La falta de vivienda (página 3)

Sin embargo, para investigadores del Instituto de Arquitectura y Desarrollo Urbano del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México, como José María Gutiérrez, el problema de vivienda en el DF, reside fundamentalmente en las autoridades locales, pues los esfuerzos realizados durante los últimos años no han sido suficientes,  "¿Dónde hay suelo para los pobres? No hay. Entonces, invaden o pasan de 10 a 15 años para que una familia termine de construir su propia casa-", lamentó el especialista.

Para Villanueva es indispensable reorientar la actual política habitacional pero, también, es fundamental buscar y formular soluciones y programas nuevos que contemplen las características sociodemográfica y las aspiraciones de las familias demandantes y superen los problemas que se dan hoy en día en la vivienda existente.

"También es fundamental que estas propuestas  permitan promover e impulsar una relación entre lo público y lo privado que fomente la participación real de la población y, sobre todo,  ayude a la formación de una conciencia ciudadana basada en la responsabilidad y el respeto de las leyes y las personas", finalizó la investigadora.

Según cálculos del Inegi y del Conapo, alrededor de 40 %, es decir poco más de 3.6 millones, vive con sus padres. FOTO: AGENCIA REFORMA

El país requiere 630 mil viviendas nuevas para satisfacer el incremento demográfico, señalan el INEGI y el Consejo Nacional de Población

CIUDAD DE MÉXICO.- El déficit de vivienda en México afecta de manera particularmente aguda a la población joven.

De acuerdo con estimaciones oficiales, el país requiere de alrededor de 630 mil viviendas nuevas al año para satisfacer la demanda generada por el incremento demográfico derivado de la formación de nuevos hogares, compuestos en su gran mayoría por jóvenes, y por el deterioro natural del inventario.

En tanto, según cálculos del Inegi y del Consejo Nacional de Población (Conapo), alrededor de 40 % de los mexicanos de entre 25 y 29 años, es decir poco más de 3.6 millones, vive con sus padres.

De esa cifra, 54 % corresponde a hombres y 46 a mujeres.

El Conteo de Población y Vivienda de 2005 reveló que el 62 % de los hogares en el país cuenta con integrantes de entre 15 y 29 años.

Menos del 15 % del total de hogares es jefaturado por habitantes de ese rango de edad.

El Programa Nacional de la Juventud 2008-2012 fija como uno de los objetivos centrales de las políticas públicas de atención a ese sector de la población el favorecer su acceso a una vivienda adecuada.

"Las y los jóvenes mexicanos enfrentan desafíos para ejercer este derecho (a la vivienda), relacionados con los motivos que detonan o retrasan su salida del núcleo familiar originario, como el hecho de contraer matrimonio y los niveles de violencia en el hogar, así como con la capacidad de compra, fijada por el tipo de empleo, el nivel salarial y la accesibilidad del mercado inmobiliario", indica.

El documentó estima que, para 2007, el 28.3 % de la población trabajadora de entre 18 y 29 años cotizaba para obtener un crédito hipotecario y planteó como meta para 2012 elevar la proporción a 35 %.

No obstante, el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012 no contempla ninguna medida específica para promover el acceso de los jóvenes a la vivienda.

El Infonavit promueve actualmente una reforma legal que le permitiría facilitar el acceso a créditos por parte de los jóvenes trabajadores.

El esquema prevé que los trabajadores de hasta 30 años, con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, podrían usar el crédito del Infonavit con el 5 % patronal aportado en el instituto, como hoy sucede, más hasta el 30 % del ahorro acumulado en su cuenta para el retiro (Afore).

Una vez pagado el crédito, en un lapso de 15 o 20 años, y si siguen cotizando, alrededor del 5 % de lo aportado por el patrón se sumaría a su cuenta para el retiro, para garantizar una mejor pensión.

De acuerdo con datos del propio instituto, de los 251 mil 447 créditos que ha otorgado este año, el 44 % ha sido a personas entre 26 a 35 años y 16 % a menores de 26 años.

Autonomía

Para José Antonio Pérez Islas, coordinador del Seminario de Investigación en Juventud de la UNAM, los jóvenes que no logran salir del núcleo familiar experimentan frustración y tienen poca autonomía.

"Su privacidad también puede ser afectada. Finalmente, su espacio vital, su espacio propio, no puede ser el mismo cuando están en un domicilio propio que en el de sus padres", comentó en entrevista.

El especialista que la generación actual de jóvenes ha retrasado la transición hacia la vida independiente por las pocas posibilidades de obtener empleos, los bajos salarios y los contratos por periodos cortos sin prestaciones.

Según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) 2009, al primer bimestre de este año, del total de jóvenes entre 20 y 29 años que tenían un empleo, el 40 no tenía prestaciones laborales.

Además, el 40 % de todos ellos recibía menos de tres salarios mínimos.

Pérez Islas apuntó que ante las pocas oportunidades de dejar el núcleo familiar los jóvenes se vuelven semiindependientes ya que también aportan dinero en los gastos del hogar.

"El problema es que si no aprenden a ser autosuficientes, en un momento dado va a ser muy difícil que tomen plenamente su condición de adulto", advirtió.

'No me alcanza'

Daniela, de 26 años, vive con su mamá y su hermana porque todavía no tiene derecho a un crédito para adquirir una vivienda y no quiere gastar su salario en una renta.

"Me gustaría salirme teniendo ya algo mío, porque se me hace como un desperdicio de dinero pagar una renta. No se va a ningún lado y además no me alcanza.

Tendría que privarme de muchas cosas, ya no irme de fin de semana. Además, si me saliera, ya no podría ayudar en mi casa", comenta.

Aunque en noviembre próximo la joven arquitecta, que trabaja como subgerente de bienes raíces de una cadena de supermercados, podría acceder a un crédito del Infonavit, prevé quedarse en casa de su mamá hasta los 30 años.

"Ahorita, como joven, no veo que haya más opciones que las viviendas de interés social. Claro que a lo que uno aspira no es irse a vivir a Huehueteca ¿verdad?.

No estudie para eso y trabajo duro para cosas más grandes", enfatiza.

Daniela reconoce que compartir cuarto se ha vuelto una situación incómoda.

Cuando su hermana, de 19 años, está en exámenes ella tiene salirse de la recámara para que pueda estudiar. Ella se levanta a las 5 y media de la mañana para ir a trabajar y su hermana se enoja porque prende la luz.

Deja su ropa y sus papeles en un lugar pero su hermana los mueve.

"Es muy difícil, necesito mi propio espacio", reconoce. Cuadro Demanda potencial

De acuerdo con estimaciones oficiales, sólo una proporción mínima de los jóvenes cuenta con vivienda propia:

– 29.3 millones de mexicanos tienen entre 15 y 29 años

– 15.3 millones de hogares tenían en 2005 integrantes de ese rango de edad

– 3,6 millones de hogares eran jefaturados por jóvenes

– 838 mil vivían solos Fuentes: Conapo e Inegi (Agencias)

Problemática de la vivienda:

La vivienda es un indicador básico del bienestar de la población, constituye el crecimiento del patrimonio familiar, y es, al mismo tiempo condición primordial para alcanzar niveles adicionales de desarrollo. Es el espacio que brinda identidad, seguridad, cobijo, lugar de reunión, espacio de convivencia profunda y la base para el desenvolvimiento general de las personas, familias o grupos diversos. 

Las Naciones Unidas han declarado que el mundo hay más de 1.200 millones de personas que habitan en viviendas inadecuadas y son más de 100 millones de personas que no tienen un hogar. Estas cifras hacen ver la magnitud de los problemas de la vivienda en el mundo, hace pensar también en el reto de procurar una vivienda adecuada a todas las personas del mundo. 

En el Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales (PIDESC), ratificado por 108 Estados (incluido México en 1981), se reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados; comprometiéndose los Estados a tomar medidas por todo los medios apropiados para asegurar la efectividad de éste derecho.  

En la Observación General No. 4, se especifica lo referente a El derecho a una vivienda adecuada, dentro del PIDESC. Ahí se definen aspectos que se deben tomar en cuenta para hacer efectivo éste derecho: seguridad jurídica sobre la vivienda, disponibilidad de servicios materiales, facilidades e infraestructura, gastos soportables, habitabilidad, asequibilidad, lugar y adecuación cultural. El Derecho a la Vivienda en México: 

·        En México la vivienda es considerada una mercancía y no un derecho, y por consiguiente el acceso a la misma depende de la capacidad adquisitiva de cada familia y no de sus necesidades. 

·        Tan sólo en el aspecto de habitabilidad, México cuenta con un rezago de más de 4 millones de viviendas (en Jalisco se calcula el rezago habitacional total en 182, 264 viviendas). 

·        En México el promedio de ocupantes de vivienda es de 4.4, y según el INEGI del 48% de las viviendas cuentan a lo más con dos cuartos, y el 23.2% cuentan con sólo un cuarto.  

·        Sólo el 64% de las viviendas tiene materiales durables en los techos. 

·        Más de la mitad de los trabajadores mexicanos enfrentan limitantes económicas para poder acceder a un financiamiento para la adquisición de una vivienda. 

·        La oferta de suelo y vivienda no es accesible para por lo menos la mitad de la población con más bajos ingresos. 

·        El abandono en políticas que fomenten el campo ha generado que la pobreza se agudice propiciando migración masiva hacia las grandes urbes. 

·        El presupuesto federal en materia de vivienda va mucho más enfocado la industria privada de desarrollos que a vivienda popular, dejando desatendido en materia de vivienda al sector más vulnerable que representa más de la mitad de la población. 

·        De acuerdo con las proyecciones del CONAPO, se estima que al menos hasta el año 2015 el número de hogares aumentará en alrededor de 600 mil cada año, lo cual es una cantidad importante de requerimiento para vivienda nueva, ya que constituye cerca de una cuarta parte más al rezago habitacional existente. 

·        El problema de la vivienda es un problema social de primera magnitud y por lo tanto debe ser asumido por toda la sociedad, lo que implica la necesidad de un fuerte involucramiento del Estado. Involucramiento en este caso quiere decir cumplir un papel rector, donde se cree e impulse una política nacional de vivienda con visión de mediano y largo plazo. 

·        El ejercicio de derechos humanos básicos no es algo sencillo de alcanzar, pero nunca hay que dejar de destinar los esfuerzos posibles para ello. La defensa al derecho de la vivienda adecuada la tenemos que ver como una búsqueda necesaria para alcanzar al menos niveles mínimos de dignidad en la condición de vida de nosotros y de todas las personas. 

 Demanda de Vivienda: Tenencia y Gasto en Servicios. El Caso del Mercado Metropolitano de México

La vivienda es un bien cuyas características justifican su análisis económico. Lo que destaca de este bien es su alto grado de heterogeneidad con respecto al consumo del resto de bienes de la economía. Es difícil encontrar una vivienda exactamente igual a otra. Aun si los materiales de construcción, el diseño de la misma o el barrio son los mismos se pueden identificar otros elementos que las diferencian. En la literatura Olsen[87, 88] se ha utilizado la idea de servicios de vivienda. Este es un concepto que resume las múltiples características de este bien. Estas pueden ser de varios tipos: las que corresponden a la estructura física de la casa (construcción, material, diseño, número de cuartos); de localización o acceso al resto de bienes en la ciudad (la distancia al centro de empleo, a las redes de transporte) o el clima de la ciudad. Todas influyen sobre el nivel de servicios. Cuando el consumidor decide donde vivir o qué tipo de vivienda habitar evalúa estas características. Lo que le interesa es la utilidad que estas características en su conjunto le generan, es decir, el nivel de servicios de vivienda.

La durabilidad del activo vivienda es muy extensa. La tasa de depreciación de este activo es relativamente lenta con respecto al resto de bienes no durables. Esta característica permite ver el mercado de vivienda como un proceso de inversión que depende de un valor futuro. Si el valor de las propiedades inmobiliarias tiende a incrementarse en el tiempo cabría esperar que algunos individuos dejen de alquilar y pasen al mercado de compra de vivienda. Como en cualquier decisión de inversión el estudio de la operación está relacionada con el mercado de capitales y las tasas de interés a largo plazo. A diferencia de la decisión de consumo la adquisición de una propiedad se entiende como la inversión en un activo. En vez de una variable flujo de servicios en este caso se trata de una variable stock. Deaton y Muellbauer [14] consideran las condiciones bajo las cuales el consumo de un bien durable es equivalente al consumo de un bien no durable. En este modelo una unidad de servicio de vivienda es equivalente a una unidad de stock de vivienda. Para obtener este resultado es necesario suponer que existe un mercado perfecto de capitales, que no existen impuestos que distorsionan y que el mercado de activos está en equilibrio. A partir de este modelo se pueden distinguir dos segmentos de mercado: viviendas habitadas por sus propietarios, que representa aproximadamente el 60% del total del mercado, y viviendas en alquiler. La demanda se analiza en dos niveles: el primer nivel responde a la pregunta de poseer o no una vivienda, y el segundo determina qué cantidad de servicios de vivienda consumir. La elección entre alquiler y poseer es una decisión entre la producción doméstica de servicios de vivienda o la adquisición de aquellos producidos en el mercado. La coexistencia de los mercados de alquiler y tenencia de vivienda ha sido analizada en la literatura mediante la elección de los individuos de invertir en el mercado inmobiliario. Esta cuestión se refiere básicamente a las características de la población: edad, tipo de trabajo, sexo y tamaño de familia.

Los individuos que demandan stock de vivienda toman una decisión como inversionistas mientras que cuando demandan servicios son consumidores. Esta idea conjunta de decisión hace necesario un marco intertemporal de análisis. En el caso que el valor del alquiler sea idéntico al costo de usuario tenemos que el individuo es indiferente entre alquilar y poseer. En general, la compra de una vivienda está relacionada con decisiones de ahorro en el tiempo. Si el mercado de capitales fuera perfecto no sería necesario realizar ahorros previos y sería factible obtener préstamos por el trabajo futuro. En los modelos de consumo intertemporal se elige el nivel de consumo corriente que maximiza la utilidad del individuo a lo largo de su ciclo de vida. La restricción presupuestaria que se utiliza está definida para múltiples períodos tal que existan decisiones de endeudamiento y préstamo a través del tiempo. La decisión de ahorro-deuda del individuo depende de la tasa del mercado financiero. Si ésta es superior a la tasa subjetiva de preferencias entonces el individuo decidirá prestar y asegurar consumo futuro, véase Smith, Rosen y Fallis [115].

Además del análisis intertemporal y durabilidad de la vivienda otro enfoque analiza cuáles características definen la heterogeneidad de este mercado. Un bien heterogéneo es evaluado por la utilidad que generan sus características. Esta línea de argumentación ha sido desarrollada en la literatura sobre precios implícitos que ha sido aplicada para generar índices sobre los precios de vivienda. La heterogeneidad limita la determinación precisa de precio y cantidad en el mercado de cada característica que pertenece al conjunto de atributos o características de una vivienda. Una característica que cabe destacar es la explicada por su localización. La cuestión espacial o de localización es una característica no substituible que está integrada básicamente de tres componentes: la distancia y los costos de transporte, la ciudad o tipo de vecindario y la intervención del gobierno local en la provisión de bienes públicos .

Este trabajo analiza la demanda de vivienda en un marco que destaca la decisión de tenencia y determinación del gasto en servicios de vivienda en el mercado urbano. La decisión de habitar vivienda propia u obtener los servicios en el mercado de alquiler muestra las diferencias entre ambos mercados y cuáles son los factores determinantes en los patrones de consumo en cada mercado. El análisis de la demanda de servicios de vivienda muestra la simultaneidad en la decisión de consumo del individuo y qué mercado satisface sus necesidades. Se consideran tres mercados urbanos en México. Para elegir qué ciudades consideramos éstas tienen que ser comparables. Estas corresponden a las tres de mayor extensión geográfica, densidad y nivel de salario tal que cabría esperar que el mercado de vivienda en cada una de ellas sean similares y hacer poder compararlas . La unidad de decisión de consumo es la familia lo que permite destacar el papel de las variables demográficas en el consumo. De los resultados se espera encontrar evidencia a cerca del proceso simultáneo en el proceso de decisión, la importancia de la hipótesis del ingreso permanente, el papel de las variables demográficas y las diferencias que existen entre ciudades y entre el mercado de alquiler y tenencia.

La investigación está organizada en cinco secciones. La segunda sección explica el análisis económico de la tenencia de vivienda y el modelo utilizado para estimar esta decisión simultáneamente con el gasto. La tercera explica los datos, la formación de variables y la representatividad de las muestras. La siguiente sección discute los resultados obtenidos de las estimaciones y la quinta parte presenta las conclusiones.

Conclusiones

Durante los últimos años el precio de la vivienda se ha duplicado y el sector inmobiliario y de la construcción ha mantenido unos niveles de actividad y de beneficios envidiables. Ello se ha debido a una expansión de la demanda basada en el crecimiento de la población, en el aumento de la renta per cápita y del número de empleados y en dos elementos financieros, que han compensado las subidas del precio de la vivienda, la caída de los tipos de interés, debido a la unión monetaria, y el alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Los resultados han sido más viviendas construidas, pero también más caras y con un nivel de endeudamiento de las familias muchísimo mayor.

Es precisamente el nivel de endeudamiento el que ha comenzado a pasar factura a las familias. Se ha apurado tanto la capacidad de pago que ahora una subida de tipos de interés de medio punto o un punto pone a muchas familias al borde de la insolvencia y eso que el empleo va bien. Conclusión: el problema es importante y podría llegar a serlo más si el precio de la vivienda se desplomase y los tipos de interés subiesen algo más.

La política planteada por el PP para este problema es la típica de los ultra liberales: bajen las retenciones del IRPF para que con ese dinero las familias asuman la subida de las hipotecas. Puro engaño, injusticia e hipocresía. Hipocresía porque piden que se bajen los impuestos a todos, incluida la gran mayoría de familias que no pagan hipotecas, en lugar de tocar las deducciones por vivienda que son las que en realidad inciden sobre los afectados; injusticia porque las rentas más bajas no pagan IRPF y por tanto no se beneficiarían de la rebaja y no tendrían más liquidez para pagar la hipoteca; y engaño porque jamás se conseguiría el objetivo, ya que por término medio hace falta bajar el IRPF aproximadamente un 30% para neutralizar una subida del 1% del tipo de interés de la hipoteca media. En realidad la propuesta del PP lo que quiere es utilizar el tema de las hipotecas para vaciar las arcas del Estado y evitar mejoras sociales como el "cheque-bebé", la ayuda a la dependencia o la subvención de alquileres.

Si de verdad queremos afrontar seriamente el problema de la vivienda tenemos que asumir que hay que resolver dos cuestiones: la coyuntura, que hasta ahora es un problema financiero, y lo estructural, que consiste en reducir el precio de la vivienda. Para lo primero, la estrategia es financiera. Como el problema deriva de la subida de los tipos de interés, lo razonable es proponer una legislación que facilite el alargamiento y el acortamiento automático de los plazos de amortización para mantener la cuota más o menos constante y un pacto con las entidades financieras para aplicarla a los préstamos en vigor. En realidad han sido las entidades financieras con su agresiva política de dinero fácil y el Banco de España consintiendo el alargamiento de los plazos de amortización los que han ido inflando el mercado de la vivienda y sobrendeudando a las familias, por eso es lógico que sean esas entidades las que participen en la solución del problema, en tanto bajan los tipos de interés.

Distinta es la solución a largo plazo. La propuesta de la Junta de Andalucía es probablemente una de las más atrevidas que se han presentado hasta ahora: hacer exigible el derecho a la vivienda para las familias que ingresen menos de 3.000 euros. Ello significa que por primera vez se va a ensayar una verdadera solución pública al problema de la vivienda (planifico, produzco y suministro), puesto que para ofrecer una vivienda barata a esas personas, que son la mayoría, se necesitará un sistema de producción de vivienda de protección que hasta ahora no existe. Los que afirman que no va a tener coste para la Junta de Andalucía no aciertan, porque tarde o temprano habrá que crear un Servicio Andaluz de Vivienda para gestionar esa provisión pública, al estilo del SAS pero mucho más pequeño, y además habrá que financiar las viviendas de las capas de menor renta, que con sus ingresos no pueden pagar una hipoteca que cubra el coste de producción de la vivienda y habrá que dárselas en alquiler. También tendrán costes los Ayuntamientos ya que tendrán menos margen de negociación con los promotores, aunque eso ya lo tienen asumido porque la LOUA lleva tiempo en vigor.

El cuanto al sector privado, los primeros beneficiados van a ser las familias, que podrán obtener viviendas a más bajo precio, tanto los afectados como los demás ya que todos se beneficiaran de una menor presión de la demanda. Asimismo, también van a ser beneficiados los constructores, empresas y trabajadores, que van a tener más trabajo contratado con el sector público, que es una garantía de cobro y actividad. De hecho, la vivienda de protección puede funcionar como un estabilizador automático del sector, garantizando más actividad en coyunturas contrarias como la que se avecina. Y los perjudicados muy probablemente van a ser los bancos, los promotores y especuladores. Los bancos porque las hipotecas van a ser más pequeñas, aunque probablemente también sean más y eso les compense; los promotores porque van a ser sustituidos por ese servicio antes citado y por la inevitable gran promotora pública que se promoverá; y los especuladores porque al bajar la presión de la demanda se reducirá el precio del suelo y por tanto su plusvalía especulativa.

Contra esta política de vivienda ya se ha manifestado la CEA. Lo cual resulta llamativo, ya que a priori salen beneficiados los constructores (economía real) y perjudicados los promotores (intermediarios), y por tanto no se entiende que se vuelquen hacia el lado de los promotores, que generan mucho menos empleo y riqueza. No obstante, lo que en realidad puede operar en contra de esta política son las zancadillas que se van a sufrir tanto por la presión de los lobbys de propietarios de suelo como por el boicot de ayuntamientos que por razones ideológicas paralicen el suministro del mismo. Además, está el POTA y sus límites al crecimiento, que también pueden operar en contra de la disponibilidad de suelo si no se modifican o se interpretan de una forma económicamente racional. El tiempo dirá si es efectiva la solución pública que se propone, lo que si sabemos hoy es que al menos es valiente.

Posibles soluciones

Existen varias alternativas a la solución de falta de vivienda tales como, programas que desarrollen mejores créditos para la gente o viviendas donde se aprovechen bien los espacios. Pero hay una en especial que me pareció perfecta y a continuación se las voy a presentar.

Vivienda sostenible: Una solución para México

Inestabilidad política, violencia vinculada a las drogas, pobreza, calentamiento global. Aunque México parezca tener que enfrentarse a desafíos intrascendentes, el actual Gobierno está recurriendo a acciones innovadoras para hacer frente a esas dificultades. Una medida particularmente importante en ese sentido son las iniciativas para incentivar el desarrollo de viviendas sostenibles para los más necesitados.

La autoridad de vivienda mexicana calcula que el déficit actual del sector es de aproximadamente 8,9 millones de casas, y todos los años ese número aumenta en 200.000. Con un total de 24,3 millones de casas en el país, según el censo de 2005, México necesita un 35% más de viviendas para atender a la población actual del país. Ese déficit es consecuencia de la falta de desarrollo en el sector inmobiliario y de opciones para la financiación, entre otros factores. Según la Guía Global de la Propiedad, la financiación de la vivienda está disponible sólo para un 10% de los trabajadores. Por eso, en 2000, un 70% de las nuevas casas en México fueron construidas por individuos, y no por constructoras. Ese porcentaje cayó hasta un 30% debido a las iniciativas del Gobierno.

El déficit debería aumentar en las próximas dos décadas, al mismo tiempo que la estimación de crecimiento de la población prevé que pase de 37,8 millones en la franja de edad de 25 a 45 años (principal clientela de vivienda propia), en 2005, a 45,8 millones en 2030, lo que tendría como resultado un aumento extraordinario en el número de posibles compradores. Según la Guía Global de la Propiedad, el mercado hipotecario corresponde sólo a cerca de un 10% del PIB, "un volumen sustancialmente menor que el registrado en otros países miembros de la OCDE (Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico)", señal de que el mercado apenas está servido teniendo en cuenta su potencial.

Además de los problemas por el déficit de vivienda, México sufre los efectos de un año de cambio climático que aumentó las temperaturas y disminuyó la frecuencia de lluvias. El Cuarto Informe de Evaluación del Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático prevé que las temperaturas suban entre 0,4º y 1,8ºC en América Latina, en 2020, y de 1º a 4ºC, en 2050, lo que aumentaría de manera importante el número de días consecutivos de sequía y la duración de las olas de calor en México. Esos factores, junto con la disminución de las lluvias, podrían intensificar la escasez en el abastecimiento de agua, que ya es un problema nacional principalmente en los centros urbanos del país. Para revertir ese escenario, México necesita dejar de ser una economía que utiliza grandes cantidades de carbono para convertirse en otra cuyas emisiones de carbono sean neutras. Actualmente, el país emite 715 millones de toneladas de dióxido de carbono a la atmósfera todos los años. El volumen total de emisiones de los gases de efecto invernadero es superior a las emisiones de Brasil, de India y son iguales a las de China. Si no se hiciera nada, las consecuencias del cambio climático y de la escasez de agua tendrán consecuencias adversas sobre las condiciones sociales y financieras de México.

La vivienda sostenible puede ayudar a atenuar esos problemas. En el contexto mexicano, vivienda sostenible es sinónimo de casas y comunidades creadas con el propósito de (a) reducir el impacto sobre el medio ambiente con la utilización de materiales, equipamientos y prácticas ecológicas; (b) mejorar la calidad de vida de la sociedad a través de la creación de un tejido social que contribuya al desarrollo de sociedades prósperas, en vez de la construcción pura y simple de ciudades dormitorio con poca interacción entre sus habitantes; y (c) facilitar el acceso a la financiación para las personas necesitadas, estimulando al mismo tiempo el ahorro por medio del uso eficiente de agua y energía.

A través de asociaciones público-privadas y de incentivos atractivos, el proyecto de la vivienda sostenible trata de forma innovadora diversos problemas de México: el enorme déficit de la vivienda, la marginalización de las familias de baja renta, la ausencia de integración social y una preocupación cada vez mayor por el medio ambiente. Para eso, el Gobierno mexicano se ha asociado con empresas del sector privado y ha creado proyectos de construcción de viviendas que garantizarán la viabilidad económica, social y ambiental del país.

Un sector público innovador

Después de que el presidente Felipe Calderón asumiera la presidencia, en 2006, su Gobierno empezó a hacer frente de manera proactiva a las deficiencias del mercado de la vivienda. A principios de 2007, siguiendo con la determinación del nuevo Gobierno, la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI) inició el Programa Nacional de la Vivienda, un plan osado que pretende construir seis millones de casas para 2012, de las cuáles cerca de un millón tendrán que ser sostenibles. Poco tiempo después, el Gobierno otorgó categoría jurídica al programa y creó una estrategia de ejecución polivalente enfocada en diversas cuestiones como, por ejemplo, acceso a la financiación, opciones para habitantes de baja renta y la posibilidad de adquisición de vivienda "verde" (o ecológica, es decir, que no agreda el medio ambiente).

Para estimular la sostenibilidad económica y social, el Programa Nacional de la Vivienda estipuló objetivos que tienen como meta ampliar la cobertura financiera de las familias de baja renta y de los grupos marginados como las poblaciones indígenas, madres solteras y ancianos. En 2007, por ejemplo, CONAVI lanzó el programa "Esta es su casa", que concede subsidios del 20% al 25% de los costes de adquisición de los inmuebles para familias con renta de hasta cuatro veces el salario mínimo (74.000 pesos o aproximadamente US$ 6.000 al año). Para acelerar el inicio de los proyectos, el Gobierno concedió contratos, créditos y plazos de financiación generosos para las constructoras privadas dedicadas a la construcción de proyectos de vivienda verde y destinados a las familias de baja renta.

Además, CONAVI se asoció también con INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores) para garantizar la concesión de cerca de 500.000 hipotecas al año, incluyéndose en eso la financiación para las familias de baja renta. Para llegar a las poblaciones de renta más baja, organizaciones como FONHAPO (Fondo Nacional de Habitaciones Populares) y SEDESOL (Secretaría del Desarrollo Social) conceden hipotecas a las personas sin historial de crédito, a trabajadores temporeros o temporales y a todos los que actúan en la amplia economía informal del país.

El gobierno mexicano y la CONAVI eligieron también como prioridad explícita la sostenibilidad ambiental. El Programa Nacional de Habitación de la entidad comprende, entre otras cosas, la regulación y la estandarización de las modificaciones y de las normas a seguir para la reducción de las emisiones de los gases de efecto invernadero, de manera que sea siempre posible ofrecer opciones de vivienda de alta calidad y ecológicamente sostenibles.

El programa ofrece también hipotecas verdes y subsidios, además de un programa piloto de entrenamiento para informar a la población acerca de los beneficios y del funcionamiento de las casas sostenibles. Para estandarizar y estimular el desarrollo de la vivienda verde, CONAVI creó el Paquete Básico ("Paquete Básico"), un conjunto de principios ecológicamente sostenibles que trata de cuestiones como la viabilidad del lugar y del terreno, gestión de agua y saneamiento básico, uso de energía y aislamiento. CONAVI ofreció a las familias que compraron casas en conformidad con el "Paquete Básico" un subsidio adicional del 20%, además de los probables 20% a 25% ofrecidos por el programa "Esta es su casa". En 2008, CONAVI amplió aún más su compromiso con la sostenibilidad del medio ambiente al modificar el programa de subsidios de manera que el "Paquete Básico" se convirtiera en un ítem obligatorio de todos los modelos de casa que reunieran los requisitos necesarios para presentarse al subsidio único del 20%.

Además de los programas de subsidio para los propietarios de inmuebles, INFONAVIT se propone ofrecer hipotecas verdes para algunos grupos de familias de baja renta. Esas hipotecas (a) tienen costes iniciales más elevados en razón de las modificaciones ecológicas contratadas; y (b) funcionan con un plan de pago que toma en cuenta los ahorros de largo plazo proporcionados por los servicios públicos de agua, luz, alcantarillado etc., lo que permite a las familias de baja renta comprar casas ecológicamente correctas cuyas exigencias de capital son mayores.

Implantado el proyecto, México necesitaba la participación del sector privado para ampliar el suministro de opciones de viviendas sostenibles. La CONAVI, junto con otras empresas, creó el programa de certificación DUIS (Desarrollo Urbano Integral Sustentable), por medio del cual los proyectos habitacionales certificados tienen acceso a la financiación del Gobierno para obras de infraestructura y vivienda, adquisición de equipamientos y terrenos, estructuración de títulos, promoción de inversiones privadas y asistencia técnica.

Según Cristina González Zertuche, directora de construcción y tecnología de CONAVI, "el DUIS no se preocupa sólo por el concepto de casa, sino, como el propio nombre sugiere, el programa se preocupa también de toda la comunidad, integrando la casa con el medio ambiente". La certificación del DUIS permite a las constructoras privadas ejecutar proyectos de viviendas sostenibles en condiciones financieras más favorables. Eso es muy importante en vista de las restricciones impuestas a los mercados de capitales y de los pocos préstamos del Gobierno, lo que suele llevar a la paralización de los proyectos de viviendas. El objetivo prioritario de ese modelo consiste en promover la participación conjunta de los gobiernos federal, provincial y municipal en el desarrollo de proyectos holísticos sostenibles en las áreas de infraestructura, transporte, gestión de servicios públicos en el espacio comunitario y en los proyectos de casas verdes.

Los beneficios de un enfoque multidisciplinar con la participación de diversas empresas del sector público y de constructoras del sector privado se volvieron evidentes de forma inmediata con una serie de pruebas hechas por el Programa Nacional de Habitación en 2007-2008. El programa piloto construyó 5.000 casas en la región nordeste del Estado de Nuevo León, en la frontera con El Estado de Tamaulipas. Esas casas modulares y reproducibles fueron construidas junto con organizaciones provinciales, constructoras privadas y universidades punteras y permitieron probar nuevas tecnologías, medir los beneficios económicos y para el medio ambiente, estudiar la viabilidad a gran escala del programa DUIS, así como promover la cooperación entre las organizaciones. Las constructoras del sector privado jugaron un papel importante en la determinación del ritmo que ese sector deberá imprimir a los conjuntos habitacionales sostenibles en el futuro. Según González Zertuche, el éxito del programa piloto y el alcance de la colaboración de las diversas entidades crearon un fuerte clima de optimismo respecto al cumplimiento de los objetivos del Programa Nacional de la Vivienda en 2012.

Colaboración del sector privado amplía el alcance de los proyectos

Tras el éxito del programa piloto, el sector privado aprovechó la oportunidad para lanzar proyectos de construcción de viviendas sostenibles a gran escala. Las cinco mayores constructoras independientes de México, Urbi, Geo, ARA, Homex y Sare, que tienen juntas un 7% del mercado, fueron las primeras en ejecutar proyectos de vivienda sostenibles patrocinadas por el Gobierno. Desde entonces, esas empresas han fijado parámetros para el resto de las constructoras. El proyecto de Urbi, con certificado DUIS, es un buen ejemplo del papel del sector privado en la ejecución del plan del Gobierno con la promoción subsiguiente de la sostenibilidad social, económica y ambiental. En 2007, el Gobierno aprobó el macro proyecto de vivienda sostenible de Urbi en el Valle Las Palmas (en Tijuana, en Baja California), refiriéndose a la "ciudad sostenible" como nuevo paradigma del desarrollo. El objetivo en los próximos cinco años es construir 100.000 casas y, en los próximos 20, un número suficiente de viviendas para una población del tamaño de Tijuana (actualmente con más de un millón de habitantes). La construcción de casas tiene como objetivo el segmento de la población de baja renta (según el concepto de vivienda de interés social) constituida por trabajadores que ganan menos de cuatro salarios mínimos.

Con el apoyo conjunto de las agencias nacionales del Gobierno, Urbi consiguió la adhesión del gobierno local de Baja California, del gobierno municipal de Tijuana y de organizaciones externas, como el Banco Mundial. La asociación público-privada resultante permitió que el proyecto siguiera adelante con buenos resultados en todos los aspectos de su desarrollo, desde dificultades de aspecto jurídico, como la licencia para construir, hasta consideraciones más técnicas, como el proyecto del sistema de abastecimiento de agua.

Además de las ventajas logísticas, esa asociación público-privada fue esencial para que el proyecto fuera factible desde el punto de vista financiero. Según el presidente del sector de Comunicaciones Corporativas de Urbi, Alma Beltrán Rosales, y Fernando Mayagoitia, líder de proyecto del Programa de Crecimiento Innovador y Sostenible, son necesarias cuatro cosas fundamentales para que el programa sea rentable. En primer lugar, y lo más importante de todo, está hecho a escala. En la primera fase de la construcción, de 2007 a 2010, Urbi construyó 10.000 casas. La empresa planea ampliar de forma continua ese número en los próximos 20 años aprovechándose de importantes economías de escala. El segundo factor tiene que ver con el acceso al capital y las tasas de interés favorables. El Gobierno suministra el capital a tasas de interés generosas que, por su parte, estimulan a los bancos del sector privado a proponer tasas menores, ya que la participación del Gobierno se traduce, por norma, en riesgos menores.

De ese modo, durante la primera fase de construcción, Urbi recibió 100 millones de pesos (US$ 7,7 millones) de fondos públicos y 350 millones de pesos (US$ 27 millones) de fondos privados. El tercer factor está relacionado con la valorización percibida del terreno de Urbi con miras a los 20 años de compromiso con el macro proyecto. El factor final son los ingresos generados con el comercio de emisiones de carbono. Urbi recibe créditos por reducir las emisiones de carbono, que la empresa vende luego en el mercado abierto.

Las condiciones políticas y financieras favorables dieron origen al Valle San Pedro, del Valle Las Palmas, comunidad-semilla de una ciudad moderna y sostenible reconocida en agosto de 2010 como uno de los 15 macro proyectos más innovadores de América Latina. Con el final de la primera fase este año, 10.000 personas tendrán la oportunidad de adquirir casas subsidiadas y de alta calidad, todas ellas sostenibles desde el punto de vista ecológico, social y económico.

El impacto del Valle Las Palmas sobre el medio ambiente es significativo, en la medida en que la ciudad cuenta con una amplia infraestructura para tratamiento y reutilización de agua, uso de energía renovable y reciclaje de basura. El abastecimiento de agua consiste en la combinación de agua de reservas y agua salada reciclada, ambas procesadas en una instalación hidráulica. Las fuentes de energía de la ciudad son varias y utilizan la energía solar, eólica y gas metano. Esas fuentes varias, por su parte, ayudan a alimentar las instalaciones locales de reciclaje de basura.

Acerca de la sostenibilidad social, Urbi incentiva a todos los miembros de la comunidad a que compartan el derecho y la obligación de preservar el ambiente limpio y organizado, mejorando de esa forma el patrón de vida general. Pensando también en el lado práctico de la iniciativa, las empresas responsables del Valle Las Palmas introdujeron en el proyecto de la comunidad posibilidades de empleo y de educación. El lugar fue escogido, en parte, por su proximidad a la fábrica de automóviles Tacoma, donde Toyota invirtió recientemente 461 millones de pesos (US$ 37 millones) en la ampliación de sus instalaciones. Además de eso, Urbi reservó 500 de los 1.900 acres para un complejo industrial que puede generar hasta 8.000 nuevos empleos. Además, el Gobierno federal invirtió en nuevas fábricas de sectores ya activos en la región. Respecto a la educación, Urbi donó, en 2007, un terreno para la Universidad Autónoma de Baja California. El nuevo campus de Valle Las Palmas se inauguró este año con 4.000 alumnos.

Respecto a la sostenibilidad económica desde el punto de vista del consumidor, CONAVI e INFONAVI ofrecen a los posibles compradores condiciones financieras favorables. El interesado en comprar una casa en Valle Las Palmas pagará por ella, de media, 212.000 pesos (US$ 16.500) de la siguiente forma: una pequeña entrada por valor de 7.400 pesos (US$ 600) que el comprador depositará en una cuenta de ahorro, que luego se complementa con una ayuda de 34.500 pesos (US$ 2.800) y un crédito de 162.000 pesos (US$ 13.100) a través del programa de hipoteca verde. La reducción de los valores de las cuentas de agua y luz deben compensar, a largo plazo, las primas en el precio de la vivienda sostenible no cubierto de forma inmediata por el subsidio.

El éxito inicial de las asociaciones federales, provinciales y municipales de Urbi está preparando el camino para que las constructoras del sector privado ejecuten un volumen mayor de proyectos de viviendas sostenibles y, al mismo tiempo, obtengan beneficios suficientes que permitan la continuación de sus actividades. Según dijo Cuauhtémoc Pérez Román, director general de Urbi, "desde luego, tenemos en México la oportunidad histórica de desarrollar un modelo de comunidades sostenibles […] a través del esfuerzo conjunto de la sociedad y del Gobierno y que puede ser convertido en motor de crecimiento y de creación de empleo".

Desafíos futuros

Aunque el Gobierno mexicano haya tomado la decisión osada de lidiar con el déficit de vivienda y con el deterioro del medio ambiente, existen aún muchos problemas a la espera de solución. Tal vez la mayor amenaza al programa de vivienda sostenible sea la inestabilidad del sistema político mexicano. En las últimas elecciones provinciales y municipales de julio de 2010, el PRI (Partido Revolucionario Institucional), de la oposición, venció en la mayoría de los Estados neutros y tiene oportunidades de recuperar la presidencia del país en 2012. Muchos cuestionan de qué manera un giro político afectaría los proyectos de vivienda sostenible y si un posible nuevo Gobierno llevaría adelante los objetivos establecidos por CONAVI y por el Gobierno de Calderón.

En vista del estancamiento por el que pasa el sistema financiero mundial y el acceso limitado a la liquidez y al crédito, es dudoso que el Gobierno mexicano tenga el volumen suficiente de fondos para dar continuidad a esos proyectos habitacionales. Cerca de un 40% del ingreso nacional viene de PEMEX, compañía estatal de petróleo. Los ingresos están cayendo drásticamente a consecuencia de la gestión ineficiente de la empresa y del rápido agotamiento de las reservas de petróleo. No se sabe de qué manera afectará al presupuesto a medio plazo.

Si esto no fuera suficiente, se debe tomar en cuenta también las implicaciones sociales de la construcción de viviendas sostenibles lejos de los centros de las ciudades. Según dijo González Zertuche, "ciertamente existe una demanda, debido sobre todo a la creación de nuevas familias formadas por jóvenes y en consecuencia también del crecimiento de la población. Eso ya se ha estudiado. Hay un gran número de casas que necesita mejorías, lo que genera una demanda extra de reformas. Si esas casas fueran sostenibles, y si atendieran a los requerimientos, también tendrán derecho a créditos y subsidios". En vista de la tendencia de emigración a las ciudades que se observa en todo el mundo, es muy posible que esa demanda se concentre en las ciudades más pobladas de México, lo que llevaría a índices cada vez menores de ocupación de las viviendas fuera de las áreas urbanas. Eso podría generar problemas para la seguridad pública y para el mantenimiento de comunidades teóricamente "sostenibles". Alberto Chaia, socio de McKinsey en Ciudad de México, desafió las decisiones de CONAVI y dijo que México necesita edificaciones verticales, y no horizontales, ya que el desplazamiento del trabajador de la casa al trabajo, y viceversa, representa una carga financiera para él y una carga ambiental para la atmósfera.

Otra preocupación tiene que ver con la receptividad del comprador a la idea de salvaguardar el concepto de comunidad sostenible. El profesor Pablo René Ramírez, director de comunicación y de desarrollo del Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM), observa que las familias de baja renta no siempre entienden el concepto de sostenibilidad. Debido a limitaciones económicas diarias, muchos razonan sólo a corto plazo. Según Ramírez, "el público objetivo de esas viviendas a gran escala no comprenden sus ventajas, es decir, los beneficiarios no ven el beneficio". Como ejemplo, él añade que "el principal desafío consiste en comprender el coste incremental de una casa equipada con elementos ecológicos, como calefactores solares de agua, en comparación con el resto de casas normales, además del ahorro a largo plazo en las cuentas de agua y de luz. La financiación de las hipotecas verdes por parte de INFONAVIT despierta en las personas el interés en adquirir casas sostenibles. El problema es que las personas venden los calefactores en pago de dinero rápido y, con eso, no se benefician de los ahorros de largo plazo que obtendrían en las cuentas de agua y de luz y no consiguen saldar la hipoteca o disponer de renta suficiente para vivir".

De qué manera, entonces, la asociación entre CONAVI, INFONAVIT, las constructoras del sector privado y otros intermediarios podrá proporcionar la educación y el entrenamiento adecuados para atenuar ese problema. Ramírez añade: "En general, la integración de las soluciones de vivienda sostenible acarrea serias dificultades para INFONAVIT. Las personas que contratan esas hipotecas no están lo suficientemente preparadas para comprender o valorar el impacto positivo de aquello que están recibiendo. No existe una entidad jurídica que supervise el mantenimiento y el uso adecuados de las modificaciones introducidas por el proyecto verde". Ramírez, en asociación con ITESM, propuso la implantación de centros de entrenamiento de comunidades para la realización de programas que preparen a esas comunidades para la cultura de la sostenibilidad. Además, él cuestiona también (a) la capacidad del Gobierno y de los propietarios de inmuebles de ejecutar adecuadamente el control de calidad de las tecnologías sostenibles incorporadas a los proyectos y (b) la posibilidad de que esas tecnologías verdes sean llevadas a otras regiones de México de climas varios, de los desiertos en el nordeste del país a las áreas tropicales del sur. No se sabe si esos proyectos habitacionales a gran escala se podrán replicar en todo México y en el resto de países de América Latina.

A pesar de todas las incógnitas y dificultades, las conquistas iniciales del programa y las repercusiones esperadas a largo plazo ciertamente superan los desafíos. A fin de cuentas, el riesgo es un componente importante de cualquier iniciativa innovadora de amplia escala. Respecto a la sostenibilidad social, los proyectos habitacionales sostenibles ya proporcionaron vivienda a personas que antes no estaban en condiciones de contratar una hipoteca. El concepto de comunidades totalmente sostenibles puede perfectamente dar origen a un ciclo positivo en que las casas de mejor calidad, agua más limpia, cuentas de agua y luz más baratas y el acceso más fácil a las oportunidades de educación y empleo sustituyan al ciclo de pobreza que sirve de combustible a los más terribles problemas sociales.

Desde el punto de vista de la economía, todas las partes involucradas tienen acceso a incentivos financieros apropiados. INFONAVIT, por ejemplo, garantiza las hipotecas de las personas que compran los inmuebles y cubre la entrada dada en las viviendas sostenibles, lo que, por su parte, genera un ahorro derivado del uso más eficiente de agua y luz. De igual modo, el certificado DUIS garantiza a las constructoras el acceso a soluciones financieras más atractivas e introduce esas empresas, de forma indirecta, a un conjunto vasto de posibles clientes.

Desde 2010, cinco proyectos habitacionales sostenibles, con certificado DUIS, están en marcha en México. Esos conjuntos ya tienen impacto en el medio ambiente reduciendo las emisiones de carbono, la contaminación del agua y otros contaminantes. La ola de proyectos habitacionales sostenibles debería ganar fuerza en el futuro próximo. Las comunidades verdes servirán de modelo para los conjuntos habitacionales, animando así a otras comunidades a adoptar mejores prácticas para la gestión más eficiente del agua, de la energía y de la basura.

Un futuro sostenible

Los conjuntos habitacionales sostenibles a gran escala en México han sido una manera creativa e inspiradora de lidiar con el déficit de vivienda, con la degradación del medio ambiente y con la falta de crédito que impide el acceso de las clases de renta más baja a la vivienda propia. Proyectos como el de Valle Las Palmas, de Urbi, incorporan los elementos sociales, económicos y ambientales necesarios a la sostenibilidad de largo plazo. El Gobierno mexicano consiguió gestionar con éxito la alineación de los intereses de las constructoras del sector privado con los de diversas instituciones del sector público. Aunque sea realmente difícil cuantificar ese impacto, se espera que los éxitos concretos alcanzados hasta el momento inspiren la confianza pública y sirvan de ejemplo para una colaboración que garantice el futuro de los proyectos de vivienda sostenibles en México.

Recomendaciones

A partir de estos principios y de las valoraciones generales recogidas a lo largo del informe, se ofrecen algunas recomendaciones que permitirían a los poderes públicos deberían aproximarse a los estándares garantistas previstos tanto el ámbito interno como en el derecho internacional de los derechos humanos:

1. Emplear el máximo de esfuerzos, y hasta el máximo de recursos disponibles, para desarrollar una política de vivienda asequible que asegure que ninguna persona destine más del 30% de sus ingresos a una vivienda donde vivir con paz y seguridad.

Este requisito debería ser un elemento esencial del carácter "digno y adecuado" que el artículo 47 de la CE atribuye a la vivienda. Asimismo, debería verse como una condición indispensable para garantizar el libre desarrollo de la personalidad del individuo (artículo 10 CE), su integridad física y moral (artículo 15 CE) o su intimidad personal y familiar (artículo 18 CE).

2. Destinar de forma preferente los recursos públicos a formas de tenencia en la vivienda que garanticen seguridad y gastos soportables, como el alquiler social, la cesión de uso o el usufructo.

Los tratados y acuerdos internacionales no priorizan un régimen específico de tenencia a la hora de establecer las obligaciones de los poderes públicos en materia de derechos habitacionales. En el caso español, sin embargo, es evidente que la prioridad otorgada al régimen de propiedad privada ha tenido un impacto negativo en la realización del derecho a una vivienda adecuada.

En primer lugar, ha marginado a importantes sectores de la sociedad que no tienen ingresos suficientes para acceder a una vivienda en el mercado. Estos sectores incluyen mujeres, personas con bajos ingresos, migrantes, jóvenes, personas mayores o gitanos. En segundo lugar, ha generado procesos incontrolados de especulación. Estos procesos han acarreado numerosos problemas, como los derivados de la corrupción.

En las condiciones actuales, la garantía de una vivienda asequible y de una tenencia segura y accesible a la que hace referencia la OG nº 4 de Naciones Unidas exige, reducir los numerosos incentivos a la propiedad privada y potenciar otras formas de propiedad, como la propiedad social o cooperativa, y otras formas de tenencia, como el alquiler social, la cesión de uso o el usufructo.

3. Garantizar el debido proceso y la prioridad de los colectivos más vulnerables en la adjudicación de ayudas públicas o de vivienda protegida, así como el establecimiento de los mecanismos necesarios para evitar toda forma de discriminación.

Las políticas de ayudas públicas o de acceso a vivienda protegida deberían regirse por los principios básicos de transparencia, información, objetividad y prioridad de los colectivos en mayor situación de vulnerabilidad. Para ello deberían garantizarse una serie de exigencias básicas:

En primer lugar, los derechos de defensa de los solicitantes de ayudas y de vivienda consignados en los tratados internacionales de derechos humanos y en la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

En segundo lugar, una baremación o medición objetiva y no discriminatoria de la situación de necesidad individual en materia de vivienda. Estos sistemas de baremación objetiva deberían ser favorecidos frente a los sorteos aplicados en la actualidad. La fórmula del sorteo –excepcional, por otro lado, en el ámbito europeo- se ajusta peor a los principios de proporcionalidad y prioridad de los colectivos más desfavorecidos y de los casos más urgentes. En cambio, los sistemas de adjudicación basados en la baremación objetiva de la precariedad y de la necesidad de vivienda resultan, a pesar de sus inconvenientes, más adecuados.

En tercer lugar, una definición lo menos excluyente posible del requisito de arraigo como criterio de acceso a ayudas o a vivienda protegida. Así, deberían adoptarse las medidas necesarias para que cualquier persona, con independencia de su situación administrativa, pudiera beneficiarse de las ayudas públicas en materia de vivienda.

4. Articular una oferta de vivienda asequible lo suficientemente variada en tamaño y diseño como para asegurar que se adapte a las necesidades reales de la persona o unidad adjudicataria.

Este tipo de alojamiento debería incluir refugios, vivienda de emergencia, vivienda de transición, etcétera.

5. Evitar los desalojos originados por razones económicas y sancionar severamente las que pretenden forzarlos de manera ilegítima, como el acoso inmobiliario.

La OG nº 7 del Comité DESC sostiene que ningún desalojo deberá conducir a una situación de falta de techo. La erradicación de los desalojos forzados exige, entre otras cuestiones, adoptar todas las medidas fiscales, civiles y penales necesarias para combatir algunos fenómenos que los provocan, como el acoso inmobiliario.

Asimismo, el respeto escrupuloso de los derechos ligados al debido proceso exigen abandonar propuestas como las de los desalojos exprés.

596. Asegurar la participación efectiva e informada de todos los afectados por procesos de reforma urbanística, respetar sus derechos procesales y garantizarles, en caso de necesidad, el derecho a un realojo en condiciones razonables y, como mínimo, en condiciones similares a las preexistentes.

Al estar insertadas en un modelo de crecimiento muchas veces ciego e indiscriminado, buena parte de las políticas de participación en materia habitacional y urbanística opera como políticas excluyente y opacas, pre programadas "desde arriba", que sólo tienen como objetivo la cooptación o la confirmación por parte de los consultados.

Por el contrario, una política habitacional basada en derechos debería ser una política de participación efectiva e inclusiva, capaz de tomarse en serio los derechos de información y al debido proceso de los potenciales afectados.

Debería ser, en efecto, una política para la participación efectiva, es decir, un tipo de participación que permita discrepar con los puntos de vista oficiales y que permita incidir en las relaciones reales de poder que obstaculizan la satisfacción de los derechos habitacionales. Asimismo, debería ser una política de participación inclusiva, que permita –incluso a través del apoyo económico- dar voz a aquellos grupos que, por su posición de vulnerabilidad económica, social o cultural, normalmente no participan a través de los mecanismos predispuestos por las instituciones.

Finalmente, las reformas urbanísticas deberían incluir el derecho, llegado el caso, a un realojo razonable. Esto incluye que el lugar y las condiciones del realojo sean, como mínimo, similares a las preexistentes.

7. Desarrollar una política que priorice la movilización de vivienda vacía y la rehabilitación sobre la construcción y que sea compatible, en todo caso, con el respeto a los derechos medioambientales.

En un contexto como el español, la garantía de vivienda social asequible no puede confiarse principalmente a la construcción de vivienda nueva. La construcción indiscriminada, por el contrario, resulta inasumible en razón de su impacto sobre el derecho a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE) y de la desproporcionada afectación que supone en los derechos de las generaciones futuras.

Como se ha visto a lo largo del informe, las políticas basadas en la construcción buscan alimentar un modelo de crecimiento económico miope y sin rumbo y evitar el conflicto con los grandes promotores y constructores. Para ello, suelen utilizar como escudo el mercado laboral –muchas veces ilegal- que se genera en torno al mismo.

Sin embargo, una política basada en derechos debería vincular de manera progresiva la generalización del derecho a la vivienda a un modelo alternativo de desarrollo que dé prioridad, además de a la movilización de vivienda vacía, a la rehabilitación, a la conservación de espacios naturales –forestales, agrícolas, y zonas verdes- a la recuperación de suelo público, y a la gestión sostenible de los recursos.

8. Prevenir y sancionar los usos anti-sociales de la propiedad urbana, como el incumplimiento injustificado de los deberes de rehabilitación o el abandono de inmuebles con fines especulativos.

Una de las razones de la inadecuación y de la insuficiencia de las medidas aprobadas con el objeto de asegurar el carácter asequible de la vivienda es precisamente su renuncia a establecer controles adecuados sobre los poderes de mercado y a establecer límites al ejercicio anti-social de la propiedad privada.

Por el contrario, en la medida en que se conciban como derechos de todos, los derechos habitacionales tienen un fuerte componente redistributivo que obliga a eliminar privilegios de tipo patrimonial. La propia CE, como contrapartida al reconocimiento de derechos sociales, establece una serie de usos antisociales de la propiedad, como la prácticas especulativas, que deben ser impedidos.

El incumplimiento deliberado de los deberes de rehabilitación o el abandono injustificado y permanente de viviendas son ejemplos de estos usos. En un parque habitacional como el español, que cuenta con el mayor número de viviendas vacías de toda la UE, es imprescindible establecer medidas concretas –de estímulo pero también sancionatorias- destinadas a desincentivar fiscal y penalmente la existencia de este tipo de viviendas.

9. Producir indicadores actualizados y mecanismos de registro e inspección que permitan identificar situaciones graves de vulneración del derecho a la vivienda así como los responsables de dichas vulneraciones.

Uno de los déficit más graves que se observa en el caso español es la falta de datos desagregados sobre la situación habitacional de la población, sobre todo de los colectivos en mayor situación de vulnerabilidad y de los casos más urgentes.

Entre otras cuestiones, sería necesario adoptar una definición oficial de falta de vivienda adecuada, identificar de manera amplia las necesidades habitacionales de ciertos colectivos como las mujeres, las personas mayores o las personas con discapacidad o llegar a un acuerdo interinstitucional que permita alcanzar, por ejemplo, una definición única y común del abandono injustificado de inmuebles.

Esta producción de información debería complementarse con la puesta en marcha de mecanismos adecuados de registro e inspección que permitieran dar una respuesta institucional adecuada a dichas situaciones.

10. Evitar la criminalización y estigmatización de aquellos grupos que contribuyen a hacer visibles las causas de fondo de vulneración de los derechos habitacionales y la responsabilidad que corresponde en ello a los poderes públicos.

En un contexto de emergencia habitacional como el español, la participación en la definición de las políticas de vivienda no puede reducirse a los mecanismos preestablecidos por las instituciones.

61Una comprensión garantista de la libertad de expresión, ideológica y de manifestación debería respetar el derecho de aquellos grupos que carecen de medios para hacer sentir su voz y que, a través de prácticas de desobediencia u otras similares (como la ocupación pacífica de inmuebles abandonados con fines especulativos), pretenden denunciar los abusos cometidos por los poderes públicos y los particulares en menoscabo del derecho a la vivienda.

La criminalización de estos sectores, en realidad, más que un intento de dar cumplimiento a las obligaciones internas e internacionales asumidas por el Estado en materia de derechos habitacionales, es un gesto de impotencia y, con frecuencia, una manera de eludir la propia responsabilidad de los poderes públicos en la situación de emergencia habitacional creada.

Reflexiones para no imitar lo malo o lo que no vaya en armonía con los acuerdos sociales, aunque los estereotipos como personas sean individuos de fama en deportes, artistas de cine, cantantes o bailarines, músicos, actores o actrices de novelas o series televisivas, a los cuales los niños y jóvenes tratan de imitar en sus estilos de vida, cuando aún no tienen identidad propia.

• ¿Si fumo, eso me hace más hombre o más mujer?

• ¿Si consumo drogas, seré más saludable?

• ¿Si robo, mato o violo a alguien me hace crecer como persona o tendré más aceptación?

• ¿Si maltrato las plantas o los animales eso me dignifica como persona?

• ¿Quiero imponer mi religión con la violencia?

• ¿Arriesgo la vida en deportes extremos aunque no sea mi profesión?

• ¿Si imito a mi ídolo, eso me lleva a ser una persona auténtica?

• ¿Quiero imponerme físicamente a los demás para humillarlos?

• ¿Si sobresalgo en algo me da derecho a despreciar a los demás?

• ¿El color de mi piel significa que soy superior a los seres humanos de otras razas?

• ¿El poder económico me hace ser superior a los demás?

• ¿el himno de guerra que entono me hace matar a los demás?

• ¿Protejo a la niñez y a los de otras capacidades?

• ¿Respeto la señalética para que haya orden social?

Nota: el lector puede agregar algunas reflexiones propias

Bibliografía

3.- http://es.wikipedia.org

4.- jw.org

Autor:

Dr. José Manuel Castorena Machuca

ITSLP, Depto. De Ing. Industrial.

Dirigido a estudiantes de educación básica para que construyan sus propios aprendizajes.