Los propietarios no pueden pedir la división del suelo, mientras exista el edificio, pero si se destruyera tienen derecho a la división del terreno (Art. 14). Igualmente pueden pedir la división si se deteriorara el edificio en una proporción que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare la demolición conforme al artículo 900 del Código Civil por amenazar ruina. En algunas legislaciones, como la Argentina, la proporción que se señala es menos exigente que la de nuestra ley, por ejemplo: los dos tercios del valor; por consiguiente nuestra legislación tiende a mantener aún en casos bastante extremos la propiedad horizontal, permitiendo la liquidación forzosa sólo en situaciones prácticamente insostenibles.
El mismo espíritu conservador de la propiedad horizontal, manifiesta el legislador en el artículo 5 de la Ley: "Si la destrucción no fuere de tal gravedad (3/4 partes), los copropietarios están obligados a reparar el edificio sujetándose a las reglas siguientes: 1) Cada propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con la suma de dinero proporcional a los derechos que sobre ellos tenga. 2) Dicha cuota, acordada en la asamblea que se celebre de conformidad al Reglamento Interno de copropiedad, será exigible ejecutivamente, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 13, y el administrador estará obligado a cobrarla, so pena de responder de todo perjuicio. Las reparaciones de cada piso departamento o local serán de cargo exclusivo del respectivo propietario; pero estará obligado a realizar todas aquellas que conciernan a la conservación o permanente utilidad del piso, departamento o local. Si por no realizar oportunamente estas reparaciones disminuyeron el valor del edificio o se ocasionaran graves molestias o se expusiera a algún peligro a los demás propietarios, el infractor responderá de todo perjuicio".
Naturalmente, si la destrucción o desperfecto es cubierto por una indemnización del seguro, ese dinero se debe destinar primeramente a la reconstrucción o restauración (Art. 18), y sólo subsidiariamente a lo que disponga el reglamento interno.
En todo caso, sea el reglamento interno o bien los estatutos de la sociedad, tienen fuerza obligatoria para los copropietarios; y no sólo para ellos, sino también -en todo lo que se refiere al orden y recto uso del edificio- para los que por contratos de arrendamiento, anticresis, o simple concesión de un propietario, tengan derecho de habitar o usar del inmueble.
Expresamente se sanciona con multa -que debe ser impuesta judicialmente-, en dos casos de mayor gravedad: si el copropietario hace uso indebido de su piso, sea destinándolo a finalidad distinta de la prevista, o por actos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad; el otro caso sería el de quien hiciere modificaciones en la estructura, aumentos de edificación o cambios en la fachada, sin contar con el consentimiento unánime de los copropietarios (Cfr. Art. 7 Codificación de la Ley de Propiedad Horizontal RO 119: 6-oct-2005).
Las legislaciones de otros países consideran expresamente el lanzamiento del arrendatario, usuario, habitador, etc., que no sea propietario, y que infrinja el reglamento. El dueño, en cambio, no puede ser expulsado del edificio, pero se pueden suspender sus derechos hasta por dos años, según la legislación española. No se ha previsto algo semejante en la nuestra, pero de conformidad con la Ley de Inquilinato se podría desahuciar el contrato del inquilino que destine el piso a fines inmorales, inconvenientes, etc.
Dentro de las obligaciones de los propietarios tienen destacada importancia las relativas a la contribución para restauraciones, mejoras o reconstrucción; aquí se vuelve a recordar, sin otro comentario.
Problemas especiales
En primer lugar hay que mencionar que la hipoteca de esta clase de propiedades admite doble modalidad: puede hipotecarse todo el edificio, o bien cada departamento. En el primer caso, se requiere la intervención de todos los propietarios, o del único propietario, si se trata de edificio aún no construido o destinado a venderse por pisos pero aún en manos de un único dueño. Nuestro Código Civil prevé la posibilidad de la hipoteca de un edificio aún no construido, a partir del gravamen impuesto al suelo en que se levantará; pero para la propiedad horizontal, esta facultada de hipotecar el bien futuro: la construcción aún no realizada, se ha considerado expresamente.
Si la hipoteca grava un departamento, se extiende el gravamen a la parte propia y a la cuota en las partes comunes, que son inseparables, como insistentemente se ha dicho.
En el derecho de otros países, por ejemplo en el alemán, cabe la duda respecto de si un propietario de piso puede ceder, vender, etc. una parte de su propiedad. En nuestra legislación no parece lícito dudar al respecto: es perfectamente posible primero porque no está prohibido, en segundo lugar porque el artículo 8 del Reglamento prevé expresamente el caso de que dos o más personas sean dueñas de un mismo local, y establece que deben en tal situación, nombrar un mandatario que les represente en todo lo relacionado con la propiedad y su administración.
Con relación a la evicción se han planteado también diversas cuestiones. Pero es evidente que rigen aquí las reglas comunes, y por tanto cabe la evicción y su saneamiento, lo mismo que el saneamiento de vicios redhibitorios, con la única peculiaridad, que si se refieren a los bienes comunes, se requerirá la intervención de todos los propietarios, y no podría intentar la acción uno solo de ellos aisladamente.
Terminación de la propiedad horizontal
Obviamente se aplican a esta institución todas las formas de extinción por destrucción de la propiedad, sea física o jurídicamente. Casos de terminación propios de este género de propiedad serían, en cambio, el pasar a ser un condominio ordinario, o la constitución de una compañía a la que aporten los condóminos sus cuotas para convertirse en accionistas con aquel capital. Pero los dos casos más frecuentes de terminación de la propiedad horizontal se sitúan más bien en los extremos siguientes: o bien la concentración de la propiedad en un sólo dueño, o, por el contrario, la división material entre los varios señores de modo que cada uno llegue a ser propietario exclusivo de su parte.
La concentración puede realizarse por la venta, cesión, permuta, etc., de las cuotas a favor de uno de los condóminos, o bien por la adquisición de todas las cuotas por parte de un extraño. Pero en ambos supuestos se trata de verdadera transferencia del dominio sobre cosa inmueble, y por tanto se debe cumplir con las formalidades que la ley exige para ello: escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, con los correspondientes pagos de impuestos.
En cuanto a la división sólo será posible si lo permite la naturaleza misma del inmueble, es decir, si admite la partición material, dada su estructura, sin que perduren partes comunes, tales como cimientos, techo, escaleras, puesto que si no se puede realizar esta división material, en una u otra forma perdura la propiedad horizontal, o bien derive la división en un caso de concentración de propiedad, por el cual uno o algunos propietarios reciben sus partes materiales y se obligan a indemnizar a quienes nada reciben en especie. Es obvio, que la división puede facilitarse en los casos en que se derroque el edificio y quede únicamente el terreno, con dimensiones y forma adecuadas para la partición.
Si todos los condueños son personas capaces de disponer de lo suyo y están de acuerdo, pueden proceder por sí mismos a la división, la que deberá constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si entre los dueños hubiera alguno incapaz, se requeriría trámite judicial de partición. En cambio, entiendo que no cabría división judicial a petición de uno de los condóminos o de una minoría de ellos, porque no valdría para este caso la norma de que a nadie puede obligarse a permanecer en la indivisión por tiempo indefinido; esta norma es aplicable a la indivisión, a la copropiedad ordinaria, pero no a la propiedad horizontal, que en realidad constituye un derecho sui géneris, distinto de la copropiedad ordinaria, y, a diferencia de ésta, la propiedad horizontal tiene en principio carácter permanente, de modo que la división será lo excepcional, y no constituye derecho de cualquier propietario el pedir la división: se requiere común acuerdo. Solamente en caso de destruirse el edificio en su totalidad o si se deteriorara en proporción que represente, por lo menos las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición por autoridad competente, solamente entonces, cualquiera de los propietarios puede pedir la división, y no habiendo acuerdo, sería judicial.
Bibliografía o linkografía
Enciclopedia Jurídica Ecuatoriana
TOMO VII
VOCES DEL DERECHO CIVIL
Dr. Juan Larrea Holguín
DIRECTOR DE INVESTIGACIONES JURÍDICAS DE LA CORPORACIÓN DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES.
MANUAL ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL DEL ECUADOR
Dr. Juan Larrea Holguín
Editorial de Estudios y Publicaciones
Resumen
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
31. Concepto
Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que consiste en pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños. No es un condominio, porque cada uno es propietario de su apartamento. No es el caso de simples propiedades contiguas, porque existen partes comunes, comenzando por el suelo. No se trata de un caso especialmente complejo de relaciones de vecindad, sino de algo más, porque los servicios comunes, la administración, etc., tienen modalidades especiales y pueden originar una sociedad para ese efecto.
32. Antecedentes históricos
Por una parte el concepto romanista de la propiedad, con extensión vertical ilimitada; y por otra parte, el afán natural de independencia que se satisfacía mejor, con las antiguas técnicas de construcción, mediante la exclusividad de dominio en cada edificio, han hecho que la propiedad horizontal no tuviera mayor acogida legal ni difusión social en la antigüedad. Superado el concepto romanista, e inventadas nuevas técnicas constructivas, esta figura jurídica se ha abierto amplio campo en el mundo contemporáneo. Sobre todo en las grandes ciudades ha llegado a ser fórmula muy común.
La nueva Ley, en realidad pudo haberse incorporado al Código, integrando y reformando el artículo 913, y tal vez, como sugiere el Dr. Juan Páez, variando su ubicación para que figurara en el Título inicial del Dominio. Algunas disposiciones de la Ley, repiten lo dispuesto en el Código Civil; los puntos novedosos son los siguientes:
Se considera la posibilidad de varios departamentos en el mismo piso o nivel (Art. 1)
Da el concepto de piso o departamento, en el que se destaca el requisito de tener salida a la vía pública. (Art. 1)
Considera el caso de los entrepisos (Art. 1)
Establece que coexisten la propiedad exclusiva y la común (Art. 2)
Hace una amplia enumeración de los bienes comunes, a modo de ejemplo (Art. 3)
El derecho de los propietarios a los bienes comunes, es proporcional a los bienes exclusivos de cada uno (Art. 4)
Los bienes comunes son inseparables de los exclusivos (Art. 4)
Establece la obligatoriedad de pagar la prima de seguro (Art. 5)
Uso de la propiedad, conforme al reglamento interno. (Art. 6)
Divisibilidad de la hipoteca sobre el edificio (Art. 7)
Posibilidad de hipotecar el futuro departamento (Art. 9)
Necesidad de protocolizar el plano (Art. 10)
Sociedad de propietarios para la administración del edificio. (Art. 11)
El Reglamento Interno debe ser aprobado por las 2/3 partes de los propietarios (Art. 11)
Contenido esencial del reglamento interno (Art. 12)
Mérito ejecutivo de las resoluciones sobre expensas comunes (Art. 13)
División por destrucción o deterioro equivalente a 3/4 partes del edificio (Art. 14)
Reparaciones: ejecución por las expensas (Art. 15)
Obligatoriedad del seguro contra incendio (Art. 16)
Subsistencia de hipotecas en caso de reconstrucción de edificio destruido (Art. 17
Destino de la indemnización del seguro (Art. 18)
Obligación de insertar declaraciones municipales y el Reglamento de copropiedad en las escrituras (Art. 19)
Se determinará el valor de cada piso por el catastro municipal (Art. 20)
Se evaluarán separadamente los departamentos para efectos fiscales (Art. 22)
División de la responsabilidad por deudas (Art. 23)
33. Importancia socio-económica
Como lo anota la exposición de motivos de nuestra ley del 60, la propiedad horizontal tiende a solucionar el problema de la vivienda, ya que permite la construcción de grandes edificios que aprovechan mejor el espacio y pueden hacer más baratas las casas. Un mismo suelo sirve para muchos, y ahora, en las grandes ciudades el terreno se cotiza en sumas fabulosas.
34. Naturaleza jurídica
El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como en la exégesis positiva de las leyes de cada país.
He aquí las principales tendencias al respecto:
f) La identificación con las servidumbres. Esta doctrina inspiró el Código Napoleón y el de Andrés Bello. Una objeción fundamental se puede hacer: no cabe servidumbre sobre cosas propias.
g) Que se trata de una forma de derecho de superficie. Esta tendencia se sigue en los países germanos, aunque algunos autores señalan sus graves deficiencias, por ejemplo Hedemann, ya que el dueño del suelo no lo es del subsuelo; y nos hallamos ante algo mucho más complejo que una simple edificación en suelo ajeno.
h) Sociedad. En Inglaterra y Estados Unidos, países en los que el concepto de asociación y de sociedad tienen gran amplitud y variedad muy rica de formas, se procura englobar también la propiedad horizontal en ese esquema, y efectivamente sirve para explicar la organización de los aspectos administrativos del edificio, mas no es suficiente para justificar otros puntos aún más importantes: constitución, enajenación, etc.
i) Condominio de indivisión forzosa. Ciertamente una parte de la realidad jurídica se explica con esta fórmula, pero no abarca toda la complejidad del fenómeno. Con acierto señala Albadalejo, que son aplicables supletoriamente las normas de la copropiedad, pero esto se refiere evidentemente sólo a la parte común, más no a la privativa de cada propietario, ni a las relaciones de índole social.
j) La naturaleza jurídica propia de una entidad mixta: propiedad y condominio, siendo lo principal lo individual y accesorio lo común. Este concepto es el que tiende a imponerse y el que parece más acertado.
35. Establecimiento de la propiedad horizontal
Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras: a) Porque el dueño de un edificio venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad de uno o más apartamientos reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos, b) Por partición material de un condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo exclusivamente de un departamento, conservándose la comunidad sobre las partes de utilidad para todos, c) Por construcción de un edificio por varias personas, destinándolo a propiedad horizontal.
36. Lo exclusivo
Hemos considerado que en la propiedad horizontal hay una parte material del edificio que pertenece únicamente a su respectivo dueño. Esta parte debe hallarse perfectamente delimitada y lo peculiar en este género de propiedad, en cuanto a límites, consiste en que éstos no se refieren únicamente a la extensión horizontal (los límites por los cuatro puntos cardinales), sino que también se requiere delimitación en la dimensión vertical: Hacia arriba y hacia abajo. Para precisar mejor esta múltiple linderación, las leyes suelen exigir la protocolización de los planos de los edificios sujetos a este régimen de propiedad, y así lo dispone la nuestra.
El propietario puede en su parte exclusiva comportarse en general como cualquier propietario con su cosa, y más concretamente, como cualquier propietario de inmueble, de edificio exactamente. Pero existen ciertas limitaciones que dependen de la naturaleza misma de este género de propiedad. Así, el propietario no puede alterar la forma externa del edificio, porque esto iría en desmedro de los demás.
En segundo lugar, no puede usar de su departamento contra la moral y las buenas costumbres. La más estrecha relación de vecindad que en estos casos existe, agrava este deber de todo propietario, y se hace lógicamente más exigente.
Tercero: no se puede perturbar a los demás propietarios con ruidos, trepidaciones, humos, hondas, etc. que hagan notablemente desagradable o inconveniente la habitación o el trabajo en tales edificios.
Cuarto: Evidentemente no cabe realizar actividades peligrosas, tales como la fabricación, almacenamiento o detonación de explosivos.
Quinto: Tampoco se pueden conservar mercaderías insalubres o peligrosas por otros motivos.
37. Lo común
Necesariamente hemos hecho algunas referencias a los elementos comunes, al hablar de lo exclusivo de cada uno, porque lo común es accesorio de lo exclusivo en la propiedad horizontal.
Por la razón anotada, se puede decir que es común, todo aquello que no sea exclusivo de uno de los propietarios. Esta determinación por vía de lo remanente, no suele ser seguida por la legislación, sino que se procura enumerar, siquiera a modo de ejemplo, cuáles son esos elementos comunes, y así el artículo 3 de nuestra Ley dice que "Se reputan bienes comunes y de dominio indivisible para cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso, departamento o local, tales como el terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas, agua potable; los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escalera, accesorios, etc.".
38. La administración
La conservación de los elementos y servicios comunes en buen estado, la misma dirección de algunos servicios como los de portería, limpieza, custodia, etc., las reparaciones normales, el pago de tasas y contribuciones que no sean exclusivas de cada dueño y otras actividades semejantes, constituyen la ordinaria administración en el caso de los edificios por pisos. A todo ello habría que agregar los actos o gestiones de extraordinaria administración como serían las acciones y defensas judiciales de los intereses y derechos comunes, o la ejecución de decisiones radicales de la asamblea de propietarios, como la de derrocar el edificio, reconstruirlo o mudar fundamentalmente su estructura.
39. Obligaciones y prohibiciones
Los propietarios tienen que usar sus departamentos según el objeto o finalidad para el cual han sido construidos: no se podría convertir en fábrica, con todos los inconvenientes de ruidos, vibraciones, peligros, etc., lo que fue hecho para habitación familiar; no cabe, en ningún caso el uso abusivo, inmoral o peligroso para los demás. La Ley y el Reglamento general (D 277: RO 159: 9-feb-1961), insistentemente resguardan este principio del mutuo respeto y ponderación en el uso que cada uno puede hacer de su habitación. (Art. 7 de la Ley, artículos. 2 y 7 del Reglamento).
40. Problemas especiales
En primer lugar hay que mencionar que la hipoteca de esta clase de propiedades admite doble modalidad: puede hipotecarse todo el edificio, o bien cada departamento. En el primer caso, se requiere la intervención de todos los propietarios, o del único propietario, si se trata de edificio aún no construido o destinado a venderse por pisos pero aún en manos de un único dueño. Nuestro Código Civil prevé la posibilidad de la hipoteca de un edificio aún no construido, a partir del gravamen impuesto al suelo en que se levantará; pero para la propiedad horizontal, esta facultada de hipotecar el bien futuro: la construcción aún no realizada, se ha considerado expresamente.
41. Terminación de la propiedad horizontal
Obviamente se aplican a esta institución todas las formas de extinción por destrucción de la propiedad, sea física o jurídicamente. Casos de terminación propios de este género de propiedad serían, en cambio, el pasar a ser un condominio ordinario, o la constitución de una compañía a la que aporten los condóminos sus cuotas para convertirse en accionistas con aquel capital. Pero los dos casos más frecuentes de terminación de la propiedad horizontal se sitúan más bien en los extremos siguientes: o bien la concentración de la propiedad en un sólo dueño, o, por el contrario, la división material entre los varios señores de modo que cada uno llegue a ser propietario exclusivo de su parte.
Organizadores gráficos
Ejemplo de División de 2 viviendas por P.H.
A modo de ejemplo sencillo, doy el caso de un terreno de 15m de frente por 22m de fondo. No se puede dividir en 2, porque el mínimo es 10m.
El terreno está a nombre de Juan Perez, quien posee la vivienda 1, pero Roberto Gomez, su socio, construyó la vivienda 2 en su terreno. Roberto Gomez ahora quiere vender su vivienda a otra persona, entonces… ¿cómo hace? Con una subdivisión en Propiedad Horizontal o P.H.
La vivienda 1 a la izquierda es una casita (Unidad de Dominio exclusivo 1 ) más un depósito en el patio, la vivienda 2 es otra casita pero sin depósito (Unidad de Dominio exclusivo 2).
Algunas dependencias de las Unidad Funcionales, como lavaderos, bauleras, cocheras, depósitos, etc. suelen ser consideradas como "Unidades Complementarias" que necesitan vincularse a una Unidad Funcional para poder ser transferidas, ya que no son susceptibles de ser transferidas en forma independiente, salvo que el adquirente sea un condómino del propio edificio en Propiedad Horizontal. A qué Unidad Funcional pertenecerá cada Unidad Complementaria queda estipulado en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Por cierto que las Unidades Complementarias, así concebidas, tienen un valor de mercado muy inferior al de cualquier Unidad Funcional. Por ejemplo una "cochera cubierta"concebida como Unidad Funcional tendrá un valor muy superior a que si fuera considerada como Unidad Complementaria de algún departamento o vivienda. Volviendo al ejemplo, y considerando al depósito como parte de la vivienda 1,(parte de la unidad funcional) del total construido la Unidad 1 representa el 55% y la Unidad 2 el 45%. (Se ha obviado para mayor claridad del ejemplo, pero el plano de P.H. lleva todas las cotas y medidas de los poligonos que intervienen en la subdivisión.)
Las 2 casitas tienen un jardin de acceso único, que será una Superficie Descubierta Común, se ingresa a ambas por un mismo hall, que será una Superficie Cubierta Común. Ambas tienen patio, pero independientes, por lo tanto serán Superficies Descubiertas Comunes de uso exclusivo. Ambas tienen un techo de alero independiente al frente que serán Superficies
Cubiertas Comunes de uso esclusivo.
Todos los muros donde apoyan los techos son Muros Cubiertos Comunes, los demás son Muros Descubiertos Comunes.
Como se ve en la figura, el depósito se representa con el mismo número de unidad al que pertenece (el 1), pero con el número de posición 2. Los poligonos de los Dominios Propios se representan con un trazo más grueso que el resto. Juan Perez y Roberto Gomez deben primero aprobar los planos Municipales (ó Planos de Arquitectura) de las construcciones, sin ellos no se puede encarar la subdivisión. La Subdivisión estará a cargo de un Agrimensor ó un Ingeniero (con competencia en mensura). Lo representado en el plano de PH debe coincidir con lo consignado en el plano Municipal, (aunque pueda diferir en medidas y superficies resultantes hasta una cierta tolerancia) ya sea un edificio construido (ley 13512) o a construir, en cuyo caso se llama "Prehorizontalidad" (ley 19.724).Con los dos planos la Dirección de Catastro Provincial procede a la aprobación del plano de P.H., y a posteriori éste último.( ya con los porcentajes que le corresponden a cada propietario , 55% y 45% ) se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el Reglamento de Copropiedad del Condominio formado. Las figuras muestran las planillas usuales que contiene un plano de P.H.
Los impuestos vendrán en función de los porcentajes de cada propietario. Al mismo tiempo se prorratean las superficies comunes a las unidades funcionales en proporción a los porcentajes que resulten de cada una. De esta forma, cada uno podrá alquilar o vender de forma independiente su casa, cosa imposible de hacer si no es por P.H.
Conclusiones
La Propiedad Horizontal es sin duda una institución jurídica sujeta a continua actualización, como dan cumplidas muestras las necesarias reformas que desde 1939 nuestra legislación civil ha tenido que experimentar.
Atrae la atención que sea necesario para determinar las notas que conforme art. 396 del Código Civil, y la Ley PH posee esta institución, acudir necesariamente a los distintos criterios de la doctrina y jurisprudencia, para englobar las nuevas realidades inmobiliarias tales como los conjuntos residenciales, las urbanizaciones privadas, centros comerciales, etc,.
Ciertamente estamos ante una institución compleja, especial e independiente, que surge necesaria y automáticamente de la división, no ya de un edificio, sino de espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que pertenezcan a dos o más personas que tienen, junto a la propiedad singular y exclusiva de los mismos, un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del inmueble necesarios para su adecuado uso y disfrute, en cuanto:
La propiedad horizontal es una institución compleja, pues la Ley la configura como yuxtaposición de dos derechos de propiedad, distintos y claramente diferenciados en su unidad, atribuidos ambos a un mismo titular, uno singular y exclusivo…
Glosario
Módulos de contribución: índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
Propietario inicial: titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Área privada construida: extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Área privada libre: extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a Propiedad Horizontal de un edificio o conjunto construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal.
Saneamiento por Evicción: Obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
Escrituración: Solemnización de un documento que contiene un acto que requiere ser elevado a escritura pública.
Estudio de títulos: Proceso por el cual se conoce la situación jurídica de un bien inmueble, que permite verificar que el bien no presenta inconsistencias en la legitimidad de su procedencia y que sus linderos, registros y pagos coinciden con las respectivas escrituras y la documentación entregada. Además facilita verificar o descartar la existencia de hipotecas, embargos, enajenaciones, sucesiones y otras anotaciones que afecten la situación jurídica del inmueble.
Afectación a Vivienda Familiar: Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno de los cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.
TRABAJO DE CÓDIGO CIVIL
NOMBRE: Cristina Reyes
SEMESTRE: Cuarto "A" de Derecho
PRESCRIPCION ADQUISITIVA
1. La prescripción es un modo de adquirir, pero también un modo de extinguirse las acciones y los derechos; por esto, y probablemente porque afecta prácticamente a todas las Instituciones del Derecho, se trata de la prescripción al final del Código Civil, en el Título XL del Libro IV, bajo los dos aspectos: como prescripción adquisitiva y como prescripción extintiva. A continuación expondremos lo relativo a la prescripción como modo de adquirir, dejando lo relativo a la extinción de las acciones y derechos para el final.
2. Concepto general.
La prescripción adquisitiva se suele llamar también usucapión, y tiene su origen en el Derecho Romano. Modestlno definía: "Usucapió est adeptio dominii per continuationem possesionis tempore lege defíniti". Se señalan así los elementos esenciales de la usucapión: la posesión continuada por el tiempo determinado por la ley.
Hay una evidente relación entre el uso de un derecho y la tutela legal del mismo. Si una persona no usa de su derecho, probablemente es porque no le sirve o no quiere servirse de él, y si transcurre mucho tiempo, no parece razonable que el sistema jurídico siga protegiendo a quien se desinteresa totalmente. Por otra parte, el concepto social del derecho, el principio de solidaridad que debe primar en las relaciones sociales, hace que se considere no sólo el interés individual sino el bien general, el bien común, y por lo mismo, que el derecho o la cosa no utilizada por su titular, pueda servir a otro u otros que sí la necesiten. Por esto, cuando se extingue un derecho por prescripción, cuando deja de ser protegido por el sistema jurídico por haber sido abandonado durante mucho tiempo, paralelamente se produce la adquisición de ese mismo derecho por parte de otra persona.
Naturalmente, para llegar a una conclusión tan severa como la de privar al propietario de su derecho, se requiere el transcurso de un tiempo suficientemente largo como para constatar debidamente el total desinterés del titular y poder presumir el daño real que causaría a la sociedad el abandono práctico del derecho; por eso los plazos de la prescripción suelen ser bastante prolongados, de muchos años.
Paralelamente a la extinción del derecho, surge su adquisición por parte de otro, esta es la usucapión: "usucapio", adquirir por el uso, tomar una cosa mediante su real ocupación. Por tanto, en la base de la prescripción adquisitiva está la posesión, que es precisamente la tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño. La posesión es la mejor expresión del dominio, manifiesta que quien es titular del derecho lo utiliza, y también es un hecho que deriva del dominio: el dueño tiene derecho a ejercitar los actos posesorios y el derecho le protege con una serie de acciones judiciales; pero puede desdoblarse el fenómeno jurídico y puede suceder que quien es dueño deje de poseer y que quien no es dueño adquiera la posesión; entonces el orden jurídico tiene que restablecerse, sea porque el propietario reivindique su derecho y readquiera la posesión, o bien, porque el poseedor, pasado mucho tiempo, llegue a ser verdadero dueño.
Tiende, pues, el sistema jurídico a eliminar las situaciones anómalas y a consolidar la unidad natural que debe darse entre propiedad y posesión.
La prescripción adquisitiva favorece tanto a las personas capaces como a las incapaces, porque unas y otras pueden poseer, como observa Barros Errazuriz. La definición de posesión permite que el dueño o el que se da por tal posea por sí mismo o por medio de otro que tenga la cosa en su nombre y en su lugar.
Un autor nacional que ha estudiado con amplitud este tema, considera que la prescripción se justifica por razones de orden público, y que se justifica esta institución del Derecho Civil ante el Derecho Natural por dos motivos:
Nuestro sistema protege primeramente al propietario, pero protege también al poseedor. En principio el propietario debería ser poseedor, por si mismo o por medio de otro. La protección de la ley, al propietario es grande y durable, hasta el punto de que el Código tiene una especial consideración hacia el propietario ausente (que se halle fuera de la República) y prolonga en su favor el plazo de prescripción por el que podría perder su derecho: dos días cuentan por uno sólo. Pero el transcurso del tiempo es una realidad inexorable, y termina por deteriorar o extinguir todas las cosas de este mundo.
El punto de la buena fe, debe considerarse de todos modos con mucha atención, porque allí radica fundamentalmente el que la prescripción sea o no justificable. El Derecho positivo debe adoptar reglas que pongan a salvo la buena fe, de otro modo, deteriora el valor ético de la institución. Fue el Derecho Canónico, como testimonia Castán, el que extremó la exigencia de la buena fe, imponiendo el requisito de tener buena fe durante todo el tiempo de la posesión, para poder adquirir por usucapión, a diferencia del sistema romano, que solamente exigía la buena fe inicial, al momento de adquirir la posesión, aunque posteriormente se perdiera la buena fe.
El autor colombiano Valencia Zea, resume las diversas funciones que cumple la institución que estamos exponiendo:
1. da origen al nacimiento y adquisición de ciertos derechos; 2. Convalida los derechos constituidos irregularmente; 3. Extingue acciones y derechos; 4. Prueba ciertos derechos. El mismo autor observa que el verdadero campo de la usucapión de la propiedad se encuentra en el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, ya que en este caso, propiamente se llega a ser propietario sin haberlo sido, mientras que en la prescripción ordinaria más bien se trata de sanación de defectos que podían ocasionar la nulidad de un título, que podían producir la pérdida de la propiedad, la cual queda consolidada, afirmada, por la prescripción extintiva de las correspondientes acciones que la habrían dañado.
3.- Definición. Con estos conceptos generales, vengamos a la definición que da nuestro Código Civil en el artículo 2.416:
"Prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones y derechos ajenos; por haberse poseído las cosas, o no haberse ejercido dichas acciones y derechos, durante cierto tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales.
"Una acción o derecho se dice que prescribe cuando se extingue por la prescripción".
4.- Algunas características de la usucapión quedan ya esbozadas en la definición legal:
1.- Es un modo de adquirir cosas ajenas, es decir, que pertenecían a alguien y por consiguiente, se trata de cosas que están en el comercio, pueden ser objeto de dominio.
2.- La prescripción afecta tanto a las cosas muebles como inmuebles;
3.- Aunque se refiere directamente al dominio, puede también aplicarse a otros derechos, como el usufructo, las servidumbres, etc;
4.- La posesión, base de la prescripción, se ejercita fundamentalmente sobre las cosas singulares, de donde la usucapión propiamente se refiere a las cosas singulares, pero también se puede adquirir por prescripción una herencia, puesto que la acción de petición de herencia prescribe en quince años;
5.- La usucapión es modo de adquirir no oneroso, sino gratuito (sociedad conyugal) y;
6.- La prescripción no depende del fallecimiento de una persona, no es por causa de muerte, y debe tenerse como un modo de adquirir "entre vivos", aunque no sea un negocio jurídico traslativo del dominio, sino originario.
CLASES DE PRESCRIPCIÓN.-
1. Existen dos instituciones distintas aunque correlativas: la usucapión o prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva.
La definición del art. 2416 engloba a ambas, pero al mismo tiempo las distingue, la una "extingue los derechos y acciones ajenos", la otra, la usucapión, es un modo de adquirir.
Cuando se alega prescripción adquisitiva, de alguna manera se está reconociendo que la cosa no es propia, puesto que se la está adquiriendo o queriendo adquirir mediante el reconocimiento judicial de la prescripción. Ahora bien, para adquirir por prescripción se requiere ser poseedor es decir, tener la cosa con "ánimo de señor y dueño", y por tanto, sin reconocer el dominio de otra persona. De aquí que quien demanda prescripción debe tener mucho cuidado de no reconocer en la misma demanda el derecho de otra persona, pues, si lo reconoce, no tendrá éxito su acción.
Otra clasificación de la prescripción la divide en ordinaria y extraordinaria. Estas dos clases se refieren a la usucapión, no a la prescripción extintiva.
Cada una tiene sus propios requisitos, puede interrumpirse de diversa manera, exige un tiempo distinto y la carga de la prueba pesa de diferente manera en una y otra. Las exigencias de la prescripción ordinaria son mayores: lo que no se ha podido adquirir por prescripción ordinaria (más exigente), se puede lograr por la extraordinaria, que, en cambio requiere de mayor tiempo.
Debe alegarse en juicio concretamente el tipo de prescripción que se pretende probar: ordinaria o extraordinaria, no bastando una aseveración genérica de "prescripción"; así se ha pronunciado la Corte Suprema en una sentencia de la primera Sala.
Sin entrar por ahora en mayores detalles, baste considerar que para la prescripción ordinaria se requiere posesión regular, y para la extraordinaria bastaría la posesión irregular. El tiempo normal de la prescripción ordinaria es de tres años para los bienes muebles y de cinco para los inmuebles (art. 2432), mientras que para la extraordinaria se requieren quince años, sin distinción de raíces y muebles. La suspensión afecta, por regla general a la prescripción ordinaria y a la extraordinaria en un único caso (entre cónyuges).
PRESCRIPCION: REGLAS GENERALES
1. Debe Alegarse.- Fuera del ámbito civil sí hay casos en que el juez puede declarar de oficio la prescripción: principalmente en el Derecho Penal, cuando la acción o la pena han prescrito, y en el campo del Derecho Procesal, en algunos casos de caducidad que participan del carácter prescriptivo.
No basta, pues, que haya transcurrido el tiempo de la posesión con todas las características exigidas por la ley, para que el poseedor haya adquirido por prescripción, se requiere pronunciamiento judicial. La conclusión es lógica, aparte de lo dicho, porque siempre cabe discusión sobre los fundamentos de la prescripción, por ejemplo, sobre la calidad de la posesión (regular o irregular, violenta o pacífica, ininterrumpida o interrumpida, pública o clandestina, etc.), y aun sobre la duración misma de ella, por todo lo cual se impone la intervención judicial.
Ahora bien, se ha discutido si la declaración judicial puede obtenerse solamente mediante la excepción opuesta a una demanda, o también mediante acción presentada para pedir directamente la declaración de la prescripción. No se duda que la prescripción pueda presentarse como excepción, ya que aun históricamente la prescripción surgió como una excepción destinada a extinguir las acciones.
2. La acción de prescripción requiere legítimo contradictor, entendiéndose por tales contradictores al que alega la posesión prescriptiva contra el que perdería su propiedad por la declaración de prescripción.
En un juicio colusorio se ha declarado la nulidad de la sentencia que declaró la prescripción adquisitiva en juicio seguido contra quien no había sido propietario y sabía que no lo era; evidentemente faltaba el legítimo contradictor, y a través de ese procedimiento doloso se pretendía perjudicar a un tercero, verdadero propietario.
3. Una reforma a la Ley de Régimen Municipal ha establecido que "En todo juicio en que se alegare la adquisición por prescripción de un inmueble situado en el área urbana o en el área de expansión urbana, se citará al respectivo Municipio, bajo pena de nulidad".
Esta disposición pretende resguardar los eventuales derechos del Municipio, al que se atribuyen las propiedades urbanas que no tienen otro dueño; pero no significa que el Municipio sea siempre el legítimo contradictor; la disposición legal permite que intervenga como tercero interesado o, eventualmente que sea también demandado. Luego, puede seguirse la acción contra una determinada persona particular, que fue dueña o tuvo algún derecho para considerarse propietaria de un terreno urbano, y la citación necesaria al Municipio, no le convierte en demandado, sino que le da la opción de intervenir en el juicio; si no interviene, no habrá nulidad; solamente habría nulidad si hubiera faltado la citación.
4. Puede renunciarse.- "Art. 2418: La prescripción puede renunciarse expresa o tácitamente; pero solo después de cumplida.- Renunciase tácitamente, cuando el que puede alegarla manifiesta por un hecho suyo, que reconoce el derecho del dueño o del acreedor.
Por ejemplo, cuando cumplidas las condiciones legales de la prescripción, el poseedor de la cosa la toma en arrendamiento, o el que debe dinero paga intereses o pide plazo".
Queda muy claro por el temor de la ley, que se puede renunciar tanto la prescripción extintiva como la adquisitiva; a ambas se refiere la parte dispositiva, y aún los ejemplos cuestos se conectan con una y otra. También la jurisprudencia ha confirmado la posibilidad de las dos renuncias: de la usucapión o de la extinción por prescripción.
Se ha discutido en la doctrina, la posibilidad de la renuncia de la prescripción. Messineo dice:
"El régimen legal de la prescripción es de derecho coactivo y, por tanto, inderogable por los particulares. La prescripción es de orden público y, por consiguiente, puede ser opuesta en todo tiempo y en cualquier grado de la causa.
La renuncia puede ser expresa o tácita. Puede realizarse dentro de un juicio en el que se dispute la propiedad o el derecho al que se refiera la prescripción, y cabe también la renuncia fuera de juicio; lo más frecuente será lo primero: si demandada, por ejemplo, la reivindicación, el demandado no opone la excepción de prescripción adquisitiva, habrá una renuncia tácita judicial.
El art. 2419 dice que "No puede renunciar la prescripción sino el que puede enajenar". Pero esta disposición legal no resuelve el problema planteado, ya que no dice que solamente puede renunciar la prescripción el que puede enajenar la cosa concreta que ha adquirido por prescripción, sino que genéricamente se refiere a la capacidad de poder enajenar cualquier cosa.
5.- La prescripción afecta a todos.-
"Art. 2421: Las reglas relativas a la prescripción se aplican igualmente a favor y en contra del Estado, de los Consejos Provinciales, de las Municipalidades, de los establecimientos y corporaciones nacionales, y de los individuos particulares que tienen la libre administración de lo suyo."
En el caso de la suspensión de la prescripción no se trata de que se excluya la posibilidad de adquirir por prescripción los bienes de personas incapaces, sino que no corre el tiempo necesario para la prescripción ordinaria mientras dura la incapacidad. Y en el caso de las personas de Derecho Público, la protección se verifica objetivizando la imprescriptibilidad, es decir, aplicándola a ciertas cosas, que salen del ámbito de aplicación de esta institución.
Este sistema se fundamenta en el criterio de igualdad de las personas, al mismo tiempo la necesidad de proteger a algunas de manera especial.
En la prescripción extraordinaria "no siempre" se interrumpe la prescripción entre cónyuges.
Confirma lo que se acaba de exponer, una sentencia de la 1a. Sala de la Corte Suprema, del año 1971, que declara "imposible adquirir por prescripción bajo el régimen de sociedad conyugal, ni respecto de los bienes propios ni respecto de los bienes sociales", de donde se puede concluir, que si no hay ese régimen, porque se haya establecido desde el principio el de separación o posteriormente se haya hecho separación de bienes o se haya llegado a la terminación y liquidación de la sociedad, entonces sí cabe prescripción; siempre, desde luego, extraordinaria, ya que, queda dicho que la ordinaria "siempre" se suspende.
En cuanto a que prevalece la disposición del art. 2435: "no suspende la prescripción extraordinaria, a favor de las personas enunciadas en el art. 2433", entre ellas, el cónyuge, esta doctrina ha sido confirmada en varios fallos de la Corte Suprema.
En el caso de los condóminos: cuando uno de los condóminos vende su derecho a un tercero, no puede considerarse que el adquirente entre con "ánimo de señor y dueño" en posesión de todo el bien común, sino solamente de la cuota matemática que ha adquirido; luego, ese título no puede fundamentar una adquisición por prescripción ordinaria, de toda la propiedad. Pero, así mismo, puede suceder que el adquirente entre de hecho y de buena fe en posesión de toda la cosa, y podría llegar a adquirirla por prescripción extraordinaria de quince años, si cumple todos los requisitos para ésta.
Estos problemas relativos a la prescripción entre condominios no son exclusivos de nuestro sistema legal, y se dan de manera muy parecida en otros países, dividiendo a la doctrina y la jurisprudencia, pero la tendencia general parece coincidir con la evolución que se ha producido en nuestra jurisprudencia, en el sentido de aceptar, por vía de excepción, 1a prescripción adquisitiva entre condóminos, cuando se produce el raro caso de que uno de ellos excluya de la posesión a los demás y llegue a completar el tiempo previsto para adquirir; así sucede, por ejemplo, en Chile, según atestigua Pescio.
COSAS QUE PUEDEN ADQUIRIRSE POR PRESCRIPCIÓN.-
1. El art. 2422 del Código Civil dice: "Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.
2. Por consiguiente, la prescripción, aunque se relaciona más directamente con el dominio, se extiende en principio a los derechos reales. La primera conclusión consiste en que no pueden adquirirse por prescripción derechos personales (que originan obligaciones), ni tampoco los llamados por la doctrina "personalísimos".
3. No cabría, por ejemplo, que alguien llegue a ser verdadero titular de un crédito, por haber cobrado durante largo tiempo intereses de una cantidad que no se le debía; esta relación puramente personal, de deuda, no puede adquirirse por prescripción.
4. En cuanto a los llamados derechos "personalísimos", es decir, los inherentes a la personalidad, como son el estado civil, la capacidad, el nombre de las personas, etc., es evidente que ni en el plano moral ni en el del Derecho Natural se podría jamás justificar la prescripción, y tampoco el Derecho positivo la admite.
5. Luego, el artículo mencionado hace referencia a las cosas materiales, lo cual equivale a declarar imprescriptibles las cosas inmateriales.
6. Exige también la ley, que se trate de cosas "que están en el comercio", y por estas palabras, se excluye de la prescripción los bienes comunes a todos los hombres, como la alta mar, el aire de la atmósfera, etc.
7. Entre las leyes especiales que en el Ecuador declaran imprescriptibles algunos bienes, tenemos la Ley de Régimen Monetario que declara imprescriptibles las acciones del Banco Central (art. 112).
8. La Ley de Reforma Agraria planteaba un serio problema: según el art. 48, las tierras que no estuvieron explotadas por el propietario durante dos años, eran "susceptibles de reversión", es decir, que pasarían a propiedad del Estado. El art. 43, establecía que no se consideraban explotadas por el propietario, cuando las trabaja otra persona sin "vínculo contractual de trabajo con el mismo".
9. En algunos derechos extranjeros se excluye expresamente de la prescripción las cosas robadas o usurpadas; así el Código Civil español en el art. 1956 declara que no pueden ser prescritas por los que hurtaron o robaron ni por sus cómplices o encubridores, las cosas robadas, salvo que ya haya prescrito el delito, su pena o la acción correspondiente.
10. La adquisición de otros derechos reales, distintos del dominio, por prescripción, plantea algunos interrogantes.
11. En nuestro sistema, el usuario y el habitador "tienen la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa", de donde resulta evidente que ni el usuario ni el habitador son poseedores, sino que tienen únicamente una tenencia, y aun esta limitada", por consiguiente, de ningún modo pueden adquirir por prescripción las cosas sobre las que recae su derecho real limitado.
Mas aún, por lo que dispone el art. 2434, su título de mera tenencia les hace incapaces de poder adquirir por prescripción extraordinaria las cosas que tienen y no poseen.
12. Sobre la prenda y la hipoteca, se han planteado otro género de dificultades. Según De Buen, no se pueden adquirir por usucapión, porque exigen como requisito esencial que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca y en la usucapión se adquiere de "no propietario."
En nuestro Derecho no se excluye la posibilidad de adquirir por prescripción un derecho de prenda o de hipoteca; el supuesto sería el siguiente: que el acreedor reciba una cosa en prenda u obtenga la hipoteca de un inmueble siendo así que el constituyente de dichos derechos no sea dueño de las cosas empeñadas o hipotecadas; el acreedor podría adquirir el derecho de garantía por el transcurso del tiempo mientras posee el derecho (cuasiposesión), con los demás requisitos para la usucapión.
Lo adquirible por usucapión, insisto, sería solo el derecho de garantía.
13. En cuanto a las servidumbres, el art. 2436 se remite al art. 946, que dice: "Las servidumbres discontinuas de todas clases y las servidumbres continuas no aparentes sólo pueden adquirirse por medio de un título; ni aún el goce inmemorial bastará para constituirlas.
Queda de todos modos la duda respecto a si se debería exigir las condiciones propias de la prescripción ordinaria o extraordinaria por tratarse de un plazo más breve podría pensarse que la ley se remite a los requisitos de la prescripción ordinaria, que también es de cinco años para adquirir el dominio de los inmuebles.
POSESION NECESARIA PARA GANAR POR ELLA.-
1. La base o fundamento de la prescripción es la posesión. Se requiere pues, la "tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño", según la define el art. 734; y para conseguir la usucapión no bastan otras situaciones jurídicas parecidas a la posesión, pero que no son posesión.
2. El mismo artículo 734 afirma que se puede poseer una cosa por sí mismo o por medio de otro. El que puede adquirir por prescripción es el poseedor, nunca el tenedor. El problema verdaderamente grave se presenta en la prescripción extraordinaria, que parece permitir el cambio de la condición de tenedor en la de poseedor; problema que se estudiará más adelante.
De momento, quede la idea bien clara de que es indispensable ser poseedor verdadero para poder ganar por prescripción.
3. Dicha posesión debe reunir un conjunto de cualidades: debe ser pública, pacífica, exclusiva, debe durar todo el tiempo exigido por la ley y no interrumpida.
4. La posesión necesaria para la prescripción ordinaria debe ser, además, una posesión regular; requisito este que no es preciso para la prescripción extraordinaria.
5. A la posesión pública se opone la clandestina. "Posesión clandestina es la que se ejerce ocultándola a los que tienen derecho para oponerse a ella", según dice el art. 747. Por consiguiente, es igualmente clandestina la posesión, aunque conste a muchas personas, por ejemplo a los vecinos de un predio, mientras se la oculta al propietario o a otro poseedor anterior que podría oponerse.
6. Si el que comenzó a poseer clandestinamente pasa después a poseer de manera pública, desde ese momento ya correría el tiempo para que pueda adquirir por prescripción. Si el dueño no reclama y deja pasar el tiempo, perderá su propiedad a favor del poseedor, por usucapión.
7. La posesión debe ser también "exclusiva". Si es compartida por varios, esas personas forman un solo sujeto y como tal sujeto único, podrán aprovecharse de la usucapión: es el caso de los condóminos, que ya hemos examinado; y en cambio, los actos individuales de uno de ellos, benefician a todos y no pueden fundamentar la adquisición por parte de ese solo individuo, salvo que conste que realmente haya excluido a los demás, sin violencia ni clandestinidad y estos hayan dejado pasar todo el tiempo necesario, sin reclamación alguna.
8. Tratándose sobre todo de fincas muy extensas, puede suceder fácilmente que la posesión de varias personas, aisladamente o independientemente unas de otras, se circunscriba a partes suficientemente determinadas de la finca y en ese caso, cada una tendría una posesión exclusiva sobre dicha parte, que podría llegar a originar prescripción adquisitiva.
9. Nuestro Derecho positivo exige estas cualidades para toda prescripción -la posesión ha de ser pública, (no clandestina.), pacífica (no violenta), exclusiva y no interrumpida- y de aquí podría deducirse que la posesión deba ser de buena fe; pero rigurosamente hablando, la buena fe solamente se requiere para la posesión regular, que fundamenta la prescripción ordinaria, y no es precisa para la posesión irregular, que basta para la prescripción extraordinaria. El Derecho Canónico, siguiendo más de cerca al Derecho Natural, exige siempre la buena fe, pero el nuestro solamente pone esta condición para la prescripción ordinaria; en el caso de la extraordinaria, se excluye la violencia y la clandestinidad y también no ha de haber ningún reconocimiento de la propiedad ajena.
Efectivamente puede admitirse esta doctrina que entronca con los orígenes históricos de la institución y se compagina con el Derecho Natural, si se tiene en cuenta que esa presunción de buena fe; se destruye en cuanto se pruebe que el que posee lo ha hecho con clandestinidad o violencia, o de alguna manera ha reconocido el dominio ajeno. Si reconoce el dominio ajeno, contradice su propia posesión: no puede tener ánimo de señor y dueño, o si pretende tenerlo, es un ánimo de mala fe, que la ley no protege ni le da la eficacia para usucapir.
10. Otra cualidad de la posesión que se precisa para adquirir por prescripción consiste en que debe ser ininterrumpida. Destruyen esa cualidad las interrupciones naturales o civiles.
Dice el art. 2426: "La interrupción es natural: 1. Cuando sin haber pasado la posesión a otras manos, se ha hecho imposible el ejercicio de actos posesorios, como cuando una heredad ha sido permanente inundada; 2. Cuando se ha perdido la posesión por haber entrado en ella otra persona. La interrupción natural de la primera especie no surte otro efecto que el de descontarse su duración; pero la interrupción natural de la segunda especie hace perder todo el tiempo de la posesión anterior; a menos que se haya recobrado legalmente la posesión, conforme a lo dispuesto en el Título De las acciones posesorias. En tal caso, no se entenderá haber habido interrupción para el desposeído".
Finalmente, también las excepciones pueden interrumpir la prescripción adquisitiva, cuando ellas tienden por su propia naturaleza a privar de la posesión al actor. Por ejemplo, el poseedor demanda prematuramente al verdadero dueño de la cosa y pide que se declare judicialmente que ha adquirido por prescripción; el dueño se defiende con la excepción de propiedad y logra probar que realmente es el dueño, en tal caso, su excepción de dominio, interrumpió la prescripción que estaba corriendo a favor del poseedor y este habrá perdido todo el tiempo anterior de posesión.
Este reconocimiento de que el dueño es otro, de que la cosa poseída pertenece a otra persona puede ser un reconocimiento expreso o tácito. Incluso puede constar por escritura pública, por acto bilateral, o ser únicamente una manera de actuar del poseedor que suponga el reconocimiento de que otro es el dueño; en todos estos casos, el mismo poseedor está interrumpiendo su posesión y con cualquiera de esos actos de reconocimiento del dominio ajeno pierde la posesión anterior, o el tiempo anterior de posesión, de modo que si materialmente sigue poseyendo, se contará solamente desde el último acto de reconocimiento, para efectos de usucapir.
Se dan varios casos especiales que conviene examinar en detalle, sobre la interrupción civil de la prescripción.
Se plantea la duda sobre si interrumpirá la prescripción la demanda propuesta en un juicio que se ha anulado por ser incapaz el demandante. Alessandri refiere jurisprudencia chilena en el sentido de que esta acción ineficaz para defender el derecho del incapaz, sin embargo sí tiene fuerza suficiente para interrumpir la prescripción que obra contra el, porque ha manifestado su voluntad de defender su derecho y ha acudido al medio legal adecuado, aunque habría debido hacerlo a través de representante legal. La solución parece equitativa, y resulta favorable a los intereses de los incapaces que el Derecho debe proteger adecuadamente, pero puede objetarse, en cambio, que si no hay sentencia sobre el fondo de la cuestión (si tiene o no derecho de poseer o a quitar la posesión de otro), la acción no cumpliría las condiciones rigurosas exigidas por el art. 2427 para interrumpir la prescripción. Tendríamos una solución de equidad si renueva el juicio el incapaz cuando alcance a ser ya capaz (cumplimiento de la mayoría de edad por ej.), o por medio de representante legal, y obteniendo sentencia favorable en el fondo de la cuestión; esta sentencia debería retrotraer sus efectos de interrumpir la prescripción al momento en que se propuso por primera vez la acción, aunque en ese momento el incapaz haya obrado sin representación legal adecuada.
Las sentencias en juicios de jurisdicción voluntaria, en principio, no producen efectos de interrupción de la prescripción; así, la sentencia de posesión efectiva de bienes hereditarios, no confiere ni prueba la posesión material y por tanto no afecta a la posesión material de un tercero que tenga en su poder las cosas y puede usucapirlas.
El pago de pensiones de arrendamiento constituye uno de los reconocimientos más frecuentes del dominio ajeno, y de que la cosa únicamente es tenida (tenencia), y no poseída (posesión); una sentencia reconoce que interrumpe la prescripción el pago hecho por el conviviente de la que pretendía ganar por prescripción. También un pago hecho por medio de un encargado produce este efecto, como se reconoce en una sentencia, respecto del pago hecho con la Intención de comprar un terreno.
Excepcionalmente admite el derecho la posibilidad de esta anomalía, que se suele llamar "interverción" o inversión del título, es decir, trastornar el estado de cosas por una conducta unilateral. Sería el caso, por ejemplo, del que habiendo entrado en una finca como arrendatario, deja de pagar los cánones de arrendamiento y ejercita todos los derechos como si fuera propietario; desde el momento en que actúa así, se convertiría en poseedor, y si el verdadero dueño no reacciona, si no entabla las correspondientes acciones u obtiene de cualquier manera el reconocimiento de su propiedad, estaría dando lugar a la inversión del título del precarista en poseedor, y este podría llegar a adquirir por prescripción si esa nueva situación se prolonga durante quince o más años. Los requisitos exigidos por el Código para que esto pueda surtir tal efecto son dos: 1. que quien se pretende dueño no puede probar que en los últimos quince años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por quien alega la prescripción; 2. que quien alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo, (art. 2434).
SUSPENSIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN
1. Otra institución civil análoga a la interrupción de la prescripción tenemos en la suspensión. La analogía supone ciertas semejanzas y aun igualdades y algunas diferencias. Las dos instituciones coinciden en paralizar el proceso prescriptivo, en contrarrestarlo, pero no de la misma manera. En términos generales puede decirse que la interrupción tiene efectos más drásticos, ya que, como regla, anula todo el efecto del tiempo transcurrido anteriormente, mientras que la suspensión opera como un paréntesis, hace descontar el tiempo correspondiente al período de la suspensión, de modo que terminada la suspensión se recupera el tiempo anterior y se sigue sumando al que corre después de la suspensión.
El Art. 2433 dice lo siguiente: "La prescripción ordinaria puede suspenderse, sin extinguirse.
En este caso, cesando la causa de la suspensión, se le cuenta al poseedor el tiempo anterior a ella, si hubo alguno.
"Se suspende la prescripción ordinaria, en favor de las personas siguientes:
1. De los menores, dementes, sordomudos y de cuantos estén bajo potestad paterna o bajo tutela o curaduría;
2. De la herencia yacente.
"La prescripción se suspende siempre entre cónyuges".
"Es diversos el alcance de la interrupción y de la suspensión. La interrupción y la suspensión se aplican a casos distintos:
a) La interrupción, sea natural o civil, se aplica tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria. La suspensión se aplica únicamente a la prescripción ordinaria.
b) Salvo el caso del número 1 del art. 2426, la interrupción natural o civil, requiere de un acto humano apto para detener el curso de la prescripción. La suspensión opera de pleno derecho en favor de las personas mencionadas en el art. 2433.
c) La interrupción civil es un recurso del que se puede valer cualquier interesado.
La suspensión es un beneficio legal concedido solo a determinadas personas.
d) Todo lo que interrumpe la prescripción respecto de un comunero, la interrumpe también respecto de los otros.
La suspensión, cuando la propiedad pertenece en común a varias personas, aprovecha solo al comunero en cuyo favor se ha establecido.
e) La interrupción, sea natural o civil, hace perder todo el tiempo de la posesión anterior, excepto si la interrupción es consecuencia de causas naturales.
La suspensión no produce otro efecto que el de impedir el curso de la prescripción durante el tiempo que dura la incapacidad. Cesando la causa de la suspensión, se le cuenta al poseedor el tiempo anterior a ella, si hubo alguno (art. 2433).
La enumeración del art. 2433 es taxativa." 384
Finalmente, hay que reconocer que se dan circunstancias en las cuales no es posible que la prescripción comience a correr, y esta situación es distinta de la interrupción y de la suspensión. Coviello señala dos situaciones que impiden que la prescripción comience a correr: la condición y el término a cual un derecho está sometido. Cuando el derecho está sometido a una condición suspensiva, la prescripción no puede comenzar, mientras la condición no se cumpla, porque el titular hasta ese momento no puede hacer nada para ejercitar o defender su derecho. Podemos considerar también los actos de mera tolerancia, con situaciones que no permiten el correr de la prescripción.
PRESCRIPCIÓN Y SU RELACIÓN CON EL TÍTULO INSCRITO.-
1. Dado que desde 1862 existe en el Ecuador el Registro de la Propiedad, el medio normal de transferir el dominio de los inmuebles consiste en la inscripción del título de propiedad; esta inscripción se considera como tradición, modo de transmitir la propiedad. La inscripción en el Registro, consiguientemente, prueba la propiedad y como la propiedad da derecho a la posesión, el título inscrito prueba también de alguna manera la posesión, aunque lo que propiamente se prueba es más bien el derecho a poseer o la posesión del derecho.
2.1. En primer lugar, si un predio no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad puede ser o bien porque siempre ha sido un fundo baldío, o porque no ha existido una transferencia de dominio que haya debido inscribirse después del establecimiento del Registro de la Propiedad.
2.2. Ahora bien, ese predio no Inscrito puede evidentemente ser poseído por alguien, y esa posesión eventualmente puede originar que el poseedor se convierta en propietario por la prescripción adquisitiva. Hay que distinguir, sin embargo, los distintos casos.
2.3. Si se trató de un predio baldío, es decir, sin dueño, cualquier persona pudo poseerlo y adquirirlo por usucapión, hasta el momento en que la Ley declaró la imprescriptibilidad de las tierras del Estado.
2.4. En segundo lugar, respecto de los inmuebles de particulares, sean de individuos o corporaciones (más fácilmente se dará el caso respecto de corporaciones), que fueron dueños de estos predios, no hay inconveniente en que los pierdan por haberlos poseído otra persona durante el tiempo necesario para la usucapión. En todo caso, se requiere que el poseedor no haya reconocido ni reconozca propiedad ajena del predio que ha poseído, pues, si la reconociera, ya no sería poseedor, ya no tendría él, el ánimo de señor y dueño ni podría usucapir.
2.5. Si un predio estuvo inscrito pero se canceló la inscripción, lógicamente debería figurar un nuevo propietario, una nueva inscripción a favor de otra persona, pero puede suceder la irregularidad de que solamente se cancela la inscripción del título del actual propietario y no se consigne uno nuevo; esta será una irregularidad, pero de hecho se llega a través de ella a una situación similar a la considerada inmediatamente antes, por consiguiente, cualquier persona que posea realmente ese predio podrá adquirirlo por prescripción.
2.6. Dado cualquiera de los supuestos anteriores, el poseedor puede ser que logre una inscripción a favor suyo, en cuyo caso se presumirá que es realmente propietario y solamente tendrá que probar su derecho si se desvirtúa la inscripción, si se prueba por otro que es nula, falsa o impertinente a la propiedad de que se trate, entonces recaemos en el caso de propiedad no inscrita, y el poseedor podría adquirirla por prescripción. En ningún caso se trata de doble adquisición, porque nadie puede adquirir dos veces la misma cosa; se trata más bien de que la primera supuesta adquisición (por inscripción) no produjo efecto ya que se anuló la inscripción, y entonces el poseedor solamente llegó a ser propietario al transcurrir el tiempo necesario para la usucapión.
3.1. Sustancialmente diversa es la situación de los inmuebles cuyo dominio consta por título debidamente inscrito, es decir, cuando la inscripción es válida; entonces, gozan de la máxima protección de la ley y, en principio, solamente la inscripción de un nuevo título, que en alguna forma derive del anterior, puede dar lugar a una nueva inscripción y a la consiguiente transferencia o transmisión de la propiedad.
3.2. Esta referencia a "posesión material" y a "posesión inscrita" en los términos actuales de nuestro Código, origina innumerables dificultades de interpretación y se resuelven de acuerdo a varias teorías, que han sido expuestas al tratar de la posesión en esta enciclopedia.
3.3. Pero queda todavía el problema de como concebir la transformación de la mera tenencia en posesión, para dar lugar a la prescripción extraordinaria; puesto que, evidentemente, si el dueño conserva su "posesión inscrita" (o su derecho a poseer junto con la posesión de su derecho), el usurpador, el que se "apodera" del inmueble y hace actos de "posesión material", tiene que llegar de alguna manera a ser verdadero poseedor para poder adquirir por usucapión: por prescripción extraordinaria adquisitiva.
3.4. No se trata, desde luego, de una cuestión de simple transcurso de tiempo. Entender así las cosas, sería absolutamente errado: contrario a la letra de la ley y, sobre todo, contrario a los principios más elementales de justicia, equidad y seguridad de la propiedad.
3.5. La excepción tiene una contra-excepción. Se vuelve a la regla general de que no cabe prescripción contra título inscrito, si el poseedor "material" de la finca, tiene un título de mera tenencia. En este caso, se cambia la regla: se presume mala fe.
3.6. El propietario con título inscrito podrá probar el título precario del usucapiente, comenzando por demostrar que entró en posesión por un contrato de arrendamiento, comodato, sembraduría, aparcería, trabajo, etc. pero estos contratos deberán haber sido reconocidos de alguna manera dentro de los últimos quince años, si son contratos de mayor antigüedad, celebrados antes de quince años, no valdrán en sí mismos para probar la mala fe del "poseedor material".
3.7. A su vez, el que alega la prescripción deberá probar que ha poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo, es decir, durante quince o más años.
3.8. En definitiva, de este complicado juego de excepciones y contra-excepciones, queda en limpio que el que aspira a que se le reconozca la usucapión debe demostrar que ha estado en verdadera posesión material (no mera tenencia) del inmueble, sin violencia, clandestinidad ni interrupción, durante quince años o más, y si falta la prueba de cualquiera de estos elementos, no valdrá su acción para conseguir la prescripción extraordinaria
3.9. De lo examinado hasta aquí se deduce que la diferencia fundamental entre la prescripción ordinaria y la extraordinaria para adquirir un inmueble con título Inscrito, radica en que la prescripción ordinaria exige que el prescribiente tenga también título inscrito (otro título, no derivado del que tenga el propietario anterior), mientras que en la extraordinaria, no se exige este título; en compensación, el tiempo requerido para la prescripción extraordinaria es más largo: quince años, mientras que para la ordinaria bastan cinco.
3.10. Todo esto se aplica a la adquisición del dominio, pero se aplica igualmente a la adquisición de los otros derechos reales, aunque el art. 2436 señala dos excepciones: la. El derecho de herencia se adquiere por la prescripción extraordinaria ds quince años; y 2a, El derecho de servidumbre se adquiere según el art. 946.
3.11. Ahora bien ¿en qué consiste la excepción, con respecto al derecho de herencia, siendo así que la prescripción extraordinaria es de quince años igualmente? Pueden darse varias explicaciones a esta aparente incongruencia de llamar excepción a algo que parece confirmar la regla general.
PRESCIPCIÓN: EL TIEMPO NECESARIO.-
1. La posesión., con las cualidades y requisitos que ya se han explicado, debe durar cierto tiempo mínimo para producir el efecto de la adquisición del dominio o de los otros derechos reales.
2. Primeramente hay que distinguir el caso de la prescripción ordinaria y el de la extraordinaria. "El tiempo necesario para la prescripción ordinaria es de tres años para los bienes muebles, y de cinco, para los raíces".
3. Nótese que no se habla de domicilio, sino de mera residencia, y por lo mismo puede suceder que una parte del tiempo se tenga la residencia en el exterior y otra en el territorio nacional, y como el cálculo se hace por días – hasta completar los respectivos años necesarios-, se tendrá en cuenta el doble de días mientras dure la ausencia. Se entiende, que una de las partes ha de hallarse en el exterior, no se requiere la ausencia de ambas partes; y como la ley no dice expresamente, cual de las partes ha de ser la ausente, se puede entender que cualquiera de ellas: el que pierde por prescripción o el que adquiere.
4. La regla para computar el doble de número de días en el caso de ausencia, se debe aplicar únicamente a la prescripción ordinaria y no a la extraordinaria, ya que se contiene en el art. 2432, que está tratando de la prescripción ordinaria exclusivamente, y en cuanto a la prescripción extraordinaria no hay esta distinción.
5. En cambio, la prescripción extraordinaria exige siempre el transcurso de quince años, durante los cuales ha de perdurar la posesión ininterrumpidamente. La razón de esta mayor duración del período para la prescripción extraordinaria radica en que en esta institución no se exige -a diferencia de la usucapión ordinaria*, un justo título por parte del adquirente.
6. Otra diferencia entre el tiempo requerido para una y otra formas de prescripción consiste en que, la prescripción ordinaria admite suspensión, mas no cabe suspensión en la prescripción extraordinaria. Dice el art. 2433: "La prescripción ordinaria puede suspenderse, sin extinguirse. En este caso, cesando la causa de la suspensión, se le cuenta al poseedor el tiempo anterior a ella, si hubo alguno.- Se suspende la prescripción ordinaria, en favor de las personas siguientes: 1. De los menores, dementes, sordomudos y de cuantos estén bajo potestad paterna o bajo tutela o curaduría; 2. De la herencia yacente.- La prescripción se suspende siempre entre cónyuges". A su vez, el art. 2435 agrega: "El tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción (extraordinaria) es de quince años, contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el art. 2433".
Hay otras diferencias importantes entre ambas instituciones -interrupción y suspensión-, y las enumera con detalle el Dr. Carrión Eguiguren394. Pero es sobre todo necesario destacar que la interrupción afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria, mientras que la suspensión solamente se refiere a la primera, como queda expuesto.
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