Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero
Norma para las compañías Titularizadoras, establece los Requisitos de Autorización para Operar e Inscribirse en el Registro del Mercado de Valores y Productos.
4.11 ALCANCE DE LA TITULARIZACIÓN EN AMÉRICA LATINA
La Titularización, una técnica compleja del financiamiento, ha sido utilizada por Latinoamérica desde el final de los años ochenta. Después de la crisis de la deuda a mediados de los años ochenta, las empresas latinoamericanas necesitaron desarrollar nuevas maneras de la asegurar a los inversionistas extranjeros temerosos de riesgo político; La Titularización, una estructura de la transacción que había llegado a ser popular en los Estados Unidos, estaba bien adaptada para este propósito.
La Titularización en América latina no es muy vieja. Argentina presenció su primera titularización a finales del 1993 donde Citicorp utilizó este medio para financiar una Pool de $50 millones en préstamos.
A partir de 1995-97, había una carencia general del interés en el mercado, puesto que los emisores Latinoamericanos dependieron en gran parte de los inversionistas fronterizos.
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Sin embargo, en 1997 y 1998, un número de transacciones se han divulgado que indicaban profundidad y anchura en el mercado. La gama de usos incluye préstamos para autos, hipotecas residenciales e hipotecas comerciales, tarjetas de crédito, renta de la exportación de petróleo, derechos del campo petrolífero, La titularización de los billetes de avión, etc. La titularización es la mejor fuente de Financiamiento para Latinoamérica, porque: 33
La alta volatilidad Económica y Política de estos países, precisa de emisiones de alta calidad crediticia e inmunes a esos problemas.
Es necesario titularizar flujos que no tengan vínculos con los problemas del Originador.
Es un Mecanismo menos vulnerable a las crisis y citamos como ejemplo el caso de Argentina de cómo las 33 titularizaciones de flujos futuros de las exportaciones pudieron soportar la crisis.
Jaime Dunn De Avila, gerente general de NAFIBO (NACIONAL FINANCIERA BOLIVIANA ), Sociedad titularizadora., congreso 22 de octubre del 2004 “ La titularización en América Latina”
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Llevamos el “pecado original”, por lo tanto se debe romper el “techo soberano” (tenemos empresas y proyectos AAA atrapados en países BB), como buenos vecinos viviendo en malos vecindarios.
En América Latina se ha tenido un crecimiento constante en materia de titularización, a excepción del año 2002, en donde se redujo con respecto al 2001, esto lo podemos ver en el gráfico “Titularización Anual en América Latina” 34 en dicho grafico podemos notar que del 2000 al 2004 ha tenido un crecimiento promedio de casi 1.8 Billones de dólares en sus transacciones de Titularización. Llegando a manejar la grandiosa suma de 10.9 billones de dólares en el 2004.
El comportamiento asumido por las titularizaciones en el 2004, por países latinoamericanos fue el siguiente, según nos muestra el gráfico ”TITULARIZACIONES EN LATINOAMERICA 2004 POR PAIS”:35
El de mayor actividad lo fue México con un 64.76%, seguido por Colombia con un 12.71%, después Brasil con 11.26%, el cuarto en la lista lo fue Argentina con un 6.57%, luego estuvo Chile con 2.82% y finalmente Perú con 1.88%
34 Pensiones y la CEPAL en el informe presentado por la titularizadora Colombiana en Julio del 2005 35
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En cuanto a los tipos de activos el comportamiento de la Titularizaciones fue como se puede constatar en el gráfico
”TITULARIZACIONES EN LATINOAMERICA 2004 POR TIPO DE ACTIVO”36 OIL/GAS OTROS PRESTAMOS PERSONALES PRIVATE LABEL FUTUROS COMERCIALES PRESTAMOS PARA VEHICULOS MBS* 1,83% 7,33% 7,33% 5,50% 7,33% 1,83% 41,33% PRESTAMOS PARA CONSUMOS 7,33% TARJETA DE CREDITO FLUJOS FUTUROS GRANDES PRESTAMOS CANCELACION DE HIPOTECAS 1,83% 7,33% 1,83% 9,17% Como se puede notar la Titularización de activos inmobiliarios es la de mayor trascendencia en América Latina, con un 41.33 %. 36 * MBS (Mobiliari Backed Security)
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 86 Capítulo V Análisis de Riesgo
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5.1 CALIFICADORA DE RIESGOS
El inicio de la calificación de riesgos se remonta al 1860 cuando Henry V. Poor inició los servicios de calificación de riesgos para los inversionistas en renta fija, en el mercado estadounidense. Posteriormente, en 1909, John Moody realizó las primeras calificaciones de emisiones y en la década de los veinte el Moody’s Investors Service, inició la época moderna de las calificadoras.
Ciertamente, resumir en unas letras un cúmulo de información que difícilmente alguien puede buscar y analizar por su cuenta, ofrece al inversionista una guía inestimable para tomar sus decisiones. La calificación de riesgo permite satisfacer también, las expectativas de inversionistas extranjeros acostumbrados al uso de una herramienta ampliamente conocida y difundida en los mercados internacionales.
La calificación de riesgo es una opinión que emite la sociedad calificadora y que se orienta a distinguir entre estos grados en la titularización inmobiliaria: Desde la triple A (AAA) hasta la doble E (EE).
La calificación de riesgo puede realizarse sobre una entidad financiera, sobre un título valor o sobre cualquier otro papel que circule en el
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero
mercado. Cuando la calificación se refiere a inmuebles, va precedida de la letra I. (Ver Tabla de Calificación ene. Anexo)
Las entidades Calificadoras de Riesgo tienen como finalidad principal la calificación de valores de oferta pública y de personas jurídicas o emisores en el mercado de valores
Son entidades especializadas en el estudio del riesgo que emite una opinión sobre la calidad crediticia de una emisión de título valores37
En República Dominicana se encuentran:
Fitch Dominicana, S.A.
Pacific Credit Rating.
Las Calificadoras de Riesgos son instituciones especializadas en el análisis del riesgo crediticio, sobre tres perspectivas:
Calidad del activo: evaluación de los criterios de selección, métodos de origen de los créditos, análisis de las 37 características del administrador y vehículo de securitización.
Flujo de caja: riesgo de no cobrar o mora, riesgo de prepago, asincronías en los plazos.
http://www.monografias.com/trabajos11/tesisduff/tesisduff#PLANT
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Welingthon Reyes 89 Seguridad jurídica: estructura del vehículo, derechos y obligaciones de las partes, sustento jurídico y económico de la cobertura de riesgos crediticios. La calificación de riesgos es un elemento de gran utilidad para los ahorristas, porque le brinda un estudio especializado y consistente respecto de las condiciones de su inversión. 5.2 RIESGOS INHERENTES A LAS OPERACIONES Este riesgo consiste en la posibilidad de no pago de los deudores o el desmejoramiento de los inmuebles que respaldan las operaciones de Crédito. Como en la titularización se movilizan activos de la más alta maduración, es necesario dotarlo de la mayor seguridad, para hacerlo más atractivo para los inversionistas, estableciendo medidas de seguridad destinadas a preservar la integridad del patrimonio que respalda la emisión. 5.3 CRITERIOS PARA CALIFICAR RIESGOS Entre los criterios más usados para calificar riesgos, se tiene: El equipo directivo: Historial de la empresa, situación actual y perspectivas futuras, así como el estudio de la trayectoria personal de cada componente del mismo.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 90 Posición en el mercado: Dimensión de la empresa, antigüedad, cuota de mercado, líneas de productos y el sector en el que opera.
Posición financiera: Liquidez actual, acceso a la financiación, volumen de endeudamiento, comparación entre los vencimientos de sus inversiones y de sus deudas, acuerdos restrictivos de su capacidad de endeudamiento o de venta de activos.
Plan de actividades: Comprobación de la adecuación de las políticas del grupo de gestión y juzgar su consistencia con respecto al tipo de mercado en el que opera y a su posición financiera.
5.4 PROCESO DE CALIFICACIÓN
La sociedad titularizadora, en primer lugar, elige y contrata los servicios de una sociedad calificadora de riesgos, la cual le define la documentación requerida. Posteriormente la titularizadora proporciona todos los documentos requeridos por la sociedad calificadora de riesgos, quien analiza la información y realiza una visita técnica a la empresa.
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Una ves realizado el estudio, la calificadora define la calificación obtenida e informa al emisor la calificación inicialmente otorgada. El emisor autoriza la divulgación de la calificación y posteriormente la publicación en los prospecto de oferta pública.
La calificadora evalúa periódicamente la calificación otorgada y procede a la publicación de la misma.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 92 Capítulo VI La Titularización Inmobiliarias VS Banca tradicional como fuente de financiamiento de las empresas.
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6.1 EL PROCESO DE TITULARIZACIÓN INMOBILIARIA
La titularización inmobiliaria es un proceso jurídico-financiero por medio del cual un inmueble se traslada a un patrimonio autónomo fiduciario, para que éste lo convierta en unidades bursátiles, es decir, en Títulos Inmobiliarios. Para ello debe cumplirse con la normatividad regulatoria del mercado público de valores, luego de lo cual la Superintendencia de Valores procede al registro del título y a la autorización de oferta pública en cada proceso.
La titularización inmobiliaria constituye la posibilidad de estructurar procesos de titularización a partir de proyectos inmobiliarios, donde el patrimonio autónomo esta constituido por el lote en que se construirá el inmueble, los estudios técnicos y de factibilidad económica y el presupuesto de costos del proyecto. Esta figura contribuye a la reducción de costos financieros en la construcción inmobiliaria y facilita la comercialización de proyectos; igualmente este esquema puede concebir su conformación con sumas de dinero destinadas a compra del lote o a la ejecución del proyecto.
En este tipo de titularización se puede contemplar que los inversionistas que adquieran los títulos emitidos participen en la valorización del inmueble y/o en los ingresos generados por el arrendamiento del mismo, además definir variantes en cuanto al destino del inmueble una vez finalice la titularización, bien sea
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venderlo o aplicar una opción o compromiso de recompra o cláusula de retroventa por parte del originador.
6.2 ACTORES DE LA TITULARIZACIÓN INMOBILIARIA
Como titularización al fin, en la titularización inmobiliaria también debe existir un Originador, un Agente de Manejo, un Colocador y un Administrador, que puede ser el mismo agente de manejo. Las primeras tres personas ponen en marcha el diálogo, una vez realizada la titularización debe existir un Administrador y Promotor que impulse el mercado secundario, informe y organice a los inversionistas El Administrador por lo general es el mismo Promotor.
Como vimos anteriormente en el capitulo IV:
El originador: es quien transfiere los bienes o activos base del proceso de titularización.
El agente de manejo: es la cara del patrimonio autónomo y el enlace con los inversionistas.
El colocador: es el encargado de colocar los títulos en el mercado.
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Entidad administradora: Es la encargada de la administración, custodia y conservación de los activos o bienes objeto de la titularización.
6.3 EL SISTEMA DE MERCADEO INMOBILIARIO
El sistema de mercadeo del sector inmobiliario ha sido uno de los más conservadores a través del tiempo y la razón es muy sencilla: su facilidad de realizarla y lo rentable que ha demostrado ser. Pero la forma de su negociación ha tenido que dinamizarse tal como lo han hecho los demás aspectos de la economía
Si aun estuviéramos en los tiempos de nuestras generaciones pasadas, cada quien estaría realizando lo que desde tiempos atrás se hacía: el negocio familiar. Pero, vivimos en un mundo donde cada vez el territorio que comercialmente se puede abarcar es más pequeño y las exigencias cada día son mayores, es por eso que el sistema que utilizamos para manejar nuestras empresas tiene que transformarse y ser más competitivo día a día.
El sector inmobiliario no es la excepción, hoy por hoy es más difícil sobrevivir y es por esa razón que si queremos permanecer en el mercado, hay que innovar con nuevos mecanismos para promocionar nuestro producto y la titularización es una muy buena herramienta
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero para desarrollar formas atrayentes de expandir el mercado inmobiliario.
La gran potencialidad de la titularización como sistema de mercadeo consiste, en que permite dosificar la venta e interesar por lo tanto al comprador, exactamente en la medida de sus capacidades para invertir. Trae consigo además, una reducción en los costos de intermediación, al poner en contacto de manera directa al comprador con el propietario del dinero.
Se puede apreciar mejor con un ejemplo. Si se titulariza una vivienda, de modo que el comprador pueda ir adquiriendo los títulos uno a uno sin necesidad de endeudarse, el proceso de compra – venta ha ganado en agilidad. Un inmueble de RD$ 2, 000,000 (dos millones de pesos) puede dividirse en 20.000 Títulos de RD$ 100 cada uno., de modo que la adquisición pueda hacerse en pequeñas unidades. Como el inmueble a su vez se va valorizando unos puntos por encima de la corrección monetaria, los títulos resultan muy atractivos para que los inversionistas los adquieran y luego los vayan vendiendo poco a poco al comprador de la vivienda.
Al contactarse de manera directa el comprador de la vivienda con el vendedor del título, se elimina la intermediación financiera y se sustituye por el mercado de capitales, cuya comisión es mucho menor que la que representan los intermediarios financiero, la cual podría
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Según investigaciones en el banco central de Colombia y la Titularizadoras Colombiana en Welingthon Reyes 97 tener una diferencia hasta de 10 puntos38. Esto hace que la finca raíz tienda también a manejarse con tasas financieras más bajas, de modo que, tanto para el constructor como para el comprador, la vivienda resulte efectivamente menos costosa. En conclusión hay que buscar nuevas alternativas para vender los vienes inmobiliarios. 6.4 MODELOS DE TITULARIZACIÓN INMOBILIARIA Dentro de las diversas fórmulas que pueden utilizarse para la titularización inmobiliaria, básicamente existen 12 modelos, cada uno de los cuales puede presentar muchas variantes o fórmulas alternativas, lo cual hace que prácticamente el número de sistemas sea infinito. Nos vamos a referir a esos 12 modelos básicos, que definen en la práctica las fórmulas de titularización inmobiliaria. Estos modelos resultan de combinar tres funciones financieras con cuatro clases de objetos, cuyo resultado son doce nichos de mercado en la titularización inmobiliaria. En cuanto a la parte financiera, los Títulos Inmobiliarios pueden ser de renta fija, variable y mixta, dependiendo en cada caso del tipo de 38 donde pudimos contactar las diferencias que existen entre las dos tasa.
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documento que se emita: el cual puede ser de contenido crediticio, de participación o mixto.
Se entiende como renta fija aquella que se deriva de títulos de contenido crediticio y que permiten al inversionista obtener una renta determinada con reintegro del capital en uno o varios plazos previamente establecidos. Estos Títulos pueden contar con mecanismos de cobertura, tales como: avales bancarios o garantías de entidades que puedan ofrecer seguridades adicionales.
Los Títulos de renta variable son de características puramente inmobiliarias: el inversionista recibe su renta proveniente del arriendo o explotación económica del inmueble y de su valorización que obviamente es variable en el tiempo. Es aquí donde se da la titularización inmobiliaria como tal, es decir, aquella en la que el poseedor del Título es dueño efectivo de una parte alícuota del patrimonio autónomo conformado con el inmueble. Estos títulos poseen la característica peculiar de proteger al inversionista frente a la baja de los intereses. Son necesarios en cualquier portafolio que maneje inversiones de renta fija, ya que neutralizan sus efectos y protegen cuando las tasas de interés son bajas, debido a que los inmuebles en estas circunstancias incrementan las tasas de valorización. Los Títulos de renta mixta son aquellos que incorporan simultáneamente derechos de participación y de contenido crediticio, y
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pueden darse bajo dos fórmulas: en la primera, una parte de la renta es fija y la otra parte es variable durante todo el tiempo de la titularización; en la segunda, la renta fija y la variable se suceden en el tiempo.
Por su parte, los objetos a titularizar son de dos clases, preinmuebles o inmuebles, según se trate de construcciones posibles o ya hechas, y en cada caso se dan dos posibilidades. Los preinmuebles pueden ser lotes o proyectos, mientras que los inmuebles pueden estar destinados para la vivienda o para el comercio. Si aplicamos a estos 4 objetos las 3 modalidades de renta fija, variable y mixta, tendremos una matriz con 12 posibilidades básicas de titularización. En el caso de los lotes prácticamente sólo se tiene la valorización, ya que la renta de un lote suele ser muy baja. La verdadera titularización de preinmuebles se da en el caso de los proyectos, es decir, cuando se titulariza el desarrollo y ejecución de una construcción. La separación entre inmuebles destinados a la vivienda y al comercio se debe a que, para efectos del uso y del interés del propietario, poseen características muy distintas, no solamente en lo que respecta a su valorización y a su interés para el uso, sino también en cuanto a la forma como las personas desean tener la propiedad.
Si estos son los 12 modelos básicos de titularización, bien vale la pena subrayar que, como lo indicamos anteriormente, en cada uno de ellos pueden darse, y se dan de hecho, múltiples fórmulas y diversos matices, que multiplican las posibilidades hasta el infinito. Es posible,
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por ejemplo, mezclar los plazos, las formas de pago de los rendimientos o la manera de regresar los bienes a su estado inmobiliario.
Es muy importante que la titularización inmobiliaria se vaya desarrollando desde lo inmobiliario hacia lo bursátil, mientras que resulta muy difícil y complejo para el mercado tratar de arrancar en sentido contrario, desde lo bursátil hacia lo inmobiliario. Por esta razón, es recomendable que el proceso nazca con Títulos de renta variable, que son los primeros que conviene presentar al mercado, a fin de que éste aprenda paulatinamente a «desinmobiliarizar» los Títulos, de modo que se vayan volviendo cada vez más bursátiles.
Dentro de los procesos de titularización inmobiliaria podemos mencionar:
Titularización de Lotes.
Este proceso no es muy común aun, pero en un plano hipotético si una institución que tiene un solar que vale muchos millones de pesos y dicha institución tiene problemas de liquidez, con el valor de ese terreno se pude titularizar y conseguir los fondos para resolver las obligaciones de la institución y seguir con su actividad principal.
Welingthon Reyes 101 La titularización de solares permitirá también acelerar los procesos urbanísticos, para que latifundios improductivos a manos de una persona se conviertan en acelerados procesos democratizados de urbanización; así, los lotes serán fuentes de trabajo, progreso urbanístico y de renta productiva. Titularización de Proyectos. Existe aquí una gran oportunidad para los constructores. La titularización de un proyecto permite recoger dinero con tasas de interés más bajas que las del mercado de intermediación. Esto no solo implica una significativa disminución de los costos, que podría obtenerse también por otros medios, sino igualmente la venta del proyecto desde sus mismos inicios. Es como si al constructor le prestaran el dinero, al mismo tiempo que le reciben el inmueble como pago de la deuda. Esto le ofrece al constructor dos grandes ventajas: primero conseguir el dinero para la construcción con menores costos financieros y luego vender el proyecto antes de iniciarlo, esta segunda ventaja resulta más atractiva que la primera. En la parte del inversionista puede conseguir mejores rendimientos ya que la negociación se realiza directamente con el constructor, es decir, sin intermediarios.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 102 Titularización de Inmuebles. El Título valor le ofrece al inversionista la seguridad que necesita para prestarle el dinero directamente al comprador de un inmueble. La intermediación del mercado de capitales, única que interviene en este caso, resulta inferior a la que ofrecen las entidades financieras, ya que éstas tienen que captar el dinero, manejarlo administrativamente e instalarlo en el mercado. La titularización de vivienda se propone básicamente partir las unidades inmuebles de tal manera que puedan ser adquiridas paulatinamente, sin necesidad de acudir a un endeudamiento, lo cual representa para el comprador una gran ventaja, ya que no tiene que acudir al endeudamiento para adquirir la vivienda. 6.5 BENEFICIOS PARA QUIEN TITULARIZA LOS INMUEBLES Uno de los grandes problemas que afronta el propietario de un inmueble, es que la inversión inmobiliaria puede convertirse en una pesada carga desde el punto de vista financiero. Para una empresa o un particular, tener y poseer los inmuebles puede muchas veces desequilibrar el objeto social de su labor como empresario, al obligarlo
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a mantener inversiones inmobiliarias de muy alto valor, que no corresponden al desarrollo de la función u objeto social de la empresa.
Si quien vende sillas o produce calzados, llega a tener en su balance un valor de inmuebles superior al inventario de su propio objeto social, muestra con ello un claro desequilibrio financiero. Y esto sucede con frecuencia. Pero la cuestión es ¿por qué sucede? La realidad es que esto sucede porque los inmuebles se convierten en lugares tan estratégicos y tan importantes para la empresa, que el desprenderse de ellos y tomarlos en arrendamiento puede poner en peligro su estabilidad futura, para una entidad financiera, para una empresa productiva o comercial, la propiedad de sus lugares estratégicos puede ser un asunto tan neurálgico, que se ve obligada a mantener esa propiedad, aún al costo de tener que mantener congelado un enorme capital de inversión.
¿Cómo hacer entonces para que las empresas puedan desprenderse de sus inmuebles sin poner en peligro su estabilidad, consiguiendo un propietario que, aunque sea propietario, no ejerza sus derechos? ¿Cuál podría ser un propietario así? Claramente este propietario sólo puede ser una administradora de títulos o fiduciaria. Porque esta sí está en capacidad de recibir la propiedad de los inmuebles sin ejercer el derecho que le otorga la propiedad. Bajo este criterio se trasladan a la Fiduciaria los inmuebles para que ella los convierta en Títulos Valores y se recupere así el dinero invertido, pero restringiendo el
103
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 104 ejercicio de la propiedad, ya que la Fiduciaria es en realidad un propietario imperfecto. La Fiduciaria es entonces el único propietario a quien se le pueden dar instrucciones sobre el ejercicio restringido de su derecho de propiedad, y esto hace que se divida el ser y el ejercer de dicha propiedad: mientras que la Fiduciaria es la propietaria del inmueble, la empresa sigue “ejerciendo” su derecho sobre el mismo. Es posible entonces trasladar a la Fiduciaria los inmuebles de una empresa, ordenándole que el único arrendatario sea la empresa misma, que los podrá manejar en la forma que estime más conveniente. Porque, al convertir los inmuebles en Títulos, éstos pueden ser vendidos a diversos compradores, quienes buscan usufructuarlos mediante los cánones de arrendamiento y la valorización, mientras que la empresa podrá continuar con el uso exclusivo de los mismos. Vemos entonces cómo el inversionista compra los Títulos, más no el inmueble, porque mientras los Títulos le permiten el usufructo completo, mediante la renta y la valorización, no ejerce de hecho la propiedad sobre el inmueble, ya que esta es ejercida en realidad por la fiduciaria. Esto, además, evita los conflictos que puedan presentarse entre el propietario y el arrendador. En efecto, cuando un propietario entrega en arriendo un inmueble común y corriente, mantiene todos los derechos sobre él, de modo que el arrendatario no tiene la seguridad de su uso, al no ser más que un
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simple arrendatario. En cualquier momento el propietario puede pretender cambiar los cánones de arrendamiento, modificar las condiciones de uso o simplemente solicitar la desocupación del inmueble. Esta inseguridad puede resultar muy peligrosa para una empresa. Por eso una de las grandes fortalezas de la titularización consiste precisamente en separar la relación de propietario y usufructuario, de modo que el arrendador de un inmueble titularizado pueda tener todas las garantías de un propietario, sin tener que serlo efectivamente (ser ? ejercer). El binomio propietario – arrendatario, se convierte en una terna: arrendatario – Fiduciaria – comprador de los Títulos, de modo que el primero tiene seguridad en su uso, la segunda es el propietario real y el tercero recibe el usufructo del inmueble.
En esta forma las empresas pueden liberar su inversión en finca raíz, recuperar el capital que tenían congelado en ella, pero continuando como usuarios del inmueble, es decir, prácticamente ejerciendo la verdadera propiedad sobre el mismo, al entregar tan solo el usufructo a los compradores de los Títulos, dándoles así plena satisfacción a sus intereses.
De aquí nace el gran beneficio para el propietario al titularizar sus inmuebles: los convierte en liquidez, es decir, entran a formar parte de su caja fuerte. Mientras que antes sólo servían para garantizar posibles créditos, ahora se han convertido en flujo de caja, ya que puede pagar sus deudas con ellos, pignorarlos en garantía en forma parcial o simplemente venderlos y comprarlos en cualquier forma.
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Esto resulta ser un gran beneficio, sobre todo cuando los niveles de endeudamiento se vuelven peligrosamente duros para las empresas. Aumentar el endeudamiento, así sea con estupendas garantías inmobiliarias, significa una gran debilidad para una empresa, tanto desde el punto de vista financiero, como del tributario. Un balance donde los activos inmobiliarios se han convertido en caja y en liquidez, resulta muy fortalecido.
Vale recordar, que la titularización mejora la liquidez OFF BALANCE, sin tocar el balance y sin endeudarse.
Otras de las razones por las cuales resulta atractivo para el propietario de inmuebles titularizarlos, es porque muchas veces esos activos inmobiliarios aparecen en los balances por valores muy bajos. Ahora bien, al titularizarlos cambian los rubros en el balance, pasando de ser un activo inmobiliario a ser un activo fiduciario o un Título valor. El propietario podrá ir sacando al mercado de manera progresiva esos Títulos Valores, lo cual le permite valorizar y mejorar el estado de su balance.
6.6 BENEFICIOS PARA QUIEN COMPRA LOS TÍTULOS
Resulta obvio que en el mercado de la titularización uno de los factores más importantes es el comprador de los Títulos, pues si para él no existe un beneficio claro, no habrá compradores interesados en
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ellos. Por lo tanto, cuando se está adecuando el modelo de titularización, resulta indispensable estudiar el mercado, es decir, evaluar con claridad si el Título que se va a producir resulta atractivo para el inversionista. Sería `bastante peligroso pensar únicamente en el objeto y el sujeto de la titularización, sin tener en cuenta al mercado potencial. Al determinar el sistema de titularización, es necesario atender al perfil del mercado que se pretende cautivar.
El mercado inmobiliario ha sido siempre muy atractivo, en ellos el comprador busca una parte alícuota o una participación proporcional en el inmueble mismo. Estos Títulos despiertan un gran interés en el mercado y pueden tener una duración más prolongada, ya que no se ven realmente afectados por los movimientos en las tasas de interés. Por el contrario, al subir o bajar las tasas, ello repercute de manera inversamente proporcional sobre los Títulos de renta variable.
Cuando las tasas de interés suben, es posible que los Títulos de renta variable tiendan a volverse menos atractivos, ya que la valorización de los inmuebles y su movimiento en el mercado tiende a desacelerarse. Sin embargo, a medida que las tasas de interés bajan, los inmuebles tienden a valorizarse, aumentando así el atractivo de estos Títulos. Es muy importante que la sensación que el inversionista tenga sobre el Título de renta variable, sea el de una participación alícuota en el inmueble mismo.
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El gran beneficio para el comprador del Título proviene de la renta que éste le ofrezca. Si se trata de renta fija, básicamente su beneficio dependerá de que esa renta resulte aceptable dentro de las tasas de mercado vigentes. De lo contrario, sería conveniente medir esas rentas por tasas variables de modo que puedan competir en el mercado.
La inversión en Títulos Inmobiliarios es entonces una inversión con la más alta calidad, seguridad y rentabilidad que pueda esperar un inversionista, y esto es lo que efectivamente la hace más atractiva.
6.7 REQUISITOS PARA TITULARIZAR UN INMUEBLE
Los requisitos para realizar la titularización de un inmueble dependerán básicamente de las normativas legales de cada país, pero en formato general, según lo que se puede apreciar en las normas de varios países, los requisitos son los siguientes39:
Existencia de un avalúo, cuando menos, elaborado de acuerdo con métodos de reconocido valor técnico, expedidos por un miembro de una empresa experimentada en el área, o certificado por tal compañías, o efectuado por un avaluador inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores.
39 marzo del 95, de Chile de las cuales se hizo un resumen.
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Se entenderá como avalúo actualizado aquel que no tenga más de seis meses de antelación a la fecha de radicación de la solicitud ante la Superintendencia de Valores. El avalúo deberá ser efectuado por avaluadores independientes del originador y del agente de manejo.
El activo inmobiliario objeto de titularización deberá estar libre de gravámenes, condiciones resolutorias o limitaciones de dominio. Lo anterior se acreditará mediante el certificación, acompañado del estudio del título respectivo.
Tratándose de esquemas en los cuales el flujo de caja constituya factor preponderante en la rentabilidad ofrecida al inversionista deberán incorporarse mecanismos de cobertura internos o externos que permitan cubrir en una vez y medio el coeficiente de desviación del flujo ofrecido.
Los inmuebles objeto de la titularización deberán permanecer asegurados contra riesgos de incendio y terremoto, durante la vigencia del contrato de fiducia mercantil.
El monto de la emisión de títulos de participación, mixtos o de contenido crediticio se sujetará a los respectivos límites establecidos por las regulaciones legales del país, en el caso de Colombia es no mayor del 110 % del avalúo.
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Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero Es bueno Especificar que podrán emitirse títulos de contenido crediticio a partir de la conformación de patrimonios autónomos con bienes inmuebles. Los recursos para atender oportunamente el pago de los intereses y el capital de los títulos podrán originarse de las siguientes formas: Flujo externo – la fuente de pago proviene directamente del originador.
Flujo interno – El flujo de caja se origina en un contrato mediante el cual se explota comercialmente el inmueble que conforma el patrimonio autónomo.
La atención de los derechos de crédito se respaldará mediante cualesquiera de los mecanismos externos de seguridad contemplados en el reglamento legal que lo conforma, pudiéndose prever la liquidación del patrimonio para atender con su producto a la redención de los títulos
6.8 ANÁLISIS DE COSTOS DEL PROCESO DE TITULARIZACIÓN VS LA BANCA TRADICIONAL
Es muy importante analizar el costo de un proceso de titularización inmobiliario y compararlo con el costo de buscar ese financiamiento en la banca tradicional.
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Para el análisis antes dicho vamos a tomar un ejemplo realizado con datos reales de una titularización en Colombia, debido a que en nuestro país no se realizan aun.
A continuación presentamos los costos asociados a un proceso de titularización inmobiliaria:40
COSTOS DE EMITIR TITULARIZACION INMOBILIARIA COSTO ANUAL
0,3000% DESCRIPCION
AVISO DE OFERTA IMPRESIÓN DE TITULOS IMPRESIÓN PROSPECTOS DERECHOS DE OFERTA PUBLICA INSCRIPCION EN EL RNVI COMISION DE COLOCACION CALIFICACION DE LOS TITULOS COMISION AGENTE DE MANEJO SEGUROS INCENDIO TERREMOTO INSCRIPCION BVC COSTO EMISION 0,3636% 0,0727% 0,1818% 0,0350% 0,0500% 0,4000% 0,1500% 0,3000% Y 0,3000%
0,1364% periodicidad
una vez una vez una vez una vez una vez una vez una vez una vez anual
una vez RENOVACION INSCRIPCION EN BVC CUOTAS SEMESTRALES RNVI REMISION DE CALIFICACION(1) 0,0300% 0,0175% 0,0800% anual semestral anual 0,0300% 0,0350% 0,0800% COMISION DE ADMINISTRACION 0,0350% INMOBILIARIA IMPUESTOS MUNICIPALES Y 0,0700% CONTRIBUC. AVALUO DEL INMUEBLE 0,1000% una vez
anual
semestral 0,0700%
0,2000% GASTOS DE ASAMBLEA DE 0,1527% anual 0,1527% 40 Fuente: Revista “La Titularización en Colombia”, una ventana hacia la modernización Financiera, autor División de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999, Los datos Económicos, tasas de interés, son de marzo del 2006.
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En esta parte el monto es de la misma fuente anterior aunque la tasa de rentabilidad fue traída Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero anual TENEDORES E INFORMACIONES TENEDORES SEGURO DE ARRENDAMIENTO 0,1000% TOTAL COSTOS 2,5747% 0,1000% 0,9677% Información del Financiamiento:41 TITULARIZACION INMOBILIARIA ( EN MILLONES PESOS COLOMBIANOS) MONTO DE EMISION COSTOS EMISION MANTENIMIENTO RENTABILIDAD COSTO ANUAL INFLACION 30,000
2.57% 0.97% 9.31% 10.64% 5% FLUJO DE CAJA TITULARIZACION (MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS)
EGRESOS TIR 10.96%
41 del Banco Central de Colombia y la Titularizadora Colombiana. La tasa es de la fecha actual.
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30,000 7 AÑOS 17.73% 7,810 Welingthon Reyes
CREDITO BANCARIO
MONTO PLAZO RENTABILIDAD PAGO ANUAL
FLUJO DE CAJA PRESTAMO (MILLONES DE PESOS)
EGRESOS -24.672 -30.005 -54.677 Totales TIR 17.73% Como se puede ver en este ejemplo, la Tasa Interna de Retorno (TIR) de la titularización es menor que la del Banco, lo que indica que para el que necesita el financiamiento, es mejor titularizar activos que acudir a una institución financiera en busca de financiamiento.
La diferencia de los dos rendimientos esta, en que cuando se hace la titularización se negocia directamente con los inversionistas, sin embargo, cuando es por la otra vía, existe la figura del intermediario
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114 Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero
que es el banco, el cual le cuesta al que requiere el financiamiento 8.24 puntos porcentuales de diferencia. Es bueno resaltar aquí que el inversionista también puede lograr mejor rendimiento con la compra de títulos que depositando su dinero en el banco. En el momento actual los DTF (Depósitos a términos Fijos) están pagando un 5.99 %, sin embargo por medio de la compra de títulos se logra, en este caso, 9.31 %, visiblemente una mejor condición.
Welingthon Reyes 115 Capítulo VII Metodología de la investigacion
116 Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero
7.1 TIPO DE ESTUDIO
Algunos autores de la metodología de la investigación clasifican los tipos de investigación en tres tipos:
1- Exploratorios. Estudio que se realiza cuando el objetivo consiste en examinar un tema poco estudiado. 2- Descriptivos. Busca especificar propiedades, características y rasgos importantes de cualquier fenómeno que se analice. 3- Explicativos. Pretende establecer las causas de los eventos, sucesos o fenómenos que se estudian
Otros les añaden un cuarto tipo que son los estudios correlacionales. Estudio que tiene como propósito evaluar la relación que exista entre dos o más variables o conceptos.
En el caso que nos compete existe una combinación de estudio exploratorio, que es la mayor parte y estudio descriptivo – cualitativo porque se recolecta información no para medir sino mas bien par describir. Esta investigación se clasifica exploratoria porque el tema a investigar no es muy conocido, es una herramienta nueva, de la cual no se ha abundado, ni se tiene mucha experiencia.
117 Welingthon Reyes
Los estudios exploratorios sirven para familiarizarnos con fenómenos relativamente nuevos. Normalmente las investigaciones cualitativas se asocian a los estudios exploratorios.
En un momento de la investigación esta se convierte en descriptiva – cualitativa porque los datos que se consiguen no son para medir, si no mas bien para describir características, cualidades y / o cualquier otro factor.
7.2 TIPO DE POBLACIÓN.
La población en donde se desarrolló este estudio esta conformada por una especialista en la materia de inversión y mercados de valores, la cual trabaja y se desempeña en la superintendencia de Valores del país.
Por lo mencionado anteriormente estamos seguros de que el resultado del estudio es altamente garantizado en cuanto a su certeza y calidad en la materia.
7.3 PLAN MUESTRAL En este caso el estudio de campo o primario que se realizó fue una entrevista con un especialista de la superintendencia de valores de la República Dominicana y la Bolsa de valores del país, por lo tanto no
118 Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero
fue necesario diseñar un plan muestral, ni calcular una muestra de la población.
La integrante persona encargada de respondernos las preguntas fue la Lic. Marisela Serrano Auditor Jefe de Grupo de la Superintendencia de Valores
7.4 OPERACIONALIZACIÓN DE OBJETIVOS. 120
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 120 2 Establecer el alcance de la titularización en el mercado de valores. La Titularización Importancia o trascendencia de la titularización de activo Distancia a la que llega la acción o influencia de la Titularización de activos. Capacidad y medición de la Titularización. 2.1 Títulos de activos 2.2 Financiamiento 2.3 Bolsa de valores 2.4 Estadísticas 2.1 valor comercial con respaldo de algún activo
2.2 Suministrar dinero a una empresa para fomentar su desarrollo o ponerla en funcionamiento
2.3 Institución oficial en que se realizan transacciones comerciales de valores públicos y privados. 2.4 Conjunto de datos obtenidos tras un estudio estadístico. 2
3
4
Welingthon Reyes 121 3 Detallar la estructura del proceso de titularización, en cuanto a etapas, elementos que lo componen y partes que lo integran. Estructura del proceso de Titularización Distribución y orden de las partes importantes que componen la titularización. Sistema de elementos relacionados e interdependiente s entre sí que permiten el proceso completo de la Titularización. 3.1 Etapas 3.2 Elementos 3.1 Período o parte diferenciada en que se divide el desarrollo de una acción o un proceso.
3.2 Parte que, junto con otras, constituye la base de una cosa 6
7 La Titularización Inmobiliaria: Cáp. IV GABRIEL DIAZ ARDILA
La Fiducia Cáp. 11 Eduardo Casas Sanz de Santa Maria https://www.mon ografias.com/tr abajos28/activo s- inmobiliarios/ac tivos- inmobiliarios2.s html
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 122 4 Establecer ventajas 4.1 Ventajas comparativas de la comparativas titularización de de la activos Titularización inmobiliarios frente al financiamiento de la banca tradicional. Superioridad de la Titularización sobre la Banca tradicional. Utilidad o conveniencia del uso de la Titularización en vez de la banca normal. 4.1.1 Rendimiento 4.1.2 Pago interese 4.1.3 Riesgo 4.1.4 Confiabilidad de Financiamiento 4.1.1 Producto o utilidad que rinde o da una persona o cosa.
4.1.2 Ganancia producida por el capital.
4.1.3 Posibilidad de que se produzca un contratiempo o una desgracia, de que alguien o algo sufra perjuicio o daño. 4.1.4 Presenta procedimientos más confiables y seguros en el proceso de suministrar y/o buscar dinero 8,9
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11 12 La Fiducia Cáp. 11 Eduardo Casas Sanz de Santa Maria
Revista “La Titularización en Colombia”, una ventana hacia la modernización Financiera
Welingthon Reyes 123 4.2 Banca Tradicional Conjunto de bancos o banqueros 4.2.1 Financiamiento 4.2.2 Intereses 4.2.3 Riesgos para que desarrollar cierta actividad o poner en funcionamiento un proyecto.
(Estos índices fueron tratados en el objetivo 2 y 4)
Capítulo VIII Analisis e Interpretacion de datos
Welingthon Reyes 125 Los datos de fuentes primarias pertenecientes a este estudio fueron obtenidos por una entrevista realizada vía correo electrónico donde participó la Lic. Marisela Serrano, Auditor Jefe de Grupo de la Superintendencia de Valores. En la primera pregunta con relación al nivel de formulación y ejecución en que se encuentran las leyes de nuestro país en materia de titularización, la respuesta de la especialista se refirió a que el engranaje legal esta listo para que cualquier empresa que quiera constituirse como titularizadora de activos pueda serlo y así empezar con el proceso de titularización. También pudimos comprobar en la Súper Intendencia de Valores, vía su pagina de Internet, que en el país tenemos la Ley de Mercado de Valores No. 19-00 del 8 de mayo del año 2000, El artículo 240 del Reglamento de aplicación a la Ley y la resolución CNV-2005-06-CT, la cual presentamos en el anexo, para la conformación de las empresas titularizadoras. Sobre esta pregunta mi opinión es que, realmente en República Dominicana ya tenemos los medios legales necesarios para comenzar a utilizar este nuevo producto financiero, pero lo que hace aún falta es que el mercado dominicano se incentive y comience a confiar en este mecanismo. Es bueno denotar que ya en nuestro país esta convocada una licitación internacional, para lo que sería la primera titularización a
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realizarse en el país, y que tiene que ver con la venta de los terrenos de Playa Grande, en donde se titularizarán los activos que ingresarán por flujo futuro del pago diferido de esos terrenos, lo que constituye una importantísima noticia para el sector financiero Dominicano.
En cuanto a la respuesta de la segunda pregunta, sobre el porcentaje de títulos de valores que se manejan en el mundo por concepto de titularización, estoy muy de acuerdo con la respuesta que nos dan, debido a que realmente para conseguir el porcentaje seria necesario obtener el valor total de las transacciones del mercado de valores y después calcular el porcentaje con los datos de las titularizaciones que existan, subsistiendo siempre un alto margen de error, porque no todos los países tienen datos confiables sobre este aspecto.
Lo mas importante en esta pregunta es que su respuesta nos da una idea general de cómo anda el mercado de la titularizaciones y conocer cuales son los lugares donde más se ejecutan.
En un gran número de páginas de Internet tales como www.securitizacion.net,
www.absreports.com www.globalsecuritization.com/,
www.asiansecuritization.com, www.vinodkothari.com, etc. podemos encontrar estadísticas que nos dan una idea muy acertada de los logros de la titularización a
Welingthon Reyes
nivel mundial y con estas poder entender el impacto de la misma en el mundo.
La tercera, es otra pregunta un poco difícil de concretizar por la inexactitud de los datos y relacionar el porcentaje de titularizaciones con el de financiamiento es un poco complicado, porque en todo el mundo se realizan financiamiento pero no en todas partes se hacen titularizaciones. El provecho de esta respuesta no es en el valor exacto del dato sino más bien en saber que año por año las titularizaciones como medio de financiamiento han ido creciendo en todo el mundo y no hay razón para pensar que esto pueda cambiar.
Según los informes que hemos conseguido en la Internet, las titularizaciones han crecido de manera constante con el pasar de los años, lo que nos muestra la confiabilidad del mercado en esta herramienta.
Con respecto a la cuarta pregunta, podemos ver, según los datos que nos dan en la respuesta del cuestionario y lo que hemos encontrado a través de todo el proceso de investigación, que en casi todo los países desarrollados – con excepción de china que por su situación geopolítica hasta ahora está abriéndose al proceso – y en muchos de los que están en proceso de desarrollo, existe este producto de la titularización. También es bueno aclarar que hay países, que como el nuestro, ya tienen las normas legales y aun sus mercados están tímidos en el uso de este producto.
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En cuanto a la pregunta número 5, realmente el monto de casi 1.3 trillones de dólares (trillones son millones de millones en el sistema Norte Americano) en titularización a nivel mundial, puede estar un poquito atrás con respecto a la realidad, por la sencilla razón de que muchas de las estadísticas que existen datan de un par de años hacia atrás, aunque este monto sí nos da una idea del tamaño del producto a nivel mundial y su uso generalizado.
La respuesta que se nos presenta en esta sexta pregunta está en sintonía con el contexto actual, debido a que hay detalles que pueden variar de un país a otro, pero el grueso del procedimiento es el mismo. Puede variar el nombre y actividades de algunas de las instituciones, debido al marco legal, pero su estructura básica persevera en todas partes.
Existen otros detalles, como los plazos, que también podría tener alguna variación entre países, ya que dependen del ambiente macroeconómico del mismo estado.
Como hemos podido comprobar en libros de textos y documentos electrónicos la titularización presenta una gran uniformidad, al momento de realizarse en diferentes países, aunque repitiendo lo dicho anteriormente con muy pocas variaciones.
En cuanto a las partes que intervienen en la titularización, básicamente son los mismos a nivel global, aunque quizás podría
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cambiar el nombre de algunos de ellos y puede ser que exista alguna otra entidad en un lugar más que en otro, por ejemplo, si en un país con políticas sociales diferentes a las de nuestro países necesita más control del los recursos que manejan.
Es conveniente resaltar que una de las razones que podría hacer el proceso de titularización un poco tedioso, es la cantidad de controles que pueden existir, por lo cual recomiendo que sin que se pierda los niveles de seguridad o rentabilidad, es conveniente no recargar el proceso, porque sería convertir la titularización en un producto más difícil de ejecutar y también reduciría los márgenes de rendimiento del mismo.
En la pregunta No.8, en cuanto a las ventajas del rendimiento, estoy de acuerdo con la especialista al decir que, la ventaja del mismo se produce por la facilidad de negociar directamente sin intermediario financiero (Bancos, Financieras, etc.), los títulos y las inversiones, lo cual le permite al emisor pagar menos interés y al que invierte, conseguir mejores tasas de rendimiento por el dinero. Esto es porque lo que cobraría cualquier intermediario financiero se puede dividir entre el emisor, rebajándolo de la tasa del mercado, y el inversionista, sumándolo a lo que le paga el intermediario. Todo lo anteriormente expresado se traduce en mejores condiciones de retorno para la inversión.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 130 Además de las ventajas que presenta la respuesta de la pregunta No. 9, también se pueden citar otras tales como menor pago por el costo del dinero, la que considero cima la más influyente, encontrar un mercado con más posibilidades en cuanto a monto de financiamiento, es una transacción menos propensa a que se realicen fraudes financieros porque ésta no la controla una persona o institución sino mas bien el mismo mercado, la posibilidad de poder ir redimiendo o volviendo a comprar los títulos y algo muy importante también, el derecho de seguir utilizando el activo, ( para el caso de ser activos inmobiliarios), etc. La opinión sobre la respuesta de la pregunta No. 10 esta muy ligada con la que expresamos en la pregunta No. 8 ya que estos dos renglones ( rendimiento y pago de intereses) están estrechamente ligados porque los dos existen en una misma transacción de Titularización. En cuanto a cuál de los dos mecanismo de financiamiento es mas riesgoso, el de titularización o el de la banca normal, estoy muy de acuerdo con la especialista en cuanto a que, debido a todas las etapas que hay que cumplir para la titularización y los organismos de control que intervienen en la aprobación del mismo proceso, la inversión en títulos es más segura, además de que es más rentable, rompiéndose aquí un paradigma de las finanzas que dice que mientras más riesgosa sea una actividad financiera más rentable será, hemos visto que con la inversión en títulos de valores se cumple que es menos riesgosa y es más rentable.
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Realmente y como lo expresé en el comentario de la pregunta No. 7, una de las desventajas que tiene la titularización de activo con respecto a la banca tradicional es el gran cúmulo de procesos que hay que realizar para ejecutar una emisión de títulos, esto debido a los diferentes elementos y etapas que intervienen en ella.
En conclusión de este análisis, debido a todos estos argumentos que hemos presentado, podemos enunciar que la titularización de activos es un medio más ventajoso que la banca tradicional, a la hora de financiar o invertir.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 132 Capítulo IX Logros de Objetivos.
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Durante la introducción de esta investigación presentamos 4 objetivos específicos los cuales nos propusimos alcanzar durante el desarrollo de este trabajo.
Es conveniente aclarar que la comprobación o alcance de estos objetivos no se midieron principalmente con la entrevista realizada a la especialista en la materia, debido a que esta era una fuente única y es muy difícil medir objetivos con una sola fuente. Por tales motivos nos apoyamos mayormente en el gran número de documentos y escritos y libros que investigamos y también utilizamos nuestro estudio de campo como apoyo para nuestro fin.
Al detallar el logro de los objetivos específicos queda implícito el logro del objetivo general.
Los objetivos fueron los siguientes: Objetivo 1: Definir el concepto y presentar las normas legales que rigen la titularización en República Dominicana.
Este objetivo fue satisfactoriamente logrado, debido a que en la parte del marco teórico que está marcada con el capitulo IV “Titularización: Procedencia y Concepto” específicamente desde la página 53 hasta la 56 se expresan un sin número de definiciones las cuales definen de manera muy clara cual es el concepto de la titularización.
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En cuanto a la segunda parte del objetivo, lo que tiene que ver con las normas legales en la República Dominicana, también se logró el propósito deseado, al analizar en detalle el andamiaje legal para el uso de la Titularización, como se observa en el último capitulo de esta obra bajo el renglón de anexos, específicamente con el título de “Normas legales”.
Objetivo 2: Establecer el alcance de la titularización de activos en el Mercado de Valores.
Este objetivo se logró de manera muy convincente pero en el aspecto cualitativo no cuantitativo, esto lo expresamos así debido a que aunque tenemos datos que provienen de fuentes autorizadas, las misma fuentes nos dicen que es muy difícil medir, en forma cuantitativa, el alcance de la titularización, aunque sí es muy evidente el alcance que ha experimentado este nuevo producto financiero en todos los mercados de valores, por la gran cantidad de transacciones que se efectúan en este reglón.
Cuando decimos que es evidente el crecimiento del uso de la titularización, aunque no tenemos todos los datos finales, lo hacemos porque las ventajas que esta ofrece nos permiten deducir esta afirmación.
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Aunque se tiene información sobre montos y porcentajes de titularización, muchos expertos creen que estos pueden ser aun mayores que los que realmente se están presentando.
El alcance de este objetivo de puede comprobar por medio de la investigación que se realizó, al aplicar una entrevista a un especialista en la materia. El resultado de dicha entrevista se encuentra analizado en el capítulo “Análisis e interpretación de datos” en el análisis de las preguntas 2, 3, y 5 páginas 126 hasta la 128
También las páginas 82 hasta 85 presentan el alcance de la titularización en América Latina, lo cual nos da una idea del grado de incidencia de este producto.
Cuando decimos que es palpable el crecimiento del uso de la titularización, aunque no tenemos todos los datos finales, por medio de las ventajas que ésta ofrece, podemos deducir su influencia en el mercado de inversiones.
Objetivo 3: Detallar la estructura misma del proceso de titularización, en cuanto a etapas, elementos que lo componen y partes que lo integran.
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Este objetivo fue altamente logrado, debido a que nuestra investigación logró aportar claramente cuales son los elementos, etapas y partes que intervienen en la titularización.
Dentro del marco teórico, en el capítulo IV, desde las páginas 60 hasta la 65 se encuentra claramente alcanzado este objetivo.
Objetivo 4: Establecer las ventajas comparativas de la titularización de activos inmobiliarios, frente al financiamiento de la banca comercial tradicional.
En cuanto a este último objetivo, es fácilmente comprobable que la meta fijada fue alcanzada. Se puede comprobar esto leyendo dentro del marco teórico, el capítulo IV toda la información ubicada dentro de las páginas 66 hasta la 69. En estas páginas se presenta las ventajas de la titularización, en sentido general, para cada uno de los elementos que intervienen en ella, como así también las ventajas que se derivan de la finalidad de la misma.
Más luego, específicamente en las páginas 102 hasta la 109, presentamos las ventajas que ofrece la titularización inmobiliaria, tanto para el emisor de los títulos, como para el inversionista.
En las páginas 111 hasta las 114, presentamos un análisis de las ventajas del financiamiento por titularización sobre el financiamiento de la banca tradicional.
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Welingthon Reyes 137 Capítulo X Conclusiones, Recomendaciones, Anexos y Bibliografía.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 138 10.1 CONCLUSIONES Después de concluida la estructuración de todo este material sobre la titularización de activos es bueno sintetizar lo siguiente: Sabiendo que el objetivo principal de la administración es tomar recursos de diferentes tipos y multiplicarlos de la manera más exitosa posible. Una de las vías de conseguir estos recursos es la titularización en los mercados de capitales. Ya sabemos que mediante la titularización podemos convertir un conjunto de activos en títulos para ir con ellos a un mercado de valores y conseguir financiamiento a través de su venta. Es bueno tomar en cuenta todos los elementos que intervienen en este proceso de securitización para conocer a fondo su funcionamiento y normas para con esto agilizar dicho proceso, dentro de los actores que intervienen tenemos a organismos reguladores, los cuales a su vez están regidos por las leyes de mercado y valores de sus respectivos países. Dentro de los organismos que intervienen en la titularización de activos tenemos: Sociedades titularizadoras, calificadoras de riesgo, representantes legales de los tenedores de bonos, bolsa de valores, entidades de
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custodia, entidad que origina los títulos, el agente de manejo y la entidad colocadora de los títulos. Es bueno decir que en algunos casos una misma entidad podría realizar más de una función dentro de la estructura presentada. Por ejemplo el agente de manejo puede ser el mismo que coloque los títulos en el mercado, etc. La titularización tiene sus ventajas sobre el método de financiamiento tradicional, las cuales debemos aprovechar en nuestra búsqueda de formas del buen manejo de recursos y proyectos.
Dentro de dichas ventajas, la titularización reduce el riesgo, genera uniformidad en los pagos y las fechas, presenta una nueva alternativa para el inversionista, resulta atractiva para el que emite los títulos, reactiva el mercado, permite movilizar los créditos, etc.
Se puede decir que la única desventajas que podemos ver en la titularización esta dada por el largo procedimiento que hay que realizar para ejecutarlo, no sucediendo así en la banca tradicional.
Dentro de los activos y bienes que se pueden titularizar encontramos carteras de créditos, proyectos inmobiliarios, activos y/o proyectos susceptibles los cuales presentan flujos futuros, etc.
En República Dominicana la titularización tiene ya preparado todo el andamiaje legal para que se practique y rinda buenos resultados
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y a la fecha de mayo del 2006 todavía no se ha ejecutado ninguna, aunque si ya existe una licitación internacional por parte del Banco Central para la titularización de unos activos.
La titularización de activos es un producto que a nivel mundial mueve más de 1.3 trillones de dólares cada año lo cual nos indica el peso de su práctica en los mercados de valores del mundo, Estado Unidos es el país que más realiza titularizaciones seguido de la Unión Europea, Asia y América Latina.
Creo conveniente el uso de esta herramienta financiera para seguir desarrollando nuestro mercado financiero y así tratar de llevar mejores condiciones macroeconómicas al mundo, lo cual se traducirá en mejores condiciones de vida.
10.2 RECOMENDACIONES
Vivimos en un mundo donde la brecha económica es cada día más grande, los ricos son más ricos y los pobres cada vez tienen menos recursos para vivir, por lo que debemos pensar siempre en buscar la forma de distribuir mejor las riquezas que producimos.
No podemos obviar que el conglomerado de personas que maneja las riquezas de este planeta, son junto con los gobiernos quienes proveen las fuentes de subsistencia, por esa razón mientras
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mejores condiciones de rentabilidad ellos consigan, mayor será su aporte al estado y este a su vez podría hacer mayores inversiones sociales en sus ciudadanos, también, mientras mejor marchen las empresas, mejores condiciones se le podría presentar a los empleados así como también mayor números de plaza de trabajo pueden existir. En toda esta estructura el financiamiento juega un papel muy importante ya que es la fuente utilizada para adquirir los recursos necesarios para que esas empresas, las cuales nos hemos referido, puedan generar mayores riquezas y mejores condiciones. Es en esta parte del financiamiento donde la titularización juega un papel muy importante como producto que tiene muchas ventajas sobre el método de financiamiento tradicional, ventajas que ya fueron explicadas ampliamente en el capitulo IV de esta obra.
La titularización es una nueva forma de desarrollar el mercado de valores de nuestro país, el cual todavía se encuentra dando pequeños pasos, con este nuevo producto los empresarios nacionales, que muchas veces tiene que adquirir recursos de manera no muy rentable, pueden encontrar la forma de maximizar sus beneficios y reducir sus costos.
¿Que le falta al mercado nacional para crecer en titularización? Al país le hace falta fortalecer algunas áreas elementales para que se pueda montar en el vehiculo de la compra y venta de títulos de activos:
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Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 142 Primero, debe fortalecer su mercado de valores, es decir un lugar físico y con la tecnología necesaria donde los inversionistas y las personas que buscan financiamiento puedan ir a desarrollar sus actividades. Segundo, debe crearse una campaña de incentivo y concienciación para que los organismos de inversión de nuestro país crean en este medio de invertir y al mismo tiempo los empresarios que necesitan recursos de financiamiento puedan confiar en este mecanismo. Tercero, se deben presentar las facilidades necesarias para que cada día más y más personas se puedan preparar en el uso y manejo de la titularización y esto traerá como consecuencia el desarrollo de este importante producto financiero. Cuarto, el gobierno, tal y como lo acaba de hacer debe ser el primero que utilice titularización y esto servirá de ejemplo para que los demás sectores de la economía dominicana también lo hagan. Nuestro país esta a las puertas de una apertura importante en lo relacionado con el comercio y creo que muchas de nuestras empresas necesitarán recursos para adecuarse a estos cambios, es por eso que recomiendo que se utilice esta herramienta y podremos conseguir el financiamiento para seguir navegando en el mar del éxito y llevar mas allá de nuestras fronteras el fruto del sudor y el trabajo Dominicano.
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La titularización no se debe dejar de un lado como un producto financiero, al momento de planificar en las empresas es conveniente tenerla como una de las forma de adquirir o de invertir los recursos.
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10.3 Anexos
Normas Legales
RESOLUCIÓN CNV-2005-06-CT Norma para las compañías Titularizadoras que establece los Requisitos de Autorización para Operar e Inscribirse en el Registro del Mercado de Valores y Productos. Aprobación: Sexta Resolución de Consejo Nacional de Valores de fecha veintiocho (28) de enero de 2005. Vigencia: 28 enero 2005.
Welingthon Reyes 145 Por lo tanto, el Consejo Nacional de Valores (en lo adelante Consejo), en el uso de las facultades que le concede la Ley, y acorde al contenido de los artículos 118 y 119 del Reglamento, resuelve:
1. Aprobar y poner en vigencia la norma siguiente:
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero 146 “Norma para las compañías Titularizadoras que establece los Requisitos de Autorización para Operar e Inscribirse en el Registro del Mercado de Valores y Productos I. DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1.- Objeto. La presente resolución tiene por objeto establecer los requisitos a los que deberán sujetarse las personas jurídicas que deseen operar como compañías titularizadoras e inscribirse como tales en el Registro, de conformidad con lo establecido en el artículo 240 del Reglamento. Artículo 2.- Nivel de Cumplimiento. Los documentos e informaciones que acompañen la solicitud de autorización a operar e inscripción en el Registro de las compañías titularizadoras, deberán ajustarse a las disposiciones que se establecen en la presente norma. Artículo 3.- Alcance. Quedan sometidas a las formalidades previstas en la presente norma, las compañías por acciones constituidas con arreglo al Código de Comercio de la República Dominicana, que tengan por objeto exclusivo la adquisición de activos con el fin de constituir patrimonios separados entre ellos, así como del propio, que respalden la emisión de valores titularizados. Artículo 4.- Formalidades del Proceso de Autorización e Inscripción. La Superintendencia podrá aprobar en dos (2) fases la solicitud de autorización a operar e inscripción en el Registro a la compañía que tenga por objeto exclusivo realizar funciones de adquisición de activos
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para fines de titularización. En la primera fase el solicitante deberá cumplir con la remisión a la Superintendencia de las informaciones y documentos de naturaleza jurídica detallados en la sección III de la presente norma. En la segunda fase el solicitante deberá remitir las informaciones y documentos de carácter operativo, señalados en la sección IV de la presente norma. Párrafo I: Solamente cuando la Superintendencia haya aprobado las dos (2) fases mencionadas, podrá el solicitante comenzar a operar según sus requerimientos.
Párrafo II: Para los fines de esta norma, se entiende como solicitante a la compañía titularizadora que desea operar como tal.
Artículo 5.- Formalidades de la Documentación. La documentación deberá ser presentada en tres (3) ejemplares de idéntico contenido, un (1) original y dos (2) copias, debidamente ordenada y un respaldo en medios electrónicos, acompañada de los formularios de inscripción correspondientes, debidamente llenados, los cuales se anexan a la presente norma. Al momento de la entrega del expediente, la Superintendencia verificará que contenga la documentación enviada y emitirá un acuse de recibo del expediente.
Artículo 6.- Responsabilidad de la Documentación. El solicitante debe proporcionar, bajo su absoluta responsabilidad, la información requerida en la presente norma de manera exacta, correcta y veraz.
Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero II. NATURALEZA JURIDICA DE LA COMPAÑÍA TITULARIZADORA Y EL CAPITAL MINIMO
Artículo 7.- Naturaleza Jurídica. La entidad que desee operar como titularizadora deberá constituirse como compañía por acciones cuyo objeto social exclusivo será la adquisición de activos, con el fin de constituir patrimonios separados entre ellos, así como del propio, que respalden la emisión de valores titularizados.
Párrafo: La compañía titularizadora deberá incluir en su denominación la expresión “Titularizadora”.
Artículo 8.- Capital Mínimo. Las compañías que deseen operar como titularizadoras deberán constituirse con un capital suscrito y pagado mínimo de RD$ 3,000,000.00. Dicho capital deberá ser en numerario, dividido en acciones nominativas y negociables.
Párrafo: Este capital deberá incrementarse en función de los montos de los patrimonios constituidos y de los riesgos asumidos, conforme a lo que establezca la Superintendencia mediante norma de carácter general.
III. DOCUMENTOS E INFORMACIONES REQUERIDAS A LA COMPAÑIA TITULARIZADORA EN LA PRIMERA FASE DEL PROCESO DE AUTORIZACION E INSCRIPCION
148
Welingthon Reyes 149 Artículo 9.- Solicitud de autorización para operar e inscripción en el Registro. De conformidad con el artículo 11 del Reglamento, la solicitud de inscripción en el Registro de la compañía titularizadora, se formulará conjuntamente con la solicitud de autorización para operar (en lo adelante solicitud). Artículo 10.- Contenido de la Solicitud. La solicitud deberá estar suscrita por el representante legal de la compañía o por el apoderado general o especial constituido para tales efectos. Dicha solicitud debe contener una relación de los documentos que la respaldan (índice de contenido), así como detallar las informaciones siguientes: a) Nombre y objeto social de la compañía ; b) Capital social autorizado, y suscrito y pagado; c) Composición del Consejo de Administración, incluyendo datos como cédula de identidad y electoral, profesión u ocupación, nacionalidad y domicilio; d) Nombre, nacionalidad, Cédula de Identidad y Electoral, profesión u ocupación y domicilio del representante legal; y e) Detalle de las operaciones y servicios que se propone realizar. Artículo 11.- Documentación Legal. La documentación legal que respalda una solicitud de autorización de una compañía titularizadora es la siguiente: a) Copia de la documentación constitutiva con todas sus modificaciones, certificada por el Presidente y Secretario de la
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compañía, sellada y registrada en el Registro Mercantil a cargo de la Cámara de Comercio y Producción correspondiente;
b) Compulsa notarial de suscripción y pago del capital mínimo y acta de la Junta General de Accionistas mediante la cual se autorizó el aumento del capital suscrito y pagado a RD$3,000,000.00. En caso de haberse realizado aumentos sucesivos, deben remitir los correspondientes actos notariales y actas de juntas, estas últimas certificadas, selladas y registradas;
c) Lista de Accionistas con sus respectivas participaciones en montos, porcentajes y votos, certificada, sellada y registrada en el Registro Mercantil a cargo de la Cámara de Comercio y Producción correspondiente. Dicha lista debe cumplir con las siguientes especificaciones: i. En caso de personas físicas, incluir: nombre, edad, profesión, ocupación, domicilio, nacionalidad y Cédula de Identidad y Electoral; y
ii. En caso de que los accionistas sean personas jurídicas incluir: razón y objeto social, domicilio, accionistas (datos generales y participación accionaria) y número de Registro Nacional de Contribuyentes (RNC).
d) Ultima acta de la Junta General de Accionistas en la que se eligieron a los miembros del Consejo de Administración vigente, certificada, sellada y registrada en el Registro Mercantil a cargo de la Cámara de Comercio y Producción correspondiente;
e) Copia del Certificado de Registro Mercantil expedido por la Cámara de Comercio y Producción correspondiente;
f) Curricula Vitae y copia de la Cédula de Identidad y Electoral de los miembros del Consejo de Administración;
g) Declaración Jurada, individual o conjunta (bajo la forma de compulsa notarial o acto bajo firma privada, legalizado por notario público, visados por la Procuraduría General de la República), de los miembros del Consejo de Administración declarando lo siguiente:
i. Se encuentran en pleno ejercicio de los derechos civiles; 151
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ii. No son asesores, funcionarios, directores o empleados de la Superintendencia de Valores; iii. No son miembros del Consejo de Administración, funcionarios o empleados de ningún participante del mercado; iv. No se encuentran procesados o han sido condenados por la comisión de un delito; v. No han caído en estado de quiebra o bancarrota, insolvencia o cesación de pago, aún cuando posteriormente hayan sido rehabilitados; y vi. No han cometido (directa o indirectamente) una falta grave o negligencia en contra de las disposiciones del Banco Central ni de las Superintendencias de Valores, de Bancos, de Seguros, de Pensiones u otras instituciones de similares competencias. h) Certificación del Presidente y Secretario de la compañía donde conste una relación de las compañías o entidades con quien la compañía titularizadora tiene vinculaciones o relaciones (nombre de las empresas que forman parte del grupo económico o financiero, accionistas y miembros del Consejo de Administración), si corresponde; y i) Modelos de contratos, formularios y cualquier otro documento a ser utilizado en la prestación de sus servicios.
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Artículo 12.- Plazos de la Primera Fase. Una vez recibidas las informaciones y documentos referidos en esta sección, la Superintendencia dispondrá de un plazo de treinta (30) días calendario para aprobar la primera fase del proceso.
Párrafo I: En el caso de que la Superintendencia formule observaciones al solicitante respecto a los documentos recibidos, éste dispondrá de un plazo que no excederá de quince (15) días hábiles para dar contestación a dicha institución y regularizar los asuntos que le hayan sido requeridos. Transcurrido este plazo sin que el interesado haya cumplido los requerimientos formulados, la solicitud quedará automáticamente desestimada.
Párrafo II: El plazo establecido en el párrafo anterior podrá ser extendido por la Superintendencia, siempre que existan causas debidamente justificadas por el solicitante; sin embargo, el plazo adicional nunca podrá ser superior a sesenta (60) días calendario, entendiéndose que aplica para casos excepcionales.
Párrafo III: Transcurridos los sesenta (60) días calendario sin que el solicitante haya cumplido con los requerimientos formulados, la solicitud quedará automáticamente desestimada. Artículo 13.- Cumplimiento de la Primera Fase. Una vez la compañía titularizadora haya cumplido con los requerimientos exigidos para la primera fase del proceso de autorización, el 153 153
154 Titularización de Activos Como Nuevo Producto Financiero
Consejo, mediante resolución, autorizará la inscripción de la referida compañía en el Registro.
IV. DOCUMENTOS E INFORMACIONES REQUERIDAS A LA COMPAÑIA TITULARIZADORA EN LA SEGUNDA FASE DEL PROCESO DE AUTORIZACION E INSCRIPCION
Artículo 14.- Segunda Fase del Proceso. Obtenida la aprobación del Consejo respecto al cumplimiento de la primera fase, se dará inicio a la segunda fase del proceso, debiendo la compañía titularizadora cumplir con la remisión de las informaciones siguientes:
a) Comunicación complementaria y actualizada de la remitida para la primera fase, contentiva de informaciones como: dirección, teléfono, fax y correo electrónico de la compañía, nombre de la firma de auditores externos, así como cualquier otra información que modifique la ya remitida; b) Copia de la tarjeta de Identificación Tributaria, contentiva del número del Registro Nacional de Contribuyentes (RNC); c) Curricula Vitae, copias de las Cédulas de Identidad y Electoral y Declaraciones Juradas (bajo la forma de compulsa notarial o acto bajo firma privada, legalizado por notario público, visados por la Procuraduría General de la República) de los funcionarios y gerentes de la compañía declarando lo siguiente:
Welingthon Reyes
i. Se encuentran en pleno ejercicio de los derechos civiles; ii. No son asesores, funcionarios, directores o empleados de la Superintendencia de Valores; iii. No son miembros del Consejo de Administración, funcionarios o empleados de ningún participante del mercado; iv. No se encuentran procesados o han sido condenados por la comisión de un delito; v. No han caído en estado de quiebra o bancarrota, insolvencia o cesación de pago, aún cuando posteriormente hayan sido rehabilitados; y vi. No han cometido (directa o indirectamente) una falta grave o negligencia en contra de las disposiciones del Banco Central ni de las Superintendencias de Valores, de Bancos, de Seguros, de Pensiones u otras instituciones de similares competencias. d) Manual Administrativo y Organigrama, los cuales deben reflejar el esquema de organización y administración, indicando detalladamente las funciones que cada cargo realizará dentro de la compañía; e) Manual de Políticas y Procedimientos, que describa los mecanismos de control interno, el cual deberá contemplar como mínimo lo siguiente: i. Requisitos mínimos de orden jurídico, financiero, operativos u otros que deberán
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