- La cuestión en el Código Civil
- Evolución legislativa de la inscripción registral del arrendamiento
- El artículo 396 CGP y el contrato de arrendamiento
1 – La cuestión en el Código Civil.
Narvaja en el inciso 1º del artículo 1.792 CC, enerva la publicidad (declarativa) del contrato de arrendamiento , en halo protector del arrendatario, puesto que ella conlleva a que el adquirente de la finca arrendada deba respetar el plazo contractual establecido con antelación.
El artículo 52 de la ley Nº 10.793 , reitera los incisos 1º y 2º del artículo 1.792 CC, para luego abatir significativamente la posición del arrendatario frente al adquirente en caso de ausencia de la inscripción registral del contrato, el que podrá ser desalojado del inmueble por igual procedimiento que si no hubiese plazo pactado .
Esta solución dada por el legislador, claramente beneficia al adquirente en detrimento del arrendatario, permitiendo la influencia en la relación contractual de una situación foránea al mismo .
El legislador toma partido por una de las partes, nutriendo el tópico de certeza y seguridad jurídicas.
Lo que Narvaja no estableció empero, fue la obligatoriedad de la inscripción registral del contrato de arrendamiento urbano, sino que marcó la diferencia entre una y otra cuestión, dejando librada a la autonomía de la voluntad de las partes la dilucidación del punto .
La obligatoriedad de la inscripción registral hubiese significado quizás una intromisión demasiado estrecha de la ley en la esfera jurídica emergente del contrato de arrendamiento, siendo buena a mi juicio la solución dada por el codificador. Quien pretenda determinados efectos jurídicos, tiene la carga de inscribir el contrato .
2 – Evolución legislativa de la inscripción registral del arrendamiento.
2.1- La ley Nº 8.153.
La ley Nº 8.153 establece un plazo legal mínimo de 4 años para aquellos arrendamientos que tengan por objeto la explotación agrícola o de granja , que se impone a las partes más allá de las estipulaciones contractuales en contrario o frente a la ausencia de la misma al respecto.
El criterio sustentado por el legislador, no estaba dado en torno a la ubicación territorial del inmueble, sino a la finalidad para la cual el arrendatario celebraba el contrato, es decir, el destino que daría al bien.
Dicho plazo legal mínimo, se establecía únicamente para los inmuebles destinados a la explotación agrícola o de granja, sin tener en cuenta ningún otro requisito. Esto significaba, dada la redacción del artículo 6º de la norma, que no era necesaria la inscripción registral para contar con la protección del ordenamiento jurídico, en tanto "(…) los contratos escritos o no de arrendamientos para una explotación agrícola o de granja que no estipulen plazo, o que estipulen uno menor de cuatro años, se entenderá siempre que el locatario tiene derecho a considerarlo realizado por el término mínimo de cuatro años (…)".
Respecto a la inscripción registral de arrendamientos urbanos, el legislador de 1927 no introduce modificaciones al régimen establecido por el codificador civil en el artículo 1.792 CC.
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