Proyecto empresarial: creación empresa inmobiliaria en Bogotá. Colombia (página 2)
Enviado por Mauricio Garavito Perilla
Por la característica propia de intangibilidad que se da en los servicios la estrategia se centra y fundamenta en la Internet y los diferentes dispositivos que permiten la interacción bidireccional en tiempo real por este canal entre los clientes y/o grupos de interés que demandan los servicios inmobiliarios ofrecidos y la empresa inmobiliaria que ofrece estos servicios, de esta manera se realiza un primer contacto con los proveedores y/o clientes a través de este canal donde además de acceder al portafolio de servicios también se conocerán los precios de los mismos, su alcance y en el caso de los inmuebles (venta y Arriendo) un completo registro en medios digitales con altas características en Imagen y video que permitan a los interesados en estos tener una primera experiencia virtual de las diferentes opciones de inmuebles que estarían dispuestos para atender sus necesidades abriendo así un canal de relacionamiento y dialogo con el cliente para entenderlo, conocerlo y estructurar así un servicio más personalizado que lo atraiga, lo retenga y lo fidelice.
En segunda instancia se llevaría la negociación final a un plano físico donde los interesados en inmuebles reconocerán físicamente el inmueble bajo el acompañamiento y asesoría de personal especializado que buscara la mejor opción tanto para el cliente que desea arrendar o vender su inmueble a un tercero y en el caso de los avalúos comerciales la visita técnica será en función de recolectar las evidencias e información que permita realizar el avaluó con la mayor exactitud y conformidad legal.
La estrategia se focaliza en atender las necesidades de los estratos socioeconómicos 4, 5 y 6 de la ciudad de Bogotá D.C. dado que el costo base de los inmuebles es más alto en estos sectores de la ciudad y el poder adquisitivo de los clientes en términos monetarios es mayor, lo que implica mayores benéficos en términos marginales para la empresa inmobiliaria.
Promoción:
La estrategia para la promoción de los servicios Inmobiliarios de manera se enmarca en una combinación de Instrumentos Tradicionales, informáticos y de marketing digital ya sea de manera general y/o personalizada permitiendo exponer y posicionar los diferentes servicios inmobiliarios ofrecidos al público objetivo centrándose principalmente en estas herramientas:
Proceso de Negocio CRM[8]apoyado por herramienta informática para la gestión eficiente de las bases de datos de clientes y la personalización de sus perfiles para enfocar las distintas campañas, ofertas, promociones y diferentes actividades comerciales de acuerdo a la segmentación de clientes y nichos de mercado.
MIX de Herramientas de Marketing Digital dispuestas en conjunto o individualmente para promocionar los servicios ofrecidos y la compañía en general como una marca.
La ejecución del plan de marketing requerirá necesariamente de una serie de tácticas[9]que se focalicen en el logro de los objetivos propuestos y el apoyo coherente a las estrategias planteadas anteriormente y su diseño se enmarcara en la capacidad disponible o accesible de recursos técnicos, tecnológicos, financieros y Humanos necesarios para su óptimo desarrollo, lo que necesariamente direcciona todas las acciones del plan a los puntos más relevantes dentro del mix de Marketing desarrollados en el anterior ítem y que se apoyaran en las siguientes tácticas:
Tácticas de Producto:
Diferenciación en Servicios adicionales Postventa
Personalización del servicio de acuerdo a perfil, necesidades y potencial del cliente.
Adición de medios y herramientas digitales en los servicios.
Enfocar el producto los estratos socioeconómicos 4,5 y 6 de la ciudad.
Tácticas de Precio:
Descuentos por volumen
Descuentos financieros por pago anticipado
Paquetes promocionales "Combos[10]
Tácticas de Plaza:
El internet como punto común inicial para ofertar y buscar inmuebles.
Portal WEB Propio
Oficinas dispuestas para atención personalizada de clientes y negociaciones.
Personal Cualificado Técnica, Jurídica y Comercialmente para atención personalizada tanto en línea (virtual-internet), En oficinas propias o directamente en el inmueble que genera el servicio.
Identificar plenamente los sectores de la ciudad donde se ubican los estratos socioeconómicos 4,5 y 6 a donde se dirigirá la promoción.
Tácticas de Promoción:
Diseño y desarrollo de la imagen corporativa que sea atractiva para el público.
Implementación de proceso de negocio CRM[11]
Desarrollo Página WEB
Mobile Marketing
Ciberbuzoneo (e-mailing):
Interacción en Redes Sociales
Posicionamiento en Buscadores de Internet SEO[12]
Boca a Boca
Venta personal
CONTROL:
El control se realiza comparando el avance de los resultados esperados vs la ejecución real del plan en función del tiempo definido, para lo cual se cuenta con indicadores de gestión que permiten medir el resultado obtenido en un punto determinado del tiempo y de esta manera cuantificar el avance o retraso presentado en la ejecución del plan. Estos indicadores se calculan mensualmente y de acuerdo a su resultado se establecen las acciones pertinentes en función de Mantener, prevenir o corregir las desviaciones presentadas tanto en los Objetivos de carácter cualitativo como cuantitativo.
Cualitativos: Se monitorean y miden bajo la especificación de "Cumplimiento" o "No Cumplimiento"
Cuantitativos: Como herramienta de control se diseñó un "Cuadro de Control" que permita monitorear el resultado de los indicadores y el cumplimiento de estos objetivos dado que es necesario hacer una medición gradual que indique el status de los mismos:
Tabla 7. Cuadro de Control Indicadores cualitativos Plan de Marketing
Construcción del Autor
El objetivo del plan de Operaciones es identificar y pormenorizar las diferentes actividades que necesarias para materializar el proyecto empresarial y de esta manera definir y comprender la interrelación de los diferentes procesos en las áreas y su importancia dentro de la ejecución de manera que se logren establecer los flujos de los procesos óptimos para prestación de los diferentes servicios inmobiliarios que plantea el proyecto empresarial y el plan de Marketing en función de alcanzar servicios Competitivos con estándares óptimos de Costos, tiempos y niveles de calidad.
PRODUCTOS O SERVICIOS:
Los Productos que se desarrollaran dentro del plan de operaciones son los planteados desde el plan de marketing y por su intangibilidad se denominan como servicios y corresponden a:
Venta de Inmuebles
Arrendamiento de Inmuebles
Avalúos comerciales
Estos servicios inmobiliarios son desarrollados en conjunto de todas las áreas de la compañía donde cada una realiza actividades que le agregan valor al servicio y de manera integral conforman los procesos que transforman los esfuerzos del equipo de trabajo en soluciones a las necesidades del cliente tanto interno en los flujos del mismo proceso, como externo en el usuario final que demanda y origina el servicio en las operaciones que se derivan en pro de sus satisfacción final.
ACTIVIDADES DEL PLAN DE OPERACIONES:
Dentro del plan de operaciones se identifican las Principales actividades que hacen parte de los procesos que materializan los servicios estructurados en este proyecto, identificando las principales actividades que son relevantes para generar valor dentro de los procesos que conforman los servicios inmobiliarios ofrecidos y que adicionalmente son susceptibles de optimización para lograr resultados con menor costo, permitiendo que las operaciones soporten el plan de marketing y potencialicen las ventajas competitivas de los servicios en función de la diferenciación en el servicio y/o el menor costo que se traslada al precio del consumidor del servicio inmobiliario en sus diferentes versiones.
Tabla 8. Actividades plan de operaciones
Construcción del autor
PROCESOS:
El diseño del proceso implica interrelacionar las actividades de las diferentes áreas de la empresa para alcanzar eficientemente el resultado esperado por el cliente, lo que implica necesariamente tener una visión general del proceso, para identificar responsables y ubicar las actividades de apoyo y las actividades clave para la generación de valor, por lo tanto graficar y diagramar el proceso brinda esta visión amplia y detallada, como se muestra a continuación en el diagrama de flujo de los procesos, de los diferentes servicios inmobiliarios que desarrollara este proyecto empresarial:
Ilustración 11. Diagrama del proceso de servicios Inmobiliarios del Proyecto.
Construcción del Autor
PLAN ORGANIZATIVO Y DE RRHH
ORGANIGRAMA
Ilustración 12. Organigrama Empresa Inmobiliaria
Construcción del autor
Esta representación gráfica de la estructura organizacional, muestra claramente todas las áreas funcionales que se definieron para este proyecto empresarial, al igual que sus los niveles jerárquicos con sus respectivas líneas de autoridad y la interrelación entre las diferentes áreas.
El diseño de esta estructura guarda total congruencia con los planteamientos del plan de marketing y los procesos definidos en el plan de operaciones, lo que permitirá cumplir con las expectativas y lineamientos allí planteados, en función de identificar las áreas clave para el desarrollo de los planes, y los perfiles de los cargos y de los empleados que serán fundamentales para garantizar la correcta ejecución de estos planes y de los objetivos del proyecto empresarial, las funciones y perfiles establecidos se detallan en apartados posteriores.
PLANTILLA
La necesidad cuantitativa de trabajadores que realicen las funciones propias de cada cargo en las diferentes áreas, se establece en función de la estructura organizacional de la empresa y las necesidades de los procesos, para lo cual se define la siguiente plantilla con la que se iniciaran actividades en el primer año:
Tabla 9. Plantilla de empleados.
Construcción del Autor
Para el desarrollo de este proyecto se identifican los cargos claves de nivel estratégico y táctico, que son relevantes en la estructura organizacional para alcanzar los objetivos y metas esperadas, e implantar y ejecutar la estrategia de este plan de negocio, por lo cual se detalla para cada cargo sus funciones y perfiles mínimos requeridos para la constitución del equipo directivo que adelantara la puesta en marcha del proyecto en cada una de las áreas clave de la estructura planteada:
Gerencia General
Cargo: Gerente General
Funciones:
Dirigir de manera integral la empresa inmobiliaria para de cumplir el plan estratégico, y atender las metas y expectativas planteadas por la junta de socios.
Planificar y desarrollar metas de mediano y largo plazo, entregarlas a las áreas de dirección a su cargo y evaluar sus resultados.
Realizar control y seguimiento al cumplimiento de los objetivos y metas establecidas para toda la organización apoyándose en el área de control interno.
Identificar oportunidades de negocio para la compañía que le generen beneficios.
Identificar, evaluar y gestionar eficientemente los diferentes riesgos a los que se expone la compañía.
Representar legal y judicialmente a la empresa ante todos los grupos de interés (stakeholders).
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en carreras administrativas (Administración, Economía, Ingeniería Industrial) y/o relacionadas con la Construcción (Ingeniería Civil, Arquitectura), Con estudios de Posgrado en Administración, Finanzas y/o Gerencia.
Experiencia: Mínima de 5 años en cargos similares, de igual o mayor responsabilidad en empresas del sector inmobiliario.
Competencias: Liderazgo, organización, comunicación efectiva, negociación, Inteligencia emocional, alto sentido moral y ético.
Reporta a: Junta de Socios
Dirección de Marketing:
Cargo: Director de Marketing
Funciones:
Desarrollar e implementar estrategias de mercadeo y publicidad que permitan alcanzar las metas propuestas por la Gerencia General y el área comercial.
Desarrollar programas de creación y posicionamiento de marca.
Diseñar y gestionar planes, estrategias y procesos de negocio CRM para la óptima gestión de la base de datos de clientes.
Diseñar y gestionar estrategias de marketing digital enfocadas a redes sociales y mobile Marketing.
Liderar la gestión y administración de la página web corporativa y los diferentes servicios de comunicación y marketing a través de esta para la realización de campañas publicitarias y divulgación de negocios.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en publicidad y mercadeo con estudios de especialización en Marketing Digital, gestión de bases de datos de clientes y CRM
Experiencia: Mínima de 3 años en cargos similares
Competencias: Liderazgo, comunicación, organización, creatividad, innovación, relacionamiento, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección comercial:
Cargo: Director Comercial
Funciones:
Desarrollar e implementar estrategias de ventas enfocadas al cumplimiento de las metas establecidas.
Liderar y dirigir al equipo comercial enfocándolo al cumplimiento de metas y el seguimiento de estrategias fijadas.
Lograr adhesiones y apoyos internos de las demás áreas para engranar esfuerzos hacia el plan de ventas.
Planificar la introducción a nuevos mercados.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en publicidad y mercadeo con estudios de especialización en Marketing Digital, gestión de bases de datos de clientes y CRM
Experiencia: Mínima de 3 años en cargos similares
Competencias: Liderazgo, comunicación, planificación, organización, orientación al logro, adaptabilidad al cambio, trabajo en equipo, confianza y autocontrol, relacionamiento y comunicación efectiva, tolerancia a la frustración, resolución de conflictos, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección de Operaciones:
Cargo: Director de Operaciones
Funciones:
Diseñar, planificar y dirigir las actividades de arrendamiento, administración y avaluó de Inmuebles.
Dirigir el personal responsable de ejecutar los servicios de avalúos, administración y mantenimiento de inmuebles.
Diseñar y establecer el proceso de apoyo al área comercial para la elaboración de cotizaciones de los servicios de avalúos y administración de inmuebles.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en carreras administrativas y/o ingenierías con estudio de especialización en avalúos, administración inmobiliaria, obras civiles de mantenimiento y legislación de propiedad horizontal.
Experiencia: Mínima de 3 años en cargos similares
Competencias: Liderazgo, comunicación, planificación, organización, Alta capacidad de análisis y habilidad en el detalle, habilidad de supervisión y control, trabajo en equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección de Administrativa y Financiera:
Cargo: Director Administrativo y Financiero
Funciones:
Velar por la administración eficiente de los recursos financieros y físicos de la Empresa.
Definir y aplicar los procesos y políticas para la elaboración, ejecución y control del presupuesto.
Presentar oportunamente los resultados financieros (Estados Financieros) de la empresa a la Gerencia General.
Brindar soporte para la elaboración del plan de inversiones de la Empresa y adoptar estrategias para la obtención de recursos para su desarrollo.
Dar apoyo y asesoría financiera para la formulación y evaluación de propuestas comerciales y de negocio.
Adoptar medidas correctivas para el mejoramiento de los sistemas de Administración financiera.
Definir y establecer métodos específicos de Planificación y Control de la gestión
Desarrollar y dirigir las actividades aprovisionamiento de servicios administrativos y de apoyo.
Cumplir y hacer cumplir las disposiciones legales, Jurídicas, las políticas y normas pertinentes relacionadas con sus funciones
Planificar, Organizar, dirigir, coordinar y controlar todas las actividades inherentes a la función administrativa y financiera
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en Administración Financiera, Economía, Ingeniería industrial o Contaduría estudios de postgrado en finanzas.
Experiencia: Mínima de 3 años en cargos similares
Competencias: Planeación, liderazgo, comunicación, adaptabilidad al cambio, planificación, amplio sentido de organización, alta capacidad de análisis y habilidad en el detalle, habilidad de supervisión y control, trabajo en equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección de TI (Tecnología e Información):
Cargo: Director de TI
Funciones:
Planificar y dirigir los procesos de apoyo e innovación tecnológica para todas las áreas de la empresa atendiendo requerimientos de sistemas, comunicaciones, redes e infraestructura tecnológica.
Dirigir y Garantizar el óptimo y constante funcionamiento de los sistemas tecnológicos de información y comunicaciones.
Definir las políticas y normas de seguridad informática (Información y datos).
Brindar asesoría y soporte a la organización en todo lo referente a TICs
Administrar eficientemente el presupuesto de inversiones tecnológicas.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en ingeniería de Sistemas y/o Telecomunicaciones con estudios de postgrado en gerencia de TI
Experiencia: Mínima de 3 años en cargos similares
Competencias: Innovación, creatividad, Liderazgo, Organización, comunicación, planificación, organización, Alta capacidad de análisis y habilidad en el detalle, trabajo en equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Coordinación Jurídica:
Cargo: Coordinador Jurídico
Funciones:
Brindar asesoría y emitir conceptos legales y jurídicos confiables y oportunos para toda la Empresa y sus clientes.
Validar y revisar todas las actuaciones legales en que incurra la empresa.
Auditar de manera permanente todas las actividades contractuales de la empresa.
Redactar, revisar y/o corregir todos los documentos contrato que se deriven de las relaciones comerciales y contractuales de la empresa.
Actualizar constantemente a la empresa respecto a todo el marco jurídico que la afecta, con el fin de mitigar y/o eliminar riesgos legales.
Asesorar, apoyar y/o realizar los procesos disciplinarios de tipo laboral en apoyo al área de Talento Humano.
Apoyar la representación legal de la compañía ante todos los estamentos jurídicos y judiciales que lo requieran.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario Abogado (Jurista), cursos de actualización normativa y jurídica en propiedad horizontal, contratos inmobiliarios de compraventa y arrendamiento, Contratos civiles y derecho laboral.
Experiencia: Mínima de 2 años en cargos similares
Competencias: Organización, Alta capacidad de análisis y habilidad en el detalle, habilidad de supervisión y control, trabajo en equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
La gestión del talento humano es un factor de gran relevancia para este proyecto, no solo por la necesidad de este para ejecutar las diferentes actividades necesarias en la operación y funcionamiento integral de la organización, sino porque la estrategia de competitividad del proyecto se fundamenta en la calidad del servicio y la generación de valor que cada colaborador aportara a sus procesos, para lo cual se establecen varias políticas que permitan contar un equipo humano idóneo y a su vez gestionarlo eficientemente, de manera que se potencialice y desarrolle tanto a nivel personal como profesional, en función de alcanzar objetivos comunes de impacto positivo para el equipo humano y para el desarrollo eficiente del negocio.
Política de reclutamiento, selección y contratación.
La conformación de un equipo humano de colaboradores que cuente con las competencias requeridas por cada cargo, implica desarrollar un proceso integral que garantice la identificación y selección del personal idóneo para desarrollar el proyecto, de manera que el riesgo de equivocarse sea mínimo y las expectativas de aportes y contribución de los candidatos sean altas, lo que enmarcara este proceso las siguientes etapas:
Diseño del perfil genérico (Empresa)
Diseño perfil especifico (Cargo)
Reclutamiento de candidatos, el cual se realizara a través de portales de empleo, publicaciones en la Página Web Corporativa, Bolsas de empleo de Universidades, Referidos, recomendados y agencias de empleo.
Realización de pruebas psicotécnicas y test de personalidad para identificar rasgos de la personalidad y competencias de los candidatos.
Pruebas de conocimientos especificas del cargo.
Validación de Referencias laborales, personales y Judiciales.
Entrevistas personales por la Coordinación de Talento Humano y preselección de terna de candidatos más calificados.
Análisis de información consolidad del proceso de cada candidato y Entrevista del jefe inmediato y la Gerencia General si el nivel del cargo es de nivel medio alto.
Selección del candidato final y estudio de seguridad (realizado por especializada).
Vinculación directa del candidato por un contrato a término fijo de tres meses.
Evaluación de su desempeño en el periodo de prueba.
Renovación de contrato a término fijo de un año, y una vez cumplido el año y superada la evaluación, se renovara contrato de manera indefinida.
Política retributiva
La contraprestación por el trabajo realizado por los colaboradores (Empleados) tiene impacto económico directo en el proyecto y en la motivación de los empleados, lo que hace que este aspecto sea de gran importancia tanto para el proyecto, como para el desempeño y compromiso de los colaboradores, lo que lleva a que establecer los siguientes parámetros y criterios en la fijación de los salarios:
El salario debe ser competitivo respecto al mercado laboral.
Debe guardar el equilibrio al interior de la organización, los cargos del mismo nivel jerárquico deben mantenerse dentro su rango salarial.
El salario se ajustara anualmente en la misma proporción que la inflación causada del año inmediatamente anterior, esto con el fin de sostener su poder adquisitivo, con excepción del salario indexado en salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV), cuyo incremento lo fija el Gobierno central de Colombia anualmente.
Los asesores comerciales percibirán una comisión sobre las ventas efectivas que realicen (entre el 0,5% y el 3% aproximadamente.) dependiendo del monto del negocio y el tipo de servicio vendido.
La carga prestacional y aportes a seguridad social se liquidaran y causaran mensualmente de acuerdo a los porcentajes establecidos (ver ANEXO 1) en función de la normatividad vigente y el tipo de salario, para ser consignados a las entidades administradoras y receptoras de estos fondos.
Política de evaluación de desempeño
Con el fin de conocer y medir el desempeño de los empleados de la empresa, se realizara una evaluación de desempeño antes del vencimiento del contrato laboral si este es de término fijo y anual si el contrato es a término indefinido. Esto permitirá potencializar las habilidades del empleado y trabajar en el fortalecimiento de las debilidades o falencias que pueda presentar este, ya sea como una característica interna del mismo o como una consecuencia de la afectación directa de su entorno.
Política de formación y desarrollo profesional
Este proyecto contempla el talento humano como elemento relevante y fundamental para el desarrollo de todos sus procesos y como factor determinante para la aportación, la generación de valor y la competitividad de la empresa, lo que implica que la actualización en los diferentes temas de desarrollo personal y profesional sean inherentes a sus funciones, actividades, guardando coherencia y paralelismo con los diferentes cambios que se presenten en el entorno general y particular de las áreas donde desarrollan sus labores, en alineación con los objetivos del área, de la organización y del empleado.
El desarrollo y crecimiento profesional se fundamentara en el principio de apoyar los proyectos profesionales de los empleados en combinación con sus esfuerzos individuales para desarrollar un plan de carrera dentro de la organización el cual se fundamentara en los resultados de la evaluación de desempeño, los méritos, el compromiso y las capacidades de los empleados, para el aprovechamiento de las oportunidades internas de promoción, las cuales se desplegaran por el crecimiento de la empresa en un grado mucho mayor que por la rotación de personal, resaltando que este último aspecto será contrarrestado con los planes de carrera y desarrollo que de esta política.
Adicional a las herramientas que desarrollara la empresa Inmobiliaria en este proyecto empresarial para formar y desarrollar personal y profesionalmente a sus empleados, se plantea el uso y de los diferentes beneficios que otorgan algunas entidades públicas, privadas y mixtas para apoyar el desarrollo profesional, personal, familiar y empresarial de los empleados de los diferentes sectores productivos de la economía Colombiana:
Aprovechamiento de los beneficios gratuitos y/o de muy bajo coste que otorgan las Cajas de Compensación Familiar[13]a las empresas, en temas de formación, desarrollo y bienestar para el empleado y sus familias.
Utilización de los programas y beneficios que ofrece la entidad estatal de educación SENA[14](Servicio Nacional de Aprendizaje) a las empresas en materia de capacitación y formación de nivel Técnico y tecnólogo para sus empleados, sin costo adicional al que ya reconoce dentro de los aportes parafiscales y prestacionales que realiza mensualmente como un porcentaje de los salarios y nómina que paga a sus empleados.
Uso de las capacitaciones que imparte como programa de formación empresarial la CCB (Cámara de Comercio de Bogotá), para fortalecer las competencias de los empleados de las empresas afiliadas, aumentando la competitividad de las mismas y fortaleciendo el perfil profesional de los empleados.
Política de Principios y Valores
Un aspecto fundamental para este proyecto es la creación y desarrollo de una identidad y cultura organizacional, consecuencia de una formación, comunicación y divulgación permanente, enfatizada en códigos éticos y de conducta basada en principios y valores corporativos los cuales serán difundidos a toda la organización y a sus diferentes grupos de Interés, con el objetivo primordial de fortalecer las relaciones bajo un ambiente de confianza, credibilidad y transparencia que se debe alcanzar con base en:
Satisfacción del cliente prestándole los servicios con calidad y responsabilidad económica, social y ambiental.
Liderazgo
Trabajo en equipo, para potenciar los esfuerzos de la organización, alcanzar sinergias y obtener logros y beneficios comunes.
Respeto por la dignidad humana y por el medio ambiente.
Responsabilidad en las acciones las cuales deben ser consecuentes con los derechos y deberes que enmarcan el proyecto empresarial.
Desempeño y Actuación responsables basados en la Salud y seguridad de los integrantes de la organización y del medio ambiente.
El cumplimiento de todas las leyes y normas de alcance nacional, y distrital (Bogotá D.C.) que regulen la actividad que realizara este proyecto empresarial.
Transparencia en las negociaciones de manera que no existan sobornos, dadivas u otros elementos que afecten y desequilibren las relaciones comerciales y/o laborales.
Equilibro e igualdad en las oportunidades de crecimiento y desarrollo profesional.
No existirá la discriminación de ningún tipo ni forma (Sexo, Religión, Raza, Política, Otros )
En este apartado se plantea el modelo económico financiero del proyecto y su viabilidad para ser ejecutado, ya que contempla las inversiones requeridas, las fuentes de financiación y el crecimiento del proyecto, dado que el proyecto empresarial será desarrollado en la ciudad de Bogotá D.C. (Colombia) la moneda utilizada será los Pesos Colombianos (COP), razón por la cual, todas las cifras presentadas están expresadas en esa moneda.
INVERSION INICIAL
La inversión inicial del año cero está definida por todos los activos que requerirá la empresa para desarrollar de manera óptima y eficiente las operaciones contempladas por el equipo humano previamente definido, y se detalla en la siguiente tabla:
Tabla 10. Inversión inicial del proyecto
Construcción del Autor
Adicional a la inversión inicial en los años 3 y 4 se realizaran también inversiones en equipos informáticos y mobiliario, para los nuevos empleados que se contrataran para soportar el crecimiento de la empresa, para lo cual se realizaran las inversiones de acuerdo a lo reflejado en la siguiente tabla, la cual también indica la vida útil estimada de los activos en 5 años la cual establece de igual manera su amortización:
Tabla 11. Inversiones anuales
Construcción del autor
FINANCIACIÓN
La inversión inicial del proyecto en el año cero, será aportada en su totalidad por los socios, para los siguientes años se da una mezcla entre inversión de los socios y financiación externa con bancos como se muestra en la siguiente tabla:
Tabla 12. Plan de Financiación.
Construcción del autor
La financiación ajena se obtendrá de bancos externos con un tipo de interés anual del 21,48%[15] los cuales se devolverán en un horizonte de tiempo de 5 años con las siguientes características:
Tabla 13. Características de la Financiación Ajena (Externa)
Construcción del Autor
Cuenta de resultados previsional
La cuenta de resultados refleja el primer año con pérdidas como consecuencia de unas ventas bajas por la introducción al mercado y unos costes fijos elevados, sin embargo la recuperación se da a partir del año 2, donde se obtiene beneficio positivo y a partir de este año los beneficios van en aumento en relación con las mayores ventas, lo que permite repartir dividendos a partir del año 3 (Año 3: 50%; Año 4: 50% y Año 5: 50%), el modelo contempla un crecimiento igual o superior al del sector Construcción e Inmobiliario presentado en el análisis de entorno económico y al estimado para 2015, una Inflación interanual del 3,1% para los gastos y los salarios, y una tasa impositiva de 34% de acuerdo a la legislación tributaria de Colombia.
Tabla 14. Cuenta de Resultados Previsional
Construcción del Autor
Ilustración 13. Resultado del ejercicio
Construcción del autor
PRESUPUESTO DE TESORERIA
El modelo presupuestal de tesorería refleja unos saldos razonables en relación con las necesidades de efectivo, el ciclo de pago de los proveedores (45 días) Vs el ciclo de cobro a los clientes (30 días) muestra una política sana en el manejo de las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar, impactando positivamente en la caja y la tesorería, adicionalmente se contempla el uso de financiación solo en los periodos donde realmente la generación de efectivo se ve corta para atender las obligaciones que se derivan de la operación propia de la empresa.
Tabla 15. Presupuesto de Tesorería
Construcción del autor
Ilustración 14. Saldos de Tesorería.
Construcción del Autor
BALANCE PREVISIONAL
La situación patrimonial que se estima para este proyecto se ve claramente reflejada y detallada en el Balance Previsional de la compañía para cada uno de los años de proyección del plan de negocios, mostrando las principales partidas del Activo y del pasivo y patrimonio, para identificar la evolución de la compañía y el status de las inversiones Vs la financiación de estas a lo largo del tiempo estimado.
Tabla 16. Balance previsional
Construcción del Autor
Los indicadores de liquidez, solvencia y rentabilidad aportan una amplia perspectiva de la situación económica y financiera del proyecto empresarial para los periodos estimados, dentro de los que se destacan los siguientes ratios e indicadores:
Tabla 17. Indicadores de Liquidez, Solvencia y Rentabilidad
Construcción del autor
Liquidez:
La empresa poseerá de una liquidez alta como consecuencia de la baja deuda con proveedores (pasivo corriente) en relación con el activo corriente que es mayor en todos los años proyectados, mejorando cada año más, como consecuencia del mayor crecimiento de las cuentas de clientes y tesorería gracias al aumento de las ventas proyectadas.
Los primeros 2 años la Tesorería no logra cubrir totalmente la deuda de corto plazo, sin embargo se aproxima bastante al límite de cobertura total, lo cual no es problema ya que los otros activos corrientes pueden respaldar este pasivo, y a partir del tercer año el ratio de tesorería muestra una cobertura creciente y total del pasivo de corto plazo.
Solvencia:
El primer año del proyecto refleja un gran endeudamiento debido a la perdida generada en este primer periodo disminuyendo los fondos propios y colocándolos en una posición inferior frente a los fondos ajenos, sin embargo los beneficios generados en los años posteriores y la política de distribución de dividendos que aumenta las reservas fortalecen esa posición frente a la única deuda con bancos adquirida en el primer año, la cual va en constante disminución dado que se amortiza anualmente durante 5 años, estas características del proyecto hacen que el endeudamiento mejore de manera sustancial durante el horizonte temporal del proyecto presentando ratios favorables a partir del año 2.
Los gastos financieros derivados del endeudamiento inicial con bancos están totalmente cubiertos en relación con el BAIT (Beneficio antes de intereses e impuestos), el cual brinda ratios favorables en todos los años del proyecto, reflejando así una mayor cobertura de intereses como consecuencia de la menor causación de gasto financiero por la amortización anual de la deuda y el mayor BAIT generado cada año por el proyecto.
Rentabilidad:
Las pérdidas que se generaran en el primer año de operación conllevan a una rentabilidad económica y financiera negativa, la cual es superada a partir del segundo año cuyo comportamiento crece favorablemente durante los siguientes años proyectados gracias a los beneficios positivos que se generan desde el segundo año con un comportamiento creciente, esto permite obtener excelentes rentabilidades tanto económica como financiera en los años siguientes.
La política de dividendos que se planteó para este proyecto, la cual distribuye dividendos a partir del tercer año en un 50% del beneficio obtenido, permite generar crecimiento interno al reinvertir el otro 50% en la compañía lo que al final del año 5 representa más de un 28% de crecimiento interno.
VIABILIDAD FINANCIERA (VAN, TIR, PR)
La factibilidad del proyecto empresarial vista desde la perspectiva financiera es fundamental para establecer si es rentable para los inversionistas y supera las expectativas de estos, ya que una de los principales intereses de invertir en el proyecto empresarial es obtener un retorno monetario atractivo fruto de la inversión. Para realizar este análisis de viabilidad financiera se utilizaran los índices VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno) aplicados al Flujo de caja Operacional generada por el proyecto empresarial a lo largo de los 5 años de proyección establecidos:
Tabla 18. Flujo de Operacional e índices de Evaluación Financiera
Construcción del autor
Tasa de descuento:
Esta tasa que se utilizara para descontar los flujos a valor presente, se compone de 2 elementos:
El primero es el costo de oportunidad o tasa de oportunidad, la cual para este proyecto es de 5,02%[16] anual, esta tasa corresponde a la tasa de captación promedio de las instituciones financieras de Colombia a través de CDT"s[17]que representa para los inversionistas la otra opción de inversión con mínimo riesgo y que sacrificarían para realizar este proyecto empresarial.
El segundo elemento es la prima de riesgo que para este modelo de negocio se estima mínimo en 6% anual (BACA CURREA, 2004), lo que refleja el riesgo que asumirá el inversionista.
La tasa de descuento es la suma de la tasa de Oportunidad de mínimo riesgo más la prima de riesgo:
Tasa de Descuento = 5,02% + 6% = 11,02% Anual
VAN:
Este indicador descuenta a valor presente todos los flujos futuros generados por el proyecto empresarial, entregando un resultado de 340.769.528 COP, lo que indica que en dinero de hoy, los ingresos son mayores que los egresos, reflejado así la viabilidad financiera del proyecto en términos nominales.
TIR:
Este Índice permite conocer la rentabilidad del proyecto y corresponde a la tasa de descuento que hace que el VAN sea CERO.
El resultado de este indicador muestra un 61,13% de rentabilidad, reafirmando el resultado del VAN y superando ampliamente la tasa de Oportunidad del inversionista (Tasa de descuento), Indicando así la viabilidad del proyecto en términos porcentuales de rentabilidad.
Periodo de Recuperación (PR):
El PR corresponde al número de años que han de transcurrir para que la acumulación de los flujos de caja proyectados iguale a la inversión inicial.
Para este modelo, la inversión que aportarán los socios del proyecto empresarial, será recuperada en un plazo de 2,79 años, lo que es equivalente a 2 años, 9 meses y 14 días.
Este plan de negocios concluye que el proyecto de creación de la empresa inmobiliaria en la ciudad de Bogotá D.C. (Colombia), es atractivo en materia de inversión ya que todos los indicadores financieros muestran una sólida evolución y viabilidad de económica para ser implementado y desarrollado, adicional el sector está en auge de crecimiento lo que implica una sólida oportunidad para entrar a competir en este y aplicar las estrategias aquí planteadas.
La estabilidad económica del país y las garantías que ofrece el gobierno central a través de sus diferentes instituciones crean un ambiente adecuado, sano y favorable para el desarrollo satisfactorio del plan de negocios aumentando las oportunidades de éxito en su incubación y posterior ejecución, mejorando así las perspectivas de inversión.
Dada la homogeneidad de los servicios inmobiliarios genéricos ofrecidos en el sector, es concluyente que el valor añadido aplicado en la oferta de servicios de este proyecto facilitara la penetración del mercado y el cumplimiento de la proyección de ventas al igual que la cuota de mercado del 5%.
Por ser una empresa de servicios, el factor relevante de la estrategia está en cabeza del equipo humano que conformara la empresa, por lo que el cumplimiento del plan de RRHH debe ejecutarse a cabalidad, cumpliendo con las diferentes políticas, de manera que se logre concebir una cultura empresarial y de compromiso de los colaboradores con la empresa y la sociedad, lo que a sus vez genere un amplio sentido de pertinencia de estos, para poder ejecutar los demás planes (Marketing y operaciones) y así garantizar el correcto desarrollo integral y armónico de los planes plasmados en este proyecto empresarial.
La realización de este proyecto se recomienda no solo porque generara beneficios económicos para los inversionistas, sino porque también realizara aportes a la economía del país, generara empleos directos y de manera inherente a los servicios ofrecidos se estará apoyando y facilitando el acceso a inmuebles que satisfagan sus expectativas de vivienda y calidad de vida o al fortalecimiento comercial e industrial de los agentes económicos que requieran de inmuebles para desarrollar sus operaciones.
LIMITACIONES, PRINCIPALES AMENAZAS Y ALTERNATIVAS
Limitaciones:
Los recursos financieros iniciales para emprender y desarrollar el proyecto, son limitados.
La falta de experiencia y trayectoria en el mercado y el sector dificultan la posibilidad de acceder a créditos con entidades financieras.
No estar posicionados en el mercado y no poseer una trayectoria previa en el mismo, puede dificultar la penetración en el sector inmobiliario.
La baja curva de aprendizaje de los empleados al iniciar le proyecto y la ausencia de cultura organizacional e identidad de la organización limitaran la capacidad de respuesta frente a cambios o amenazas en el entorno.
Principales Amenazas:
Hay un riesgo de burbuja económica inmobiliaria en Bogotá D.C.[18] dado el aumento de precios en el M2, atribuido principalmente a las restricciones de oferta y uso del suelo y al buen momento de la economía, donde se ha aumentado el poder adquisitivo de los habitantes de la ciudad y sus expectativas de invertir en bienes raíces (Mayor demanda), este riesgo afectaría no solo al sector inmobiliario sino toda la economía del país.
La competencia de agentes o entidades informales que prestan los mismos servicios inmobiliarios, pero que no están legalmente constituidos y manejan los negocios de manera informal (no facturan, ni pagan impuestos) son competencia directa que puede impactar en las ventas de la empresa, adicionalmente no se conocen cifras oficiales que indiquen a cuánto asciende la cuota de mercado de estos intermediarios, sin embargo se da claridad que la informalidad en este caso no representan ilegalidad o violación de los ordenamientos jurídicos por parte de estos agentes intermediarios.
La falta de una entidad que agremie a nivel nacional al sector inmobiliario en su totalidad, hace que este sector pierda fuerza para ejercer presiones socio-económicas a la hora enfrentar amenazas de orden jurídico, tributario y comercial.
Alternativas y planes de contingencia:
El acceso a recursos financieros externos se puede facilitar con la presentación formal de este plan de negocios y las bondades que ofrece el proyecto, en caso de seguir presentándose la dificultad de acceder a los recursos, está presente la posibilidad de ofrecer como garantía real, los activos adquiridos con la inversión inicial aportada por los socios.
La falta de experiencia comercial de la empresa en el sector, se compensara y mitigara con la contratación del equipo de ventas que ya tenga la trayectoria, conocimiento del mercado y portafolio de clientes, que permitan suplir esta falencia, de igual manera esta estrategia se podrá aplicar en el caso de los demás funcionarios que se incorporaran a la empresa, de esta manera también se reducirá el tiempo de la curva de aprendizaje.
Para prever efectos por una posible Burbuja inmobiliaria, es necesario mantener constante monitoreo de los indicadores económicos que reflejan los comportamientos asociados y correlacionados al sector inmobiliario, sostener Contacto, alianzas y/o afiliaciones con las agremiaciones locales y de otras ciudades, que permitan conocer las alertas tempranas y planificar los diferentes las acciones a tomar en todas las negociaciones que se puedan ver afectadas en caso de presentarse esta situación, de igual manera al mantener un contacto con gremios de otras ciudades, se estará supliendo a la vez la falencia que existe para el sector, al no haber un gremio nacional.
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ANEXO 1:
Tabla 19. Carga prestacional asociada al tipo de salario
Construcción del Autor con Información del Ministerio del Trabajo
Autor:
Mauricio Garavito Perilla
Trabajo fin de Master
Línea de investigación : Creación de nueva empresa.
Director/a : Thomas Baumert
Ciudad: Bogotá D.C.
Fecha: Febrero 2014
Firmado por: Mauricio Garavito Perilla
Universidad Internacional de la Rioja
Máster Universitario en Dirección de Empresas (MBA)
CATEGORÍA TESAURO: 3.2.5: Economía y Empresa -Administración de Empresas
[1] Cifra de crecimiento del sector construcci?n (de alta correlaci?n directa con el inmobiliario) estimada para el a?o 2015 por la C?mara colombiana de la Construcci?n: Fuente: http://www.elespectador.com/noticias/economia/construccion-crecera-97-2015-proyecta-gremio-articulo-542958
[2] Persona Jur?dica: Se llama persona jur?dica a una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones, y de ser representada judicial y extrajudicialmente. – Fuente: http://www.ccb.org.co/Cree-su-empresa/Formalizacion-empresarial/Constituya-su-empresa-como-Persona-Juridica
[3] La creaci?n de la ?Sociedad por Acciones Simplificada S.A.S.? esta regulada por la ley 1258 de 2008 (Diciembre 5) cuyo texto se puede consultar en esta direcci?n Web: http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=34130
[4] El c?digo de Comercio se expide bajo el Decreto 410 de 1971 y se puede consultar en esta direcci?n web: http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41102
[5] Con este formulario, la C?mara de Comercio env?a la informaci?n a la Secretar?a Distrital de Hacienda con el prop?sito de llevar a cabo la inscripci?n en el Registro de Informaci?n Tributaria (RIT) siempre y cuando las actividades que va a realizar se lleven a cabo en Bogot? y est?n gravadas con el Impuesto de Industria y Comercio (ICA). Fuente: http://www.ccb.org.co/Cree-su-empresa/Formalizacion-empresarial/Constituya-su-empresa-como-Persona-Juridica
[6] Persona natural comerciante es aquella que ejerce esta actividad de manera habitual y profesional a t?tulo personal. Asume a t?tulo personal todos los derechos y obligaciones de la actividad comercial que ejerce
[7] ROI: (Return on Investment) Retorno sobre la Inversi?n
[8] CRM: (Customer Relationship Management) proceso de negocio enfocado a gestionar la informaci?n generada por el cliente y las relaciones con el mismo.
[9] T?ctica: M?todo o sistema para ejecutar o conseguir algo ? Fuente: – http://www.rae.es/recursos/diccionarios/drae
[10] Combo: Termino usado en Latinoam?rica que hace referencia a un Conjunto de Productos o servicios adquiridos conjuntamente como un solo paquete cuyo precio es inferior a la suma individual de cada producto o servicio ? Fuente: Definici?n propia del Autor.
[11] CRM: (Customer Relationship Management) proceso de negocio enfocado a gestionar la informaci?n generada por el cliente y las relaciones con el mismo.
[12] SEO: (Search Engine Optimization) Optimizaci?n de la visibilidad en los motores de B?squeda.
[13] Cajas de compensaci?n familiar: Son entidades privadas, sin ?nimo de lucro, de redistribuci?n econ?mica y naturaleza solidaria, creadas para mejorar la calidad de vida de las familias de los trabajadores colombianos, mediante la gesti?n y entrega, en subsidios y servicios, de parte de los aportes de seguridad social que hacen los empleadores. Fuente: http://www.comfenalcoantioquia.com/Default.aspx?tabid=238&id=161
[14] SENA: El Servicio Nacional de Aprendizaje -SENA, ?hace parte del Ministerio de la Protecci?n Social, y se encarga de cumplir la funci?n que le corresponde al estado colombiano de invertir en el desarrollo social y t?cnico de los trabajadores, ofreciendo formaci?n profesional gratuita, con el objetivo de brindar oportunidades de acceso al mercado laboral en actividades productivas que contribuyan al desarrollo social, econ?mico y tecnol?gico del pa?s? (Ministerio de Educacion Nacional, 2010)
[15] Tomado del banco PROCREDIT en colombia ? Fuente: https://www.bancoprocredit.com.co/banca-empresas/tasas-y-tarifas-vigentes.aspx
[16] Tasa de inter?s de los certificados de dep?sito a t?rmino 360 d?as (CDT360) ? Fuente http://www.banrep.gov.co/es/dtf , Consultada el d?a 5 feb 2015
[17] Tasas de captaci?n (CDT?s):? Las tasas de captaci?n son las tasas de inter?s que las instituciones financieras reconocen a los depositantes por la captaci?n de sus recursos. Estas tasas de inter?s se conocen tambi?n como tasas de inter?s pasivas, porque son dep?sitos que constituyen una deuda de la entidad financiera con terceros. El Banco de la Rep?blica calcula y publica tasas de inter?s de captaci?n de certificados de dep?sito a t?rmino (CDT?s) a diferentes plazos, como el promedio ponderado de las diferentes tasas, por los montos transados en cada periodo?. – Fuente: http://www.banrep.gov.co/es/tasas-captacion
[18] Amenaza de Burbuja Inmobiliaria: Fuente: http://www.dinero.com/economia/articulo/burbuja-inmobiliaria-sigue-siendo-riesgo/196466
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