uacute;n lo consagra también el artículo 1128 del señalado
Código, sólo las cosas que están en el
comercio, pueden ser objeto de los
contratos. Y el artículo 1129 del
Código Civil, establece, que es preciso que la obligación tenga por objeto una cosa determinada, a lo menos en cuanto a su especie. De acuerdo a lo que dispone el artículo 1130 del Código Civil Dominicano, las cosas futuras pueden ser objeto de una obligación. Sin embargo, no se puede renunciar a una sucesión no abierta, ni hacer estipulación alguna sobre ella, ni aun con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trata.
2.6.4.2.4 Sobre la causa: Conforme ha sido establecido en el artículo 1131 del Código Civil Dominicano, la obligación sin causa, o la que se funda sobre causa falsa o ilícita, no puede tener efecto alguno. Que sobre el aspecto planteado anteriormente, también el artículo 1132 del Código Civil, expresa, que la convención es válida, aunque no se explique la causa de la misma. Que abundando aún más sobre la causa como elemento importante en la validez de todo
contrato, el artículo1133 del mismo Código Civil, ha establecido, que es ilícita la causa, cuando está prohibida por la
ley, y cuando es contraria al orden público o a las buenas costumbres.
2.6.4.3 La venta y su naturaleza: A la
luz del artículo 1582 del Código Civil, la venta es un contrato por el cual, uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla, pudiendo hacerse por documento público o bajo firma privada. Establece el legislador dominicano en el artículo 1583 del Código Civil, que la venta es perfecta entre las partes, y la
propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el
precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada. Que en cuanto a lo expuesto anteriormente, ha sido consagrado por el artículo 1584 del Código Civil, que la venta puede hacerse, pura y simplemente, o bajo una condición, sea suspensiva, sea resolutoria, y que a la vez, puede también tener por objeto, dos o más cosas alternativas, y en todos estos casos se regulará su efecto por los
principios generales de las convenciones.
2.6.4.4 Sobre la permuta o cambio: En cuanto a este aspecto, y al tenor del artículo 1702 del Código Civil, el cambio o permuta es un contrato, por el cual, las partes se dan respectivamente una cosa por otra. De conformidad con el artículo 1703 del mismo Código, se efectúa el cambio o permuta, por el solo consentimiento, de la misma manera que la venta.
2.6.4.5 Sobre el acto traslativo: Según los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 212), la venta, la permuta, la dación en pago, la donación, el legado singular, son actos traslativos; mientras que la partición o la transacción se consideran actos declarativos, es decir, que acreditan sencillamente que determinada
persona es titular de un derecho que tenía adquirido con anterioridad.
2.6.4.6 De la incorporación o accesión: Ciertamente, este es un modo de adquirir la propiedad, lo cual lleva al propietario de la cosa principal a adquirir todas las accesorias que se unan a aquella, existiendo dos tipos de accesiones: Accesión artificial y accesión natural, siendo la primera, o sea, la accesión inmobiliaria artificial, aquella que resulta de la voluntad del
hombre, es decir, de la agregación a un terreno de construcciones, plantaciones u obras. Se entiende que la accesión natural es la que se produce fuera de la intervención del hombre, es decir, que la misma trata de todos los
animales considerados inmuebles por destino, o de tierras, tales como aluviones, terrenos fluviales que quedan al descubierto arrastrado a lo largo de las orillas de los ríos por los cursos de las aguas. Independientemente a lo expuesto anteriormente, ciertamente debe entenderse por accesión o incorporación, todo aquello que se agrega a una cosa. En el caso que se está tratando, como el de un terreno, pues todo lo que se agrega, pertenece al propietario de la cosa, ya que todo lo que está por debajo y encima de una propiedad, forma parte de ella; y que en el caso de la accesión natural, si una porción de terreno se une a otra, y el propietario de la que se agrega no la reclama, pues en lo adelante pasa a ser parte de la propiedad que recibió la incorporación. Es incuestionable, que cuando la accesión es artificial, indudablemente que ha intervenido la voluntad del hombre; pues en principio, se presume que es propiedad del propietario de lo principal, pero esto, en algunas ocasiones está sujeto a discusión, ya que, es posible que alguien haya construido en terreno propiedad de otra persona, y por tanto, se hace necesario observar lo que establece la ley en tal sentido.
2.6.4.7 Sobre la prescripción: De acuerdo al Código Civil Dominicano, en su artículo 2219, "la prescripción es un medio de adquirir o de extinguir una obligación, por el transcurso de cierto
tiempo, y bajo las condiciones que determina la ley", y que a la vez, el artículo 2229 del referido Código, establece que "para
poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario". Es de entender, que la prescripción es un derecho que se adquiere con el transcurso del tiempo, siempre y cuando una persona esté poseyendo una cosa. Por eso, el Código Civil en el artículo 2219, establece que la prescripción es un medio de adquirir o de extinguir una obligación, por el transcurso del tiempo, y bajo las condiciones que determina la ley. Conforme ha sido expuesto anteriormente, el Código Civil Dominicano, en su artículo 2233, establece: "Los actos de
violencia no pueden dar fundamento a una posesión capaz de producir la prescripción, ya que la posesión útil se inicia a partir del momento en que ha cesado la violencia". Debe entenderse por posesión, la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre. Además, para poder prescribir el
derecho de propiedad, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario. Ciertamente, se debe entender por posesión continua, aquella que no ha recibido ninguna interrupción, donde además, los actos realizados por el poseedor deben ser realizados con regularidad, como lo haría el dueño. También, la posesión no puede tener su origen en una violencia, ya que la misma no genera derecho alguno. Además, cuando se posee, debe ser de manera pública, ya que si se lleva a cabo de manera oculta, pues de tal forma no se adquiere el derecho de propiedad; debiendo ser también de manera inequívoca, es decir, actuando como si fuera el propietario mismo, siendo preciso, que las actuaciones estén dirigidas por el hecho de considerarse propietario de la cosa que se posee. Por disposición del Código Civil Dominicano, en su artículo 2235, "Para completar la prescripción, se puede agregar a la propia posesión la de su causante, por cualquier
concepto que se le haya sucedido, ya sea a título universal o particular, o a título lucrativo u oneroso". Es de entenderse, que si se compra el derecho de posesión de un terreno, pues al momento de solicitar que se le reconozca el derecho de propiedad, no hay necesidad de tener que esperar el tiempo que establece la ley luego de haber efectuado la compra, puesto que el tiempo que tenía poseyendo el vendedor se toma en cuenta, por lo que si este tenía el tiempo necesario para prescribir, se hace uso de ese derecho. A modo de ejemplo, se puede decir, que si la persona que vendió un terreno tenía 13 años poseyéndolo, pues inmediatamente cuando transcurran 7 años de haber comprado, este último puede solicitar el reconocimiento del derecho de propiedad, siendo esto lo que significa agregar a la posesión la de su causante. Ciertamente, el Código Civil Dominicano en su artículo 2224, establece lo siguiente: "La prescripción puede oponerse en cualquier
estado de causa, aun ante la Suprema Corte de
Justicia, a no ser que las circunstancia hagan presumir que renunció a la excepción de prescripción la parte que no se haya opuesto". Además, la usucapión o prescripción adquisitiva, es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada.
2.7 Sobre la Posesión: En este punto del estudio, es pertinente tratar todo lo relacionado con la posesión, sus generalidades, elementos que la constituyen, efectos jurídicos, entre otros, por ser un tema preponderante en esta
investigación.
2.7.1 Generalidades sobre la Posesión: En cuanto a este derecho como forma de adquirir la propiedad de la cosa, el artículo 4 de la antigua Ley 1542 del año 1947, establece lo siguiente: "Para los efectos de esta ley, los terrenos se considerarán poseídos: 1- Cuando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo; 2- Cuando se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos, zanjas, trochas, o en cualquier otra forma que se preste para indicar las colindancias; 3- Cuando se hayan medido por un agrimensor público y esa operación esté contenida en plano y acta de mensura que haya sido registrada. Los terrenos están poseídos, cuando alguien cerca una porción de los mismos, separándolos de los demás, haciéndolos individual, es decir, individualizándolos de cualquier forma y empezando a sacarle algún provecho, dándole uso y decidiendo por cuenta propia la
utilidad y
la administración de los mismos. En virtud del artículo 21 de la actual Ley 108-05 del 23 de marzo del año 2005 de
Registro Inmobiliario, puesta en vigencia desde el 4 de abril del año 2007, establece, que a los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre, y que para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate; considerándose a la vez, actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la
percepción de frutos, la
construcción que se haga en el inmueble, así como la materialización de los
límites. Según los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 2), todos los
derechos reales son susceptibles de posesión, por lo que el poseedor cabe comportarse como propietario, como usufructuario, como titular de una servidumbre, aunque la posesión se extienda a todos los
derechos reales, siendo la posesión del derecho de propiedad la que presenta mayor importancia. Ha sido expresado anteriormente, que el artículo 2228 del Código Civil, establece que "la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre". Para los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 130), la posesión es el poder de hecho. La propiedad, el usufructo u otro derecho real, es el poder de derecho. Para determinar quien es poseedor, se examina la situación de hecho, sin indagar si esa situación de hecho corresponde a una situación de derecho. En cuanto a la posesión, una persona puede ejercer un poder sobre una cosa sin ser titular del derecho correspondiente a ese poder, así por ejemplo, una persona puede comportarse como propietaria o como usufructuaria de un inmueble sin ser titular del derecho de propiedad o del usufructo. Ciertamente se reconoce como poseedor, a la persona que ejerce un poder de hecho sobre una cosa, con la intención de comportarse como si fuera titular del derecho correspondiente. Es además, quien tiene el poder de la cosa en el momento actual. Pues no tiene gran importancia el hecho de examinar quien lo poseía antes, siendo lo más importante, la posesión actual. Los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 5), señalan que la posesión es un simple poder de hecho, el cual se opone a la propiedad y a los otros derechos reales, los que confieren a su titular, un poder de derecho, siendo el propietario de la cosa el que tiene la posesión de la misma. Además señalan los autores, que es preciso distinguir el poder de hecho y el poder de derecho, los cuales están reunidos normalmente en la misma persona, pero no necesariamente.
2.7.2 Elementos que constituyen la posesión: Es enteramente cierto, que la posesión exige la reunión de dos elementos: el corpus y el animus, siendo el corpus el elemento material de la posesión, es decir, el que tiene el ejercicio sobre la cosa, o sea, los actos de dueño, pudiéndose ejercer y adquirir el corpus por mediación de otro. Se considera el animus como el elemento intelectual de la posesión, es decir, la intención que mueve al ocupante. Entre los elementos constitutivos de la posesión están: la tenencia de la cosa, o más bien, estar junto a ella, ser la única persona que la tiene, pudiendo disponer de la misma, ejercer el uso, obtener el beneficio y disposición; mientras que en algunos casos, otro posee en lugar del propietario, puesto que en tal situación, aunque no tiene la cosa junto a él, quien la tiene, actúa en su nombre; además, por el animus se entiende, la razón por la cual se tiene la cosa, y que al considerarse propietario, le saca utilidad y todos los beneficios y
acciones que le permite la ley. Según el artículo 2262 del Código Civil Dominicano, todas las acciones, tanto reales como personales, se prescriben por veinte años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Siempre se considera, que cuando una persona permanece durante 20 años poseyendo un inmueble, sin negársele el derecho de posesión, la ley lo reconoce como el verdadero propietario, no pudiendo ningún otro pretender ser titular de su derecho sobre esa propiedad. No cabe la menor duda, de que una posesión actual, aniquila cualquier
acción anterior; pues el reconocimiento de la posesión se debe iniciar con el
proceso de saneamiento inmobiliario, donde posteriormente,
el Estado garantizaría el reconocimiento del derecho de propiedad mediante la expedición de un Certificado de Título. Ciertamente desde el momento en que una persona inicia la posesión con todas las características para prescribir, comienza a considerarse dueño del inmueble poseído; existiendo dos tipos de posesiones: Posesión material y posesión teórica; consistiendo la primera, en el apoderamiento físico del inmueble, mientras que la segunda ocurre cuando la persona tiene la posesión por plano o por un determinado escrito. De acuerdo a lo expuesto anteriormente, cabe señalar, que de conformidad con el artículo 22 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad, no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida complementaria. Conforme al artículo 2230 del Código Civil Dominicano, "Se supone que uno siempre posee por sí mismo y a título de propietario, si no se comenzó a poseer por otro", mientras que dicho instrumento legal, en su artículo 2231, establece lo siguiente: "Cuando se ha empezado a poseer por otro, se presume siempre que se posee bajo el mismo título, si no hay prueba en contrario". Además, señala el Código Civil en su artículo 2234, lo siguiente: "El poseedor actual que pruebe haber poseído desde antiguamente, se presume haber poseído en el tiempo intermedio, si no se probase lo contrario".
2.7.3 Efectos jurídicos producidos por la posesión: En cuanto a este aspecto se refiere, hay que destacar, que la posesión hace presumir la propiedad, así como también le confiere derecho al poseedor para protegerlo, mientras que con ciertos requisitos, el poseedor se convierte más tarde en propietario. Además, la posesión es verdaderamente un derecho, y por vía de consecuencia, se puede transferir. Exponen los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 167), que la ley establece tres series de efectos que produce la posesión: a) Protección mediante las acciones posesorias; b) Presunción de propiedad; c) Adquisición de la propiedad. La posesión se considera como un derecho adquirido, siempre y cuando se cumplan los requisitos que establece la ley; pues quien tiene la posesión en sí, es considerado como propietario de la cosa hasta tanto no se demuestre lo contrario; además, el derecho de posesión puede ser transferido, lo que significa, que quien posee un terreno, puede vender sus derechos en el momento que lo considere procedente.
2.7.4 Vicios que afectan la posesión: De acuerdo a los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, pp. 149-150), la posesión debe ser pacífica y a la vez, exenta de violencia, por lo menos en el momento de la toma de la misma y el transcurso de esta. También se considera, que la posesión debe ser pública, es decir, exenta de clandestinidad; donde además, el poseedor que disimula su posesión a la persona que podría tener
interés en la misma, pues no merece ninguna protección. Es de entender, que los dos señalados vicios son relativos, los cuales no pueden ser invocados, sino por las personas que hayan sido víctimas de los mismos, siendo de todos modos, vicios temporales, y que desde el instante en que cesen, pues la posesión vuelve a ser útil. Se considera, que la nulidad relativa por el hecho de una posesión ejercida con violencia y clandestinidad, sólo puede ser invocada por él o las personas afectadas, ya que éstas serían las únicas que tendrían interés en tal aspecto, al haber sido perjudicados; aunque había sido señalado, que la posesión bajo esta condiciones no da derecho a la propiedad del inmueble que se posee. Es del criterio de los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 150), que la posesión es equívoca cuando los actos realizados por el poseedor no revelan suficientemente el animus domini; por ejemplo cuando por un copropietario se cumplen esos actos sobre la cosa común, y cuando una situación contractual unía al poseedor con el propietario de la cosa. Ha sido expuesto por los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 75), que la posesión es discontinua cuando el poseedor no realiza los actos de dueño con la misma regularidad que un propietario, y que lo equívoco y la discontinuidad son dos vicios absolutos que pueden ser invocados por toda persona, los cuales son vicios temporales.
2.7.5 Existencia de la buena fe: Los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 75), entienden que el poseedor es de buena fe, cuando cree ser propietario, y que por lo tanto, la buena fe implica la existencia de un título, en virtud del cual, el poseedor haya creído convertirse en propietario, o cuando menos en la existencia de ese título, bajo el entendido, de que la buena fe se presume siempre. Cabe destacar, que la posesión de buena fe, surte algunos efectos más completos o más rápidos, la cual, no solamente confiere las acciones posesorias y asigna el papel de demandado en la acción reivindicatoria, sino que constituye una presunción de propiedad. Sobre lo expuesto anteriormente, el artículo 2268 del Código Civil, establece lo siguiente: "Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquél que alega lo contrario". Se debe considerar, que existe la buena fe, cuando se ejerce el derecho de propiedad sobre un terreno en virtud de un derecho, es decir, que quien posee, lo hace porque heredó, compró, permutó, o que posee de manera pacífica sin ser nunca molestado por ninguna persona, posee además, bajo una condición, de manera tal, que se siente como el propietario del inmueble que está poseyendo. Sobre el criterio expuesto anteriormente, señala el artículo 2269 del Código Civil, lo que a continuación se expresa: "Basta que la buena fe haya existido en el momento de la adquisición". Conforme a la opinión de los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, pp. 126-127), la ley protege más al poseedor de buena fe que al poseedor de mala fe.
2.7.6 De las acciones posesorias: Estas tienen por finalidad, la protección de la posesión, ya que el legislador se ha interesado mucho en tal sentido. Pues la posesión está por encima de cualquier escrito, todas las veces que los terrenos no están registrados. De conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 21 de la Ley número 108-05, del 23 de marzo del año 2005, puesta en vigencia en fecha 4 de abril del año 2007, "A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate. Se considerarán actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites". Sin duda alguna, que a quien la ley le reconoce el derecho de posesión es a aquel que está poseyendo en el momento actual en que se está reclamando el derecho de propiedad, y no a quien dice poseer en virtud de un documento. Pues quien posee un inmueble sin registrar e interrumpe dicha posesión, y al entrar otro a poseer de manera pacífica, y luego de haber transcurrido cierto tiempo, quien se creía titular del derecho, pierde dicha posesión, ya que sus actos no son los de un propietario. Ciprián, R. (2009, pp. 313-314), expone: "En el nuevo régimen legal de los derechos inmobiliarios registrados, sólo se reconocen los aspectos posesorios, con fines de adquirir derechos en el proceso de saneamiento, que están especificados en el artículo 21 de la Ley de Registro Inmobiliario. Resulta provechoso señalar, que el
texto legal señalado, no establece que los actos posesorios que él señala son los únicos que pueden generar derechos. Pero de su contenido y del espíritu se infiere que esos son los que determinan de caracterizar la posesión para el proceso de saneamiento". De conformidad con el texto legal que ha sido citado anteriormente, es oportuno señalar, que en principio, existen tres tipos de actos posesorios que son causales para el reconocimiento de derechos en el proceso de saneamiento, los cuales son los siguientes: 1) El cultivo de los terrenos poseídos, consistente en la percepción de frutos en los mismos o más bien, su dedicación a cualquier otro uso lucrativo. 2) La construcción que se pueda realizar dentro del inmueble que está siendo poseído. 3) La materialización de los límites que tiene la posesión misma. De acuerdo al numeral 1, se puede decir, que todo aquel que alega la posesión como figura jurídica para adquirir el derecho de propiedad por prescripción, necesariamente debe probar que tiene el o los terrenos bajo su poder, y sobre todo, que los está cultivando, lo cual se asimila a la explotación agrícola. En lo que se refiere a la percepción o adquisición de frutos, tal situación no es más que la consecuencia de los sembrados que se realizan en los terrenos. En lo que respecta al numeral 2, se debe señalar, que la construcción, sin importar el tipo de que se trate, ni mucho menos los
materiales utilizados en la misma, llevadas a cabo en los terrenos sobre los cuales es reclamado un determinado derecho por causa de posesión con condiciones para adquirir la propiedad por prescripción, es indudablemente de gran utilidad para hacer valer los fines que se persiguen. En cuanto a lo relativo al numeral 3, es útil especificar, que una clara y correcta señalización de los límites de la posesión, resulta de gran importancia. Los mismos pueden estar identificados mediante paredes de diferentes materiales, empalizadas de alambres, pudiendo ser también mediante una zanja efectuada por el poseedor a los fines de delimitar su
dominio para sustentar la generación de derechos.
2.7.6.1 Sobre la necesidad de protección de la posesión: Según lo establecido por los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, pp. 126-127), la necesidad de la protección de la posesión tiene su fundamento en los diferentes criterios: Primero: Por el interés del propietario de que se le facilite la prueba de su derecho; Segundo: Por proteger la paz pública contra los actos de violencia; Tercero: Por el interés económico, el cual exige que los
bienes no permanezcan improductivos. Se sostiene, que si alguien entiende o manifiesta ser el propietario de un inmueble, pero no está en posesión del mismo, debe dársele la oportunidad de que demuestre que real y efectivamente es el propietario; pues el derecho de propiedad, permite al poseedor mejorar su
patrimonio y el bienestar de la
familia; razón por la cual es que la propiedad pasó de ser colectiva a individual, buscando así el bienestar económico; además, si alguien tiene un terreno sin sanear, y se desinteresa de él y viene alguien y le da utilidad, la doctrina establece, que quien posee es aquel que le está dando uso y obteniendo a la vez un beneficio.
2.7.7 De la prescripción adquisitiva o usucapión: Se entiende por usucapión, la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre la misma, luego del transcurso del período de la posesión prolongada.
2.7.7.1 Condiciones para la prescripción adquisitiva o usucapión: En primer lugar, es de interés, definir la prescripción, conforme lo establece el Código Civil Dominicano en su artículo 2219, al especificar, que la misma no es más que un medio de adquirir o de extinguir una obligación, mediante el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones que determina la ley. Como en el presente caso de lo que se trata es del tipo de prescripción para la adquisición de un derecho fundamentado en la posesión, pues indudablemente, que de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 2229 del Código Civil Dominicano, "Para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario". Se debe destacar, que ciertamente los actos o actuaciones de pura facultad, y más bien, los de simple
tolerancia, no pueden dar fundamento a ninguna posesión ni mucho menos a prescripción alguna; así como también, los actos de violencia no pueden dar fundamento a una posesión capaz de producir la prescripción, puesto que la verdadera posesión útil tiene como punto de partida, el momento en que la violencia ha cesado ya. También se debe señalar, que a los fines de poder completar el plazo exigido por la ley para la prescripción adquisitiva, es posible agregar a la propia posesión, la que correspondió a su causante, es decir, la de la persona de quien se adquiere el derecho, por cualquier concepto que se le haya sucedido.
2.7.7.2 La existencia del justo título: Ciertamente, el título es un acto jurídico, cuya finalidad consiste en transmitir la propiedad u otro derecho real desde una persona a otra. Para los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 253), los redactores del Código Civil exigen del poseedor, para que éste pueda beneficiarse de la usucapión o prescripción abreviada, que adquiera de buena fe y con justo título un inmueble determinado.
2.7.7.3 Plazo que necesita la usucapión o prescripción adquisitiva: Conforme lo establecen los grandes maestros del
derecho civil, es decir, los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 199), en efecto, se precisa concederle al propietario el tiempo de oponerse a la posesión del tercero y el de reivindicar una cosa suya. Es sin duda alguna el plazo
impuesto al propietario negligente que se haya desinteresado de una cosa suya durante un prolongado espacio de tiempo; de ahí el porqué preferir al poseedor. Se debe entender, que cuando alguien tiene la posesión de una cosa, siendo titular del derecho de posesión, pero actúa con negligencia, otra persona podría pasar a poseer su inmueble. Pues si el antiguo poseedor vive en el mismo distrito donde radica el inmueble, es necesario esperar 5 años para beneficiarse de la Usucapión o prescripción adquisitiva y 10 años si el verdadero propietario vive fuera del distrito donde radica el inmueble; y que es a esto que se refiere la doctrina cuando habla de que la usucapión necesita cierto plazo. Lo anteriormente expuesto, es indudablemente de la misma forma o manera como se ha planteado, lo cual es ciertamente así, siempre que la reclamación se efectúe o se lleve a cabo con el aval de un justo título, puesto que si el reclamante carece de un documento justificativo de sus derechos invocados, pues la prescripción en este caso, es de 20 años, que es la más larga en el
sistema jurídico o de derecho dominicano. Para afianzar aún más lo expuesto anteriormente, basta transcribir la disposición del artículo 2262 del Código Civil Dominicano, el cual expresa lo siguiente: "Todas las acciones, tanto reales como personales, prescriben por veinte años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe".
2.8 Sobre el Saneamiento Inmobiliario: Es este el acápite principal de este estudio, ya que esencialmente el tema tratado en el mismo es sobre el saneamiento inmobiliario, sus etapas, las
pruebas, el
procedimiento, entre otros.
2.8.1 Definición y etapas: Cedeño, V. (2006, p. 191), explica que la definición de saneamiento la ofrece el artículo 20 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, de fecha 23 de marzo del año 2005, señalando que: "Es el proceso de orden público, por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez". Santana, V. (2008, p. 115), comenta que del concepto de Saneamiento se infieren tres cosas: a) Al ser un procedimiento de orden público por ante el Tribunal de Jurisdicción Original que se esté conociendo, se le admite al reclamante la
libertad de pruebas, tal y como lo consagra el Principio IX de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual dispone que "en aquellos
procedimientos de orden público contemplados por la presente ley se admite la más amplia libertad de pruebas para el esclarecimiento de la verdad y la sana
administración de justicia". b) Los
recursos que se interpongan para cuestionar la sentencia relativa al saneamiento se subrogan, arrastran o delegan el
carácter de orden público del saneamiento, es decir, el recurso de apelación contra la sentencia del saneamiento, así como el recurso de revisión por causa de
fraude previsto por la Ley de Registro Inmobiliario también asumen el carácter de orden público que le atribuye la ley al saneamiento inmobiliario. c) Cualquier tribunal del orden judicial, si es apoderado de un proceso de saneamiento inmobiliario, puede promover su incompetencia de oficio, en virtud del artículo 20 de la Ley 834 del 15 de julio del 1978, ya que los únicos tribunales competentes para conocer de este procedimiento son los de la Jurisdicción Inmobiliaria. Según Ciprián, R. (2009, p. 221), el Saneamiento Catastral es el gran proceso que establece la Ley de Registro Inmobiliario para lograr su objeto, el cual está expresamente consignado en su artículo 1, que establece: "La presente ley se denomina Ley de Registro Inmobiliario, y tiene por objeto, regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la
República Dominicana y garantizar la
legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria".
2.8.2 Quién puede perseguir el Saneamiento? Conforme lo establece Cedeño, V. (2006, p. 191), acorde con el
párrafo 1 del artículo anterior, pueden iniciar el proceso de saneamiento, el Estado Dominicano y toda persona
física o
moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado. Se entiende que en el referido proceso de saneamiento inmobiliario, no se requiere de manera obligatoria del ministerio de abogado, al menos que el mismo, técnica y jurídicamente se torne litigioso.
2.8.3 Sobre la posesión: De acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, "A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre". De acuerdo al criterio de la ley, señalado anteriormente, se entiende que para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, esta debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate; considerándose al mismo tiempo, actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se halla en el inmueble, así como también la materialización de los límites.
2.8.4 Pruebas de la posesión: Cedeño, V. (2006, p. 192), señala que en esta
materia, se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad, no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida complementaria. No obstante lo expuesto por el autor citado, no cabe duda, de que el medio de prueba por excelencia en el proceso del saneamiento inmobiliario, ciertamente lo constituye el testimonio. Sobre lo expuesto anteriormente, el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, ha establecido en su artículo 121, lo siguiente: "En adición a las pruebas testimoniales presentadas para demostrar la posesión sobre el terreno reclamado, serán también admisibles: a) Actos de Notoriedad. b) Inspecciones y comprobaciones realizadas por el Juez o Tribunal apoderado. c) Inspecciones y comprobaciones realizadas por un funcionario o institución designado por el Juez o Tribunal para tales efectos. d) Interrogatorios in situ realizados por el Juez o Tribunal apoderado, o por un funcionario o institución designada por él a tales efectos. e)
Documentos probatorios del hecho de la posesión". Tomando como base el régimen de las pruebas en materia de posesión para obtener la sentencia de adjudicación con motivo del saneamiento, establece el artículo 59 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, combinado con el 71 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, que: "En el Saneamiento, el Juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente, y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario". Es importante destacar, además, que de conformidad con el artículo 72 del indicado Reglamento, "En las audiencias para el saneamiento podrá participar toda persona, a título
personal o a través de su representante, que manifieste un interés en el mismo, independientemente de que haya sido notificada o no, de que su nombre figure en los avisos para el saneamiento o no".
2.8.5 Etapas del Saneamiento: Ciertamente, el proceso de saneamiento tiene las siguientes etapas: la mensura, el proceso judicial y el registro.
2.8.5.1 La mensura: De conformidad con las disposiciones del artículo 25 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, "La mensura es el procedimiento técnico, por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar".
2.8.5.1.1 Inicio y solicitud de la mensura: Se entiende que la mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma, otorgada por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante. En la indicada solicitud, el reclamante debe requerir que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de veintes días. Se debe entender, que la solicitud indicada anteriormente debe llevar implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente.
2.8.5.1.2 Plazo para pronunciarse acerca de los trabajos de mensuras: En virtud del párrafo 3 del artículo 25 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, "La Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe pronunciarse con relación a los trabajos de mensura, dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de los trabajos realizados". Es de comprenderse, que la autorización para realizar los trabajos de Mensuras, inviste al Agrimensor con el carácter de Oficial Público y auxiliar de la justicia.
2.8.5.1.3 Vigencia, Motivación para la Negativa de Autorización y Apoderamiento del Tribunal: Según Cedeño, V. (2006, p. 194), la autorización tiene una vigencia de sesenta (60) días, durante los cuales el agrimensor debe ejecutar y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, para su revisión y aprobación. Continúa señalando el autor, que la Dirección Regional puede prorrogar el plazo por 30 días, pero con la debida justificación y debe motivar la negativa a la autorización de mensura. Dentro de los 15 días posteriores a la fecha de la aprobación, la Dirección Regional debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento.
2.8.5.2 Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria: Se entiende, en principio, y es indiscutible a la vez, que a partir del momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización de la mensura, son de la competencia exclusiva de la jurisdicción inmobiliaria.
2.8.5.3 Conflicto con los tribunales ordinarios: La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en su párrafo 9, establece lo siguiente: "Cuando una cuestión está sometida o en estado de ser fallada por ante los tribunales ordinarios, y estos dejen de ser competentes para conocer de ella, por efecto del comienzo de una mensura catastral, el tribunal al cual se halla sometido la cuestión, debe declinarla, acompañado del expediente relativo a la causa, por ante la jurisdicción competente, para que lo falle junto con los demás asuntos en relación con la misma, o separadamente según proceda".
2.8.6 El procedimiento judicial: Cedeño, V. (2006, p. 195), expresa que el procedimiento judicial del saneamiento, está previsto por los artículos 26 y siguientes de la Ley 108-05, estableciendo éste último, que "El proceso judicial es el procedimiento por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria que depura el derecho a registrar". En virtud del artículo 115 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria: "El apoderamiento de un Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original para el proceso judicial del saneamiento, se produce por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, que a su vez debe consignar la aprobación de los trabajos de mensura, la designación catastral del nuevo inmueble, y remitir los planos resultantes". Según el artículo 116 del referido Reglamento, "El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original una vez apoderado, dará cumplimiento al procedimiento de fijación de audiencia, citación, notificación de las partes y
publicidad previsto por la ley y el presente reglamento". Conforme al artículo 117 del citado Reglamento, "El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original deberá notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado, que se ha iniciado el proceso de saneamiento en un plazo no mayor de 15 días; debiendo el Abogado del Estado emitir su opinión en relación con el proceso de saneamiento por lo menos cinco días antes de la celebración, y que de no hacerlo, se presumirá el no interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento".
2.8.6.1 Plazos: Continúa señalando Cedeño, V. (2006, p. 195), que el párrafo 1 del mismo artículo, establece que "En un plazo no mayor de 15 días, el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado, debe notificar a los reclamantes, que se ha iniciado el proceso judicial de saneamiento, para que estos, antes de la primera audiencia, cumplan con los requisitos de publicidad precisados en la ley y en la vía reglamentaria"; señalando el párrafo 2 que "La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los 60 días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de Jurisdicción Original". Se entiende, que el tribunal apoderado, debe poner en
conocimiento al Abogado del Estado, sobre el inicio del proceso judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para que este emita su opinión. Se comprende, además, que la falta de comparecencia o falta de opinión del Abogado del Estado, se considera como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento, bajo el entendido, además, de que la falta de opinión de dicho funcionario, no impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.
2.8.6.2 Competencia para otros litigios: Es de entenderse, además, y de lo cual no cabe la menor duda, que el tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que ha resultado debidamente apoderado, tiene competencia para conocer de cualquier litigio referente al terreno que se encuentra en proceso de saneamiento.
2.8.6.3 La sentencia de adjudicación: Es cierto que todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble sometido al proceso de saneamiento, la cual deberá ser notificada mediante acto de alguacil, y que a partir de este momento, comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación; y que en caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse a favor del Estado Dominicano.
2.8.6.4 Sentencia con carácter de autoridad de cosa juzgada: De acuerdo a la ley de la materia, es decir, Ley número 108-05 sobre Registro Inmobiliario, si una vez vencido el plazo de apelación, ninguna persona recurre la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, indudablemente que esta adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, excepto en el caso de que se intente el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude dentro del plazo establecido en la ley. No obstante lo anteriormente expuesto, se debe esclarecer, que en el caso de la especie se trata de un error propio del legislador de la ley en cuestión, puesto que la sentencia resultante del proceso de saneamiento inmobiliario, no adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada una vez vence el plazo para incoar el recurso de apelación, sino más bien a partir del
vencimiento del plazo para interponer la
demanda en revisión por causa de fraude. Para tener una idea más acabada, se debe tomar en consideración, que la revisión por causa de fraude, a la luz del artículo 86 de la Ley 108-05, "es la acción mediante la cual se impugna una sentencia que el interesado considera que fue obtenida fraudulentamente durante el proceso de saneamiento. Pues toda persona que se considere fue privada de un derecho, por una sentencia obtenida fraudulentamente puede interponer este recurso por ante el Tribunal Superior de Tierras competente, en un plazo de un año después de expedido el Certificado de Título correspondiente; pudiendo ser interpuesto, también a partir de publicada la sentencia y hasta transcurrido un año de la emisión del primer certificado de título".
2.8.7 Envío de la sentencia al Registro de Títulos: En virtud de las disposiciones del párrafo 7 del artículo 26 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, "La sentencia irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura aprobado, y toda aquella
documentación complementaria, establecida por la vía reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe ser remitida al Registro de Títulos que corresponda, dentro de los quince (15) días de la recepción de los planos aprobados, para que se efectúen los
registros correspondientes y se expida el Certificado de Título".
2.8.7.1 Definición de Registro: De conformidad con el artículo 27 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el registro es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad. Se entiende, que en el Certificado de Título se deben incorporar los elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable. Se comprende también, que en los asientos complementarios de registros, se deben incorporar la totalidad de los derechos adjudicados en la sentencia y sus respectivos titulares. Por disposición del párrafo 3 del artículo 27 de la referida Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, dentro de un período no mayor de treinta (30) días, contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la
Oficina de Registro de Títulos correspondiente debe proceder a realizar las
operaciones que anteriormente han sido ya señaladas.
2.8.8 Efectos Jurídicos de los inmuebles no saneados: Ya se ha expuesto anteriormente, que en virtud del artículo 20 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo del año 2005, puesta en aplicación el día 4 de abril del 2007, el saneamiento: "Es el proceso de orden público, por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez". Se considera que el hecho de que un determinado inmueble no esté debidamente saneado, produce, sin duda alguna, efectos jurídicos negativos para el poseedor del mismo, tal como la pérdida de
valor del inmueble de que se trate, con posibilidad de que se produzca cualquier situación no deseada, como podría ser un posible desalojo. Además se precisa, que cada vez que un inmueble se encuentra en la referida situación, o sea, sin estar debidamente saneado, su poseedor es capaz de contraer o sufrir diversas dificultades en lo que se refiere a las transacciones comerciales o de
negocios, lo que quiere decir, que no tiene la posibilidad de realizar o llevar a cabo el ejercicio de las diferentes actividades que en diversos ámbitos, podrían llevarse a cabo si no estuviera el inmueble en tal situación, es decir, sin sanear. Se debe entender, que el poseedor de un inmueble en las condiciones señaladas, produce en el poseedor del mismo, un estado de
inseguridad jurídica, lo que quiere decir, que el mismo no puede definir de una manera certera, la situación legal del inmueble, con tendencias a experimentar serias situaciones o dificultades propias de todo inmueble que se encuentre en la condición señalada. Cabe indicar también, que toda vez que un inmueble se encuentra desprovisto de la depuración que le proporciona el saneamiento, el poseedor del mismo carece de las facilidades para acceder a préstamos bancarios para diferentes fines, proporcionando también dificultades para la adquisición de plusvalía, lo que además le impide al poseedor, la transferencia de los derechos que suela tener sobre el inmueble que se encuentra poseyendo.
2.8.8.1 Causas y consecuencias de la existencia de terrenos no saneados: Si bien es cierto que existen en diferentes lugares del país y muy especialmente en la zona urbana del municipio de Salcedo, diversas cantidades de terrenos que aún se encuentran pendientes de la depuración de los mismos, por no haber sido saneados, no menos cierto es que existen diversas causas para que los mismos se encuentren de tal manera. Según Cedeño, V. (2006, p. 197), se entiende que la falta de conocimiento u orientación de las personas poseedoras de inmuebles, ha contribuido a ser una de las causas generadoras de la falta de saneamiento inmobiliario; pudiéndose indicar además, que los múltiples trámites burocráticos establecidos en la anterior Ley 1542 de Registro Inmobiliario ha sido una de las causas que ha contribuido a la existencia de terrenos sin determinar y depurar, sobre los cuales no existe la debida delimitación del derecho de propiedad. Se comprende también, que los altos
costos de los procedimientos propios del saneamiento inmobiliario ha sido una causa fundamental para que muchos poseedores de terrenos, no hayan tomado la iniciativa en cuanto concierne a requerir el proceso de saneamiento, entendiéndose que el ejercicio de ese derecho implica la erogación de ciertos
gastos que no toda persona está en condiciones de disponer. Se infiere, que la falta de interés también es una importante causa generadora de la falta de inicio del proceso de saneamiento; también se debe tomar en cuenta, que independientemente de la existencia del interés en iniciar el saneamiento, se da el caso de que existen personas, que aún siendo poseedores de determinados inmuebles, sin embargo, no tienen el tiempo necesario para adquirir por prescripción. Es necesario señalar, que otra causa que ha podido generar la falta de saneamiento de los terrenos, lo constituye el hecho de que existen poseedores que no reúnen ni las más mínimas condiciones o requisitos para prescribir, lo que quiere decir, que no son titulares de derecho. Se debe tomar en cuenta, que el hecho de que determinado terreno se encuentre sin sanear, produce diferentes tipos de consecuencias, tales como, la disminución alarmante en las transacciones comerciales, es decir, los pocos negocios de compra y venta de inmuebles, lo que limita además las actividades de préstamos con garantías inmobiliarias. Otra consecuencia de los terrenos no saneados, lo constituye el hecho de no permitir que los poseedores de inmuebles puedan vender los mismos a los niveles de
precios de otros inmuebles o terrenos que sí están saneados y registrados a la vez.
2.8.8.2 Desventajas de tener un inmueble no saneado: Continúa señalando el doctrinario Cedeño, V. (2006, p. 198), ciertamente, los poseedores de bienes inmuebles no saneados se encuentran en situaciones desventajosas, constituyendo esto, las dificultades que sufren las personas, cuyos inmuebles no han sido depurados, lo cual se traduce en ciertos aspectos negativos para aquellos que poseen inmuebles o terrenos en tales condiciones. Se puede señalar como una de las desventajas en que incurre el poseedor de inmuebles no saneados, los inconvenientes que contrae para la construcción o edificaciones de mejoras con financiamientos; entendiéndose también que este tipo de poseedores carecen de las garantías jurídicas que le proporciona el derecho de propiedad, en caso de que sus inmuebles se encontraren registrados. Lo más importante a tomar en consideración en el presente caso donde se trata de inmuebles carentes del debido registro, lo constituye la carencia de las debidas seguridades jurídicas que debe proporcionar el Estado como garantía de la legalidad de los derechos que se encuentran poseyendo.
3.1 Diseño, Tipo de Investigación y Método. -Diseño: La investigación es cuantitativa, porque tiene como objetivo estudiar las propiedades y fenómenos cuantitativos y sus relaciones para proporcionar la manera de establecer, formular, fortalecer y revisar la teoría existente, desarrollando y empleando modelos matemáticos, teorías e hipótesis que competen a los fenómenos, tendiendo a ser estructurada de modo que se puedan especificar las características principales del diseño antes de obtener un solo dato, por lo que permitió determinar el número de casos objetos de estudio. Por otro lado, el diseño es transversal, señalado por Hernández, Fernández y Baptista (2008, p. 208), que es el que recolecta los datos en un solo momento, en un tiempo único, siendo su propósito describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un momento dado, siendo además, como tomar una fotografía de algo que sucede, como por ejemplo: investigar el número de empleados, desempleados y subempleados en una ciudad en cierto momento. En ese sentido, este estudio tiene un diseño transversal y no será experimental en la aplicación y en el tiempo, porque por medio del mismo se observaron los fenómenos tal y como ocurrieron naturalmente sin intervenir en su desarrollo, realizándose en un espacio de tiempo determinado, sin tomar en cuenta ningún experimento de los hechos, sino que se describen a través de frecuencias, porcentajes y representaciones gráficas de los resultados obtenidos al aplicar los cuestionarios y entrevistas. Hernández, Fernández y Baptista (2008, p. 205), explican que en un estudio no experimental no se construye ninguna situación, sino que se observan situaciones ya existentes, no provocadas intencionalmente en la investigación por quien la realiza, ya que es un estudio que se lleva a cabo sin la manipulación deliberada de variables y en el que sólo se observan los fenómenos en su ambiente natural para después analizarlos. -Tipo de Investigación: La investigación es de tipo bibliográfica, de campo y descriptiva. Bibliográfica, porque se sustenta en los diferentes textos, leyes, códigos y otros escritos que tratan el tema de la presente investigación. También es de campo, porque conllevó la búsqueda de informaciones a través de profesionales del derecho con sus oficinas en la provincia Hermanas Mirabal, y que a la vez estuviesen inscritos en la seccional del mismo nombre; y sobre todo, por vía de personas catalogadas como poseedoras y a la vez reclamantes de derechos, a través del procedimiento de saneamiento inmobiliario dentro de la referida provincia por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original correspondiente. Es además descriptiva, porque tiene como propósito describir las ventajas, desventajas y dificultades que experimentan las personas reclamantes de derechos, a través del saneamiento inmobiliario de sus bienes dentro de la provincia Hermanas Mirabal durante los años 2010al 2015, por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original correspondiente. -Método: El método de investigación es el deductivo-analítico, el cual es definido por Hernández, F. (2002, p. 43), como aquel mediante el cual se parte desde un marco general de referencia hasta llegar a una conclusión particular, para luego proceder al análisis de los mismos. Por lo que se partió de una problemática general suscitada en el país hasta llegar al caso particular de la provincia Hermanas Mirabal, razón por la cual, se formulan aspectos generales para obtener conclusiones particulares relativas a las incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal durante el período comprendido desde el año 2010 al 2015, y se hizo un análisis de la incidencia del saneamiento por ante el referido tribunal. 3.2 Técnica e instrumento a usar en la recolección de datos: La técnica de recolección de datos utilizada fue la encuesta, donde a los abogados de la provincia Hermanas Mirabal y a las personas poseedoras de bienes inmuebles que han iniciado el procedimiento de saneamiento inmobiliario, se les aplicó un cuestionario consistente en preguntas cerradas, las cuales estaban de antemano preparadas y estructuradas; mientras que para la recolección de datos del Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, se utilizó una entrevista. Hernández (2002, p. 45), señala al respecto que la técnica es el conjunto de instrumentos y medios auxiliares a través de los cuales se efectúa el método. Es lo que permite cumplir los distintos pasos o etapas presentados en el método de acuerdo a cada ciencia en particular. Por otro lado, Hernández y D´Óleo (2000, p.108), sostienen que los instrumentos son cualquier recurso de que pueda valerse el investigador para acercarse a los fenómenos y extraer la investigación. 3.3 Población y muestra: La población del estudio estuvo representada por todos los procedimientos de saneamientos inmobiliarios sometidos en la provincia Hermanas Mirabal por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del mismo nombre, en el período 2010-2015, cuyo número de casos es de veintidós (22), de conformidad con la certificación expedida por la Secretaría del indicado tribunal en fecha 28 de enero del año 2015, copia de la cual figura anexa; y en cuanto a estos casos no se tomó muestra, sino que se trabajó con la totalidad debido a lo reducida que resulta. La población además incluye a los abogados/as que tienen su oficina ubicada dentro del ámbito de la provincia Hermanas Mirabal, debidamente inscritos en el Colegio de Abogados de la República Dominicana, pertenecientes a la seccional del mismo nombre, cuya cantidad, conforme a certificación expedida por el Secretario General de la referida seccional en fecha 27 de enero del 2015 (anexa), es de 200 profesionales del área del derecho. En el caso de los abogados se tomó una muestra representativa de la población, cuyo trabajo se realizó tomando como base un 95% de confiabilidad y un margen de 5% de error, donde se incluyó también la cantidad de personas poseedoras de bienes inmobiliarios que durante el período 2010-2015 iniciaron el procedimiento de saneamiento de sus bienes inmuebles, incluyendo los que habían terminado el proceso durante el indicado tiempo y a los cuales se le hayan adjudicados sus derechos reclamados. El tipo de muestra fue el aleatorio simple, el cual es un método de selección de la misma, en el que las unidades se eligen individual y directamente por medio de un proceso aleatorio, donde cada unidad de la población tiene la misma oportunidad de ser elegida como parte de ella. La referida muestra de los abogados fue seleccionada, como se ha expuesto anteriormente, tomando en cuenta la totalidad de la población o universo y usando la fórmula estadística de Münch y Ángeles, citada por Hernández, F. (2002, pp. 152-153), descrita a continuación: Z = 1.96 n = N*Z*2pq p = q = 0.5 (constante) e2 N + Z2pq e = 5% = 0.05 (constante) En donde: N = tamaño de la población Z = valores estandarizados en términos de desviación típica de la distribución normal. p = probabilidad ocurrencia del suceso. q = probabilidad de no ocurrencia del suceso (q = 1 – p) e = error estándar esperado. Tomando en consideración una población de 200 abogados, al aplicar la fórmula descrita anteriormente, se obtuvo una muestra aleatoria de 132 profesionales del área, según los cálculos siguientes: n = (200) (1.96)2 (0.5) (0.5) = (200) (3.8416) (0.5) (0.5) = = (0.05)2 (200) + (1.96)2 (0.5) (0.5) (0.0025) (200) + (3.8416) (0.5) (0.5) n = 192.08 = 192.08 = 131.5256 ˜ 132 abogados/as 0.5 + 0.9604 1.4604 3.4 Procedimiento para la Aplicación y Recolección de Datos: El mecanismo a utilizar para la recolección de datos en la presente investigación, comprende la recopilación bibliográfica consistente en la depuración de las informaciones que abarcan el marco teórico en consonancia con las diferentes variables que integran el problema objeto de estudio. En otro ámbito, se procedió a visitar el despacho del Magistrado Juez que preside el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, a fin de practicarle la correspondiente entrevista, así como también a las diferentes residencias de los poseedores de bienes inmuebles que han sometido el procedimiento de saneamiento inmobiliario durante el período 2010 al 2015 por ante el referido tribunal; además, se visitaron las oficinas de los diferentes abogados de la indicada provincia, los cuales forman parte de la población sometida al referido estudio. 3.5 Procedimiento del Análisis de los Datos: Una vez que las encuestas fueron aplicadas, se procedió a procesar los resultados de las mismas mediante el uso del software estadístico Statistical Package for the Social Sciences (SPSS), por sus siglas en inglés, mejor conocido en castellano como Paquete Estadístico para las Ciencias Sociales, versión 11.5 en español, elaborando los cuadros y los gráficos correspondientes, y sobre todo haciendo uso del software Excel de Office 2003 (versión español), conteniendo su respectiva interpretación y análisis de dichos resultados. Para el caso exclusivo de la entrevista practicada al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, se analizaron cada una de las respuestas obtenidas, pero sin ser presentadas en cuadros ni gráficos estadísticos, sobre todo por tratarse de un solo juez, no siendo necesario la tabulación de los resultados. 3.6 Validez y Confiabilidad: Para la confirmación de la validez de los instrumentos, se contó con la experiencia metodológica de la asesora designada por la Universidad Abierta Para Adultos (UAPA), con la finalidad de que el resultado del estudio pudiera mostrar el alto nivel de confiabilidad y validez exigida por la referida institución académica de estudios superiores. Se debe destacar, que la confiabilidad tiene por objeto, asegurarse de que el investigador, al seguir los mismos procedimientos que hayan sido descritos por otro anterior, y sobre todo, conduciendo el mismo estudio, pueda llegar a idénticos resultados y conclusiones, y que por tal razón, se asegura que cualquier investigador que siga los mismos procedimientos que los utilizados en el desarrollo de este estudio, obtendrá resultados idénticos. Para garantizar lo expuesto anteriormente, se aplicó una prueba piloto, la cual, según Hernández, Fernández y Baptista (2008, p. 205), consiste en administrar el instrumento a personas con características semejantes a las de la muestra objeto de la investigación, la cual se realiza con una pequeña muestra (inferior a la muestra definitiva), cuyos resultados se utilizan para calcular la confiabilidad inicial y, de ser posible, la validez del instrumento de medición.
4.1 Presentación: En este capítulo se presentan los resultados relacionados a la incidencia del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal, período 2010-2015, iniciando con los resultados de las encuestas aplicadas a los abogados de la Provincia Hermanas Mirabal, con relación a los procesos de saneamientos cursados por ante el referido Tribunal de Tierras en el período en estudio. Luego se hacen constar los resultados de las encuestas aplicadas a los diferentes poseedores de inmuebles que han introducido el proceso de saneamiento inmobiliario por ante el referido Tribunal de Tierras durante el período en el cual se ha llevado a cabo la investigación de que se trata. Por último, se presenta la entrevista realizada al Juez que preside el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal, así como un análisis de los expedientes entrados por ante esa jurisdicción. En los casos que han sido pertinentes, se elaboraron tablas estadísticas con sus respectivas gráficas y las interpretaciones de lugar, específicamente en lo relacionado con las encuestas a los abogados y a los poseedores de inmuebles, con una distribución de cantidad y porcentaje por cada indicador. En lo que se refiere al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, no fue factible la elaboración de tablas estadísticas, ni mucho menos gráficas, ya que se le aplicó una entrevista con preguntas abiertas, razón por la cual se procedió a tomar en cuenta sus respuestas en forma de análisis, especialmente por tratarse de una sola persona. 4.2 Resultados sobre el cuestionario aplicado a los/as abogados/as de la provincia Hermanas Mirabal Tabla No. 1 – Sexo de los/as abogados/as encuestados Fuente: Pregunta No. 1, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Puede observarse en esta tabla, que de 132 abogados/as encuestados, el 67% pertenece al sexo masculino, mientras que el 33% restante, corresponde al sexo femenino, lo que demuestra, que en la provincia Hermanas Mirabal, el sexo masculino dentro de la profesión jurídica, es superior al género femenino. Tabla No. 2 – Años de ejercicio profesional de los/as abogados/as encuestados Fuente: Pregunta No. 2, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. De acuerdo a los datos contemplados en la tabla número 2, de 132 abogados encuestados, puede observarse que el 38% de los mismos tiene más de 15 años en ejercicio de la profesión; el 23% tiene de 4 a 6 años; el 17% de 11 a 15 años; el 14% de 7 a 10 años, mientras que el 8% tiene de 1 a 3 años de ejercicio. Tabla No. 3 – Nivel académico de los/as abogados/as encuestados Fuente: Pregunta No. 3, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Conforme a los datos contenidos en la tabla número 3, de 132 abogados encuestados, se observa, que un 68% de los mismos tiene el grado de licenciatura; que el 16% tiene especialidad; el 14% ha alcanzado el grado de maestría, y el 2% restante posee el nivel de doctorado. Tabla No. 4 – Participación en transacciones inmobiliarias con inmuebles no saneados ¿Ha participado en transacciones inmobiliarias con inmuebles no saneados?. Fuente: Pregunta No. 4, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Conforme a los resultados que constan en la tabla número 4, puede observarse, que de la cifra de 132 abogados encuestados dentro del ámbito de la provincia Hermanas Mirabal, el 73% expresó haber participado algunas veces en transacciones inmobiliarias con inmuebles no saneados, mientras que el 27% restante ha participado frecuentemente en transacciones inmobiliarias con inmuebles no saneados, lo que demuestra que una gran cantidad de abogados, le restan importancia a que el inmueble esté saneado o sin sanear. Tabla No. 5 – Forma de proceder si el inmueble bajo transacción no está saneado. Forma de proceder si el inmueble bajo transacción no está saneado.
Fuente: Pregunta No. 5, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Según los resultados plasmados en la tabla número 5, de 132 abogados encuestados en la provincia Hermanas Mirabal, el 45% manifestó, que cuando el inmueble no está saneado, realiza la transacción condicionalmente; el 26% señaló, que le informa a sus clientes que deben someter el procedimiento de saneamiento antes de la negociación; el 16% realiza la transacción de todas formas si el inmueble bajo transacción no está saneado; el 10% expresó, otros, mientras que el 3% indicó, que no realiza la transacción. Tabla No. 6 – Ventajas del sometimiento del proceso de saneamiento. Considera ventajoso para los poseedores de inmuebles someter el procedimiento de saneamiento Fuente: Pregunta No. 6, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Según los datos contenidos en la tabla número 6, se observa que de 132 abogados encuestados, el 97% de los mismos, expresó, estar totalmente de acuerdo en que es ventajoso para los poseedores de inmuebles, someter el procedimiento de saneamiento; mientras que el 3% restante, están parcialmente de acuerdo en tal sentido. Tabla No. 7 – Ventajas o beneficios para los poseedores al someter el saneamiento. Ventajas o beneficios que podrían obtener los poseedores-reclamantes al someter el saneamiento Fuente: Pregunta No. 7, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. La tabla número 7 indica, de 132 abogados encuestados, el 42% señaló que entre las ventajas o beneficios que experimentan los poseedores de inmuebles al someter el saneamiento, están: el reconocimiento de sus derechos, seguridad jurídica, finalización de su estado de posesión, aseguramiento de su patrimonio, la adquisición de plusvalía para el inmueble, facilidad para la transferencia de derechos y facilidades de negociaciones; el 26% manifestó sólo la facilidad de negociaciones; el 11% la seguridad jurídica; el 8% la adquisición de plusvalía; el 5% el reconocimiento de los derechos de los poseedores, mientras que otro 5% indicó la seguridad jurídica; el 2% manifestó que, es la facilidad de transferencia de derechos; expresando el 1% restante, que es el aseguramiento del patrimonio. Tabla No. 8 – Facilidad de transferencia o negociaciones con inmuebles saneados. Es más fácil transferir o realizar negociaciones con un inmueble saneado.
Fuente: Pregunta No. 8, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. En virtud de la tabla número 8, se observa, que un 98% de los (as) abogados (as) encuestados/as, está totalmente de acuerdo en que es más fácil transferir o realizar negociaciones con un inmueble saneado, mientras que el 2% está parcialmente de acuerdo. Tabla No. 9 – Existencia o no de desventajas por no someter saneamiento a tiempo. Está de acuerdo en que existen desventajas por no someter el procedimiento de saneamiento a tiempo.
Fuente: Pregunta No. 9, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. La tabla No. 9 señala que, el 94% de los abogados y abogadas encuestados/as, están totalmente de acuerdo en que existen desventajas por no someter el procedimiento de saneamiento a tiempo; un 5% está parcialmente de acuerdo, mientras que el 1% restante, está en desacuerdo. Tabla No. 10 – Desventajas para los poseedores de inmuebles no saneados. Desventajas para los poseedores de inmuebles no saneados Fuente: Pregunta No. 10, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Conforme a la tabla número 10, de 132 abogados/as encuestados, el 40% expresó, que las desventajas en que incurren los poseedores de inmuebles no saneados, son: la inseguridad jurídica de la propiedad, dificultades para disponer del patrimonio, inconvenientes para todo tipo de negociaciones, mayor cantidad de impuestos y honorarios; el 21% afirmó, que es esta última desventaja, o sea, mayor cantidad de impuestos y honorarios; el 17%, expresó, la inseguridad jurídica de la propiedad; el 16% señaló los inconvenientes para todo tipo de negociaciones; el 5% afirma que las desventajas consisten en las dificultades para disponer del patrimonio; mientras que el 1% restante afirmó, que las desventajas son otras. Tabla No. 11 – Posibilidad de inconvenientes en el proceso de saneamiento. Pueden surgir inconvenientes durante el proceso.
Fuente: Pregunta No. 11, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. De acuerdo a la tabla número 11, se observa, que de los 132 abogados/as encuestados, el 85% señaló que a veces pueden surgir inconvenientes en el proceso de saneamiento inmobiliario, mientras que el 15% afirma que siempre pueden surgir inconvenientes durante el indicado proceso. Tabla No. 12 – Inconvenientes que pueden presentarse en el proceso de saneamiento. Inconvenientes que pueden presentarse en el proceso de saneamiento. Fuente: Pregunta No. 12, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. De conformidad con los datos especificados en la tabla número 12, se observa, que de los 132 abogados (as) encuestados, el 35% indicó, que entre los inconvenientes que ocurren en el proceso de saneamiento, se encuentran, los impuestos elevados; el 26% señaló todas las anteriores, o sea: el expediente estar incompleto, falta de pago de impuestos, la falta de documentación que avale los derechos reclamados, procedimiento largo y tedioso en virtud de la mala instrumentación del expediente, impuestos elevados, falta de conocimiento y experiencia, falta de asesoría profesional y la duración del proceso; el 17% señaló la falta de conocimiento y experiencia; el 10% indicó la falta de asesoría profesional; el 4% afirmó, que como inconveniente se puede presentar la falta de pago de impuestos; el 3% expresó que al ser sometido un proceso de saneamiento, se puede presentar como inconveniente el hecho del expediente estar incompleto; el 1% identificó la duración del proceso; mientras que otro 1% restante se refirió a otros. Tabla No. 13 – Si se considera el saneamiento como proceso largo y tedioso. Considera el procedimiento de saneamiento como un proceso largo y tedioso Fuente: Pregunta No. 13, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Conforme a las cifras numéricas contenidas en la tabla número 13, se observa, que de los 132 abogados (as) encuestados, el 45% expresó estar en desacuerdo en que el procedimiento de saneamiento es largo y tedioso; el 38% afirmó, estar parcialmente de acuerdo, mientras que el 17% restante está totalmente de acuerdo en que el saneamiento es un proceso largo y tedioso, lo que quiere decir, que con la Ley 108-05, el proceso se torna más breve. Tabla No. 14 – Falta del inicio del saneamiento por ser proceso muy largo. Considera que muchas personas no someten el saneamiento por encontrarse el procedimiento muy largo Fuente: Pregunta No. 14, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Según los datos de la tabla número 14, se observa, que de los 132 abogados (as) encuestados, el 42% indicó estar en desacuerdo en que muchas personas no someten el proceso de saneamiento por considerarlo muy largo; el 34% expresó estar parcialmente de acuerdo, mientras que el 24% está totalmente de acuerdo. Tabla No. 15 – Tiempo promedio del saneamiento en el tribunal de Hermanas Mirabal. Tiempo promedio que dura un procedimiento de saneamiento ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal Fuente: Pregunta No. 15, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. De acuerdo a los datos contenidos en la tabla número 15, de los 132 abogados/as encuestados, el 54% considera que el tiempo promedio que dura un procedimiento de saneamiento ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal es de 6 a 9 meses; un 25% considera que es de 10 a 12; el 14% afirma que es de 1 a 2 años, mientras que el 7% restante considera que el tiempo promedio es de más de 2 años. Tabla No. 16 – Medidas tomadas por el tribunal en cuanto al proceso de saneamiento. Medidas que ha tomado el Tribunal en cuanto al procedimiento de saneamiento Fuente: Pregunta No. 16, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2014. Según la tabla número 16, de los 132 abogados (as) encuestados, el 40% señaló que entre las medidas tomadas por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal con motivo del proceso de saneamiento, se encuentra la de reconocerle derecho a los reclamantes; el 35% expresó, que se ordena la adjudicación del derecho de propiedad; el 22% expresó, que entre las medidas tomadas por el tribunal, está el hecho de exigir el cumplimiento de los requisitos previos; indicando el 2% que se rechaza el saneamiento por improcedente e infundado; mientras que el 1% restante, expresó otros. Tabla No. 17 – Forma de considerar incidencia del saneamiento en el tribunal, 2010-2015. Incidencia del saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal en el período 2010-2015.. Fuente: Pregunta No. 17, cuestionario a los/as abogados/as de la Provincia Hermanas Mirabal, abril 2015. Según la tabla número 17, se observa, que de los 132 abogados (as) encuestados, el 89% considera que la incidencia del saneamiento por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en el período 2010-2015, ha sido muy frecuente, mientras que el 119% restante afirma que ha sido poco frecuente. 4.3 Resultados sobre el cuestionario aplicado a los/as poseedores/as de inmuebles bajo saneamiento Tabla No. 18 – Sexo de los poseedores de inmuebles bajo saneamiento encuestados.
