Contratos empresariales (página 3)

El mandato es un contrato a diferencia del poder que no es un contrato si no sólo un acto jurídico por el cual se representa a otra persona para determinados actos.

Es recomendable que antes de la celebración del contrato de arrendamiento o de compra venta se registre en el registro el poder, poderes, mandato o mandatos.

Es necesario destacar que algunas oportunidades se requiere un solo poder o mandato, pero otras oportunidades se requiere varios, por ejemplo cuando no existe un solo propietario sino varios copropietarios.

El mandato y el poder se inscriben en el registro de mandatos y poderes, cuando lo otorga en cualquiera de los dos casos una persona natural, pero cuando lo otorga una persona jurídica de derecho privado el poder se inscribe en el Registro de Personas Jurídicas.

Sin embargo, debemos precisar que puede inscribirse simultáneamente con los contratos de compra venta o de arrendamiento. Pero mejor es que registren antes para facilitar el estudio de títulos.

En los casos en que el poder lo otorgue una persona jurídica, se inscribe el poder en la partida de la persona jurídica o de la sucursal.

Los poderes para compra ventas tienen que ser expresos, conforme al principio de literalidad y de preferencia correr inscritos en el Registro de Mandatos y Poderes, cuando son otorgados por personas naturales.

28. EL TITULO ARCHIVADO

El Título archivado es el documento que ha originado una registración, por ejemplo en una compra venta el título archivado puede ser un parte notarial.

El título archivado es el expediente que el usuario presentó solicitando una registración y la misma ya se realizó.

En tal sentido cuando se inscribe una traslación de dominio por compra venta de una casa cuyo valor es de cien mil dólalres americanos el título archivado lo conforma el parte notarial, con el recibo de pago de derechos registrales y con el formulario de solicitud.

29. GRAVÁMENES Y CARGAS

Los gravámenes son distintos que las cargas, pero algunos juristas las confunden. En tal sentido es necesario diferenciarlas.

Sin embargo sobre un predio pueden correr registradas cargas y gravámenes las cuales hacen que el precio del predio se reduzca, por ejemplo si un predio tiene en el mercado un valor de $200,000 dólares americanos, pero como tiene una hipoteca inscrita hasta por la suma de $120,000 dólares americanos, el precio de mercado del predio ya no es el mismo si no que se reduce a $80,000 dólares americanos.

Es decir, las cargas y los gravámenes reducen el valor de los bienes en el mercado. Sin embargo, en las municipalidades el valor del inmueble para el Impuesto predial no es reducido por las cargas ni por los gravámenes.

Para enterarnos de las cargas y de los gravámenes se puede solicitar un certificado de gravamen de registros públicos.

Son gravámenes la hipoteca y embargo. Son cargas las servidumbres de paso principalmente.

Sin embargo, si una hipoteca no corre inscrita no constituye un gravamen, sino tan solo es un contrato (si bien en el Código Civil Peruano de 1984 la hipoteca es un derecho real, en el Código Civil Español de 1889 la hipoteca es regulada como contrato, por lo cual podemos afirmar que los estudios de derecho comparado perfeccionan nuestros conocimientos jurídicos, en tal sentido si un abogado sólo estudia derecho nacional puede ser inducido a error) y no un derecho real de garantía, por que en el derecho positivo peruano la hipoteca se constituye con la inscripción en el registro de predios.

Si un embargo en forma de anotación no corre anotado en el registro, son tan sólo ha sido ordenado y existe del mismo sólo la orden judicial y el acta de embargo, no constituye este un gravamen.

30. EL CONTRATO Y LA ESCRITURA PUBLICA

Los contratos son actos jurídicos que pueden estar contenidos en escrituras públicas o formularios registrales.

El contrato es un acto jurídico plurilateral, por lo cual ante de definirlo debemos definir previamente al acto jurídico.

Para José LEÓN BARANDIARÁN el acto jurídico es el hecho jurídico, voluntario, lícito y con declaración de voluntad. Ejemplo: el testamento[46]

Para el mismo autor el acto jurídico es el hecho jurídico de carácter voluntario y lícito, cuyo efecto es querido directamente por el agente, y en el cual existe una declaración de voluntad.

Efecto querido decimos, pero entiéndase bien – sólo capaz de devenir eficaz en virtud de lo dispuesto en la norma de derecho objetivo.

Hay que entender que el acto jurídico es una declaración de voluntad privada, pero dependiente de las normas del derecho objetivo[47]

Para Fernando VIDAL RAMÍREZ el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a generar efectos jurídicos que pueden ser amparados por el Derecho Objetivo[48]

Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA clásicamente el acto jurídico ha sido descrito como aquel acto voluntario y lícito "que tenga por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas; crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos", como reza el artículo 944 del Código Civil argentino; pero este acto voluntario y lícito debe provenir de una expresión de voluntad[49]

Para Ramón MEZA BARROS el acto jurídico es la manifestación de voluntad realizada con la intención de producir efectos jurídicos[50]

Para BONNECASE el acto jurídico es la manifestación exterior de voluntad, bilateral o unilateral, cuya finalidad directa es engendrar, sobre el fundamento de una regla de derecho, frente o en provecho de una o más personas, un estado, es decir, una situación jurídica general y permanente, o al contrato, un efecto de derecho limitado, enderezado a la formación, a la modificación o a la extinción de una relación de derecho[51]

Para JOSSERAND y los hermanos MAZEAUD el acto jurídico es la manifestación exterior de voluntad con la finalidad de producir efectos jurídicos[52]

Para los hermanos MAZEAUD el acto jurídico es la manifestación de voluntad hecha por una o varias personas con la intención de crear, modificar o extinguir un derecho[53]

Para STAUDINGER el acto jurídico son las declaraciones de voluntad son tales procederes, esto es, cualesquiera perceptibles actuaciones de la voluntad humana, las cuales conformemente, con la experiencia de la vida, permiten concluir que mediante ellas su autor pretende realizar una formación o una modificación de las relaciones jurídicas privadas[54]

Para MESSINEO en sentido amplio, se entiende por acto jurídico un acto humano, realizado consciente y voluntariamente por el sujeto (por lo general, capaz de obrar), del cual nacen efectos jurídicos, por que el sujeto al realizarlo, quiere determinar un resultado; y tal resultado se toma en consideración por el derecho[55]

En el artículo 1 del Proyecto de textos relativos a los actos jurídicos adoptado por la Comisión Reformadora del Código Civil de Francia se establece que el acto jurídico es la manifestación de una parte o varias voluntades, que tiene por efecto crear, modificar o extinguir un derecho[56]

En el artículo 944 del Código Civil Argentino de 1869 se establece que son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos[57]

En la primera parte del artículo 140 del Código Civil Peruano de 1984 se establece que el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas.

Para algunos autores el negocio jurídico es lo mismo que el acto jurídico, sin embargo, para otros autores son conceptos con significado diferente, por lo cual es necesario también definir el negocio jurídico, conforme se detalla a continuación.

Para José LEÓN BARANDIARÁN el negocio jurídico el hecho voluntario lícito con declaración de voluntad[58]

En la Exposición de Motivos del Código Civil alemán se precisa que el negocio jurídico es la declaración privada de voluntad dirigida a la producción de un resultado jurídico, porque él es querido[59]

José LEÓN BARANDIARÁN precisa que para el derecho alemán se distingue el negocio jurídico del acto jurídico. Este último es toda decisión de voluntad con idoneidad para crear efectos jurídicos lícitos o no; el negocio jurídico respecta sólo al hecho lícito; de tal suerte el acto jurídico comprende también el acto lícito[60]

Para Fernando VIDAL RAMÍREZ el negocio jurídico es la declaración de voluntad orientada a conseguir una finalidad práctica, lícita y amparada por el ordenamiento legal, el que lo reconoce como sustento suficiente para entablar y regular relaciones jurídicas[61]

Para Raúl FERRERO COSTA el negocio jurídico es la declaración de voluntad privada encaminada a un fin práctico susceptible de producir efectos jurídicos previstos y aún no previstos. Es decir pues, que no se basta la voluntad interna aunque sea legítima; es necesario que dicha voluntad se exteriorice[62]

Para Fernando VIDAL RAMÍREZ el negocio jurídico es la especie del acto jurídico que consiste en una declaración de voluntad o varias, dirigidas a la producción de determinados efectos jurídicos, que el ordenamiento jurídico reconoce y garantiza en los límites de la correspondencia o coherencia, entre los efectos o la voluntad que los persigue, siempre que se trate de efectos ilícitos[63]

Para Raúl FERRERO COSTA El negocio jurídico es la manifestación de voluntad dirigida a un fin práctico y lícito[64]

Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA el negocio jurídico es la declaración o declaraciones de voluntad de Derecho privado que, por sí, o en unión de otros hechos, estarán encaminadas a la consecución de un fin práctico, lícito y admitido por el ordenamiento jurídico el cual reconoce a tales declaraciones como el sustento para producir efectos prácticos queridos y regular relaciones jurídicas de derecho subjetivo. Es decir, el Derecho recoge una pretensión social y económica establecida por los agentes y le atribuye, luego de merituarla, un valor jurídico[65]

Para MESSINEO el negocio jurídico es la declaración de voluntad, o un conjunto de declaraciones de voluntad, dirigidas a la producción de determinados efectos jurídicos, que el ordenamiento jurídico reconoce y garantiza – de ordinario – en los límites de la correspondencia, o coherencia, entre ellos y la voluntad que persigue tales efectos, y en cuanto se trate de efectos no-ilícitos[66]

El mismo autor precisa lo siguiente: más específicamente, negocio jurídico es una declaración de voluntad (privada), o un conjunto de declaraciones de voluntad (privadas), dirigidas a la producción de determinados efectos jurídicos (aunque no clara y enteramente previstos por quien emite la declaración y concebidos por él como efectos meramente o predominantemente económicos y prácticos), que el ordenamiento jurídico reconoce y garantiza –de ordinario- en los límites de la correspondencia, o coherencia, entre ellos y la voluntad que persigue tales efectos, y en cuanto se trate de efectos lícitos[67]

Para Bernardo WINDSCHEID el negocio jurídico es la declaración privada de voluntad, que está dirigida a producir un efecto jurídico[68]

Para Cariota FERRARA el negocio jurídico es la manifestación de voluntad que se dirige a un fin práctico, y que el ordenamiento jurídico tutela, teniendo en cuenta también la responsabilidad del o de los sujetos y la confianza de los demás[69]

Para ENNECCERUS el negocio jurídico es el acto jurídico en el que el contenido de la declaración de voluntad da lugar a las consecuencias jurídicas en cuanto a la creación, modificación o extinción de derechos[70]

Para STOLFI el negocio jurídico es la manifestación de voluntad de una o más personas con miras a producir un efecto jurídico, es decir, el nacimiento, la modificación de un derecho subjetivo o bien su garantía o extinción[71]

Para RUGGIERO el negocio jurídico es la declaración de voluntad del particular, dirigida a un fin protegido por el ordenamiento jurídico[72]

Para OERTMANN el negocio jurídico es el hecho producido dentro del ordenamiento jurídico que, con arreglo a la voluntad de los interesados, manifestada en él, debe provocar tales o cuales efectos jurídicos, y, a no ser que concurran ciertos vicios, efectivamente los provoca. La significación y los efectos del negocio jurídico descansan, pues, en la voluntad de las partes. Claro es que ésta solamente puede actuar dentro del ámbito que le señalan los preceptos del ordenamiento jurídico. Pero el hábito vivificador, la fuerza determinante del contenido del negocio reside siempre en la actividad volitiva de los particulares. Sólo a falta de una determinación por parte de la voluntad actúan supletoriamente con carácter de norma decisiva las disposiciones legales[73]

Para ENNECCERUS el negocio jurídico es el supuesto de hecho que contiene una o varias declaraciones de voluntad y que el ordenamiento jurídico reconoce como base para producir el efecto jurídico calificado de efecto querido[74]

Para Diego ESPÍN CANOVAS el negocio jurídico es la declaración o declaraciones de voluntad privada, encaminadas a conseguir un fin práctico jurídico, a la que el ordenamiento jurídico, bien por sí sola o en unión de otros requisitos, reconoce como base producir determinadas consecuencias jurídicas[75]

Es decir, el negocio jurídico no es lo mismo que el acto jurídico.

A continuación citaremos definiciones de contrato, que para diferenciarla del acto jurídico podemos afirmar es una especie del acto jurídico. Es decir, todo contrato es un acto jurídico, pero no todo acto jurídico es un contrato. Por ejemplo toda compra venta es un contrato pero también un acto jurídico, pero no todo acto jurídico es un contrato, por ejemplo el poder y el testamento son actos jurídicos pero no son contratos.

Para Manuel DE LA PUENTE Y LAVALLE el contrato es la declaración conjunta de la voluntad común de dos o mas partes, que por permitirlo el ordenamiento jurídico, tiene por efecto crear, regular, modificar o extinguir entre sí obligaciones lícitas de carácter patrimonial[76]

El mismo autor precisa que el contrato es el acuerdo de dos o más partes sobre una declaración conjunta de voluntad común destinada a constituir, regular o extinguir una relación jurídica patrimonial[77]

Max ARIAS SCHREIBER PEZET precisa que en términos generales, el contrato es el acuerdo entre dos o más partes relacionado con un objeto de interés jurídico. Su finalidad consiste en crear, modificar, regular o extinguir obligaciones con contenido patrimonial y constituye el acto jurídico plurilateral por excelencia[78]

Para Alberto BENAVIDES BALBÍN en su mas lata acepción el contrato es una coincidencia de voluntades de la que resultan efectos de orden jurídico[79]

Para POTHIER el contrato es el concurso de voluntades de dos personas, de las cuales, una promete alguna cosa a la otra, y la otra acepta la promesa que se le ha hecho[80]

El mismo autor precisa sobre el contrato que es una especie de convención que tiene por objeto formar algún compromiso[81]

También precisa que el contrato es una convención por la cual las dos partes recíprocamente, o sólo una de las dos, prometen y se obligan para con la otra darle alguna cosa, o a hacer o no hacer tal cosa[82]

COLIN y CAPITANT precisan que el contrato es un acto jurídico que produce el efecto de crear obligaciones, ya a cargo de las dos partes, ya a cargo de una de ellas. Son estas obligaciones las que tienen un objeto, el cual puede consistir en una cosa material, ya en un hecho, ya en una abstención. Por lo tanto, sólo de un modo elíptico se puede hablar de objeto del contrato[83]

Rafael ROJINA VILLEGAS precisa que el contrato es el acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro del género de los convenios[84]

MESSINEO precisa sobre el contrato lo siguiente: Desde el punto de vista estructural (y, por consiguiente, jurídico), el término "contrato", puede entenderse en cuatro significados diversos.

a) Un primer significado es impropio: se habla de contrato normativo, para indicar un contrato que tendría la función de establecer normas jurídicas.

b) Los profanos llaman contrato al documento (esto es, a la escritura), en el que de ordinario se consagra el conjunto de cláusulas contractuales (no faltan ejemplos legislativos de uso del término "contrato", en este sentido: entre otros véanse los Arts. 2723 y 2724; en cambio, exactamente, Art. 1407, segundo apartado del Código Civil Italiano); por esto los profanos suelen creer que no hay contrato cuando no ha habido escritura. Pero este significado, tomado literalmente, sería inexacto, pues haría creer que el contrato consiste en el elemento material o "documento", cuando la verdad es que a veces el contrato puede ser estipulado verbalmente y puede, por tanto, existir sin documento; y aun cuando el contrato tenga que estipularse por escrito, jamás se identifica con el documento, que en tal caso, será o la materialización de un elemento constitutivo, esto es, de la forma, o un medio de prueba, pero no el contrato mismo, como de negocio jurídico, que es el verdadero significado del término "contrato".

c) El significado más saliente -y que la ley tiene presente en la disciplina del contrato- es el acto humano, esto es, precisamente, de negocio jurídico.

Considerado bajo este aspecto, el contrato constituye la figura más importante y más frecuente de negocio jurídico bilateral. Con lo que se describe, aunque sólo sea esquemáticamente, su estructura y se dice implícitamente que, en el estudio del contrato en general, hay que tener presente siempre la doctrina general del negocio jurídico.

Negocio jurídico bilateral importa, como es sabido, que en la constitución del contrato concurren dos declaraciones de voluntad. A este propósito, hay que poner de relieve que, en el contrato, las declaraciones de las que el mismo es la resultante, se presuponen mutuamente; por lo que, una sola de ellas no puede tomarse aisladamente, ni menos aún puede considerarse como negocio jurídico unilateral. En el caso del contrato, cada declaración de voluntad es el fragmento de un negocio bilateral (contrato) y, como tal, no puede bastar por si sola.

Hay que distinguir rigurosamente del contrato, que se debe concebir así toda otra figura en la que dos negocios jurídicos unilaterales, aun quedando autónomos desde el punto de vista de la estructura, se combina en sus efectos. Tal es –en el campo de los negocios entre vivos- el caso de la procura conferida por el representado y de la aceptación de la misma por parte del procurador; tal es –también por lo común- el caso del contrato de derecho público ; tal –en el campo de los negocios mortis causa– el testamento y su aceptación[85]

Para PLANIOL el contrato es la especie de la convención cuyo carácter propio es el ser generador de obligaciones[86]

Para POTHIER el contrato es la convención por la cual las dos partes recíprocamente, o solamente una de ellas, promete o se obliga hacia la otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa[87]

El artículo 1101 del Código Civil Francés de 1804 establece que el contrato es la convención por la cual una o más personas se obligan, con otra u otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa[88]

El abrogado Código Civil Peruano de 1852 establecía en su artículo 1226 que el contrato es el convenio celebrado entre dos o más personas, por el que se obligan a dar, hacer o no hacer alguna cosa[89]

El artículo 1437 del Código Civil Chileno de 1855 establece que contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas[90]

El artículo 1309 del Código Civil Salvadoreño de 1860 precisa que contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otra u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa[91]

El artículo 1247 del Código Civil Uruguayo de 1868 en su edición modificada de 1914 y 1994 precisa que contrato es una convención por la cual una parte se obliga para con la otra, o ambas partes se obligan recíprocamente a una prestación cualquiera, esto es, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Además establece que cada parte puede ser una o muchas personas[92]

El artículo 1137 del Código Civil Argentino de 1869 establece que hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos[93]

El artículo 1495 del Código Civil Colombiano de 1873 establece que el contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.

El Código Civil Italiano de 1942 conocido como Código de Derecho Privado establece que el contrato es el acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre sí una relación jurídico patrimonial[94]

El artículo 450 del Código Civil Boliviano de 1975 establece que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre sí una relación jurídica[95]

El artículo 1133 del Código Civil Venezolano de 1982 refiere que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

El Código Civil Peruano de 1984 establece en su artículo 1351 que el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial[96]

Carlos SOTO precisa que el contrato, como una declaración conjunta de la voluntad común de dos partes, es decir, como un acuerdo de voluntades destinado a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas obligacionales con contenido patrimonial, es un concepto moderno, fruto de una confusa y larga evolución histórica del pensamiento jurídico[97]

Este artículo 1351 según los avances de la Comisión de Reforma de Códigos del Estado Peruano quedaría redactado de la siguiente manera: el contrato es un acto jurídico plurilateral, referente a una relación jurídica obligacional entre las partes de carácter patrimonial[98]

El artículo 51 de la ley del notariado peruana define la escritura pública de la siguiente manera: Escritura Pública es todo documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o mas actos jurídicos.

Es decir, la escritura pública es el documento original del cual se pueden expedir traslados notariales por el notario público.

31. PACTOS CONTRACTUALES

En los contratos se pueden incluir algunos pactos que ayudan a las partes a ponerse de acuerdo sobre temas específicos como la garantía necesaria a constituir o la forma de pagar el precio del inmueble

En los contratos de compra venta se puede incluir algunos pactos como la reserva de propiedad y el pacto de retroventa, entre otros.

32. MEDIOS DE PAGO

Los forma de pago puede ser al contado o al crédito, y puede constituirse hipoteca o prenda u otra garantía para asegurar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor.

Si el comprador no paga todo el precio el registrador de oficio inscribe la hipoteca legal.

33. LA ESCRITURA PUBLICA

La escritura es el documento matriz de donde se expiden el testimonio, parte notarial y boleta notarial.

Es decir, muchos confunden la escritura matriz con los traslados, la escritura pública es archivada por el Notario en su oficio Notarial.

La escritura pública no la entrega el notario a nadie, ni siquiera al Juez.

34. LOS TRASLADOS NOTARIALES

Los traslados notariales son el testimonio notarial, el parte notarial y la boleta notarial.

Jorge EUGENIO CASTAÑEDA define el testimonio notarial como la copia auténtica de lo que aparece en el registro notarial. Los notarios deben dar testimonio a quienes lo soliciten, sean, o no intervinientes en los actos o contratos cuyo testimonio solicitan. Sin embargo, tratándose de testamentos el artículo 87 de la ley del notariado declara que sólo podrá darse testimonio de los testamentos de personas que no han fallecido a los mismos otorgantes, expresándose esta circunstancia[99]

José CARNEIRO SILVA precisa que testimonio es la copia íntegra de la Escritura Pública extendida en el protocolo del notario, que éste autentica y entrega a quien la solicite[100]

El mismo autor precisa que boleta notarial es el resumen de la Escritura Pública que incluye la parte o cláusula que el interesado precise (artículo 81 de la Ley del Notariado Nº 1510 de 15 de diciembre de 1911: La boleta expresará, en resumen, el contenido del instrumento, con designación de nombres, cosa, fecha y folio y será firmada por el notario. Contendrá además, la copia de la parte o cláusula que indique el interesado[101]

El artículo 82 de la ley del notariado establece que el notario expedirá testimonio, boleta o partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función.

El artículo 83 de la misma ley establece que el testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.

El artículo 84 de la misma ley establece que la boleta expresará un resumen del contenido del instrumento público notarial o transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que da el notario, con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que lo expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada.

El artículo 85 de la misma ley establece que el parte contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el Notario que contenga la mención de la fecha del instrumento público notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que contiene, para la devolución por el Registro Público, con la anotación de la inscripción o la denegatoria de la misma.

El artículo 86 de la misma ley establece que el testimonio, boleta y parte podrá expedirse, a elección del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotostática y por cualquier medio idóneo de reproducción.

35. LA INSCRIPCIÓN

La inscripción es una clase de la Registración. En tal sentido debemos precisar que la inscripción es anotación o inscripción.

Las traslaciones de dominio por compra ventas o contratos de arrendamiento se inscriben en registros de bienes como son entre otros el Registro de Predios.

Las compra ventas y arrendamiento se inscriben, pero el contrato de corretaje no se inscribe en el registro público.

La inscripción procede cuando la calificación registral que efectúa el registrador público es positiva.

36. EL TITULO

El Título es lo que se presenta al registro solicitando su registración.

En la doctrina se distingue entre título formal y título material.

El Título material es el acto jurídico y el título formal es el documento como por ejemplo en una compra venta es el parte notarial o el formulario registral.

El título en sentido formal es el instrumento que sirve para probar el acto, y a su vez contiene el mismo.

El título en sentido material es el acto contenido en un instrumento.

37. CALIFICACIÓN REGISTRAL

Es efectuada exclusivamente por los Registradores Públicos y por los Vocales del Tribunal Registral, a los títulos presentados conforme al artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984 y el Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos.

Por ejemplo si solicita la inscripción de una traslación de dominio en mérito a un contrato de compra venta se efectúa la calificación registral para determinar si el título presentado puede tener acogida registral.

Otro ejemplo es cuando se solicita la inscripción de un contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública, en tal caso el registrador público efectúa la calificación registral para determinar si el título presentado puede tener acogida registral.

Otro ejemplo es cuando se solicita la inscripción de un contrato de corretaje celebrado por escritura pública, en tal caso el registrador público efectúa la calificación registral con la cual se determina que el título no puede tener acogida registral por que dicho contrato es un acto no registrable (es decir, se trata de un acto que de todas maneras no se va registrar) y corresponde formular la correspondiente tacha sustantiva (la tacha sustantiva se formula cuando se deniega la registración, y no se puede subsanar la calificación registral negativa, siendo el otro supuesto de calificación registral la calificación registral positiva, que puede consistir en una inscripción, anotación o liquidación).

El Código Civil Peruano de 1984 establece en el primer párrafo del artículo 2011 que los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

Este mismo artículo en el segundo párrafo regula la calificación registral de documentos judiciales en el derecho codificado peruano (es decir, no es la única norma del derecho positivo peruano que regula la calificación registral de documentos judiciales), tópico sobre el cual puede revisarse el trabajo de investigación del mismo autor del presente trabajo titulado Calificación registral de documentos judiciales en el Libro Temas de Derecho Registral Tomo IV Pag. 73 editado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos publicado el año 2000. Sobre el tópico en mención dejamos constancia que no se encuentra regulado adecuadamente en el derecho positivo peruano, ya que no entra al fondo del asunto o la cuestión de fondo, es decir, la regulación peruana es demasiado superficial respecto del tópico en mención.

Del Reglamento General de los Registros Públicos es importante en cuanto a la calificación registral tener en cuenta los artículos 32 y 33.

El abrogado Código Civil Peruano de 1852 no contenía normas sobre derecho registral, por que el registro en el Estado Peruano recién se creó con la ley de 2 de enero de 1888.

El abrogado Código Civil Peruano de 1936 si contenía normas sobre derecho registral. En el artículo 1044 establecía que el registrador deberá apreciar la legalidad del título respecto de la capacidad de las partes y su representación, y lo concerniente al contenido del acto, sólo como aparece del documento.

Es decir, el artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984 tiene como antecedente legislativo nacional en el derecho codificado al artículo 1044 del Código Civil Peruano de 1936.

En tal sentido no todos los títulos presentados al registro se registran, sino que algunos se inscriben, otros se liquidan, se observan o se tachan.

Es decir la calificación registral puede ser positiva o negativa. Es positiva cuando el título se inscribe o liquida, y es negativa cuando el título se observa o se formula tacha.

En el último considerando de la Resolución Nº 017-97/ORRLLW-TR del Tribunal Registral se precisó lo siguiente: "Que, la inscripción, acorde con la finalidad de otorgar seguridad jurídica que el registro persigue, no constituye la acogida ciega y mecánica de un título…".

En el último considerando de la Resolución Nº 010-98-ORRLLW-TR del Tribunal Registral se refirió lo siguiente: "Que, el registro no constituye un mero archivo de documentos, por el contrario únicamente tienen acceso a el aquellos títulos que han pasado el examen de legalidad efectuado por el registrador y, eventualmente, por los órganos de segunda instancia registral, a fin de que los asientos registrales extendidos en mérito a títulos válidos y perfectos, publiciten situaciones jurídicas reales en aras de la seguridad del tráfico jurídico que, precisamente, tutela el registro".

En la sumilla de la resolución Nº 309-96-ORLC/TR se precisó que por el principio de legalidad o calificación, los Registradores examinan los documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en éste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tenga de la situación y que le haya venido por vía diferente a los documentos presentados o del propio registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 23).

En la sumilla de la resolución Nº 055-97-ORLC/TR se precisó que no procede la calificación registral de circunstancias ajenas a los títulos presentados y a las partidas y antecedentes registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 207).

Según la amplitud de la calificación registral los sistemas registrales se clasifican en registros de documentos y registros de derechos. En los sistemas registrales de registro de documentos la calificación registral que efectúa el registrador es una verificación muy superficial y está orientada a determinar quienes son los posibles propietarios. En los sistemas registrales de registro de derechos la calificación registral que efectúa el registrador es una calificación que está orientada a determinar quien es el único y verdadero propietario.

Es decir, la calificación registral no tiene los mismos alcances en todos los sistemas jurídicos.

Para algunos el registrador obstaculiza cuando realiza la calificación registral, pero esto no es así, sino todo lo contrario, y además hay que tener en cuenta que el Registro reduce los costos de transacción.

Es decir, el registro facilita que los contratos se realicen con la información a bajos costos para las partes contratantes y para los acreedores o terceros o terceros registrales.

Alvaro DELGADO[102]precisa que son muchas las definiciones que sobre la calificación registral ha esbozado la doctrina y precisa que la calificación registral es el control que realiza el registrador a efectos de determinar si el título presentado al registro es inscribible sobre la base de los diversos principios que, como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción, cada sistema contempla[103]Es decir, se trata de definir si el derecho o situación jurídica contenidas en el respectivo título y cuya publicidad se pretende a través de la inscripción que se solicita, así como las titularidades que a dichas situaciones corresponden, merecen ser objeto de publicidad y, por tanto, hacerse cognoscibles por terceros, beneficiándose de esta manera con la legitimación y protección que emanan directamente de tal publicidad[104]

También precisa que la rigurosidad que en cada sistema tiene la calificación registral se encuentra estrechamente vinculada a la real eficacia de la publicidad registral en este sistema. A mayor eficacia de la publicidad y fuerza del registro, más rigurosa debe ser la calificación y viceversa. Así, la calificación registral se apoyará en principios más exigentes cuanto más amplia sea la protección y legitimación que los principios –a través de los cuales se concretan los efectos materiales de la inscripción- otorgan a los titulares registrales y terceros adquirentes. A decir de Pau PEDRÓN, la calificación es un presupuesto lógico de la eficacia del registro y la intensa eficacia del registro sólo puede producirse por una previa calificación rigurosa[105]

Para Pau PEDRÓN la calificación consiste en el control de legalidad de los documentos inscribibles y su finalidad es exclusivamente la de determinar la accesibilidad del título al registro[106]

Luis DIEZ PICAZO precisa que la calificación registral es un enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos[107]

Amorós GUARDIOLA afirma que calificar es tanto como nominar o designar la naturaleza de un fenómeno jurídico (calificar algo como contrato, delito, derecho real o arrendamiento, por ejemplo), pero es también enjuiciar su eficacia jurídica, determinar si es válido, nulo o inoponible; de manera que la idea de calificación en términos jurídicos apunta tanto a un juicio de existencia o de naturaleza como a un juicio de eficacia. A ambos significados se refiere la calificación registral, aunque tiene mayor importancia este segundo significado que proyecta a la calificación sobre la eficacia del acto[108]

Es decir, no existe una sola definición de calificación registral, sino que existen muchas definciones de la misma, lo cual facilita estudio y aplicación por parte de los operadores jurídicos sobre todo registradores y vocales registrales.

Es decir, la calificación registral es un tema que se encuentra desarrollado por distintos autores tanto nacionales como extranjeros.

Se ha citado varias definiciones de calificación registral a fin de permitir una mejor comprensión de la misma, la cual existe en todos los sistemas registrales.

En el Anteproyecto de Ley Peruano sobre Garantías Mobiliarias se eliminó respecto de la inscripción de las mismas la calificación registral (lo cual fue modificado en el texto aprobado de dicha ley), lo que no corresponde porque lo acertado es efectuar con mayor detalle la misma en los sistemas registrales como el peruano que son sistemas registrales de registro de derechos. Es decir, en los sistemas registrales de registro de documentos la calificación registral es mas superficial, es menos exigente y mas limitada, ya que la misma se encuentra complementada con un sistema de seguros, por lo cual en algunos sistemas como el sistema registral de Estados Unidos de América se conoce no como sistema registral sino como un sistema de seguros.

Pero para aclarar la idea la calificación registral se efectúa en todos lo sistemas jurídicos, por que en todos existe registro, pero no de la misma manera sino de una manera distinta, ya que existen diversos sistemas registrales, cada uno con características diferentes.

38. SUBSANACION

Es indudable cuando el registro observa se siente cierto malestar pero esto es normal al igual que no todas las demandas son declaradas fundadas.

Cuando el Registro formula observaciones puede subsanarse la observación, por ejemplo cuando se otorga una escritura de compra venta y la misma es otorgada sólo por un cónyuge y la venta es de un bien social y no ha otorgado poder o mandato el otro cónyuge, el registro debe observar, en cuyo caso es necesario otorgar una escritura aclaratoria con la cual se efectúa una subsanación.

Es decir, cuando se formulan observaciones puede subsanarse, otro ejemplo de observación es cuando se solicita la inscripción de una compra venta pero falta la inscripción de un poder por escritura pública.

39. RECURSO DE APELACIÓN

Cuando los Registradores Públicos observan o tachan o liquidan es posible interponer recurso de apelación para que el Tribunal Registral se pronuncie en segunda y última instancia registral.

Es decir, cuando se ha solicitado la inscripción de un contrato de compra venta o un contrato de arrendamiento, pero el contrato de corretaje inmobiliario no se registra en el registro público.

Es necesario dejar constancia que muchos no saben que existe recurso de apelación en el procedimiento registral, y es poco utilizado sobre todo en provincias. Considerando los mismos que sólo es procedente en el procedimiento judicial.

Se ha advertido que en el Estado Peruano algunos gerentes y jefes zonales antes conocidos los segundos como jefes regionales no inducen a los usuarios del registro a interponer recurso de apelación para que el Tribunal Registral se pronuncie, sino que interfieren en la labor de los Registradores Públicos presionándolos para que modifiquen la calificación registral, lo cual atenta contra la seguridad jurídica.

40. IMPUGNACIÓN DE ACTO O RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA.

Si el Tribunal Registral confirme la decisión del Registrador Público, el interesado puede iniciar un proceso de impugnación de acto o resolución administrativa.

No debe aplicarse esta ley por que la misma es sólo de aplicación a los procesos administrativos, y el procedimiento registral no es un procedimiento administrativo sino un procedimiento jurisdiccional de naturaleza no contencioso.

41. LOS PLENOS REGISTRALES

En materia procesal civil existen los plenos casatorios, conforme al Código Procesal Civil y a la Ley Orgánica del Poder Judicial y se han llevado a cabo plenos jurisdiccionales pero no obligatorios para los Magistrados.

En materia regisgtral existen los plenos registrales que son reuniones de los Vocales Registrales en los cuales se adoptan criterios de observancia obligatoria a tener en cuenta en la calificación registral.

Los plenos registrales se orignan a partir del nuevo reglamento general de los registros públicos del 2001.

42. SEGURIDAD JURÍDICA

La seguridad jurídica permite determinar que consecuencias existirán respecto de los diversos actos que celebran los contratantes a través de contratos. Es decir, cuando una institución jurídica se encuentra regulada existe seguridad jurídica, por que previamente a que surja el proceso judicial se puede conocer el resultado de éste.

En los distintos Estados no se regulan las mismas instituciones jurídicas, por lo cual en cada Estado se incide en regular distintos temas.

El derecho regula las situaciones jurídicas existentes, en tal sentido el derecho regula dentro del derecho civil codificado contenido en el Código Civil Peruano de 1984 algunos contratos, garantías y personas jurídicas, entre otras instituciones, lo cual permite otorgar seguridad jurídica cuando no existe un contrato con cláusulas claras o precisas.

En tal sentido algunas oportunidades el derecho regula determinados contratos como la compra venta, el arrendamiento, el suministro, o garantías como la hipoteca, la prenda, el anticresis o el derecho de retención.

Pero otras oportunidades el derecho no regula algunos supuestos como algunos contratos modernos.

Por ejemplo el derecho positivo peruano y el derecho positivo español no regulan el corretaje inmobiliario, en tal sentido no existe seguridad jurídica en este contrato, ya que en caso de surgir una controversia judicial no se podrá conocer previamente el resultado.

43. FUENTES DE INFORMACIÓN

Para la elaboración del presente trabajo de investigación se han tenido en cuenta varios libros, diccionarios, ponencias, revistas y también artículos de internet, motivo por el cual esta parte del trabajo no se puede titular bibliografía, sino fuentes de información. Dejando constancia que las fuentes de información consultadas fueron peruanas y extranjeras, lo cual trae como consecuencia que el enfoque pueda ser utilizado también en el derecho comparado.

43.1. LIBROS:

AYASTA GONZALES, Julio. El Derecho Comparado y los Sistemas Jurídicos Contemporáneos. Editora Fecat. 1991. Primera Edición. Lima Perú.

BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Contratos Modernos Empresariales. Tomo II. Editorial Fecat. Lima Perú. 1999.

DAVID, René. Los Grandes Sistemas Jurídicos Contemporáneos. Editorial Aguilar. Traducción de la segunda edición francesa por Pedro Bravo Gala. España. 1968.

DE CASRO Y BRAVO, Federico. Derecho Civil de España. Parte General. Tomo I. Tercera Edición. Madrid España. 1955. Instituto de Estudios Jurídicos.

DIEZ PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen II. Cuarta Edición. Reimpresión 1984. Editorial Tecnos S.A. Madrid España.

JAMES, Philip. Introducción al Derecho Inglés. Editorial Temis S.A. Santa Fe de Bogotá Colombia. Versión castellana de Jesús Torres García. Duodécima edición. 1989.

NIZAMA VALLADOLID, Medardo. Técnicas de Estudio e Investigación Jurídica. Principios básicos que influyen en la formación de los abogados y juristas investigadores. Ediciones Jurídico Sociales y Políticas Tarpuy. 2004. Lima Perú.

PEGORARO, Lucio y RINELLA, Angelo. Las Fuentes en el Derecho Comparado. Editora jurídica Grijley E.I.R.L. Lima Perú. 2003.

RODRÍGUEZ RUIZ DE VILLA, Daniel. El Contrato de Corretaje Inmobiliario: Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Editorial Aranzadi. España.

RODRÍGUEZ VELARDE, Javier. Contratación Empresarial. Editorial Rhodas. Primera Edición. Marzo 1998. Lima Perú.

SOTO COGUILA, Carlos Alberto. La Contratación Contemporánea, el respeto a la autonomía privada y la protección a los contratantes débiles. En: El Contrato en una Economía de Mercado. Mosset Iturraspe, Jorge y Soto Coahuila, Carlos Alberto. Pag. 321.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Calificación de Documentos Judiciales. En: Temas de Derecho Registral. Tomo IV. Editado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos SUNARP. 2000. Lima Perú. Pag. 73.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Derecho Comparado y Sistemas Jurídicos. Editorial Euroamericana. Primera Edición. Lima Perú. Abril 2004.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Derecho Empresarial. Editorial Euroamericana. Primera Edición. Lima Perú. Abril 2004.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Garantías. Editorial Euroamericana. Primera Edición. Lima Perú. Abril 2004.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Introducción al derecho y latín jurídico. Editorial Euroamericana. Primera Edición. Lima Perú. Abril 2004.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. La Calificación Registral de Documentos Judiciales en el Derecho Peruano. Editorial Ediyusa. Lima Perú. 2004.

43.2. PONENCIAS:

ARIAS MONTOYA, Oswaldo. Ponencia Corretaje Inmobiliario. Aspectos Notariales en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de Lima el jueves 21 de octubre del 2004.

BERROSPI POLO, Sergio. Ponencia Corretaje Inmobiliario. Aspectos Notariales en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de Lima el jueves 21 de octubre del 2004.

VELARDE SUSSONI, Jorge. Ponencia Corretaje Inmobiliario. Aspectos Generales en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de Lima el jueves 21 de octubre del 2004.

43.3. REVISTAS:

BECK FURNISH, Dale. Fuentes del Derecho en los Estados Unidos: la muerte del Derecho Consuetudinario, las Fuentes escritas en la edad del Derecho Positivo, y el papel y efecto de los Restatements of the law. En: Revista Ius et Veritas. Año VII. Número 13. Pag. 143.

BULLARD GONZALES, Alfredo. ¿Qué es el análisis económico del derecho?. En Revista Scribas. Año II. Nº 3. Arequipa Perú. Pag. 171.

COMISIÓN DE REFORMA DE CÓDIGOS. II Congreso Internacional de Derecho Civil llevado a cabo en Arequipa del 4 al 7 de agosto de 1999. Arequipa Perú.

DELGADO SCHEELJE, Alvaro. Aplicación de los principios registrales en la calificación registral. Redefiniendo los conceptos tradicionales y planteando los nuevos principios. En: Ius Et Veritas. Año IX. Nº 18. Lima Perú. Pag. 254.

GUZMÁN BRITO, Alejandro. La historia del derecho europeo y americano como historia del Derecho Romano. En Revista del Magíster en Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Volumen I. 1997. Pag. 15.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. El Registro reduce los costos de transacción. En: Revista de Ciencias Jurídicas y Medios Alternativos de Resolución de Conflictos. Número 1. Año 1. Lima Perú. Pag. 76.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. La Clasificación de los Bienes en el Derecho Positivo Peruano. En: Revista Jurídica del Perú del mes de septiembre del 2004. Tomo 58. Pag. 127. .

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. La Codificación en el derecho peruano. En: Revista de Ciencias Jurídicas y Medios Alternativos de Resolución de Conflictos. Número 1. Año 1. Lima Perú.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Personas Jurídicas. En: Revista Jurídica del Perú del mes enero marzo del 2006. Tomo 66. Pag. 165.

43.4. DICCIONARIOS:

BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Diccionario de Derecho Comercial. Gráfica Horizonte S.A. Primera Edición. Septiembre del 2000. Lima Perú.

CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomos IV y V. Editorial Helista. Argentina. 1994.

CAPITANT, Henri. Vocabulario Jurídico. Traducción castellana de Aquiles Horacio Guaglianone. Ediciones Depalma. Buenos Aires Argentina. Novena reimpresión. 1986.

CHANAMÉ ORBE, Raúl. Diccionario Jurídico Moderno. Gráfica Horizonte. 2002. Lima Perú. Tercera Edición.

FLORES POLO, Pedro. Diccionario de Términos Jurídicos. Editorial Marsol. Perú Editores. Volumen 1 y 3. Lima Perú. 1987.

REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Diccionario de la Lengua Española. Vigésima Primera Edición. Lima Perú. En CD.

VASQUEZ OLIVERA, SALVADOR. Derecho Civil Definiciones. Palestra Editores. Lima Perú. Abril 2002. Segunda Edición.

43.5. PAGINAS DE INTERNET:

Página web

Página Web http://www.monografias.com/trabajos10/contra/contra.shtml

43.6. NORMAS LEGALES PERUANAS CONSULTADAS:

Código Civil Peruano de 1984.

Código Civil Peruano de 1936.

Código Civil Peruano de 1852.

Código Tributario Peruano.

Código de Comercio Peruano de 1902.

Constitución Política Peruana de 1993

Ley de Tributación Municipal peruana.

Ley Notariado Peruana.

Reglamento General de los Registros Públicos Peruano del 2001.

Resolución Administrativa Nº 006-2004-SP-CS expedida por el Presidente de la Corte Suprema de Justicia de la República.

43.7. CODIGOS CIVILES EXTRANJEROS:

Código Civil Español de 1889.

Código Civil Francés de 1804.

Código Civil Chileno de 1855.

Código Civil Salvadoreño de 1860.

Código Civil Uruguayo de 1868.

Código Civil Argentino de 1869.

Código Civil Colombiano de 1873.

Código Civil Italiano de 1942.

Código Civil Boliviano de 1975.

Código Civil Venezolano de 1982.

44. CONCLUSIONES

Luego de haber desarrollado los aspectos mas importantes del contrato de corretaje inmobiliario, formulamos conclusiones sobre dicho contrato en los siguientes términos:

• 1) El corretaje tiene mucha utilidad para el crecimiento económico de un Estado, en tal sentido podemos afirmar que el corretaje merece además de estudios jurídicos (que pueden ser estudios tributarios, civiles, registrales, notariales, municipales, urbanísticos, y en otras ramas del derecho), otros estudios como estudios económicos y contables. Por lo cual concluimos que los estudios únicamente jurídicos pueden inducir a error a los lectores, ya que no tienen un enfoque total del problema, sino un enfoque solo parcial o limitado, por lo que esta clase de estudios debe ser rechazado o eliminado.

• 2) El corretaje sirve para acercar la oferta con la demanda y así conseguir la celebración de contratos de compraventa y arrendamiento.

• 3) El corretaje es un contrato.

• 4) Existen varias clases de corretaje como son el corretaje inmobiliario, corretaje vehicular, de seguros y de valores, pero sólo el primero motiva el presente trabajo.

• 5) El corretaje inmobiliario se celebra a diario en el Estado Peruano y en el Estado Español. También se celebra en otros estados, por lo cual aplicando el derecho comparado podemos afirmar que se celebra con mayor frecuencia en algunos estados y es necesario para que algunos agentes económicos celebren algunos como contrato de compraventa o contrato de arrendamiento.

• 6) El corretaje inmobiliario no se encuentra regulado en el derecho positivo peruano ni tampoco en el derecho positivo español, por lo cual en ambos Estados debe considerarse a éste como un contrato atípico.

• 7) El corretaje ha sido poco desarrollado por parte de los distintos autores en el derecho peruano.

• 8) El corretaje acarrea responsabilidad en el corredor responsabilizándolo por el bien ofrecido al futuro comprador o futuro arrendatario, es decir, implica mucho cuidado y responsabilidad, ya que no siempre los vendedores actúan de buena fe, por ejemplo algunos vendedores venden varias veces el mismo bien aprovechando que el sistema registral es un sistema de doble venta y no un sistema de una venta como el sistema registral alemán en el cual la traslación de dominio surge con la inscripción.

• 9) En Alemania, Suiza y Australia (en este estado existe el sistema registral Acta Torrens, el cual es un sistema registral convalidante y es donde los Registradores Públicos tienen un trabajo mas delicado y de mas responsabilidad, pero aplicando el derecho comparado que para algunos juristas es un método y para otros es una ciencia podemos afirmar que el trabajo de los Registradores Públicos y Vocales Registrales es muy delicado) el trabajo del corredor es mas sencillo por que en dichos estados existen sistemas registrales constitutivos y convalidantes. Dejando constancia que a los primeros se denomina sistemas germanos. Para quien desee ampliar sus conocimientos sobre sistemas registrales puede consultar mi libro Derecho Comparado y Sistemas Jurídicos.

• 10) El corretaje es poco utilizado en las ciudades pequeñas como Huancavelica, pero contrario a ello es muy utilizado en las ciudades grandes como Lima, Arequipa, Buenos Aires y Madrid. Es decir, en las ciudades grandes el corretaje resulta siendo una necesidad para los agentes económicos, ya que les facilita contratar en el mercado, el cual en estos casos es grande y complejo.

• 11) El corretaje facilita o incentiva la celebración de contratos de compra venta y de arrendamiento.

• 12) Si se implementa en el derecho peruano el seguro ampliado de título como obligatorio se incentiva la realización de transacciones comerciales.

• 13) Para estudiar el corretaje inmobiliario también es necesario el estudio del derecho registral, por ejemplo todo corredor inmobiliario debe dominar la calificación registral de documentos judiciales, entre otros temas propios del derecho registral.

• 14) En las fuentes formales del derecho peruano el corretaje inmobiliario ha desarrollado poco, por lo cual existen pocos estudios sobre este interesate contrato.

45. SUGERENCIAS

Habiéndose desarrollado los aspectos mas importantes del contrato de corretaje inmobiliario, y habiendo formulado conclusiones efectuamos sugerencias en los siguientes términos:

• 1) Es necesario difundir el contrato de corretaje para que los estados realicen crecimientos económicos.

• 2) Es necesario que en el Estado Peruano se dicten cursos de especialización en corretaje inmobiliario, para incentivar la creación de empresas corredoras de inmuebles.

• 3) Es necesario que el mercado inmobiliario peruano crezca, para lo cual debe incentivarse las transacciones comerciales modificando el derecho positivo introduciendo un nuevo marco legal mas atractivo para los inversionistas o agentes económicos, ya que el derecho positivo peruano desincentiva las transacciones comerciales, por ser éste un sistema registral con doble venta, lo que de modificarse para que sea un sistema con una venta, ya que es mas seguro y además este incentiva (los incentivos son estudiados por el análisis económico del derecho que para algunos juristas es un método de investigación y para otros es un método de interpretación)las transacciones comerciales.

• 4) Es necesario regular en el derecho positivo peruano y en el derecho positivo español el contrato de corretaje inmobiliario, para otorgar mayor seguridad jurídica a los distintos agentes económicos que celebren contratos de corretaje inmobiliario sin precisar las cláusulas, sin embargo, su regulación, sólo debe ser supletoria y debe estar destinada a dar las pautas generales de este importante contrato atípico. Además no debe ser una camisa de fuerza para los inversionistas que actúan en el mercado como agentes económicos.

• 5) Es necesario que en el Estado Peruano se incentive los estudios sobre el corretaje para incentivar la inversión privada y crear puestos de trabajo, a través de cursos y con concursos de artículos, ensayos y monongrafías tanto para estudiantes de derecho y abogados. Además de concursos para estudiantes de otras profesiones y para profesionales de otras profesiones.

• 6) Es necesario que se permita tributar a los corredores que actúan como personas jurídicas en el Régimen Unico Simplificado.

• 7) Los corredores inmobiliarios deben ser personas muy preparadas y muy experimentadas, para no inducir a error a los compradores, es decir, para no inducir a error a terceros.

• 8) Es necesario modificar el Código Civil Peruano de 1984 para que la traslación de dominio opere con la inscripción en el registro para los bienes registrados, requiriendo para tal efecto el desarrollo previo del catastro registral.

• 9) No se debe presionar a los Registradores y Vocales para que realicen en determinado sentido la calificación registral, ya que se puede generar inseguridad jurídica en los titulares registrales, terceros registrales, acreedores hipotecarias y terceros civiles, generando en algunos casos partidas registrales problema, en las cuales no se puede conocer con facilidad el titular registral y en algunos casos no se puede conocer el acto inscrito o anotado.

• 10) Es necesario introducir en el derecho positivo peruano el seguro ampliado de título para otorgar mayor seguridad a los adquirientes. Para quien desee conocer este interesante tema puede consultar mi artículo titulado Derecho Positivo Peruano Introduciendo el Seguro Ampliado de Título como obligatorio, en el Suplemento Hechos y Derechos de diciembre del 2005. Año 4. Número 39. Pags. 6 y 7. Sin embargo, como breve comentario podemos afirmar que este seguro ampliado de título no es regulado ni utilizado en el derecho peruano, pero si en el derecho estadounidense. Pero conviene su recepción externa (el término jurídico recepción es propio del derecho comparado, por lo cual para quien desee profundizar o incrementar sus conocimientos sobre este tema puede consultar mi libro derecho comparado y sistemas jurídicos, el cual aparece en la Biblioteca Nacional del Estado Peruano) correspondiente, ya que brinda mayor seguridad a los adquirientes.

Titulización de activos

1. INTRODUCCION

Como primera parte del presente trabajo de investigación se harà una introducción que permita un conocimiento previo del tema materia de investigación para permitir conocer mejor este tema y asì poder dominar mejor el mismo. Es en este orden de ideas que el presente trabajo de investigación tendrà introducción. Las instituciones financieras colocan crèditos luego de un estudio de documentos o de calificación de cliente y de sus garantìas y por supuesto de un contrato de mutuo por lo cual es claro que para colocar estos productos es necesario capital, en tal sentido se hace necesario estudiar nuevos mecanismos de financiamiento de tal forma que permitan a las instituciones tener capitales siempre para que puedan ser nuevamente colocados en el mercado. Ademàs es necesario tener en cuenta el derecho bursátil que regula y estudia mecanismos de financiamiento para los prestamistas, de tal forma que a travès de los bonos de titulizaciòn pueda obtenerse fondos para ser colocados posteriormente, en consecuencia es claro que de no existir la titulizaciòn de activos, que es una institución jurìdica o contrato moderno o empresarial o mercantil se encarecerìa el crèdito. De este tema o institución jurìdica existen muchos sub temas importantes, los cuales desarrollamos a continuación tomando como punto de partida el derecho peruano. Es decir, de acuerdo al derecho positivo o legislación de cada estado la titulizaciòn de activos toma caracteres diferentes que conviene estudiar en cada uno de los casos para permitir un dominio mas amplio de este contrato moderno.

2. DEFINICION

Como segunda parte del presente trabajo definiremos el tèrmino jurìdico financiero titulizaciòn de activos. La titulizaciòn de activos es un instrumento financiero que permite recuperar capital sin esperar a que venza el plazo del crèdito, por ejemplo si un banco PRIMUS coloca cien millones de dòlares como crèdito a veinte años, tendrìa que esperar este plazo para que recièn pueda colocar nuevamente este dinero en el mercado financiero. Pero utilizando la bursatilizaciòn o titulizaciòn o titulaciòn se puede transferir el crèdito en tìtulos al igual que las garantìas constituidas y recuperar de esta manera el capital antes que venza el plazo de veinte años. Las garantìas a trasferirse no son sòlo hipotecas y prendas, sino tambièn garantìa mobiliaria, entre otras, por lo cual es claro que el campo o margen de aplicación es muy amplio. Tambièn pueden ser garantìas sobre bienes incorporales entre los cuales destacan las marcas, patentes, y derechos de autor, pero es necesario dejar constancia que no son los ùnicos bienes incorporales. La titulizaciòn de activos resulta un poco complejo de definir ya que existe varias clases de la misma, en consecuencia es necesario dejar constancia que existen varias clases de la misma, es decir, es claro que existen tres tipos o clases de titulizaciòn de activos, pero en el extranjero hemos advertido que se han creado nuevas formas o clases de esta importante institución jurìdico financiera. En consecuencia si no se cumple con las obligaciones pactadas en el contrato de emisiòn se puede rematar las garantìas, pero es claro que no siempre existen garantìas constituidas, ya que no es un requisito para los crèditos, por ejemplo es normal que los bancos otorguen crèditos hasta cierto monto sin garantìas muy conocidas y sòlo con tìtulos valores como pagarès y letras de cambio que son muy conocidos en nuestro medio y que se encuentran regulados por la ley de tìtulos valores. Es necesario precisar que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, en tal sentido al transferirse el crèdito es claro que tambièn se transfiere su correspondiente garantìa, por ejemplo si se otorga un crèdito con cuarenta hipotecas de garantìa, y luego se transfiere el mismo es claro que se transfiere tambièn la hipoteca, pero es mejor que en los documentos correspondientes se pacte la transferencia de las garantìas para evitar observaciones inútiles o innecesarias. En la titulización de activos no se produce aumento ni reducción de capital, pero se vende activos crediticios con su correspondiente garantía en caso de existir la misma. En la titulización de activos no se emiten acciones sino bonos. La norma principal que corresponde aplicar en este caso es la ley de mercado de valores. .