Manual del derecho registral

Este resumen está basado en el Derecho Registral Peruano. Para comprender este registro es necesario estudiar la ley de garantía mobiliaria Peruana. Este es la base de unos de los mejores y más completas guías sobre el derecho registral hispanoamericano, debido a su gran importancia, es que decido crear este manual, para dar a conocer este excelente sistema registral.

CAPITULO I:

Introducción al Derecho Registral

1. FUENTES DEL DERECHO REGISTRAL

Este es un tema que debe ser estudiado en todas las disciplinas jurídicas, por lo tanto, debe ser estudiado dentro del derecho registral, a efecto de tener sólidos conocimientos de la disciplina jurídica estudiada.

Si un registralista no conoce estas fuentes, es claro que puede incurrir en una serie de errores, lo cual ocasionará muchos problemas al mercado, por ejemplo los registradores públicos deben conocer las mismas a efecto de interpretar en forma coherente y adecuada el derecho registral. En sentido contrario, si el indicado al inicio del primer párrafo conoce estas fuentes es claro que interpretará el derecho registral correctamente y de esta forma el mercado crecerá, porque el registro debe incentivar las inversiones, como ocurrió por ejemplo hace algunos años en el derecho estadounidense cuando se aprobó una norma societaria, es decir, se debe interpretar y aprobar normas registrales, de tal forma que el registro cumpla un papel activo en el crecimiento económico del estado peruano.

Las fuentes del derecho son las leyes, doctrina registral, jurisprudencia registral, ejecutorias registrales, realidad social registral, principios registrales, costumbre registral, entre otras. Los cuales constituyen temas ampliamente desarrollados en los cursos de introducción al derecho y de teoría general del derecho.

2. LEYES REGISTRALES

En tal sentido, las leyes registrales son sólo una parte del derecho registral, y no deben confundirse las indicadas, porque en tal caso seríamos positivistas, lo cual generaría muchos problemas al registro y a sus usuarios.

Dentro de las principales leyes registrales podemos citar el caso de los reglamentos registrales, por ejemplo el reglamento general de los registros públicos, es una norma registral, y lo mismo ocurre en el caso del reglamento de inscripciones del registro de predios, y con cualquier otro reglamento registral.

Las leyes registrales son de dos clases que son las siguientes: 1) leyes registrales vigentes, y 2) leyes registrales no vigentes, lo cual es ampliamente conocido por parte de los registralistas.

Las leyes registrales son dividen en nacionales, extranjeras e internacionales.

Por lo tanto, para dominar las leyes registrales se debe conocer ampliamente el derecho positivo registral.

Es necesario dejar constancia que algunas personas tienen una concepción normativista del derecho registral, con lo cual no estamos de acuerdo, porque en tal supuesto se confunde las leyes registrales con el derecho registral.

Los registralistas no son máquinas que pueden ser controladas con algunas normas registrales, por ejemplo no se puede manejar y controlar a los primeros con reglamentos registrales inconstitucionales o ilegales, lo cual dejamos constancia a efecto de que se aprueben normas por la sunarp normas que respeten las normas de mayor jerarquía.

Es decir, dentro del derecho registral existen normas registrales, las cuales se dividen de acuerdo a la jerarquía y en este orden de ideas prevalecen las de mayor jerarquía y también prevalecen las posteriores.

Según hemos precisado en diversas publicaciones la ley prima sobre otras fuentes del derecho, por ejemplo prima la indicada sobre la doctrina y jurisprudencia, sin embargo, esto no es tan simple y para quien desee estudiar estos temas de manera mas amplia le recomendamos investigar en libros de introducción al derecho.

3. DOCTRINA REGISTRAL

La doctrina registral es fuente del derecho y está conformada por los comentarios de los diferentes registralistas, los cuales aparecen publicados en tratados, libros, revistas, páginas web, blogs, entre otros.

Por ejemplo los libros de Gunther GONZALES BARRON, Jorge GONZALES LOLI, pueden ser considerados como doctrina registral peruana, y como doctrina registral extranjera pueden ser tenidos en cuenta los trabajos de Pau PEDRON, Francisco Javier GOMEZ GALLIGO, MANZANO SOLANO, ROCA SASTRE, Jerónimo GONZALES, José Manuel GARCIA GARCIA, entre otros tantos.

Pero también debemos consultar revistas de derecho registral, que en muchos casos nos mantienen actualizados en temas que son tratados en libros y tratados luego de mucho tiempo después.

4. JURISPRUDENCIA REGISTRAL

La jurisprudencia registral, que ahora se encuentra seleccionada con los plenos registrales en el derecho registral peruano, y que son las resoluciones del tribunal registral, con las cuales se fijan criterios de aplicación obligatoria para posteriores calificaciones registrales.

5. EJECUTORIAS REGISTRALES

Las ejecutorias registrales son las resoluciones del tribunal registral, pero que no son obligatorias para posteriores procesos registrales.

6. PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales son fuente del derecho registral, los cuales desarrollamos en el presente libro en forma separada, a efecto de brindar conocimientos en forma mas amplia y detallada recurriendo en muchos casos a jurisprudencia registral, a efecto de determinar que el tribunal registral ha establecido que se deben respetar los mismos, sin embargo, su estudio ha sido un tanto dejado de lado, al menos en el derecho peruano, lo cual nos preocupa, porque es un tema que nunca pasará de moda.

7. COSTUMBRE REGISTRAL

La costubre registral es fuente del derecho y debe ser tomada en cuenta.

8. CLASES DE SISTEMAS REGISTRALES

En el derecho registral existen diferentes clasificaciones de los sistemas registrales, siendo la que nos interesa la que los divide o clasifica en sistemas registrales de registro de documentos y sistemas registrales de registro de derechos.

En los primeros la calificación es mas débil, por lo tanto, el registro controla menos y se incentiva el crecimiento del mercado, recargando por tanto, la carga procesal del poder judicial y ministerio público.

Mientras que en los segundos la calificación es mas fuerte, en tal sentido, el registro controla mas y se desincentiva el crecimiento del mercado, reduciendo considerablemente la carga procesal de las instituciones citadas por errores registrales.

El sistema registral peruano es un sistema registral de registro de derechos, y aclaramos que el problema resulta ser mas complejo, porque en los otros sistemas registrales, como es el caso de los sistemas registrales de registro de documentos existe seguro de título o seguro ampliado de título, el cual es un tema poco conocido en el derecho peruano, sin embargo, cuenta con un desarrollo considerable en el derecho estadounidense, lo cual es comprobado consultando Internet.

Estas nociones son elementales dentro del registro, para quienes deseen hacer derecho registral comparado, que no es lo mismo que derechos paralelos, y en todo caso la comparación de sistemas registrales es sólo una parte o supuesto del mismo.

9. RAMAS DEL DERECHO REGISTRAL

Lo ocurrido dentro del derecho civil (dentro del cual algunos civilistas se especializan sólo en algunas de sus ramas, por ejemplo dentro del derecho de personas, derechos reales, contratos civiles, derecho familiar, derecho de obligaciones, derecho internacional privado, derecho civil patrimonial, derecho civil no patrimonial, derecho civil codificado, derecho civil no codificado, jurisprudencia civil, doctrina civil, legislación civil, entre otras) también ha ocurrido en el derecho registral, lo cual explicamos a continuación.

El derecho registral ha crecido tanto, que se encuentra dividido en varias ramas dentro de las cuales podemos citar el caso de la teoría general del derecho registral, derecho registral inmobiliario, derecho registral societario, calificación registral de documentos judiciales, doctrina registral, jurisprudencia registral, ejecutorias registrales, principios registrales, derecho registral codificado, derecho registral no codificado, entre otras tantas, es decir, en el mundo nadie conoce todo el derecho registral, sino que incluso los registralistas mas estudiosos conocen tan sólo una rama del mismo.

Lo cual trae como consecuencia que los registralistas pueden especializarse dentro del derecho registral.

10. REGISTRALISTAS

Los registralistas son abogados especializados en el estudio del derecho registral, y para tener dicha calidad deben contar con obras publicada de esta materia, artículos de la misma publicados, conferencias de derecho registral dictadas, y estudios de derecho registral.

Es decir, al igual que existen abogados civilistas y penalistas, procesalistas y constitucionalistas, administrativistas y tributarias, mercantilistas y corporativos, entre otros tantos, también existen los abogados registralistas, los cuales definimos en el párrafo anterior.

Sin embargo, hemos advertido que muchos civilistas consideran que el derecho registral es un anexo dentro del derecho civil, lo cual ha generado un escaso desarrollo del derecho registral, y para comprobarlo podemos afirmar que en el estado peruano recién hace algunos años se organizan maestrías en derecho registral, pero todavía no se organizan doctorados ni post doctorados en dicha especialidad, lo cual viene ocasionando un escaso desarrollo del derecho registral.

Y para explicar con palabras de dichos civilistas consideran que el derecho registral es una parcela dentro del derecho civil, y en este sentido, el código civil cuenta con algunas normas de derecho registral, algunas de las cuales aparecen en el libro que lleva como título registros públicos, que es el libro IX de dicho código.

Existen además otros abogados que consideran que el derecho registral es igual al derecho notarial, con lo cual no estamos de acuerdo, sin embargo, para efectos de estudio los desarrollamos en la primera parte del presente libro y en este sentido esperamos que sea del agrado de todos.

El derecho registral y el derecho notarial no son iguales, por lo tanto, un abogado puede dominar sin problemas sólo una de estas ramas del derecho, las cuales pueden ser consideradas también como disciplinas jurídicas.

11. DERECHO NOTARIAL Y DERECHO REGISTRAL

El derecho notarial no es igual al derecho registral, lo cual debe comprenderse, sin embargo, muchos notarialistas no comprenden estos temas, y en todo caso existe jurisprudencia notarial y jurisprudencia registral, principios registrales y principios notariales, ejecutorias registrales y ejecutorias notariales, doctrina notarial y doctrina registral, con lo cual queda acreditado que son dos parcelas distintas el derecho registral y el derecho notarial, dentro del derecho público.

12. UBICACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL

El derecho registral se ubica dentro del derecho público, sin embargo, con otro enfoque puede ubicarse el derecho registral procesal en el derecho público y el derecho registral sustantivo dentro del del derecho privado, con lo cual el derecho registral estaría ubicado dentro del derecho mixto, que para algunos autores es igual que el derecho social, pero para nosotros no es igual sino que es diferente.

13. CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

El derecho registral tiene diversas características, dentro de las cuales podemos citar el caso de ser una disciplina jurídica ubicada dentro del derecho mixto, autónoma, de origen reciente, con escasos libros publicados, y que en los últimos años ha alcanzado considerable desarrollo.

14. DERECHO ROMANO ANTIGUO

El derecho romano antiguo, no conoció al derecho registral, ni tampoco conoció la publicidad registral, pero se aplicaron algunas formas de publicidad, los cuales estudiamos al momento de estudiar los antecedentes de la publicidad registral, en tal sentido, podemos afirmar que para estudiar en forma correcta el derecho registral se debe estudiar también el derecho romano antiguo, el cual es el derecho que se aplicó y estudió en la antigua Roma, que es la primera etapa dentro del derecho romano, siendo la última el derecho romano contemporáneo, es decir, el derecho romano tiene muchas etapas, y no sólo inspiró al derecho peruano, ni tampoco sólo a la familia jurídica romano germánica, sino a otros países y a otras familias jurídicas. Lo cual puede ser tenido en cuenta en estudios de derecho comparado y también en estudios de derecho extranjero.

15. FINES DEL DERECHO REGISTRAL

El derecho registral tiene muchos fines dentro de los cuales se encuentra brindar publicidad a los actos registrados, pero una condición que debe existir calificación registral previa.

16. CALIFICACION REGISTRAL

La calificación registral es de dos tipos que son los siguientes: 1) calificación registral de entrada, y 2) calificación registral de salida.

Es decir, podemos definirla como un juicio de valor que es efectuado por los registradores públicos, que es la primera instancia registral, y por el tribunal registral, que es la segunda y última instancia, en el derecho peruano, los cuales son funcionarios registrales.

La calificación registral es un tema que merece mas atención, por lo tanto, recomendamos su estudio, sin embargo, no debe entorpecer el crecimiento económico, sino que debe incentivar el mencionado, a efecto de poner en movimiento la economía peruana, a efecto de registrar mas inmuebles, vehículos, buques, embarcaciones pesqueras, garantías mobiliarias, testamentos, sucesiones intestadas, poderes, mandatos, empresas, sociedades, cooperativas, empresas individuales de responsabilidad limitada, entre otros tantos, es decir, la función económica que cumple registros públicos resulta ser bastante importante. Sin embargo, se le ha brindado poca atención, lo que debe cambiar, sobre todo en el derecho peruano.

17. CALIFICACION REGISTRAL DE ENTRADA

La calificación registral de entrada podemos definirla como un control jurídico y no sólo legal para registrar o no un acto registrable.

18. CALIFICACION REGISTRAL DE SALIDA

La calificación registral de salida es para publicitar una registración o no a través de la publicidad formal, la cual se materializa a través de búsquedas y certificados.

19. PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral es considerada por muchos como la parte medular del derecho registral. Existiendo incluso libros y artículos que llevan dicho título. En todo caso la publicidad registral es un tipo o clase o variedad o forma de la publicidad jurídica. La publicidad registral tiene dos condiciones para brindarla que son las siguientes: calificación registral positiva y en el caso de la calificación registral de entrada que sea un acto registrable.

De este tema nos ocupamos en un capítulo, lo cual permitirá un desarrollo más acorde a su importancia.

CAPITULO II

Clases de interpretación en el Derecho Registral

SUMARIO:

1. Interpretación analógica.- 2. Interpretación autentica.- 3. Interpretación doctrinal.- 4. Interpretación restrictiva.- 5. Interpretación extensiva.- 6. Interpretación gramatical.- 7. Interpretación historica.- 8. Interpretación judicial.- 9. Interpretación literal.- 10. Interpretación lógica.- 11. Interpretación usual.- 12. Conclusión.-

1. INTERPRETACION ANALOGICA

La interpretación analógica es la que se efectúa tomando como base la analogía en el derecho registral. Este método de interpretación no puede ser utilizado para condenar dentro del derecho registral.

2. INTERPRETACION AUTENTICA

La interpretación auténtica es la que se efectúa por parte del mismo legislador que expidió la norma registral o por la misma autoridad que expidió la resolución registral. Y esto también ocurre en todas las otras fuentes del derecho registral.

3. INTERPRETACION DOCTRINAL

La interpretación doctrinal es la que efectúan los estudiosos del derecho registral. Es decir, por parte de los tratadistas, autores y articulistas de esta disciplina jurídica.

4. INTERPRETACION RESTRICTIVA

La interpretación restrictiva es la que se efectúa restringiendo o reduciendo el campo de aplicación registral sólo a los casos establecidos. Es necesario precisar que se puede interpretar restrictivamente no sólo legislación, sino todas las fuentes del derecho.

5. INTERPRETACION EXTENSIVA

La interpretación extensiva es la que se efectúa ampliando el campo de aplicación mas allá de lo que expresamente establece la fuente del derecho registral interpretada. Es decir, no sólo se puede interpretar las normas legales, sino todas las fuentes del derecho registral.

6. INTERPRETACION GRAMATICAL

La interpretación gramatical es la que se efectúa tomando como referencia el significado de las palabras de la fuente del derecho registral interpretada. Para lo cual en muchos casos se recurre a diccionarios bastante respetados dentro de los cuales destaca el de la Real Academia de la Lengua Española.

7. INTERPRETACION HISTORICA

La interpretación histórica es la que se efectúa situándose en el tiempo en fué dictada la norma registral interpretada, para poder determinar el sentido de las palabras y de las instituciones en el momento en que se aprobó dicha norma u otra fuente del derecho registral.

8. INTERPRETACION JUDICIAL

La interpretación judicial es la que efectúan los Magistrados al momento de expedir resoluciones de fuentes del derecho registral. Es decir, no sólo se aplican a las sentencias sino a todos los actos procesales.

9. INTERPRETACION LITERAL

La interpretación literal es la que se efectúa teniendo en cuenta el sentido de las palabras del texto registral interpretado. Se resume en el aforismo la ley es dura pero es la ley (Dura lex sed lex). Algunas veces con esta interpretación se llega a extremos inadecuados.

Esta clase de interpretación es las más utilizada por los registradores públicos, porque así les obliga la excesiva carga registral que soportan, y en este sentido, aprovechamos la sede para sostener que debe incrementarse el número de funcionarios registrales en el derecho peruano.

Es decir, si los registradores públicos aplicarían otros métodos de interpretación no les alcanzaría el tiempo para realizar su función. Además los congresistas y otros legisladores están contentos cuando los registradores públicos aplican la interpretación literal y se molestan cuando aplican otro método de interpretación. Lo cual es advertido con las presiones existentes al menos en el derecho peruano.

10. INTERPRETACION LOGICA

La interpretación lógica es la que se efectúa tomando como referencia la institución registral regulada, la ley registral aplicable al caso y todo el sistema registral, es decir, que en la interpretación lógica no se interpreta la norma registral en forma aislada.

11. INTERPRETACION USUAL

La interpretación usual es la que se utiliza normalmente en la aplicación del derecho registral. Pero debemos precisar que esto ocurre en todas las fuentes de dicha disciplina jurídica.

12. CONCLUSIÓN

Podemos concluir que existen diversos métodos de interpretación, con los cuales algunas oportunidades se llega a conclusiones diferentes y otra conclusión es que no sólo se interpreta las leyes registrales, sino todas las fuentes del derecho registral, pero esto tomando como punto de partida que sólo estamos estudiando dicha rama del derecho o disciplina jurídica, por ejemplo algunos interpretan que el derecho registral no puede ser considerado como rama del derecho, sino sólo como disciplina jurídica.

Además existen otros métodos interpretación que deben estudiarse en una sede más amplia.

El gran problema que tienen los funcionarios registrales para interpretar el derecho registral es la excesiva carga registral que soportan las oficinas registrales, a consecuencia del reducido número de trabajadores con el que cuentan, lo cual se advierte en que muchos de los indicados trabajan horas extras, pero no se les paga por las mismas. Lo que trae como consecuencia que se han convertido en simples aplicadores de las leyes registrales, en tal sentido, los registradores aplican la interpretación literal en casi todos los casos, lo cual trae muchos problemas, lo que se incrementa con la expedición de normas registrales inadecuadas y desacertadas en el derecho registral peruano. Y peor aún con las presiones no sólo de otros funcionarios registrales, sino también de personas que no laboran en el registro.

Otra conclusión es que no sólo se interpreta el derecho registral en sede registral, sino también en otras sedes. Por ejemplo los académicos, jueces, tratadistas, entre otros, también interpretan la disciplina jurídica materia de estudio.

Existe una disciplina jurídica que estudia la interpretación registral, la cual es conocida como hermeneútica registral, que forma parte o se ubica o conforma o se encuentra dentro de la hermenéutica. Siendo esta última bastante conocida por parte de los distintos abogados.

Sobre la hermenéutica registral se puede consultar entre otras los plenos registrales y la doctrina registral, sin embargo, no son las únicas.

Otro tema que queremos resaltar es que la interpretación del derecho registral debe ser junto con las otras disciplinas jurídicas, lo cual es tomado en cuenta a partir de estudios de maestría en derecho y consideramos que esto también debe ocurrir en estudios de maestría en derecho registral.

En el derecho peruano no existe maestría en derecho registral, sino sólo en derecho registral y notarial en forma conjunta. Lo cual implica estudios bastante limitados dentro de dichas disciplinas jurídicas, las cuales son consideradas por algunos como ramas del derecho.

CAPITULO III

Antecedentes de la publicidad registral

SUMARIO: 1. Introducción.- 2. Egipto.- 3. Grecia.- 4. Roma.- 4.1. La mancipatio.- 4.2. La in jure cessio.- 4.3. La traditio.- 4.4. La usucapio.- 5. Los Bárbaros.- 6. Feudalismo.- 7. Alemania.- 7.1. La Auflassung Extrajudicial.- 7.2. La Auflassung Judicial.- 7.3. La Inscripción en los Registros.- 8. Francia.- 9. España.- 10. Perú.-

1. INTRODUCCION

La Publicidad Registral ha evolucionado a través del tiempo, en tal sentido para poder comprender la Publicidad Registral es necesario tener en cuenta los Antecedentes de la misma y en el caso de no tener en cuenta alguna etapa en la evolución de la Publicidad Registral, tampoco se comprenderá la real trascendencia de la Publicidad Registral que emana de los Registros Jurídicos. Por lo cual un estudio serio del derecho registral no puede dejar de lado los Antecedentes de la Publicidad Registral, debido a que el estudio del Derecho Registral no se limita al estudio del derecho positivo vigente en un determinado Estado, sino que va mas allá, por que el derecho positivo registral constituye tan solo una parte del derecho registral.

La evolución del Registro puede resumirse de la siguiente manera: primero Registro de Contratos (o de garantías), y luego un Registro de Bienes, pero esto sólo para bienes identificables. La publicidad registral no fue siempre como la conocemos ahora, sino que evolucionó a través del tiempo, es decir, la publicidad registral tiene como sus principales antecedentes: Egipto, Grecia, Roma, los Bárbaros, el Feudalismo, Alemania, Francia y España.

2. EGIPTO

En Egipto es donde se han podido ubicar los antecedentes mas remotos de la publicidad registral bajo la fiscalización religiosa, donde existían libros para las hipotecas y para las compra ventas, es decir, se llevaban registros para las compra ventas (registros de bienes) y registros para las hipotecas (registros de contratos). Las transmisiones de inmuebles en algunas ciudades se anunciaban a través de pregoneros e incluso se realizaban sacrificios. La publicidad era necesaria para la formación del contrato y el contrato es nulo si no fue publicado.

3. GRECIA

En Grecia las inscripciones se asentaban en registros de arcilla o madera y los gravámenes se registraban donde se registraba el dominio de cada inmueble. En Grecia las compraventas se llevaban a cabo de la siguiente manera: se anunciaban durante cinco días y se celebraban ante un Magistrado y tres vecinos los cuales recibían como constancia una moneda. Es decir, la publicidad jurídica se encontraba mas evolucionada en Grecia respecto de Egipto.

4. ROMA

En Roma no existía la publicidad a cargo de un Registro y las adquisiciones de la propiedad se realizaban en base a la in jure cessio, la mancipatio, la traditio, y la Usucapio. Es decir, la in jure cessio, la mancipatio, la traditio y la usucapio son modos derivativos de adquisición de la propiedad, a diferencia de ocupación, accesión, la litis aestimatio, entre otros, que eran modos originarios de adquisición de la propiedad, es decir en Roma los Modos de adquirir la propiedad eran los modos originarios y los modos derivativos (además existían otras clasificaciones). De los cuatro modos derivativos de adquirir la propiedad los mas estudiados como antecedentes de la publicidad registral son los tres primeros, es decir, los mas estudiados como antecedentes de la publicidad registral son la in jure cessio, la mancipatio y la traditio.

Las cosas (bienes corporales) se clasificaban en Roma de diferentes maneras, siendo una de las clasificaciones la que dividía a las cosas en res mancipi y res nec mancipi. Eran considerados res mancipi los terrenos y casas situadas en las regiones investidas del jus italicum, las servidumbres reales de dichos fundos y también los animales de carga y tiro. Como res nec mancipi eran consideradas los animales y joyas entre otros.

4.1. LA MANCIPATIO

La mancipatio era considerado como un medio derivativo de adquisición de la propiedad, considerada como una venta figurada, que se utilizaba para las res mancipi que se realizaba en presencia de cinco testigos que sean ciudadanos romanos y púberes en presencia de otra persona que sostiene una balanza, el adquiriente afirma que la cosa le pertenece y compra la cosa mediante el cobre y la balanza de cobre, luego golpea esta balanza con el cobre que es como el precio. La mancipatio se cumplía en público.

4.2. LA IN JURE CESSIO

La in jure cessio era considerado como un medio derivativo de adquisición de la propiedad que se utilizaba para las res mancipi, que era un proceso aparente de reivindicación. Para adquirir la propiedad el adquiriente se presenta al magistrado, el pretor urbano o el gobernador provincial para reivindicar las cosas que se trate. El adquiriente sujeta la cosa y pronuncia la fórmula de vindicatio, el enajenante no contesta y el magistrado adjudica la cosa al adquiriente. La in jure cessio se cumplía en público.

4.3. LA TRADITIO

La traditio era considerado como un medio derivativo de adquisición de la propiedad que se utilizaba para las res nec mancipi que consiste en la entrega de la cosa, es decir colocaba al adquiriente en posesión de manera visible y existen casos en los cuales se utiliza la traditio ficta, es decir, son casos en los cuales la tradición se hace sin entrega de la cosa, pero produce los mismos efectos de la traditio 1) La traditio symbolica, que es la entrega de un símbolo o de un acto simbólico pueden presentarse cuatro supuestos: la entrega de llaves de un almacén, la entrega del instrumento de propiedad de enajenante, el señalamiento de la cosa utilizando signos convencionales y encargando la custodia de la cosa, 2) La traditio longa manu, que consiste en la entrega de la cosa a distancia, 3) la traditio brevi manu, es cuando el que detenta la cosa se convierte en poseedor jurídico, 4) El constitutum possessorium, es cuando el que posee en nombre propio la enajena pero la conserva el mismo en su poder.

4.4. LA USUCAPIO

La usucapio era considerada como un medio derivativo de adquisión de la propiedad, que consiste en adquirir el dominio por la posesión de una cosa durante un intervalo de tiempo. La usucapio tiene como fin transformar en verdadera una situación jurídica aparente.

5. LOS BARBAROS

Los bárbaros utilizaban un modo de transmisión caracterizado por ser eminentemente formalista, los pueblos bárbaros desarrollaban tradiciones simbólicas, que consistían en la entrega de un terrón, de una rama de árbol que tenían lugar ante el Juez o sino en presencia de testigos.

6. FEUDALISMO

En el tiempo de los señores feudales para transmitir la propiedad de los inmuebles era necesaria la intervención del señor feudal o de sus oficiales, en dicho acto el enajenante se desposeía y el adquiriente reconoce la investidura notarial. Luego se ideó la cláusula llamada de desposesión-posesión por la cual las partes firmaban una escritura ante el Notario en la cual constaba que el enajenante se desposeía del inmueble y que el adquiriente tomaba posesión del inmueble.

7. ALEMANIA

En Alemania la publicidad inmobiliaria se realiza a través de tres formas: la auflassung extrajudicial, la auflassung judicial y la inscripción en los registros inmobiliarios.

7.1. LA AUFLASSUNG EXTRAJUDICIAL

El transmitente se despoja de los derechos que tiene sobre la cosa y luego aparece el adquiriente que se apodera y ocupa la cosa con independencia de los derechos del transmitente. En el derecho antiguo se realizaba en un acto solemne ante testigos lo cual brindaba publicidad al acto. En la auflassung extrajudicial se distinguen dos actos el primero es el acuerdo sobre la transmisión del dominio, lo que se lleva a cabo mediante la entrega de un símbolo de la cosa que puede ser un pedazo de tierra y el segundo es la entrega material de la finca la cual se lleva a cabo recorriendo los linderos del terreno y se consuma otorgando la posesión del adquiriente y el abandono por parte del transmitente.

7.2. LA AUFLASSUNG JUDICIAL

El modo de transmisión denominado auflassung judicial es muy parecido a la in jure cessio (proceso aparente de reivindicación) que se realizaba como un modo derivativo de transmisión de la propiedad en Roma. Al inicio se la consideró como un proceso aparente, luego se admitió que las transmisiones se realizaran ante el Tribunal, que otorgaba un documento que confirmaba el dominio sobre el terreno. En un inicio se levantaba el guante luego se levantaba el documento lo cual se hacía en señal de apropiación del terreno. Todos estos actos se realizaban en el terreno, y cuando se efectuaba lejos del terreno bastaba solamente la entrega del documento.

7.3. LA INSCRIPCION EN LOS REGISTROS

A partir del siglo XII los actos de disposición se llevaban a cabo en la oficina encargada de los archivos y las autoridades otorgaban un documento oficial que acreditaba la adquisición del derecho. Posteriormente la inscripción es considerada como el acto constitutivo de la adquisición del derecho de propiedad (siglo XV). Es decir, en un inicio la inscripción en los libros prueba una transmisión pero después la inscripción ocasiona que mute o cambie o varie el derecho, es decir, finalmente la inscripción en el Registro es constitutiva, es decir la misma constituye derechos reales, que es la forma como se transmite el derecho de propiedad sobre inmuebles en Alemania.

8. FRANCIA

La ley del 9 de mesidor del año III creó la publicidad de la hipoteca pero no de las transmisiones inmobiliarias, por tal motivo la ley del 11 de brumario del año VII que reemplazó dicha ley del 9 de mesidor del año III ordenó la publicidad de las hipotecas y de las transmisiones inmobiliarias. Si no se inscriben entonces es inoponible a los terceros y entre dos adquirientes se prefería al que publicaba primero. El artículo 91 del Código Napoleón reproducía casi literalemente el art. 26 de la Ley de Brumario del año VII que ordenaba la transcripción. El artículo 1583 del mismo Código precisa que la compra venta es perfecta solo consenso entre las partes. Los redactores del Código Napoleón han efectuado una fusión entre la protocolización del antiguo derecho y la transcripción de la Ley de Brumario del año VII. La falta de transcripción de una donación la hace inoponible a los acreedores quirografarios. Lo conveniente era la publicidad registral tanto a los actos gratuitos como a los onerosos. La jurisprudencia no admitió que se haya impuesto la transcripción de los actos a título oneroso. La ley de 23 de marzo de 1855 estableció la transcripción de las transmisiones a título oneroso. Esta ley otorgó mayor seguridad en las operaciones inmobiliarias. En Francia después de 1804 la transmisión de la propiedad se efectúa solo por consenso. Es decir existe el peligro que el enajenante vuelva a enajenar el mismo bien a un segundo adquiriente. En dicho tiempo podemos afirmar que la transmisión era clandestina, en materia mobiliaria se prefería al que primero haya adquirido la posesión conforme al artículo 1141 del Código Napoleón. Las transmisiones no publicadas eran oponibles frente a los terceros. En Francia la publicidad se crea para los inmuebles. El Código Napoleón de 21 de marzo de 1804 es un Código contemporáneo de mucha importancia que tiene 2281 artículos los cuales se encuentran divididos en un título de introducción y tres libros que son los siguientes: 1) derecho de las personas con el derecho de familia, 2) objetos y especies de la propiedad, y 3) los modos de adquirir la propiedad, trata del derecho de sucesiones, del derecho de obligaciones (prenda e hipoteca), del régimen conyugal de bienes y de la prescripción, este Código sirvió de inspiración para Códigos Civiles de otros Estados. La elaboración de este Código Civil estuvo a cargo de Tronchet, Bigot de Préameneu, Portalis y Maleville (esta comisión recibió el encargo de Napoleón Bonaparte de preparar un Código Civil otorgándole un plazo de seis meses) y dicho cuerpo legislativo fue uno de los primeros Códigos Especiales (ya que casi todos los Códigos anteriores eran Códigos Generales) . Es decir Napoleón Bonaparte en menos de cuatro años dió a Francia su primera codificación civil. Luego se extendió la transcripción a las las sentencias entre otros, conforme al Decreto Ley de 30 de octubre de 1935. Posteriormente se mejora el estado en que se encontraban los acreedores quirografarios los que pueden acceder al embargo, conforme a la Ley del 17 de junio de 1938 y luego se incrementó los actos que pueden ser publicados.

9. ESPAÑA

En España inicialmente no puede hablarse de publicidad ni de Registro, luego se recepcionó el derecho romano y se utiliza la traditio, después se crea el Registro como uno de cargas y gravámenes. Es necesario tener en cuenta la Pragmática de 1539, la Pragmática de 1713 y la Real Pragmática de 1768. Luego apareció la Ley de 8 de febrero de 1861, que es la primera Ley Hipotecaria Española y que entró en vigencia el 1 de enero de 1863, que motivó el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral que se celebró en España con motivo del Centenario de la Ley Hipotecaria Española, también denominada Ley de terceros. De todas estas normas la mas importante y conocida es la Ley hipotecaria española que tiene 416 artículos y XV Títulos, es necesario destacar que esta Ley Hipotecaria tiene un título dedicado a las hipotecas que es el título V, que se denomina De las hipotecas. Esta Ley Hipotecaria tiene Exposición de Motivos y con la misma los Registros dejan de ser Registros de Gravámenes y fué una ley muy acabada y sirvió de fuente para los Reglamentos Registrales del Perú. En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 se precisa que "La reglamentación actual se inspira en la legislación española, a tal punto de que muchas de sus normas no son sino copias textuales de la ley y reglamento hipotecarios de la Península; sin vacilaciones, la Junta conceptúa que esta recepción del Derecho debe continuar; el sistema español es el que mejor se adapta a nuestra realidad; de otro lado, es conveniente que el Perú aproveche las enseñanzas de la brillante renovación que se ha producido en los últimos años en la jurisprudencia del sistema registral español". Luego es necesario tener en cuenta la reforma de 1869, luego la reforma de 1909, luego la reforma hipotecaria de 1944, luego el texto refundido de 1946, luego el Reglamento de 1947, después el Reglamento hipotecario de 1959, luego el Reglamento de 1977, luego el Reglamento de 1982 y luego la reforma reglamentaria de 21 de diciembre de 1983.

10. PERU

Las Cortes de Madrid de 1528 y las Cortes de Toledo de 1529 dictan pragmáticas en las cuales se establece que las inscripciones de censos y tributos, imposiciones e hipotecas tienen el carácter de obligatorias. Con la Pragmática de 31 de enero de 1768 se establecen los Oficios de Hipotecas.

El Código Civil Peruano de 1852 establecía en el artículo 2051 que habrá en cada capital de departamento y a cargo de un escribano público, un oficio de hipotecas para el registro de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados, y además se establecía que por leyes especiales y según lo permitan las circunstancias de los pueblos, se determinará el establecimiento del oficio de hipotecas, en los lugares que no sean capitales de departamentos.

En el artículo 2052 del mismo Código se establecía que cada escribano de hipotecas registrará todas las que se imponga sobre bienes situados en su respectivo departamento; y llevará con tal objeto un libro en papel común, que tenga rubricadas todas sus hojas por el juez menos antiguo del lugar, y puesta en la primera página una anotación en que conste la fecha en que se abre este libro, el número de sus hojas, y los nombres del juez que las rubricó y del escribano a quien se confía el registro. Además se precisaba que esta anotación será firmada por los visitadores de hipotecas designados en el artículo 2067, por el juez que hubiere rubricado el libro, y por el escribano que lo recibe. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisaba que en este libro tomará razón el escribano, de las sentencias y de las escrituras públicas en que se imponga alguna hipoteca, escribiendo los asientos de cada toma de razón, a renglón siguiente del anterior, firmándolo junto con la persona que le hubiese presentado la constancia legal del documento hipotecario; y poniendo al margen, el número que corresponda al asiento, y la suma de su contenido; además se establecía que la numeración de los asientos volverá a empezar cuando se abra otro folio, con las mismas formalidades, por haberse llenado el anterior.

El Código Civil Peruano de 1852 establecía en su artículo 2054 que si la hipoteca fuere judicial, se expresará en la toma de razón, además de lo prescrito en el artículo anterior la sentencia que se expidió, el juez que la pronunció, la fecha en que lo hizo, el actuario que intervino, la confirmación superior que causó la ejecutoria, o el auto en que se hubiese declarado que la sentencia había pasado en autoridad de cosa juzgada.

En el artículo 2058 del mismo Código se establecía que los escribanos públicos, en el mismo día en que otorguen una escritura con hipoteca convencional, darán razón de ella al escribano de hipotecas, por medio de un certificado.

El mismo Código precisaba en su artículo 2059 que los escribanos que actúen en los juicios en que recayere una sentencia, por la cual se mande constituir alguna hipoteca, darán razón de ella al escribano que deba registrarla, dirigiéndole una nota dentro de tres días, contados desde que se mande cumplir la sentencia ejecutoriada o consentida.

El artículo 2062 precisaba que el escribano de hipotecas, en vista de la razón que por certificado o nota le diere el público o el actuario, o de la copia que le presentare el acreedor o su comisionado, registrará la hipoteca que aparezca de cualquiera de estos documentos, en el mismo día en que lo reciba, y lo devolverá inmediatamente después, con la constancia de haberse hecho el registro.

El mismo Código Civil establecía en el artículo 2063 que el escribano actuario pondrá al margen de la sentencia en que se ordenó la hipoteca, la anotación de haberse registrado en la fecha, expresándola; y lo comprobará, agregando a los autos el certificado que haya expedido el escribano de hipotecas. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisaba que el escribano público hará del mismo modo la respectiva anotación, al margen de la escritura original en que se pactó la hipoteca, y agregará al protocolo el certificado de la toma razón

En el artículo 2071 del Código Civil de 1852 establecía que cancelada la obligación principal, dará el escribano público aviso al de hipotecas, directamente o por medio del deudor, para que anote estar pagada la deuda y extinguido el gravamen. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisaba que el escribano de hipotecas anotará la extinción al margen del respectivo asiento, y dará certificado de haberlo hecho.

Con el objeto de dar seguridades a los que contraten sobre las propiedades inmuebles el artículo 1 de la Ley del 2 de enero de 1888 estableció en la República el Registro de la Propiedad Inmueble, la cual adquiere especial importancia en el Sistema Registral Peruano.

En el artículo 2 de dicha Ley se establece que se llevará en Lima un Registro General de las propiedades radicadas en la República y de los derechos que en ellas gravan y precisa que habrá también Registros particulares en todas las capitales de departamento, y en las provincias en que, a juicio de la Corte Suprema, sea conveniente establecerlos.

La misma Ley establecía que se inscribirá en el Registro correspondiente a la circunscripción territorial en que se halla radicado el inmueble: los contratos de enajenación y los demás títulos traslativos de dominio, las enfiteusis, censos, servidumbres, hipotecas legales, judiciales y convencionales, anticresis y cualquier derecho real que en él grave, y otros actos conforme se detalla en el artículo 3.

En el artículo 6 de la misma Ley se establece que la inscripción en el Registro podrá pedirse indistintamente, por el que transmite el derecho, por el que lo adquiera; o por quien tenga notorio interés en asegurar el derecho que deba inscribirse.