Proyecto empresarial: creación empresa inmobiliaria en Bogotá. Colombia

Actualmente la economía Colombiana refleja índices macroeconómicos bastante positivos que demuestran crecimiento y estabilidad en sus diferentes sectores productivos, dentro de los cuales se destaca el sector construcción y de servicios inmobiliarios, adicionalmente existe un ambiente bastante favorable para la creación de empresas y desarrollo de proyectos de emprendimiento, razón por la cual se detecta una excelente oportunidad para la creación de una empresa inmobiliaria que aproveche todas estas ventajas y penetre el mercado, aplicando estrategias de mercadeo que la diferencien de las empresas ya establecidas y le permitan crecer y posicionarse.

Este plan de negocios recoge y concentra de manera ordenada y sistemática los planes de Marketing, Operaciones, RRHH y Financiero que se desarrollaran para ejecutar de manera integral la estrategia que se fundamenta en ofrecer los servicios de venta, avalúos, y arrendamiento de Inmuebles en la ciudad de Bogotá D.C.

El proyecto demuestra viabilidad económica y financiera para ser desarrollado exitosamente por los inversionistas, a la vez que genera empleos directos y contribuye al crecimiento de la economía local de la cuidad de Bogotá D.C. y del país.

Palabras Clave: Sector Inmobiliario, Inmueble, Avalúo, Arrendamiento, Crecimiento, Viabilidad

ABSTRACT

Currently the Colombian economy reflects quite positive macroeconomic indicators that demonstrate growth and stability in different productive sectors, among which the construction sector and real estate services stands, there is additionally a very favorable environment for business creation and development projects entrepreneurship, why an excellent opportunity to create a real estate company that leverages all these benefits and penetrate the market, applying marketing strategies that differ from established firms and allow him grow and position is detected.

This business plan collects and concentrates in an orderly and systematic plans Marketing, Operations, HR and Finance to be developed to comprehensively implement the strategy is based on offering sale services, appraisals, and leasing of properties in Bogotá D.C.

The project demonstrates economic and financial viability to be successfully developed by investors, while generating direct jobs and contributes to the growth of the local economy of the city of Bogotá DC and the country.

Keywords: Real Estate Sector, Property, Valuation, Leasing, Growth, Viability

Introducción

La necesidad del ser humano de resguardarse y protegerse del clima, de los animales y otros peligros de la naturaleza, al igual que la necesidad de establecerse en un sitio geográfico, consolidar un grupo familiar con ciertos niveles básicos de calidad de vida y de interacción socio-económica implican necesariamente la búsqueda del elemento satisfactor a esta necesidad de alta prioridad para el ser humano y que le brinde acceso a un espacio físico con ciertas características que lo hagan habitable y cómodo, lo cual se considera como un bien tangible que puede ser negociado para Venta, alquiler, Administración y/o construcción y que en la actualidad trasciende más allá del tema habitacional abarcando también todo lo relacionado con comercio e industria.

En el mercado inmobiliario en el que oferentes y demandantes de inmuebles se conectan para lograr acuerdos comerciales de beneficio común para las partes, se ha creado la necesidad de agentes especializados que asesoren y establezcan servicios personalizados e innovadores con contactos efectivos entre las partes, siendo este el punto de partida sobre el cual se fundamenta este proyecto de creación de una empresa inmobiliaria para que intervenga e intermedie en función de atender estas necesidades de mercado en la ciudad de Bogotá D.C. (Colombia) y generar beneficios económicos que garanticen posicionamiento, sostenibilidad y crecimiento de la empresa.

Este proyecto se estructura a partir de las bases conceptuales y conocimientos adquiridos en las diferentes asignaturas del MASTER DE DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS-MBA, de manera que converjan todas las técnicas y teorías aprendidas, focalizándose hacia un Plan Empresarial de diseño y bases teóricas sólidas, las cuales garantizan la viabilidad y pre factibilidad de este proyecto Empresarial, no solo como trabajo Final de Master para cumplir un requisito académico, sino como una opción real de Negocio que se ejecutara a mediano plazo para realizar autogestión empresarial que simultáneamente brinde soporte a la economía local de la región donde se establecerá (Bogotá D.C.-Colombia), generando empleo e impacto social basado en responsabilidad social corporativa y buenas prácticas ecológicas y medioambientales.

OBJETIVOS ESPERADOS

General:

Definir y establecer un plan para la creación de una empresa inmobiliaria en la Ciudad de Bogotá D.C.-Colombia, Aplicando conocimientos adquiridos en el Master en dirección y administración de Empresas-MBA

Específicos:

• Estudiar, analizar, conocer y comprender el entorno en que operara la empresa, tanto a nivel general como sectorial.

• Identificar y segmentar las necesidades del mercado inmobiliario.

• Diseñar planes de Marketing, Operaciones y de estructura organizacional que permitan el desarrollo óptimo del proyecto empresarial.

• Diseñar servicios competitivos con elementos diferenciadores que permitan la rápida introducción, crecimiento y sostenimiento en el mercado.

Análisis de entorno

Conocer y entender el contexto en el que se desenvolverá la empresa inmobiliaria requiere analizar de manera puntual las diferentes variables externas que pueden influir de en la ejecución del proyecto empresarial y su puesta en marcha, por lo que se analizan estos aspectos tanto a nivel global y general como a nivel especifico con total énfasis en el sector inmobiliario, el cual es el que enmarca este proyecto empresarial.

Entorno General:

Dado que la empresa se establecerá y operara en Bogotá D.C. (Colombia), el análisis del entorno general (país) se enfoca a esta región geográfica y para ello se aplica la herramienta de análisis PESTEL, con la cual se desagregan los diferentes aspectos relevantes y de influencia para este proyecto empresarial.

Político:

• En Colombia existe un sistema político democrático, que se gobierna bajo los preceptos de su constitución política, La estructura del estado se compone de:

• Ramas del Poder Público: Rama ejecutiva, Rama legislativa y Rama judicial.

• Organismos estatales: Órganos de Control, Organización electoral estatales y otros (incluido el Banco Central).

• Existe un Conflicto Armado interno que involucra al Gobierno, la población y varios grupos armados (FARC, ELN, Autodefensas y Bandas criminales), desde octubre de 2012 el gobierno de Colombia y las Fuerzas Armadas revolucionarias de Colombia (FARC) están negociando un acuerdo de Paz el cual en la actualidad se realiza en CUBA (ADN, 2012).

El conflicto interno armado es una variable importante para el análisis de este proyecto, ya que la lucha por las tierras en algunas regiones del país genera desplazamiento de comunidades rurales hacia las grandes ciudades principalmente Bogotá (Ciudad Capital) lo que aumenta la demanda de vivienda de interés social para compra o para alquiler.

Económico:

En términos generales la salud económica actual de Colombia (año 2014) presenta unos indicadores favorables no solo a nivel interno sino también a nivel región (Latinoamérica), lo cual se valida con el análisis de los principales indicadores económicos y la prospectiva de los mismos:

• PIB (Producto interno Bruto): Durante 2013 el PIB creció un 4,3% respecto al 2012 (el sector construcción creció un 9,8% en este mismo periodo) (Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2014) y se proyecta para 2014 un crecimiento del 4,7% respecto al 2013 (Ministerio de Hacienda Colombia, 2014).y para el 2015 el sector construcción e inmobiliario estima crecer un 9,7%[1] Lo que refleja la estabilidad económica del país y unas favorables perspectivas que crean un ambiente propicio en el cual desarrollar este proyecto empresarial.

Ilustración 1. Evolución del PIB

(Construida con información del DANE-Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas)

• Según el Fondo Monetario internacional–FMI Colombia es líder en perspectivas de crecimiento en 2014 en el grupo de países de buenas prácticas, OCDE con una estimación de PIB 2014 de 4,8% (Ministerio de Hacienda Colombia, 2014) y según "The Economist" fue el 5° país con mayor crecimiento (5,4%) en el primer semestre de 2014 (Ministerio de Hacienda Colombia, 2014) lo que es muestra de una excelente estabilidad económica para realizar inversiones. Presentando a su vez en este mismo periodo un crecimiento de 14,2% en el sector construcción (Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2014)

Lo anterior Muestra un excelente escenario en términos de producción de la economía colombiana y de su crecimiento, pero principalmente en el sector construcción que es un aspecto clave y relevante en todo lo que relaciona el Sector inmobiliario, principalmente al destacar su crecimiento por encima del PIB, indicando así que la construcción crece más rápido que la economía del país, tal como se muestra en el siguiente análisis grafico de los tres primeros meses del año 2014, donde se observa como el sector construcción supera el crecimiento del país, generando así oportunidades para el sector inmobiliario, el cual se mantiene estable y acorde con el comportamiento de la economía nacional.

Ilustración 2. PIB Trimestral Nacional y Sectores construcción e inmobiliario

(Construida con información del DANE-Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas – https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib/bol_PIB_IIItrime14.pdf)

• IPC (índice de precios al Consumidor): La inflación de Colombia expresada a través del indicador IPC muestra a Noviembre 2014 (11 Meses) UN 3,38% (Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2014) y se proyecta cerrar el año 2014 con un 3,65% (CORFICOLOMBIANA, 2014) frente al año anterior 2013 (1,94%).

Este comportamiento del IPC implica un aumento que impactara en los precios de La vivienda, Arriendos, Salarios y otros factores asociados a la operación de una inmobiliaria lo que implicara un ajuste tanto en los precios del mercado de los servicios inmobiliarios como en los costos y gastos internos del proyecto de acuerdo a la variación de la inflación.

Ilustración 3. IPC 2013 vs IPC 2014 Proyectado

Construida con información del DANE (Departamento Nacional de Estadísticas)

En cuanto a la ciudad de Bogotá D.C. el IPC en lo corrido del año 2014 (ENE-NOV) muestra que tanto el consolidado de todos los sectores como el sector Vivienda son superiores al total nacional, lo que indica que el acceso a vivienda y los gastos que se derivan de este sector son más elevados, siendo esta una variable que toma relevancia para este proyecto empresarial ya que impacta directamente en los costos asociados a los servicios inmobiliarios y a los precios de estos servicios para esta ciudad en la cual se centrara la operación de la empresa inmobiliaria.

Ilustración 4. Comparativo Variación % IPC Nacional y Bogotá D.C. para todos los Sectores Económicos y el Sector Vivienda Individualmente

Grafica construida con información del DANE (Departamento Nacional de Estadísticas)

• Desempleo: El desempleo en Colombia ha venido disminuyendo de manera positiva al punto que en Septiembre de 2014 la tasa de Desempleo Nacional fue de 8,4% siendo una de las más bajas en los últimos 14 Años (Diario El Espectador, 2014) y su comportamiento trimestral desde 2013 refleja también una disminución de esta tasa al comparar los mismos trimestres.

Otro aspecto importante y relevante para este proyecto empresarial es la Tasa de Desempleo de la Ciudad de Bogotá D.C. donde se Establecerá la Empresa Inmobiliaria, la cual es menor a la tasa nacional lo que indica que la situación laboral de esta ciudad es mucho mejor que el promedio Nacional, derivándose de esta situación una mayor estabilidad económica de los Hogares con mejores condiciones en su calidad de vida y mayores posibilidades económicas de Acceso a Propiedades o servicios relacionadas con el ramo Inmobiliario.

Ilustración 5. Tasa de Desempleo Trimestral Nacional de Colombia y de Bogotá D.C.

Construida con Información del DANE (fuente: http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ech/ech/anexo_ech_oct_14.xls)

Sociocultural:

• Demografía: La población de Colombia en 2014 (Jun 30) es de 47,6 Millones de Habitantes de los cuales 7,7 Millones de habitantes corresponden a la Ciudad de Bogotá D.C. lo que equivale a un 16,3% de la Población del País, lo que la convierte en la ciudad con mayor número de habitantes de Colombia (Mayor número de Mujeres que Hombres), Destacándola como una plaza favorable para el negocio inmobiliario dada sus proyecciones demográficas de crecimiento que demandaran predios para vivienda y comercio lo que impactara en la dinámica de los temas inmobiliarios con una gran oportunidad dada por la mayor población femenina de la ciudad, ya que el 63% de las búsquedas Online de inmuebles es realizada por mujeres en Colombia (Lamudi, 2014)

Ilustración 6. Población Nacional y de Bogotá D.C. segmentada por Sexo.

Grafica construida con información del DANE (Fuente: http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/poblacion/proyepobla06_20/VisorCertificaPPO_Oct11.xls)

Ilustración 7. Crecimiento de la población de Bogotá D.C. año 2000 al 2050.

Grafica contruida a partir de Informacion DANE (Depratamento Administrativo Nacional de Estadisticas) y laSDP (Secretarias distrital de Planeacion de Bogota)

Otro Aspecto demográfico que es relevante para este proyecto inmobiliario es la segmentación de la cuidad de Bogotá D.C. en estratos que clasifican las zonas de la ciudad y los inmuebles residenciales con base en sus características físicas y el nivel socioeconómico, este aspecto es importante en este análisis de entorno porque el valor de los terrenos e inmuebles de la Ciudad de Bogotá D.C. (Zona Urbana) está ligado a esta estratificación (SECRETARÍA DISTRITAL DE HACIENDA DE BOGOTA D.C.) , al igual que los impuestos y el costo de los servicios públicos Domiciliarios que tenga vinculados el inmueble (Agua, Energía Eléctrica, Teléfono, Gas y Otros) (Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE) Por lo tanto a mayor estrato Socioeconómico mayor será el valor del M2 dado que su ubicación y entorno presentan mejores condiciones físicas, sociales, urbanísticas y de transporte (Vías y Rutas) y a menor estrato estas condiciones desmejoran proporcionalmente, a continuación se relacionan los estratos, sus características y su ubicación en la ciudad de Bogotá D.C.

Tabla 1. Clasificación y Distribución de Estratos Socioeconómicos en Bogotá D.C.

Construida Con Información del Instituto de Estudios Urbanos – Fuente: http://institutodeestudiosurbanos.info/endatos/0200/02-030-vivienda/02.03.01.htm

Ilustración 8. Mapa de Bogotá D.C. divido por zonas y por estratos Socioeconómicos

Fuente: http://farm6.static.flickr.com/5240/5881694768_c8f59af37d_o.jpg

• Migración: Según el último censo de 2005 el 40,4% de la población de Bogotá D.C. es Migrante de Toda la vida y el 5,3% era migrante de los últimos 5 años (2000 a 2005), Acentuándose Principalmente en zonas periféricas de Bogotá D.C. temporalmente mientras se vinculan Social, Laboral y/o Académicamente esta transición la hacen principalmente en Viviendas arrendadas o Familiares y una vez logran establecerse laboralmente enfocan sus esfuerzos económicos a adquirir una Vivienda propia (Casa o Departamento) en zonas más centrales de la Ciudad que les ofrezcan mejores condiciones y Calidad de Vida (Banguero Lozano, 2013) , siendo este un aspecto bastante importante a tener en cuenta en este análisis dada la dinámica de estos flujos migrantes y sus necesidades de estabilidad y acceso a Vivienda lo que los convierte en un potencial grupo con expectativas por los servicios Inmobiliarios.

Tecnológico:

Durante los últimos años en Colombia se han impulsado desde el gobierno central políticas para fomentar el desarrollo y la expansión de las TIC"s como una herramienta que implementada de forma masiva genere competitividad y mayor dinámica a la economía del país, lo anterior sin duda transmite estos esfuerzos a ciudades como Bogotá D.C. ya que por su importancia al ser la capital y epicentro de negocios del país concentra la mayor cantidad de población e Inmuebles, lo que la ha llevado a fortalecer y ampliar su acceso de forma masiva a la Internet y todo lo relacionado con TIC"s para transformar la forma de hacer negocios de todo nivel, dentro de los cuales uno de los más impactados con estos cambios y avances tecnológicos es el negocio Inmobiliario el cual se ha visto beneficiado ampliamente con la facilidad y oportunidad que brindan las búsquedas On-Line ya que eliminan los desplazamientos físicos y permiten hacer comparaciones de diferentes opciones sin el mayor esfuerzo, lo que sin duda también aumenta la competitividad y la competencia ya que cada vez la tendencia de negocios inmobiliarios está migrando hacia el internet principalmente por que el acceso y la mayor penetración con tendencias crecientes hacia los dispositivos móviles como Smartphones y tabletas los cuales ya donde la penetración de estos para Bogotá D.C es del 59% (Lamudi, 2014) y las principales plataformas son Android que tiene mayor presencia en zonas Rurales y ciudades intermedias y IOS (Apple) que tiene mayor éxito en zonas Urbanas como Bogotá D.C. y Antioquia entre otras ciudades de gran tamaño (Lamudi, 2014).

Otro Aspecto de gran relevancia para el entorno tecnológico es la importancia de las bases de datos de clientes para una inmobiliaria, de aquí que se mire hacia las herramientas tecnológicas de gestión de relaciones con los clientes como los CRM (customer relationship management), los cuales ofrecen desde distintas plataformas e interfaces una herramienta informática que consolida el proceso de negocio de las gestión de clientes para poder explotar al máximo la información de estos como sus gustos, comportamientos entre otras y así lograr predecir tendencias y anticipar de esta manera movimientos que brinden mayores ventajas competitivas en el mercado.

Ecológico:

La ecología y el medio ambiente son la gran preocupación mundial hoy en día, ya que a medida que la humanidad ha realizado grandes avances significativos a nivel tecnológico, agrícola e industrial estos desarrollos han tenido efectos contaminantes y destructivos para el planeta, el cual se ha visto afectado en todo su ecosistema natural principalmente en las grandes ciudades donde hay mayor población y una amplia densidad demográfica como es el caso de Bogotá D.C.

El manejo medioambiental Nacional y Distrital de Bogotá D.C. se enfoca principalmente en las siguientes 9 Políticas (Secretaria Distrital de Ambiente, 2014):

• 1. Salud Ambiental (Aire, Ruido, Radiación electromagnética, Calidad del agua, Seguridad química, Alimentos Sanos, Medicamentos seguros, Cambio Climático, Hábitat, espacio Público y Movilidad).

• 2. Conservación de la Biodiversidad

• 3. Manejo del Suelo de Protección en el D.C.

• 4. Educación ambiental

• 5. Humedales del D.C.

• 6. Ruralidad (Política Pública y plan de gestión para el desarrollo sostenible)

• 7. Producción sostenible

• 8. Eco urbanismo y construcción sostenible

• 9. Protección y Bienestar animal

Estas políticas enmarcan y controlan a todo el ámbito empresarial y residencial por lo que son un factor de gran relevancia para este proyecto ya que este sector aunque ha sido gran impulsor de la economía nacional y distrital de Bogotá D.C. También ha sido en gran medida responsable de un crecimiento desmedido con poca planificación y falto de coherencia en el uso de los recursos naturales, aportándole mayor validez a la intervención del gobierno a través de estas políticas las cuales adquieren total protagonismo en este análisis del entorno Ecológico no solo por la obligatoriedad en el cumplimiento de las mismas sino por la responsabilidad social empresarial que tendrá este proyecto donde unos de los principales aspectos será el cuidado medioambiental y el sostenimiento y mejoramiento en la calidad del entorno en que se desarrolle.

Legal:

El entorno legal para este proyecto presenta varios aspectos que reglamentan no solo la creación de la misma sino los parámetros dentro de los cuales deben operar en función de una sana competencia y trasparencia en su relación con la sociedad.

Aspectos legales para crear empresa:

La creación de empresa en Colombia implica cumplir con ciertos requisitos y trámites necesarios para su constitución legal y de esta manera se ejercen derechos se contraen también obligaciones ante el estado y la sociedad en general, de aquí la importancia de su formalización legal la cual requiere de los siguientes pasos (Camara de Comercio de Bogota D.C.(CCB), 2014):

• 1. Tomar Asesoría en el Centro de Emprendimiento "Bogotá Emprende" del CCB la cual es Gratuita.

• 2. Consultar los tramites y documentos requeridos por la CCB:

• a. Original del documento de identidad.

• b. Formulario del Registro Único Tributario RUT

• c. Formulario Registro Único Empresarial y Social (RUES)

• d. Carátula única empresarial y anexos según corresponda (Persona Natural, Persona Jurídica, Establecimiento de Comercio, Proponente), Para este proyecto se seleccionara la opción de Persona Jurídica[2]ya que es el que más se ajusta a las características legales del modelo de negocio.

• 3. Realizar el Registro Único Tributario (RUT) el cual Administra la Dirección de Impuestos y aduanas Nacionales (DIAN) y quien otorga el Numero de Identificación Tributaria (NIT)

• 4. Constitución a través de Documentos:

• a. Minuta de Constitución: Para este proyecto aplica la figura de "Sociedad por Acciones Simplificada S.A.S.[3]"

• b. Escritura Pública de Constitución: Esta se puede en cualquier Notaria sin importar el Valor de los activos o el número de trabajadores, de acuerdo a lo establecido en el Articulo 110 del Código de Comercio[4]

• 5. Diligenciar los Formularios:

• a. Formulario Registro Único Empresarial y Social (RUES)

• b. Carátula única empresarial – Persona Jurídica

• c. Formulario adicional de registro con otras entidades[5]

• 6. Formalización a través del Registro de la matricula mercantil de la Cámara de Comercio de Bogotá D.C.

Aspectos legales Sector Inmobiliario:

Este Sector es vigilado por las autoridades Locales, en cuyo caso para este proyecto corresponde a la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. a través de la oficina de Control de Vivienda Adscrita a la secretaria del Hábitat.

Este sector tiene la particularidad que para cada servicio inmobiliario ofrecido, aplica una regulación y/o marco jurídico diferente, el cual se resume de la siguiente manera:

Marco legal para Avalúos:

Tabla 2. Resumen del marco legal de los servicios de avalúos inmobiliarios.

Construida con información de diferentes fuentes, las cuales están señaladas en la misma tabla

Marco legal para Corretaje:

Tabla 3. Resumen del marco legal del servicio de Corretaje.

Construida con información de diferentes fuente señalada en la misma tabla

Marco legal para Arrendamiento y Administración de Inmuebles:

Tabla 4. Resumen del marco legal de los servicios de Arrendamiento y Administración de inmuebles.

Construida con información de diferentes fuentes señaladas en la misma tabla

Aspectos legales de planificación urbanística de Bogotá D.C.:

La necesidad de organizar y planificar el diseño urbanístico de la ciudad de Bogotá D.C. en función de realizar una asignación coherente del uso del suelo, la modificación y actualización del mismo o la mezcla se usos en función del bienestar general de la comunidad de la ciudad y el equilibrio entre las zonas urbanas para la interacción social, cultural y de convivencia, se reglamenta a través del POT (Plan de Ordenamiento Territorial) definiendo los estándares, límites y parámetros para desarrollar la ciudad tanto a nivel Residencial como Comercial e Industrial ubicando como uno de los pilares fundamentales de este ordenamiento la estructura ecológica y ambiental de la ciudad.

El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) en términos legales es el Decreto Distrital 364 de 2013 con suspensión provisional conforme con lo ordenado por la Sección Primera del Consejo de Estado en auto del veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce (2014) (Secretaria Distrital de Planeacion de Bogota D.C., 2014).

La importancia del POT sobre el uso del suelo y el díselo urbanístico de la ciudad genera un impacto directo en este proyecto empresarial ya que tiene incidencia y consecuencias directas sobre el avaluó y/o arriendo de los inmuebles los cuales pueden cambiar de uso de acuerdo con los cambios en esta normatividad y de esta manera modificar los valores de dichos servicios inmobiliarios o en casos extremos obligar a la venta o expropiación de predios, terrenos e inmuebles que sean requeridos para el desarrollo del POT.

Aspectos legales en materia laboral:

La relaciones laborales en todo el territorio colombiano están reglamentadas por el "Código Sustantivo del Trabajo" siendo esta jurisprudencia la base para garantizar las derechos y obligaciones tanto de empleados como de empleadores y cuyo objeto es: " lograr la justicia en las relaciones que surgen entre patronos y trabajadores, dentro de un espíritu de coordinación económica y equilibrio social." ( Decreto Ley 2663 del 5 de agosto de 1950, 1951)

Este marco jurídico es importante para este proyecto dado que bajo esta jurisprudencia se enmarcaran las relaciones laborales y contractuales de todos los empleados que se vinculen para desarrollar este proyecto.

Entorno Específico (Sector):

El análisis del Sector es un aspecto fundamental para entender el contexto competitivo en el que se desarrollara este proyecto y una herramienta que brinda una perspectiva bastante completa y amplia de un sector es la de Michael Porter conocida como el análisis de las Cinco fuerzas (Harward Business publishing, 2008):

Ilustración 9. Representación gráfica 5 fuerzas de Porter

Fuente: Universidad internacional de la Rioja-Master en administración y Dirección de Empresas MBA. Tema 4.3: Análisis de la estructura del sector

• Acceso de Nuevos competidores:

En la actualidad la dinámica de la ciudad en temas inmobiliarios se ha venido desarrollando en proporción al crecimiento de la población y migración de ciertos grupos de Ejecutivos y profesionales en busca de Vivienda y oportunidades de negocio ha influenciado a que empresas inmobiliarias pongan su mirada en la cuidad de Bogotá D.C. para iniciar operaciones como la Multinacional RE/MAX que llego hace pocos años (2011) o ENGEL Y VÖLKERS que planea llegar en 2015 (Diario el Heraldo, 2014), las cuales tienen gran trayectoria, experiencia y desean obtener una cuota del mercado Inmobiliario de la ciudad principalmente en los estratos Socioeconómicos de alto nivel.

• Poder negociador de los Proveedores:

En el caso del negocio inmobiliario un proveedor es una persona Natural[6]o Jurídica en este caso oferente que pone en venta, Arriendo o avaluó su inmueble a través de una inmobiliaria, para el caso puntual de las personas naturales el Poder negociador es mínimo, dado que las negociaciones suelen ser esporádicas y se tienden a limitar a un solo predio o bien inmueble, caso contrario ocurre con las personas Jurídicas como constructoras o Conjuntos habitacionales residenciales o propiedades Horizontales, las cuales pueden poseer y generar volúmenes significativos de potenciales negocios en cuyo caso su poder de negociación aumenta proporcionalmente a la cantidad de predios o bienes Inmuebles que deseen poner en Venta, Arriendo o Avalúo a través de la Inmobiliaria.

• Poder Negociador de los Clientes:

El poder negociador de los clientes tiene las mismas condiciones que el de los proveedores dado que el negocio inmobiliario es Sui Generis por lo que se da el caso en que el oferente del Inmueble para Venta, Arriendo o Avalúo a la vez que provee el bien también es cliente, dado que paga un precio económico por el Servicio de Vender o Arrendar su bien Inmueble y en el caso de los avalúos los clientes son aquellos que adquieren el servicio especializado de avalúos y en todos los casos el poder negociador es directamente proporcional al volumen de negocios que genere cada cliente.

• Situación de los productos sustitutos:

Para los servicios Inmobiliarios de Venta y arriendo de Predios, bienes e Inmuebles el principal sustituto es la eliminación del servicio de intermediación que ofrece la inmobiliaria y estas operaciones sean realizadas directamente por el cliente de manera que sea el mismo quien Arriende o realice la venta directa de su Inmueble.

• Intensidad de la Competencia dentro del sector:

El sector Inmobiliario se caracteriza por ofrecer de manera genérica y homogénea los mismos servicios (Arrendamiento, Administración de Inmuebles, Corretaje en venta de inmuebles, Avalúos y Construcción) sin tener una ventaja competitiva visible y definida que diferencie a los diferentes competidores en el mercado, La competencia en este sector se da principalmente por la cantidad de agentes inmobiliarios (Fuerza de Ventas), La cobertura Geográfica, El reconocimiento de su Nombre (Marca) en función del Tiempo que lleva en el mercado y los precios de venta de sus servicios, sin embargo con la incursión de Nuevos participantes en el mercado (Inmobiliarias Extranjeras) se genera una nueva dinámica que aumente la intensidad de la competencia por una mayor cuota de mercado.

De acuerdo con la Información Consultada en la Superintendencia de Sociedades de Colombia El Mercado de Bogotá D.C. Tiene 78 inmobiliarias con las mismas características y servicios que se pueden clasificar como competencia directa en este proyecto empresarial.

Ilustración 10. Grafica Competidores Directos.

Construida con Información de la superintendencia de Sociedades – Fuente: http://www.supersociedades.gov.co/asuntos-economicos-y-contables/estudios-y-supervision-por-riesgos/SIREM/Paginas/default.aspx

ANALISIS INTERNO

Por ser un proyecto de Creación de Empresa el análisis interno es una prospección modelada de las Fortalezas y Debilidades para establecer la situación actual y punto de partida hacia el desarrollo del proyecto en función de identificar los aspectos a incrementar y/o Reducir para minimizar riesgo en el momento de materializar el presente proyecto Empresarial y crear estrategias que combinen los aspectos internos y los externos, estos aspectos se detallan en el siguiente apartado y hacen puntual referencia a la matriz DOFA.

Matriz DAFO:

Tabla 5. Matriz DAFO

Elaboración Propia del Autor

El mercado inmobiliario está rodeado de excelentes oportunidades y es actor fundamental en los programas de desarrollo que impulsa el gobierno central y distrital lo que se complementa con el crecimiento de la demanda de vivienda y de los servicios inmobiliarios, creándose de esta manera un excelente ambiente para aprovechar las fortalezas que posee este proyecto empresarial en función de ser potenciadas y posteriormente focalizadas hacia el aprovechamiento de las oportunidades y la mitigación de los posibles impactos de las amenazas presentes en el entorno.

La identificación de amenazas y puntos débiles en esta etapa de planificación del proyecto es fundamental y de gran relevancia, ya que permite tomar las medidas y acciones contingentes, de manera que se logre corregir y/o eliminar las debilidades, lo que permitirá reducir la exposición a las amenazas identificadas y le brindara una visión más amplia en el contexto estratégico al proyecto, para fortalecerlo frente a la posición de nuevo competidor y así facilitarle a la empresa inmobiliaria su introducción al mercado.

Plan de marketing

Este plan de Marketing está concebido para la introducción al mercado de una nueva empresa inmobiliaria en la ciudad de Bogotá D.C. y está planificado para desarrollar en un horizonte de planeación de 5 años Comprendidos entre el 2016 y el 2020 donde los servicios a crear, desarrollar y posicionar son: La venta de Inmuebles (Corretaje), La administración de Inmuebles (arrendamiento) y los avalúos Comerciales.

ANÁLISIS DE SITUACIÓN:

El análisis de situación se condensa en el presente documento en los Numerales "3.2 Entorno Específico (Sector)", "4 Análisis Interno" y "4.1 Matriz DOFA" donde a profundidad se analiza el entorno de manera específica hacia el sector Inmobiliario y se identifican las Fortalezas y Amenazas que pueden impactar el presente proyecto.

El ambiente que circunda el Proyecto es en términos generales bueno y bastante saludable ya que presenta diversas oportunidades para su introducción, y desarrollo que son favorables.

OBJETIVOS:

General:

• Introducción, Crecimiento, Posicionamiento y Rentabilidad de La Empresa Inmobiliaria en la Ciudad de Bogotá D.C.

Específicos:

• Alcanzar una cuota mercado del 5% para el año 2020 en los servicios inmobiliarios Ofrecidos para el mercado de la Cuidad de Bogotá D.C.

• Que la Empresa Recupere la Inversión antes del tercer año de operaciones

• Obtener un ROI[7]superior al 20% en los años 2 y 3 y del 30% a partir del año 4

• Identificar las zonas geográficas de la ciudad que mejores oportunidades de negocio ofrecen para el negocio inmobiliario y alcanzar una cobertura del 80% de estas.

• Definir y desarrollar los productos y/o servicios que se ofrecerá la Empresa inmobiliaria.

• Establecer las diferentes herramientas de Marketing que se aplicaran en este proyecto empresarial de tipo inmobiliario y su generación de valor.

ESTRATEGIAS:

Las estrategias están orientadas a la consecución de los objetivos previamente planteados y los diferentes factores Externos e internos (DAFO) y se desarrollan con la metodología de las 4P" (McCarthy, 1960) Producto, Precio, Plazo y Promoción también conocido como MIX de Marketing:

Productos (servicios):

Cartera de Productos (servicios):

Los Servicios que serán ofrecidos por la empresa inmobiliaria son los que mayor demanda tiene en este sector inmobiliario lo que aumentan las opciones de la venta de los mismos y dado el crecimiento del sector, Su aporte al PIB (Producto interno Bruto) tanto nacional como Distrital y el Crecimiento demográfico de la ciudad, lo que implica necesariamente una mayor demanda de inmuebles tanto para vivienda como para Comercio e industria, por lo tanto la estrategia se basa en estos productos:

• Venta de Inmuebles (corretaje):

Intermediación entre un Oferente de Inmuebles para venta y un Demandante de Inmuebles para compra, donde el servicio de intermediación tiene un costo monetario (Comisión), el cual cobra y recibe la empresa inmobiliaria por su gestión de Búsqueda y selección del comprador final del inmueble que mejores condiciones y garantías ofrezca para el vendedor de acuerdo a sus necesidades y condiciones iniciales.

• Arrendamiento de Inmuebles:

Se recibe en consignación un Inmueble para hacer las veces de administrador del mismo cuya finalidad es el arrendamiento (alquiler) al cliente que demande este servicio y que previamente haya cumplido con unos requisitos de Perfil Financiero (Capacidad de pago) y de Historial crediticio entre otro que mitigue el riesgo de Impago en el Canon de Arrendamiento pactado, De este monto se practican las retenciones de Ley y el Porcentaje correspondiente a la comisión (Previa mente pactada) de la Empresa inmobiliaria y el excedente es consignado al Propietario de inmueble.

• Avaluó comercial de Inmuebles:

El avaluó comercial es el que determina el precio real de mercado de un inmueble y la ejecución de este implica la realización de un estudio minucioso de factores tales como La Ubicación Geográfica, El urbanismo de la zona, El diseño Arquitectónico, Los materiales de construcción, El diseño Estructural y el Mercado en conjunto.

Diferenciación de Productos (servicios):

En la actualidad los servicios inmobiliarios ofrecidos en el mercado por los competidores son de características similares, sin embargo los servicios que ofreceremos presentaran su diferenciación y valor añadido en la gestión de oportunidades de Mercado y en los servicios agregados y complementarios a los que tendrán acceso los clientes sin costo adicional, los cuales poseen las siguientes características:

• Asesoría Jurídica Especializada en temas Inmobiliarios y Tributarios.

• Aplicación de Herramientas tecnológicas para la promoción del inmueble.

• Personal especializado en mantenimientos Locativos preventivos y correctivos.

• Tarifas preferentes en pólizas Colectivas (para arrendamientos)

Precio:

Los precios serán superiores el costo del servicio más un margen adicional correspondiente a la utilidad esperada de cada servicio y serán competitivos en relación con la calidad del servicio percibida por los clientes y por las condiciones de mercado. Contemplando los siguientes parámetros base para la fijación de los mismos en cada servicio y teniendo en cuenta que la regulación jurídica colombiana no fija topes Mínimos para estos cobros, dejando que sea la dinámica del mercado la que fije las condiciones de precio de los servicios bajo el principio de oferta y demanda.

• Venta de Inmuebles: Entre 2,5% y 3,5% del valor final de venta del inmueble (Camara de Comercio de Bogota D.C.(CCB), 2013)

• Arrendamientos: Entre un 8% y 10% mensual del Valor del Canon de Arrendamiento.

• Avalúos: El precio de estos servicios no tiene topes mínimos pero si máximos regulados por el gobierno central y se liquidan en escala gradual descendente inversamente proporcional a la cantidad de metros de acuerdo a la reglamentación del Decreto 466 del año 2000 que reglamenta los topes máximos de las tarifas de avalúos en suelo urbano como es el caso de la ciudad de Bogotá D.C.:

Tabla 6. Tarifas Avalúos Urbanos

Construcción del autor con información del Decreto 466 del año 2000 Fuente:https://www.superfinanciera.gov.co/SFCant/Normativa/PublicacionesJuridicas/viviendauno/dec466-011.html

Plaza: