Ensayo sobre los expedientes por parte del registrador de títulos (Santiago, Rep Dom) (página 2)
Enviado por Yunior Andrés Castillo S.
"Santiago de los Caballeros cuenta con el más moderno Palacio de Justicia del país, considerado como el más moderno, más hermoso, el más amplio y el más funcional de todos los de su género, no sólo en la República Dominicana, sino en toda la región, ubicado dentro del área que abarca la manzana formada por las calles 3 y 4 del Ensanche Román y las Avenidas Mirador del Yaque o de Circunvalación y 27 de Febrero, en la parte baja de la ciudad, ocupando 25,000 metros cuadrados, habrá de incidir favorablemente tanto en el aspecto urbanístico de este importante sector como en el valor de los inmuebles radicados en el mismo". [10]
Como consecuencia de esto, la Provincia de Santiago ha logrado una amplia mejoría en el aspecto organizacional de la justicia en los tiempos actuales, ya que cuenta con una de las más modernas infraestructuras que permite la ubicación adecuada de las diversas instancias que componen el engranaje judicial, permitiendo así impartir una sana justicia.
Como en todo Departamento Judicial existe un juzgado de primera instancia ordinario que puede ser con plenitud de jurisdicción o que esté dividido en cámaras civil y/o comercial y penal.
Los tribunales de primera instancia son tribunales unipersonales de primer grado de derecho común, y conjuntamente con los Juzgados de Trabajo, Los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, los Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes y los Juzgados de Instrucción ocupan la tercera jerarquía de los tribunales.
La competencia territorial del Juzgado de Primera Instancia, comprende un sólo Distrito Judicial o Provincia.
En los principales distritos judiciales están divididos en Cámara Penal y en Cámara Civil y Comercial que también conoce de asuntos incluyendo la materia Laboral en aquellos Distritos Judiciales en donde no funcionan Juzgados Laborales. Pueden funcionar con plenitud de jurisdicción, caso en el cual conocen los asuntos de todas las materias antes señaladas.
Son atribuciones de los Juzgados de Primera Instancia: Conocer, en sus respectivas materias, todos los asuntos que no estén expresamente atribuidos por la ley a ningún tribunal especial; Conocer de las apelaciones de las sentencias dictadas por los Juzgados de Paz en las materias Penal, Civil y Comercial y Laboral.
Las decisiones de los Juzgados de Primera Instancia adoptan la modalidad de Sentencias que pueden ser recurridas en Apelación por ante la Corte de Apelación del Departamento Judicial en el que estén comprendidos, en las materias correspondientes.
Los Juzgado de Primera Instancia se Clasifican por materias: La Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia y la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia son los llamados tribunales de derecho común, que conocen de todos los asuntos, en materia civil, comercial y penal que no estén atribuidos expresamente por ley a ningún otro tribunal. Es un tribunal unipersonal elegido por la Suprema Corte de Justicia.
Los Juzgados de Instrucción constituyen el primer grado en la jurisdicción de instrucción cuando el hecho tiene las características de crimen.
Están integrados por un solo juez, elegido por la Suprema Corte de Justicia. Son atribuciones de los Juzgados de Instrucción instruir y calificar los procesos de que son apoderados por el Ministerio Público cuando el hecho tiene las características de crimen.
Según el Nuevo Código Procesal Penal, en su artículo 73, señala todas las atribuciones de los Jueces de los Juzgados de la Instrucción, al especificar que:
"Corresponde a los jueces de la instrucción resolver todas las cuestiones en la que la ley requiere la intervención de un juez durante el procedimiento preparatorio, dirigir la audiencia preliminar, dictar las resoluciones pertinentes y dictar sentencias conforme a las reglas del procedimiento abreviado"[11]
Las decisiones de los Juzgados de Instrucción adoptan la modalidad de autos, que pueden ser recurridos ante la Cámara de Calificación.
Tienen además la facultad para dictar mandamientos y ordenes, y enviar la causa a un tribunal criminal para que sea juzgado conforme a las leyes. Cuando no existen cargos suficientes de culpabilidad, dispone que " no ha lugar" a la causa y ordena que el detenido sea puesto inmediatamente en libertad.
Los Juzgados de Trabajo constituyen el primer grado de jurisdicción en materia Laboral. Están integrados por un solo juez, elegido por la Suprema Corte de Justicia y por dos vocales escogidos preferentemente de sendas nóminas formadas por los empleadores y trabajadores.
Sólo existen Juzgados de Trabajo en los principales distritos: el Distrito Nacional, Santiago, San Francisco de Macorís, San Pedro de Macorís, San Cristóbal, La Vega, Bonao, Moca, Cotuí, El Seybo, Romana y Puerto Plata.
Si en un Distrito Judicial no hay Juzgado de Trabajo le corresponde conocer los asuntos relacionados a esta materia a la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente, o en su defecto al Juzgado de Primera Instancia.
En casos particulares, como el del Distrito Nacional pueden estar divididos en Salas, caso en el cual cada una es competente territorialmente para conocer los asuntos asignados por el Presidente del Juzgado.
Asimismo, estos tribunales actúan como tribunales de conciliación en las demandas que se establecen entre empleadores y trabajadores o entre trabajadores solos.
Del mismo modo, actúan en todos los casos relacionados con la aplicación de las leyes y reglamentos de trabajo, o de la ejecución de contratos de trabajo, excepto en este último caso cuando las demandas tengan por objeto modificar las condiciones de trabajo, así como cuando se trate de calificar las huelgas o los paros.
Las decisiones de los Juzgados de Trabajo adoptan la modalidad de Sentencias que pueden ser recurridas en Apelación cuando su cuantía exceda del valor equivalente a diez salarios mínimos o su cuantía sea indeterminada.
Los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original son tribunales unipersonales, regidos por la Ley Número, 108-05, sobre Registro Inmobiliario y sus modificaciones correspondientes.
Por tal razón, estos tribunales se consideran ser tribunales de excepción. Existen tantos Jueces de Jurisdicción Original como necesarios sea y la Ley de Gastos Públicos lo permita. Cuando los Jueces de Jurisdicción Original son designados debe indicarse la residencia permanente de aquéllos que han de actuar fuera de Santo Domingo, teniendo todas las facultades que confiera la ley al Tribunal Superior de Tierras de su Departamento, exceptuando las enunciadas por la ley.
Los Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes constituyen el primer grado de jurisdicción en la materia de Niños, Niñas y Adolescentes, de conformidad con la Ley número 136-03, que instituye el Código para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes.
Estos tribunales están integrados por un sólo juez, elegido por la Suprema Corte de Justicia, que es la más alta autoridad disciplinaria sobre todos los miembros de Poder Judicial. Sólo en caso de que el Juez del Tribunal de Niños, Niñas y Adolescentes cometieren una falta grave, puede ser destituido previo a la celebración de un Juicio Disciplinario por parte de la Suprema Corte de Justicia.
El Juez del Tribunal de Niños, Niñas y Adolescentes puede ser reemplazado por un Juez de Paz del mismo Distrito Judicial, previa solicitud del Presidente de la Corte de su Departamento cuando el mismo se encuentre ausente o tenga impedimento de salida.
La competencia territorial de los Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes comprende un sólo el Distrito Judicial o la Provincia. Los Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes tienen competencia de oficio, competencia de familia y competencia correccional.
Las decisiones de los Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes en lo tutelar y correccional, adoptan la modalidad de resoluciones definitivas que pueden ser recurridas en Apelación por ante la Corte de Apelación de Niños, Niñas y Adolescentes del Departamento Judicial en el que estén comprendidos.
1.3 Jurisdicción Inmobiliaria
1.3.1 Origen
La Orden Ejecutiva 511, de fecha 1 de julio de 1920, surge con el propósito de solucionar todo lo relativo a las tierras comuneras, así como organizar un verdadero sistema de registro de propiedad inmobiliaria que constituía un verdadero desastre a la economía nacional, a la estabilidad social y al buen crédito de la nación.
Además de establecer un tribunal especializado para aplicar dicha ley. Sin embargo, a pesar de estar contemplado en esta Orden, este tribunal no surge sino hasta la promulgación de la Ley de Registro de Tierras No.1542, del 11 de octubre de 1947, la cual pone a su cargo su aplicación.
Esta Orden Ejecutiva crea el Sistema Torrens para el registro y transmisión de la propiedad en el país y caracterizado por los principios de legalidad, autenticidad y especialidad. Así, la Ley de Registro de Tierras, que recoge la referida Orden, tiene como objetivo principal el registro de todos los terrenos que forman parte del territorio nacional, así como las mejoras construidas sobre los mismos.
Álvarez Sánchez, al referirse al motivo de importancia del Sistema Torrens en el país, expresa que:
"La implantación de este sistema no fue movido únicamente con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el registro de las tierras y sus mejoras, sino además, con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que constituía un verdadero desastre y caos profundamente perjudicial a la economía nacional, a la estabilidad social y al buen crédito de la nación, ya que personas inescrupulosas se habían dado a la tarea de hacer una provechosa industria de la fabricación de títulos o acciones de pesos falsos, sobre todo en la Región Este del país."[12]
Lo planteado por el autor revela el intento del legislador de crear las bases para un sistema de registro de tierras coherente y seguro en lo referente a la propiedad inmobiliaria, a fin de evitar actuaciones dolosas de parte de inescrupulosos. El Tribunal de Tierras, creado por la Ley de Registro de Tierras No.1542, del 11 de noviembre de 1947, es el organismo judicial con capacidad para aplicar la ley en materia de tierras. Es un tribunal creado exclusivamente con el fin de registrar todos los terrenos que constituyen el territorio de la República Dominicana, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, y los otros derechos reales que puedan afectarlo.
1.3.2 Composición de la jurisdicción Inmobiliaria
La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos:
1.3.2.1 Tribunales Superiores de Tierras
Los tribunales superiores de tierras son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente. Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como también en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por esta ley. Para conocer de los asuntos de su competencia, el Tribunal Superior de Tierras será integrado por Jueces escogidos de acuerdo a los mecanismos establecidos por la vía reglamentaria.
1.3.2.2 Tribunales de Jurisdicción Original
Son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria. Los tribunales de jurisdicción original conocen en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley relativo a la Secretaría de los Despachos Judiciales. Los tribunales de jurisdicción original serán puestos en funcionamiento, por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a las necesidades del sistema.
1.3.2.3 Dirección Nacional de Mensuras y Catastro
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Mensuras y Catastro.
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensura y catastro; el lugar de su sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.
1.3.2.4 Comisión Inmobiliaria
La Comisión Inmobiliaria es un organismo colegiado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y estará conformada por tres miembros, un miembro nombrado por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte de Justicia y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la República. La Comisión Inmobiliaria dispone para el cumplimiento de sus dictámenes del auxilio de la fuerza pública.
Habrá tantas comisiones inmobiliarias como tribunales superiores de tierras, y sus funciones serán regidas por un reglamento único que se crea, revisa y aprueba por mayoría absoluta de los comisionados.
1.3.2.5 Dirección Nacional de Registro de Títulos
La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Registros de Títulos. La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional.
La Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de carácter nacional, el lugar de su sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de Justicia, por la vía reglamentaria.
1.3.2.6 Oficinas de Registro de Títulos
Las Oficinas de Registro de Títulos están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentaria.
La composición y competencia territorial de estos órganos y sus funciones son las que establezca la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.
En relación con su delimitación territorial las oficinas de Registro de Títulos se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a un único Tribunal Superior de Tierras. Las oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un Registrador de Títulos.
1.3.2.6.1 Oficina del Registrador de Títulos
El Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros, tienes su sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros, el cual esta ubicado entre las manzanas comprendidas por las Avenidas 27 de febrero, Circunvalación y calles E. Guerrero, del Ensanche Roman I, de esta Ciudad de Santiago.
1.3.2.6.2 Objetivo del Registro de Títulos de Santiago
El Registro de Títulos de Santiago, tiene por objetivo regular el procedimiento y la forma en que se registran los derechos reales inmobiliarios de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario en la Provincia y Municipio de Santiago.
1.3.2.6.3 Funciones del Registro de Títulos de Santiago
El Registro de Títulos de Santiago, es el encargado en la provincia de Santiago para:
Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.
Registrar los derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.
Emitir los Certificados de Títulos y sus correspondientes duplicados y/o extractos.
Llevar y mantener actualizado el Registro Complementario.
Emitir certificaciones, según corresponda.
Rechazar las actuaciones sometidas a su consideración cuando las mismas no sean procedentes.
Llevar y mantener actualizados los distintos libros y registros que sustenten la publicidad inmobiliaria y velar por su custodia y conservación, hasta que los mismos sean entregados de manera definitiva al Archivo Central de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Dar publicidad a los derechos registrados sobre inmuebles y el estado jurídico de los mismos.
Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos físicos a cargo del Archivo Activo, hasta que los mismos sean entregados de manera definitiva al Archivo Central.
Ofrecer la debida orientación al usuario acerca de los trámites comprendidos en el ámbito de su competencia.
1.4 Antecedentes del estudio
La investigación sobre la evaluación del manejo de expediente en el Registro de Título del Departamento Judicial de Santiago es un trabajo revolucionario en cuanto a monografías se refiere, ya que la ley 108-05 en su funcionamiento en dicho órgano administrativo es un elemento innovador como también una normativa en muchos aspecto sustanciales poco conocida y analizada, así también dicho trabajo es una investigación específicamente de campo por lo que pocos estudiantes de término universitario se han lanzado a una búsqueda y enfoque de ciertas problemáticas jurídico-administrativa.
Sin embargo en nuestra búsqueda por un antecedente apegado a ciertas características de nuestra investigación hemos encontrado algunos trabajos que en ciertos aspecto de la rama inmobiliaria han hablado someramente de algunos de nuestros puntos de enfoques, tal es el caso de la monografía realizada por: Juana Dolores Rodríguez y Sulaica Gómez del año 2003 la cual versa sobre la expedición de los Certificados de Títulos conforme a la ley 1542.
En esta investigación se presentan problemáticas surgidas entre propietarios donde los registradores de títulos tendían a expedir cartas constancias de ventas de terrenos indivisos.
La investigación busca de manera general contribuir con la creación de una nueva disposición legal que garantice real y efectivamente el derecho de propiedad inmobiliaria en República Dominicana y de manera específica plantea una modificación sustanciosa a la ley 1542 ya que la misma resultaba ineficiente en aspectos administrativos así como jurídicos. También se empeñaron en investigar las posibles causas generadoras de los conflictos.
Por otro lado, los barchilleres Thelma Montás, Gladis Sanchez y Sonia Carrasco en su tesis "Tribunal de Tierras a la Luz de la Ley y la Jurisprudencia" del 1996, persiguen de manera general realizar un análisis sobre los aspectos jurídicos y administrativos de la ley 1542.
De manera específica determinan la estructura física Tribunal de Tierras y sus dependencias así como también señalan las atribuciones del tribunal de tierras en asuntos administrativos. Al finalizar la investigación los sustentantes plantearon las siguientes conclusiones a modo recomendación:
Creación de un departamento administrativo computarizado para evitar la pérdida y deterioro de los documentos.
Creación de una comisión de inspección que funcione en la revisión e investigación de los títulos de propiedad.
Modernización de los equipos para la celeridad del proceso de saneamiento.
Crear archivos de datos computarizados sobre todos los inmuebles y microfilmar las sentencias de saneamiento y los documentos que dieron origen al registro y las sucesivas transferencias de los terrenos registrados, a fin de dotar tales documentos de varios sistemas de seguridad garantizando la existencia de la información.
CAPÍTULO II
Marco teórico
2.1 Generalidades sobre el Registro Inmobiliario
El registro se define como la acción y efecto de registrar. Cuando se habla de propiedad, es una actividad realizada por el registrador donde inscriben todos los bienes raíces de un partido judicial, con expresión de sus dueños, y donde se hacen constar los cambios y limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes.
Por su lado, los bienes inmuebles se definen como aquellos que no pueden ser transportados sin alterar de alguna manera su forma o contenido, como son: casas, fincas, monumentos, edificios, etc.
Este concepto ha experimentado modificaciones en la actualidad, debido a la tecnología que permite el traslado de ciertos elementos inmuebles como monumentos arquitectónicos e históricos, sin cambiar sus propiedades.
En el derecho civil la distinción entre bienes muebles e inmuebles es muy importante porque determina la legislación particular en cada caso. Los bienes inmuebles deben ser inscritos en el Registro de propiedad de bienes inmuebles o catastro, destinado a brindar protección a los propietarios. Son los únicos pasibles de ser hipotecados.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Estado, donde se describen los inmuebles, ya sean rurales, urbanos o de características especiales, figurando su ubicación, dimensiones, uso y sus propietarios.
Se emplea para establecer el costo de la contribución impuesta sobre los inmuebles según su producción, renta o valor, y por derechos como las hipotecas y servidumbres. El registro de la propiedad tiene como finalidad proporcionar información fiable a los ciudadanos, para facilitar las transacciones de propiedades.
2.2 Aspectos Históricos sobre Los Registros Inmobiliarios en la República Dominicana
En la República Dominicana el Sistema Registral Inmobiliario participa de una doble naturaleza, tratándose de un inmueble que no haya sido saneado hasta la obtención del Decreto de registro y hecha su transcripción, o sea la copia íntegra del mismo en el libro registro de la oficina del Registro de Títulos correspondiente, se le reservaba a la Conservaduría de Hipotecas, esta es la instancia legal para hacer oponibles a terceros las operaciones o negocios con inmuebles no abarcados por el contenido del artículo 6 de la derogada Ley No. 1542 del año 1947.
Desde el año 1890, en virtud de la Ley no. 2914, tuvo vigencia exclusiva entre nosotros la Conservaduría de Hipotecas, señalaba esta disposición que en las ciudades cabeceras de provincias habrá una de esas oficinas que estará a cargo del director del Registro Civil, y se denominará Conservador de Hipotecas. Esta disposición legal no era de cumplimiento obligatorio y esto se constituyó en una dificultad para lograr que las personas registraran sus operaciones de carácter inmobiliario.
Hasta el primero de julio de 1920 se habían conocido otros sistemas, teniendo una gravitación especial el sistema Ministerial francés por razones históricas bien conocidas. La Ley de Registro de Tierras que se promulgara durante la ocupación militar norteamericana (1916-1924) tuvo lugar con la Orden Ejecutiva No. 511 y con ella se instauró el Sistema Torrens, cuyo autor es Robert Torrens, de Australia del Sur. Este sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria se sustenta en el principio cardinal que considera al Estado propietario originario de todos los terrenos.
El registro inmobiliario especializado conforme a una nueva disposición legal surge con la Orden Ejecutiva número 511, de fecha 1° de julio de 1920, aparece así la figura del Registrador de Títulos, aunque sin establecer requisito alguno para ejercer tales funciones.
El primer registro caracterizado correspondiente a esta nueva oficina aparece en el Libro uno, Folio uno, encabezado por el Escudo Nacional, en la parte inferior figura el timbre Oficina del Registrador de Títulos de la Provincia de Santo Domingo. Este certificado de títulos recibió como numeración asignada el número uno.
Esta primera operación se realizó al transcribir el Decreto número 62, de fecha 18 de abril de 1922, firmado y certificado por John Brewer, Secretario del Tribunal Superior de Tierras, exactamente a las 8:30 de la mañana. Este decreto fue transcrito en el Registro de Títulos, en fecha 26 de septiembre del año 1923, a las 11:00 de la mañana.
Con la promulgación de la Ley número 1542 de fecha 11 de octubre de 1947, se afianza el Sistema Torrens y el Registro de Títulos es objeto de atención, tanto que el 20.4 por ciento del articulado de esta disposición legal es dedicado de manera especial a sus funciones y procedimientos. Se hizo un magnífico provecho de la experiencia acumulada de 1920 hasta 1947, y contrario a la vieja Orden Ejecutiva la entonces nueva ley dispuso en su artículo 1° que sus principales operaciones son de interés público.
El Registro de Títulos es hoy en día una dependencia judicial de carácter administrativo con una multiplicidad de funciones, siendo fundamental llevar en libros impresos al efecto de la inscripción y anotación de la propiedad inmobiliaria que la afecte, de conformidad con lo preceptuado por la Ley de Tierras.
2.3 Análisis de la Ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario, que Deroga la Ley 1542
Este nuevo instrumento constituye una ley de fundamento entrelazada por una serie de principios, que refuerzan su aplicación como una ley especial. La presente Ley de Registro Inmobiliario deroga la Ley No. 1542 de Registro de Tierras de fecha 7 de noviembre de 1947, una ley anquilosada por el transcurrir de 58 años de existencia; con esta normativa pasaremos a una ley de procedimiento a una ley de fundamentos.
Este nuevo instrumento jurídico, hizo desaparecer todas esas trabas burocráticas que existían anteriormente en el Tribunal Superior de Tierras y que hacían que los procesos duraran una eternidad, motivo por el cual los abogados del país no se interesaban por esta jurisdicción, a tal punto que la mayoría de los profesionales del derecho ignoraban las cuestiones más elementales de la materia catastral y casi todas las universidades del país la tenían fuera de sus programas de estudios (pensum); con esta nueva normativa legislativa de tierras se viene a reforzar uno de los aspectos más importantes en nuestro país, que es la seguridad jurídica en el ámbito catastral.
Esta ley de Registro Inmobiliario[13]trae consigo modalidades que harán que los procesos se resuelvan en menos tiempo, lo que significa que serán más expeditos. La citada ley esta compuesta por diez principios, pero a nuestro entender lo más relevantes son los siguientes:
Principio II.- La presente ley de Registro Inmobiliario implementa el Sistema de Publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los siguientes criterios:
Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar; Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar; Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular; Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia.
Principio III.- El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.
Este principio es lo que estaba estipulado en el artículo 270 de la Ley 1542.
Principio IV.- Todo derecho registrado de conformidad con esta ley es imprescindible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado.
Principio VII.- Cuando existe contradicción entre esta ley y sus reglamentos, prevalece la ley.
Principio VIII.- Para suplir cualquier duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la presente ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad legal que tienen los Tribunales Superiores de Tierras y la Suprema Corte de Justicia a estos fines.
Este principio va a traer grandes debates jurídicos, sobre todo por el carácter de especial de la norma.
La primera novedad de esta legislación es la composición de la Jurisdicción Inmobiliaria, porque crea nuevos órganos que son importante conocerlos, porque de su conocimiento dependerá el éxito de los recursos contra medidas administrativas emanadas de los órganos de la Jurisdicción; estos órganos son los siguientes:
a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original;
b) Dirección Nacional de Registro de Títulos;
c) Dirección Nacional de Mensura y Catastro;
d) Comisión Inmobiliaria;
Existen dos nuevos órganos, que son la Dirección Nacional de Registro de Títulos, que coordina todo lo relativo a los Registradores de Títulos del país, y la Comisión Inmobiliaria, que hará la función del Abogado del Estado.
El tercer órgano que es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, se fusiona con la Dirección Nacional de Catastro, que es una institución del Estado y que actualmente no cumple su rol para la cual fue creada; todos estos órganos están establecidos por el artículo 2 de esta interesante ley.
Uno de los aspectos más relevantes de la presente ley, es lo relativo al apoderamiento directo de los Tribunales de Jurisdicción Original, ya que rompe las trabas burocráticas del Tribunal Superior de Tierras, no es posible que anteriormente para apoderar a un Juez de Jurisdicción Original, se tuviera que enviar la instancia al Tribunal Superior de Tierras, y éste prejuzgue y a veces hasta las rechace de manera administrativa.
2.4 Generalidades sobre los Expedientes de Registro de Títulos
2.4.1 Concepto de Expediente
Unidad documental formada por un conjunto de documentos generados orgánica y funcionalmente por una oficina productora en la resolución de un mismo asunto.
2.4.2 Asiento Registral de un Expediente
La expresión asiento registral tiene varias concepciones, para este caso es aplicable aquella que dice, que es una anotación o apuntamiento que se formula en un libro para evitar el olvido. En el Derecho Registral el asiento es la anotación que se practica en los cuadernos, libros o folios destinados a tales efectos y en los que se utilizan técnicas y procedimientos establecidos de manera expresa por la ley.
El asiento de presentación produce como efecto que dar fecha cierta a la inscripción posteriormente realizada, otorgando cierta preferencia. El asiento de inscripción tiene que ver con la propia naturaleza del documento de que se trate.
2.5 La Inscripción Registral
En el Diccionario de la Lengua Española se aporta el siguiente concepto de inscripción: "Acción y efecto de inscribir o inscribirse"[14]. La palabra inscripción tiene, en el sistema hipotecario español dos acepciones: sustantiva y formal.
La sustantiva identifica la inscripción con el valor y los efectos que la misma produce en el sistema español el cual se basa en el carácter declarativo de la misma (admitiendo ciertos casos en los que es constitutiva) y en su voluntariedad, pero que además otorga el derecho real contenido en el documento sujeto a esta formalidad, desde el punto de vista formal la inscripción se identifica con el concepto de asiento.
2.5.1 Procedimiento de Inscripción Registral de un Expediente
El procedimiento de inscripción registral debe entenderse como toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo, provisional o condicional que se practique en la matrícula como consecuencia de la presentación de un documento público dispositivo (transmisivo o constitutivo), declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y efectos que resulten de la ley.
El principio de inscripción es común a todos los sistemas registrales y su base fundamental, del cual derivan sus efectos, tipificación o características. En el artículo 107 del Reglamento General de Registro de Títulos se presentan, dentro de los asientos registrales, dos modalidades de inscripción:
Definitiva: es todo asiento registral con carácter definitivo que se ejecuta en los registros como consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara o modifica derechos reales, cargas o gravámenes.
Provisional: es cualquier otro asiento registral de carácter no definitivo que se ejecuta en los registro como consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara o modifica derechos reales, cargas o gravámenes.
Se destaca como pasos que constituyen este procedimiento los siguientes:
1- Presentación del título en el Registro y extensión del correspondiente asiento en el libro diario. "Al ser la inscripción voluntaria es necesario que entre en juego el principio de rogación que se facilita por la presentación del título en el Registro"[15]. No obstante, determinadas inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones se realizan de oficio y por venir impuestas por la ley.
2- La calificación registral. Para la calificación el Registrador determina la validez del título, la capacidad de los otorgantes y la posibilidad o no de ser inscrito el expediente, atendiendo el carácter del derecho, la observancia de las formas y teniendo presente el juego de la prioridad, el tracto sucesivo, la identificación de finca etc.
3- La práctica del asiento se verificará dentro de los plazos establecidos admitidos (anotación preventiva, inscripción, cancelación o nota marginal), sin perjuicio de que toda operación registral suele llevar consigo otras accesorias, como notas de referencia, afecciones, etc.
4- Practicadas estas operaciones es preciso extender una nota al margen del asiento de presentación de las operaciones realizadas, e igualmente una nota al pie del título haciendo constar las circunstancias del asiento practicado en el Registro de la Propiedad.
5- Todo ello viene complementado por el sistema de índices (de personas y fincas) que es preciso llevar en cada oficina, así como también enviar las partes correspondientes y complementarias para las fichas, para el servicio central de datos del Colegio Nacional de Registradores.
La finalidad de la inscripción es propiciar que se conozca la existencia de los derechos que recaen sobre los inmuebles, el estatus o situación de éstos, las cargas o gravámenes que les afectan, a fin de hacer transparente y pública la propiedad inmobiliaria, evitando que los terceros sean afectados por maniobras fraudulentas.
2.5.2 Efectos de la inscripción
Para la mayoría de los tratadistas del derecho registral los efectos de la inscripción ante las partes están determinados por el principio de legitimación, conocido también como de exactitud. Es este principio el que aporta garantía y seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y en la afectación de los bienes de esta naturaleza.
Así mismo se establece que la fe pública registral determina el ámbito de comprensión de los efectos de la inscripción ante los terceros. "Con base en este principio y al principio de publicidad se retiene que los actos inscritos en los cuadernos, libros o folio manuales o electrónicos dispuestos por la ley, son documentos de carácter público, se presumen ciertos y exactos, y en nuestro caso, hacen prueba absoluta"[16].
El efecto es constitutivo, pues el derecho se origina en el documento notarial, auténtico o bajo firma privada, o en un documento judicial (sentencia o resolución administrativa), pero en todo caso es indispensable la inscripción en el Registro para que se perfeccione o se constituya el derecho.
No será suficiente en todos los casos la sola inscripción para que se produzca el efecto convalidante, será necesario que se cumplan condiciones como la buena fe, que se trate de una operación de inequívoco carácter oneroso, que quien adquiera el derecho lo haga del legitimo dueño y que el adquiriente haya inscrito su derecho en el Registro.
2.5.3 Clasificación de los Expedientes en cuanto a los Documentos Registrales
Para comprender mejor la clasificación de los expedientes en lo relativo a los documentos registrales, veamos en un primer tiempo, los diferentes derechos reales:
Los Derechos Reales Principales
El derecho real, es un poder jurídico de una persona sobre una cosa, reglado por la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas o algunas de sus utilidades, con exclusión de injerencias extrañas, y que con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado. El Derecho Real, otorga a su titular un derecho de persecución (Jus persequendi) y un derecho de preferencia (Jus prefeendi). Cuando los derechos recaen sobre cosas inmuebles, se llaman Derechos Reales Inmobiliarios.
Diferentes Tipos de Derechos Reales Inmobiliarios Principales
a) Derecho de Propiedad (Derecho de Dominio y Condominio): La Ley Dominicana no define el Derecho de Propiedad, el cual según los hermanos Mazeaud, es "el derecho más completo, el cual entraña tres atributos: el Jus utendi, o derecho de usar la cosa; el jus fruendi, o derecho de gozar de la cosa; y el jus abutendi, o derecho de disponer de la cosa"[17]
b) Usufructo de Inmueble: Consiste en el derecho de usufructuar de la cosa, cuya propiedad pertenece a otra persona.
c) Derecho de Uso: Es el derecho de servirse de la cosa y de percibir sus frutos.
d) El Derecho de Habitación: Es el derecho de servirse de la cosa para vivir en ella.
e) La Servidumbre: Consiste en el derecho del propietario de un terreno a servirse de ciertas utilidades del terreno vecino (derecho de paso, derecho de extracción de agua etc.)
f) Enfiteusis: Es el derecho que tiene el arrendatario sobre la cosa que le ha sido arrendada.
g) Anticresis: Es el derecho concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos anualmente, sobre los intereses del crédito, si son debidos.
h) Derecho de Propiedad Horizontal: Es el derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado, integrada por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso, goce y disposición jurídica, conforme a su propio régimen. En el país, se denomina Condominio.
Los Derechos Reales Accesorios
En vista de que sólo interesan los Derechos Reales que afectan a inmuebles, en este grupo sólo se refiere al Derecho de Hipoteca; el cual confiere al acreedor un derecho directo sobre el inmueble hipotecado, gozando de un derecho de prelación que le permite hacerse pagar primero que otros acreedores, amén de que se trate de un derecho que recae sobre la cosa, pudiendo el acreedor embargarla, en las manos en que se encuentre, gracias al derecho de persecución que confiere.
En el país, la hipoteca puede ser convencional cuando se deriva de un contrato, pero el Código Civil contempla además en sus artículos 2146 y siguientes; "la Hipoteca legal, la judicial, la hipoteca de la mujer casada, y la inscripción de los privilegios sobre los inmuebles".[18]
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, distingue en su artículo 89 la siguiente clasificación de expedientes en cuanto a los documentos registrables:
2.5.3.1 Expedientes relacionados con los Documentos que Constituyan, Transmitan, Declaren, Modifican o Extingan Derechos Reales sobre inmuebles
Técnicamente la constitución de Derechos Reales solo es posible en lo derechos que son desmembramientos del derecho de propiedad (usufructo, uso, habitación, hipoteca,). Lo mismo sucede con la propiedad horizontal (Condominios), que nace con el Reglamento de Copropiedad y Administración. Sin embargo, hay que agregar el Saneamiento de Inmuebles y las Sentencias Definitivas, que reconocen derechos reales inmobiliarios por primera vez.
La transmisión de Derecho Reales Inmobiliarios, se produce con relación a la Propiedad, Horizontal, la Hipoteca y la anticresis. El usufructo solo puede ser transmitido en cuanto al ejercicio del derecho del usufructuario, pero no en cuanto al derecho real mismo. Las Servidumbres, por su parte, se transmiten, únicamente, con el inmueble al que benefician. Los demás derechos son intransmisibles.
Los Documentos Declarativos, son los que reconocen derechos reales ya constituidos, como los originales en la transmisión mortis causa (herencia o determinación de heredero), y en las sentencias de usucapión. A ellos hay que agregar los documentos por lo que se divide la propiedad.
Los Documentos Modificativos, son los que producen variaciones en algunos derechos reales enumerados, sea en sus titulares, sea en su objeto o sea en su extensión. Pueden incluirse en esta categoría, los que contienen restricciones a la propiedad, como la expropiación, el bien de familia, inmuebles vendidos a plazos, las Transferencias, las Donaciones, las Particiones amigables, etc.
Son documentos que extinguen derechos reales inmobiliarios, los que contienen Cancelaciones de Hipotecas, anticresis, Usufructo, y Privilegios.
2.5.3.2 Expedientes relativos a los Documentos que Imponen Cargas, Gravámenes, y Medidas Provisionales sobre los Inmuebles
En este grupo de documentos inscribibles, se encuentran los Embargos y otras medidas cautelares. Se trata de medidas precautorias, referidas a inmuebles e inhibiciones, dispuestas por la Ley o por la autoridad competente. La Ley, sin embargo, no es muy explicativa, en lo que se refiere a la inscripción de los embargos y otras medidas provisionales. En este caso, se refiere a las hipotecas, privilegios, oposiciones, embargos, etc.
2.5.3.3 Expedientes que Disponen Limitaciones Administrativas y Legales de Carácter Particular sobre Inmuebles
Entre este grupo, encontramos las Limitaciones, las Servidumbres, la Declaración de Patrimonio Cultural y otras que restringen la libertad de disposición del inmueble. A nuestro juicio, entre estas deben incluirse las Expropiaciones, Los Embargos y la Utilidad pública.
2.5.3.4 Expedientes relativos a los Derechos de los Condómines sobre Unidad Funcional y Área Comunes
En este caso, se trata de la Propiedad Horizontal, que se denomina en la República Dominicana, Condominio.
La Propiedad Horizontal se constituye a partir de la conciliación del dominio exclusivo de los apartamentos de un edificio con el Condominio sobre el suelo y cosas de uso común. Tres son lo principios rectores:
El de Inescindibilidad, que indica la intrínseca y esencial relación que se produce entre el derecho que se ostenta sobre cada unidad particular y el disfrute de los elementos colectivos;
Postula la imposibilidad de enajenar, gravar, embargar o disponer de los elementos comunes si no se hace lo mismo con el derecho que se tiene sobre la unidad particular. La Afectación supone la sujeción del inmueble a una función colectiva.
El Principio de Organización se refleja en la necesidad de una estructura gestionada ordenadamente. (Estatutos, Órganos de Gestión, compuestos por los propietarios o sus representantes, Reglamentos de Copropiedad y Administración, etc.)
2.5.4 Actos y derechos no inscribibles
Están determinados por algunas deficiencia que se verifican en un expediente, tales como omisiones, falta de firma de un contratante, ausencia de título ejecutorio. Falta de firma autorizada del oficial público llamado a actuar, incorrección en datos esenciales como la designación catastral, cédula de identidad, nombre, etc.
El Registrador de Títulos tiene que hacer una calificación a fondo, con los esmeros propios del buen padre de familia, su interés debe orientarse al auspicio de la mayor seguridad jurídica, debe determinar si el defecto o la deficiencia son subsanables o insubsanables.
En el primer caso, el Registrador detallará en un oficio motivado en qué consiste el defecto o deficiencia, devolviendo el expediente al interesado y otorgándole un plazo no mayor de quince (15) días para que proceda a hacer las correcciones de lugar, debiendo dejar constancia en el libro diario o en el registro complementario, según sea el caso, de conformidad con el párrafo único del artículo 57 del Reglamento de General de Registro de Títulos.
2.6 Rectificaciones de Errores u Omisiones Materiales en los Expedientes
En el Asiento
Hay error en el Asiento, cuando en su confección el Registrador se ha apartado de lo que constaba en el documento presentado. Los errores pueden ser Materiales (cuando se escriben unas palabras por otras; se cambia el nombre de los titulares o se omite alguna circunstancia, sin que se altere el sentido y contenido del derecho que se busca inscribir).
Son conceptuales, en cambio, los errores cuya omisión supone una variación al sentido o contenido del derecho. La rectificación, se produce acompañando el documento inscrito y solicitándola expresamente (Errores en la descripción del inmueble, en los elementos parcelarios, nomenclatura catastral, en el nombre de los titulares, proporciones de los inmuebles, etc.)
Error en el Título
Los Errores Materiales cometidos en la redacción de las escrituras, mandamientos y oficios que han accedido al Registro se subsanan presentando los documentos rectificados por autoridad competente.
La Rectificación de los Errores de Concepto, se corrigen de acuerdo con los criterios aplicables a la rectificación del mismo tipo de error en los Asientos. En ambos casos, el Registrador no puede subsanarlo de oficio.
La Discordancia Registral
La discordancia registral en un expediente puede ser de dos tipos: positiva o negativa. La Discordancia Positiva se da por no haberse incorporado al Registro, un determinado título, el cual, puede consagrar una nueva relación jurídica o poner término a alguna que estaba inscrita.
La Discordancia es Negativa en los casos en que sobra alguno de los derechos que manifiesta el Registro, por falsedad, nulidad y error sustancial de su respectivo título. Esta discordancia trae una consecuencia directa de invalidez del título. Para lograr la exactitud, se requiere del consentimiento del titular perjudicado o de una sentencia judicial.
El Documento Testimonio
La rectificación se analiza acompañando el documento inscrito, rectificado con una nota que expresa la rectificación, acompañada de la solicitud.
En el Documento Original (Matriz)
El documento inscrito debe presentarse con una nota en la cual se consigna que se rectificó el error en la matriz y que concuerda con el documento, acompañándose de la correspondiente solicitud indicando la rectificación deseada.
2.6.1 La Rectificación de Errores u Omisiones Conceptuales
En esta plano, los errores pueden recaer:
Al confeccionar el asiento, que se corrige con el documento inscrito.
En el documento inscrito, que se hace mediante el aporte del documento ya corregido.
En el documento matriz.
Estas Rectificaciones, exigen un nuevo documento (aclaratorio, modificatorio o complementario). A este nivel los errores pueden ser:
Por cambio de titularidad, que supone un documento aclaratorio.
Variación de las circunstancias negociables, que supone la participación de las dos partes en el documento aclaratorio.
Variación de circunstancia personales.
Variación en los elementos parcelarios, que pueden ser otorgados únicamente por el titular del asiento,
Variación en la Extensión del Derecho Transmitido, que supone el consentimiento del titular del asiento.
2.7 Recurso de Revisión por Error Material
El recurso de revisión por causa de error material es otro de los recursos propios de la Ley de Registro Inmobiliario, previsto por los artículos 83, 84 y 85 de la Ley de Registro Inmobiliario, 197 y 198 del Reglamento de los Tribunales Superior de Tierras y de Jurisdicción Original, 175 y 176 del Reglamento General de los Registros de Títulos, 233, 134 y 235 del Reglamento General de Mensura Catastrales.
La Ley de Registro Inmobiliario al definir el recurso de revisión por causa de error material en su artículo 83 lo hace en estos términos: "es la acción que sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de una decisión de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se interpone para corregir un error puramente material".[19]
El concepto de error material contenido en una decisión de un tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria es aquel que no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa y que es fruto de un error tipográfico, de una omisión o de una contradicción entre el documento que, declarado bueno y valido, fue tomado como fundamento por la misma. La competencia para conocer de este recurso es el mismo órgano que generó esta acción, es decir, que si el error fue cometido en el Registro de Títulos este será el órgano competente para corregirlo.
Cuando existe un error en un certificado de título o en una constancia anotada, y el mismo no se ha generado por ningún órgano, la competencia deberá ser del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.
2.7.1 Persona Facultada para Interponer el Recurso de Revisión por Causa de Error Material
Este recurso puede ser interpuesto por el interesado que ha participado en el asunto que dio origen a la sentencia o resolución dictada por los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria; por el dueño del terreno registrado u otro interesado en el mismo; por el órgano que advierta la existencia del error puramente material; por el Abogado del Estado ante el Tribunal de Tierras; por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales; también por el Registrador de Títulos correspondiente, que vaya a ejecutar una sentencia o resolución y en la misma éste observe un error puramente material, el cual constituya una obstáculo jurídico para su ejecución.
2.7.2 Forma de Interponer el Recurso de Revisión
El recurso de revisión por causa de error material se interpone por ante el órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria en el cual se originó o en el órgano que ejecutó el acto que contenía el error puramente material, mediante una instancia motivada por el interesado o su representante legal, la cual debe contener lo siguiente:
Especificar que se trata de un recurso por causa de error material.
Estar dirigido al tribunal y órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria de donde emanó el error o donde se ejecutó el acto que pudo haber contenido el error que se ha deslizado en el certificado de título.
Especificar la resolución, acto o sentencia a corregir, indicando el número de expediente y la fecha del mismo.
Probar la calidad e interés de quien lo interpone, con todas sus generales.
Identificar el error que se pretende corregir y especificar cual es la forma correcta.
Cuando el recurso de revisión por causa de error material tiene su origen en un error tipográfico o de una contradicción entre el documento que declarado bueno y valido fue tomado como base para el mismo, esto implica que la solicitud deberá ir acompañada de los documentos probatorios, según sea el caso.
Destacar la fecha de la resolución administrativa, la sentencia, o el acto administrativo o técnico que se pretenda corregir.
La instancia dirigida al órgano de que se trate debe estar firmada por el interesado o su representante legal.
Anexar el documento que contenga el error puramente material, así como cualquier otro documento que pudiera servir de base para establecer la prueba del error.
Es necesario destacar que cuando el error puramente material se encuentre en el certificado de título o la constancia anotada es producto de un error cometido en un acto o contrato traslativo de derechos registrados.
Así como en aquellos que estén destinados a constituir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir gravámenes sobre inmuebles registrados o que de cualquier forma afecten o se relacionen con esos mismos derechos; el órgano competente para conocer del recurso de revisión por causa de error material lo es el Registrador de Títulos donde se ejecutó el acto que dio origen al error contenido en el certificado de título o la constancia anotada.
2.7.3 Plazo para Interponer el Recurso de Revisión
El recurso de revisión por causa de error material se puede interponer en cualquier época, ya que ni la Ley de Registro Inmobiliario ni sus reglamentos establecen plazo alguno en que debe ser interpuesto este recurso.
2.7.4 Característica que presenta el recurso de revisión
Este recurso lo puede interponer el dueño del terreno registrado u otro interesado en el mismo, es decir, cualquier persona que sin ser el titular del derecho, sino que tenga algún derecho real inscrito sobre el mismo y que ese derecho se vea afectado por causa de un error puramente material.
Por el Abogado del Estado ante el Tribunal de Tierras; por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales; también por el Registrador de Títulos correspondiente, que vaya a ejecutar una sentencia o resolución y en la misma éste observe un error puramente material, el cual constituya un obstáculo jurídico para su ejecución.
Este recurso de revisión por causa de error material se puede interponer en cualquier época, ya que ni la Ley de Registro Inmobiliario ni sus reglamentos establece plazo alguno en que debe ser interpuesto este recurso.
El recurso de revisión por causa de error material es inadmisible, si un tercero de buena fe y a título oneroso ha adquirido el inmueble o algún derecho real inmobiliario, registrado o fallado definitivamente por el Tribunal Superior de Tierras, y no da su consentimiento por escrito, cuando la revisión correspondiente pueda perjudicarle o no ha sido puesto en causa para que comparezca por ante el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado del recurso.
2.8 Limitantes de los Expediente en Registro de Títulos
2.8.1 Observaciones realizadas a los expedientes
Todas las solicitudes de inscripciones, anotaciones y certificaciones presentadas a consideración de los Registros de Títulos y los documentos que se agreguen, deben reunir los requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil, el Reglamento General de Registro de Títulos y demás disposiciones complementarias que procedan. Por dicha razón las observaciones y calificaciones realizadas por el área de precalificación, dígito y revisión, así como también por parte del registrador surten un efecto de amplia envergadura en la garantía registral del inmueble o unidad funcional.
En este proceso de observación y calificación de expedientes la función calificadora del registrador de títulos juega un papel preponderante ya que está facultado para:
Comprobar que la documentación presentada esté completa y cumpla con los requisitos de forma y fondo establecidos para la actuación solicitada.
Verificar la procedencia o improcedencia, validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato presentado.
Examinar y verificar las formalidades y legalidad de los documentos y de la operación que le es solicitada, para determinar su procedencia.
Verificar que se hayan pagado las contribuciones especiales para integrar el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, así como cualquier otro impuesto o tasa que corresponda.
Citar, si lo considera pertinente, al o los solicitantes, propietarios o beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes, si los hubieren, para que ratifiquen o rectifiquen algún documento sobre el que hubiere alguna duda respecto de su contenido.
2.8.2 Vicios en el Expediente
Los vicios de forma sustanciales, son defectos en el acto o expediente los cuales al ser calificados y revisados por el personal administrativo de registro de título son devueltos a su procedencia. Esto constituye un detonante para que muchos expedientes excedan su tiempo de llegada al registro de títulos.
Constituyen vicios de forma sustanciales, y como tales son motivo de devolución de expedientes a los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, el no consignar, el consignar erróneamente o de forma insuficiente o equívoca los datos que permitan aplicar correctamente el principio de especialidad en relación a los sujetos y al objeto del derecho registral.
Se considera que el principio de especialidad no se cumple cuando:
Tratándose de personas físicas, éstas no han sido correctamente identificadas con sus generales de acuerdo a: nombres y apellidos completos, tal como constan en la cédula de identidad y electoral, número de cédula o del pasaporte según corresponda, nacionalidad, mayoridad o minoridad, domicilio, estado civil, nombre, apellidos y demás generales del cónyuge así como el régimen matrimonial en caso de corresponder.
Tratándose de personas jurídicas o morales no han sido correctamente identificadas con sus generales de acuerdo a las siguientes pautas: nombre completo según consta en el acta de constitución de la sociedad, su número de Registro Nacional de Contribuyente (RNC) si corresponde, domicilio, nombres y apellidos y demás generales de su representante legal, y copia certificada del poder de representación o del acta de asamblea o consejo de administración que lo otorga, según lo disponga el estatuto social.
Tratándose de inmuebles no se los identifique con su designación catastral.
Tratándose de particiones, no se especifique adecuadamente la asignación que corresponda a cada copropietario, coheredero o copartícipe.
2.8.3 Errores Técnicos
Este error es cometido por el Registro de Títulos, que no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error tipográfico, de una omisión, o de una contradicción entre el documento generado y el que fue tomado como fundamento. En otro orden se encuentra la rectificación de registros, la cual consiste en la corrección de oficio de un error puramente material cometido por el Registro de Títulos.
Dicha rectificación es vista como un error técnico por parte del personal de registro de título.
Para hacer este tipo de rectificación la ley prevé que toda rectificación realizada sobre un asiento contenido en un registro complementario del inmueble, debe hacerse mediante un nuevo asiento, manteniendo la fecha de prioridad del asiento a rectificar, y dejando constancia de esta situación con la fecha y firma del registrador.
En ningún caso, éste tipo de rectificación debe hacerse borrando, tachando, interlineando o sobrescribiendo el asiento a rectificar ya que toda rectificación sobre el contenido de un certificado de título, conlleva la emisión de uno nuevo y su correspondiente duplicado, en el que se consignará que el mismo se hace por rectificación del anterior, la fecha de emisión del certificado de título a rectificar, la fecha de rectificación y la firma del registrador. Así también la emisión del nuevo certificado de título conlleva la cancelación del rectificado y el duplicado correspondiente, dejando constancia de ello.
2.8.4 Caducidad de expedición
La caducidad es la pérdida de uno o varios derechos por no ejercitarlos durante el plazo señalado en la ley. La caducidad contiene un plazo extintivo, ya que la ley consagra en forma objetiva un plazo para la realización de un acto jurídico o un hecho, de suerte que el plazo prefijado indica el límite de tiempo dentro del cual puede válidamente expresarse la voluntad destinada a producir el efecto de derecho previsto.
En cuanto a la ejecución de documentos en Registro de Títulos el Reglamento general presenta el plazo de 45 días para la expedición del expediente y 15 días luego de caducar el plazo. Señala a su vez el derecho que posee cada solicitante de intimar por vía de alguacil a la figura del Registrador de Títulos en caso de que éste no proceda con el pedimento del interesado.
2.9 Personal Administrativo del Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros
2.9.1 Los Registradores de Títulos
En el artículo 15 del Reglamento General de los Registros de Títulos sólo se dice que "Los Registradores de Títulos son designados, trasladados y removidos por la Suprema Corte de Justicia".[20]
El Registrador de Títulos está a la cabeza de la estructura organizacional del Registro, es un funcionario público del orden judicial-administrativo y el desempeño de su función está sometido al régimen de impedimentos, incompatibilidades, deberes, prohibiciones y vigilancia de los Jueces, es decir, que este funcionario de la Jurisdicción Inmobiliaria tiene la gran responsabilidad de ejercer la coordinación técnica y administrativa de las oficinas registrales.
2.9.2 Requisitos para ser Registrador de Títulos
El artículo 16 del Reglamento General de Registro de Títulos, señala que es preciso de la condición de dominicano, abogado con un ejercicio de por lo menos tres años, no haber sido condenado a pena aflictiva o infamante, ni sancionado disciplinariamente de manera definitiva, salvo amonestación, superar las pruebas generales de ingreso al Poder Judicial y las pruebas específicas de capacidad para el desempeño del cargo, prefiriéndose que haya sido empleado del Registro de Títulos.
2.9.3 Funciones del Registrador de Títulos
De conformidad con el artículo 17 del Reglamento General de los Registros de Títulos, los Registradores son responsables del funcionamiento técnico y administrativo de sus oficinas. Están llamados a coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento de la entidad registral y del personal bajo su dependencia. Debe velar porque los principios registrales se cumplan estrictamente y ejercer con rectitud de conciencia y con el mayor sentido de responsabilidad la función calificadora, que es la base fundamental de su actuación ante cada documento o expediente que le es sometido.
El Registrador de Títulos debe pronunciarse dentro de un plazo no mayor de 45 días hábiles, contados a partir de la fecha de recepción del expediente o solicitud. Este es un plazo máximo, lo que quiere decir que es extremo, por tanto el interés de la dinámica registral clama porque se produzca el pronunciamiento en el menor plazo posible.
Corresponde a este funcionario revisar y firmar los certificados de títulos y sus duplicados o extractos, revisar y firmar los asientos registrales que realizan en los registros complementarios, así como las certificaciones y los oficios de rechazo de las actuaciones. El Registrador debe cumplir con los requisitos de forma y fondo establecidos en la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, los Reglamentos y normas complementarias, para la emisión, conservación y secuencia cronológica de la ejecución de los Certificados de Títulos y sus duplicados. Es necesario que el Registrador se pronuncie en un plazo no mayor de quince días sobre las acciones de reconsideración que se les sometan.
Corresponde a este servidor judicial solicitar, en los casos que ameriten diagnóstico catastral, así como rectificar errores puramente materiales detectados en los Certificados de Títulos y en los registros complementarios, con arreglo a la Ley, los Reglamentos y las normas complementarias.
El Registrador debe informar a la Dirección Nacional de Registro de Títulos cualquier situación irregular, así como con respecto a todo intento de cometer actos ilícitos, o de cualquier acto que se presuma que tiene ese carácter, también con relación al hecho de que esté en peligro o desprotegida la documentación del registro.
Este funcionario debe preservar la información y estructura de los actos que contienen la base de datos registrales, en el caso de que utilice el sistema automatizado, y es responsable de las modificaciones que se introduzcan en las mismas, y debe remitir a la Dirección Nacional las informaciones estadísticas que se generen en su dependencia.
2.9.4 Recursos Administrativos contra los Actos Emitidos por las Oficinas de Registros de Títulos
Con relación a los Recursos Administrativos contra las actuaciones de los Registros de Títulos, el Reglamento de Registro de Títulos dispone en su artículo 155 que "son susceptibles de ser recurridos por la vía administrativa las decisiones definitivas de los Registradores de Títulos, que aprueban o rechazan una actuación".[21]
Los Recursos Administrativos contra actuaciones de los Registradores de Títulos son las siguientes:
a) Solicitud de Reconsideración (No es un recurso propiamente dicho).
b) Recurso Jerárquico.
c) Recurso Jurisdiccional.
Solicitud de Reconsideración: Esta solicitud se interpone por ante el mismo Registro de Títulos que emitió el acto definitivo que se pretende reconsiderar, según las disposiciones del artículo 157 del Reglamento de Registro de Títulos.
a) Calidad para interponer la Solicitud de Reconsideración: Por virtud de las disposiciones combinadas de los artículos 156 y 157 (literal D) del Reglamento de Registro de Títulos, "puede interponer la solicitud de Reconsideración todo aquel que se encuentre afectado por un acto definitivo emanado de un Registro de Títulos, siempre que justifique su calidad e interés en dicha actuación".[22]
b) Plazo: El artículo 76, Párrafo 1 de la Ley 108-05, "establece 15 días calendarios, a partir de la publicación como plazo para interponer la solicitud de reconsideración"[23].
Se reputa publicado el acto cuando el mismo es retirado del Registro de Títulos por las partes interesadas, o su representante si lo hubiere, siempre que se deje constancia del mismo por escrito.
c) Competencia y formalidades: La solicitud de Reconsideración se interpone por ante el mismo Registro de Títulos que emitió el acto definitivo, mediante instancia escrita conteniendo las especificaciones siguientes:
Que se trata de una solicitud de Reconsideración.
Estar dirigida al Registro de Títulos que emitió el acto impugnado.
Especificar el acto impugnado, identificando el expediente y la fecha del mismo.
Especificar la calidad del solicitante y sus generales, justificando su interés.
Estar motivada, y contener las razones y justificaciones por las que se solicita la Reconsideración.
Hacer constar la fecha de la solicitud.
Estar debidamente firmada por el o los solicitantes, o su representante si lo hubiere. En caso de que el acto impugnado involucre una o más personas, la validez de la solicitud se encuentra condicionada a la notificación por acto de alguacil a las demás partes, es decir, que conjuntamente con la instancia de solicitud de Reconsideración debe anexarse la notificación por acto de alguacil, quienes deberán depositar sus objeciones en un plazo de cinco (5) días calendarios a partir de la notificación, por ante el Registro de Títulos que conocerá la solicitud.
En caso de no presentarse ninguna objeción en el plazo señalado, se presume que se ha dado aquiescencia a la solicitud de reconsideración, por lo cual el Registro de Títulos procederá a examinar de manera administrativa dicha solicitud, debiendo emitir su correspondiente decisión en un plazo de quince (15) días hábiles a partir de la fecha de vencimiento del plazo de los 5 días que tienen las demás partes para objetar dicha solicitud, si las hubiere.
Recurso Jerárquico contra decisiones de los Registros de Títulos
El Recurso Jerárquico al igual que la solicitud de Reconsideración, lo interpone toda persona que demuestre calidad e interés y que se encuentre afectada por el acto impugnado. El derecho al Recurso Jerárquico queda abierto cuando se han presentado las condiciones siguientes:
• Cuando el solicitante de la reconsideración haya tomado conocimiento de la decisión en el Registro de Títulos correspondiente, dejando constancia por escrito de dicho conocimiento.
• Cuando haya transcurrido el plazo de 15 días después de la interposición de la solicitud de reconsideración sin que el Registro de Títulos apoderado haya emitido su decisión.
a) Competencia
El Recurso Jerárquico contra los actos definitivos de los Registros de Títulos lo conoce y decide el Director Nacional de Registro de Títulos.
b) Plazo
El Reglamento de Registros de Títulos no contiene disposiciones en cuanto al plazo para interponer el Recurso Jerárquico, en ese sentido, el plazo aplicable en el contenido de la Ley 108-05, en su artículo 77 Párrafo 1, es decir, quince (15) días calendarios, contados a partir de la fecha en que el Recurso quedó habilitado.
c) Condiciones de forma
El Recurso Jerárquico debe ser presentado mediante instancia escrita, motivada tanto en hecho como en derecho, la cual debe contener las especificaciones siguientes:
Especificar que se trata de un Recurso Jerárquico.
Estar dirigido al Director Nacional de Registro de Títulos.
Especificar el acto impugnado, identificando el expediente y la fecha del mismo.
Especificar las calidades del recurrente y sus generales, justificando su interés.
Estar motivado, y contener las razones y justificaciones por las que se interpone el recurso jerárquico.
Debe contener la fecha del recurso.
Estar debidamente firmado por el o los recurrentes o sus representantes si lo hubiere.
Anexar copia certificada del acto recurrido.
Al igual que ocurre en el procedimiento de Reconsideración, en caso de que el acto impugnado involucre una o más personas, la validez del Recurso Jerárquico se encuentra condicionada a la notificación por acto de alguacil a las demás partes, es decir, que conjuntamente con el recurso debe anexarse la notificación por acto de alguacil.
Las personas afectadas a las que ha sido notificado el recurso por acto de alguacil deberán depositar sus objeciones en un plazo de cinco (5) días calendario a partir de la notificación, por ante el Director Nacional de Registro de Registros de Títulos.
En caso de no presentar ninguna objeción en el plazo señalado, se presume que se ha dado aquiescencia al recurso, por lo cual, el Director Nacional de Registros de Títulos procederá a examinar de manera administrativa dicho recurso, debiendo emitir su decisión en un plazo de quince (15) días hábiles a partir de la fecha de vencimiento del plazo de los 5 días que tienen las demás partes para objetar dicha solicitud, si fuere de lugar.
Recurso Jurisdiccional contra decisiones del Director Nacional de Registros de Títulos
El Recurso Jurisdiccional contra las decisiones emanadas del Director Nacional de Registros de Títulos queda habilitado de la siguiente manera:
Cuando el recurrente haya tomado conocimiento de la decisión sobre el recurso jerárquico en la Dirección Nacional de Registros de Títulos, dejando constancia escrita de dicha actuación.
Cuando haya transcurrido el plazo de quince (15) días hábiles desde la interposición del recurso jerárquico sin que el Director Nacional de Registros de Títulos haya emitido su decisión.
a) Tribunal Competente
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