La usucapión notarial en la revolución capitalista del Perú de la década de los 90

CAPITULO I

Planteamiento del problema

Después de ser elegido presidente, Fujimori viajó a Nueva York, en donde se reunió con autoridades del Fondo Monetario Internacional, el Banco Interamericano de Desarrollo y el Banco Mundial, en busca apoyo económico.

Como consecuencia de la receta otorgada por el Banco Mundial, entre otras medidas, se promulgó la Ley 27157, que facultó a los notarios, entre otros procedimientos (titulo supletorio- rectificación de área y linderos, etc.), a la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, doctrinariamente llamada usucapión (origen romano- Ley de las XII tablas), que no es otra cosa más que la transformación reconocida por ley de una situación de hecho a una situación de derecho, por el transcurso del tiempo y una posesión cualificada (pública, pacífica, continua y como propietario), modificando la posición jurídica del usucapiente, que en adelante ostenta reconocida la situación jurídica de propietario. Indudablemente que la propiedad se adquiere por usucapión debido a que no ha existido una forma derivada de traslación o adquisición de la propiedad, sino de manera originaria, o en todo caso, se ha adquirido de una tercera persona (non dominus) y no del verdadero propietario (verus dominus), tan solo se cuenta con el respaldo de la posesión mediata o inmediata, no obstante se goza de la posesión como si se fuera el verdadero propietario. De otra parte existe un propietario o titular del bien que negligentemente o que de manera consiente permite que otra persona se encuentre en posesión de su propiedad y ejerce la misma.

La usucapión notarial tiene como propósito la regularización de la propiedad informal, convirtiéndola en una propiedad formal – aquella que está debidamente saneado en su titularidad y en lo administrativo, inclusive con inscripción registral-, a fin de incorporar la propiedad predial al tráfico económico, poniendo en movimiento un capital valioso no productivo, favoreciendo al nuevo titular mediante la constitución de garantías personales (fianza, aval) o reales (hipoteca, anticresis); es decir, convirtiéndolo en sujeto de crédito.

La propiedad formal es la piedra angular de la revolución capitalista del Perú de la década de los 90 y de los tiempos contemporáneos, en tanto que permite capitalizar la economía nacional.

De lo antes señalado se denota la importancia de la usucapión notarial en la revolución capitalista del Perú de la década de los 90 y 2000. En razón de ello nos planteamos la siguiente interrogante:

¿Qué importancia tiene la usucapión notarial en la revolución capitalista del Perú de la década de los 90 y 2000?

CAPITULO II

Antecedentes históricos

2.1. Situación Económica del Perú de la Década de los 80.

En los años 80, primer gobierno de Alan García, no sólo no se solucionaron los problemas heredados del Velasquismo, sino que se agravó mediante una desenfrenada política de gasto público y populismo, que, luego de un par de años de crecimiento ilusorio, desencadenó una de las hiperinflaciones más escandalosas de la historia mundial, acompañada de una devastadora recesión. El Estado se hallaba quebrado, sin reservas, y la inversión privada en niveles inéditos. El ingreso per cápita de los peruanos retrocedió de una forma jamás vista en el siglo, hasta niveles propios de los años 60. A consecuencia del estatismo y el populismo, el Perú había perdido más de 20 años.

A fines de la década de los 80 el Perú era un país de poco interés para la inversión privada debido a que mostraba no solo una producción per capita similar a la registrada treinta años atrás, hiperinflación y reservas internacionales negativas, sino también un aislamiento de la comunidad financiera internacional y altos niveles de violencia terrorista. Desde mediados de los 70, las políticas expansivas y la fijación de precios claves, condujeron casi siempre a la aplicación de ajustes que recaían fundamentalmente en la población más pobre del país. Tales políticas, conjuntamente con la ausencia de estabilidad económica y de un marco institucional adecuado afectaron la asignación eficiente de los recursos y retrajeron la inversión de largo plazo.

2.2. La problemática de la informalidad en el Perú antes de la década del 90

No obstante las mejoras que se hicieron en el marco legal existente en la década de los 80, el acceso a la formalidad siguió siendo muy costoso para la población de menores ingresos e implicaba un gran número de trámites, los cuales tomaban varios años, como claramente lo sostiene De Soto[1]Los costos de la formalidad están representados por las condiciones que tienen que enfrentar los individuos para que sus derechos de propiedad sean reconocidos y para que se mantengan dentro de lo dispuesto por el marco legal formal vigente. Estos costos pueden ser necesarios tanto para acceder a un derecho de propiedad formal como para mantenerlo dentro de la formalidad.

Asimismo, como indica De Soto, los costos de la informalidad representan las condiciones que deben enfrentar los individuos al prescindir de adecuados derechos de propiedad, cuando el marco legal les hace muy oneroso el acceso formal y facilita la permanencia en la informalidad. Estos costos son básicamente dos: a) el de ser ilegales, que incluye las condiciones que deben enfrentar los ocupantes informales de terrenos para seguir manteniéndolos y evitar sanciones de las autoridades (pago de coimas por ejemplo), y b) el de no tener una buena ley que implique mecanismos e instrumentos legales eficientes relacionados con la propiedad.

Cuando los costos de la formalidad superan a los de la informalidad (aunque sea en el corto plazo), se generan incentivos para el incumplimiento de la ley.

La situación descrita llevó a que los poseedores de una importante cantidad de lotes carecieran de amparo legal, debido a la imposibilidad de acreditar su derecho de propiedad, lo que generó más de dos millones de predios informales.

Durante la década de los 80 existen básicamente dos tipos de propiedad informal: a) la de adquisición originaria y b) la de adquisición derivativa. El primero es aquel en el que el carácter informal proviene de la manera ilegal en que se accedió a la tierra, es decir, la tenencia surge de un acceso de facto –ya sea a través de un proceso espontáneo, de usurpación gradual o mediante una invasión planeada– a tierras que pertenecen a otros (Estado o privados) sin que medie un acuerdo o pacto y en el que sus ocupantes lograron resistir la expulsión de manera exitosa.

En el Perú, las barriadas, pueblos jóvenes, barrios marginales o asentamientos humanos son típicos ejemplos de propiedad informal originaria.

El segundo tipo es aquel en el que, no obstante haber adquirido la tierra de manera legal, el carácter informal de la propiedad deviene del uso que posteriormente se le da, sin adecuarse a las normas respectivas o sin seguir los procedimientos establecidos para ello porque su adquisición no generó una verdadera transferencia de la propiedad. En estos casos, la tenencia no puede ser reclamada desde una perspectiva legal, porque ni las normas oficiales fueron obedecidas, ni se obtuvieron las diversas licencias y permisos.

Así, la propiedad evolucionó al margen del sistema legal existente. Los ejemplos más típicos son las casas construidas en subdivisiones ilegales (o individualizaciones) de propiedades conocidas en el Perú como tierras de desarrollo popular (asociaciones o cooperativas de vivienda). Los terrenos donde se ubican estas casas fueron comprados de manera legal, pero su desarrollo no fue autorizado, ni tampoco se cumplió con las normas de zonificación vigentes. Estos casos particulares implican un mayor grado de legalidad que la propiedad informal de adquisición originaria, en la medida en que su ocupación no ha sido realizada de manera ilegal, no obstante que el uso dado a la tierra vaya en contra de las normas vigentes.

Ambos tipos de propiedad informal tienen en común que no pueden ser inscritas en el registro de propiedad y, por lo tanto, pierden parcial o totalmente su valor de intercambio.

2.3. Nuevo gobierno y receta económica de los organismos internacionales.

Después de ser elegido, Fujimori viajó a Nueva York, en donde se reunió con autoridades del Fondo Monetario Internacional, el Banco Interamericano de Desarrollo y el Banco Mundial para buscar apoyo económico; posteriormente viajó a Tokyo y se reunió con el emperador Akihito y el primer Ministro Toshiki Kaifu, este último anunció el envío de una misión para establecer soluciones a la grave crisis económica.

Pese a que Fujimori como candidato había negado un shock económico, el gobierno siguió las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional. El 8 de agosto de 1990, el Presidente del Consejo de Ministros y Ministro de Economía, Juan Carlos Hurtado Miller, salió en cadena nacional anunciando una reestructuración de precios, que sería conocido como el paquetazo o el Shock.

En este contexto, a partir de agosto de 1990, se aplicó en el Perú un drástico programa de estabilización económica y un conjunto de reformas estructurales. El programa de estabilización económica giró fundamentalmente en torno a una política monetaria estricta y una política fiscal austera. Por su parte, las reformas estructurales, tuvieron que ver con el redimensionamiento del aparato estatal, la liberalización del mercado de capitales y del sistema financiero, la eliminación de trabas al comercio exterior, la modificación del sistema previsional, la flexibilización de los mercados laboral y de tierras, entre otras.

El programa económico se complementó con un conjunto de acciones para obtener la pacificación y la reinserción del país en la comunidad financiera internacional. Este reinserción se logró el 7 de marzo de 1997 con la firma de un Plan Brady con la banca comercial y otros acreedores, tras un proceso bastante largo que implicó el acogimiento a un Programa de Acumulación de Derechos de Giro (1991-1992) y dos Acuerdos de Facilidad Ampliada (1993-1996 y 1996-1998) con el FMI, acuerdos con el BID (1991) y el Banco Mundial (1993), y el refinanciamiento y reprogramación de la deuda con los acreedores del Club de París (1991, 1993 y 1996).

2.4. Creación de los organismos de titulación.

Como consecuencia de las recetas económicas otorgadas por el BID, BIF y BM, se creó una serie de programas de titulación.

De esta manera, con el apoyo del BID, el 29 de noviembre de 1992 se aprueba el Decreto Ley N° 25902, el mismo que, dentro de la Dirección Nacional de Catastro Rural, crea el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT), destinada fundamentalmente al saneamiento físico y legal de los predios rurales, de las Comunidades Campesinas y nativas; y de las tierras eriazas en aplicación del Decreto Legislativo Nº 667, Ley del Registro de Predios Rurales. [2]

El objetivo principal del PETT es levantar, conservar y actualizar el catastro rural jurídico de las tierras de uso agrario en todo el país y la formalización de la propiedad para la inscripción de todos los predios expropiados y adjudicados por la reforma agraria, del territorio de las Comunidades Campesinas y Nativas, de los predios rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud agropecuaria de libre disponibilidad del Estado.

Objetivo que tiene como propósito mejorar la productividad y competitividad de las áreas rurales a través de incrementos en la seguridad jurídica y reducción de los costos de transacción para la operación de los mercados de tierra y financieros en el ámbito rural.

Se esperaba que una mayor seguridad jurídica sobre la propiedad rural genere dos impactos económicos fundamentales:

a) Efecto demanda sobre inversión: al tener mayor seguridad jurídica sobre la propiedad de la tierra, los agentes agrarios tendrán más incentivos para invertir en capital asociado a la tierra así como en cambiar sus patrones de uso de la tierra (por ejemplo, hacia cultivos permanentes de mayor valor). Si un agente tiene poca o nula seguridad jurídica, tiene bajos incentivos para invertir en mejoras en un activo que puede perder en el futuro. La mayor inversión asociada a la tierra incrementará la productividad de los agentes agrarios por unidad de superficie y por unidad de trabajo.

b) Efecto oferta de crédito formal: el sistema financiero formal ampliará su oferta de crédito a los agentes agrarios con derechos de propiedad más seguros, en la medida que mejora la calidad de los posibles colaterales para las operaciones crediticias formales. El mayor acceso a crédito formal amplía las posibilidades de crecimiento agrario y generación de empleo productivo en el campo.

Además del PETT, con apoyo del BM, el 15 de marzo de 1996, mediante Decreto Legislativo No. 803, se crea COFOPRI, con el propósito de formular, aprobar y ejecutar un Programa de Formalización de la Propiedad de ámbito nacional que prevea su implementación progresiva, comprendiendo las acciones de identificación y calificación de asentamientos humanos, adjudicación de predios del Estado, promoción y saneamiento físico-legal de los predios, regularización de la habilitación urbana, regularización del tracto sucesivo titulación; y, promoción del acceso al registro de la propiedad predial en asentamientos humanos, urbanizaciones populares y otros centros poblados que determine COFOPRI, asumiendo las competencias respectivas[3]

2.5. Autorización de los notarios públicos para declarar la propiedad.

A estos esfuerzos de titulación de posesiones informales, se acompañan también otras medidas, como la promulgación de la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común), publicada con fecha 20 de Julio de 1999, Reglamento- Decreto Supremo N°008-2000-MTC publicada con fecha 17 de Febrero del 2000; y la Ley 27333 (Ley Complementaria a la Ley N°26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones), publicada con fecha 30 de Julio del 2000, en concordancia con la Ley 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos), artículo 2 del Decreto Ley 26002 (hoy Decreto Legislativo 1049), por medio del cual se faculta a los Notarios el trámite de usucapión de inmuebles ubicados en zonas urbanas, no obstante el cuestionamiento del cual fue objeto, por parte del Colegio de Abogados de Lima, que sustentaba en que la función jurisdiccional, excepto la militar y la arbitral, compete exclusivamente al Poder Judicial, por lo que los notarios no tendrían capacidad jurisdiccional para sustanciar la usucapión, de vía procedimental abreviado. Idea errónea que surge por la utilización indebida de la frase "Jurisdicción Voluntaria" para referirse a los asuntos no contenciosos sustanciados Notarialmente, la que es equivoca y ahora no se utiliza mayormente. Siendo ratificado este criterio en los últimos certámenes promovidos por la Unión Internacional del Notariado Latino en la que se ha insistido en no utilizar la frase "Jurisdicción Voluntaria" porque en realidad esta no existe. Entre los pocos autores que se adhieren a la tesis planteada por el Colegio de Abogados de Lima, tenemos al Doctor HILDEBRANDO CASTRO-POZO DIAZ, en su libro REGIMEN LEGAL URBANO- DOCTRINA Y LEGISLACION, bajo el subrayado de "violación de garantía constitucional del debido proceso y principio de la función jurisdiccional del poder judicial"4. Posiciones anti-notariales que han sido rebatidas por el gremio de los Notarios, justificado la competencia notarial en asuntos no contenciosos5 y sustentado la eficacia y seguridad jurídica de la propiedad que se adquiere por Usucapión tramitados ante los despachos notariales, al amparo de las disposiciones jurídicas sobre competencia notarial en asuntos no contenciosos, toda vez que los Notarios Públicos dan fe en nombre del Estado Peruano, constatando y verificando las formalidades que exige la ley y los hechos invocados por el usucapiente, para legitimar la situación jurídica de propietario, y para mayor garantía del trámite notarial, se realiza la inscripción (preventiva y definitiva, en caso de estar inscrito el inmueble o la primera de dominio en caso de no estar inscrito el inmueble) en el registro de propiedad inmueble de los registros públicos correspondiente al lugar donde se encuentre ubicado el inmueble materia de Usucapión, y con ello aplicándose la seguridad jurídica del derecho registral que prevalece sobre la seguridad jurídica del derecho común (sin embargo de la interpretación del art. 2014 del Código Civil se desprende la tesis que al adquiriente por Usucapión no le afecta la figura del tercero registral).

CAPITULO III

La usucapión

3.1. La usucapión en general.

Se conoce como USUCAPION o PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO a la transformación reconocida por ley de una situación de hecho- posesión, a una situación de derecho- propiedad, a favor del usucapiente, por el transcurso del tiempo y una posesión cualificada, esto es: pública6, pacífica7, continua8 y como propietario9.

La Usucapión es una institución jurídica del Derecho Romano Clásico, que hace su aparición formal en la LEY DE LAS XII TABLAS, pero con limitados alcances, pues se circunscribía a las cosas romanas y beneficiaba únicamente a los ciudadanos romanos10, siu juris, regidos por el ius civilis11. Situación antes descrita que es superada en la etapa del Derecho Posclásico Romano, con la figura de la praescriptio longi temporis, cuyos principios12 y condiciones13 son las mismas que de la usucapión, sólo que no tenía como propósito hacer adquirir la propiedad al poseedor de fundos provinciales o no ciudadano, sino el de protegerlo frente a la acción reivindicatoria del verdadero propietario o perturbación de terceros. Sin embargo, durante la etapa del Derecho Posclásico Romano, al desaparecer las diferencias entre ciudadanos y no ciudadanos, fundos itálicos y fundos provinciales, res mancipi y res nec mancipi, dominio quiritario y dominio in bonis, entre otros aspectos, Justiniano procede a la unificación de la Usucapión y la praescriptio longi temporis en una sola legislación, como dos aspectos de una misma institución. Fusión de instituciones que, con la caída del Imperio Romano de Occidente y gracias a los glosadores y continuadores, los postglosadores, es recepcionado en Europa, alcanzando su momento cumbre, en la edad moderna, con el Código Civil Francés de 1804, doctrinariamente llamado "Código Napoleónico", de donde se derivó a otras legislaciones de mundo, gracias al fenómeno histórico de la codificación, del cual el Perú no fue ajeno.

De esta manera, la regulación jurídica de la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, llega a nuestro país, consagrándose en el Código Civil de 1852, aprobado mediante Ley del Congreso del 23 de Diciembre de 1851 y promulgado el 28 de Julio de 1852; posteriormente, se regula en nuestro Código Civil de 1936, promulgada el 30 de Agosto de 1936 y vigente desde el 14 de Noviembre del mismo año, y a su derogación, en nuestro actual Código Civil, aprobado mediante Decreto Legislativo 295 de fecha 24 de julio de 1984 y vigente desde el 14 de noviembre del mismo año.

Regulación sustantiva o material que se complementa con la norma adjetiva, es decir, con el Código Procesal Civil, vigente desde el mes de Julio de 1993, que regula la usucapión como un proceso contencioso, de vía procedimental abreviado, teniendo en cuenta que por mandato constitucional, la solución de un conflicto de intereses o incertidumbre jurídica, corresponde al poder judicial, por medio de sus órganos jurisdiccionales.

3.2. La usucapión notarial.

3.2.1. Antecedentes del notariado en el Perú.

El término ¨Notario¨ se usó por primera vez en el Arancel de Derechos Judiciales de 1889, siendo que con la dación de la Ley de Notariado (Ley Nº 1510), del 19 de diciembre de 1911, a los Escribanos Públicos o de Instrumentos se les comenzó a denominar Notarios, y a los Escribanos de Estado o de Actuación se les denominó Actuarios. Los Escribanos de Cámara recibieron el nombre de Secretarios de Corte y los Escribanos de Diligencias conservaron su nombre. Los notarios eran nombrados por la respectiva Corte Superior, nominándose en terna.

La Ley de Notariado de 1911 tuvo una vigencia de más de 90 años, considerando que comenzó a regir a partir del 28 de julio de 1912. Fue una norma que a través de los años fue modificada, en particular por la Ley Nº 22634 del 14 de agosto de 1979, la cual, adecuándola a lo dispuesto por la Constitución Política de 1979, señalaba que el Poder Judicial únicamente debía ocuparse de la administración de justicia, quedado por ello excluido de supervisar la función notarial.

La norma referida fue derogada por el Decreto Ley Nº 26002, Ley del Notariado, del 07 de diciembre de1992, publicada el 27 de diciembre de 1997. Dicha ley constituyó un avance legislativo en base a un proyecto de reforma legislativa trabajado durante años. Su importancia radica en que conceptúa al notario como profesional del derecho que orienta y asesora a las partes; regula sistemáticamente al notario, su función, sus obligaciones, deberes y derechos; mantiene el concurso público como medio de acceso al cargo; se establece que los Notarios sólo pueden ser abogados, etc.

Además de la Ley del Notariado, con fecha 20 de Septiembre de 1996, se promulgo la Ley N°26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial. Finalmente, el 25 de junio de 2008 se otorga la nueva Ley del Notariado, Decreto Legislativo Nº 1049, el cual fue reglamentado mediante el Reglamento de la nueva Ley del notariado, aprobado por el Decreto Supremo Nº 003-2009-JUS, modificado a su vez por el Decreto Supremo Nº 005-2009-JUS del 18 de marzo de 2009.

Esta última norma, el Decreto Legislativo Nº 1049, ha sido objeto de controversia, por haberse emitido por el Poder Ejecutivo en virtud de la delegación de poderes para la implementación del tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de América, lo cual ha sido motivo de una Demanda de Inconstitucionalidad interpuesta ante el Tribunal Constitucional por el Colegio de Abogados de Lima, considerando que esta norma habría sido dada excediendo la norma autoritativa a favor del Poder Ejecutivo. Asimismo, el referido Colegio ha interpuesto una Acción Popular contra el Decreto Supremo Nº 003-2009-JUS, en razón a que dicha norma nunca fue publicada en el Diario Oficial El Peruano, tal y como lo exigía la Ley a dicha fecha, sino que fue puesto en la página web del Ministerio de Justicia. Asimismo, el Decreto Supremo Nº 005-2009-JUS ha sido también cuestionado en razón a que, en puridad, permite que se nombren un número ilimitado de notarios de acuerdo a la voluntad e interés del Consejo del Notariado, entidad del Ministerio de Justicia que supervisa el accionar de los notarios.

3.2.3. Declaración notarial de la propiedad.

Además de las normas jurídicas antes señaladas, a consecuencia de la Revolución Capitalista en el Perú de la década de los 90, se faculta a los notarios la tramitación de usucapión, declarando la propiedad, mediante Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común), publicada con fecha 20 de Julio de 1999; reglamentado mediante Decreto Supremo N°008-2000-MTC publicada con fecha 17 de Febrero del 2000; y complementado con la Ley 27333 (Ley Complementaria a la Ley N°26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones), publicada con fecha 30 de Julio del 2000.

Procedimiento de usucapión en sede notarial aplicable en caso que durante los trámites de regularización de edificaciones se advierta que el predio sobre el cual se asientan las unidades inmobiliarias no cuenten con los respectivos títulos de propiedad. Es lógico aquí entender que no se refiere al título material, sino al título formal, es decir documental. Sólo los documentos tienen además de la función perpetuadora y garantista, la probatoria. Siendo este último lo que importa para el procedimiento de regularización. No sería admisible suponer que se va a regularizar el título material, dado que para esto es suficiente que se cumplan con los presupuestos legales, caso de la prescripción adquisitiva de dominio, cuyo derecho se adquiere con tan solo cumplir con la posesión cualificada y el plazo de 10 años, o tal vez sólo ha existido una trasmisión verbal, propio de la autonomía privada, con lo que también se configura el título material. Ante esta situación, es decir, existencia del título material, la ley a previsto la obtención del título formal o documental, dada su función probatoria, valiéndose para ello de la prescripción adquisitiva de dominio o título supletorio, que de conformidad a lo establecido por el principio notarial de rogación, debía solicitarse por escrito ante el notario, quien luego de un examen u evaluación de la solicitud y los documentos anexos, admitía o no a trámite lo solicitado. En este etapa no corresponde verificar al notario la existencia de una posesión cualificada, es decir, pública, pacífica, continua y como propietario, dado que ha esta conclusión arribará cuando realice los actos procedimentales que la ley establezca, además de los acto procedimentales que realice porque así cree conveniente. Trámite de prescripción adquisitiva de dominio o título supletorio que el notario realizará de conformidad a los requisitos y reglas establecidas del artículo 39 al 43 del reglamento, sin embargo con mayor precisión y una redacción feliz, Ley 27333 ha superado lo establecido en el reglamento, al precisar en su artículo 5 que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del Código Civil, el Código Procesal Civil y la presente ley (27333).

CAPITULO IV

La usucapión notarial y la revolución capitalista

4.1. La propiedad informal hasta antes de la revolución capitalista.

Durante el siglo pasado, muchos países del tercer mundo presenciaron la diversificación en las formas de tenencia de tierras que desafiaron las leyes existentes. Esas nuevas modalidades incluían la subdivisión de parcelas en propiedades extremadamente pequeñas y la formación de asentamientos humanos (alrededor de las ciudades). Estos últimos suelen ser conocidos como barriadas, pueblos jóvenes, favelas, villas miserias, ranchos o áreas marginales. Todas son instancias de propiedad informal que pueden ser descritas como formas populares de tenencia individual de tierras que el sistema formal ha excluido del comercio, y, por lo tanto, no pueden ser legalmente transadas en el mercado. 14

Ante esta situación, si el Estado no garantiza la revalidación de la propiedad a un titular o no reconoce la transferencia de dicha propiedad a un tercero, esa posesión se convierte en informal y su valor legal disminuye. No obstante, el propietario puede disfrutar del valor de uso de la propiedad, pero ésta carece de valor de cambio. Así, el ámbito donde estas propiedades pueden ser legalmente transadas es restringido, pues los propietarios tienen dificultades para defender y sacar el máximo provecho de sus predios. Comprarlos resulta complicado, pero mçás aún lo es registrarlos de manera sencilla y rápida, para que el tenedor de la propiedad pueda disfrutar de las ventajas de la legalidad y usarla como garantía para acceder a un préstamo, venderla sin que los compradores duden de su situación legal, alquilarla sin temor a que el inquilino pretenda quedársela o simplemente usarla libremente. En otras palabras, no pueden disfrutar de los beneficios de la ley en toda su amplitud.

Como en la mayoría de países en desarrollo, para las familias que diariamente requerían un pedazo de tierra sólo existían cinco opciones:

a) Comprar un terreno o una vivienda en el mercado inmobiliario.

b) Alquilar un pedazo de tierra o una vivienda.

c) Recibir un lote o casa de algún programa gubernamental.

d) Formar una asociación o cooperativa como mecanismo para conseguir una vivienda.

e) Invadir un pedazo de tierra y resistir la expulsión de éste.15

En el Perú, la primera opción sólo era alcanzable por personas con ingresos altos y estables o que podían acceder a un sistema de crédito, mientras la inflación aparecía de manera crónica y la recesión, de manera cíclica.

Con respecto a la segunda (alquiler), no existía oferta de terrenos ni de viviendas a precios accesibles, por lo que el Estado trató de facilitarla mediante el control de los precios de venta y alquiler, mecanismo que sólo desincentivó la oferta de vivienda. Por otro lado, se implementaron limitados programas habitacionales (en las ciudades), así como proyectos de irrigación y la reforma agraria (en el campo), para que los distintos pobladores pudieran tener su propia vivienda o terreno.

Las ocupaciones informales se constituyeron, entonces, en la única alternativa de la población con carencias habitacionales. Lamentablemente, las soluciones que el Estado implementó para atender dicha demanda fueron insuficientes.

Como resultado, el crecimiento urbano de las ciudades en las últimas décadas ha sido mayoritariamente informal. Así, tenemos por ejemplo que en Lima, más de la mitad de las propiedades tienen esa condición. Situaciones similares existen en otras grandes urbes del país.

Por otro lado, hasta antes de la década del 90, los procedimientos legales para obtener la adjudicación formal de terrenos eran tan complejos e implicaban tal inversión, que las familias pobres no podían cumplirlos. Según De Soto (1986), el acceso a la propiedad formal a través de la adjudicación, por parte del gobierno peruano, de terrenos eriazos del Estado tomaba, en el mejor de los casos, 43 meses y 207 pasos administrativos, 105 documentos y visitas a 48 oficinas del gobierno, que incluían municipalidades, ministerios de Vivienda y Justicia, Palacio de Gobierno, Registros Públicos y notarías. Para adjudicar una pequeña parcela, ésta debía primero ser registrada como propiedad del Estado, luego ser transferida a la municipalidad respectiva para recién ser otorgada a la persona que solicitó el terreno.16

El costo y la manera complicada de lograr un acceso legal condujo a las personas a invadir los terrenos que necesitaban e incrementar el número de asentamientos humanos. Aquellos ciudadanos cuyo estatus social los disuadía de hacerlo pero que no podían comprar un terreno urbano a los precios de mercado optaron por integrar asociaciones y cooperativas de vivienda como medios para conseguir una.

4.2. Efectos de la informalidad: principales limitantes del desarrollo.

La informalidad en que se hallaban los poseedores de los terrenos producía dos efectos directos: la inseguridad jurídica y el peligro de despojo por no acreditar su titularidad. Esto generó una serie de conflictos sociales tanto dentro de los asentamientos como en la relación de éstos como colectividad frente a terceros.

Los conflictos internos se producían por aspectos tales como la indefinición de linderos y tenencia del lote, entre otros.

La falta de derechos de propiedad formales también limitaba la calidad de vida de las familias, pues no contaban con los incentivos adecuados para invertir en infraestructura para su vivienda. Asimismo, la falta de un título de propiedad válido impedía a cientos de miles de hogares inscribir su derecho en los Registros Públicos y dificultaba la posibilidad de utilizar sus propiedades como herramientas de inversión. Es decir, no podían acceder al crédito hipotecario para emprender un negocio o para mejorar y ampliar su vivienda.

En lo que se refiere al acceso a servicios públicos, éstos les serían más restringidos en comparación con los pobladores con derechos de propiedad seguros, pues, transferidas las empresas públicas a operadores privados, algunas de ellas encargadas de brindar dichos servicios evitarían considerar a las zonas sin títulos de propiedad entre sus áreas de expansión por temor a perder en el futuro las inversiones realizadas en dichos lugares.

Al mismo tiempo, las familias perdían tiempo y dinero en cuidar la posesión de los bienes. Ello implicó la inamovilidad de algún miembro del hogar, lo que limitaba su posibilidad de trabajar y así contribuir al ingreso familiar, cuando se trataba de un adulto, o la asistencia a los centros educativos, cuando se trataba de un menor.

También se debe recalcar que la informalidad es un limitante para el desarrollo de un mercado inmobiliario formal. Si no cuenta con documentos que reconozcan la titularidad del predio, el propietario no puede formar parte de un mercado de inmuebles más amplio, cuya dinámica valorice adecuadamente su predio, en caso quisiera venderlo.

Finalmente, se pueden citar otros problemas no menos importantes, como la imposibilidad de los propietarios de dejar en herencia a sus familiares el patrimonio e inversión que lograron acumular y la falta de protección de las mujeres poseedoras de los predios respecto de sus plenos derechos sobre el inmueble frente a los permanentes reclamos de la ex pareja, entre otros.

4.3. El capitalismo.

En el contexto antes señalado, se llega a la década de los años 90, donde por iniciativa de un nuevo gobierno, se adopta como filosofía y base del desarrollo económico de nuestro país al capitalismo.

El capitalismo es un sistema político, social y económico en el que grandes empresas y unas pocas personas acaudaladas controlan la propiedad, incluyendo los activos capitales (terrenos, fábricas, dinero, acciones de la bolsa, bonos). El capitalismo se diferencia del sistema económico anterior, el feudalismo, por la compra del trabajo a cambio de un salario, y ya no por la mano de obra directa que se obtenía por concepto de costumbre, tarea u obligación (cercana a la esclavitud) en el feudalismo. Se diferencia del socialismo mayormente por la predominancia de la propiedad privada, en contraste con la propiedad social de los elementos de producción. En el capitalismo el mecanismo de precios se utiliza como supuesta señal que asigna recursos entre usos distintos. Las distintas formas del capitalismo dependen de, entre otros, el grado al cual se utilice el mecanismo de precios, el grado de competitividad de los mercados y el nivel de participación gubernamental en la economía.

Para definir el capitalismo es necesario definir sus principios básicos, ya que no existe un consenso sobre su definición. Generalmente, el capitalismo se considera un sistema económico en el cual la propiedad privada desempeña un papel fundamental. Este es el primero de los principios básicos del capitalismo. Se incluyen también dentro de éstos la libertad de empresa y de elección, el interés propio como motivación dominante, la competencia, la importancia del sistema de precios o de mercado y un reducido papel del gobierno.

Sobre la propiedad privada, el capitalismo establece que los recursos deben estar en manos de las empresas y personas particulares. De esta forma, a los particulares se les facilita el uso, empleo y control de los recursos que utilicen en sus labores productivas. Como consecuencia de lo anterior, los particulares podrán utilizar los recursos como mejor les parezca.

La libertad de empresa propone que las empresas sean libres de conseguir recursos económicos y transformarlos en una nueva mercancía o servicio que será ofrecido en el mercado que éstas dispongan. A su vez, son libres de escoger el negocio que deseen desarrollar y el momento para entrar o salir de éste. La libertad de elección se aplica a las empresas, los trabajadores y los consumidores, pues la empresa puede manejar sus recursos como crea conveniente, los trabajadores pueden realizar un trabajo cualquiera que esté dentro de sus capacidades y los consumidores son libres de escoger lo que desean consumir, buscando que el producto escogido cumpla con sus necesidades y se encuentre dentro de los límites de su ingreso.

Competencia se refiere a la existencia de un gran número de empresas o personas que ofrecen y venden un producto (son oferentes) en un mercado determinado. En dicho mercado también existe un gran número de personas o empresas, denominadas consumidores (también llamados demandantes), las cuales, según sus preferencias y necesidades, compran o demandan esos productos. A través de la competencia se establece una "rivalidad" entre productores. Los productores buscan acaparar la mayor cantidad de consumidores para sí. Para conseguir esto, utilizan estrategias de reducción de precios, mejoramiento de la calidad, etc., siendo esta la forma en que la competencia crea un cierto control que evita el abuso por parte de alguna de las partes.

El capitalismo se basa en una economía en la cual el mercado predomina. En éste se llevan a cabo las transacciones económicas entre personas, empresas y organizaciones que ofrecen productos y las que los demandan. El mercado, por medio de las leyes de la oferta y la demanda, regula los precios según los cuales se intercambian los bienes y servicios, permite la asignación de recursos y garantiza la distribución de la renta entre los individuos.

Cada uno de los actores del mercado actúa según su propio interés; por ejemplo, el capitalista, quien posee los recursos y el capital, busca la maximización del beneficio propio por medio de la acumulación y reproducción de los recursos, del capital; los trabajadores, quienes trabajan por la recompensa material que reciben (el salario) y, por último, los consumidores, quienes buscan obtener la mayor satisfacción ("utilidad" es la palabra que utilizan los economistas) adquiriendo lo que quieren y necesitan al menor precio posible.

El gobierno en una economía capitalista pura está reducido a su mínima expresión. Sólo se encarga del ordenamiento jurídico que garantice ciertas libertades civiles, el control de la seguridad interna por medio de las fuerzas armadas en conjunto con la policía, y la implantación de políticas indispensables para el funcionamiento de los mercados y el respeto de la propiedad privada. Su presencia en la economía perturba, supuestamente, el funcionamiento de ésta.

4.4. Revolución capitalista.

Para que el Nuevo gobierno aplique la filosofía capitalista en el Perú, se realizó un conjunto de reformas estructurales, que consistía en el redimensionamiento del aparato estatal, la liberalización del mercado de capitales y del sistema financiero, la eliminación de trabas al comercio exterior, la modificación del sistema previsional, la flexibilización de los mercados laboral y de tierras, entre otras.

Sin embargo, además de lo antes señalado, para el capitalismo y su revolución en el Perú, la propiedad privada se convirtió en el elemento fundamental de interés del Estado.

La propiedad privada son los derechos de las personas y empresas de obtener, poseer, controlar, emplear, disponer de, y dejar en herencia tierra, capital, cosas y otras formas de propiedad. La propiedad privada se diferencia de la propiedad pública, en que esta última se refiere a bienes propiedad del Estado, comunidad o gobierno y no de individuos o entidades empresarias.