1. Introducción 2. El Contrato 3. La compraventa 4. La locación 5. La sociedad 6. El mandato 7. El mutuo 8. El comodato 9. El deposito 10. La prenda
A modo de introducción me pareció oportuno hacer una breve reseña de los temas que a continuación voy a desarrollar en éste trabajo monográfico bajo el título de "Contratos".
En el Capítulo I he hecho un desarrollo sobre que son, como surgen y como se clasifican los contratos en Roma. Éste capítulo es una suerte de introducción para el posterior desarrollo específico de cada contrato en particular.
A continuación, de los Capítulos II al IV realicé una mas extensa descripción de los distintos tipos de contratos, definiéndolos, enumerando los requisitos necesarios y las características de cada uno, y también la protección que poseen; a saber:
En el capítulo II se encuentran los contratos consensuales, tales como la compra-venta, la locación, la sociedad y el mandato, que son las que se perfeccionan con el consentimiento de las partes, nacidos dentro de la corriente del ius gentium.
En el Capítulo III desarrollé lo referente a los contratos reales, los que se perfeccionan con la entrega de la cosa, la que otorga al contrato la naturaleza de tal. Dentro de este tipo de contrato encontramos: el mutuo, el comodato, la prenda y el depósito.
El Capítulo IV se refiere a los contratos formales, dentro de los cuales nos encontramos con los contratos verbales, que se perfeccionan a través de las palabras, como la stipulatio, la dictio dotis y la promissio iurata liberti; y los contratos literales, perfeccionados a través de la escritura, como son la nomina transcriptitia, los chirographa y los syngrapha.
El sistema contractual romano:
Para entrar en el estudio de los contratos, es menester dejar aclarado el sentido de los términos convención, pacto y contrato.
La convención es el acuerdo de voluntades que recae sobre un negocio jurídico que tenga por objeto crear, modificar o extinguir algún derecho, destinado a producir efectos, es decir, a reglar los derechos de las partes. Era un negocio bilateral o multilateral por cuanto requeria el concurso de dos o mas voluntades. Constituye el genero con respecto a los contratos.
Es también necesario para aclarar el verdadero sentido de la convención, establecer su contenido y alcance frente a otras expresiones análogas como pacto y contrato.
El pacto, se diferencia de la convención, ya que se refiere a aquellas relaciones que carecen de acción, ya que solamente engendran una excepción. Con el paso del tiempo, el pacto se fue asimilando al contrato al otorgarle acciones para exigir su cumplimiento.
El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades reconocido por el derecho civil, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles. Estos llegaron a constituir una de las fuentes mas fecundas de los derechos de crédito. Estaba siempre protegido por una acción que le atribuía plena eficacia jurídica, cosa que también ocurría con algunos pactos que no entraban en la categoría de contratos, pero existía también un gran número de convenciones o pactos que, a diferencia de los contratos, no estaban provistos de acción para exigir su cumplimiento y carecían de nombre.
El hecho de que la voluntad de las partes constituya el elemento fundamental de las convenciones, de donde se sigue que la convención forma ley entre las partes, y las obligaciones conforme a las disposiciones que contiene, este principio es reconocido por los romanos como de derecho natural, y por lo tanto admiten que toda convención no reprobada, hace nacer una obligación natural entre las partes contratantes, pero para que la obligación tuviese fuerza ejecutoria en el derecho de los quirites, era preciso que además tuviese una causa civil. Estos eran los contratos (contractus).
Para dar una definición bien completa de contrato, podemos decir :
"Es la convención que tiene una denominación especial (ej. Compra venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La transmición de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción".*1
La evolución del contrato en roma:
Como he expresado anteriormente, no todo acuerdo de voluntades era considerado contrato, sino solamente aquellas relaciones a las que la ley atribuía el efecto de engendrar obligaciones civilmente exigibles.
En el derecho justinianeo, el contrato es el acuerdo de voluntades capaz de constituir a una persona en deudora de otra, incluyendo como tales a toda clase de negocio que tuviera por fin la creación, modificación o extinción de cualquier relación jurídica.*2
El nexun fue el primer contrato romano que se caracterizaba por las rígidas solemnidades que debían seguirse para su perfeccionamiento, como la pesada del cobre y la balanza y la presencia del librepiens y de los cinco testigos.
Una derivación del nexum es la sponsio que era el contrato que consistía en el empleo de palabras sacramentales, como ¿spondes?, a lo que el obligado contestaba spondeo, sin necesidad del per aes et libram. Pero como este
1 J.M.Carames Ferro, Curso de Derecho Romano, pag.149
*2 Peña Guzman y Arguello, Derecho Romano, pag. 261
contrato podía llevarse a cabo entre ciudadanos, aparece la stipulatio para que también pudieran contratar los no ciudadanos, donde las partes podían interrogarse usando cualquier expresión, a lo que el obligado contestaba siempre: promitto. De esta manera nacieron los contratos verbales.
De la práctica de que un ciudadano romano llevara un libro de registro doméstico, el codex accepti et expensi, donde anotaba los crédito contra el deudor, así nos encontramos con la nomina transcriptitia que era usada cuando el obligado era otro ciudadano, y con la chirographa o syngrapha para el deudor extranjero.De estas formas de celebrar una convención cuyo perfeccionamiento
Radicaba en las anotaciones, derivan los contratos literales.
Posteriormente, se agregaron el mutuo, el comodato, el depósito y la prenda, estos surgen cuando deja de ser el nexum el medio mas idóneo para celebrarlos, bastando la simple tradición de una cosa. Estos constituyen los contratos reales
Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos consensuales.
Clasificación de los contratos:
Los contratos pueden clasificarse de la siguiente manera:
Contratos unilaterales y bilaterales, según nazca obligación para una de las partes, como en el mutuo; o que engendraban obligaciones para ambas partes para ambas partes, como ocurre en la compra venta. Los contratos bilaterales son también llamados sinalagmáticos, y entre estos, se distinguen los perfectos o aequales de los imperfectos o inaequales. Los primeros eran los que desde el momento mismo de su conclusión, engendraban obligaciones para todas las partes contratantes. Los segundos eran aquellos que al concluirse el contrato, solo nacían obligaciones para una de las partes contratantes, pero que luego, por circunstancias posteriores y eventuales, podían engendrarlas también para la otra parte, por ejemplo: el comodato: el contrato al concluírse no engendraba obligaciones sino para el comodatario (cuidar la cosa prestada y devolverla al vencimiento del término); pero si él realizaba gastos extraordinarios para su conservación, nacía a cargo del comodante la obligación de reembolsarlos.
En los contratos bilaterales, no se admite que una de las partes pueda exigir la prestación de la otra mientras esta no haya satisfecho la propia.
Contratos iuris civilis y iuris gentium, según sean celebrados entre romanos o sean tenidos por partes romanas o extranjeras, o solamente extranjeras. Su origen surge del ius gentium, como por ejemplo los contratos consensuales, reales, la stipulatio.
Contratos de buena fe y de derecho estricto, según den o no lugar a un iudicium bonae fidei. En los stricti iuris, la misión del juez es decidir con un sencillo si o no sobre la existencia o inexistencia, desde el punto de vista jurídico, de la pretención del actor en la fórmula. En los bonae fidei, el juez debe valorar las particulares circunstancias del caso, teniendo en cuenta aquello que es dable exigir entre personas justas y leales, el juez tiene en cuenta la equidad para el caso concreto.
Son contratos de buena fe, la compre vente, la locación, la sociedad, la prenda, el depósito y el comodato, entre otros.
Contratos gratuitos y onerosos, según que dieran a uno de los otorgantes alguna ventaja no contraprestada, como el mutuo, y onerosos cuando las partes hicieran sacrificios o desembolsos recíprocos, como en la compraventa. Los contratos onerosos se podían dividir a su vez en conmutativos, cuando contenían prestaciones ciertas, y aleatorios, cuando aquellas quedaban supeditadas al azar.
Contratos principales y accesorios, los primeros tenían existencia propia con independencia de toda otra convención, como la locación; los segundos, dependían de uno principal al que estaban vinculados.
Contratos nominados e innominados, según estuvieran o no dotados de un nombre. Los nominados, estaban provistos de una acción designada con un nombre especial según la figura contractual que se tratara; los innominados, caracían de acción propia, solo se valían de una acción comun a todas las relaciones de este tipo, la actio praescriptis verbis.
Elementos de los contratos:
Los elementos de los contratos pueden clasificarse en:
Esenciales: son aquellos sin cuya concurrencia el contrato no concebirse ni existir (estos son requisitos del contrato), sin ellos no existe el contrato, ya que son la esencia del acto.
Entre esto elementos tenemos los que son comunes a todos los contratos, y aquellos que solo se exigen para determinados contratos, como serían las palabras sacrementales en la sponsio, las inscripciones en el contrato litteris, la datio en el mutuo, la gratitud en el mandato, etc..
Con respecto a los elementos comunes a todos los contratos, tenemos:
La capacidad: es la aptitud de las personas para figurar en su propio nombre en un contrato. Por lo tanto no pueden contratar los que sufren:
Una incapacidad de derecho por falta de alguno de los status, como: los esclavos, los peregrinos, los alieni iuris.
Una incapacidad de derecho, como los infantes, los dementes, los pródigos, las mujeres puberes sui iuris.
El consentimiento: el contrato no puede celebrarse sin el acuerdo de voluntades.
El objeto: es la prestación del contrato: una sola prestación en los unilaterales, dos o mas en los sinalagmáticos.
El objeto es el hecho positivo o negativo que debe realizar una de las partes en beneficio de la otra, o las dos partes cuando ambas resultan acreedoras y deudoras en virtud del contrato .
El objeto tenía que ser posible, lícito, determinado o susceptible de serlo y presentar un interés para el acreedor.
La causa: algunos doctrinarios afirman que ésta no se encuentra en los textos de Derecho Romano, sino que solo fue empleada como sinónimo de fuente o de hecho generador de la obligación.
Naturales: son aquellos que aunque acompañando normalmente a un contrato, pueden ser excluidos por los contrayentes mediante una cláusula, tal sería, en la compra venta, la responsabilidad del vendedor por la evicción o por los vicios ocultos de la cosa vendida, que se considera implícitamente comprendida en el contrato, mientras que las partes no dispongan lo contrario, ya que se trata de un elemento que no es de la esencia sino de la naturaleza del contrato, que puede ser excluido por la manifestación de voluntad de las partes, y el contrato no dejaría de ser tal.
Accidentales: son aquellos que dependen solo de la voluntad de las partes, quienes pueden incluirlo para modificar los efectos naturales del contrato. Son llamados también modalidades y son: la condición, el plazo y el cargo.
Vicios del consentimiento: para que el contrato sea válido, el consentimiento debe emanar de personas dotadas de discernimiento y estar exentas de vicios. Si se halla afectado por uno de ellos, la parte perjudicada puede solicitar la nulidad de este.
Tres son los vicios del consentimiento mas comunes:
- El error, que es la falsa noción que se tiene de una cosa (no todos los errores anulan el acto).
- El dolo, que tiene lugar cuando una de las partes o un tercero induce a error a la otra para decidirla a prestar su consentimiento, mediante el empleo de maniobras fraudulentas con el propósito de obtener una ventaja a sus expensas.
- La violencia, que es un acto de fuerza material o moral ejercida contra una persona para obligarla a prestar su consentimiento en un contrato.
Los Contratos Consensuales
Son aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
Son la compra-venta, el arrendamiento, la sociedad y el mandato de los contratos consensuales, dominados por el principio de la buena fe, libres de formalidad, accesibles a los extranjeros y nacidos dentro de la corriente ius gentium.
El Derecho Romano en su progresiva evolución se vio precisado a tutelar, mediante acciones especiales, ciertas convenciones que no se formalizaban por la palabra, la escritura o la entrega de la cosa, apareciendo así los contratos que no requerían solemnidades para su celebración, pues donde bastaba el simple acuerdo de las partes para que quedaran perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada entre ausentes (carta o un intermediario).
Convención por la que una de las partes: vendedor, se obliga a dar a otro, el comprador la posesión de una cosa garantizando su pacífico goce, con la obligación de este último de transmitir la propiedad de una suma de dinero o precio.
En este contrato podemos apreciar el progresivo desarrollo del Derecho Romano, la mas antigua forma de realizar una operación que tuviera por finalidad trasmitir un bien a otra persona mediante una contraprestación, fue el acto material de trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que se diera una nueva forma de cambio: metales preciosos hasta luego llegar a la moneda.
Asimismo en un principio la compra-venta iba acompañada de formalidades por lo que era una especie de mancipatio, pero al finalizar el período republicano y con la preponderante influencia del ius gentium se configura el contrato consensual de compra-venta como medio productor de obligaciones que el Derecho Civil tituló otorgándole dos acciones:
. actio venditi: acordada al vendedor.
. actio empti: concedida al comprador.
Caracteres y requisitos de la compra-venta:
- Quedaba perfecto con un acuerdo de voluntad sin formalidad.
- Era bilateral sinalgmático perfecto ya que engendraba obligaciones recíprocas:
Comprador, pagar precio convenido.
Vendedor, entregar posesión de la cosa.
- Era oneroso y conmutativo.
- Era de buena fe ya que el juez tenía el mas amplio árbitro para apreciar las obligaciones de ambas partes.
- Era necesaria la capacidad y el consentimiento.
- Aunque la compra-venta se formalizaba por nuevo consentimiento, las partes podrían convenir que el contenido se redactara por escrito.
- Elementos específicos de la compra-venta:
Una cosa in commercium o una res incorpori, Derecho de hipoteca.
El Derecho Romano reconoció la validez a la adquisición de un bien que pertenecía en condominio.
Las cosas futuras también podían ser objeto de contrato, determinable.
El precio: ser una suma de dinero, ser cierto y verdadero:
- El precio: con respecto a este había una discusión entre los Sabinianos, para los cuales podía consistir en cualquier otra cosa que no fuera dinero; y los Proculeyanos, para los cuales si o si debía ser un precio en dinero, diferenciándolo así del trueque. Justiniano consagra la postura de los Proculeyanos.
- Cierto: determinado o determinable.
- Verdadero: serio y no simulado.
- Justo: que estuviera en relación con el valor de la cosa que se enajena.
Efectos:
-Obligaciones del comprador:
. Pagar el precio, transferir la propiedad del dinero en lugar y plazo determinado en el contrato o luego de la celebración. De lo contrario no podía exigir del comprador la entrega de la cosa.
Debía pagar gastos de conservación y mantenimiento luego de efectuada la venta.
Si la cosa se perdía o deterioraba por caso fortuito quedaba a cargo del comprador siempre que el vendedor no hubiera actuado con dolo o culpa, pero si la cosa se hubiera perdido por un acto emergente de la autoridad estatal, como la expropiación el vendedor debía devolver el dinero.
Obligaciones del vendedor:
Entregar la cosa objeto de la venta, con todos sus accesorios, para que adquiera la posesión de ella y pueda gozar como un verdadero propietario.
Obligación de garantizarle al comprador por la evicción: vicios jurídicos de la cosa, cualidades prometidas y defectos ocultos.
De la evicción y de los vicios redhibitorios:
Hay evicción en todos aquellos casos en que el comprador fuese privado de la cosa vendida, en todo o en parte.
Estando el vendedor obligado a garantizar al comprador la libre posesión de la cosa, debía responder por la evicción.
Para que el comprador pudiera ejercer el recurso a que daba lugar la garantía de evicción se requería que el comprador hubiera efectivamente despojedo de la cosa comprada.
Esta garantía era un elemento natural que bien las partes, de común acuerdo, podían deregarlo mediante un pacto.
El Derecho Romano llegó a consagrar que la actio empti fuera el medio mas idóneo para lograr la indemnización por los perjuicios derivados de la evicción; tratándose de una evicción total, el vendedor debía pagar al comprador el valor de la cosa.
Otra obligación del vendedor era la de garantizar los vicios redhibitorios, por los defectos ocultos de la cosa vendida.
Para que fuera válida la garantía, era necesario que el comprador ignorara la existencia de los mismos, porque de conocerlos, se presume que se han tenido en cuenta para convenir el precio.
Además se requería que los vicios hagan impropia la cosa para su uso, o bien que acarreen una disminución de su valor.
Estos tenían que existir al momento de la venta y no luego.
Para estos existía la acción redhibitoria, que daba al comprador un plazo de seis meses para ejercerla; y su efecto era hacer resolver el contrato, haciendo que las cosas vuelvan a su estado inicial.
Rescisión de la compraventa por causa de lesión:
La lesión enorme o de mas de la mitad: era la que tenía lugar cuando una persona hubiere enajenado una cosa por un precio inferior a la mitad de su valor real.
Esta forma de rescindir el contrato, no tenía como consecuencia dejarlo sin efecto, sino que autorizaba al vendedor a obtener una excepción en caso que el comprador persiguiera la entrega de la cosa, y valerse de la actio venditi cuando hubiera cumplido el contrato, para volver las cosas al estado anterior.
Cláusulas adicionales en el contrato de compraventa:
Los efectos ordinarios de la compraventa podían ser modificados mediante cláusulas especiales que se insertaban: en el acto de la celebración (in continenti); o con posterioridad (ex intervalo).
Estos pactos fueron:
- Pactum in diem addictio: el vendedor se reservaba la facultad de rescindir el contrato para el caso de que en cierto plazo se presentara otro comprador ofreciendo mayores ventajas, como un precio mas alto.
- Pactum de retrovendendo: permitía al vendedor reservarse la facultad de volver a comprar la cosa dentro de cierto plazo. Cuando esta se convenía a favor del comprador era de retroemendo.
- Pacto de preferencia: acordaba al vendedor prioridad sobre toda otra persona para adquirir la cosa en iguales condiciones en caso que el comprador quisiera venderla.
- Pacto comisorio: convención en cuya virtud se tenía por no celebrado el contrato cuando el comprador dejaba de pagar el precio dentro del tiempo señalado, quedando obligado a restituir la cosa.
- Pacto de reserva de hipoteca: le daba al vendedor un derecho de hipoteca sobre la cosa vendida como garantía por el pago del precio o del saldo que pudiera pagar.
- Pacto de no enajenar: aquel por el cual el comprador se obligaba a no enajenar a persona alguna la cosa adquirida.
La convención por la cual una de las partes se obligaba a pagar a la otra un precio cierto de dinero a cambio de que ésta le proporcione el uso y disfrute temporal de una cosa o le preste determinado servicio o realice una obra, configura el contrato de locación o arrendamiento (loctio-conductio)*.
Tres especies puede presentar este contrato:
La locación de cosas (locatio-conductio rei).
La locación de servicios (locatio-conductio operarum).
La locación de obras (locatio-conductio operis).
En la locación de cosas y servicios el contratante que se obliga a pagar se designa locatario y el que entrega la cosa o presta los servicios, locador. En la locación de obra se denomina locador al contratante que paga el precio y locatario al que realiza la obra.
Naturaleza y evolución:
En un primer momento el contrato de locación no era definido ni individualizado como he detallado; sino que así es el resultado de construcciones modernas. El propio Gallo nos dice que la locación se regía por las mismas reglas que la compra-venta, además la legislación romana no ha percibido la diferencia entre locación de cosa y de obra.
En los primeros tiempos de Roma, la locación de cosa no había tenido razón de ser porque los ciudadanos dedicados preferentemente a las tareas agrícolas, eran ayudados por los familiares, esclavos y clientes, lo que hacía innecesario el arrendamiento; pero debido al aumento de población comenzó a hacerse necesario valerse del préstamo de elementos de trabajo y otras veces del alquiler mediante el pago de un precio en dinero.
Así nace la locatio rei.
La diferencia entre locación de obras y de servicios recién se habría evidenciado en la época del Imperio partiendo del criterio de que la ejecución de trabajo público era considerada como una convención de éste tipo, mientras que las funciones que desempeñaban los auxiliares de los magistrados
Peña Guzmán y Arguello, Derecho Romano, Editorial Tea, 1965.
importaban una locación de servicios. Este fundamento de Derecho público se hizo extensivo al Derecho privado, entonces los trabajos de construcción de una casa o de realización de una obra de arte estarían dentro de la locati operis, mientras que la prestación de servicios personales por una suma de dinero configuraba una locatio operarum.
Caracteres y requisitos de la locación:
En un contrato consensual, perfectamente bilateral, ya que engendraba obligaciones recíprocas desde el momento de su celebración y de buena fe por estar protegido por acciones de igual naturaleza, la actio locati a favor del locador y la actio conducti a favor del locatario. También era un contrato oneroso y conmutativo, porque las ventajas que acarreaba eran ciertas y de apreciación inmediata.
Para que la locación quedara perfecta eran necesarios los mismos elementos: el consentimiento, la cosa y el precio sin formalidad alguna. La ley romana dispuso que si el locatario hubiere creído que el precio que debía pagar era menor que el que el locador entendía cobrar, el contrato no se formalizaba por no haber debido consentimiento, en el supuesto inverso, el contrato era válido. El elemento en la locación puede consistir en: el objeto material que se obliga a entregar el locador, la prestación de determinados servicios o la realización de determinadas obras. El precio debía ser cierto, verdadero y consistir en sumas de dinero.
Locación de cosas:
La locatio conductio rei era la especie de locación en cuya virtud el locador se obligaba a procurar al locatario el goce pacífico y temporario de una cosa mediante el pago de un precio cierto en dinero.*
*Peña Guzmán y Arguello, Derecho Romano, Editorial Tea, 1966.
El arrendamiento de las cosas crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso o el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.
Del arrendamiento no nace un derecho real, sino un derecho de crédito, ejercitable frente al arrendador.
Obligaciones del locator son las siguientes:
- Procurar el uso o el uso y disfrute de la cosa, debe facilitar el libre goce sin vicios de la cosa, según su actual y propio destino. La imposibilidad del uso o disfrute, siempre que se deba a culpa del locator acarrea la obligación de indemnizar todos los daños y perjuicios. Mientras dure el arriendo el locador no puede introducir en la cosa modificaciones que la hagan impropia o menos idónea para el goce convenido.
- Hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa.
- Reembolsar al conductor los gastos necesarios y útiles que haya hecho en la cosa.
- Soportar las cargas que pesen sobre la cosa.
El locador, además debía entregar la cosa arrendada con todos sus accesorios, era responsable por la evicción y por los vicios ocultos que pudieran afectar la cosa arrendada, debiendo también al locatario la garantía de evicción contra todas las perturbaciones de terceros que significaren una privación del goce pacífico de la cosa. Si el locatario era turbado por el locador y fuera este de buena fe, solo se hacia pasible a la pérdida del precio del alquiler, mientras que si la perturbación se debiera a su dolo o culpa, era responsable también por los daños y perjuicios.
La obligación del locador de mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa era exonerada en caso de que la misma pereciera por caso fortuito.
Obligaciones del conductor:
- Pagar la merced convenida, pero puede librarse del pago cuando eventos graves, como inundación o sequía, impidan el uso o disfrute de la cosa. En las fincas rústicas se establece que el locator debe rebajar equitativamente la renta en los años de malas cosechas, para ser reintegrado cuando vengan otras abundantes.
- Usar de la cosa en el modo que conviene a su propio destino, y su responsabilidad alcanza a toda culpa.
- "Restituir la cosa al término del arriendo. Una constitución de Zenón castiga la injusta oposición del conductor a restituir cual si se tratase de invasión de la posesión ajena. En el derecho Justinianeo no cabe oponerse a la restitución afirmando el propio derecho dominical.
Según el derecho clásico, el conductor viene obligado a pagar la totalidad de la merced cuando abandona el fundo, sin justa causa, antes del tiempo convenido. A tenor de la norma Justiniana, la responsabilidad del conductor, en este aspecto, se limita al abono del daño efectivamente causado al locator." *
Eran objeto de este contrato las res in commercium, tanto muebles como inmuebles, corporales e incorporales, de uso legal y físicamente posible. Para la locación de las res incorporis, como las servidumbres prediales, se dispuso que solo podían ser arrendadas con el fundo dominante dado su carácter de derecho real, y en las servidumbres personales, como el usufructo, podían ser dados directamente en locación.
La locación de cosas acordaba al locatario el derecho de subarrendar el bien, si no se hubiera convenido lo contrario, pero esto no creaba un vínculo jurídico directo entre el sublocatario y el locador, pero si se les reconoció una relación de garantía para asegurarle el cobro del arriendo que debiera el locatario principal.
Todas las obligaciones del locador se hacían exigibles por la actio conducti
*J. Iglesias, Instituciones de derecho privado, Ed. Ariel, pag. 444.
otorgado a favor del locatario.
Todas las obligaciones del locatario se hacían exigibles por la actio locati otorgada a favor del locador.
Conclusión del contrato:
Podía concluirse a petición del locador o del locatario, de pleno derecho o por mutuo consentimiento. Podía el locador solicitar la rescisión del contrato antes de su vencimiento si el locatario dejara de pagar el alquiler durante dos años o no usare de la cosa con los cuidados de un buen padre de familia .
También podía rescindirse por el locador, cuando tuviese necesidad de habitar la casa o realizar en ella reformas necesarias.
Se extinguía de pleno derecho por la pérdida total o parcial del objeto, por la adquisición por parte del locatario de la propiedad, ya que la venta rompe el arrendamiento, y por el vencimiento del plazo convenido por los contratantes, no obstante, era posible prorrogar la locación.
Locación de servicios:
La locatio-conductio operarum era la locación por la que el locador se obligaba a trabajar o a prestar determinados servicios al locatario mediante un pago. El locador debía realizar los trabajos teniendo a su favor la actio locati para exigir el pago; el locatario era la persona obligada a retribuir los trabajos contando con la actio conducti para exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte.
Los servicios de artes liberales (abogacía, medicina…) no eran prestadas, dadas las ideas liberales de la época, sino gratuitamente. La reclamación de las recompensas (honoria) solo fue posible en la época imperial, mediante la cognitio extra ordinariem, donde se les da derecho a recurrir ante los magistrados para reclamar la recompensa.
Esta figura en la actualidad ha adquirido suma importancia, ya que es fuente principal de las relaciones reguladas por el derecho laboral, no tuvo gran desarrollo en Roma, ya que los ciudadanos dejaron la actividad manual reservada a las personas de condición servil.
El locator operarum estaba obligado a realizar los trabajos o prestar los servicios en la forma, lugar y tiempo convenidos.
El conductor operarum tenía la obligación de pagar un salario.
Este tipo de locación concluía por las mismas causas que la locación de cosas, y también por la muerte del locador, ya que los servicios debían prestarse in personam.
Locación de obras:
La locatio-conductio operis, era la locación por la que una persona se comprometía a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Por ejemplo, cuando se conviene el transporte de cosas o personas, la confección de un traje o la construcción de una casa. En este contrato la persona que contrata la obra es el locador y quien la ejecuta es el locatario. En esta clase de locación no esta obligado el empresario a realizar personalmente los trabajos encomendados.
Justiniano solucionó el problema al sostener que había compraventa cuando el locatario ponía el material y arrendamiento cuando era suministrado por el locador. Esto sufre una excepción cuando se tratara de la construcción de un edificio en terreno del locador pero con materiales del empresario, ya que en este caso se considera que siempre existe una locación de obra..
En la locación de obras, el locatario estaba obligado a realizar el opus de acuerdo a lo convenido. El locador, por su parte, quedaba obligado a recibir la obra realizada y a pagar su precio en dinero una vez concluida.
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