Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el T.J.O. (Rep. Dominicana) (página 2)

Capítulo II: La propiedad inmobiliaria

2.1 Aspectos generales de la Provincia Hermanas Mirabal: Aquino, M. (2009, p. 1), narra que la provincia Hermanas Mirabal, conocida anteriormente como provincia Salcedo, es una de las provincias centrales del Cibao. Su nombre honra a las Hermanas Mirabal, nativas de la referida provincia. Continúa señalando el autor, que ésta provincia fue creada el 3 de marzo del año 1952, con el nombre de Salcedo, pero entrando en vigencia el 16 de agosto del mismo año. Su nombre fue cambiado al actual provincia Hermanas Mirabal, en noviembre del 2007 en honor a las figuras heroicas, como lo es el caso de las Hermanas: Patria, Minerva y María Teresa Mirabal, estas tres mujeres oriundas de Ojo de Agua. Dichas heroínas, tuvieron la valentía de luchar por la libertad política del país, oponiéndose firmemente contra una de las tiranías más férreas que ha tenido Latinoamérica, la del dictador Rafael Leónidas Trujillo; actitud por las que fueron perseguidas, encarceladas varias veces y brutalmente asesinadas el 25 de noviembre del año 1960. En honor a estas valientes hermanas, cada 25 de noviembre se conmemora el "Día Internacional de la no Violencia contra la mujer". Expone el referido autor, que el territorio de la provincia pertenecía, desde la primera Constitución del país, a la provincia de La Vega. Con la creación en el año 1885 de la provincia Espaillat, la mayor parte del actual territorio pasó a la nueva provincia, excepto la parte sur, donde la sección La Jagua (actualmente, Villa Tapia), siguió perteneciendo a La Vega. En el año 1891, el Congreso Nacional le dio el nombre de Salcedo, en honor a Francisco Antonio (Tito) Salcedo, héroe de la Batalla de Beller, al poblado de Juana Núñez. Salcedo fue elevado a Común (municipio) de la provincia Espaillat en el año 1896 cuando se creó el Distrito Pacificador (actual provincia Duarte). La Ley número 3208, del 3 de marzo del año 1952 creó la provincia Salcedo con parte del territorio de la provincia Espaillat y compuesta por los municipios de Salcedo y Tenares. Entraría en vigencia el 16 de agosto del mismo año. Por medio de la misma ley, la sección La Jagua fue segregada de la provincia La Vega y fue elevada a la categoría de Distrito Municipal de la nueva provincia con el nombre de Villa Tapia. La provincia Hermanas Mirabal tiene una superficie total de 440,43 kilómetros cuadrados. Está dividida en tres municipios y dos Distritos Municipales. Los municipios son: Salcedo, municipio cabecera, Tenares y Villa Tapia; los Distritos Municipales son: Jamao Afuera y Blanco Arriba. Según el censo poblacional del año 2002, la población de la provincia era de 96,356 personas: 48,679 hombres y 47,677 mujeres. Su densidad de población es de 219 habitantes por kilómetros cuadrados. De la población total, 23,126 (24.0%) vivían en áreas urbanas. La Cordillera Septentrional pasa por el lado norte de la provincia. La parte sur forma parte del Valle de La Vega Real o valle del Yuna, en la sub-cuenca del río Camú. Sigue refiriendo el autor citado, que los ríos de esta provincia son de corto recorrido y poco caudal. La Cordillera Septentrional es divisoria de agua: la vertiente norte desagua hacia el río Yásica, mientras que la vertiente sur desagua hacia el río Yuna. El río Cenoví es el río de mayor recorrido en la provincia, con 22 kilómetros de longitud. Otros ríos son: Jamao, Veragua y Blanco, en la vertiente norte; en la vertiente sur, además del Cenoví, se encuentran los ríos Bacuí y Jayabo. En la parte sur de la provincia, el clima es tropical lluvioso con temporada doble de lluvias. Es una provincia esencialmente agrícola, siendo los productos principales: plátano, yuca, cacao y café. Tiene muy poco desarrollo turístico. Un lugar interesante es el museo y el monumento a las Hermanas Mirabal en las localidades de Conuco y Ojo de Agua, respectivamente. 2.2 Aspectos específicos del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal: El lugar elegido para el desarrollo del presente trabajo de investigación es el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, ubicado en el municipio de Salcedo de la indicada provincia. De la Cruz B., (2005, p. 15), señala que el referido Tribunal pertenece jurisdiccionalmente al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste con asiento en San Francisco de Macorís. Fue creado mediante la Ley número 19-98, del mes de enero del año 1998 y puesto en funcionamiento el 10 de junio del año 2002. Es importante destacar, que el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal con asiento en Salcedo como municipio cabecera de la referida provincia, es un tribunal unipersonal que constituye el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria, el cual, de acuerdo al artículo 10 de la Ley número 108-05, promulgada el 23 de marzo del año 2005, conoce en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la jurisdicción inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial, donde la competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble. 2.3 La Propiedad Inmobiliaria: 2.3.1 Historia de la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana: En toda investigación referente a la propiedad inmobiliaria, es necesario, en primer orden, abordar un recorrido por los principales aspectos históricos en que se fundamenta el derecho de propiedad en la República Dominicana, y más aún, siendo el tema de estudio "Incidencias del Saneamiento Inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal durante el período 2010-2015". Pues el Saneamiento Inmobiliario, una figura de gran relevancia en el actual sistema, no deja de tener sus raíces en esta primera forma de tenencia de las tierras. Antes de hacer un estudio pormenorizado, es importante explicar, aunque de una manera breve, que según De los Santos y Peguero (1977, pp. 35-37), el descubrimiento de América surgió a raíz de los cambios particulares y generales que se producían en el siglo XV. No está de más comprender que para ese siglo la economía de Europa dependía de una circulación monetaria, de un comercio de especias procedentes de Oriente y de una serie de prácticas capitalistas, o sea, operaciones bancarias, papel moneda, empréstitos, que regían a los genoveses, venecianos y florentinos. Narran los autores, que para el año 1453 los turcos asaltaron y se posesionaron de Constantinopla, enlace fundamental del comercio entre Oriente y Occidente que monopolizaban los italianos. La caída de Constantinopla limitó el desenvolvimiento comercial europeo, ya que los turcos exigieron grandes impuestos, provocando un alza en los precios, escasez de la moneda y la adquisición de las especias, por lo que a estas naciones le urgía conseguir moneda para hacer frente a los gastos administrativos para mantener las monarquías y cubrir los gastos de las guerras civiles que emprendieron los Reyes Católicos para debilitar a la nobleza castellana. Puede decirse, entonces, sin duda a equivocación, que las razones económicas fueron las que llevaron a Europa a planificar y realizar expediciones marítimas. Esto fue lo que dio origen a una serie de sucesos, como son: La asociación de los Reyes Católicos con Cristóbal Colón, para crear una empresa de explotación para encontrar una ruta más corta hacia la India, acto que se formalizó con las Capitulaciones de Santa Fe, el descubrimiento de un nuevo mundo, las situaciones surgidas entre Portugal y España, las emisiones de las Bulas, las encomiendas y las cédulas reales. Ciprián, R. (2003, p. 128), señala que para entender los orígenes de la propiedad inmobiliaria en el período colonial, primero hay que comprender qué existía en la isla antes de que se iniciara el período colonial. 2.3.2 La Propiedad Inmobiliaria en la Sociedad Taína: Continúa señalando el autor citado anteriormente, que antes de que llegaran los españoles a la isla que hoy comparten la República Dominicana y Haití, todo el territorio estaba ocupado por los indios taínos. Ellos tenían una organización política que dividía la isla en cinco grandes cacicazgos: el cacicazgo de Higüey, el de Maguá, el de Maguana, el de Marién y el de Jaragua. Los taínos vivieron en el período histórico reconocido como el neolítico superior o comunidad primitiva. No llegaron a crear un derecho en el sentido en que son conocidos en la actualidad. La coacción no formó parte de sus reglas sociales. Ellos basaban su orden social en simples normas morales. No conocieron la propiedad privada sobre los medios de producción. Su estadio de desarrollo no se los permitió. En consecuencia, no tenían el concepto de la propiedad de la tierra. Toda la extensión territorial la usaban en comunidad, según las necesidades de cada cacicazgo y de cada miembro de la comunidad. Los taínos sólo conocieron la propiedad inmobiliaria colectiva o comunitaria. La tierra nunca tuvo valor comercial para aquella sociedad. 2.3.2.1 Concepciones Jurídicas Españolas de la Época: Según Ciprián, R. (2003, p. 129), el período del descubrimiento y colonización del Nuevo Mundo, que comenzó en el año 1492, los reinos de Castilla y Aragón vivían plena sociedad medieval y las concepciones jurídicas que tenían los castellanos y aragoneses se correspondían con su época. Para ellos, el rey era la máxima autoridad política, social y económica. Era el gran soberano, y el gran propietario de los terrenos. Tenía facultades legales para repartir las tierras y otorgar dignidades. Con la guerra que libraron los reyes católicos, que eran Isabel la Católica, reina de Castilla, y Fernando de Aragón, contra los moros, se dieron los antecedentes inmediatos en materia inmobiliaria que se ensayarían en lo que es hoy el territorio dominicano. A los españoles que se destacaban en esa guerra de reconquista, la corona los premiaba con grandes extensiones de tierras que eran el producto del despojo que realizaban contra los moros. Otras veces eran propiedades de la corona y en algunas ocasiones se trataba de las propiedades personales del rey. La ideología medieval, reforzada con la experiencia guerrera de la corona española contra los moros, y sus continuas expediciones militares en las costas del África del Norte, hizo que los Reyes Católicos creyeran que donde quiera que llegaban sus hombres, llegaba su autoridad y dominio, y por consiguiente, podían disponer de los bienes mobiliarios e inmobiliarios, así como de las personas y la organización que encontraran. Esa ideología es la que explica el contrato suscrito entre la corona castellana y Cristóbal Colón, que sirvió de base legal a la expedición que terminó con el descubrimiento, conquista y colonización del Nuevo Mundo. 2.3.3 Las Capitulaciones de Santa Fe: Fueron los contratos suscritos entre los Reyes Católicos y Cristóbal Colón, en fechas 17 y 30 de abril del año 1492. Sirvieron de base legal a la empresa ultramarina que daría como resultado el descubrimiento, conquista y colonización del Nuevo Mundo. Por medio de esos contratos, la corona española pactó con Colón la repartición de todos los beneficios que resultaran en las islas y tierras firmes que descubrieran y colonizaran. La corona se reservaría las nueve décimas partes de todas las mercaderías, perlas, piedras preciosas, oro, plata, especies y todas las otras cosas que resultaren de la expedición. A Cristóbal Colón se le reconoció derecho sobre una décima parte de los beneficios. También recibió los títulos de almirante, virrey y gobernador de las tierras que descubriera y colonizara. Estos títulos tendrían un carácter vitalicio y hereditario. Además, el genio Genovés tendría autoridad para impartir justicia, tanto en la mar como en las islas y tierras firmes donde llegara, y recibir en nombre de la corona los juramentos de fidelidad de las autoridades que fueran designadas en las tierras por descubrir. Desde la óptica jurídica, las Capitulaciones fueron contratos de mandato, por medio de los cuales Colón era el mandatario y los Reyes Católicos eran los mandantes. El primero recibió de los segundos el mandato de descubrir una nueva ruta marítima para llegar a las Indias. En el orden económico, fueron contratos monopolísticos, porque los suscribientes se repartieron todos los beneficios que pudieron resultar de la empresa, sin tomar en cuenta los demás hombres que intervenían en los trabajos que eran necesarios para lograr los propósitos contractuales. Tampoco tuvieron importancia los habitantes de las tierras por descubrir, y esas Capitulaciones tuvieron un carácter medieval porque reflejaron la ideología del medio Evo en la soberanía de los reyes católicos, que se creían soberanos de pleno derecho de todas las tierras y habitantes que encontrara su mandatario en la empresa ultramarina que emprendería. Las Capitulaciones de Santa Fe son el primer documento jurídico que llega y que se conoce en nuestras tierras, de ahí su importancia. Sustentó también la base jurídica para el gobierno que ejerció Colón en el primer período de la conquista y colonización de la isla. 2.3.4 Los Repartimientos de Tierras e Indios hechos por Cristóbal Colón: Ciprián, R. (2003, p. 134), especifica que desde el 5 de diciembre del año 1492, fecha de su llegada a la isla, actuó con pleno derecho para mandar sobre todas las personas y tierras que había encontrado. Pero no fue sino a partir de su segundo viaje que comenzó a gobernar. Cristóbal Colón se apoyó legalmente en las Capitulaciones para ejercer su autoridad en todo el territorio de la isla. Gobernó sin limitaciones. Organizó nuevos viajes, administró justicia. Resolvió conflictos entre los españoles e indios y castigó los actos delincuenciales que se produjeron. Lo más importante para el tema sometido a investigación fueron los repartimientos de tierras e indios que hizo Colón. Valiéndose de las Capitulaciones, que no facultaban claramente, se adjudicó el derecho de entregar tierras a los españoles que estaban en la isla. Esos repartimientos de tierras se hicieron discriminando a los favorecidos, sólo tomando en cuenta favoritismos personales de Colón. Los colonos españoles necesitaban mano de obra para trabajar las tierras. Colón les entregó también cantidades de indios que esclavizaba. El derecho de la época permitía esclavizar a todo aquel enemigo que fuera capturado en "justa guerra". Y para justificar esa causa, los españoles declaraban la guerra al indígena con la intención de someterlos al trabajo forzado. Ciprián, R. (2003, p. 135), continúa explicando, que el gobierno de Cristóbal Colón inició en la isla la liquidación del régimen de la propiedad colectiva de la tierra que tenían los indígenas, e instauró, con los repartimientos de tierra a favor de los españoles, la propiedad privada inmobiliaria, y con ella, la explotación más despiadada de los indios. Además de matarlos con el trabajo forzoso y con las guerras que les hacían, también los impusieron como moneda para pagar el sueldo de los funcionarios de la Corona en esta parte del mundo. Sólo a partir del gobierno de Colón se puede hablar del nacimiento en la isla de un derecho privado inmobiliario. Evidentemente que ese derecho inmobiliario de carácter privado, nació del despojo que los españoles hicieron de las tierras que por derecho de ocupación tenían los tainos que encontró Colón en la isla. Para las consecuencias prácticas y jurídicas de la misma, poco importó que la Corona no tuviera justos títulos sobre estos territorios, ni que las Capitulaciones no le dieran a Colón la facultad de repartir las tierras descubiertas. El derecho del más fuerte impuso las reglas de juego en el Nuevo Mundo, y los taínos derrotados, sólo tuvieron derecho a la rebelión y a la muerte. Cristóbal Colón fue sustituido en el gobierno de la isla por el Juez Pesquisidor Francisco de Bobadilla, en el año 1499. Este se limitó a repetir los errores del gobierno de Colón, principalmente con los repartimientos de tierras e indios, con la variante de que Bobadilla favoreció a sus allegados en perjuicio de los beneficiados por Colón. En los cuatro viajes colombinos, llegaron a nuestra isla unos trescientos españoles ansiosos de hacerse ricos a cualquier precio. Muchos lo lograron con los repartimientos de tierras e indios, y como el desorden en la isla continuó con Bobadilla, la Corona se vio precisada a enviar a Nicolás de Ovando, que fue el hombre que impuso con mano de hierro un nuevo orden en todo este territorio. Nicolás de Ovando es reconocido en la historia dominicana como un gran constructor y como un gran organizador, pero también debe reconocérsele su voluntad sanguinaria manifestada contra las poblaciones indígenas indefensas, y su manifiesta decisión de crearse una cúpula de adictos que le permitieran gobernar la isla a su antojo. 2.3.5 El Papa Cede las Tierras Descubiertas a la Corona Española: Por medio de la Bula Inter Caétera, dictada el 3 de mayo del año 1493, el Papa "daba, cedía y asignaba" a los Reyes Católicos de España las tierras recién descubiertas y en vías de conquista. Y por otra bula, dictada rápidamente, al día siguiente, la Iglesia Católica trazaba una gigantesca e imaginaria línea que cortaba a cien leguas hacia occidente de las islas "Cabo Verde", de polo a polo, para demarcar el territorio que debía corresponder a los Reyes de España y que en adelante pertenecerían a Portugal. De esa manera resolvió una disputa entre los dos reinos que pudo generar consecuencias imprevisibles. La bula en cuestión expresaba: "Os concedemos, donamos y asignamos a vosotros y a vuestros herederos y sucesores, los Reyes de Castilla y de León, perpetuamente, todas y cada una de las referidas tierras e islas desconocidas, incluyendo sus señoríos, ciudades, cuarteles, regiones y villas, con todos sus derechos, jurisdicciones y pertenencias que hayan sido descubiertas hasta el presente por nuestros enviados, o que se descubrieren en el futuro, siempre que no estén bajo el actual dominio de ningún príncipe cristiano, y os investimos para siempre, con la autoridad apostólica, a vosotros y a vuestros referidos sucesores y herederos del señorío de las tierras". La iglesia católica ejerció el poder divino en la tierra. La ideología feudal aceptaba como bueno y válido el criterio de que Dios era el creador, no solo de los seres vivos, sino de toda la tierra también. Y como creador de la tierra, era el único e indiscutible propietario. De acuerdo a este criterio, Dios tenía el Papa en la tierra para que lo representara, de forma que siendo el Papa el representante de Dios en la tierra, conforme a la ideología feudal, entonces era normal que el Papa dispusiera como entendía mejor, y que tomando este criterio, hizo las donaciones a la Corona Española. España justificaría en esas bulas papales sus derechos inmobiliarios en el Nuevo Mundo. Así lo demuestra el hecho de que en todos los documentos que suscribió posteriormente, fundamentada sus derechos inmobiliarios en las Bulas Papales. 2.3.6 La Encomienda y las Cédulas Reales: La Encomienda constituye la primera institución jurídica del Nuevo Mundo. Fue creada por la Real Cédula del 20 de diciembre del año 1496, con la finalidad de realizar repartimientos más racionales de tierras e indios a los españoles que la solicitaran y que a juicio de la Corona las merecían. Los españoles encomenderos tendrían derecho a cobrar en su propio beneficio el tributo que cada indio mayor de edad debía pagar, y emplear a cada indio encomendado en los trabajos de labranzas y demás servicios personales, siempre bajo la autoridad de sus Caciques. Con esta Real Cédula se pretendió proteger a los indios de la salvaje explotación a que eran sometidos por parte de los españoles. Los favorecidos con tierras e indios no eran solo los españoles aventureros y de baja realeza en la escala social de España. El gobernador, los nobles y curas recibían las mejores partes en esos repartimientos. Ellos también buscaban riquezas en el Nuevo Mundo, y para obtenerlas, polo les importaban los métodos que empleaban. Los curas, en lo particular, querían cristianizar a los indios, pero también los tomaban como herramientas de trabajo. La Encomienda se otorgaba por tiempo limitado y bajo la condición de que los indios fueran bien tratados. Por medio de otra Real Cédula de 1509 se dispuso que la Encomienda no debía durar más de tres años, y que los indios encomendados no debían ser tratados como los esclavizados en "justa guerra". Pero, en la práctica, la Encomienda intensificó la explotación del indio, porque cada español encomendero procuró sacar el mayor beneficio en el menor tiempo posible. Todos querían alcanzar la riqueza económica en los tres años que duraría su encomienda. Era la oportunidad para hacerse ricos, y no estaban dispuestos a perderla. Fueron muchas las Reales Cédulas que se dictaron para establecer un orden en la Española, y sobre todo para lograr que los colonos españoles les dieran un trato justo al indio. Pero el desorden y la desobediencia fueron la regla. Cada colono español buscaba enriquecerse, y para lograrlo, no paraba en la explotación del indígena, ni en las violaciones constantes de las órdenes impartidas en la Corona. La Real Cédula era la disposición legal y reglamentaria que dictaba la Corona con el objeto de establecer un orden jurídico en la Española. Tenían toda la fuerza jurídica de una ley de los tiempos actuales. Pero los colonos españoles solían decir que se acataba, porque provenía del Rey, pero no se cumplía porque no era adaptable a las condiciones existentes en la Colonia. Así se burlaban de la legalidad. Y así se creó el antecedente funesto de que algunos señores se atribuyan el poder de descartar ciertas disposiciones legales o sentencias de nuestros tribunales. 2.3.7 El Repartimiento de Alburquerque del 1514: Tan grande fue el desorden que se mantuvo en la isla, a pesar de la Encomienda, considerada al principio como la panacea de los problemas de la colonia, que la Corona española se vio precisada a enviar al Juez Alburquerque, como un intento más en la búsqueda de estabilidad y orden en su colonia ultramarina. Se afirma con mucha razón que con el repartimiento de Alburquerque del año 1514 se reorganizó la colonia española y se establecieron de manera drástica las bases de la encomienda. El Juez Alburquerque fue enviado por la Corona a verificar la situación de los Repartimientos existentes en la española, realizar un censo de encomenderos y encomendados, revocar los repartimientos existentes y hacer nuevas reparticiones según las instrucciones precisas que llevaba. 2.3.8 El Amparo Real: El amparo real fue introducido en la República por medio de la Real Cédula del 20 de noviembre del año 1578, que llevaba por título "Real Cédula sobre la restitución de las tierras que se poseen en justos y verdaderos títulos". Con esta nueva disposición legal, la Corona buscaba, en efecto, recuperar las tierras que muchos señores poseían con títulos falsos, ya sea porque la falsificaban o porque los recibían de autoridades que no tenían facultades para expedirlos. Por eso el Rey declaró que se les restituyeran todas las tierras que ilegalmente poseyeran los particulares. Esta nueva situación impuso que se depuraran los títulos que acreditaban derechos sobre las tierras. El gobernador de la isla, bien asesorado, fue el encargado para verificar la autenticidad de los títulos, y para reducir las porciones de terrenos que excedieran a la posesión, así como reconocer los derechos por prescripción que se alegaran con derecho. Esa medida permitió que la Corona recuperara inmensas porciones de tierra, y que se realizara la primera gran confirmación de títulos de propiedad inmobiliaria que conoce nuestra historia. Sin lugar a dudas, la Corona resolvió muchos problemas económicos con el Amparo Real y las Conformaciones. Incluso, en el año 1631 dictó una nueva disposición legal que amplió el Amparo Real. Declaró que los terratenientes que poseyeran tierras en exceso con relación a las mercedes recibidas o a los justos títulos que tuvieran, podían conservarlas si pagaban al Estado una "moderada composición", que consistía en una suma de dinero. Y con esta nueva ley se introdujo el procedimiento que se conoce como la composición de tierras. El procedimiento de la Composición de Tierras llegó tan lejos que la Corona terminó aceptando como buenas y válidas, legalmente hablando, todas las ocupaciones de tierras que se hayan realizados con posterioridad al año 1700, siempre y cuando los poseedores tuvieran las tierras en producción, lo cual hizo por medio de la Real Cédula del año 1754. 2.3.9 Los Ejidos: Fueron instituidos por la Real Cédula del 15 de abril del 1541. Consistían en las porciones de terrenos que se destinaban al uso común de los habitantes de la ciudad. Eran los predios de pastos para animales, montes para cazar, aguas para uso personal y agrícola y otras necesidades colectivas. Los Ejidos estaban bajo la administración del Ayuntamiento Municipal. Pero sólo tenían autoridad para velar por el buen uso de los predios. No podían arrendarlos ni venderlos. Esto sería totalmente contrario a la naturaleza misma de los Ejidos, que era de carácter comunitario. 2.3.10 Las Regalías: Esta figura del derecho colonial consistía en una cantidad de terreno y bienes que la Corona se reservó para sí, sin intenciones de donarlas a particulares, pero permitiendo que estos usaran estos bienes sacándoles beneficios personales como poseedores, no como propietarios. En las tierras que encontraran minas de sal o yacimientos de piedras preciosas, los particulares podían sacar provecho particular. Igual suerte podían correr los tesoros encontrados, las sucesiones vacantes, esto es, las que no eran reclamadas por nadie, y los esclavos negros sublevados, llamados cimarrones, que eran capturados, sin que los dueños los reclamaran en un tiempo prudente. 2.3.11 Las propiedades de los municipios: Los Ayuntamientos coloniales tenían derecho a poseer como propietarios determinadas porciones de terreno que generalmente recibían de la Corona al momento de su creación. Esas propiedades inmobiliarias podían ser objeto de operaciones jurídicas como ventas, permutas, donaciones, etc. En estos casos el cabildo actuaba como un verdadero propietario privado de las tierras y demás bienes que entraban en su patrimonio. Hubo otras figuras jurídicas que se practicaron en la colonia y que tenían mucha relación con la propiedad inmobiliaria. Esas fueron los denominados arrendamientos, censos y capellanías inmobiliarias. Los primeros tenían el carácter legal que conocemos hoy, mientras que los segundos consistían en entrega de tierras que hacía la iglesia católica a los campesinos a cambio de pagarle una suma de dinero anual, lo cual se asemeja al arrendamiento puro y simple. Las Capellanías eran fundaciones de la época, esto es, instituciones jurídicas por medio de las cuales, algunos señores que las constituían dejaban determinada cantidad de bienes inmobiliarios y mobiliarios a favor de la iglesia, para que esta les diera después de la muerte los servicios funerarios. La iglesia recibió muchos beneficios de las Capellanías. En conclusión, el derecho de propiedad mobiliaria e inmobiliaria existente en el período colonial nuestro, representó el antecedente inmediato de las formas de apropiación de las tierras y de los demás bienes que hoy se conocen. 2.3.12 Las propiedades de la Comunidad Indígena: Durante los primeros años del período colonial, las autoridades españolas en nuestra isla hicieron una especie de segregación, y se le denominó comunidad indígena. Las autoridades coloniales dispusieron que las comunidades indígenas vivieron en determinadas cantidades de terrenos que se consideraban propiedad de la comunidad india. Estas tierras, propiedad de los indios y reconocidas por las autoridades españolas, eran las menos productivas. La finalidad esencial que motivaba a los españoles a cederle esos terrenos no era para que los indios vivieran tranquilos, como creen algunos, sino para, en primer lugar, evitar las constantes rebeliones y, en segundo lugar, para tenerlos a mano fácil cuando los necesitaran. Así se podía disponer con prontitud y facilidad de un número determinado de indígenas, tomados por paquetes, sin necesidad de salir a recolectarlos si estaban dispersos. 2.3.13 La Propiedad Realenga: La propiedad realenga era la propiedad de la Corona española en la isla. Lo de realenga le viene del Rey. El soberano era el gran propietario de las tierras y de todos los bienes que existieran en la colonia. Se hizo un uso y abuso de estas propiedades, con un marcado descuido y abandono con que las mantuvieron los Reyes Católicos, tal y como sucede hoy en día con las propiedades, tanto mobiliarias como inmobiliarias pertenecientes al Estado. 2.3.14 La Propiedad Eclesiástica: Eran todos los terrenos que pertenecían a la Iglesia Católica. Adquiridos por mercedes de la Corona, por donaciones ocasionales que le hacían los fieles creyentes y por compras que hacía; pero posteriormente se prohibió a la iglesia adquirir tierras por compra. 2.3.15 La Propiedad Particular: Esta era la que estaba bajo el dominio de los colonos españoles. La adquirían por mercedes de la Corona, ya sea directamente o por medio del gobernador y demás representantes en la colonia. También por compras, por confirmación de títulos en virtud del Real Amparo, por composición y por prescripción. 2.4 Períodos de la Propiedad Inmobiliaria Dominicana: La costumbre de dividir en períodos la historia republicana hace que los períodos en que se ha dividido la propiedad inmobiliaria sea cosa normal. Esas divisiones facilitan el estudio y permiten una mejor comprensión de los temas. El jurista y doctrinario Ruiz Tejada (1952, p. 41), clasifica en cinco los períodos de la propiedad inmobiliaria dominicana, a saber: 2.4.1 Primer Período: La Bula Inter Caétera del 3 de Mayo del año 1493: La Bula Inter Caétera fue dictada por el Papa Alejandro VI. Esa Bula tuvo la particularidad de que por medio de ella el Papa, en representación de la Iglesia Católica, donó y cedió a perpetuidad las tierras del Nuevo Mundo a los Reyes Católicos. A partir de esa Bula Inter Caétera se consideró que la Corona Española quedaba investida con el derecho de propiedad sobre todas las tierras descubiertas o por descubrir en esta parte del mundo. Pero independientemente de los cuestionamientos que se han hecho sobre la facultad que tenía el Papa para donar tierras que ni sabía que existían, la Bula Inter Caétera fue la base legal de la Corona Española para justificar en lo adelante todas las operaciones jurídicas que hiciera con todas las tierras del Nuevo Mundo. Además, los terceros llegaron a aceptarle ese fundamento como bueno y válido legalmente. Pues con esa Bula se inicia el primer período de la historia de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. No existe otro hecho más trascendental que este que pueda marcar el inicio. Las Capitulaciones de Santa Fe fueron primeras en el tiempo, pero no tuvieron la trascendencia histórica de la mencionada Bula. 2.4.2 Segundo Período: La Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre del año 1578: Con esta ley, los Reyes Católicos lograron una reordenación en la propiedad y ocupación de las tierras de nuestra isla. Recordemos que por medio de mercedes la Corona cedió, dio y transfirió porciones de tierras a favor de los colonos españoles que se habían radicado aquí. Pero resulta que debido a la distancia que media entre España y estos territorios, la Corona no podía evitar que algunos de sus favorecidos ocuparan más tierras que las que les correspondían. Sumado a las falsificaciones que muchos terratenientes llegaron a realizar para avalar sus ocupaciones ilegales, otros recibieron documentos que no tenían ninguna fuerza legal, porque eran expedidos por autoridades incompetentes. España tenía la necesidad de recaudar fondos y de organizar sus propiedades en el Nuevo Mundo. Se vio precisada a dictar la ley que se denominó como Amparo Real. Mediante esta ley se dispone que toda la tierra que se posee sin justos y verdaderos títulos, se restituya a la Corona española, para disponer de ella a voluntad, reconociendo las prescripciones de lugar y las tierras que se poseían a justo título. 2.4.3 Tercer Período: La Independencia Nacional del 27 de febrero del 1844: Este acontecimiento de extraordinaria importancia en la historia dominicana tenía que representar necesariamente un período nuevo en nuestra historia de la propiedad inmobiliaria. No podía ser de otra manera. Ruiz Tejada (1952, p. 25), narra que con la proclamación de su independencia, la República Dominicana adquirió por derecho propio todas las tierras que pertenecieran a los Reyes Católicos. Estos pierden todo derecho inmobiliario porque la República los absorbe conforme a las normas del derecho internacional. Pero también por las mismas causas que pudieran alegar los españoles con su descubrimiento, conquista y colonización. El Estado dominicano, en su formación y desarrollo, necesitó apropiarse de todos los bienes muebles e inmuebles que le fueran posibles. Era necesario crear el patrimonio nacional, siendo necesario también, contar con recursos económicos que permitieran a los fundadores de la República mantener viva su creación patriótica. Para lograr ese objetivo, se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de julio del año 1844, impulsada por el Presidente Pedro Santana. Además, el 6 de noviembre del mismo año, se proclamó la primera Constitución. Con esa Constitución se declara que la República Dominicana estaba formada por el territorio de la parte española de la isla, y que incluía las islas adyacentes. Evidentemente, esta declaración constitucional consagraba el territorio nacional, uno de los elementos constitutivos de todo Estado. Ciprián, R. (2003, p. 152), afirma que "La ley sobre Bienes Nacionales dejó claramente establecida la propiedad estatal, y algunos de los principios dominantes de nuestro derecho catastral: no existe la res nulius o cosa de nadie; que el Estado es el dueño originario de las tierras del país, y que, por consiguiente, es a él a quien hay que demostrarle los derechos e intereses que se pretenden hacer valer". La mencionada Ley de Bienes Nacionales, declaró, en su artículo 1 que "todas las propiedades sin dueño conocido, situadas en el territorio de la República, son Bienes Nacionales". En este nuevo período la propiedad inmobiliaria queda sujeta a las regulaciones del Código Civil Napoleónico, que se había adoptado con la formación del Estado Dominicano. Se reconoce que con este período surge el auténtico derecho inmobiliario dominicano. 2.4.4 Cuarto Período: Ley Sobre División de Terrenos Comuneros, del 21 de Abril del año 1911: Con esta ley se establece el procedimiento para la mensura y partición de las tierras en poder de accionistas pro-indivisos. Esta ley marca y representa el esfuerzo por nuestro país, no sólo para liquidar y lograr la división de los terrenos comuneros, sino para entrar de una vez y para siempre a la forma de propiedad capitalista de las tierras; pues los terrenos comuneros no permitían el desarrollo comercial y económico de las tierras y de la sociedad en general. 2.4.5 Quinto Período: Orden Ejecutiva 511 del 1 de julio del año 1920: Con esta disposición legal del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana que gobernó el país durante los años que van del 1916 al 1924, se echaron las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal de la tenencia de las tierras en la República Dominicana. Con la Orden Ejecutiva número 511 se introduce en el territorio nacional el Sistema Torrens de registro de la propiedad inmobiliaria. Es un hecho de suma importancia que marca un período en la historia de la propiedad inmobiliaria de este país. Ciprián, R. (2003, p. 155), expresando un sentimiento patriótico y una realidad innegable, dice: "Ahora bien, como buen dominicano, no puedo dejar de señalar aquí lo siguiente: el Gobierno Norteamericano de Ocupación Militar representó una afrenta, una humillación y una violación de todos los derechos de los dominicanos. Por tanto, fue un atropello contra la dignidad de los dominicanos. Pero como no existe nada absolutamente malo que no tenga algo bueno, lo único que aquí, por la naturaleza de este trabajo, podemos reconocer como bueno de ese funesto acontecimiento histórico fue la introducción del Sistema Torrens en nuestro país". 2.4.6 Sexto Período: Ley Sobre Registro de Tierras número 1542, del 7 de noviembre del año 1947: Este período se ha incluido siempre dentro del quinto período, pero el jurista Ciprián, R. (2003, p. 156), expresa que el surgimiento de la Ley de Registro de Tierras debe señalarse como un sexto período. En ese sentido, expresa: "Somos de esa opinión en virtud de que el Quinto Período lo constituye la comentada Orden Ejecutiva número 511, que fue dictada por un poder extranjero que incursionó en nuestro país. Si bien esa Orden Jurídica tiene méritos legales y sociales suficientes para marcar un período, no menos cierto es que debemos verla como fruto, no de la decisión y voluntad de los dominicanos, sino de los norteamericanos". "Sin embargo, con la Ley de Registro de Tierras número 1542, del 7 de noviembre del 1947, y sus posteriores modificaciones, los dominicanos manifestamos nuestra decisión y voluntad de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige. Poco importa que la Ley de Registro de Tierras nuestra, haya reproducido casi fielmente la Orden Ejecutiva 511, lo importante es que fuimos nosotros los que decidimos en el 1947, y no los norteamericanos. Ellos sí decidieron en el 1920". 2.4.7 Séptimo Período: Gómez, W. (2007, p. 39), entiende que existe un séptimo período, formado por las modificaciones constitucionales del año 1994, que dieron paso a la escogencia de los integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997, a través de un novedoso método público que incluyó su difusión, en vivo, a través de la televisión convencional. El alto tribunal puso en práctica el concurso de oposición en los demás tribunales recurriendo a la entrevista y evaluación pública, y en 1998, fueron escogidos los jueces de la Jurisdicción de Tierras y los Registradores de Títulos, juramentándose el 22 de octubre de ese año, a las 11:50 horas de la mañana, marcando el inicio de lo que el jurista Wilson Gómez llama el séptimo período de la evolución de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Según Gómez, W. (2007, p. 39), el advenimiento de una Suprema Corte de Justicia de visión amplia y modernista, posibilitó que se produjeran importantes cambios que abarcaron aspectos materiales, procedimentales, tecnológicos, de capacitación, etc. Luego se impulsó el programa de modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT), con objetivos específicos orientados hacia el reordenamiento legal e institucional para que la jurisdicción cumpliera con eficiencia y transparencia sus funciones, la actualización de sistemas y procedimientos que sirven de asiento a sus funciones, la adecuación de la infraestructura, así como la capacitación y el perfeccionamiento de los recursos humanos. 2.4.8 Octavo Período: Se puede considerar que la puesta en vigencia de la Ley 108-05 en abril del año 2007, y sus diferentes Reglamentos, constituye un nuevo período en la evolución histórica de la propiedad inmobiliaria, con la que se procura mayor agilidad y eficiencia de la jurisdicción inmobiliaria a través de la implementación de sistemas tecnológicos vanguardistas. 2.5 Sistemas de Transmisión de la Propiedad Inmobiliaria: En este acápite se tratan en forma detallada los diferentes sistemas de transmisión de la propiedad inmobiliaria. 2.5.1 El Sistema Informal: Propio de Inglaterra, conjunto de principios y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos y los derechos que la afectan. Este sistema se fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como tal, adopta los principios y normas de ese sistema jurídico, el cual no tiene reglas escritas. Ciprián, R. (2003, p. 229) dice: "La principal característica del sistema informal es precisamente que no tiene ninguna formalidad de registro". En este sistema prevalece la ausencia de registros oficiales que contengan los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios; otra característica de este sistema, es que no constituye la publicidad que surge de la depuración, así como tampoco la legalidad y autenticidad, y que para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, basta con la entrega al causahabiente de los documentos de los inmuebles que estén en poder del causante. El contrato de venta lo instrumenta un notario, haciendo sólo un ejemplar, el cual es entregado al comprador, quien no tiene que preocuparse por registrarlo, pues no hay donde hacerlo. Las hipotecas y préstamos se llevan a cabo de esta misma manera. En el sistema informal, el propietario originario de las tierras es el Estado, el cual, sólo establece su contacto con el primer adquiriente, perdiendo en realidad toda relación con los nuevos adquirientes de los derechos sobre las tierras, en razón de que no lleva un registro o control oficial. 2.5.2 El Sistema Judicial: Utilizado por los alemanes desde hace varios siglos, también lo utilizan algunos países de Europa: Turquía, Australia, Noruega, Suecia y Dinamarca; tienen sistemas similares algunas Repúblicas de Centroamérica y Sudamérica. Ruiz Tejada (1952, p. 143), dice: "Se caracteriza porque las funciones del conservador la hace uno de los jueces miembros del tribunal". Este magistrado se denomina Juez Conservador, el cual mantiene duplicidad de funciones, es decir, que tiene una función adicional del funcionario judicial. Ciprián, R. (2003, p. 232) afirma: "Este sistema es el que tiene más coincidencia con nuestro sistema". El sistema judicial se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, el cual se lleva a través de un libro-registro. Además tiene un catastro que funciona paralelamente al libro-registro. Consecuentemente, el sistema judicial conserva el principio de la publicidad, la legalidad y la especialidad, no así la autenticidad, ya que en este sistema, los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa, donde la función del Juez es pasiva, y simplemente anota los derechos. El registro de derechos inmobiliarios que se opera en este sistema tiene un período de 120 días para ser cuestionado con una anotación o impugnación judicialmente, es decir, con una demanda en justicia. Evidentemente en el Sistema Judicial, el Estado mantiene un control y registro de los derechos inmobiliarios, lo que implica un contacto oficial con cada nuevo adquiriente en cada transferencia. 2.5.3 Sistema Ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia, el cual se tiene vigente también en República Dominicana, ordinariamente como segundo sistema. Ruiz Tejada (1952, p. 145), explica que este sistema data en Francia desde el año 1798 y con posterioridad se extendió por todos los países que adoptaron el Código Civil Napoleónico, y de igual modo aquellos que tienen un Código similar al francés, como España, Italia, Portugal. Otros países que lo usan son: Escocia, Islandia, Holanda, Grecia, Bélgica, algunas cantones de Suiza, parte de Canadá, algunos estados de Estados Unidos de América, algunas Repúblicas de África; casi todas las Repúblicas Americanas, Egipto y posesiones Europeas en África, Oceanía y Asia. Este sistema también es oficial organizado por el Estado por ministerio de un funcionario público denominado Conservador de Hipotecas, nombrado por el Poder Ejecutivo. La institución se denomina Oficina de Registro y Conservaduría de Hipotecas. Una de las características de este sistema es la aplicación del principio de publicidad, al transcribir documentos, anotar derechos y transferencias; sin embargo, no ofrece ninguna garantía legal respecto a los derechos que anota, debido a que no depura los derechos que lleva el libro de transcripciones, ya que las mismas se hacen en razón de la persona, no del inmueble. Ciprián, R. (2003, p. 235) afirma que: "La trascripción de los actos hace que las personas adquieran derechos inciertos". En República Dominicana, este sistema fue instituido por medio de la Ley de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del 21 de junio del año 1890, siendo derogada por la Ley 314 del 26 de julio del año 1940 y actualmente está vigente la Ley 637 del 12 de diciembre del año 1941. 2.5.4 Sistema Torrens: Este sistema establece el régimen de la tenencia de las tierras de manera científica y organizada creado por Robert Torrens, y aplicado por primera vez en Australia del Sur, a partir del 2 de julio del año 1859. La esencia de este sistema consiste en que el Estado a través de las funciones de un Registrador, inviste a la persona con un derecho irrevocable de propiedad sobre la tierra o de algún interés en ella. Son muchos los países que usan este sistema, entre ellos Inglaterra y Canadá; algunos Estados de Estados Unidos de América y algunas colonias francesas, Argelia, Madagascar, Túnez, parte de Brasil, y como es de conocimiento evidente, en nuestro país fue introducido por medio de la Orden Ejecutiva número 511 del año 1920, siendo instituido oficialmente a través de la Ley número 1542 del año 1947. Ciprián, R. (2003, p. 240) dice que: "La característica esencial del Sistema Torrens está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad". 2.5.4.1 Antecedentes del Sistema Torrens: Bonilla, A. (1974, p. 15), explica que en el año 1830 a través de un informe de una comisión designada en Inglaterra para estudiar el estado de la Ley Sobre Propiedad Inmobiliaria, se sugirió que podía ser establecido un registro, donde el derecho dependiera de una anotación en un libro y no de un instrumento; manifestando además, que un registro de tierras sería evidencia del derecho de un propietario registrado, por lo que este sería el dueño absoluto para todo propósito comercial. Es la primera evidencia que consta en Inglaterra, del establecimiento de un registro. Es importante destacar, que en ese reino imperaba el sistema tradicional de los "deeds", documento que en la forma tiene el valor de un acto auténtico, y el conjunto de estos documentos constituían para cada propiedad una complicación de difícil solución y una especie de oscuridad que creaba controversia; de esta situación tomó conocimiento Robert Torrens, a través de un artículo del South Australian Registrer, periódico de la colonia, quien tenía conocimiento de la facilidad con que se operaban las transferencias de los navíos, por lo que planteó la posibilidad de beneficiar al suelo con esas ventajas. Dada la influencia que tenía la familia Torrens, se podía presagiar el éxito de la reforma planteada; Robert Torrens fue funcionario de aduanas y Registrador General. Torrens elaboró un proyecto inspirado en la Merchant Shippeng Acts (Leyes de Navegación Comercial), y por su experiencia en las funciones de Director de Registro, ideó el esquema del derecho (title) como opuesto al sistema de registro de documentos "deeds"; su primer paso fue someter el proyecto a jurisconsultos y economistas; comenzó una campaña enérgica para la cual se postuló como candidato a Diputado, presentó su proyecto, el cual fue vigorosamente atacado, especialmente por los hombres de leyes. Su aprobación en Australia fue gracias a una feliz circunstancia. El proyecto fue promulgado por el gobernador el 27 de enero del año 1858, para ser aplicado el 2 de julio del mismo año. Al momento de la promulgación, Torrens era en Australia Registrador General, por lo que tuvo a su cargo la aplicación. Los primeros pasos dieron resultado positivo, e hizo una campaña de conferencias para difundir la aplicación en otras colonias, por lo que donde quiera encontraba oposiciones y simpatías; encontrando acogida favorable en las Colonias Germánicas, las cuales eran muchas y pronto se difundió a otras colonias. 2.5.4.2 Sistema Torrens adoptado en la República Dominicana: El Sistema Torrens fue adoptado por primera vez en República Dominicana por medio de la Orden Ejecutiva No. 511 de fecha 1ro. de julio del año 1920, publicada en la Gaceta Oficial número 3138 de fecha 31 de julio de ese mismo año y votada por el gobierno norteamericano de ocupación. La aplicación de este sistema nace de la necesidad de organizar un método científico y seguro para el registro de los terrenos y mejoras existentes en el territorio nacional, con la finalidad de remediar la problemática surgida en relación a los terrenos comuneros, ya que personas inescrupulosas se habían dado a la tarea de obtener de manera fraudulenta títulos o acciones de pesos falsos, sobre todo en la región este del país, lo que perjudicaba en gran medida la economía nacional, la estabilidad social y sobre todo al buen crédito de la nación. Además de los motivos antes expresados, la ley de referencia se introdujo y se implementó con el objetivo de salvaguardar y garantizar inversiones norteamericanas, porque en esa época, empresas y capitalistas extranjeros estaban realizando cuantiosas inversiones en el fomento de ingenios azucareros; por lo que el gobierno de ocupación militar norteamericano, gestionó una legislación apropiada a sus intereses. La orden Ejecutiva 511 fue convertida en la Ley 1542 de fecha 11 de octubre del año 1947, publicada en la Gaceta Oficial 6707 del 7 de noviembre de ese mismo año. 2.5.4.3 Características del Sistema Torrens Dominicano: El Sistema Torrens se desempeña a base de una jurisdicción especializada, cuya competencia se inicia con la mensura catastral. Tiene un carácter de orden público, lo que resulta necesariamente del alcance de las disposiciones contenidas en la Ley número 108-05, cuya finalidad consiste en dotar a los propietarios, de títulos con carácter irrevocable, imprescriptibles y absolutos, como consecuencia lógica y obligada de la aplicación de los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad. 2.5.4.3.1 Principio de Publicidad: Este principio está vinculado a la presunción de exactitud, impidiendo que se pueda ocultar la existencia de cargas, gravámenes, litis. El artículo 134 del Reglamento General de Registro de Títulos dice que: "La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado jurídico de un inmueble". Sin publicidad no existiría garantía registral. 2.5.4.3.2 Principio de Legalidad: El derecho de propiedad sobre inmueble registrado, en el sistema nacional está garantizado por el Estado Dominicano, por ser precisamente el Estado el propietario originario de todas las tierras, y siendo frente a él que se lleva el proceso de saneamiento. Además, el Estado provee a los adjudicatarios y beneficiarios del saneamiento de un documento, el certificado de título, como prueba de garantía de su propiedad expedido en virtud de la ley. 2.5.4.3.3 Principio de Autenticidad: Mediante este principio, la persona a nombre de la cual se expide un Certificado de Título luego de la depuración e individualización de su derecho de propiedad como consecuencia de un proceso de saneamiento inmobiliario, adquiere el indicado documento, el cual está dotado de la debida autenticidad, al emanar de autoridad competente, siendo el mismo oponible contra todo el mundo, es decir, que tiene categoría erga omne. 2.5.4.3.4 Principio de Especialidad: Con este principio se procura la determinación exacta de los bienes inmuebles objetos de inscripción, y que en los casos de multiplicación del suelo a través de la modificación del inmueble por subdivisión o la constitución al régimen de condominio, se haga uso de los procedimientos establecidos al efecto, indicando las características particulares. La ley de registro inmobiliario al referirse a este principio dice: "que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho registral". 2.6 Sobre el Derecho de Propiedad: En este apartado se trata todo lo relativo al derecho de propiedad, empezando con sus generalidades, características, formas de adquirir, entre otros puntos más. 2.6.1 Generalidades del Derecho de Propiedad: A la luz del artículo 544 del Código Civil Dominicano, "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y Reglamentos". De conformidad con el artículo 8, numeral 13 de la Constitución de la República, se reconoce la propiedad como un derecho fundamental de la persona humana, disponiendo en tal sentido, "que nadie puede ser privado de ella, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor determinado por sentencia de tribunal competente. En casos de calamidad pública, la indemnización podrá no ser previa. No podrá imponerse la pena de confiscación general de bienes por razones de orden político". Indudablemente, que el derecho de propiedad, en principio, tiene un carácter absoluto, imprescriptible y oponible a todo el mundo, lo que es lo mismo que decir, erga omnes. Se entiende por oponible a todo el mundo, que cuando se dispone del derecho de propiedad sobre un inmueble, nadie puede interferir sobre ese derecho, ya se trate del Estado o de los particulares, correspondiendo ese derecho de propiedad, única y exclusivamente a esa persona y a nadie más. Ninguno, salvo su titular, puede disponer, en principio, del derecho de propiedad que tiene una persona sobre un determinado inmueble. Es propicio entender, que quien tiene el derecho de propiedad sobre un inmueble, es el único que tiene derecho a usarlo, beneficiarse y disponer del mismo; teniendo este concepto su excepción, ya que, cuando alguien tiene una propiedad y la otorga en arrendamiento, pues a partir de ese momento, pierde el derecho absoluto que tenía sobre la misma, es decir, que a partir de ese contrato, y mientras permanezca el mismo, no puede darles uso, no pudiendo, incluso, disponer de ella mientras esté vigente el término por el cual se arrendó. 2.6.2 Características del derecho de propiedad: Los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, pág. 34), refieren que el aspecto absoluto del derecho de propiedad se afirma no solamente por su oponibilidad a terceros, sino también en cuanto a su titular, siendo un derecho excluyente e individual; pues en cuanto a los poderes que confiere, es un derecho total y soberano, mientras que en cuanto a su duración, es un derecho perpetuo. Indudablemente, que el derecho de propiedad como un derecho absoluto, todavía este aspecto continúa hoy siendo el carácter esencial de la propiedad. Por absolutismo del derecho de propiedad, se entiende, que es la prerrogativa o la facultad que le pertenece a una persona de ejercer el derecho de propiedad sobre una cosa determinada, sin la intervención de los demás, al extremo de que nadie más puede interferir sobre ese derecho, y que se ejerce para siempre, por lo que no se extingue, a no ser que el propietario de ese derecho decida transferirlo a otra persona, pero que si no lo hace, pues el mismo nunca se pierde. Conforme lo establecen los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, pág. 75), el derecho de propiedad confiere a su titular, el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre una cosa, tales como el derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos o productos (jus fruendi), así como también el de disponer de la misma (jus abutendi). 2.6.3 Formas de adquirir y transmitir el Derecho de Propiedad: El Código Civil Dominicano, en sus artículos 711 y 712, indica la forma de adquirir y transmitir la propiedad de los bienes: . Por Sucesión . Por Donación entre vivos o testamentarias . Por efectos de obligaciones . Por accesión o incorporación . Por prescripción Sin duda alguna, que si el terreno que se está poseyendo fue adquirido por sucesión, donación, por efecto de una obligación (contrato de venta, permuta, etc.), por accesión y por prescripción, son las únicas formas que hacen a una persona titular de derecho, y por consiguiente, tiene calidad para iniciar el proceso de saneamiento. Se entiende que el derecho de propiedad sobre un inmueble, se debe ejercer, respetando el derecho de los demás, es decir, no ejerciendo el mismo sobre una cosa, y a la vez abusando del derecho de otro. De acuerdo al artículo 545 del Código Civil Dominicano, "Nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, a no ser por causa de utilidad pública, previa justa indemnización pericial, o cuando haya discrepancia en la estimación, por juicio de tribunal competente". Es de entender, que como el derecho de propiedad es absoluto y oponible a todo el mundo, nadie está obligado a ceder su derecho, al menos si es compensado con su equivalente en dinero, o con un bien o cosa determinada. A fin de determinar la situación jurídica de los inmuebles de los moradores de la provincia Hermanas Mirabal, es necesario observar cómo se adquiere la propiedad, al tenor del Código Civil en sus artículos 711 y 712, siendo éstas, por: sucesión, donación, efectos de obligaciones, accesión, incorporación y por prescripción. En su origen, la propiedad era de tipo colectiva, pero que con el transcurrir del tiempo, se ha convertido, indudablemente en un derecho puramente individual, cuya característica del derecho de propiedad aparece en el derecho romano, el cual ve en ella un derecho absoluto. Según explican los doctrinarios del Derecho Civil, Hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 2), en el derecho francés, se ejercitaban dos prerrogativas sobre los inmuebles: el dominio eminente y el dominio útil. Pues el derecho de propiedad no era excluyente; tampoco era absoluto, por lo que los redactores del Código Civil francés afirmaron el absolutismo del derecho de propiedad. Para los hermanos Mazeaud & Mazeaud, (1978, pp. 2-3), la propiedad individual es un derecho natural y a la vez, legítimo, el cual responde a los esfuerzos del hombre para la mejora de su propia suerte y la de su familia, cuyo derecho asegura su libertad, y que a la vez constituye la garantía de la paz social; ya que el hombre ejerce igualmente un poder sobre las cosas, pudiendo obtener de ellas una ventaja, es decir, un provecho que engrandece el patrimonio de determinada persona, tanto desde el punto de vista de los derechos personales, así como también en cuanto a los derechos reales. Se puede definir el derecho real, como una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa, o más bien, el derecho que una persona ejerce sobre una cosa, de la cual es titular del derecho de propiedad. Los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 4), continúan explicando que dentro de esa relación de derecho, se encuentra un sujeto activo, el cual es el titular del derecho, así como también un objeto, que es la cosa sobre la cual se ejerce el derecho, donde además, nadie puede oponerse al ejercicio del derecho del propietario sobre una cosa suya. Al estar frente a frente la persona y la cosa, corresponde al legislador, definir los poderes que el hombre tiene derecho a ejercer sobre una cosa, siendo el más importante de los derechos reales principales, sobre todo, por ser el más completo y el más extendido, sin duda alguna, el derecho de propiedad. Se reconoce, que el legislador como dictador de leyes, es quien está llamado a determinar qué tipo de derecho puede ejercer el titular del mismo sobre la cosa de la cual es propietario. 2.6.3.1 La Sucesión: Pérez Méndez, A. (2000, p. 110), sostiene que la Sucesión es la transmisión a título universal, a una o varias personas vivas, del patrimonio dejado por una persona fallecida, aunque cuando se habla de sucesión, es lo mismo que cuando se trata de herencia o heredad. En el ámbito sucesoral, cuando una persona tiene una propiedad y esta fallece, dicho derecho se transmite a sus continuadores jurídicos, es decir, a sus hijos o descendientes, a sus padres o ascendientes, a sus hermanos u otros con vocación sucesoral, dependiendo de las circunstancias al momento de producirse el fallecimiento. Ciertamente, el derecho sucesoral tiene una gran importancia, tanto económica como social, a tal término, que cuando alguien fallece y a la vez deja una heredad con un gran valor monetario, sus sucesores o continuadores jurídicos, al distribuirse la masa sucesoral relicta, tienden a transformar positivamente su situación económica, y que además, en el ámbito social, tiene su importancia por el hecho de que dichos causahabientes tendrán la oportunidad de experimentar una vida más adecuada, pudiendo así, obtener y disfrutar de servicios que antes carecían, lo que implica menos inconvenientes sociales y mejor medio de vida. No se debe dejar de entender, que la sucesión se abre, es decir, se inicia al momento de producirse el fallecimiento de cuya heredad se trata, es decir, desde el momento en que se produce el deceso del causante, y que el lugar donde se apertura dicha sucesión es el lugar donde están radicados los bienes dejados por el difunto, y que es a partir de ese momento cuando aquellos que se consideran tener vocación sucesoral, deben tomar partido. 2.6.3.1.1 Requisitos necesarios para suceder: Ciertamente, para suceder es preciso existir, necesariamente, en el momento en que la sucesión se abre, o haber sido concebido en el momento en que se produce el fallecimiento del causante. De lo anteriormente expuesto se infiere, que para suceder es preciso estar vivo cuando se abre la sucesión, pero no quiere decir esto que por no existir, se pierde el derecho de suceder. Pues cuando se dan estas situaciones, se hereda a través de la representación. Cuando se habla de haber sido concebido, significa que ya exista en el interior materno de la madre al momento de producirse el fallecimiento del causante, con la condición de que para recibir la heredad, debe haber nacido vivo o viable. 2.6.3.1.2 Los diversos órdenes sucesorales: En virtud de las disposiciones del artículo 731 del Código Civil, suceden los hijos y descendientes del difunto, sus ascendientes y los colaterales en el orden y según las reglas que a continuación se determinan. Según el artículo 732 del Código Civil, la ley no atiende ni al origen ni a la naturaleza de los bienes para arreglar el derecho de heredarlos; por lo que se debe entender, que quien sucede al difunto son: 1° sus hijos; 2° sus nietos; 3° los hijos de sus nietos y así sucesivamente; y que cuando no hay sucesores en esta dirección, entonces entran a suceder sus hermanos, donde además, si un hermano ha fallecido, pero si dejó hijos, heredan estos últimos; 4° si no dejó hijos ni hermanos, entonces entran a suceder los ascendientes, donde entran primero los padres, luego los abuelos. De acuerdo al artículo 733 del Código Civil, La herencia perteneciente a ascendientes o colaterales, se divide en dos partes iguales: una para los parientes de la línea paterna y otra para los de la materna; de donde los parientes uterinos o consanguíneos no son excluidos por los carnales; pero no toman parte, más que en su línea, excepto en los casos previstos en el artículo 752 del Código Civil, y que además, los parientes carnales adquieren en las dos líneas. De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 752 del Código Civil, la partición de la mitad de las ¾ partes que corresponden a los hermanos y hermanas, se debe hacer por iguales partes si proceden del mismo matrimonio; mientras que si son de matrimonios diferentes, la división se opera por mitad entre las dos líneas, materna y paterna del difunto; por lo que los hermanos carnales figuran en las dos líneas, y los uterinos y consanguíneos, cada uno en su línea respectiva. Que además, si no hay hermanos o hermanas, más que de una sola línea, adquieren íntegra la herencia, con exclusión de los demás parientes de la otra. Conforme al artículo 734 del Código Civil, hecha esta primera división entre las líneas paterna y materna, no se hace ya otra entre las diversas ramas de cada línea, sino que la mitad que toca a cada una, pertenece al heredero o herederos más próximos en grado, excepto en el caso de la representación. Expresa el artículo 735 del Código Civil, que la proximidad de parentesco se gradúa por el número de generaciones; y que cada generación se llama grado. Establece el artículo 736 del Código Civil, que la serie de los grados, forma la línea, llamándose recta, la serie de los grados entre personas que descienden unas de otras; denominándose colaterales, la serie de los grados entre personas que no descienden unas de otras, pero que descienden de un padre común, donde la línea recta se divide en recta descendiente y recta ascendiente. La primera es la que une la cabeza con los descendientes de él; la segunda, es la que une a una persona con aquellos de quienes descienden. Por serie de grados se debe entender, a los que descienden de la persona que ha dejado la sucesión, es decir, el hijo del difunto está en primer grado, el nieto está en segundo grado, los hijos de los nietos están en tercer grado, y así sucesivamente se van contando los grados, a partir de un punto de origen, de donde el origen es la persona que ha dejado la sucesión, la cual va a ser distribuida entre sus causahabientes. Por disposición del artículo 737 del Código Civil, en la línea recta se cuentan tantos grados como generaciones hay entre las personas; así por ejemplo, el hijo, con respecto a su padre, está en el primer grado, el nieto en el segundo grado, y así recíprocamente lo están el padre y el abuelo, respecto de sus hijos y nietos. Establece, además el artículo 738 del Código Civil, que en la línea colateral, se cuentan los grados de acuerdo a las generaciones que hay desde uno de los parientes hasta el padre común, exclusive, y desde éste al otro pariente. De tal manera, que dos hermanos están en el segundo grado; el tío y el sobrino en el tercero; mientras que los primos hermanos en el cuarto, y así sucesivamente los demás. 2.6.3.1.3 La representación: De conformidad con el artículo 739 del Código Civil, la representación es una ficción de la ley, cuyo efecto es hacer entrar a los representantes en el lugar, grado y derecho de los representados. Al tenor del artículo 740 del Código Civil, la representación en la línea recta descendiente, se prolonga hasta el infinito, lo cual se admite en todos los casos, ya concurran los hijos de las personas de cuya herencia se trata con los descendientes de otro hijo ya muerto, o bien concurran en grados iguales o desiguales entre sí los descendientes de los hijos, si éstos hubiesen muerto todos. Aunque ya ha sido referido anteriormente, pues cuando se habla de la representación, ciertamente lo que se quiere decir es que cuando deja de existir determinada persona que tenía vocación sucesoral, indudablemente que sus hijos, nietos y así sucesivamente, son quienes heredan la parte que le hubiese correspondido a dicho fallecido. 2.6.3.1.4 Derechos Sucesorales de los Descendientes: De acuerdo al artículo 745 del Código Civil, los hijos o sus descendientes suceden a sus padres, abuelos y demás ascendientes, sin distinción de sexo ni de primogenitura, aunque procedan de diferentes matrimonios, quienes a la vez, suceden por igual parte e individualmente, cuando todos se encuentran en el primer grado y vienen a suceder por derecho propio, los cuales, además, suceden por estirpes, cuando todos o partes de ellos vienen a la sucesión en representación. 2.6.3.1.5 Derechos Sucesorales de los Ascendientes: De conformidad con el artículo 746 del Código Civil, si el difunto no ha dejado ni descendencia, ni hermanos, ni hermanas, ni hijos de éstos, la sucesión se divide por mitad entre los ascendientes de la línea materna y los de la paterna, donde el ascendiente de grado más próximo tiene derecho a la mitad designada a su línea, con exclusión de todos los demás, y que los ascendientes del mismo grado sucederán por cabezas. 2.6.3.1.6 Derechos Sucesorales de los colaterales: De acuerdo al artículo 750 del Código Civil, en el caso de muerte anterior de los padres de una persona fallecida sin descendencia, sus hermanos o hermanas o sus descendientes están llamados a heredarles, con exclusión de los ascendientes y de los demás colaterales. 2.6.3.1.7 Derechos del cónyuge superviviente y del Estado: De acuerdo a lo establecido en el artículo 767 del Código Civil, si el difunto no deja parientes en grado hábil de suceder ni hijos naturales, los bienes constitutivos de su sucesión pertenecen al cónyuge que sobreviva, y que de conformidad con las disposiciones del artículo 768 del mismo Código, a falta de cónyuge superviviente, recaerá la sucesión en el Estado. 2.6.3.1.8 Las sucesiones vacantes: Tal como lo consagra el artículo 811 del Código Civil Dominicano, cuando terminados los plazos para hacer inventario y deliberar, no se presenta nadie a reclamar una sucesión, ni hubiere heredero conocido, o los que se conozcan hayan renunciado, se reputará vacante aquella sucesión. Es preciso entender por sucesión vacante, aquella situación especial cuando fallece determinada persona que no ha dejado a ninguna otra con vocación sucesoria; por lo que, según se ha explicado anteriormente, en el caso de la especie, se procede a nombrar un administrador bajo inventario, para que administre los bienes relictos por el difunto, y que una vez vencido el plazo establecido por la ley sin que ninguna persona reclame la heredad, estos pasan a formar parte del patrimonio del Estado. 2.6.3.2 De las Donaciones entre vivos y de los Testamento: Tal como lo señala Pérez Méndez, A. (2000, p. 110), explica que la liberalidad es un acto a título gratuito, por el cual, un individuo manifiesta su voluntad de disponer de uno de sus bienes patrimoniales en provecho de otro, con la intención de enriquecer el patrimonio del gratificado. 2.6.3.2.1 Características de las Liberalidades: En primer lugar, se trata de un acto a título gratuito, o sea, donde se refleja la intención liberal del disponente; y en segundo lugar, el acto liberal supone la transferencia de un bien del patrimonio del disponente al patrimonio del beneficiado. 2.6.3.2.1.1 Cómo disponer a título gratuito: Conforme lo dispone el artículo 893 del Código Civil Dominicano, "Ninguno podrá disponer de sus bienes a título gratuito, sino por donación entre vivos o por testamento, en la forma que dicho código expresa". Es preciso entender, que sólo hay dos modos de disponer a título gratuito: a) las donaciones; b) los testamentos. 2.6.3.2.1.2 De las Donaciones entre vivos: Tal como lo señala Pérez Méndez, A. (2000, p. 110), la donación entre vivos es un acto por el cual, el donante se despoja, actual e irrevocablemente de la cosa donada, a favor del donatario que la acepta. Es a la vez un contrato, o sea, un acuerdo de voluntades, donde el donante consiente en despojarse del bien donado y el donatario consiente en aceptarlo; pues en principio, la donación es un contrato solemne, el cual debe ser hecho por ante notario, es decir, que debe estar revestido de autenticidad, mediante el cual, se transmite un bien sin recibir nada como contrapartida, lo que destaca el rasgo esencial de las donaciones, siendo las mismas irrevocables, y a la vez un modo de disponer a título particular. Conforme lo establece el artículo 943 del Código Civil Dominicano, "La donación entre vivos comprenderá únicamente los bienes presentes del donante; si se extiende a bienes futuros, será nula en este respecto", pues como ya ha sido señalado, la donación entre vivos es un acto por el cual, el donante se despoja, actual e irrevocablemente de la cosa donada, a favor del donatario que la acepta. Cabe señalar, que la donación ocurre, cuando determinada persona, en vida, toma la decisión de otorgar a favor de otro su bien o parte del mismo, sin recibir nada a cambio, o sea, que lo hace gratuitamente, y que para ser llevada a cabo, debe estar sometida a ciertas reglas establecidas por el legislador. 2.6.3.2.1.3 Caracteres de la donación entre vivos: La donación entre vivos, presenta las siguientes características: a) La donación es un contrato, es decir, un acuerdo de voluntades. b) En principio, la donación es un contrato solemne, el cual, debe ser hecho por ante notario, es decir, que debe estar revestido de autenticidad. c) El despojo del donante de sus bienes, sin recibir nada en cambio. d) El donante debe despojarse, actual e irrevocablemente de los bienes de que dispone. Es indiscutible, que la donación entre vivos es un modo de disponer a título particular, pero que solamente puede referirse a los bienes que se especifican en el acto por el cual se hace la disposición. Se entiende, que para que se pueda llevar a cabo la donación, es necesario que exista un acuerdo de voluntades; realmente no existe ningún interés pecuniario de parte del donante, donde este no persigue ser recompensado de ninguna forma, renunciando así, para siempre sobre el bien donado. 2.6.3.3 Sobre el Testamento: El testamento, es un acto por el cual, dispone el testador, para el tiempo en que ya no exista, del todo o parte de sus bienes, pero que puede revocar. Díaz, M. (1999, p. 52), explica que el Testamento es el acto unilateral y solemne de última voluntad, revocable hasta la muerte de su autor, por el cual una persona (el testador) dispone para el tiempo que no exista (acto de disposición por causa de muerte), bajo una de las tres formas escritas determinadas por la ley (ológrafo, auténtico, cerrado), de todos sus bienes, a favor de una o más personas, conforme al artículo 895 del Código Civil. 2.6.3.3.1 Características de los Testamentos: Las diferentes características de los testamentos, son las siguientes: Es un acto unilateral, puesto que sólo se necesita la manifestación de la voluntad del testador; debe ser instrumentado mediante una de las formalidades legales, es decir, por medio de un acto especial, acorde a la ley; el testamento se puede referir a una parte o a la totalidad de los bienes del testador. El mismo produce sus efectos, solamente a partir del fallecimiento del Testador, o sea, que este no se despoja en vida de sus bienes, como ocurre en las donaciones. El testamento es un acto revocable hasta la muerte del testador, es decir, que este tiene la facultad de modificar las disposiciones contenidas en dicho documento. Se puede definir, además, el testamento, como el acto mediante el cual, una persona, sin el consentimiento del beneficiario, otorga todo su patrimonio o parte del mismo a favor de otra persona, con la condición, de que el beneficiario solo puede disponer de los bienes a partir del día en que se produzca el fallecimiento del testador, con la agravante, de que este puede ser revocado o modificado cuando el cedente así lo considere oportuno. 2.6.4 Los contratos u obligaciones: El Código Civil Dominicano, en su artículo 1101, establece, que el contrato es un convenio, en cuya virtud, una o varias personas se obligan respecto de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. En otras palabras, se entiende que un contrato no es más que un acuerdo de voluntad entre dos o más personas, por medio del cual, surgen obligaciones en lo adelante, con las cuales hay que cumplir. 2.6.4.1 Efectos producidos por las obligaciones: De acuerdo a las disposiciones contenidas en el artículo 1134 del Código Civil Dominicano, las convenciones legalmente formadas, tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho, las cuales no pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que están autorizadas por la ley, y que a la vez, deben ser llevadas a ejecución de buena fe. Conforme al artículo 1135 del mismo Código, las convenciones obligan, no sólo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza. Se debe tomar en cuenta o consideración, que cuando se lleva a cabo un acuerdo, pues para las partes contratantes implica la existencia de una ley con la cual deben cumplir, donde la misma no puede perder sus efectos, sino mediante el acuerdo de quienes han hecho el pacto, quedando obligados a cumplir con todas las consecuencias que se originen como resultado de dicho convenio, tal es el caso de cuando alguien adquiere una propiedad y luego se presenta algún tipo de inconveniente, donde la persona que vende, está obligada a otorgar garantía al comprador de la cosa vendida. A modo de ejemplo, el vendedor está obligado a garantizar la cosa vendida por los defectos ocultos que ésta tuviere, si la hicieren inútil para el uso a que se destina, o que disminuyen de tal modo este uso, que no la habría comprado o hubiera dado un precio menor, al haberlos conocido. 2.6.4.2 Condiciones de validez para las convenciones: Tal como lo ha establecido el artículo 1108 del Código Civil Dominicano, cuatro son las condiciones esenciales para la validez de una convención: A) Consentimiento de la parte que se obliga; B) Capacidad para contratar; C) Un objeto cierto que forme la materia del compromiso; D) Una causa lícita en la obligación. Es de entenderse, que las partes contratantes deben estar totalmente de acuerdo, y sobre todo, en capacidad para contratar, lo que en otras palabras significa, que no pueden ser menores de edad, debiendo estar emocional y mentalmente en buen estado de salud; que el negocio a realizar debe ser sobre la base de una cosa que exista, y que a la vez esté en el comercio, y sobre todo, que la cosa haya sido adquirida según lo establecen las leyes y las buenas costumbres. 2.6.4.2.1 Sobre el Consentimiento: En cuanto a este elemento esencial para la validez de las contrataciones generales, el artículo 1109 del Código Civil Dominicano, establece, que no hay consentimiento válido cuando el mismo ha sido dado por error, arrancado por medio de la violencia o sorprendido por dolo. 2.6.4.2.2 Sobre la capacidad de los contratantes: En cuanto a este elemento indispensable para la validez de determinado contrato, el artículo 1123 del Código Civil, expresa, que cualquiera puede contratar, si no está declarado incapaz por la ley; añadiendo el artículo 1124 de dicho Código, que los incapaces de contratar son: los menores de edad, los sujetos a interdicción en los casos expresados por la ley, y generalmente, todos aquellos a quienes la ley ha prohibido ciertos contratos. 2.6.4.2.3 El objeto y materia de los contratos: Ciertamente, y conforme lo ha establecido el artículo 1126 del Código Civil, todo contrato tiene por objeto la cosa que una parte se obliga a dar, o que una parte se obliga a hacer o a no hacer. Tal como lo dispone, además, el artículo 1127 del referido Código, el simple uso o la simple posesión de una cosa puede ser, no menos que la cosa misma, objeto del contrato. Seg&