base a la inscripción, no es la compraventa, la hipoteca u otra operación pactada, sino el negocio unilateralmente otorgado por el titular mediante el cual autoriza al Registrador a modificar sus derechos.

• k) Principio de Causalidad: Se expresa por medio de la necesidad de que los actos, contratos o derechos a registrar respondan a causas concreta; es una mutación jurídica real externa, anterior, simultánea o posterior a la inscripción.

• l) Principio de Prioridad: Postula que la persona que primero inscribe tendrá preferencia sobre la que inscriba después.

• m) Principio de Publicidad: este principio consiste en que el Registro de Títulos debe estar abierto para los que tengan un interés legítimo en consultar sus libros, un interés en concordancia con la finalidad del registro que es la seguridad de las transacciones inmobiliarias.

En consecuencia, el derecho inmobiliario dominicano, podría definirse como el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicad regisral, en función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.

Presentación de los Resultados

El capítulo III, tiene como finalidad la presentación e interpretación de los de los resultados obtenidos en la investigación realizada tanto a los abogados en ejercicio en el área inmobiliaria como a los Jueces en el Tribunal de Jurisdicción Original de la Ciudad de Santiago.

Para la realización de esta investigación fue preciso trasladarse a la Provincia de Santiago, para presentar los cuestionarios a los abogados y a los jueces del Tribunal de Jurisdicción Original con la intención de obtener información del conocimiento en el área del derecho constitucional aplicado al derecho inmobiliario, además recopilar datos que indiquen la cantidad de sentencia emitida como resultado de una demanda en protección de la garantía constitucional del derecho de propiedad inmobiliario en el período de abril del año 2007 hasta abril del año 2008.

Los resultados obtenidos fueron tabulados en tablas o cuadros estadísticos con sus respectivos gráficos de barras sobre los hallazgos más importantes, haciendo una distribución de cantidad y porcentaje para cada indicador, concluyendo con la respectiva interpretación de cada pregunta presentada.

A continuación se presentan el resultado de los cuestionarios presentados a los abogados en ejercicio en el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, el mismo será presentado mediante tablas y gráficos estadísticos.

3.2. Resultados obtenidos del Cuestionario aplicado en la Investigación de Campo

Tabla No.1 Edad de los abogados en ejercicio

Fuente: datos obtenido del cuestionario aplicado a los abogados en ejercicio

El 6% de los abogados en ejercicio en la ciudad de Santiago tiene menos de 25 años de edad; el 35% de los abogados cuya edad está comprendida entre 26 a 35 años de edad; un 45% tiene entre 36 a 45 años; 9% de ellos tiene de 46 a 55 años, un 3% de los abogados oscila entre 56 a 66 años de edad y sólo un 2% de los abogados en ejercicio tiene más de 66 años de edad.

El resultado anterior indica que la mayoría de los abogados en ejercicio en la ciudad de Santiago tiene una edad comprendida entre 36 a 45 años de edad, sin embargo, no todos ejercen la materia inmobiliaria. Se hace contar que 37 abogados encuestados no respondieron a esta pregunta.

Gráfico 1

Fuente: Tabla No.1.

Tabla No. 2 Años de ejercicio profesional

Fuente: datos obtenido del cuestionario aplicado a los abogados en ejercicio

Puede observarse que el 6% de los abogados en ejercicio en la Ciudad de santiago de los Caballeros tiene menos de un año de ejercicio; el 35% de los abogados tiene de 1 a cinco años; un 25% tiene de 6 a 10 años de ejercicio profesional un 7% de los abogados tiene 11 a 15 años; 20% tiene de 16 a 20 años mientras que 7% de la población de abogado en esta ciudad tiene en ejercicio más de 20 años.

Lo que indica que la mayoría de los abogados en ejercicio en Santiago es relativamente joven en su profesión y que los abogados de más experiencia se han dedicado a otras áreas del derecho como la asesoría legal o la magistratura.

Gráfico No.2.

Fuente: Tabla No.2.-

Tabla No.3. Ha cursado alguna especialidad?

Fuente: cuestionario realizado a los abogados en ejercicio

Con el cuestionario realizado a los abogados en ejercicio de la Ciudad de santiago se pudo comprobar que la mayoría de ellos, o sea un 73% ha realizado alguna especialidad en el área del derecho y un 27% aun no se ha hecho ninguna especialidad.

Gráfico No.3

Fuente: Tabla No.3.-

Tabla No. 4 Preparación profesional