También existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad de bienes. El art. 2083 in fine establece: "No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas". Así por ejemplo si varias personas se unen y constituyen un ente para la realización de negocios en común, habrás sociedad pero no condominio, lo mismo sucede en el caso de obligaciones con pluralidad de sujetos acreedores o deudores. Así, en las obligaciones mancomunadas y en las solidarias, pueden haber varios deudores y un solo acreedor, o varios acreedores y un solo deudor; tampoco habrá en esta hipótesis, condominio, porque la pluralidad de sujetos existe con respecto a bienes y no a cosas.
Existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad hereditaria, partiendo de que el fallecimiento de una persona hace de que sus herederos sean llamados a sucederle, creándose entre ellos una comunidad hereditaria, que "es el lapso de coposesión de bienes que poseía el causante, y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o partición que de los mismos hagan sus herederos"; en la comunidad hereditaria el patrimonio común está representado por una universalidad de derecho, llamada también de bienes, pero tal comunidad no es condominio porque éste sólo puede tener por objeto cosas.
En cuanto a la competencia para entender todo lo relativo al sucesorio corresponde al Juez del último domicilio del causante (por el fuero de atracción de la sucesión), mientras que en la acción de partición del condominio debe intervenir el Juez del lugar de situación de la cosa sometida al régimen de la copropiedad.
Modos de constitución del condominio.
a. CONTRATO: cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para la adquisición de una cosa común, sin mediar entre ellas un contrato de sociedad; también se constituye el condominio por acuerdo de partes cuando por ejemplo: el dueño de una cosa venda una parte alícuota de ella a un tercero, o cuando se da una cosa en dación de pago a más de un acreedor.
b. ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD: se hace referencia al testamento por el cual se manda un legado de cosa cierta a más de un legatario. La institución de heredero a más de una persona solo crea entre ellas un estado de comunidad hereditaria y no un condominio.
c. LEY: en todos los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta la voluntad de las partes, tales por ejemplo: los casos expresamente previstos son: i) el condominio de muros, cercos y fosos; mezcla y confusión (art. 2049) y confusión de límites (art. 2124 y sigtes)
Facultades de disposición de los condóminos respectos de sus cuotas. Imposibilidad de ejercicio de actos de disposición material o jurídica sin el concurso de todos los condóminos.
Excepciones.
El art. 2084 establece: "Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común, ni sobre menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad, bastará la oposición de uno de ellos para impedir lo que los demás quieran hacer a este respecto".
Es el llamado ius prohibendi que el Código reconoce a todos y cada uno de los condóminos. De acuerdo a este precepto, los condóminos no pueden por ejemplo: realizar actos de disposición tales como la construcción de un edificio, sin el consentimiento de todos los condóminos, bastando la oposición de uno de ellos para impedir la realización de actos de la naturaleza señalada.
Facultades de los Condóminos al uso y goce de la cosa común.
La facultades de los condóminos son amplias respecto de la parte indivisa y sumamente limitadas en cuanto a la cosa común, la parte indivisa o cuota es una noción abstracta o ideal y los derechos de los condóminos respecto de ella constituyen un capítulo de la propiedad individual, con amplios poderes de disposición. Sobre la cosa común, los derechos de los condóminos concurren en igualdad de condiciones, limitándose unos a otros, siendo por tanto, muy restringidas las posibilidades de actuación sin contarse con el consentimiento expreso o tácito de los demás.
El art. 2089 expresa: "Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo y sus acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que dicha parte le corresponda en la partición".
El principio general es que el condómino goza de las facultades inherentes al dominio con toda su amplitud, sin más limitaciones que las impuestas por el derecho igual de los demás.
Las atribuciones se rigen por el principio de que la copropiedad no es otra cosa que un estado particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que corresponden al propietario único de la cosa, solamente que la propiedad está repartida entre varias personas. Por lo tanto, cada condómino tiene el uso y el goce de toda la cosa, es decir, que su derecho no se limita a una parte, sino que debe hacerse conforme con el destino de ella y de modo de no deteriorarla en su interés particular. Esto marca una notable diferencia con el propósito exclusivo, porque éste puede cambiar el destino de la cosa.
Responsabilidad de los condóminos por deudas contraídas en beneficio de la
Comunidad, por cargas reales y por impuestos.
Las obligaciones contraídas por uno solo de los condóminos, aunque sea en beneficio de la comunidad, solo a él afectan, pero la ley reconoce el derecho de accionar contra los otros copropietarios para el reembolso de los que hubiere pagado, conforme resulta del art. 2092 que expresa: "Sólo el condómino que contrajo deudas en pro de la comunidad está obligado a su pago, sin perjuicio de su acción contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída conjuntamente por todos los condóminos, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto de la cuota que le corresponda".
Esto significa que en las relaciones que genera la deuda contraída por uno sólo de los condóminos con el acreedor solo a él puede afectar, de lo que resulta que el acreedor carece de acción para demandar a los otros condóminos; solución inobjetable porque en ausencia de la autorización de los demás condóminos, la obligación contraida por uno sólo de ellos no puede afectar más que al que la contrajo, sin perjuicio de que éste pudiera reclamar el reembolso de lo pagado si la deuda contraída fue en pro o a favor de la comunidad que ha reportado beneficio al grupo de condóminos.
La segunda parte del artículo contempla la hipótesis de deudas contraídas colectivamente, la primera situación contemplada es que habiendo cláusula que establece la solidaridad, cualquiera de los condóminos puede ser demandado por el total de la deuda. El condómino que fuese elegido por el acreedor y pagase la deuda, tendrá la correspondiente acción de regreso contra los otros copropietarios.
En el caso de no haberse estipulado solidaridad, pero si cuotas determinadas a cargo de cada condómino, la responsabilidad quedará limitada a la proporción que hubiesen acordado y el acreedor, por consiguiente no podrá exigirles más que el monto previamente establecido.
Si la deuda es contraída colectivamente y sin fijación de cuotas, los condóminos estarán obligados por partes iguales, no importando, a tal efecto, cuál sea la parte que le corresponde en el condominio, quedando a salvo el derecho de aquel que hubiese pagado por demás de acuerdo a su cuota contra los otros condóminos.
Insolvencia del condómino.
El caso de insolvencia del condómino el art. 2094 resuelve la hipótesis de esta manera:
"El artículo se aplicará cuando uno de los condóminos adeude a otro un crédito originado por la indivisión, y quedará afectada la parte del deudor al cumplimiento de la obligación, si este resultare insolvente, la deuda se dividirá entre los demás en proporción a su cuotas".
Este caso previsto es el de la completa insolvencia de un condómino, es decir que carezca de otros bienes de cuya realización puedan los otros copropietarios conseguir dinero necesario para satisfacer sus respectivos créditos
La Acción reivindicatoria en el condominio: a) Contra un Condómino b) Contra un tercero.
Algunos autores sostienen que el condómino sólo puede reivindicar su parte indivisa, mientras otros afirman que puede abarcar la cosa en su totalidad.
El Código resuelve la cuestión relativa al alcance de la reivindicación en el condominio de acuerdo a lo que dispone el Art. 2091 que establece:
"Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se hará por consignación o secuestro por cuenta de todos los copartícipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones indivisibles".
Así se entiende que cuanto un condómino litiga contra otro condómino, el alcance de la reivindicación se limita a la cuota parte, pero cuando la acción es dirigida contra terceros, la acción comprende la totalidad de las cosas.
a. Contra un condómino: se limita a la cuota parte del interesado.
b. Contra un tercero: abarca la totalidad de la cosa o cosas reivindicada/s.
Cesación del condominio. Reglas aplicables.
La característica del condominio consiste en que el derecho pertenece a una pluralidad de sujetos, cada uno de los cuales ejerce las facultades inherentes al dominio, con las limitaciones impuestas por el derecho igual de los demás.
El modo normal de la cesación del condominio es la división de la cosa conforme lo dispone el art. 2088 que dice:
"Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa".
Por eso resulta inobjetable el derecho concedido a los condóminos para pedir, en cualquier momento, la división de la cosa común.
Las reglas aplicables son las del derecho sucesorio, esto lo establece el art. 2096:
"Las reglas relativas a la división en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, se aplican a la división de cosas particulares.
Producen los efectos de la partición, la licitación y todos los actos a título oneroso por los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio exclusivo de la cosa común".
En consecuencia según el art. 2533 la partición debe hacerse por vía judicial en los siguientes casos:
a. "a) si hubiere herederos incapaces, o menores emancipados, como interesados;
b) si el causante fuere un presunto fallecido, y sus herederos tuvieren la posesión definitiva de sus bienes;
c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que se encontraren en el extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se nombrará un curador de sus bienes conforme a lo dispuesto por este Código; y
d) siempre que terceros, fundados en un interés legítimo se opusieren a la partición privada".
El art. 2530 establece: "La partición entre coherederos mayores de edad, podrá efectuarse en la forma que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto en este Código sobre la forma de lo contratos".
Esto significa que entre condóminos mayores de edad, la partición del condominio puede efectuarse por contrato, que tratándose cosas registrables (por ejemplo inmuebles) debe ser instrumentado en Escritura Pública. Si hay acuerdo desde luego, en su defecto, deberá recurrirse al juez de 1ª Instancia en lo Civil de turno por vía de demanda (acción de partición de condominio).
Administración de la cosa común. Modalidades posibles.
Como quedó dicho precedentemente, todos los condóminos tienen el derecho de administrar la cosa común y todos pueden ejercer este derecho cuando haya acuerdo entre ellos; en caso de desacuerdo la deliberación de los condóminos decidirá, conforme lo establece el art. 2097-2098 y 2099 que expresan:
"DE LA ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN
Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposición de algunos de los condóminos, el uso o goce o la posesión común, resolverá la mayoría si se la da en locación o se la administra por cuenta común, y fijará las condiciones, y nombrará o revocará administradores.
Si se resolviese la locación, será preferido a un tercero como locatario, el condómino que ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con iguales ofertas, decidirá la suerte.
Art.2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con citación de todos los copropietarios, por mayoría absoluta de votos computados según el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayoría correspondiese a uno solo de los condóminos.
Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, será sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier condómino y con audiencia de los demás.
En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirán proporcionalmente a los valores de ellas.
Art.2099.- La administración del condómino que haya sido nombrado por la mayoría, será juzgada según las reglas del mandato.
Si lo hiciere sin mandato, será considerado gestor de negocios".
LECCIÓN XXV
EL RÉGIMEN DE LAS AGUAS
El agua en el orden jurídico. Importancia.
El "Derecho de las Aguas" ó "Régimen de las aguas" constituye un capítulo de los Derechos Reales, que al decir del autor Argentino Spota. "(…) está constituido por aquellas normas que perteneciendo al derecho público y al privado, tienen por objeto regular todo lo concerniente al dominio de las aguas, a su aprovechamiento, así como a las defensas con las consecuencias dañosas". Otro autor, Laquis dice: "(…) La definición surgirá sola de enunciación del contenido de esta rama del derecho. Si el derecho de aguas integra el derecho público o privado, es pregunta cuya respuesta emergerá de tal enunciación. Entre nosotros, cada vez más y más, está ubicándose en el ámbito del derecho público en tanto se va ampliando la gama de especies de aguas incorporadas al dominio público. Ello no obstante que en muchas facultades de derecho, el de aguas se enseña como integrante del derecho civil (…)[1]". Otros autores sostienen enfáticamente que: "(…) Por su importancia (el agua) se ha declarado cosa del dominio público y su uso y goce, que en general es para todos, está reglamentado (…)[2]"
El Art. 1874 del CC., establece: "Son inmuebles por naturaleza, las cosas que se encuentran por sí inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que formen su superficie y profundidad, todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre".
La jurisprudencia nacional ha resuelto que: "El agua es inmueble cuando constituye aquellas partes fluidas del suelo que forman su superficie y profundidad: inmueble por naturaleza; o, cuando se encuentra realmente inmovilizada por su adhesión física al suelo: inmueble por accesión"[3].
Aguas pluviales: Dominio y uso de estas aguas: a) Aguas que caen en heredades privadas b) Aguas que brotan a la superficie naturalmente c) Aguas corrientes.
Las aguas pluviales son, en general, las que provienen directamente de las lluvias, conservan su condición de tales mientras no se confundan con otras aguas, como la de los ríos, arroyos, lagos., etc.
a) aguas que caen en heredades privadas; Estas aguas pertenecen al dominio privado del dueño de la heredad donde cayesen; el art. 2004 establece: "Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y pueden disponer libremente de ellas, o desviarlas, en detrimento de los terrenos inferiores, si no hay derecho adquirido en contrario"
b) Aguas que brotan en la superficie naturalmente. En este caso pueden suscitarse dos situaciones, diferenciándose la una de la otra, por pertenecer al dominio privado y al dominio público del Estado. El art. 2005 establece: "Los dueños de terrenos en los cuales surjan manantiales, podrán usar libremente de ellos y cambiar su dirección natural, sin que el hecho de correr sobre los fundos inferiores conceda derecho alguno a sus propietarios (dominio privado de los particulares)…".
Puede el propietario de una finca o terreno donde brote o surja un manantial usar y disponer de las aguas, consumirlas e incluso impedir que lleguen a correr sobre fundos inferiores, ya que esas aguas son de su exclusivo dominio. En este mismo sentido, establece el art. 1908: "Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen en propiedad, uso y goce del dueño de la heredad". El fundamento legal descansa en el principio general en virtud del cual se considera que todo cuanto se incorpora al suelo pertenece al propietario
c) Aguas corrientes. El art. 2005, 2º párrafo establece: "(…) Cuando sean aguas que corran naturalmente, pertenecen al dominio público y el dueño del terreno sobre el cual corran no podrá cambiar su dirección. Le será permitido sin embargo, usar de tales aguas para las necesidades de su heredad". Estas aguas pueden presentarse en curso relativamente cortos o en corrientes de larga extensión y todas ellas pertenecen al dominio público.
Restricciones impuestas a los propietarios de terrenos inferiores.
Ningún propietario puede realizar acto alguno que ocasiones daños a las heredades vecinas o inferiores, ni interferir en los derechos de sus dueños, salvo circunstancias excepcionales. Por ejemplo: cuando sea indispensable para evitar un peligro presente mucho más grave que el perjuicio que pudiese resultarle al propietario. Se entiende que tales actos se relacionan con las aguas que los fundos inferiores se hallan indefectiblemente sujetos a recibir.
El Art. 2006 establece: "Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre. No pueden ser ellas empleadas en forma que perjudique a las heredades inferiores. El propietario superior no puede hacer acto alguno que agrave la sujeción del fundo inferior".
Excepciones: El art. 2007 establece: "Lo dispuesto en el primer párrafo del artículo anterior no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por obra del hombre, ni las pluviales caídas de los techos o de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza doméstica o en los trabajos de fábrica. El dueño del predio inferior puede demandar que estas aguas sean desviadas, o que se le indemnice el perjuicio que sufriere".
Es que el propietario del terreno inferior sólo está obligado a recibir las aguas naturales y no aquellas que pudiesen provenir de alguna obra del hombre, ni las servidas o que tengan algún elemento contaminante entre otros.
Puede suceder que las aguas que descienden de los fundos superiores a los inferiores arrastren piedras y arenas, las cuales también deben ser recibidas por los dueños de las heredades inferiores. Esto lo establece el art. 2008: "Están igualmente obligados a recibir las arenas y piedras que las aguas pluviales arrastren en su curso y no podrán reclamarlas los propietarios de los terrenos superiores".
El art. 2009 establece: "El dueño del terreno inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del superior, puede éste pedir que el dique sea destruido, si no hubiese comprendido el perjuicio que sufriría y si la obra no tuviese veinte años de existencia" (Obs.: se trata de un plazo de prescripción de la acción para demandar la destrucción del dique)
Facultad de represar sin responsabilidad:
Es perfectamente lícito que el propietario del fundo inferior haga obras para impedir la entrada de aguas que su terreno no está obligado a recibir (se refiere a las que no corren naturalmente por ser consecuencia del hecho del hombre, en el caso del propietario del fundo superior), en tal caso, no responderá por el daño que tales obras puedan causar. El art. 2010 establece: "El que hiciere obras para impedir la entrada de aguas que no está obligado a recibir en su terreno, no responderá por el daño que tales obras pudiera causar"
Aguas subterráneas.
En principio el art. 2007 establece: "Lo dispuesto en el párrafo anterior (los terrenos inferiores están obligados a recibir las aguas que naturalmente…) no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por obra del hombre, ni las pluviales (…). El dueño del predio inferior puede demandar que esta agua sean desviadas, o que se le indemnice el perjuicio sufrido". Pero, conviene dejar expresado aquí que las aguas subterráneas pertenecen al dominio público del Estado conforme dispone la:
LEY Nº 2.559/05 QUE MODIFICA EL INCISO B) DEL ARTICULO 1898 DE LA LEY N° 1183/85 "CODIGO CIVIL" "Art. 1898 inc. b) Los ríos y todas las aguas que corren por sus cauces naturales, y estos mismos cauces, así como las aguas subterráneas".
Establece la LEY N° 369/72 "QUE CREA EL SERVICIO NACIONAL DE SANEAMIENTO AMBIENTAL SENASA", en su CAPÍTULO II, OBJETO Y FUNCIONES, Art. 5. – Son atribuciones y obligaciones de SENASA; a)…, m) aprovechar y controlar según el caso, las aguas subterráneas y de superficie, de dominio público privado, indispensables para el debido cumplimiento de las disposiciones de esta ley, en ejercicio de los derechos que el Estado tiene sobre ellas".
Restricciones impuestas a los propietarios de fundos ribereños.
Estas restricciones están impuestas en el interés de los ribereños perjudicados por las obras que provocasen la alteración de la corriente u obstaculicen a la navegación:
El art. 2013 establece: "Si las aguas se estancasen, corriesen más lentas o impetuosas o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones perjudicasen, podrán remover los obstáculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las aguas se restituyan a su estado anterior. Si tales alteraciones fueren causadas por caso fortuito o fuerza mayor, corresponden al Estado los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciere obra perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados por él a más de la indemnización del daño".
El art. 2014 establece la "prohibición de extender diques y represas", en los términos siguientes: "Ni con la licencia del Estado podrán los ribereños extender sus diques de represas, más allá del medio del río o arroyo. Tampoco les será permitido, sin el consentimiento de los otros ribereños, represar las aguas de los ríos o arroyos, de manera que las alcen fuera de los límites de su propiedad, hagan más profundo el cauce en el curso superior, inunden terrenos inferiores o priven a los vecinos del uso de ellas".
La normativa prohíbe todos aquellos actos capaces de favorecer a unos en detrimento de otros propietarios de fundos ribereños, impidiendo además que los vecinos sean privados del uso de las aguas del río o arroyo a que tiene derecho.
LECCIÓN XXVI
INDIVISION FORZOSA
Distintos supuestos.
Como se ha visto en la lección anterior, en el condominio el principio es que los condóminos pueden pedir en cualquier momento la división de la cosa común. Pero la ley admite ciertos casos de indivisibilidad, que puede surgir de la voluntad de los propios condóminos (contractual), del testador (actos de última voluntad) o por la propia Ley.
La indivisión que se origina en la voluntad de las partes es esencialmente precaria, tienen un término máximo que no puede exceder 5 años (art. 2087 CC); en cambio, cuando la indivisión tiene su origen en la Ley, tiende a tener carácter permanente, lo que motiva un régimen legal propio y distinto al ordinario.
El Art.2100, establece: "Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condóminos podrá pedir la división sin el acuerdo unánime de los demás, o mientras uno solo de ellos tenga interés en la indivisión. Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a títulos de servidumbre, sino a título de condominio. Los copropietarios no pueden usar de la cosa común sino para las necesidades de las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa".
Los accesorios (cosas indispensables al uso común) a que se refiere la normativa deben (a) estar afectados al servicio de dos o más heredades y (b) sometidas al régimen del condominio, porque si pertenecieran a un solo propietario, éste ejercería sobre ella un derecho exclusivo y su utilización por el vecino devendría imposible, a no ser que se constituyera una servidumbre. Como ejemplos de estas cosas accesorias indispensables se pueden citar a: los pasillos, callejones, canales o canaletas de desagüe, pozos, etc.
Los distintos supuestos de la indivisión forzosa son:
a) condominio de los accesorios indispensables para el uso común de dos o más heredades;
b) Condominios de muros, cercos y fosos utilizados como sistema de separación entre dos o más heredades;
c) Hipótesis en que la división pudiera resultar nociva por cualquier causa; y,
d) Condominio de cosas comunes en la propiedad horizontal.
NATURALEZA JURIDICA: algunos autores enseñan (Salvat) que la indivisión forzosa se trata de una servidumbre individual porque la indivisión existía únicamente en beneficio de las heredades linderas pero no de su propietarios y porque la indivisión existía para la necesidades de esas heredades. Esta teoría está desechada por nuestro Código Civil, que considera una copropiedad con indivisión forzosa.
Así por ejemplo, si como resultado de una partición quedase un callejón sometido al régimen de la indivisión forzosa, sólo podrá ser utilizado por los adjudicatarios de las fracciones resultantes de la partición, y, no puede ser utilizado ese callejón para satisfacer las necesidades de otras heredades distintas de las que hubiese resultado de la indivisión.
Uso de la Cosa: La regla establecida en el Art.2101 es que: "Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquéllos a que está destinada, y de no estorbar el derecho igual de los otros condóminos. El destino de la cosa común se determina, no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada".
Es decir, las dos limitaciones son:
a) No hacerla servir a otros usos que para aquellos a que está destinada; y,
b) No estorbar el derecho igual de los condóminos
Clases de indivisión forzosa: Legal y voluntaria.
El art. 2102 establece:
"Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohibiere la división de una cosa común, o cuando la prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno y otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demoradas cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos".
En estos casos, la indivisión legal es la que tiende a perdurar en el tiempo, por lo menos mientras subsista la causa legal que les ha dado origen.
La medianería.
El régimen jurídico de la medianería está basado en el principio de la indivisión forzosa, porque el legislador considera que existen motivos de interés social que aconsejan privar a los particulares de facultades en cuyo ejercicio puedan colocar arbitrariamente los muros e impedir a los vecinos goce de ellos aún mostrando predisposición a pagar por el provecho pretendido. El art. 2103 establece:
"El condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separación entre dos heredades, es de indivisión forzosa. Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa, en el límite separativo de las dos heredades".
Condiciones: para que exista muro medianero debe haber:
a) Un muro divisorio;
b) de uso común de heredades vecinas o contiguas;
c) construido a costa de ambos propietarios y si fue por uno solo de ellos, surge la obligación del otro de adquirir la medianería
DISTINCION entre "muro encaballado" y "muro contiguo"
El muro "encaballado" es aquel que se levanta sobre el límite mismo de dos heredades o fincas contiguas, en forma que la mitad del muro está sobre una propiedad y la otra mitad en la propiedad vecina.
El muro contiguo es aquel construido en el límite mismo pero totalmente sobre la propiedad del propietario que lo construyó. De este modo si el muro, cerco o foso, ha sido construido por uno de los vecinos en su terreno, no existirá condominio, ni presunción de medianería
El Código establece las presunciones del caso como sigue:
Presunción de medianería:
Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se pruebe lo contrario por instrumentos públicos o privados, o por signos materiales:
a) los muros divisorios entre edificios contiguos hasta el punto común de elevación;
b) las paredes divisorias de patios, jardines, quintas u otros espacios abiertos; y
c) los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y acequias que dividen los predios rústicos, a no ser que una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la presunción si ninguna de las dos quedase cerrada.
Se considera signo contrario a la medianería de la zanjas y acequias, el hecho de estar la tierra extraída para abrirlas o para su limpieza en una sola heredad, en cuyo caso se presumen del dueño de ésta.
Excepción a la presunción:
Art.2105.- La presunción de medianería no existe cuando el muro o división se asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y no sobre una y otra de las contiguas.
Signo contrario a la medianería:
Art.2106.- En el conflicto entre un título que establezca la medianería y los signos de no haberla, el título es superior a los signos.
Diferencias con el condominio general.
Existen diferencias importantes entre la medianería y el condominio en general, a saber:
a. En los modos de constitución: el condominio en general puede ser constituido por contrato, actos de última voluntad y la ley; en tanto que la medianería la ley establece que habrá "indivisión forzosa" en los casos previstos en los art. 2103 (El condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separación entre dos heredades, es de indivisión forzosa).
b. En cuanto a la prueba de su existencia: El condominio sólo puede ser acreditado por Escritura Pública inscripta en el Registro General de la Propiedad, en tanto que la medianería como quedó visto puede probarse aún por presunciones, pero finalmente en estos casos el título prevalece;
c. En cuanto a su duración: El condominio puede cesar en cualquier momento, en tanto que la indivisión forzosa es en general y prácticamente de duración permanente o perenne.
d. En cuanto a las facultades y deberes que generan:
i. En el condominio se generan obligaciones por conservación y reparación y el derecho de uso y goce de la cosa como en el dominio
ii. En la medianería se establecen varias restricciones y derechos previstos en los siguientes artículos:
Art.2107.- Los condóminos de una pared u otra divisoria medianera, están obligados en la proporción de sus derechos a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.
Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su vecino a la construcción y reparación de paredes del material y espesor expresados en el artículo anterior, que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos municipales que determinen la altura, ésta será de dos metros.
Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
Art.2113.- La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal de que no se causen deterioros en la pared o comprometa su solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos del vecino.
Puede arrimar todo clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene para hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea.
Art.2114.- Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella, pero será de su cargo el aumento de los gastos de conservación, si fuese originado por esa causa.
Cuando la pared no pudiese soportar el aumento de la altura, el condómino que quisiere elevarla la reconstruirá a su costa exclusiva y tomará de su terreno el excedente del espesor. Indemnizará, en los dos casos al vecino, del perjuicio que la obra le haya causado, con excepción de los que provengan de molestias que no le hayan impedido o disminuido notablemente el uso de su heredad, siempre que se hubiere empleado la debida diligencia para evitarlos.
Art.2115.- En el caso del artículo anterior, el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llega a ser demolida.
Art.2116.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de aquéllos y la del terreno excedente en el que se hubiese aumentado su espesor.
Art.2117.- El propietario cuya finca linda con un muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería con toda su extensión, o sólo hasta la altura que en la pared divisoria tenga la finca de su propiedad, reembolsando la mitad del valor de la pared o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado. Si únicamente quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor del muro con sus cimientos.
Art.2118.- La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería. No puede prevalerse de éstos, para estorbar las servidumbres con que su heredad está gravada.
Art.2119.- En los predios rústicos los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerrasen. Cuando una de las heredades está sin cerca alguna, el dueño de ella no está obligado a contribuir para las paredes, fosos y cercas divisorias.
Art.2120.- Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, tiene lugar, en lo que fuere aplicable, respecto de zanjas, cercas o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Art.2121.- Los árboles existentes en cercas o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente, no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de los terrenos de diversos dueños.
Derecho de abandono.
Si uno de los condóminos no quiera contribuir a los gastos de reparación o construcciones, puede hacer abandono de sus derechos de acuerdo a lo que establece el art. 2107 2ª parte y 2108:
Art. 2107.- "(…) Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación de la misma, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la reparación o construcción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.
Art.2108.- La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared y del terreno en que se eleva.
El que hubiese hecho el abandono de la medianería, para liberarse de contribuir a las reparaciones o construcciones de una pared, conserva siempre el derecho de readquirirla, conforme se dispone en este Código.
Condominio de cercos y fozos.
Art.2119.- En los predios rústicos los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerrasen. Cuando una de las heredades está sin cerca alguna, el dueño de ella no está obligado a contribuir para las paredes, fosos y cercas divisorias.
Art.2120.- Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, tiene lugar, en lo que fuere aplicable, respecto de zanjas, cercas o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Art.2121.- Los árboles existentes en cercas o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente, no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de los terrenos de diversos dueños.
Condominio por confusión de límites.
Existe confusión de límites que la ley reputa condominio cuando los límites de dos heredades colindantes se encuentran de tal modo confundidos que no es posible saber hasta donde llegan los derechos de los respectivos propietarios, no es posible precisar los confines de ambas heredades.
Si se da esta situación, la ley instituye un condominio de carácter forzoso. Mientras no se realice la fijación de sus límites, los propietarios se consideran por parte iguales, y si hubiere frutos, se los deberá repartir en igual proporción. Así se establece:
Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los del fundo colindante, repútase condómino con el dueño de éste, y tiene derecho para pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen.
Acción de deslinde. Efectos. .
La acción de deslinde es definitivamente una acción de carácter personal (o sea que no es una acción real porque no persigue el reconocimiento de la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales).
La acción de deslinde tiene por objeto fijar la línea separativa de las heredades contiguas, con los siguientes fines.
a. Ubicar, con la mayor precisión posible, el título de dominio sobre el terreno;
b. Establecer los límites separativos entre las dos heredades confundidas; y,
c. Colocar señales que sirvan para materializar la división.
Art.2125.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Art.2126.- Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los fundos del dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
El Art. 2026 establece: "Las operaciones de deslinde, sea judicial o convencional, debe practicarse por profesionales autorizados por la Ley (…)"
LECCIÓN XXVII
DOMINIO IMPERFECTO
Noción. Distintos supuestos.
El art. Art.1955 establece. "El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando (1)debe resolverse, al fin de cierto plazo o al (2) advenimiento de una condición, o (3) si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.
De este modo la propiedad es "plena o perfecta" cuando todos sus elementos fundamentales se hallan reunidos en el propietario y es menos plena o imperfecta cuando tiene gravamen real o es resoluble.
El DOMINIO IMPERFECTO es aquel en el que los derechos del propietario están sujetos a fuertes restricciones ya sea porque el dominio está sujeto a una condición resolutoria (dominio revocable), ya sea porque el titular del derecho de una propiedad lo ha desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre, etc.
Dice el autor argentino Guillermo Borda: "…quien ha adquirido el inmueble por boleto de compraventa y de buena fe, recibiendo la posesión, tiene una posición jurídica muy fuerte, con las características del verdadero dominio. Pero limitado y, por tanto imperfecto, desde que le falta la escrituración e inscripción en el Registro que le impide, como principio, oponer su derechos a terceros(…); que le impide también otorgar los actos que exigen la inscripción registral: los derechos reales de hipoteca, usufructo, etc. Tampoco podrá transmitir el dominio pleno por falta de la posibilidad de escriturar[*]"
Dominio desmembrado.
El dominio es "desmembrado" cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de un derecho real a terceros. Tal sería por ejemplo: la constitución de un derecho de usufructo, de uso o habitación, de una servidumbre, de una prenda. En cambio una hipoteca no constituye una desmembración del dominio porque el dueño sigue en goce pleno de sus potestades de usar, gozar y disponer de la cosa. Tampoco existiría un dominio desmembrado, en sentido técnico, en el caso de haber conferido a un tercero el derecho de usar y gozar la cosa, como ocurre en el arrendamiento o en el comodato, porque en estos casos se establece una relación entre acreedor y deudor, pero no directamente sobre la cosa. El contrato de locación da un derecho de meramente personal y no real.
Propiedad resoluble. Efectos de la resolución.
Si una persona vende una cosa en acto subordinado a un plazo o término resolutorio o a una condición también resolutoria[1], el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición hace que el derecho retorne al tradente, quedando revocado el del adquirente. Aquél recuperado el dominio, puede demandar la restitución de la cosa del poder de quien la tenga. Se trataría de una propiedad transmitida temporalmente, es decir con un límite de eficacia en el tiempo.
La condición resolutoria deja en suspenso no la adquisición sino la extinción de un derecho ya adquirido.
La obligación es formada bajo condición resolutoria cuando las partes subordinaren a una hecho incierto y futuro la resolución de un derecho adquirido, ejemplo: te transfiero el dominio de mi fábrica, pero quedará disuelta la operación si llega cierta materia prima esperada: si navis ex Asia venerit, decían los romanos en su ejemplo clásico.
El Código Civil establece : "DE LA PROPIEDAD RESOLUBLE"
Art.2163.- Resuelto el dominio por el cumplimiento de la condición o por el vencimiento del plazo estipulado por las partes, se entienden también resueltos los derechos reales que se hayan constituido. El propietario en cuyo beneficio tiene lugar la resolución, puede reivindicar el inmueble del poder de quien lo posea, libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que hubiese sido gravado, pero estará obligado a respetar los arrendamientos que se hubieren hecho.
Art.2164.- Si el dominio se resuelve por otra causa sobreviniente, el que lo hubiese adquirido por causa anterior a la resolución será considerado propietario perfecto, quedando a la persona a cuyo beneficio se operó la resolución, el derecho de accionar contra aquél cuyo dominio se resolvió para obtener la indemnización que corresponda. (Por ejemplo: la revocación de la donación por ingratitud -art. 1236cc))
PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS. Antecedentes.
Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad dividida en planos horizontales tiene una relación con el problema de la vivienda y probablemente su constitución respondió a la necesidad de arbitrar las medidas conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella. Para algunos sus orígenes o antecedentes se remontan a la antigüedad más remota cuando el dominio se organiza en planos horizontales, pero lo cierto es que la propiedad horizontal nace en la Edad Media, apareciendo ya regulada en las costumbres de Bretaña, de Orleáns, etc. Y es el Código de Napoleón el primero que acogió o legisló la institución.
La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para aliviar el terrible déficit de viviendas que padece la población de las grandes concentraciones urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y del terreno y que la vivienda constituye un factor de estabilidad social demuestra la gran ventaja e importancia que posee la organización de la propiedad horizontal
Naturaleza jurídica.
La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal suscita diversas opiniones que va desde aquellas que consideran un dominio integrado a un condominio con indivisión forzosa, hasta los que sostienen que se trata de una servidumbre, de una situación jurídica societaria o que estamos frente a un derecho de superficie[1], o de la copropiedad en la que la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de derechos entre los propietarios de las distintas unidades de que consta el edificio, lo que no es aceptable porque en el condominio los propietarios son dueños de cuotas indivisas, partes ideales o abstractas sin poder ejercer sobre la cosa común actos materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad (art. 2084).
Enumeración de las cosas de uso común.
En el sistema utilizado por nuestro Código, coexisten la propiedad exclusiva de cada unidad – piso o departamento- y el condominio del terreno y de las cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad[1]. Los diversos pisos y departamentos en que se divide el edificio pueden pertenecer a diversos propietarios, cada uno de los cuales podrá ejercer los derechos inherentes al dominio, como titular exclusivo de este derecho respecto del piso o departamento que le pertenece.
Las cosas enumeradas en el art. 2130, son los elementos comunes básicos; son las necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Esta enumeración no es limitativa, teniendo el carácter meramente enunciativo, según lo establece la propia normativa.
Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad. Se consideran comunes: a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada; b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica; c)las dependencias del portero y de la administración; y d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
Facultades de disposición material y jurídica de los propietarios respecto de sus pisos y de uso de las cosas comunes
La propiedad por pisos y departamentos genera derechos y obligaciones a favor y a cargo de los copropietarios, que varían según se refieran a los bienes de propiedad exclusiva – el piso o departamento- y a los de uso común.
FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIÓN DE LOS PISOS Y DEPARTAMENTOS: El propietario de un piso o departamento goza, como tal, de las más amplias facultades de disposición de su unidad, no necesita requerir el consentimiento de los demás propietarios para ejercerlos. Puede constituir sobre su unidad los derechos reales autorizados por el Código, así lo establece el art. 2130: "Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad (…)"; y en tal carácter el art. 2136 establece: "Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás. En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes".
FACULTADES DE USO Y GOCE DE LAS COSAS DE USO COMÚN: Las facultades de uso y goce son las propias del condominio. El art. 2132 expresamente somete tales cosas al régimen de la "indivisión": "Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos".
Además, se diferencian los elementos comunes limitados a cierto números de departamentos: El Art.2133 establece: "Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso".
En cuanto a la forma de uso de las cosas comunes, el Código establece en el Art.2134: "Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás".
Y en cuanto a su régimen de accesoriedad e indivisión a la cosa principal (piso o departamento) a los bienes comunes, el art. 2135 establece: "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento. En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
Prohibiciones impuestas a los propietarios.
La normativa del art. 2139 establece las prohibiciones impuestas a los propietarios de pisos o departamentos en los siguientes términos:
"Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos".
Las prohibiciones de los actos indicados responde a la necesidad de preservar la tranquilidad de los propietarios de los pisos o departamentos, así como la seguridad del edificio.
Obligaciones.
En cuanto a las obligaciones de los co-propietarios el art. 2140 establece:
"Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas".
Reglamento de copropiedad y administración
Art.2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art.2147.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes; designación y despido del personal de servicio;
d) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
e) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
f) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y
g) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.
Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto.
Posibilidades de reconstrucción, demolición o venta del edificio en casos de destrucción total o parcial o por estado ruinoso
Art.2161.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación judicial.
Art.2162.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la minoría, según evaluación judicial.
LECCIÓN XXVIII
Propiedad intelectual
Concepto.
El derecho intelectual es el poder reconocido a un autor, para beneficiarse exclusivamente con su obra de creación personal e impedir que otro la copie, imite o reproduzca sin su consentimiento. En esta relación jurídica, el sujeto activo es el autor, quien tiene la facultad de usar, gozar y disponer a cualquier título a modo exclusivo su obra de creación intelectual. El sujeto pasivo está constituido por todas las demás personas, sobre quienes pesa la obligación de respeto a dicha creación.
Creaciones que comprende.
La creación intelectual conlleva la originalidad ç, por mínima que ella sea; el régimen jurídico de las obras literarias y artísticas protege la forma representativa de una creación original del genio o ingenio del autor. Así se incluyen: la creación intelectual materializada en libros, pinturas, composiciones musicales, esculturales, descubrimientos científicos, máquinas y cualesquiera otras formas reveladoras de una personalidad fecunda.
Derechos del autor..
Inscripción de las obras. Requisitos. Duración de la protección legal
La protección del derecho intelectual tiene rango constitucional, al establece en el art. 110 cuanto sigue: "De los derechos de autor y de propiedad intelectual. Todo autor, inventor, productor o comerciante gozará de la propiedad exclusiva de su obra, invención, marca o nombre comercial, con arreglo a la ley".
El derecho de autor encuentra su fundamento en la propiedad ordinaria o común, con sus características de perpetua y absoluta, reconociéndose sin embargo sólo durante la vida del autor y un número determinado de años, que varía en las distintas legislaciones de los paises.
Su protección en el Código Civil.
El Código Civil confirma el derecho de autor establecido en la constitución, al establecer en el art. 2165 cuanto sigue: "Las creaciones científicas, literarias y artísticas gozan de la protección que este Código les confiere. El autor es propietario de su obra durante su vida y su derecho subsiste por cincuenta años contados desde su muerte, a favor de sus sucesores a título universal o singular, o en su defecto, de quienes por actos entre vivos o de última voluntad, hayan recibido el encargo de publicar la obra".
La protección del código se aplica asimismo a actividades que relacionadas a materias afines, no constituyen por sí solas, las obras literarias, científicas o artísticas completas. Son los llamados derechos conexos, análogos, vecinos, accesorios o correlativos. En este sentido establece el art. 2166:
"A los efectos del artículo anterior, reputase autor de la obra literaria, científica o artística, al que la crea, o a sus causahabientes a título universal o particular, sea que la publique bajo su nombre o seudónimo.
[Es autor aquel que crea y eventualmente sus sucesores a título universal o particular, sin son éstos los que los publican, sea a sus nombres o con sus seudónimos].
La edición de una obra anónima o seudónima crea la presunción de que el editor es el titular de los derechos resultantes de su legítima publicación, salvo la prueba contraria producida por el creador de la obra, dentro de tres años de su publicación.
[Lo que quiere decir que si la obra no lleva el nombre del autor, o sólo el seudónimo, la publicación de la misma crea la presunción de autoría del que lo publica legítimamente, o sea, que además el que lo publica, tiene el derecho de hacerlo. Esta presunción admite prueba en contrario y por ello se autoriza a su verdadero autor a probarlo, lo que por otra parte, tiene que intentarlo dentro de los tres años de su publicación]
Las obras de los funcionarios públicos, o de los de una empresa privada, que sean fruto del trabajo inherente a sus funciones, pertenecen al Estado o al empleador, salvo las obras creadas por los profesores de institutos de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus alumnos".
[En los supuestos en que los funcionarios públicos o empleados privados, en función de su trabajo para el Estado o en la empresa creen una obra de carácter científico, dispone la normativa que tales obras pertenecen a la empleadora, tal sería el caso por ejemplo: el de un agrónomo que en su funciones dentro del Ministerio de agricultura, experimentando con elementos proveídos por esa dependencia logra una técnica de injerto, o, un trabajador de la industria del perfume, logra una fragancia especial, en función a la tarea investigativa que le encomienda. Sin embargo esta disposición no se aplica cuando se tratan de obras de los profesores de institutos de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus alumnos].
Cesibilidad.
El derecho moral de autor se caracteriza por ser perpetuo e inalienable. Quiere ello significar que la transferencia, por cualquier título jurídico que realice el creador de una obra intelectual respecto de los derechos que le asistan sobre la misma se refiere solamente al aspecto económico pecuniario de su derecho, sin afectar los elementos que se relacionan con su paternidad sobre la obra enajenada ni con sus restantes circunstancias que vinculan a aquel con el producto de su creación. Entre las facultades concurrentes que ejerce el autor y en su defecto sus sucesores, derechohabientes o ejecutores testamentarios, se incluyen el derecho de exigir que se mantenga la integridad de la obra y su título; de impedir que se omita el nombre o el seudónimo, se lo utilice indebidamente o no se respete el anónimo, y de impedir la publicación o reproducción imperfecta de una obra.
El art. 2167 establece:
"El derecho de propiedad literaria, científica o artística protegido por este Código, no es renunciable ni puede cederse ni venderse; pero el valor económico o explotación comercial de la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.
Esta regla se aplica igualmente a las colaboraciones firmadas de las compilaciones u obras colectivas, aunque sea otro quien al publicarlas, las presente coordinadas bajo una dirección única. En este caso, el editor o el director de la compilación tiene el derecho exclusivo de reproducirla y venderla, y cada colaborador podrá reproducir separadamente su trabajo, a condición de indicar la obra o la compilación de que procede".
El resultado económico de cualquier actividad, está en el comercio y puede ser transferida, por lo cual se establece que el valor económico de la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.
El segundo párrafo de la normativa mencionada asimila como autores a los que participan de una obra que consistiese en una compilación, aún cuando bajo una misma dirección, el que lo dirige, lo edita como propia, con el consiguiente fin económico; cada uno de los que han colaborado, tienen el derecho a publicar por separado sus respectivas colaboraciones, con la sola condición de indicar la obra compilada de la que procede. Por ejemplo los alumnos del tercer curso de derechos reales (2006) de la facultad de derecho de la UNI., compilan y comentan el instituto de la Expropiación, el Instituto de Estudios Jurídicos de la UNI (IDEJUNI), podrá publicarla como suya, citando a sus colaboradores, y éstos (los alumnos colaboradores) podrán publicar por separado sus respectivas colaboraciones, con sólo indicar que integra la compilación antes publicada.
Derechos de los intérpretes.
El art. 2170 establece: "Corresponde, dentro de los límites establecidos por este Código, a los artistas, actores o intérpretes de obras artísticas o literarias, aunque ellas hayan pasado al dominio público, una compensación equitativa por su interpretación, por parte de quienes las difunden o transmitan por cualquier medio idóneo para la reproducción sonora o visual. Esta retribución se deberá independientemente de la que corresponda por la recitación, representación o ejecución.
Los artistas o intérpretes tienen derecho a oponerse a la difusión, transmisión, o reproducción que pueda dañar a su honor o reputación".
Esta protección del derecho intelectual se extiende a los interpretes de las obras, que pueden ser: a) el director, cantor y ejecutantes en forma individual; b) el director y los autores de obras cinematográficas y grabaciones con imagen y sonido, para su reproducción y c9 el cantante, bailarín y cualquier otra persona que represente un papel, recite, interprete o ejecute en cualquier forma que sea una obra literaria, musical, cinematográfica o multimedia.
La traducción de obras. Derechos del traductor.
La traducción de obras consiste en trasladar esa obra a un idioma distinto del empleado en el original.
a. Derecho del traductor de obra que no pertenece al dominio privado:
El art. 2171 extiende también los derechos intelectuales a los traductores de obra, en los términos siguientes.
"El traductor de obras que no pertenecen al dominio privado, sólo tiene propiedad sobre su versión, y no podrá oponerse a que otros la traduzcan. Su derecho durará veinte y cinco años.
Si el traductor reclamare contra una nueva traducción, alegando ser ésta una reproducción de la primera, y no un nuevo trabajo hecho sobre el original, decidirá la autoridad judicial competente".
Y la pregunta obvia es: cuál sería la obra que no fuera del dominio privado?; y son aquellas que pertenecen al Estado, o aquellas cuyo periodo de protección haya sobrepasado los cincuenta años desde la muerte del autor. Entonces el que traduzca esta clase de obras, será protegida pero sólo en su versión, es decir en la interpretación que de en la traducción; por ejemplo si se tratase de traducciones de obras de los clásicos griegos o latinos, mucho de personal habrá en la traducción, en que no sólo la literalidad sea tenida en cuenta. De modo que si alguien no haga otra cosa que copiar la traducción de otro el traductor puede demandar la cesación o en su defecto la prohibición de la circulación de la obra plagiada, de lo cual debe decidir la autoridad judicial competente (Juez de 1ª Instancia en lo Civil).
b. Del traductor de obra del dominio privado:
La relación entre el autor y el traductor es diferente cuando se trata de una traducción de obra del dominio privado, pues, debe ser el resultado de una convención o contrato entre ambos, ya que al propietario le asiste el derecho de imponer las condiciones sobre esa labor. El Art. 2172 establece:
"Si la obra traducida fuere del dominio privado, su traducción deberá hacerse conforme a las limitaciones que el autor hubiere establecido respecto del idioma en que su obra podrá verterse, y a las estipulaciones del contrato celebrado con el traductor sobre la participación de ambos en sus respectivos derechos de autor, por cada edición de la obra traducida. El traductor gozará en este caso del derecho de propiedad respecto de su traducción, sin perjuicio de los derechos del autor sobre su obra"
Que delimitado los derechos del autor y del traductor, al traductor le corresponderá el derecho de propiedad de la obra traducida, en el sentido de que podrá comercializar con ella, pero el derecho de autor de la obra en sí siempre es del que lo ha hecho.
Cartas, discursos y conferencias. Distintos supuestos.
El art. 2173 establece:
"La propiedad intelectual de las cartas pertenecen a quien la suscribe, sea que las haya escrito personalmente o las haya dictado, y solo él gozará del derecho de publicarlas. Por su muerte le suceden en este derecho sus herederos legítimos o testamentarios".
El contenido de las cartas puede ser muy variado, constituir una verdadera obra literaria; en la misma situación se encuentran los discursos, conferencia y disertaciones o lecciones orales cuya divulgación esta condicionada igualmente a la autorización de quien las pronunció. Al respecto establece el art. 2174:
"Para que el poseedor de manuscritos de obras póstumas inéditas pueda invocar el dominio de ellos y ejercer todos los derechos garantizados por este Código a la propiedad literaria, científica o artística, debe justificar haberlos adquirido del autor o de sus herederos".
Registros de derechos intelectuales
El art.2184 establece:
"En el Registro de Derechos Intelectuales, se tomará razón de las obras literarias, científicas o artísticas, publicadas en la República, como condición a que este Código subordina la protección de los derechos de autor respecto de terceros.
A este efecto deberá el autor o el editor, en su caso, depositar dos ejemplares de la obra. El mismo requisito regirá para las obras impresas en el extranjero que tuvieren editor en la República.
Para las pinturas, obras arquitectónicas, esculturas y demás obras de arte, consistirá el depósito en un croquis o fotografía del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos, fotografías y algunas de sus principales escenas".
Así como todo derecho real sobre inmuebles y en ciertos casos sobre muebles debe registrarse, para el caso de los derechos intelectuales, en cierta forma asimilado a aquellos, la inscripción es determinante para el cumplimiento de la protección jurídica.
En cuanto a la forma de inscribir tales obras se prevé:
a) para obras literarias o científicas: El autor o editor debe depositar dos ejemplares de la obra, rigiendo el mismo requisito para las obras impresas en el extranjero que tuvieren editor en la República.
b) cuando se trate de la registración de pinturas u obras arquitectónicas: la exigencia se cumple con el depósito del croquis o fotografía del original.
c) para la inscripción de los derechos intelectuales sobre películas cinematográficas: el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogo, fotografías y algunas de sus principales escenas.
LECCION XXIX –
Servidumbres en general
Concepto.
Las servidumbres suponen un derecho real sobre la cosa ajena "iura in re aliena" (derecho sobre la cosa ajena).
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Antecedentes.
Sus origines se remontan al derecho romano y se habría originado para resolver dificultades entre fundos relacionados o colindantes. Como un gravamen o carga constituido sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de una persona determinada, por ello la clasificación antigua se refiere a servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a un fundo o a una determinada persona.
Diversas acepciones de la palabra.
Servidumbre en sentido amplio, traduce la idea de restricción de la libertad, restringiendo el sentido, se tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para garantizar el proporcionar al fundo dominante. En otro sentido la servidumbre expresa la idea de un gravamen constituido sobre un fundo en utilidad del otro, entendió como ventaja o servicio que la heredad sirviente proporciona a la heredad dominante, siendo esta última acepción la que predomina en la mayoría de las legislaciones actuales.
Nuestro código establece.
"Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado".
Como queda visto las servidumbres hacen pesar sobre los fundos sirvientes algunas cargas que se revierten en utilidad de otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres, éstas pueden ser reales y personales.
La reales o prediales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona determinada.
Clasificaciones de las servidumbres. POR RAZON DE SU EJERCICIO: las servidumbres pueden ser contínuas o discontínuas.
Son continuas cuando son susceptibles de uso ininterrumpido y sin un hecho actual del hombre por ejemplo las servidumbres de acueducto, de vista.
Serán discontinuas aquellas que requiere del hecho del hombre para ser ejercidas, como por ejemplo las servidumbres de paso, en la que no se ejerce, sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa por el lugar de la servidumbre.
Por los signos exteriores, también se clasifican en:
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un portón, una ventana para la vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a cierta altura.
La servidumbre puede ser también:
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