Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el T.J.O. (Rep. Dominicana) (página 4)
Enviado por Yunior Andrés Castillo S.
Fuente: Pregunta No. 1, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2014. Puede observarse en la tabla No. 18, que de 22 poseedores/as de inmuebles bajo saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período 2010-2015, el 68% de los encuestados son de sexo masculino, mientras que el 32% restante, pertenecen al género femenino, lo que demuestra que en la provincia Hermanas Mirabal, la mayor parte de los bienes inmuebles en la situación indicada, son poseídos por hombres. Tabla No. 19 – Según la antigüedad en la posesión inmobiliaria.Años que tiene poseyendo su propiedad Fuente: Pregunta No. 2, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. En la tabla número 19 se observa, que de 22 personas poseedoras de bienes inmuebles bajo saneamiento en el período 2010-2015 debidamente encuestadas, el 55% de las mismas expresó tener más de 10 años en posesión de sus bienes inmuebles; el 18% manifestó tener de 6 a 8 años; el 13% señaló que tiene de 1 a 2 años; el 9% indicó que tiene de 3 a 5 años; mientras que el 5% declaró que tiene de 9 a 10 años, lo que demuestra que la mayor cantidad de poseedores encuestados, tiene la más larga antigüedad en la posesión. Tabla No. 20 – Año de Inicio del Saneamiento de su inmueble. Año en que inició el procedimiento de saneamiento de su inmueble. Fuente: Pregunta No. 3, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Puede observarse en la tabla No. 20, que el 63% de los poseedores de bienes inmobiliarios de la provincia Hermanas Mirabal, inició el procedimiento de saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del mismo nombre, en el año 2013, mientras que el 23% lo inició en el año 2015 y el 14% restante en el año 2012. Tabla No. 21 – Ventajas al someter el procedimiento de saneamiento. Está de acuerdo en que es ventajoso para usted someter el procedimiento de saneamiento. Fuente: Pregunta No. 4, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Se puede observar, que según los resultados contenidos en la tabla No. 21, el 100% de los poseedores encuestados están totalmente de acuerdo en que es ventajoso someter el procedimiento de saneamiento. Tabla No. 22 – Beneficios al someter el saneamiento. Ventajas o beneficios que podría obtener usted como poseedor-reclamante al someter el saneamiento Fuente: Pregunta No. 5, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Según la tabla número 22, indica que de los 22 poseedores encuestados, el 86% de ellos coinciden en que los beneficios o ventajas que se obtienen al someter el saneamiento son: el reconocimiento de sus derechos, la seguridad jurídica, finalización del estado de posesión, aseguramiento de su patrimonio, adquisición de plusvalía, facilidades para transferencias de derecho y a la vez para negociar; mientras que el 14% difiere, al entender que el mayor beneficio que se obtiene al someter el saneamiento es exclusivamente la facilidad de negociaciones. Tabla No. 23 – Facilidades al realizar negociaciones. Está usted de acuerdo en que es más fácil transferir o realizar negociaciones con un inmueble saneado Fuente: Pregunta No. 6, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Conforme a los resultados contenidos en la tabla No. 23, el 95% de los poseedores encuestados está de acuerdo en que es más fácil transferir o realizar negociaciones con un inmueble saneado, mientras que el 5% restante, está parcialmente de acuerdo. Tabla No. 24 – Desventajas al no someter procedimiento de saneamiento a tiempo. Está de acuerdo en que existen desventajas para usted por no someter el procedimiento de saneamiento a tiempo. Fuente: Pregunta No. 7, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2014. Se puede observar en los resultados de la tabla número 24, que el 100% de los poseedores encuestados están totalmente de acuerdo en que existen desventajas al no someter el procedimiento de saneamiento a tiempo. Tabla No. 25 – Desventajas al no sanear los inmuebles. Desventajas por tener sus inmuebles no saneados. Fuente: Pregunta No. 8, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2014. Según los datos contenidos en la tabla número 25, de los 22 poseedores de bienes inmuebles encuestados, se observa que un 77% afirman que la inseguridad jurídica de la propiedad, las dificultades para disponer del patrimonio, los inconvenientes para todo tipo de negociaciones, la mayor cantidad de impuestos y honorarios, son desventajas al no tener los inmuebles saneados; mientras que un 18% diverge parcialmente, al indicar que la desventaja al no sanear los inmuebles, son los inconvenientes para todo tipo de negociaciones; y para el 5% lo constituye la inseguridad jurídica de la propiedad. Tabla No. 26 – Venta o hipoteca de inmueble sin sanear. Ha tratado de vender o hipotecar su inmueble sin estar saneado Fuente: Pregunta No. 9, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Se puede destacar, que según los datos de la tabla número 26, se observa que de los 22 poseedores encuestados, el 64% de ellos ha tratado de vender o hipotecar sus inmuebles sin estar saneados, mientras que un 36% indica que no. Tabla No. 27 – Restricción al vender o hipotecar inmueble sin sanear. Cuando ha tratado de vender o hipotecar el inmueble sin sanear, ha tenido alguna restricción por esa razón. Fuente: Pregunta No. 10, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Conforme a los resultados que constan en la tabla número 27, se puede observar, que el 100% de los poseedores que respondieron que han tratado de vender o hipotecar sus inmuebles sin estar saneados, coinciden en que han tenido restricción, alegando el no saneamiento de los mismos. Tabla No. 28 – Seguridad jurídica del inmueble al no estar saneado. Cómo considera la seguridad jurídica del inmueble si no está saneado Fuente: Pregunta No. 11, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. De conformidad con los datos de la tabla número 28, de los 22 poseedores encuestados, el 77% consideran que el inmueble no tiene seguridad jurídica si no está saneado; mientras que el 23% restante consideran que tiene poca seguridad jurídica. Tabla No. 29 – Inconvenientes al someter el saneamiento. Al momento en que usted sometió el saneamiento de su inmueble surgieron inconvenientes Fuente: Pregunta No. 12, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Según los datos contenidos en la tabla número 29, de los 22 poseedores encuestados, el 68% de los mismos, aseguran haber tenido inconvenientes al momento de realizar el saneamiento; mientras que el 32% difiere al indicar que no surgió ningún tipo de inconveniente. Tabla No. 30 – Tipos de inconvenientes al someter el saneamiento. Inconvenientes que se le presentaron al momento en que sometió el saneamiento de su inmueble. Fuente: Pregunta No. 13, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. La tabla No. 30, señala que al momento de someter el saneamiento de sus inmuebles, los poseedores enfrentaron varios inconvenientes, donde el 60% indicó, que su mayor inconveniente es que los impuestos son muy elevados; expresando el 20%, el hecho del expediente estar incompleto, falta de pago de impuestos, falta de documentación que avale los derechos reclamados, procedimiento largo y tedioso en virtud de la mala instrumentación del expediente, impuestos elevados, falta de conocimiento y experiencia, falta de asesoría profesional, así como la duración del proceso; un 13% indicó la falta de conocimiento y el 7% restante establece, que es la falta de documentación que avale los derechos reclamados. Tabla No. 31 – El saneamiento como un proceso largo y tedioso. Considera usted el procedimiento de saneamiento como un proceso largo y tedioso Fuente: Pregunta No. 14, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. Según los datos establecidos en la tabla número 31, de los 22 poseedores encuestados, el 45% está parcialmente de acuerdo en que el procedimiento de saneamiento es largo y tedioso, seguido de un 32% que señaló estar en desacuerdo. Mientras que sólo el 23% de los encuestados está totalmente de acuerdo en considerar que el procedimiento de saneamiento es un proceso largo y tedioso, lo que demuestra que con la nueva Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, el proceso de saneamiento se ha reducido sustancialmente. Tabla No. 32 – Tiempo promedio del procedimiento de saneamiento. Tiempo promedio que dura un procedimiento de saneamiento ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermana Mirabal Fuente: Pregunta No. 15, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. De conformidad con los datos que constan en la tabla número 32, se observa que de los 22 poseedores de bienes inmobiliarios encuestados, el 68% considera que el tiempo promedio de duración del procedimiento de saneamiento es de 6 a 9 meses, mientras que el 32% restante, indica que la duración promedio es de 10 a 12 meses. Tabla No. 33 – Medidas tomadas por el Tribunal de Tierras. Medidas que ha tomado el tribunal de Tierras de Jurisdicción de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal en el proceso de saneamiento que usted ha sometido. Fuente: Pregunta No. 16, cuestionario aplicado a los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, abril 2015. De acuerdo a los datos contenidos en la tabla número 33, se observa que de los 22 poseedores encuestados, un 45% de los mismos, señala que la medida tomada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal, es cumplir con los requisitos previos; mientras que otro 45% expresó que la medida tomada por dicho tribunal es ordenar la adjudicación del derecho de propiedad, y que el 10% restante indica, que se le reconoce derechos a los reclamantes. 4.4 Resultados de la entrevista aplicada al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal: Con el interés de determinar la incidencia del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal durante el período 2010-2015, se procedió a practicar una entrevista al Magistrado Juez de esa Jurisdicción, el cual, entre otros aspectos, manifestó que tiene 13 años presidiendo el indicado Tribunal, quien además señaló, que durante ese tiempo han sido muy frecuentes la cantidad de casos de saneamientos inmobiliarios de los cuales ha sido apoderado ese Tribunal. Aunque lo expuesto anteriormente podría indicar que luego de la entrada en vigencia de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentos de aplicación, el referido Tribunal ha procedido a adjudicar la propiedad de numerosos inmuebles a favor de los reclamantes que han demostrado el debido derecho, lo cierto es que, de conformidad con la certificación expedida por la Secretaria del referido tribunal, se hace constar que durante el período comprendido desde el año 2010 hasta el 2015, dicho tribunal ha sido apoderado para el conocimiento y fallo de 22 expedientes relativos al proceso de saneamiento, de los cuales han sido fallados un total de 14. Por otra parte, al ser interrogado sobre si considera ventajoso para los poseedores de inmuebles el hecho de someter el procedimiento de saneamiento, dicho Magistrado señaló, que ciertamente, porque le garantiza a dichos poseedores la correspondiente adquisición de su título de propiedad. Además expresó, que entre las ventajas o beneficios que podrían obtener los poseedores-reclamantes al someter el proceso de saneamiento, puede citar el reconocimiento de sus derechos, la seguridad jurídica, finalización del estado de posesión, aseguramiento del patrimonio, la adquisición de plusvalía, facilidad para transferencia de derechos, facilidades de negociaciones, entre otras, expresando también que es más fácil transferir o realizar negociaciones con inmuebles saneados. No obstante, señaló un gran número de desventajas para los poseedores de inmuebles por el hecho de no someter el procedimiento de saneamiento a tiempo, tales como la inseguridad jurídica de la propiedad, dificultades para disponer del patrimonio, inconvenientes para todo tipo de negociaciones, mayor cantidad de impuestos y honorarios, entre otras. Destacó el indicado Juez, que es común el surgimiento de inconvenientes durante el proceso de saneamiento que se presentan en el Tribunal, relacionados con el proceso de saneamiento, señalando entre otros, la existencia de expedientes incompletos, la falta de pago de impuestos, ausencia de documentación que avale los derechos reclamados, procedimiento largo y tedioso en virtud de la mala instrumentación del expediente, impuestos elevados, falta de conocimiento y experiencia, falta de asesoría profesional, entre otros, resaltando también, que la inexperiencia y la falta de conocimiento de la población es causa de la no incidencia o motivo de someter el proceso de saneamiento en forma más rutinaria, haciendo énfasis en los elevados costos de los trabajos de agrimensura. En lo que respecta al tiempo promedio que tarda un procedimiento de saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal, puntualizó, que dura 3 meses más o menos, quien además expuso, que muchas personas dejan de someter el proceso de saneamiento debido al factor económico y no por encontrarse el procedimiento largo. Al ser interrogado sobre las medidas tomadas por ese Tribunal en los casos de saneamientos que se le han sometido, señaló las siguientes:
Exigencias de cumplir con los requisitos previos.
Reconocimiento de derechos a los reclamantes.
Se ordena la adjudicación del derecho de propiedad.
Se rechaza el saneamiento por improcedente e infundado.
Capítulo V: Discusión de los resultados
5.1 Discusión general de los resultados por variables: Tomando en cuenta las variables medidas y planteadas en esta investigación, se procedió a realizar una discusión general de los resultados antes esbozados, contrastando las respuestas ofrecidas por los sujetos bajo estudio. Observando la variable número 1 sobre la cantidad de procedimientos de saneamientos, se pudo determinar, que en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, según expresiones del Juez que preside el indicado tribunal, manifestó que han sido muy frecuentes la cantidad de saneamientos inmobiliarios sometidos por ante la indicada jurisdicción durante el período comprendido desde enero del año 2010 hasta enero del año 2015. Sin embargo, lo referido por el Magistrado parece contradecir el contenido de la certificación expedida en fecha 28 de enero del año 2015, por la Secretaria del referido tribunal, donde se hace constar que durante el período comprendido desde el año 2010 hasta la indicada fecha del 2015, el tribunal ha sido apoderado para el conocimiento y fallo de 22 expedientes relativos al proceso de saneamiento, de los cuales han sido fallados un total de 14. Conforme a la situación que ha sido expuesta anteriormente, tanto por el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, como también por la Secretaría de dicha Jurisdicción, se puede constatar en las respuestas emitidas por los abogados encuestados de la indicada provincia, dentro del período comprendido desde enero del año 2010 hasta enero del año 2015, que el 73% de ellos manifestaron que han participado algunas veces en transacciones inmobiliarias con inmuebles no saneados, mientras que el 27% expresó, que ha participado frecuentemente en las indicadas transacciones, lo que demuestra que la minoría se ha involucrado en ese tipo de procedimiento inmobiliario. La baja frecuencia o débil cantidad de profesionales del derecho que durante el período en estudio se han visto involucrados en transacciones, operaciones o procedimientos propios de inmuebles no saneados, se manifiesta además en los poseedores de bienes inmuebles bajo saneamiento, ya que de apenas 22 poseedores que sometieron el proceso durante el período comprendido en la investigación, resultando 3 en el año 2010, para un 14%; 14 en el año 2013, para un 63% y 5 en el año 2015, para un 23%, todo lo cual viene a indicar, que con la entrada en vigencia de la Ley número 108-05, los procesos de saneamientos inmobiliarios llevados a cabo por ante el tribunal de referencia, han sido en un número muy reducido si se toma en consideración la extensión territorial de la provincia Hermanas Mirabal, anteriormente conocida como Salcedo. Los resultados antes esbozados, coinciden con otros estudios que han sido citados en la presente investigación a manera de antecedentes, como es el caso del realizado por Rosario, A.; Veras, S.; Burgos, M. et al (1994), quienes establecieron en sus conclusiones, que entre las razones o motivos que no permiten el dinamismo, o más bien, el aumento de los procedimientos de saneamiento inmobiliario, radica en el bajo nivel de información, desconocimiento y de falta de concientización de los poseedores en tal sentido, además por lo tedioso y largo que resulta dicho proceso. Los hallazgos referidos concuerdan con lo planteado por Báez, L. y Encarnación, S. (1996), quienes señalan que el bajo nivel de saneamientos inmobiliarios detectados, se debe a la falta de protección y de apoyo en tal sentido por parte del Estado Dominicano y de los organismos que intervienen en el proceso de saneamiento. Tomando en cuenta la variable número 2 consistente en las ventajas y desventajas del proceso de saneamiento inmobiliario, se ha podido determinar que durante el período enero 2010 – enero 2015, conforme a la entrevista practicada al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal, el mismo señaló, que considera ventajoso para los poseedores de inmuebles, el hecho de someter el procedimiento de saneamiento, porque les garantiza adquirir su título de propiedad, especificando entre las ventajas o beneficios que podrían obtener, el reconocimiento de sus derechos, seguridad jurídica, finalización del estado de posesión, aseguramiento de su patrimonio, la adquisición de plusvalía, facilidad para transferencia de derechos, así como también, facilidades de negociaciones; resaltando que resulta más fácil transferir o realizar negociaciones con un inmueble saneado, debido a que de esa manera, hay mejor garantía. Que en el sentido anterior, según los abogados encuestados, se pudo constatar que el 97% está totalmente de acuerdo en considerar ventajoso para los poseedores de bienes inmuebles el hecho de someter el procedimiento de saneamiento inmobiliario, mientras que el 3% está parcialmente de acuerdo, lo que indica, que un elevado porcentaje de los profesionales del área jurídica de la referida demarcación territorial donde se ha efectuado la investigación, está altamente concientizado de lo ventajoso que es sanear la propiedad inmobiliaria. Conforme a la misma variable indicada anteriormente, de los abogados encuestados, el 42% señaló que entre las ventajas o beneficios que podrían obtener los poseedores-reclamantes al someter el proceso de saneamiento inmobiliario, se encuentra el reconocimiento de sus derechos, la seguridad Jurídica, la finalización del estado de posesión, el aseguramiento de su patrimonio, la adquisición de plusvalía, la facilidad para la transferencia de derechos y la facilidad para las negociaciones. Por otro lado, el 26% afirmó que la ventaja consiste en la facilidad para las negociaciones, mientras que el 11% indicó la Seguridad Jurídica, expresando el 8% que la ventaja es el hecho de que el inmueble adquiere plusvalía, en tanto que un 5% indicó la finalización del estado de posesión, afirmando otro 5% que es la finalización del estado de posesión, enfatizando el 2% que la ventaja lo constituye la facilidad para la transferencia de derechos y el 1% restante señaló como ventaja el aseguramiento del patrimonio. Con relación a la misma variable identificada anteriormente y tomándose en consideración la encuesta practicada a los 22 poseedores-reclamantes, se arrojó como resultado, que la totalidad de la indicada cifra está totalmente de acuerdo en considerar que es ventajoso para ellos el hecho de someter el proceso de saneamiento inmobiliario, expresando además el 86% que el reconocimiento de los derechos, la seguridad jurídica, la finalización del estado de posesión, el aseguramiento del patrimonio, la adquisición de plusvalía relativa al inmueble, la finalización del estado de posesión, seguridad jurídica y el reconocimiento de los derechos, son ventajas o beneficios que podría obtener el poseedor-reclamante al someter el proceso de saneamiento. También se obtuvo como resultado, que el 95% de los poseedores está totalmente de acuerdo en que es más fácil transferir o realizar negociaciones con un inmueble saneado, afirmando el 5% estar parcialmente de acuerdo. Todo lo referido anteriormente, encuentra su base de sustentación en la disposición del artículo 20 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, al señalar que: "Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez". Con lo dispuesto en el artículo anterior se refleja el objetivo esencial de la nueva ley de registro inmobiliario, que es lograr la debida depuración e individualización del terreno, quedando debidamente depurados todos los derechos recaídos sobre el mismo para ser registrados también. Además, podría verse como ventaja lo dispuesto en los principios del Sistema Torrens, que constituyen la base de la legislación dominicana, ya que la persona a nombre de la cual se expide un Certificado de Título luego de la depuración e individualización de su derecho de propiedad como consecuencia de un proceso de saneamiento inmobiliario, adquiere el indicado documento, el cual está dotado de la debida autenticidad, al emanar de autoridad competente, siendo el mismo oponible contra todo el mundo, es decir, que tiene categoría erga omne y es imprescriptible en el tiempo. Con relación a las desventajas que se crean cuando el inmueble no ha sido sometido a un procedimiento de saneamiento, el Juez del Tribunal de Tierras entrevistado, señaló la inseguridad jurídica de la propiedad, dificultades para disponer del patrimonio, inconvenientes para todo tipo de negociaciones, mayor cantidad de impuestos y honorarios profesionales como algunas de las desventajas para los poseedores de inmuebles por no someter el saneamiento a su debido tiempo. En ese mismo sentido se manifestaron los abogados encuestados, de los cuales el 94% indicó, que están totalmente de acuerdo en que existen desventajas por no someter el procedimiento de saneamiento inmobiliario a tiempo, mientras que el 5% señaló que lo están de manera parcial, en tanto que el 1% expresó estar en desacuerdo. De estos profesionales encuestados, el 40% destacó que la inseguridad jurídica de la propiedad, las dificultades para disponer del patrimonio, los inconvenientes para todo tipo de negociaciones, así como la mayor cantidad de impuestos y honorarios, son desventajas que experimentan los poseedores de inmuebles no saneados, señalando el 21% de los mismos, que la gran cantidad de impuestos y honorarios es la mayor desventaja, el 17% indicó la inseguridad jurídica de la propiedad, mientras que el 16% se refirió a los inconvenientes para todo tipo de negociaciones, entendiendo el 5% de los encuestados, que como desventaja existe la dificultad para disponer del patrimonio, mientras que el 1% se refirió a otras. Por su parte, los poseedores de bienes inmuebles bajo saneamiento en el período de referencia, el 100% señaló estar totalmente de acuerdo en que existen desventajas al no someter el proceso de saneamiento a tiempo, donde se pudo comprobar que el 77% indicó que entre las desventajas se encuentran: la inseguridad jurídica de la propiedad, dificultades para disponer del patrimonio, inconvenientes para todo tipo de negociaciones, así como mayor cantidad de impuestos y honorarios, estableciendo el 18%, que los inconvenientes para todo tipo de negociaciones constituye la desventaja, mientras que el 5% afirmó que la principal desventaja consiste en la inseguridad jurídica de la propiedad. Todo lo expuesto anteriormente, demuestra indudablemente, que en realidad, mientras más tiempo tarden los poseedores de bienes inmuebles en someter el proceso de saneamiento de los mismos, pues mayores son las desventajas que ven experimentar por dicha tardanza, lo cual les origina diversas dificultades como las que han sido identificadas. Esta consideración, se corresponde con lo señalado por el doctrinario Cedeño, V. (2006, p. 198), quien establece que ciertamente, los poseedores de bienes inmuebles no saneados se encuentran en situaciones desventajosas, constituyendo esto las dificultades que sufren las personas cuyos inmuebles no han sido depurados, lo cual se traduce en ciertos aspectos negativos para aquellos que poseen inmuebles o terrenos en tales condiciones. En ese sentido señala como una de las desventajas en que incurre el poseedor de inmuebles no saneados, los inconvenientes que contrae para la construcción o edificaciones de mejoras con financiamientos; entendiéndose también que estos tipos de poseedores carecen de las garantías jurídicas que les proporciona el derecho de propiedad, en caso de que sus inmuebles se encontraren registrados; y además los refiere como inmuebles carentes del debido registro, el cual constituye la carencia de las debidas seguridades jurídicas que debe proporcionar el Estado como garantía de la legalidad de los derechos que se encuentran poseyendo. Analizando la variable número 3, consistente en las dificultades del proceso de saneamiento, en ese sentido, el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, señaló, que es común el surgimiento de inconvenientes durante el proceso de saneamiento, entre los cuales, los que más se han presentado durante el período enero 2010 – enero 2015, son: expedientes incompletos, falta de pago de impuestos, carencia de documentación que avale los derechos reclamados, procedimiento largo y tedioso en virtud de la mala instrumentación del expediente, impuestos elevados, falta de conocimiento y experiencia, así como también la carencia de asesoría profesional. Fue notorio además por parte del referido funcionario judicial, el hecho de haber indicado, que ciertamente la inexperiencia y la falta de conocimiento por parte de la población, es causa de la falta de incidencia del sometimiento del proceso de saneamiento inmobiliario en forma más rutinaria, señalando también como causa, los elevados costos de los trabajos de agrimensura, con lo que ha quedado de manifiesto que el factor económico es una causa determinante por la cual muchas personas no acuden a sanear sus inmuebles. En el aspecto anterior se manifestaron los abogados encuestados, de los cuales el 85% señaló, que a veces pueden surgir inconvenientes durante el proceso de saneamiento, en tanto que el 15% de los mismos, indicó que siempre pueden surgir. Que como inconvenientes, el 35% de los abogados señaló los impuestos elevados; el 26% dijo la duración del proceso, la falta de asesoría profesional, falta de conocimiento y experiencia, impuestos elevados, ausencia de documentación que avale los derechos reclamados, falta de pago de impuestos y el hecho del expediente estar incompleto; afirmando el 17% que el mayor inconveniente es la falta de conocimiento y experiencia, mientras que el 10% identificó la falta de asesoría profesional, expresando el 4% la falta de pago de impuestos, en tanto que un 3% afirmó el hecho del expediente estar incompleto, señalando otro 3% la carencia de documentación que avale los derechos reclamados, indicando un 1% que lo es la duración del proceso y otro 1% se refirió a otros. Que sobre el aspecto indicado anteriormente, los poseedores que han sometido proceso de saneamiento por ante el tribunal de tierras donde se realizó la investigación, el 68% señaló que al momento de someter el saneamiento inmobiliario surgieron inconvenientes, sobre lo cual se pronunció el 32% en sentido negativo, afirmando el 60% de los poseedores encuestados, que al momento de someter el saneamiento, señalaron los impuestos elevados. Mientras que el 20% de los mismos identificaron como inconvenientes el hecho del expediente estar incompleto, falta de pago de impuestos, falta de documentación, mala instrumentación del expediente, impuestos elevados, falta de conocimiento y experiencia, carencia de asesoría profesional y la duración del proceso; sin embargo, un 13% observó como inconveniente la falta de conocimiento y experiencia, mientras que el 7% restante indicó la falta de documentación. Estos resultados concuerdan con la investigación realizada por Moya, M. y Peralta, H. (1999), quienes señalan, que entre las principales dificultades para los poseedores de terrenos acceder al procedimiento de saneamiento inmobiliario, se establece, de manera especial, el alto nivel de la tarifa de los impuestos. Otro estudio con el que se puede comparar el presente, fue el realizado por Ureña, R.; Almonte, E.; Reyes, O. et al (2005), quienes establecen que la baja cantidad de saneamientos inmobiliarios tiene su causa en el alto valor de los impuestos a pagar por los poseedores con relación al proceso de saneamiento, así como en la escasez de conocimientos y bajo nivel de concientización por parte de los parceleros. La presente investigación también se confirma con la hecha por Payams, D. (2006), quien presentó un trabajo de investigación en el que señala que las razones por las cuales los moradores no tienen sus terrenos saneados, es debido a la falta de interés, carencia de recursos, así como también, desconocimiento de la ley; especificando además, que por no tener dichos moradores sus inmuebles saneados, han estado viviendo en una situación de inseguridad jurídica al no tener certificados de títulos, por lo que han intentado desalojarlos de sus terrenos y además de que le han ocupado parte de los mismos. Señala también que ante la carencia de tener sus inmuebles saneados, han sufrido dificultades para la realización de diversas transacciones, dificultades para construir, además de la pérdida de valor de sus terrenos, y sobre todo, han tenido que cargar con sacrificios económicos para hacer valer sus derechos, todo lo cual le impide el bienestar familiar y el desarrollo de su sector, lo que les impide lograr el ascenso social. Al contrastar los resultados de la presente investigación con lo sostenido por la doctrina, es pertinente hacer notar lo que refiere Cedeño, V. (2006, p. 197), quien establece que la falta de conocimiento u orientación de las personas poseedoras de inmuebles, ha contribuido a ser una de las causas generadoras de la falta de saneamiento inmobiliario; y que los múltiples trámites burocráticos establecidos en la anterior Ley 1542 de Registro de Tierras ha sido una de las causas que ha contribuido a la existencia de terrenos sin determinar y depurar, sobre los cuales no existe la debida delimitación del derecho de propiedad. También indica el autor, que los altos costos de los procedimientos propios del saneamiento inmobiliario ha sido una causa fundamental para que muchos poseedores de terrenos, no hayan tomado la iniciativa en cuanto concierne a requerir el proceso de saneamiento, entendiéndose que el ejercicio de ese derecho implica la erogación de ciertos gastos que no toda persona está en condiciones de disponer. Observando la variable número 4 consistente en el tiempo promedio del procedimiento de saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, el Juez que preside dicho tribunal, expresó que según su experiencia y tomando en cuenta los casos que se le han presentado, el tiempo que dura un procedimiento de saneamiento por ante la indicada jurisdicción es de más o menos 3 meses, señalando además, que si bien es cierto que muchas personas no someten el saneamiento por ante el tribunal, no es porque se encuentran el procedimiento largo, sino por el factor económico. En el sentido anterior se pronunciaron los abogados encuestados, donde un 54% de los mismos expresó que el tiempo promedio que dura un procedimiento de saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, es de 6 a 9 meses, señalando el 25% que el tiempo es de 10 a 12 meses, en tanto que el 14% expresó que es de 1 a 2 años, mientras que el 7% afirmó, que tiene una duración de más de 2 años. Que en el aspecto de referencia se manifestaron los poseedores de inmuebles que sometieron proceso de saneamiento por ante el referido tribunal dentro del período enero 2010 – enero 2015, donde se pudo constatar, que el 68% de los encuestados señaló que el tiempo promedio de duración del proceso de saneamiento por ante el indicado tribunal es de 6 a 9 meses, entendiendo el 32% que el período de duración es de 10 a 12 meses. Los resultados de la investigación sobre la duración del proceso de saneamiento inmobiliario por ante el referido tribunal, vienen a demostrar que real y efectivamente, el tiempo que tarda un procedimiento de la índole de referencia, se ha ido reduciendo considerablemente por los efectos mismos de la nueva Ley de Registro Inmobiliario 108-05 y sus normativas complementarias, ya que dichos instrumentos de aplicación en el saneamiento, indudablemente que contribuyen a proporcionar la debida celeridad procesal, lo cual se traduce en un sistema de justicia que aporte solución a los casos dentro de la mayor prontitud posible, evitando así la eternización de los procesos de carácter inmobiliarios. Lo referido anteriormente se confirma al observar lo que sucedía con la anterior Ley 1542, lo que fue revelado por una investigación sustentada por Vásquez, Y.; Esmurdoc, L.; Peña, C. et al (2007), quienes concluyeron, entre otras cosas, que las mayores dificultades para el saneamiento inmobiliario lo constituye la longitud en cuanto al tiempo de duración, creando desinterés en los parceleros, por lo que, con la nueva Ley 108-05 se espera que el procedimiento sea más eficiente. Es oportuno señalar aquí, que el proceso de saneamiento tiene varias etapas, como: la mensura, el proceso judicial y el registro; y en cada una de ellas hay determinados plazos a tomar en cuenta. En virtud del párrafo 3 del artículo 25 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, "La Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe pronunciarse con relación a los trabajos de mensura, dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de los trabajos realizados". Cedeño, V. (2006, p. 194), dice que la autorización tiene una vigencia de sesenta (60) días, durante los cuales el agrimensor debe ejecutar y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, para su revisión y aprobación. Continúa señalando el autor, que la Dirección Regional puede prorrogar el plazo por 30 días, pero con la debida justificación y debe motivar la negativa a la autorización de mensura. Dentro de los 15 días posteriores a la fecha de la aprobación, la Dirección Regional debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento, momento a partir del cual todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno, son de competencia exclusiva de la jurisdicción inmobiliaria. Conforme al artículo 117 del Reglamento de los Tribunales de Tierras, "El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original deberá notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado, que se ha iniciado el proceso de saneamiento en un plazo no mayor de 15 días; debiendo el Abogado del Estado emitir su opinión en relación con el proceso de saneamiento por lo menos cinco días antes de la celebración, y que de no hacerlo, se presumirá el no interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento". Cedeño, V. (2006, p. 195), explica que el párrafo 1 del mismo artículo 117, establece que "En un plazo no mayor de 15 días, el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado, debe notificar a los reclamantes, que se ha iniciado el proceso judicial de saneamiento, para que estos, antes de la primera audiencia, cumplan con los requisitos de publicidad precisados en la ley y en la vía reglamentaria"; señalando el párrafo 2 que "La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los 60 días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de Jurisdicción Original". En virtud de las disposiciones del párrafo 7 del artículo 26 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, "La sentencia irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura aprobado, y toda aquella documentación complementaria, establecida por la vía reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe ser remitida al Registro de Títulos que corresponda, dentro de los quince (15) días de la recepción de los planos aprobados, para que se efectúen los registros correspondientes y se expida el Certificado de Título". Se podría decir entonces, que aquí termina el proceso de saneamiento para el tribunal de tierras apoderado, ya que de aquí en adelante queda apoderada la Oficina de Registro de Títulos, la cual, si no ha habido apelación, procede a la emisión del correspondiente Certificado de Título. Observando la variable número 5 de la investigación, relativa a las medidas tomadas por el tribunal con motivo del proceso de saneamiento inmobiliario, dicho estudio revela, que según el Magistrado Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, las medidas que se han tomado son: la exigencia de cumplimiento con los requisitos previos, reconocimiento de derechos a los reclamantes, ordenar la adjudicación del derecho de propiedad, rechazamiento del saneamiento por improcedente e infundado. Para confirmar la indicada variable, se determinó que el 40% de los abogados encuestados identificó que entre las medidas que ha tomado el tribunal en cuanto al procedimiento de saneamiento, se encuentra el reconocimiento de derechos a los reclamantes; el 35% de los mismos señaló que como medida, se ordena la adjudicación del derecho de propiedad, en tanto que el 22% indicó que entre las medidas tomadas se encuentra la de exigir el cumplimiento de los requisitos previos, señalando el 2% que como medida se dispone el rechazo del saneamiento por improcedente e infundado, mientras que el 1% indicó otros. Al ser encuestados los poseedores que han sometido proceso de saneamiento por ante el tribunal de tierras donde se hizo la investigación durante el tiempo indicado enero 2010 – enero 2015, el 45% de los mismos expresó, que entre las medidas que toma el tribunal se encuentra la de exigir el cumplimiento con los requisitos previos, mientras que otro 45% señaló que como medida se ordena la adjudicación del derecho de propiedad, en tanto que el 10% restante manifestó que la medida ordenada es el reconocimiento de derechos a los reclamantes. De estos resultados se puede inferir, que ciertamente el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, se ha estado manejando de conformidad con los preceptos legales, ya que como se ha observado, en los casos donde no hay inconvenientes, las medidas tomadas son la aprobación de los trabajos de saneamiento y ordenar la adjudicación de la propiedad; mientras que, si no se ha cumplido con los requisitos legales, rechaza el procedimiento por improcedente y mal fundado.
Conclusiones:
Tomando en consideración los resultados de la presente investigación y la discusión de los mismos, es pertinente plasmar las conclusiones al respecto, al tenor de los objetivos perseguidos. Partiendo del objetivo número uno (1) mediante el cual se pretende determinar la cantidad de procedimientos de saneamientos inmobiliarios que han sido sometidos por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período enero 2010 – enero 2015, la investigación revela que durante el indicado período, el referido tribunal fue apoderado para conocer de veintidós (22) expedientes relativos al proceso de saneamiento, de los cuales, hasta el día 28 de enero del 2015, sólo han sido fallados un total de Ciento catorce (114). Del resultado obtenido con motivo del referido objetivo se deriva, que indudablemente durante el indicado período ha sido sumamente ínfimo el número de procesos de saneamientos de los cuales fue apoderado el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, si se toma en cuenta que la actual Ley 108-05 de Registro Inmobiliario contribuye a desburocratizar ciertas tramitaciones o más bien a eliminar algunas trabas o inconveniencias que en años anteriores convertían dicho proceso en una situación compleja. De acuerdo a lo expuesto por el Juez que preside dicho tribunal, se ha podido determinar, que las razones o motivos por los cuales ha habido una baja incidencia en el proceso de saneamiento por ante el tribunal indicado, se debe a la falta de conocimiento y experiencia de los poseedores de bienes inmuebles, así como por un problema de tipo económico relacionado a los elevados costos de los trabajos de agrimensura y el elevado pago de impuestos; razón por la cual se puede concluir en el sentido de que la causa del bajo número de procedimiento de saneamientos es debido en parte a la ignorancia, inexperiencia o desconocimiento de los poseedores y al factor económico derivado del alto costo de las operaciones técnicas de mensura, así como también por el alto valor de los impuestos. En relación al objetivo número dos (2) consistente en verificar las ventajas que trae para los poseedores, el hecho de someter el procedimiento de saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal durante el período enero 2010 – enero 2015, así como las desventajas al no iniciar el saneamiento a tiempo, se ha podido determinar lo siguiente: Tal como lo ha especificado el Juez que preside el indicado tribunal, que ciertamente el saneamiento resulta ventajoso debido a que le garantiza a los poseedores inmobiliarios la adquisición de su correspondiente título de propiedad, y que entre las ventajas se pueden destacar: el reconocimiento de sus derechos, la seguridad jurídica, la finalización del estado de posesión, el aseguramiento de su patrimonio, la adquisición de plusvalía con relación al inmueble, facilidad para la transferencia de derechos, así como también gran facilidad para la realización de negociaciones, lo cual ha sido corroborado tanto por el 97% de los abogados, como por el 100% de los poseedores encuestados, quienes coinciden en señalar las ventajas antes expresadas. Realmente existen desventajas por el hecho de no someter el procedimiento de saneamiento inmobiliario a tiempo, entre las cuales se pueden destacar: la inseguridad jurídica de la propiedad, dificultades para disponer del patrimonio, inconvenientes para todo tipo de negociaciones, mayor cantidad de impuestos y honorarios; perjuicios estos que fueron referidos por el Juez del Tribunal de Tierras, así como por el 94% de los abogados y el 100% de los poseedores, los cuales comparten este criterio de las desventajas que existen por no someter el referido proceso de saneamiento. En ese sentido, se concluye señalando que mientras los poseedores se interesen en someter el procedimiento de saneamiento a la mayor brevedad de tiempo posible, mayores serán las ventajas que pueden percibir, y en cambio, al no someter dicho proceso en el menor tiempo posible, tal situación les provoca mayores desventajas. Tomando en consideración el objetivo número tres (3) consistente en identificar las dificultades presentadas en el proceso de saneamiento inmobiliario en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período enero 2010 – enero 2015, la investigación revela que según el Magistrado entrevistado, en el indicado tribunal se han presentado un gran número de inconvenientes y dificultades durante el proceso de saneamiento, tales como: expedientes incompletos, falta de pago de impuestos, falta de documentación que avale los derechos reclamados, mala instrumentación del expediente, impuestos elevados, falta de conocimiento y experiencia, así como también la falta de asesoría profesional. Por otro lado, las aseveraciones del Juez concuerdan con el 100% de los abogados, aunque un 85% dijo que a veces surgen los inconvenientes y el 15% dijo que siempre; no obstante, señalaron las mismas dificultades que fueron indicadas por el Juez. Todo esto se confirma con el 68% de los poseedores, quienes aseguraron que al momento de someter el procedimiento encontraron algunos inconvenientes, aunque para el 32% no fue así. Lo anteriormente expuesto es una fiel demostración de que las dificultades que han sido identificadas y que por tanto se presentan en el curso del proceso, inciden negativamente en el ámbito de la celeridad procesal llevada a cabo por ante la jurisdicción inmobiliaria, impidiendo así la solución definitiva a la reclamación llevada a cabo por ante el tribunal; por lo que se concluye en el sentido, de que las dificultades detectadas como resultado de la investigación, son causas o motivos suficientes que contribuyen, ya sea a detener el curso del proceso, o a darle una solución al caso de manera contraria a los intereses del reclamante. Con relación al objetivo número cuatro (4) en lo que respecta a determinar el tiempo promedio que tarda el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, para finalizar el proceso de saneamiento inmobiliario, en tal sentido, el Juez que preside dicho tribunal, al momento de ser entrevistado, expresó que el indicado proceso dura más o menos tres (3) meses, mientras que al ser encuestados los abogados de la provincia, el 54% de los mismos señaló que el tiempo promedio de duración del referido proceso por ante el tribunal de referencia es de 6 a 9 meses, contrario al 25% que señaló que el período es de 10 a 12 meses. En ese sentido se manifestaron los poseedores de inmuebles bajo saneamiento, al referir el 68% que el tiempo de duración es de 6 a 9 meses, contrario al 32% que indicó que el mismo es de 10 a 12 meses, todo lo cual viene a demostrar que luego del inicio de la aplicación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus normativas complementarias, el término de duración del proceso de saneamiento inmobiliario se ha reducido considerablemente, lo que contribuye a que muchos poseedores de bienes inmuebles aún sin sanear, despierten interés en someter el indicado proceso. Por lo que se concluye, que si las personas sometieran el procedimiento en su debido momento y cumpliendo los requisitos al respecto, el mismo no se tornaría tan largo y tortuoso, sino que, en menos de un año se tendría a mano un documento idóneo, imprescriptible y garantista. Sin embargo, hay que señalar que este tiempo promedio se puede ver alterado si durante el curso surgieren muchos inconvenientes. En cuanto al objetivo número cinco (5), que persigue verificar las medidas tomadas por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período enero 2010 – enero 2015 en lo referente al procedimiento de saneamiento inmobiliario, pues al ser entrevistado el Juez que preside dicho tribunal, dicho funcionario expresó, que se toman algunas medidas, tales como: cumplir con los requisitos previos, reconocimiento de derechos a los reclamantes, ordenar la adjudicación del derecho de propiedad, así como rechazar la solicitud de saneamiento por improcedente e infundada. Que en el aspecto indicado, al ser encuestados los abogados de la provincia Hermanas Mirabal, el 40% de los mismos indicó, que una de las medidas que se toma es la de reconocer derechos a los reclamantes, señalando el 35% que entre las medidas dispuestas es la de ordenar la adjudicación del derecho de propiedad, indicando el 22% que una de las medidas es la de exigir el cumplimiento de los requisitos previos. Que al haber sido encuestados los poseedores de bienes inmuebles que han sometido proceso de saneamiento durante el período indicado, el 45% de los mismos señaló que entre las medidas tomadas está la de exigir el cumplimiento de los requisitos previos, mientras que otro 45% afirmó que se ordena la adjudicación del derecho de propiedad, en tanto que un 10% expresó que es el reconocimiento de derechos a los reclamantes. Por tanto, de todos los resultados obtenidos de la referida investigación se deriva el hecho de que el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, cada vez que resulta apoderado de un proceso de saneamiento inmobiliario, en la gran mayoría de los casos toma medidas o decisiones que favorecen el interés y el derecho de cada uno de los reclamantes. Dando respuesta al objetivo general, analizar las incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período enero 2010 – enero 2015, se concluye diciendo que luego de haber sido analizados los resultados encontrados, se puede inferir de manera general, que realmente la Ley número 108-05 sobre Registro Inmobiliario del 23 de marzo del año 2005, puesta en ejecución a partir del 4 de abril del año 2007, además de sus normas y reglamentos complementarios, ha venido a revolucionar el sistema de justicia en la aplicación del derecho inmobiliario, estableciendo la celeridad con que deben conocerse los diferentes procesos por ante la jurisdicción inmobiliaria, proporcionando las condiciones de evitar la prolongación innecesaria de los diferentes casos, incluyendo el de saneamiento, a fin de contar con una justicia más pronta posible. Además, si bien es cierto que con motivo de la presente investigación durante el tiempo en que fue llevada a cabo, se ha podido comprobar una baja cantidad de procesos de saneamientos debido a algunos factores adversos, tales como: el aspecto económico por el alto costo de los valores de las operaciones técnicas de mensuras, además de los elevados impuestos con los cuales hay que cumplir, sin embargo, es una ley que en sentido general viene a garantizar un mayor acceso a la justicia inmobiliaria debido a la eliminación de una serie de pasos que convertían en tortuoso el procedimiento de saneamiento de inmuebles.
Recomendaciones:
Observando las debilidades encontradas, los sustentantes de esta investigación, hacen constar a continuación, las siguientes recomendaciones: 1) Al Estado Dominicano, a través de la Jurisdicción Inmobiliaria de la Suprema Corte de Justicia, y al Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), a fin de crear un reglamento donde se establezca la tarifa de los precios de los trabajos de agrimensura, para así poder permitir una mayor accesibilidad de los poseedores de bienes inmobiliarios para el saneamiento de sus bienes, en vista de que los actuales precios fijados por los agrimensores, constituyen una gran limitación, sobre todo en lugares donde los terrenos no tienen valores elevados. 2) Establecer la mensura por administración, disponiendo de agrimensores, a los fines de poder promover la realización de dicha operación técnica en forma ágil, y sobre todo a un costo accesible a la ciudadanía para facilitar así, las bases para el proceso de saneamiento, lo que en definitiva viene a contribuir a masificar la depuración del derecho inmobiliario, permitiendo que en un período de tiempo prudente y con el respaldo del Estado, todos los inmuebles estén debidamente individualizados y acreditados a favor de cada una de las personas físicas o morales que resulten adjudicatarios, mediante la justificación de sus derechos. 3) Al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Hermanas Mirabal, que al momento de recibir un expediente para el inicio del proceso judicial de saneamiento no litigioso, tratar de examinar detalladamente los documentos en el momento de ser apoderado, a fin de que si los mismos no están completos o si los impuestos no están cubiertos o debidamente pagados, se les advierta de dicha situación al o los reclamantes, a fin de cumplir con tales requisitos previos y de esta manera evitar el alargamiento del proceso, o el rechazo de la adjudicación reclamada. 4) Que las personas interesadas en iniciar el proceso de saneamiento inmobiliario, procedan a buscar la asesoría de un abogado u otro experto en la materia, a fin de que les oriente sobre el procedimiento a seguir, para que de esta manera, los derechos inmobiliarios reclamados puedan ser adjudicados sin ningún tipo de restricción ni dilación innecesaria en el tiempo, asegurando así el patrimonio de quienes en realidad ostentan el derecho de convertirse de manera definitiva en propietarios de dichos bienes reclamados. 5) Al Colegio de Abogados, para que al momento de someter solicitud de proceso de saneamiento, procuren reunir previamente todos los documentos necesarios y cumplir así con todos los requisitos previos, ya que así se agilizaría el procedimiento, y por tanto, el tribunal no tendría que rechazar la solicitud a causa de que el expediente se encuentre incompleto, además por la falta de pago de los impuestos correspondientes o por mala instrumentación del expediente. 6) Que el Estado Dominicano, a través de la Jurisdicción Inmobiliaria de la Suprema Corte de Justicia, proceda a coordinar cursos-talleres que vayan dirigidos a la población poseedora de bienes inmuebles sin sanear, con la finalidad de que estas logren nutrirse de los conocimientos necesarios y así elevar los niveles de concientización que les permitan reconocer la importancia del saneamiento de sus bienes inmuebles, ya que una gran cantidad de personas no inician o no le dan seguimiento al proceso de saneamiento por falta de conocimiento y experiencia.
Glosario de términos:
La propiedad: Es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos. Erga omnes: Oponible a todo el mundo. La propiedad individual: Es un derecho natural y legítimo que responde a los esfuerzos del hombre para la mejora de su suerte y la de su familia. Derecho real: Es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa. Absolutismo del derecho de propiedad: Es la facultad que le pertenece a una única persona para ejercer el derecho de propiedad sobre la cosa, sin la intervención de los demás. Jus utendi: Derecho de servirse de la cosa. Jus fruendi: Derecho de obtener los frutos que produce una cosa. Jus abutendi: Derecho de disponer de las cosas. Sucesión: Es la transmisión a título universal, a una o varias personas vivas del patrimonio dejado por una persona fallecida. Causante: Es la persona de la cual se adquiere determinado derecho. Vocación sucesoria: Es tener calidad para heredar o recibir bienes de una persona que ha fallecido. Viable: Es haber nacido vivo y con condiciones de sobrevivencia. La representación: Es una ficción de la ley, cuyo efecto es hacer entrar a los representantes en el lugar, grado y derecho de los representados. Sucesiones vacantes: Es cuando terminados los plazos para hacer inventario y deliberar, no se presente nadie a reclamar una sucesión, ni hubiere heredero conocido, o los que se conozcan hayan renunciado, reputándose vacante aquella sucesión. Liberalidades: Son actos a título gratuitos por los cuales, un individuo manifiesta su voluntad de disponer de uno o más de sus bienes patrimoniales en provecho de otro,con la intención de enriquecer el patrimonio del gratificado. Donación entre vivos: Es un acto por el cual, el donante se despoja, actual e irrevocablemente de la cosa, para ser donada a favor del donatario, el cual la acepta. Testamento: Es un acto por el cual dispone el testador, para el tiempo en que ya no exista, del todo o parte de sus bienes, pero que puede revocar. Contrato: Es un convenio en cuya virtud, una o varias personas se obligan respecto de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Consentimiento: Es cuando las partes que han contratado, se ponen de acuerdo en realizar una acción o a dejarla sin efecto. Venta: Es un contrato por el cual, uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por documento público o bajo firma privada. Cambio o Permuta: Es un contrato, por el cual las partes se dan respectivamente una cosa por otra. Accesión o incorporación: Es un modo de adquirir la propiedad, que lleva al propietario de la cosa principal a adquirir todas las cosas accesorias que se unan a aquella. Accesión artificial: Resulta de la voluntad del hombre, es decir, de la agregación a un terreno de construcciones, plantaciones u obras. La accesión natural: Es la que se produce fuera de la intervención del hombre, es decir, la accesión natural trata de todos los animales considerados inmuebles por destino, o de tierras (aluviones, terrenos fluviales que quedan al descubierto arrastrado a lo largo de las orillas de los ríos por los cursos de agua. Prescripción: Es un medio de adquirir o de extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo. Posesión: Es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre. El corpus: Es el elemento material de la posesión: es el ejercicio sobre la cosa, los actos de dueño. El ánimus: Es el elemento intelectual de la posesión; es la intención que mueve al ocupante. La Buena Fe: Es de buena el poseedor cuando cree ser propietario. Por lo tanto, la buena fe implica la existencia de un título en virtud del cual, el poseedor haya creído convertirse en propietario. Acción posesoria: Es cuando se persigue la protección de la posesión. Usucapión: Es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada. Justo título: El título es un acto jurídico, cuya finalidad consiste en transmitir la propiedad u otro derecho real. Saneamiento: Es individualizar, legitimar, depurar todos los derechos relacionados con un terreno determinado (los derechos de propiedad y derechos accesorios). Las Bulas Papales: Fueron los instrumentos utilizados por los Reyes Católicos para legitimar su derecho de propiedad en el nuevo mundo. El Papa Alejandro VI, quien era español, emitió su primera Bula el 3 de Mayo de 1943, reconociendo el derecho de España sobre al dominio de las tierras que Colón había descubierto. El Tratado de Tordesilla: Fue un acuerdo mediante el cual, se traza una línea imaginaria, para separar el terreno que les correspondería a los españoles y a los portugueses. La ley de Amparo Real: Organizaba un procedimiento para amparar los derechos de quienes tenían prueba escrita; establece el procedimiento para sanear la propiedad inmobiliaria. Ley Sobre Composición de Tierras: Fue dictada por Don Felipe III. Era una figura jurídica a la cual debía acudir el poseedor que ocupase tierras en exceso para comprarlas. El soberano: Era el representante del Estado y dueño, por lo tanto de los bienes del dominio eminente. La Capitulación: Fue la firma entre la Corona de España y Cristóbal Colón; fue un convenio entre la Corona y un particular, el cual, viene a ser la base jurídicamente hablando de todo descubrimiento. Ley Sobre División de Terrenos Comuneros: Esta constituía el primer esfuerzo hecho por el legislador dominicano para garantizar definitivamente un sistema para dividir los terrenos comuneros. Terrenos comuneros: Eran aquellos cuya propiedad se tenían en acciones y pertenecían a dos o más personas. Orden Ejecutiva No. 511, del 1° de Julio de 1920: Implanta en nuestro país el Sistema Torrens sobre el cual se fundamentó la Ley de Registro de Tierras, hoy de Registro Inmobiliario. Ley Sobre Bienes Nacionales: Todas las propiedades sin dueño conocido, situadas en el territorio de la República, son bienes nacionales. El Saneamiento Catastral: No es una demanda en justicia, sino un procedimiento especial. Trámites preliminares. Son todas las diligencias y gestiones que se llevan a cabo, antes de que se inicie el proceso de saneamiento. Abogado del Estado: Es el representante del Estado, o más bien, del Ministerio Público por ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Mensurar un terreno: Es medirlo, determinar sus colindancias. Es la operación técnica y matemática que consiste en determinar el perímetro de un terreno y calcular el área que le corresponde. Plano provisional: Es usado para la audiencia. Plano particular: Cuando sólo comprende un inmueble, ya sea un solar o una parcela. Plano general: Es el que comprende dos o más solares o dos o más parcelas que son colindantes. Planos Definitivos: Es aquel que se elabora después de la adjudicación de los derechos de propiedad de un inmueble, por el Tribunal competente. El Certificado de Título: Es el documento oficial que expide el Registrador de Títulos, luego que recibe la sentencia irrevocable del saneamiento por parte del tribunal que emitió la misma.
Bibliografía:
Abreu, J. y Olivares, P. (2007). El proceso de saneamiento: comparación entre la Ley 1542 de Registro de Tierras y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Tesis de grado no publicada. Universidad Católica Nordestana (UCNE), San Francisco de Macorís.
Aquino, M. (2009). Historia de la Provincia Hermanas Mirabal. Recuperado el 15 de marzo del 2009, de http://es.Wikipedia.Org.
Báez, L. y Encarnación, S. (1996). El Saneamiento Catastral en la República Dominicana, 1995-1996. Tesis de grado no publicada. UASD, Santo Domingo, República Dominicana.
Bonilla, J. (1974). Legislación de Tierras Dominicana. Santo Domingo: s.p.i.
Capitant, H. (1930). Vocabulario Jurídico. Buenos Aires: Ediciones Depalma.
Cedeño, P. (2006). Jurisdicción Inmobiliaria. República Dominicana: Editora Centenario.
Ciprián, R. (2003). Tratado de Derecho Inmobiliario. Santo Domingo: Editora Centenario.
Ciprián, R. (2007). Derechos Sucesorales y Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo: Editora Centenario.
Ciprián, R. (2009). Tratado de Derecho Inmobiliario, Vol. I, 2da. Edición. Santo Domingo: Editora Alfa y Omega.
Código Civil de la República Dominicana, 7ma. edición, 1998. Moca: Editora Dalis.
Constitución de la República Dominicana del 2010. Santo Domingo: s.p.i.
De la Cruz, P. (2005). Saneamiento Catastral de los terrenos ubicados en el casco fundacional del municipio de salcedo, período 1920-2000, basado en las leyes 1542 y la 108-05 de registro inmobiliario. Tesis de Maestría no publicada. UAPA, Santiago, República Dominicana.
Díaz, M. (1999). Testamento. Santo Domingo: Impresión Efi Graf Publicidad.
Ferreira, M. y Grullón, V. (2006). Situación Jurídica de los Terrenos no Saneados ubicados en la sección de la Guama en la Cuenca alta del río Yaque del Norte, Jánico, durante el período 1998-2006. Tesis de Maestría no publicada. UAPA, Santiago, República Dominicana.
García, M. (2009). Tres heroínas y un Tirano. Santo Domingo: Editorial Tiempo.
Gómez, W. (2003). Derecho Inmobiliario Registral. Santo Domingo: Editorial Claridad.
Hernández, F. (2002). Metodología de la Investigación en Ciencias Sociales. Santo Domingo: Editora Búho.
Hernández, R.; Fernández, C. y Baptista, L. (2008). Metodología de la Investigación, cuarta edición. México: Editora de Desarrollo Marcela I.
Hernández y D´Oleo (2000). Metodología y Técnica de la Investigación Científica. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Colofón.
Ley número 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo del año 2005 y Reglamentos de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, con comentarios preparados por los Licdos. Segundo Monción y Leonardo Mirabal. Santiago, República Dominicana: Impresión Hermanos Capellán.
Ley número 1542 de Registro de Tierras del 1947. Santo Domingo: Publicaciones América.
Ley número 3208 del 3 de marzo del año 1952. República Dominicana.
Mazeaud, H. y León (1978). Lecciones de Derecho Civil. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa-América.
Moya, M. y Peralta, H. (1999). El Saneamiento de la Propiedad Inmobiliaria en la provincia Duarte. Tesis de grado no publicada. UASD, Santo Domingo, República Dominicana.
Payams, D. (2006). Efectos Jurídicos como consecuencia de los terrenos no saneados en el sector de las Ciénagas de Santiago, período 2005-2006. Tesis de Maestría. UAPA, Santiago, República Dominicana.
Pérez, R. (2000). Sucesiones y Liberalidades. Santo Domingo: Impreso Taller.
Reglamento General de Registro de Títulos del año 2007. República Dominicana.
Reglamentos de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria. 2007.
Rosario, A.; Veras, S.; Burgos, M. et al. (1994). El Saneamiento Inmobiliario en la República Dominicana, año 1994. Tesis de grado no publicada. Universidad Católica Nordestana, San Francisco de Macorís, República Dominicana.
Ruiz, M. (1953). La Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana. Santo Domingo: Editora Tiempo.
Santana, V. (2008). Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo: Editora Corripio.
Ureña, R.; Almonte, E.; Reyes, O. et al (2005). Factores que inciden en el no registro del derecho de propiedad inmobiliaria en la ciudad de San Francisco de Macorís, años 2000-2005. Tesis de grado no publicada. UASD.
Vásquez, Y.; Esmurdoc, L.; Peña, C. et al (2006). Implementación del Procedimiento de Saneamiento Catastral en San Francisco de Macorís, período 2005-2006. Tesis de grado no plublicada. UASD. San Francisco de Macorís.
"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION"®
Autor:
Ing. +Licdo. Yunior Andrés Castillo S.
yuniorandrescastillo.galeon.com
yuniorcastillo[arroba]yahoo.com
yuniorandrescastillosilverio[arroba]facebook.com
Twitter: [arroba]yuniorcastillos
Santiago de los Caballeros, República Dominicana, 2015.
| Página siguiente |