Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el T.J.O. (Rep. Dominicana)

Capítulo I – Introducción

1.1 Antecedentes de la Investigación: En lo referente a la búsqueda de los antecedentes, los sustentantes se dieron a la tarea de visitar algunas bibliotecas de diferentes universidades, con la finalidad de consultar otras investigaciones que guarden relación con el presente estudio, no habiéndose encontrado ninguna con un tema idéntico, pero sí fueron localizadas algunas que se relacionan de una u otra forma con la presente. Entre los estudios efectuados, se puede destacar el realizado por Rosario, A.; Veras, S. et al (1994), titulado: "El saneamiento inmobiliario en la República Dominicana, año 1994", cuyo objetivo fue estudiar el procedimiento del saneamiento en relación a su incidencia, establecieron en sus conclusiones, que entre las razones o motivos que no permiten el dinamismo, o más bien, el aumento de los procedimientos de saneamiento inmobiliario, radica en el bajo nivel de información, desconocimiento y de falta de concientización de los poseedores en tal sentido, además por lo tedioso y largo que resulta dicho proceso. Báez, L. y Encarnación, S. (1996), llevaron a cabo otro estudio titulado: "El Saneamiento Catastral en la República Dominicana, 1995-1996", en el cual plantearon como objetivo general analizar el saneamiento en la República Dominicana, sus implicaciones y procedimientos. Dichas sustentantes, señalan que el bajo nivel de saneamientos inmobiliarios detectados, se debe a la falta de protección y de apoyo en tal sentido por parte del Estado Dominicano y de los organismos que intervienen en el proceso de saneamiento. Otra investigación la realizaron Moya, M. y Peralta, H. (1999), titulada: "El saneamiento de la propiedad Inmobiliaria en la provincia Duarte", teniendo como objetivo general establecer las dificultades que tienen las personas para proceder al saneamiento de su propiedad. Por lo que, dichas sustentantes señalan, que entre las principales dificultades para los poseedores de terrenos acceder al procedimiento de saneamiento inmobiliario, se establece, de manera especial, el alto nivel de la tarifa de los impuestos. En una investigación efectuada por Ureña, R.; Almonte, E.; Reyes, O. et al (2005), titulada: "Factores que inciden en el no registro del derecho de propiedad inmobiliaria en la ciudad de San Francisco de Macorís, años 2000-2005", cuyo objetivo general fue determinar los factores que inciden para que los propietarios de inmuebles no procedan a registrar sus propiedades, éstas señalan que la baja cantidad de saneamientos inmobiliarios tiene su causa en el alto valor de los impuestos a pagar por los poseedores con relación al proceso de saneamiento, así como en la escasez de conocimientos y bajo nivel de concientización por parte de los parceleros. Otro estudio fue realizado por Payams, D. (2006), quien presentó un trabajo de investigación titulado: "Los efectos jurídicos como consecuencia de los terrenos no saneados en el sector de Las Ciénagas, Santiago, período 2005-2006", cuyo objetivo general fue determinar los efectos jurídicos que generan los terrenos no saneados en el Sector de Las Ciénagas perteneciente al municipio de Santiago de los Caballeros. Dentro de sus conclusiones señala que las razones por las cuales los moradores del indicado sector no tienen sus terrenos saneados, es debido a la falta de interés, carencia de recursos, así como también, desconocimiento de la ley; especificando además, que por no tener dichos moradores sus inmuebles saneados, han estado viviendo en una situación de inseguridad jurídica al no tener certificados de títulos, por lo que han intentado desalojarlos de sus terrenos y además de que le han ocupado parte de los mismos. Señala también que ante la carencia de tener sus inmuebles saneados, han sufrido dificultades para la realización de diversas transacciones, dificultades para construir, además de la pérdida de valor de sus terrenos, y sobre todo, han tenido que cargar con sacrificios económicos para hacer valer sus derechos, todo lo cual le impide el bienestar familiar y el desarrollo de su sector, lo que les impide lograr el ascenso social. Ferreira, M. y Grullón, V. (2006), presentaron un estudio titulado: "Situación Jurídica de los terrenos no saneados ubicados en la sección de La Guama en la cuenca alta del río Yaque del Norte, Jánico, durante el período 1998-2006", siendo el objetivo general analizar la situación jurídica de dichos terrenos no saneados en la indicada sección de La Guama. En el mismo concluyeron señalando, que el 85% de los poseedores de terrenos de la indicada localidad, no están conscientes de los riesgos que corren como consecuencia de no tener saneados sus inmuebles; mientras que el 100% de los abogados entrevistados, especificó que los parceleros que no tienen en dicha zona sus terrenos saneados, se exponen a diversos peligros, tales como: el desalojo de sus predios, la expropiación por parte de terceros, en fin, a enfrentar problemas legales, y sobre todo, a no estar en condiciones para realizar negociaciones con sus terrenos. Establecieron que los motivos por los que los parceleros no han podido sanear sus terrenos, es debido a la falta de recursos económicos para costear el proceso, el cual resulta largo y costoso, destacando también la falta de apoyo por parte del Estado para tales fines, así como falta de conocimiento, situaciones por las cuales el 92% de ellos no tienen sus inmuebles saneados, y que a pesar de todo lo expuesto, se reveló que a la mayoría de dichos poseedores se les puede adjudicar el derecho de propiedad de los terrenos que poseen por prescripción adquisitiva, al tener viviendo en dichos predios toda su vida, especialmente por más de 20 años. Otro estudio fue realizado por Abreu, J. y Olivares, P. (2007), titulado: "El proceso de saneamiento: comparación entre la Ley 1542 de Registro de Tierras y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario", siendo el objetivo general realizar un estudio comparativo entre las Leyes 1542 y 108-05 en torno al saneamiento. Los investigadores hacen constar, que la causa principal por la cual los poseedores de bienes inmobiliarios no se interesan por sanear los bienes poseídos, es por carecer de los más mínimos niveles de conocimientos en cuanto a los beneficios que representa para ellos el hecho de tener sus bienes debidamente saneados, es decir, la falta de conciencia en tal sentido. En una investigación sustentada por Vásquez, Y.; Esmurdoc, L.; Peña, C. et al (2007), titulada: "Implementación del Procedimiento de Saneamiento Catastral en San Francisco de Macorís, período 2005-2006", cuyo propósito general fue analizar la forma en que se ha implementado el saneamiento en el municipio de San Francisco de Macorís, entre otros aspectos, concluyeron que las mayores dificultades para el saneamiento inmobiliario lo constituye la longitud en cuanto al tiempo de duración, el alto costo del procedimiento, la falta de concientización por parte de los poseedores de bienes inmuebles, y sobre todo, por el desinterés demostrado por los parceleros.

1.2 Planteamiento del Problema, Formulación del Problema y Sub-problemas: El presente estudio versa sobre el tema: Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, período Enero 2010 – Enero 2015. El saneamiento inmobiliario, conforme lo establecido en el artículo 20 de la Ley número 108-05, del 23 de marzo del año 2005, puesta en ejecución el día 4 de abril del año 2007, "es el proceso de orden público, por medio del cual, se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez", lo que conduce a entender, que cuando los inmuebles están saneados y titulados a la vez, se produce mucho dinamismo o actividades de negocios, tales como: compra-ventas, préstamos hipotecarios, arrendamientos, permutas, etc.; ocurriendo todo lo contrario en aquellos casos cuando los terrenos no se encuentran debidamente individualizados, es decir, cuando los mismos no están depurados, incluyendo los derechos que recaen sobre estos. Este procedimiento ha sido establecido desde hace muchos años por la anterior Ley número 1542 del año 1947 sobre Registro de Tierras, con el cual se procuraba lograr su objeto y finalidad, lo cual, según el artículo 1 de la referida ley, consistía en "registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, y los otros derechos reales que puedan afectarlos, tales como el deslinde, mensura y partición de los terrenos comuneros y la depuración de los títulos de acciones de pesos que se refieran a los mismos". La problemática tratada en el indicado estudio, se basa en que es notorio que los casos suscitados sobre saneamientos inmobiliarios son reducidos con relación a la importancia que reviste, debido a las dificultades que se presentan, entre las que se pueden citar, los altos valores de los impuestos y costos de procedimientos, múltiples trámites burocráticos, falta de formación educativa y de conocimientos en tal aspecto, temor de ser estafado o ser víctima de abuso de confianza por algún profesional del derecho o personas particulares que se dedican a diligenciar o servir de intermediarios en el procedimiento indicado, la falta de información por parte de los organismos gubernamentales entendidos en la materia, entre otras; por lo que de lo anteriormente expuesto, se desprende, que el número de saneamientos que se han realizado en la provincia Hermanas Mirabal por ante el tribunal de referencia, son muy reducidos, en comparación con la cantidad de inmuebles existentes en dicha provincia. En contraposición al procedimiento establecido por la anterior legislación, surge la Ley número 108-05 de Registro Inmobiliario, la cual busca agilizar y desburocratizar el procedimiento del saneamiento, no obstante, también crea conflictos en la sociedad, porque en los momentos actuales, muchas personas, todavía, aún no conocen el procedimiento trazado por la nueva ley, llegándose entonces a un período de transición entre la derogación de la Ley 1542 y la implementación de la Ley 108-05 y sus reglamentos de aplicación, por lo que urge la necesidad de implementar y viabilizar fórmulas que vengan a solucionar dichos problemas. Toda esta problemática del bajo índice de saneamiento registrado en la provincia Hermanas Mirabal, produce consecuencias negativas que inciden directamente en los negocios que se suscitan en dicha demarcación territorial, entre las cuales se pueden citar: disminución alarmante de las transacciones comerciales (compra y venta de inmuebles), permutas, arrendamientos, dificultades en las actividades de préstamos con garantía hipotecaria, así como también, no permite que los poseedores de inmuebles puedan vender los mismos a los niveles de precios de otros inmuebles que sí están saneados y registrados a la vez. Es por estas razones que en el presente estudio, se formula el siguiente problema: ¿Cuál es la incidencia del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, durante el período Enero 2010 – Enero 2015? Luego de la formulación del problema anterior, el mismo se ha sistematizado de la forma siguiente:

• ¿Qué cantidad de procedimientos de saneamientos inmobiliarios han sido sometidos por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal en el período Enero 2010 – Enero 2015?

• ¿Cuáles ventajas trae para los poseedores, el hecho de someter el procedimiento de saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal durante el período Enero 2010 – Enero 2015, así como las desventajas al no iniciar el saneamiento a

• tiempo?

• ¿Cuáles son las dificultades presentadas en el proceso de saneamiento inmobiliario en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero 2015?

• ¿Cuál es el tiempo promedio que tarda el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, para finalizar el proceso de saneamiento inmobiliario?

• ¿Cuáles son las medidas tomadas por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero 2015 en lo referente al procedimiento de saneamiento inmobiliario?

1.3 Justificación: El procedimiento del saneamiento inmobiliario ha sido establecido desde hace muchos años por la anterior Ley número 1542 del año 1947 de Registro de Tierras, con el cual se procuraba lograr su objeto y finalidad, ya que según el artículo 1 de dicho instrumento legal, la misma tenía por finalidad, "registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, y los otros derechos reales que puedan afectarlos, tales como el deslinde, mensura, partición de los terrenos comuneros y la depuración de los títulos de acciones de pesos que se refieran a dichos inmuebles". Mientras que hoy, conforme al artículo 20 de la Ley 108-05, el objetivo es, determinar e individualizar el terreno, depurar los derechos que recaen sobre él, quedando estos registrados por primera vez, por medio de un proceso de orden público. Es por esto, que realizar esta investigación titulada: "Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, durante el período Enero 2010 – Enero 2015", reviste gran importancia, toda vez que serán múltiples las ventajas que obtendrá la referida provincia al disponer de los resultados de esta investigación contenida en fuente o material bibliográfico, lo cual servirá para disponer de informaciones que responderán a diversas inquietudes humanas. Por tanto, en la búsqueda de nuevos y mejores conocimientos, radica la proyección al futuro de la rama del derecho Inmobiliario, donde este estudio será de gran utilidad porque en República Dominicana existen muchos inmuebles aún sin sanear, y más tarde o más temprano, habrá muchas personas poseedoras de inmuebles, demandando el proceso de saneamiento; por lo que esta investigación será beneficiosa para determinar las incidencias producidas por el saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, durante el período Enero 2010 – Enero 2015. El estudio proporcionará aportes muy positivos o beneficiosos para esta demarcación territorial, tanto desde el punto de vista bibliográfico como de campo. Bibliográfico, porque servirá de fuente o soporte básico de contenido informativo sobre el resultado de la investigación que se lleva a cabo, y por tanto, responderá a diversas inquietudes en los aspectos que puedan interesar a la población en el ámbito del objeto de estudio; de campo, porque se fundamenta en datos que fueron obtenidos directamente en la realidad del lugar de los hechos, lo que permite cerciorarse de las verdaderas condiciones en que se conseguirán los mismos. Esta situación garantizaría un mayor nivel de confianza para el conjunto de las informaciones a ser obtenidas, puesto que de esa manera es posible determinar la cantidad de inmuebles que han sido debidamente saneados durante el indicado período, así como también de los procesos de saneamientos iniciados y que están pendientes de conocer y decidir pertenecientes al indicado territorio. Este estudio podría servir de incentivo para muchos poseedores de bienes inmobiliarios que puedan tener acceso a los resultados de esta investigación en las bibliotecas de la UAPA,UTESA, UTE, CURSA-UASD, O&M, a los fines de encaminar sus esfuerzos en diligenciar por las vías correspondientes, el procedimiento que sirve de base para el saneamiento de sus bienes inmuebles pendientes de sanear, lo que contribuye a la vez a dinamizar las actividades de negocios de diversas índoles que se llevan a cabo en base a los bienes inmobiliarios. La realización de este estudio tiene gran significación, puesto que son muchos los poseedores de inmuebles en la provincia Hermanas Mirabal, que simplemente se han interesado en adquirir bienes de esa naturaleza, sin tomar en cuenta que los mismos estén avalados por sus respectivos certificados de títulos, resultando entonces que lo que han adquirido, han sido propiedades no saneadas catastralmente y mucho menos sin registrar, pero que además de ser así, no se han interesado en iniciar el procedimiento en aras de depurar sus derechos por medio del proceso de saneamiento. Además, desde el punto de vista metodológico este estudio se justifica, puesto que para llevar el mismo a la materialización, se utilizaron técnicas, tales como: entrevista al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, así como también, encuestas dirigidas a los diferentes abogados en ejercicio de la indicada provincia, debidamente inscritos en el Colegio de Abogados, y pertenecientes a dicha seccional. Por otro lado, se utilizaron encuestas dirigidas a un número determinado de poseedores de bienes inmuebles que han saneado sus respectivos bienes o que hayan iniciado el proceso dentro del periodo indicado, donde esta última actividad se llevó a cabo a través de un cuestionario como instrumento para obtener los debidos resultados. 1.4 Objetivos General y Específicos: Objetivo general: Analizar las incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero 2015.

Objetivos específicos: 1) Determinar la cantidad de procedimientos de saneamientos inmobiliarios que han sido sometidos por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero 2015. 2) Verificar las ventajas que trae para los poseedores, el hecho de someter el procedimiento de saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal durante el período Enero 2010 – Enero 2015, así como las desventajas al no iniciar el saneamiento a tiempo. 3) Identificar las dificultades presentadas en el proceso de saneamiento inmobiliario en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero 2015. 4) Determinar el tiempo promedio que tarda el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, para finalizar el proceso de saneamiento inmobiliario. 5) Verificar las medidas tomadas por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero 2015 en lo referente al procedimiento de saneamiento inmobiliario. 1.5 Delimitación: En relación a las personas, la investigación se basa en las respuestas dadas por el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal, por los abogados/as que tienen sus oficinas dentro del ámbito de la referida provincia, así como por las personas poseedoras de bienes inmuebles que hayan iniciado el proceso de saneamiento en el período Enero 2010 – Enero 2015. En cuanto al espacio, la investigación está delimitada a la provincia Hermanas Mirabal, siendo ésta donde se encuentra establecido el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, así como también porque es la demarcación geográfica donde están ubicados los inmuebles en estudio. Sobre el tiempo del estudio, el mismo contempla los casos de saneamiento de bienes inmuebles sometidos ante el referido tribunal, durante el período Enero 2010 – Enero 2015.1.6 Limitaciones: Al momento de ser llevada a cabo la presente investigación, como es normal en todo proceso investigativo, y con mayor razón en el ámbito de que se trata, se han presentado una serie de dificultades o limitaciones, especialmente en lo que concerniente a la aplicación de los instrumentos, sobre todo en las encuestas que fueron practicadas tanto a los 132 abogados de la provincia Hermanas Mirabal, así como también a los 22 poseedores de bienes inmuebles que habían sometido el proceso de saneamiento durante el período comprendido desde enero del año 2010 hasta enero del año 2015, divididos entre los tres municipios que componen la indicada provincia, es decir, Salcedo como municipio cabecera, Tenares y Villa Tapia. Con relación a los profesionales del derecho encuestados, en muchos casos se pudo notar la antipatía de algunos de ellos con relación a las informaciones a dar con motivo del cuestionario que se le había sometido, donde fue notorio que muchas veces expresaban, que en ese momento no disponían del tiempo y que por tanto se le realizara dicha encuesta otro día, lo que producía dificultades para el rendimiento de dicha labor, causando así mucha dilación, esto muy independientemente de que varias veces cuando se acudía a sus oficinas, pues no se encontraban, lo que implicaba que había que ir dos y tres veces a sus despachos, y a veces hasta dirigirse al tribunal donde se podían localizar con mayor facilidad. Independientemente a lo expuesto anteriormente con relación a los abogados, pues las mayores dificultades y limitaciones se presentaron con los poseedores encuestados, ya que muchas veces se escuchaba de parte de ellos las expresiones de que no iban a contestar ninguna de las preguntas contenidas en el cuestionario, porque supuestamente esos son planes de los gobiernos a los fines de compelirlos a pagar impuestos fijos a causa de la posesión de sus bienes, lo que implicó, que a muchos hubo que concientizarlos para poder responder al cuestionario que se les había sometido. Otros poseedores manifestaban, que ellos no habían oído decir que se estaban llevando a cabo censos sobre las propiedades inmobiliarias, lo que dificultaba fuertemente para convencerle de la necesidad del llenado del cuestionario; esto independientemente de que cuando se visitaba la casa de algunos de dichos poseedores, pues no se encontraban, lo que originaba la dificultad de tener que hacerle una nueva visita, y que a la vez implicaba mayor dedicación de tiempo para la realización de la investigación indicada.