Manual de propiedad horizontal

Este libro es la consolidación de la experiencia adquirida durante años de trabajo de QUINTERO ASOCIADOS -QAS-, empresa que se ha dedicado a ser un asesor integral en materia de propiedad horizontal en Colombia, buscando brindar atención profesional y seria a los asuntos relacionados con el tema tratado, ya que hoy en día son pocas las empresas que han desarrollado un área exclusiva para atender la propiedad horizontal. La empresa nace inicialmente como una empresa de asesoría legal inmobiliaria, asesorías legales y manejo de cartera en general, pero luego de conocer la situación presentada en diferentes Conjuntos y Edificios, encuentra que existe una necesidad, por parte de las copropiedades, de contar con personal experto en los diferentes temas que les atañen. Es así como con el estudio y dedicación en la investigación de los diferentes temas, y gracias a los aportes de muchos conjuntos, centros comerciales y edificios, así como de personas que han compartido nuestro trabajo, hemos ido construyendo una empresa que hoy puede mostrar su experiencia a través de un libro, que esperamos sirva en el desarrollo de una gestión exitosa en cada una de las copropiedades de nuestro país.

La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad, como consecuencia de la promulgación de la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001, por medio de la cual se expide el nuevo régimen de propiedad horizontal para Colombia, y no es que la propiedad horizontal a penas se reglamente, tenemos normas desde hace mas de cincuenta años respecto de la propiedad horizontal, sino que se le ha dado una mayor difusión, además del interés por ajustarse a las disposiciones por parte de los propietarios de unidades privadas en Edificios, Conjuntos, Centros Comerciales y en general copropiedades sometidas al régimen de propiedad Horizontal, así como al deseo de todos los colombianos de participar en las decisiones que le afectan, desde su convivencia en un apartamento, local o unidad privada, hasta en las mismas decisiones nacionales. Es allí en las copropiedades, en donde se esta generando una pedagogía de la participación comunitaria, es allí donde se ven expuestos en toda su dimensión los mecanismos constitucionales de la participación comunitaria, es allí donde se empieza a expedir normas que nos afectan directamente, allí donde se debe asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad.

Este libro es posible gracias a los aportes de los diferentes administradores, miembros de consejos de administración, Juntas de administración, asambleístas y en general a muchos propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, quienes con sus inquietudes, cuestionamientos y aportes, nos permitieron crecer y profundizar en el tema, no cabrían aquí los nombres de personas que fueron muy importantes en este camino, de Edificios, Centros comerciales, Urbanizaciones y Conjuntos que nos brindaron su confianza para que, a través de nuestro trabajo, pudiéramos contribuir al crecimiento de cada una de esas copropiedades, en donde mas que trabajar en asesorías relacionadas con el manejo de la copropiedad, aspectos legales, cartera, seguros, etc., aprendimos en cada momento, ya que cada copropiedad nos brindó enseñanzas diferentes, aspectos que hoy queremos compartir con todas las personas que tienen que ver con la propiedad horizontal y por supuesto con esas personas que nos brindaron su confianza y apoyo en la realización de nuestro trabajo.

Los sueños se deben construir, es así como gracias al empeño de Fabio, Marisol, Cesar, David, Maria del Carmen, Pilar, Constanza, Hernán y muchos otros socios, compañeros y colaboradores logramos construir un sueño alrededor de la propiedad horizontal, ese sueño se llama QUINTERO ASOCIADOS y hoy plasma, a través de este libro, parte de la experiencia acumulada durante ese camino que iniciamos varios años atrás. El sueño lleva a otros sueños y los seguiremos construyendo y aportando a la construcción de los sueños de muchos colombianos. La metodología desarrollada por nosotros muestra que las propiedades no solo necesitan conocer las normas, los códigos y leyes que los regulan o que regulan sus acciones, necesitan aprender a participar, a convivir, a respetar, así como conocer los limites de la misma tolerancia y sobre todo aprender a ejercer los derechos y deberes que como ciudadanos y copropietarios tienen, en fin, a participar activamente.

Introducción

El tema de la propiedad horizontal es bastante amplio y consideramos que hasta ahora se han logrado algunos esfuerzos esporádicos en dar a conocer el tema, desafortunadamente las publicaciones realizadas hasta la fecha han sido muy técnicas o dirigidas a un grupo muy reducido de personas, cabe destacar los esfuerzos realizados por LEGIS en la publicación de materiales dirigidos a orientar y capacitar a las personas encargadas del manejo de la propiedad horizontal.

La realidad respecto del manejo de la propiedad horizontal es muy sencilla, el tema no es del manejo de los propietarios, lo cual ha limitado su participación en las decisiones de su copropiedad, además ha impedido el acceso de muchos copropietarios a órganos de dirección y a la misma administración, es común ahora encontrar reglamentos de propiedad horizontal en los cuales se destacan los requisitos para acceder a estos órganos, como el Consejo de administración, la administración y la misma revisoría Fiscal, ello, a nuestro modo de ver, va en contra de los principios establecidos por la misma Ley 675 de 2.001, al impedir el acceso de cualquier propietario a estas instancias, es claro que se requiere una formación mínima, la cual se puede adquirir mediante la capacitación, lectura, asesoría e investigación del los temas, pero nos parece que lo mas importante es tener la actitud positiva para hacer un buen manejo de los recursos encomendados y , además, de poner una gran dosis de sentido común. Muchos de los hoy buenos administradores y miembros del Consejo, entre otros, fueron neófitos en los asuntos que hoy manejan.

Ser tan estrictos en los requisitos para ejercer dichos cargos no solo limita el acceso, sino que deja en entre dicho las acciones que deben realizar estas personas, ya que si bien es cierto que es importante una base académica o de experiencia, también lo es que las situaciones presentadas en el manejo de la propiedad horizontal exigen conocimientos en derecho (civil, penal, policivo, etc.), contaduría (balance, inventarios, libros contables, elaboración de presupuestos, etc.), sicología (manejo de conflictos, relaciones interpersonales, etc.), ingeniería (manejo y dirección de obra, manejo normas urbanas, etc.), economía (reducción costos de administración, manejo de inversiones, etc), además de otras que serían necesarias de manera particular en cada una de las diferentes copropiedades de nuestro país, de una u otra forma sería muy difícil ejercer estos cargos, pero sabemos que es mas sencillo de lo que hemos mencionado, con los elementos que hemos considerado necesarios. El conocimiento de tantos saberes y ciencias esta a cargo de los diferentes profesionales que asesoren la copropiedad.

Las situaciones que se presentan en la propiedad horizontal son muy amplias, como lo señalamos, es allí donde queremos aportar con este libro, a través de una manera sencilla y práctica, mostramos los principales elementos que se deben considerar en el manejo de toda copropiedad.

El libro desarrolla aspectos general es y específicos de la copropiedad, partimos desde los elementos que definen la copropiedad, pasando por las asambleas, sus convocatorias, las actas, las acciones legales presentes en cada uno de estos temas,

Este documento contiene formatos que le permitirán guiarse en la realización de las diferentes actividades que debe desarrollar la copropiedad como persona jurídica, normas que son de aplicación obligatoria para las copropiedades, así como algunas jurisprudencias que se han promulgado respecto de la propiedad horizontal, con todo ello queremos brindar los elementos básicos necesarios para el buen funcionamiento de toda copropiedad.

El desarrollo de los temas esta limitado a los aspectos básicos que consideramos debe manejar todo copropietario, miembro del consejo, administrador o persona en general que desee conocer acerca del tema. Muchos de los temas presentados se encuentra mas ampliamente desarrollados en libros específicos de derecho, contaduría, etc., por lo cual si el lector desea profundizar los diferentes temas podrá consultar la bibliografía señalada en este documento.

El régimen de propiedad horizontal en Colombia se remonta a 1948 con la promulgación el 29 de diciembre de la Ley 182 "Sobre Régimen de la Propiedad de Pisos y Departamentos de un mismo Edificio", con lo cual se pretendió regular el dominio de los bienes inmuebles divididos por departamentos, pisos, así como los departamentos de una misma casa, "cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directa o por un pasaje". La Ley 182 de 1948, contemplaba la conformación de una copropiedad, en la cual cada propietarios es comunero en los bienes afectados como bienes comunes, ni se permite la desafectación de estos últimos bienes. Se crea la existencia de la representación legal mediante acta de la asamblea general de copropietarios. La necesidad de decisiones unánimes para ciertas decisiones. La obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal y con ello el cobro de las cuotas de administración en mora ante el juez, soportada mediante acta de asamblea general donde se muestre la existencia, así como el monto de la deuda y l condición del administrador.

En 1985, luego de muchos años, el 8 de enero de 1985 se promulga la Ley 16, "Por la cual se modifica la Ley 182 de 1948". En esta norma se permite a los copropietarios acogerse a voluntad al régimen que deseen, ya sea a la mencionada Ley 16 o a la Ley 182 de 1948, para lo cual deberían hacer los ajustes respectivos. Las normas anteriores fueron reglamentadas por el decreto 1365 del 28 de abril de 1986, en el cual se desarrollan de manera amplia los requisitos para la constitución el régimen de propiedad horizontal, las limitaciones para el traspaso de los bienes comunes, el desarrollo de las asambleas, incluyendo sus convocatorias, funciones de la asamblea, funciones del administrador y la representación legal, derogando los decretos reglamentarios 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983.

En 1998, el 16 de enero se promulga la Ley 428 "Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal", en esta norma se definen las unidades inmobiliarias cerradas, sus áreas, la integración municipal, así como la participación comunitaria y las obligaciones económicas de los a cargo de los propietarios de los inmuebles, entre otras .En 2001, el 3 de agosto se promulga la ley 675, "Por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal", esta norma unifica el régimen de propiedad horizontal derogando las normas antes mencionadas y estableciendo un manejo único en los predios sometidos a propiedad horizontal. El Objeto de la mencionada Ley se señala en el artículo 1º así "La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en las que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad". De igual manera, cabe señalar que la mencionada norma señala la constitución del régimen de propiedad horizontal "mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta Ley " (idem, Subrayado fuera de texto).

El Nuevo régimen de propiedad Horizontal fue demandado en muchas ocasiones por considerar en algunos casos, sus demandantes, que va en contra de los principios establecidos constitucionalmente. Es así como podemos mencionar las demandas por el derecho a la igualdad entre arrendatarios y propietarios ( ), así como el respecto por los derechos adquiridos (C-488/02), en la cual se pone de manifiesto que la norma promulgada no busca vulnerar derechos privados, adquiridos antes dela promulgación a la norma, sino por el contrario lo que busca es regular las situaciones que se pueden presentar en las propiedades horizontales y que afectan a todos los copropietarios.

La Sala Plena de la Corte Constitucional en su Sentencia C-488 de 2.002, concluye "PRIMERO.- Declarar EXEQUIBLE la expresión "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional" contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la vigencia de esta ley. SEGUNDO.- Declarar EXEQUIBLE la expresión "Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas", en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley.". Lo anterior permite concluir que se respetan las decisiones anteriores a la promulgación de la Ley 675 de 2.001, pero se da un término, Artículo 86 "Régimen de transición", para acogerse a las disposiciones legales establecidas en la ya mencionada Ley 675 de 2.001, transcurrido el término señalado por la Ley, "sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces."

Las demandas interpuestas contra la mencionada norma han concluido en sentencias en donde son declarados exequibles los diferentes artículos demandados, con lo cual es dable que el nuevo régimen de propiedad horizontal, ha superado las pruebas legales interpuestas por los demandantes, dando como resultado la ratificación de los diferentes artículos de la mencionada norma.

El desarrollo del tema de propiedad horizontal es importante pues el conocer los diferentes detalles que conlleva la operación de una copropiedad, permitirá fortalecer la participación comunitaria en las decisiones que atañen a comunidades específicas, agrupadas en conjuntos residenciales, centros comerciales, edificios y en general en todos los predios sometidos al régimen de propiedad horizontal, además de ello el conocer el tema permitirá que se respeten los derechos y se exija el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de unidades privadas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Consideramos que conocer el tema permitirá de una u otra forma aportar al cumplimiento de los derechos, garantías y deberes establecidos en el capítulo 1 de nuestra Constitución.

La propiedad horizontal

La definición de propiedad horizontal nos la da el artículo 1º de la Ley 675 de 2.001, al señalar esta como una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusivos sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella. La definición deja implícitos los derechos a la propiedad privada por medio de los cuales el propietario de una unidad privada puede usarla, disponer de ella, con las limitaciones que le impone el reglamento de propiedad horizontal, o sea las normas que rigen la propiedad horizontal y con las garantías que señala la Ley para la propiedad privada, en cuanto a enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones impuestas por la Ley y el reglamento de propiedad horizontal, además de implicar un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad.

Una definición de propiedad horizontal que se consagra en la exposición de motivos de la Ley 49 de 1960, de España, citada por Pérez Eduardo en Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, la define como "la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de independencia que afectan a los respectivos titulares." Lo anterior para mostrar los derechos sobre unos bienes comunes sin perjuicio de las acciones sobre las unidades privadas que conforman la copropiedad.

La propiedad horizontal, en resumen se refiere a una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquellas al dominio de la propiedad horizontal como persona jurídica.

La propiedad Horizontal se caracteriza por lo siguiente:

• 1. Forma de Dominio sobre inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal: Se refiere a la propiedad que ejerce una persona sobre un bien especifico y los derechos que comparte con otros propietarios sobre la titularidad del dominio de los llamados bienes comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tienen sobre los bienes privados.

• 2. Régimen de Propiedad Horizontal: se refiere al sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un Edificio o conjunto construido o por construirse, el cual esta señalado en la Ley 675 de 2.001.

• 3. Reglamento de Propiedad Horizontal: se refiere al estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

• 4. Salida a la vía pública: característica señalada en la Ley 182 de 1948, la cual se refiere a la salida a la vía pública directamente, por medio de un pasaje común o área destinada al uso común.

• 5. Coexistencia de Bienes: se refiere a la existencia de bienes privados y comunes destinados, estos últimos, al uso o servicio común de la unidad privada o de la copropiedad.

• 6. Existencia de Bienes Comunes: Se refiere las partes del edificio o conjunto pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados que conforman el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, que por su naturaleza o destino facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Estos pueden ser esenciales, no esenciales y de uso exclusivo.

• 7. Derechos de los propietarios sobre los bienes comunes: existen, además de los derechos propios de la propiedad privada, derechos porcentuales de los propietarios sobre los bienes comunes, los cuales definen la participación en la asamblea y en el pago de expensas comunes necesarias, además de los derechos que se derivan tales como la circulación y derechos similares sobre los cuales ejerce su dominio la comunidad, constituida como persona jurídica.

• 8. Obligaciones para el propietario: se refiere a las obligaciones señaladas en las leyes y en el reglamento del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, tendientes que este tipo de dominio cumpla con los objetivos para los cuales fue creado. Estas obligaciones se refieren al cumplimiento de los deberes establecidos por la ley y el reglamento de la copropiedad, tales como el aporte de expensas comunes necesarias, el mantenimiento y destinación adecuado de la unidad privada, entre otros.

• 9. Limitaciones al ejercicio de la propiedad: Diferente a las limitaciones para ejercer el derecho a la propiedad privada, se refiere a las limitaciones que tiene un propietario de una unidad privada con el fin de conservar la armonía, garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, incluye la restricción a la destinación que se le otorgue al inmueble.

Consideraciones socio-jurídicas

Es necesario resaltar la importancia social del régimen de propiedad horizontal, es posible, por tanto, hablar de la relevancia cuantitativa, cualitativa y normativa.

En cuanto al aspecto cuantitativo es necesario destacar "que la propiedad horizontal es una institución jurídica que afecta a una amplia mayoría de ciudadanos, en tanto que los titulares" de un apartamento, garaje, local, casa, oficina, etc., están sujetos a este régimen, por lo que cualquier modificación, cambio o alteración de las normas reguladoras de la misma, como por ejemplo la Ley 675 de 2.001, incide directamente sobre la vida de millones de colombianos.

Desde el punto de vista cualitativo, el régimen de propiedad horizontal "incide sobre un bien básico: la vivienda, y por ello su regulación tiene una trascendencia social más acusada que las otras instituciones.

Por último, y en relación directa con el criterio anterior, hay que resaltar igualmente su importancia normativa, en tanto que , aun teniendo su norma reguladora…, al incidir sobre el llamado "problema social de la vivienda", el acierto o desacierto en su regulación va a hacer que sea o no realidad la afirmación de nuestra Constitución" prevista en el artículo 51 cuando señala "Todos los colombianos tienen derecho a una vivienda digna". " (Botía V. Antonio, en Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal).

Principales normas que regulan la propiedad Horizontal

Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia, son el régimen de propiedad horizontal, establecido por la Ley 675 de 2.001, así como las leyes y normas vigentes, el código civil, código de comercio, la Ley 95 de 1890, código de Policía, la Ley 746 de 2.002, La Ley 142 de 1994, así como las disposiciones municipales o Distritales.

• Código Civil:

El Código Civil, señalado por la Ley o decreto , en el cual se presentan las situaciones de carácter civil que se pueden dar entre los colombianos. De manera específica el Artículo 2142 del Libro 4 en el Título XVIII, señala el mandato, y lo define como "un acuerdo mediante el cual una persona confía la gestión o administración de uno o mas negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador y en general el mandatario". La norma señala además de la responsabilidad del mandatario, la remuneración, responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y limites, entre otros.

• Código de Comercio:

El Código de Comercio, expedido por medio del Decreto 410 de 1971, se establecen entre otras las características y obligaciones de los comerciantes, así como los procedimientos en la realización de asambleas de socios, etc., aspectos que interesan de manera integral a la propiedad horizontal , como una persona jurídica, que establecerá relaciones comerciales con otras personas. Define, igualmente, de manera especifica, en su título V, capítulo I, El contrato de seguro, de vital importancia para la propiedad horizontal en atención a lo reiterado en el artículo 15 de la Ley 675 de 2.001, l señalar la obligación de toda propiedad horizontal adquirir una póliza de seguros que cubra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes.

El contrato de seguro se define como un acto solemne, bilateral, oneroso, aleatorio y de ejecución sucesiva, el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe la póliza. Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el propósito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender, de ser contratados, sobre un objeto asegurado o beneficiario.

Es importante señalar que muchas compañías de seguros, como un elemento adicional en la relación con el tomador, vienen ofreciendo un valor agregado, mediante un contrato de asistencia, que permite a las copropiedades atender las emergencias propias de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, este tipo de contratos no afecta, en la mayoría de las compañías de seguros, el valor de la póliza, ni las reclamaciones por siniestros presentados.

Los seguros de responsabilidad, señalados en el artículo 50 del Nuevo régimen de propiedad Horizontal, se establecen en el la sección IV, el capítulo II, el título V, del Código de Comercio, modificados por la Ley 45 de 1990, señalando que el contrato en mención busca responder por los perjuicios patrimoniales que cause el asegurado, como consecuencia de hechos externos imputables al asegurado. En el caso de responsabilidad civil los damnificados tienen acción directa contra el asegurador.

• Ley 95 de 1890

Esta ley, también conocida como "sobre reformas civiles", establece para los propietarios comunes ("comuneros"), el procedimiento para la elección de un administrador, el cual deberá ser nombrado por una "junta general" (asamblea general), así como la participación de los propietarios comunes, fijación de la remuneración del administrador y las garantías de este último en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la persona jurídica que representará. Por último señala la explotación económica de un bien común establece la obligación de llevar registros de los propietarios comunes, sus cuotas en relación con los derechos sobre los bienes comunes, coeficiente de propiedad.

• Código de Policía

El reglamento de propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas, tendientes a la convivencia pacífica de los moradores del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, deberes que deben estar enmarcados dentro de las normas generales, previstas en las leyes, normas y demás disposiciones legales de carácter municipal o Distrital, como el Código de Policía.

La Ley 675 de 2001 prevé en el artículo 61, que el administrador para la ejecución de las sanciones no pecuniarias, previstas en la ley o en el reglamento, podrá acudir a la autoridad policial competente si es del caso. En los eventos en que el propietario de una unidad privada efectúe "actos que comprometan la seguridad, o solidez de la copropiedad, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública" o en los casos en que el propietario cambie el uso de su unidad privada, previsto en el reglamento, la policía y autoridades competentes esta obligada a acudir de manera inmediata ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios.

En el caso de Bogotá D.C., el acuerdo 079 de 2.003 es el acto "por el cual se expide el Código de Policía de Bogotá D.C.". Este documento señala que su objeto y finalidad es la de "regular el ejercicio de los derechos y libertades ciudadanas de acuerdo con la Constitución y la Ley, con fines de convivencia ciudadana", además establece normas de comportamiento para la convivencia que se deben respetar, establece s finalidad en:

• 1. Cumplimiento de los deberes;

• 2. Desarrollar la cultura ciudadana y la conciliación con ajuste a las reglas de convivencia ciudadana traducidas en la capacidad de los ciudadanos de celebrar acuerdos, reconocerlos y cumplirlos;

• 3. Establecer el marco jurídico dentro del cual el Alcalde Mayor, como primera autoridad de policía, ejerce la potestad reglamentaria en esta materia;

• 4. Atender y promover las condiciones que favorezca el desarrollo humano sostenible;

• 5. Determinar mecanismos que permitan definir la responsabilidad de las Autoridades de Policía del Distrito Capital

• 6. Determinar los comportamientos que sean favorables a la convivencia ciudadana y conduzcan a la autorregulación;

• 7. Establecer la competencia de cada una de las Autoridades de Policía del D.C.

• 8. Lograr el respeto de los derechos fundamentales, derechos económicos, sociales y culturales, y de los colectivos y del ambiente, así como de los demás derechos reconocidos en tratados y convenios internacionales ratificados por el estado Colombiano.

El artículo 4 del Código de Policía de Bogotá D.C., señala los deberes de los ciudadanos, dentro de los allí señalados destacamos, los que a nuestro criterio, tienen que ver con la vida en las copropiedades, de acuerdo con lo anterior los principales deberes de la vida en copropiedad son:

• 1. Obedecer la Constitución Política, las leyes, los reglamentos, las normas jurídicas, el Código de Policía y las disposiciones Distritales o Municipales;

• 2. Respetar los derechos y las libertades de los demás y ejercer los propios en el marco de la ley;

• 3. Denunciar los maltratos, delitos sexuales o cualquier forma de violencia intra familiar.

• 4. Respetar los símbolos patrios, Distritales y municipales;

• 5.  Cuidar los bienes de interés cultural, monumentos, mobiliario urbano, valores culturales, urbanísticos y arquitectónicos;

• 6. Denunciar todo acto que menoscabe el patrimonio público.

De manera específica el Código de Policía señala los siguientes deberes tendientes a fortalecer la vecindad, así:

• 1. Respetar el derechos de los demás a escoger el lugar de su domicilio;

• 2. Participar en la solución de los problemas comunitarios y asistir a las asambleas de vecinos del barrio;

• 3. Divulgar los reglamentos de copropiedad entre quienes habiten en los edificios, conjuntos residenciales y copropiedades;

• 4. mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad;

• 5. Buscar con los vecinos la manera de facilitar a los jóvenes medios de expresión y esparcimiento y adoptar actitudes de respeto hacia ellos.

En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se señala la reparación de averías o daños de la vivienda para evitar afectar a los demás, limpieza de las áreas comunes -en cuyo caso son responsables las administraciones de copropiedades-, respetar e derecho a la intimidad familiar y personal, prevenir los daños de menores de edad, personas con discapacidad y personas de tercera edad sobre si, o los vecinos o contra bienes de estos, prevenir el daño de animales domésticos; en cuanto a mascotas caninos ajustarse a las disposiciones de la Ley 746 de 2002, uso adecuado de electrodomésticos para que no se afecten a los vecinos, cumplir con el reglamento de copropiedad (artículo 12 numeral 13), no agredir física o verbalmente a los vecinos, no ocupar espacio ajeno o de áreas comunes sin los permisos respectivos, no desarrollar actividades que puedan contaminar el ambiente, ocasionar olores y ruidos que perturben la tranquilidad.

• Ley 746 de 2002

Esta le regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos, señalando las circunstancias de tenencia, los riesgos que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo, transporte, disposición en general en cuanto a la tenencia de estos animales, además de la creación del "Censo de Perros Potencialmente Peligrosos".

• Ley 142 de 1994

La ley 143 de 1994 o Estatuto de Servicios Públicos, contempla las condiciones en que se deberá prestar los servicios públicos domiciliarios en Colombia.

El nuevo régimen de propiedad horizontal contempla en el parágrafo del artículo 32 lo siguiente: "para efectos de facturación de servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales." Señala, además que en caso de no tener medidores en las unidades privadas, podrá instalarlos con el voto favorable de la mayoría calificada, 70% del coeficiente de propiedad.

Respecto de las tazas contributivas facturadas por las empresas de servicios públicos, es conveniente señalar lo establecido en el artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, al declarar las propiedades horizontales como entidades sin ánimo de lucro, las cuales estarán exentas del pago de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, "en relación con las actividades propias de su objeto social, según el artículo 195 del decreto 1333 de 1.986.

El Estatuto de Servicios Públicos, establece en su artículo 146 "la medición del consumo y precio del contrato", señalando como un derecho de las partes intervinientes en el contrato de servicios públicos domiciliarios, la medición de los consumos. Esta situación ha sido cuestionada en diferentes escenarios de a vida nacional, respecto del servicio de recolección de basuras, incluso se ha promulgado jurisprudencia, como resultado de acciones de tutela interpuestas contra estas empresas; luego de muchas discusiones la Comisión Reguladora de Agua Potable y Saneamiento Básico promulgó la resolución 233 de 2002, "Por la cual se establece una opción tarifaria para los multiusuarios del servicio de aseo, se señala la manera de efectuar el cobro del servicio ordinario de aseo para inmuebles desocupados y se define la forma de acreditar la desocupación de un inmueble", brindando alternativas a las copropiedades para que el cobro por la recolección de basuras se haga de manera mas justa, teniendo en cuenta que la facturación se venía haciendo a cada unidad privada de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, aplicando las tarifas establecidas para predios que no se encuentran agrupados.

• Normas Municipales

Cada municipio o Distrito ha promulgado, en desarrollo de su plan de ordenamiento, normas urbanísticas que son pertinentes en cada caso para la conformación de la propiedad horizontal, señalando requerimientos necesarios, usos de los suelos por sectores de la ciudad o municipio, previstos en la licencia de construcción y en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad.

En el caso del Distrito Capital, el Plan de Ordenamiento territorial esta determinado por el decreto 619 de 2000.

Es conveniente y para realizar una correcta comprensión del marco legal presentado, como lo menciona Legis, señalar que las normas tienen un nivel jerárquico y que cada nivel se debe enmarcar dentro de las disposiciones del anterior, en este caso se puede determinar desde la norma de normas, la Constitución Política de Colombia, hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios, así:

• Constitución Política de Colombia

• Leyes, por ejemplo la Ley 675 de 2.001.

• Decretos reglamentarios

• Acuerdos municipales o Distritales

• Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad

• Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de cada inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.

En resumen el manejo e un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal implica la ejecución de acciones de tipo legal, administrativo, presupuestal y operativo.

Régimen de Propiedad Horizontal

La norma que regula los derechos de los propietarios de unidades privadas sobre su propiedad y los bienes comunes del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, es la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001, denominada Nuevo Régimen de Propiedad Horizontal, en referencia a que antes de la promulgación de esta norma existía la posibilidad de acogerse a los regímenes existentes, establecidos por la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985 y reglamentados por el decreto 1365 de 1986.

Ley 675 de 2001

Esta norma contiene el nuevo régimen de propiedad horizontal para Colombia, buscando con ello regular esta forma de dominio, así como garantizar los derechos sobre sus unidades privadas y sobre los bienes comunes de los propietarios, además de garantizar la seguridad y convivencia pacífica en los inmuebles sometidos al régimen, así como la función social de la propiedad.

Los principales elementos que señala la norma son:

• 1. La constitución de la persona jurídica mediante escritura pública, una vez registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Correspondiendo al Alcalde Municipal o Distrital la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de dicha persona jurídica.

• 2.  La extinción de la propiedad horizontal se puede dar por destrucción o deterioro total del edificio o conjunto, hasta un 75%, por decisión unánime de los propietarios y por orden de autoridad judicial o administrativa.

• 3. Identificación de los bienes privados, estos deben ser identificados en el reglamento y en los planos de la copropiedad. Los derechos sobre las unidades privadas implica un derecho sobre los bienes comunes. Los derechos también establecen unos deberes a los propietarios de unidades privadas.

• 4. Bienes comunes, son aquellos bines, elementos o zonas que permiten la existencia estabilidad, funcionamiento, conservación , seguridad, uso o goce de los bienes privados, pertenecen común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados, son inalienables e inembargables de manera separada de los bienes comunes y no son objeto de impuesto alguno.

• 5. Establece una proporción de derechos y obligaciones, mediante el porcentaje de participación señalado en el reglamento. Igualmente establece el porcentaje de contribución de acuerdo con el coeficiente de propiedad.

• 6. Establece el procedimiento ejecutivo para el cobro de las cuotas de mora.

• 7. Establece módulos de contribución, de acuerdo con el uso y goce de ciertos bienes comunes según sea su naturaleza, destinación y localización.

• 8. Establece las funciones de la Asamblea General, sus reuniones, las cuales pueden ser ordinarias, por derecho propio, segunda convocatoria, reuniones no presénciales, decisiones por comunicación escrita, así como quórum y decisiones de mayoría calificada, estableciendo esta última en un 70% de coeficiente de copropiedad; además de las actas y la impugnación de las decisiones.

• 9. Establece las funciones del administrador y la actuación del administrador provisional, mientras un órgano competente no lo elija.

• 10. Establece la obligatoriedad de tener consejo para copropiedades de uso mixto o comercial con mas de treinta unidades, o potestativo en los casos en que sea igual o inferior o en los casos de conjuntos o edificios de uso residencial. además fija quórum y funciones.

• 11. Establece la obligatoriedad de tener Revisor Fiscal, contador público titulado con matrícula profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores, para copropiedades de uso mixto o comercial sin vinculación de ninguna clase – consanguínea o civil-, o potestativo en los casos de conjuntos o edificios de uso residencial, en cuyo caso podrá ser propietario; así como sus funciones.

• 12. Se crean órganos internos como los Comités de Convivencia, elegidos anualmente, para la solución de los conflictos de la propiedad horizontal, así como el acceso a los mecanismos alternos de solución de conflictos- MASC-, para la solución de estos.

• 13. Se establecen sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, las clases y el procedimiento de imposición e impugnación.

• 14. Define la constitución y elementos de unidades inmobiliarias cerradas, así como su integración municipal, participación, obligaciones económicas y demás obligaciones de los propietarios.

• 15. Establece un régimen de transición, de un año prorrogable seis meses, para que modificar los reglamento internos de las propiedades horizontales.

El Notario como Instrumento de Seguridad Preventiva

Es necesario resaltar el papel que juega, desde antes de la promulgación de la Ley 675 de 2.001, el Notario en la transmisión de propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, y el cual se resalta con la modificación del régimen de propiedad horizontal, como instrumento de seguridad en las transmisiones inmobiliarias. Las exigencias actuales ha obligado al legislador "a convertir al notario, además de en escribano o confeccionador de documentos, en un "verificador" o "controlador" que asegure al adquirente sus derechos." (Botía V. Antonio, 2.001).

La Ley 675 de 2.001, respecto de lo señalado anteriormente manifiesta en su artículo 29 que el notario en la escritura de transferencia de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, "exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante Legal de la

Copropiedad". En caso de no presentarse dicho documento el notario dejará constancia de la situación, tanto de la solicitud de dicho documento al administrador de la copropiedad y como de la solidaridad del nuevo propietario con las deudas existentes.

Reglamento de Propiedad Horizontal

El reglamento es el estatuto interno de la copropiedad, realizado conforme a los dispuesto en el régimen de propiedad horizontal, el cual regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.

El reglamento debe contener como mínimo, según lo señala la Ley 675 de 2.001, lo siguiente: