2.2 – El decreto – ley Nº 14.219 .
El artículo 118 LAU, estableció que la misma entraría en vigencia el 1º de agosto de 1974, fecha a partir de la que, los contratos de arrendamiento debían celebrarse por escrito y a partir del 1º de enero de 1975, inscribirse en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis dentro de los 60 días inmediatos siguientes a su celebración .
El mismo precepto, preveía que cuando el arrendador incumpliera con su obligación de inscribir, ello no causaría perjuicio al arrendatario en su calidad de tal , y sería pasible de una multa del 2 o/oo del importe total del arrendamiento .
De tal modo, los contratos celebrados bajo el régimen del decreto – ley Nº 14.219, debían ser preceptivamente inscriptos en el Registro correspondiente, merced a lo que, producida la enajenación del inmueble, el enajenante debía tolerar los efectos de aquellos por imperio del artículo 1.792 CC.
Si bien el legislador establece un excepcionamiento a la regulación que Narvaja había establecido un siglo antes, existen aristas como ésta, que escaparon a su pluma, en virtud de lo que, y en forma analógica, debemos remitirnos al cuerpo codificado.
La protección que el arrendatario tuvo desde el inicio de nuestra legislación civil, se vio acrecentada por obra del Consejo de Estado, en tanto la imposición de la inscripción registral y la consecuencia pecuniaria desfavorable para el arrendador, así lo acentuaban.
El marco de duda surge no obstante, en razón que si el arrendador (obligado a inscribir el contrato por el artículo 110 LAU), no lo hace, abonando la multa respectiva, el arrendatario queda a merced del inciso 2º del artículo 1.792 CC, ergo, el adquirente podrá promover el desalojo como si no hubiese sido estipulado plazo contractual alguno.
No conforme con su opus, el Consejo de Estado modificó en dos oportunidades el decreto – ley Nº 14.219 durante el año 1974, todo con antelación a la vigencia de la totalidad de sus disposiciones , y mediante el artículo 9º del decreto – ley Nº 14.266 de 10 de setiembre de 1975, modificó el artículo 109 LAU, permitiendo la inscripción registral sin la certificación notarial de firmas que exigía la ley Nº 10.793 .
2.3 – La prórroga de la obligación de inscribir el contrato de arrendamiento.
La vigencia de la LAU estaba prevista para el 1º de agosto de 1974, según lo previsto en el artículo 118 LAU, mientras que la obligatoriedad de la inscripción registral comenzaría a regir el 1º de enero de 1975, según el artículo 109 LAU.
El 29 de marzo de 1975, por esos extraños hechos que ocurren en el hemiciclo parlamentario , el órgano legislativo aprueba el decreto – ley Nº 14.349 mediante el cual la "(…) obligatoriedad de la inscripción registral de los contratos de arrendamientos urbanos dispuesta por el artículo 109 de la ley 14.219, de 4 de julio de 1974, (…) comenzará a regir a partir del 1º de setiembre de 1975." .
El 14 de octubre de 1975, cuando aparentemente hacía un mes y diez días que era obligatoria la inscripción registral, el Consejo de Estado se despacha con el decreto – ley Nº 14.438, mediante el cual prorroga la aplicación del precepto de la LAU hasta el 1º de setiembre de 1976…
2.4 – Fin de la obligación de inscribir el contrato.
El artículo 1º del decreto – ley Nº 14.576 , se produce la sustitución del artículo 109 LAU.
La nueva redacción, establece la obligación de la instrumentación en forma escrita de los contratos de arrendamiento urbano , pero con inscripción facultativa para las partes.
3 – El artículo 396 CGP y el contrato de arrendamiento.
El artículo 396 CGP se encuentra en la regulación que los codificadores dedicaron al proceso de ejecución, y más precisamente cierra el capítulo dedicado a la vía de apremio.
La vía de apremio, como es sabido, tiene como punto de partida la existencia de un título de ejecución, del que surge que una parte está obligada frente a otra, a pagar una cantidad de dinero líquida y exigible .
El Código establece los pasos a seguir hasta la satisfacción del acreedor ejecutante con los bienes embargables del deudor ejecutado, lo que en definitiva se materializará en el acto de remate y la almoneda correspondiente.
Y tras el remate, en donde surgirá el mejor postor, es que se avizora la situación problemática planteada en el ámbito de la clase , en donde por un lado tendremos al arrendatario del deudor ejecutado y por el otro a quien se perfila como dominus .
Ocurrido el extremo previsto en el artículo 389.1 CGP , se producirá la traslación del dominio, en donde el mejor postor pasará a ser el dominus, y el ejecutado obviamente, dejará tal posición jurídica.
Esto significa, que el otrora mejor postor, se encuentra a partir de la escrituración, vinculado al inmueble por un derecho real, es el derecho sustancial el que lo ampara en su posición .
El artículo 396 CGP, implica que una etapa ulterior, en donde lo que se regula es el desapoderamiento del bien inmueble respecto a quien lo detente, por el mejor derecho que el ahora dominus posee.
3.1 – Exégesis del artículo 396 CGP.
El precepto en cuestión, comienza hablando del adjudicatario del bien ejecutado, tal y como si se el procedimiento anteriormente regulado, se tratase de una suerte de beneficio que se le concede a un sujeto, evadiéndose del concepto comercial de remate.
El remate no es más que una venta forzada, en donde el vendedor ya está definido, y mediante tal procedimiento, se busca al comprador. El artículo 387 CGP no habla de adjudicatario, sino de mejor postor .
Luego establece, que el procedimiento para obtener la entrega de la cosa y la previa desocupación del inmueble, es el juicio de entrega de la cosa prevista en el artículo 364 CGP .
Y hasta aquí, el artículo se muestra coherente con la etapa procesal en donde se encuentra incluido. No existe ya, forma alguna de continuar una discusión, pues la litis ha finalizado con antelación.
En sede vía de apremio y de remate, los codificadores siguieron estrechamente lo anotado en 1945 por Couture en su "Proyecto…" , padeciendo quizás el mismo error que el ilustre procesalista, en cuanto a que no arroja dudas la entrega de la cosa rematada al mejor postor, o el eventual desapoderamiento a quien la detente y la ulterior entrega.
La duda se plantea, cuando nos encontramos frente a un inmueble que se encuentra arrendado. En ambos textos , se menciona la escritura pública del inmueble, necesaria para la traslación del dominio, y hasta la prescindencia del otorgamiento de la misma por parte del ejecutado, pero nada se menciona de la entrega del bien….!
Couture ni siquiera lo menciona, en tanto Narvaja había colocado un manto de protección sobre la esfera jurídica del arrendatario en el inciso 1º del artículo 1.792 CC , que no ofrece interpretaciones difusas. La ley sustancial protege al arrendatario cuyo contrato ha sido inscripto .
Vano significa entonces, hablar de un eventual desahucio del arrendatario con contrato inscripto, cuando el inmueble es enajenado (voluntaria o forzadamente), pues el enajenante pasa a ocupar la posición el enajenante o ejecutado en todos los términos pactados.
A partir del inciso 2º del artículo 396 CGP, los autores del Código instrumental que nos rige, denotan la ausencia de la tutela de la fuente de la que partió su obra, ingresando en un terreno que se plaga de sinuosidad, en detrimento de la claridad.
Los codificadores limitan el excepcionamiento a oponer en este proceso por parte del ocupante del inmueble que ha sido rematado, a los derechos que estén registrados o surjan de prueba documental, todo con antelación a la fecha del embargo. Este segundo inciso, presenta tres puntos que generan la detención en el análisis.
El inciso 1º del precepto, se remite procedimiento (monitorio) regulado en el artículo 364 CGP, y a partir de éste, debemos retrotraernos al artículo 354 CGP y siguientes , en tanto lo dispuesto en el artículo 351 CGP .
Esto significa, que el mejor postor devenido en dominus, incoará el proceso monitorio de entrega de la cosa del artículo 364 CGP, debiendo el ocupante del inmueble ser citado de excepciones , con plazo de 10 días. En su favor, podrá únicamente alegar aquellos derechos emergentes de los Registros Públicos o de prueba documental, todo con fecha cierta anterior al decreto que dispone el embargo .
En primer término, el decreto que dispone el embargo, refiere al vínculo acreedor – deudor o ejecutante – ejecutado, recaído en un proceso principal del que tanto el mejor postor ahora dominus como el arrendatario son completamente terceros.
¿Cuál es la explicación lógica para incluir el efecto jurídico del embargo más allá de la escrituración , máxime teniendo en cuenta que "(…) el tribunal dispondrá de oficio le levantamiento de todos los embargos e interdicciones que afectaren el bien vendido, sean de la fecha que fueren (…)" ?
Cuando el Código refiere a derechos o actos jurídicos previos al embargo, nos señala que lo ulterior a dicha medida cautelar no tendrá efectos jurídicos en el proceso monitorio de entrega de la cosa, lo que significaría que el precepto contenido en el inciso 1º del artículo 1.792 CC, quedó tácitamente derogado entre las vigencias del CGP y de la ley Nº 16.603 de 19 de octubre de 1994 .
Narvaja había dado una solución al tópico dentro del Código sustancial, la que podía ser criticada o analizada en cuanto a su oportunidad o necesidad, pero que se presentaba como una solución protectora hacia la posición jurídica del arrendatario frente a la enajenación forzada del inmueble. El artículo contenido en la obra del codificador civil, no debió ser tan siquiera ser lesionado en su contenido, puesto que instrumentalmente se pretende establecer una frontera al halo protector del arrendatario partiendo del embargo, en cuya ontología está siempre presente su temporalidad.
La solución a mi entender, hubiese estado en la comparecencia del arrendatario y la probanza que éste presente respecto a su derecho, en tanto la opción que a su respecto Narvaja realizó.
El 3º inciso no hace más que sembrar las dudas, por cuanto el ejecutado no es parte en el proceso monitorio de entrega de la cosa, y en razón de lo que, mal puede pretender oponer algún tipo de excepción. Derechamente carece de legitimación en la litis, trabada ahora entre el dominus y el arrendatario.
Cierto es que el ejecutado fue quien celebró el contrato con el arrendatario, y respecto a éste se encuentra vinculado obligacionalmente. Empero, si el arrendatario es vencido en el proceso, no se verá afectado en su posición jurídica como requiere el artículo 48.1 CGP en sede de tercerías.
El giro "(…) sin perjuicio de los plazos legales en materia de arrendamiento." Incluido como inciso final del artículo 396 CGP, parece estar referido a la inclusión en el ámbito protector de la materia arrendaticia la situación del arrendatario del ejecutado. Y ello, a mi entender, no debió ser el legislador instrumental el que lo legislara, sino el sustancial , quien de la mano de Narvaja ya había dado luz al punto, cuando anotó el respeto del plazo convenido en el arrendamiento ante la venta forzada, y no más que éste. La redacción, lejos de alumbrar, deslumbra al decir de Couture.
3.2 – El Proyecto de Couture.
El estudio concienzudo del CGP necesariamente debe realizarse con el Proyecto de CPC elaborado por Eduardo J. Couture a la vista, en tanto "(…) ha significado la base de la que han partido, luego de 1945, todos los posteriores proyectos de reforma (…)" .
Gelsi, Torello y Véscovi, transcriben a partir del artículo 377 CGP, lo expuesto por Couture a partir del artículo 416 Proyecto, en sede de vía de apremio, alterando el orden establecido por éste.
El Proyecto no incluye un artículo similar al 396 CGP , lo que es lógico si pensamos que la vía de apremio como señala Uriarte siguiendo a Tarigo, consiste en "(…) tomar un bien del patrimonio del deudor para con el producido de su venta (…) satisfacer al acreedor. (…)" .
¿En qué parte de la vía de apremio situó Couture al ocupante a cualquier título del inmueble?. En ninguna, porque la almoneda no tiende a solucionar tal problema, sino a convertir el bien embargado en dinero.
El artículo 435 Proyecto , implica que al ser depositada la seña prevista en el artículo 434 Proyecto, la consecuencia es la entrega del bien mueble al comprador. Pero en cuanto a los inmuebles, el proyectista no adoptó una solución similar y los codificadores simplemente incorporaron un precepto que lejos de resolver el tópico, lo cubre de dudas.
La respuesta de Couture, debemos encontrarla en el juicio sumario de desalojo , y en el artículo 1.792 CC, que si fue tenido en cuenta a la hora de la elaboración del Proyecto.
Los codificadores contemporáneos se apartan no sólo del Proyecto que les sirvió indiscutidamente como fuente, sino del Derecho Sustancial, en el que se armonizan el derecho de propiedad y la protección del arrendatario, primando en definitiva el primero.
3.3 – Derecho Comparado .
El artículo 588 CPCC Bs. As. , establece que la desocupación del inmueble objeto del remate, procederá luego del pago del saldo del precio y tras la realización de la tradición, tramitándose por la vía incidental .
El legislador provincial bonaerense, hace primar la posición jurídica del dominus emergente del remate, frente al arrendatario, mediante la prosecución de un proceso escueto en el que se dilucidarán la pretensión de aquel y la defensa de éste.
La redacción del Código, no puede ser criticada de conformar una norma de fondo incluida en una instrumental, pues lo que se realiza, es evitar interpretaciones extrañas, clarificándose los pasos a seguir tras la almoneda.
La situación ha sido resuelta en forma diferente en España, en donde previo al remate, el tribunal requiere por oficio, que el Registro correspondiente informe respecto al titular del dominio y los derechos reales o gravámenes constituidos sobre el inmueble .
El o los ocupantes del inmueble serán notificados por el juzgado de la tramitación del remate, pudiendo comparecer a justificar su derecho en el plazo de 10 días . En caso que revistan la calidad de ocupante de hecho o siendo el título insuficiente para obtener la protección del ordenamiento jurídico, el paso siguiente es el lanzamiento .
Empero, de existir un contrato de arrendamiento, la ley Nº 29/1994 sobre "Arrendamiento", establece que el comprador en venta forzada debe respetar el plazo mínimo establecido en la misma.
4 – Conclusiones.
Es menester señalar que el sistema diagramado en su oportunidad por el legislador, tendía a la protección de la situación del arrendatario, por cuanto la inscripción significaba el aseguramiento de su posición frente a una eventual enajenación del inmueble.
Esta barrera, fue condenada al ostracismo mediante sucesivas postergaciones de su efectivo vigor, hasta que finalmente por obra de su mismo constructor, simplemente desapareció.
En la actualidad, la inscripción es facultativa para las partes, y los efectos jurídicos del contrato serán distintos frente al tercero adquirente según haya ocurrido o no tal fenómeno.
Creo que la interpretación que en mejor forma acompasa al espíritu contenido en el artículo 1.792 CC, radica en la vigencia del plazo contractual aún ante la hipótesis de venta forzada.
Tal solución, se presenta congruente con ambas posiciones jurídicas, en tanto el pujador en el remate por ejemplo, se encontraría en situación de carga con respecto a la toma de conocimiento de la situación del bien inmueble, que no puede evadir en tanto la diligencia media.
Juan Manuel Jiménez
Técnica Forense II
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