Titularización de activos inmobiliarios

3. Objetivos
4. Aspectos generales
5. Alcance de la titularización en Colombia
6. Análisis de costos del proceso de titularización
7. Análisis del mercado de la titularización inmobiliaria en Colombia
8. Proceso para llevar a cabo la titularización inmobiliaria
9. Conclusiones
10. Recomendaciones
11. Bibliografía

INTRODUCCION

La titularización de Activos Inmobiliarios se constituye en una de las alternativas de financiamiento a largo plazo utilizada por las Empresas para el desarrollo de sus proyectos. Para nuestro caso Colombiano, las titularizaciones de Activos Inmobiliarios son autorizadas por la Superintendencia de Valores a través de fondos inmobiliarios, previo requisitos establecidos en la Resolución 400 de 1995.

Esta figura se iniciò en la década de los 70 en Estados Unidos, país que más ha utilizado este sistema. En Europa es relativamente reciente, en Inglaterra, Francia y España, se creó en la década de los 80, en Italia en el año 2000 y en Colombia en 1992, considerándose como uno de los países pioneros en la titularización. En el año 2002 obtuvo el primer lugar en América Latina con una participación el 34 % de las emisiones, seguido de México.

Dada la Importancia que este proceso ha tenido en nuestra historia, se pretende en esta investigación, hacer un análisis de la Titularización de Activos Inmobiliarios como fuente de financiamiento de las Empresas en Bogotá, el alcance de este proceso en el mercado de Valores Colombiano, determinando en que porcentaje las empresas en Bogotá recurren a este sistema, las ventajas comparativas frente al financiamiento de la Banca Comercial, esquema de las titularizaciones, aspectos legales que la rigen, los bienes objeto de titularización, partes que intervienen en el proceso y en general toda la información necesaria, acompañada de gráficos que complementan y ayudan a dar una visión clara del proceso.

La investigación se desarrolla, obteniendo información a través de Internet, libros consultados en la Bolsa de Valores y la Superintendencia de valores, Revistas de Oikos, primera firma en incursionar la titularización de Activos Inmobiliarios en Colombia y consultas hechas a directivos expertos en el tema, tanto de Davivienda como de la Banca de Inversión del Banco de Crédito

En el capitulo III se analizan los costos que implica una titularización de activos inmobiliarios y costos a través de préstamos normales de la Banca, para lo cual se efectúan los flujos de caja para 7 años, en cada una de las opciones, tomando como base el valor mínimo de las titularizaciones autorizadas por la Superintendencia de Valores, cuyo valor asciende a $30.000.0000.

Es muy importante para las empresas determinar los diferentes mecanismos que existen para financiar sus proyectos, evaluando ventajas en cuanto a costos y procedimientos. Así mismo para el inversionista, determinar si este mecanismo en rentable, en especial en cuanto a tiempo y garantías ofrecidas para recuperar su inversión.

OBJETIVOS

1. OBJETIVO GENERAL

Analizar la figura titularización de activos inmobiliarios, como fuente de financiamiento en las empresas de Bogotá.

2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

• Establecer el alcance de la titularización de activos inmobiliarios en el Mercado de Valores Colombiano.
• Determinar en que porcentaje las empresas de Bogotá, recurren a la titularización de activos inmobiliarios como fuente de financiamiento de sus proyectos.
• Establecer las ventajas comparativas de la titularización de activos inmobiliarios frente al financiamiento de la Banca Comercial.
• .Definir los requisitos y aspectos a considerar para transformar activos inmobiliarios en títulos negociables en el mercado de valores.

I. ASPECTOS GENERALES

Para hablar de titularización de activos como fuente de financiamiento de empresas, primero debemos definir que se entiende por financiamiento. Las empresas por lo general requieren recursos como base para su funcionamiento y la ejecución de proyectos.

En principio, el dinero es un recurso escaso, por lo que la obtención de efectivo en el corto plazo puede resultar difícil y muy costosa para la mayoría de las empresas, si se recurre exclusivamente al mercado de dinero (la banca comercial), como fuente de financiamiento. El costo de los recursos y la fuente de estos recursos, son los aspectos más relevantes a la hora de desarrollar cualquier proyecto, por eso las empresas deben ser cada vez mas selectivas y recursivas en la búsqueda de fuentes económicas y seguras de financiamiento, por lo que muchas recurren al mercado de valores a través de la emisión de títulos valor y papeles comerciales.

1. TEORIA FINANCIERA

Dentro de los antecedentes o teorías financieras que sustentan el modelo podemos ubicar sus inicios en los años 50, donde empezaron a adquirir importancia la planificación y control, con ello los presupuestos y control de capital, de allí surgió la idea de la distribución eficiente del capital. En esta época se publico la obra del Profesor Erich Schneider, Inversión e Interés (1994), en la que se elabora la metodología para el análisis de las inversiones y se establecen criterios para la maximización de valor en la empresa, propone la idea de que el administrador financiero tenia la responsabilidad de los fondos totales asignados a los activos y la distribución del capital en los activos individuales de manera eficiente.

2. ANTECEDENTES

El origen de la titularización se originó en Estados Unidos, en la Década de 1930, cuando dada la depresión existente, el gobierno implementó mecanismo para proteger el ahorro del público y la solvencia de las entidades financieras, creando

Agencias federales con el objeto de garantizar el repago de los créditos hipotecarios. En 1983 se observa cambios en el proceso de titularización con el ingreso de las emisiones respaldadas con otro tipo de activos, como cartera crediticia en todas sus acepciones, así como bonos de grado especulativo, con la modalidad a corto plazo. Este cambio permitió que se incursionaran valores respaldados con activos. El mercado de titularización en Estados Unidos es el que más desarrollo ha alcanzado en el mundo de titularización de créditos hipotecarios.

En Inglaterra, la titularización se inicia a mediados de la década pasada con la titularización de cartera hipotecaria a través de la figura de las sociedades especializadas de objeto social único. Las hipotecas objeto de titularización son aquellas que generan intereses mensuales, teniendo amortizaciones del capital al

Final de la vida de la hipoteca. El desarrollo de la titularización se vio favorecida por un ambiente regulatorio y legal amplio. Hay un gran desarrollo al punto que se está a la vanguardia en el total de emisiones efectuadas bajo el sistema de titularización frente a los demás países europeos.

En España a través de la Ley 19 del 7 de julio de l992, se consagró legalmente el mecanismo de la titularización (transformación de créditos hipotecarios en rentas fijas) labor desarrollada por fondos de titularización hipotecaria, la cual tiene una amplia cobertura, dado que el 80% de los préstamos hipotecarios otorgados, son utilizados para la emisión de títulos.

En Francia su origen esta dado en el desarrollo del marco legal consagrado en la Ley 88-1201 y Ley 88-1202 de 1988. Con las cuales se crearon los fondos comunes contra los cuales se emiten títulos de propiedad y se permite la titularización de activos determinando los mecanismos y estructura permitidos.

En Colombia se empieza a encontrar el mecanismo de la titularización en 1905, cuando la Ley 50 estableció la posibilidad de emitir cédulas y títulos representativos de derechos sobre inmueble, mecanismo que no tuvo acogida.

Posteriormente en 1991 se empieza a perfilar lo que después se denominaría "base de titularización". En 1992 la Superintendencia de Valores inició el desarrollo de la titularización, lo cual se logró cristalizar a través de la Resolución 645 de agosto de 1992. La firma que más se destacó en esta labor fue Oikos entre 1992 y 1997. En el año 2002, Colombia obtuvo el primer lugar en América Latina con una participación del 34 % de las emisiones.

3. CLASE DE TITULOS EN EL MERCADO DE VALORES COLOMBIANOS

En el mercado de valores en Colombia encontramos:

Aceptaciones Bancarias: Son letras de cambio giradas por un comprador de mercancías a favor del vendedor de las mismas. Se llaman así, porque una entidad bancaria esta aceptando la letra de cambio como aval, para garantizar el cumplimiento y pago oportuno de ésta. El banco al aceptar la letra de cambio, le gira al vendedor lo que el comprador le debía. Su plazo máximo es de un año. Se consideran títulos no fraccionables. Son títulos al descuento.

Bonos: Son títulos valores que representan una parte alícuota de un crédito constituido a cargo de la entidad emisora para financiarse con recursos del público y no a través de un crédito. Pueden ser emitidos por entidades públicas o privadas. Los recursos se pueden destinar a financiar nuevos proyectos de inversión, ampliaciones de planta, sustitución de pasivos, necesidad de capital de trabajo, etc. Su plazo mínimo es de un año. Son títulos a la orden. No gozan de liquidez primaria antes de su vencimiento y son libremente negociables.

Existen diferentes clases de bonos entre los cuales se encuentran:

Bonos Ordinarios: Pueden ser emitidos por cualquier sociedad previa autorización de la Superintendencia de Valores de Colombia.

Bonos convertibles en acciones BOCEAS: Son bonos convertibles en acciones, en los cuales la amortización a capital se realiza otorgando acciones al tenedor. Tienen las características de los bonos ordinarios y adicionalmente otorga a sus propietarios el derecho a convertirlos en acciones de la sociedad emisora. Son títulos nominativos.

Bonos Públicos: Son emitidos por una entidad gubernamental o ente territorial.

Bonos de Garantía General: Bonos que pueden emitir las Corporaciones Financieras.

Bonos de Garantía Especifica: Bonos que pueden emitir las Corporaciones Financieras como respaldo a un crédito colectivo específico.

Certificado de Depósito a Término-CDT: Es un certificado que usted recibe de un establecimiento de crédito por depositar una suma de dinero durante un periodo mínimo de un mes. La tasa de interés está determinada por el monto de dinero depositado, el plazo y las condiciones del mercado en el momento de la constitución del depósito. Son títulos nominativos.

Papeles Comerciales: Son pagarés ofrecidos para su compra-venta antes de su vencimiento en el mercado de valores. No pueden tener vencimientos inferiores a 15 días, ni superiores a 270 días.

Títulos de Tesorería – TES: Son títulos emitidos por el Gobierno Nacional y administrados por el Banco de la República, estos fueron creados por la Ley 51 de 1990. Dichos títulos pueden ser emitidos a una tasa fija, indexados al IPC, emitidos en unidades de valor real (UVR), o en dólares. La negociación de estos títulos puede consultarse en Mercado de Deuda Pública.

Títulos de Devolución de Impuestos-TIDIS: Son títulos de devolución de impuestos nacionales que constituyen Deuda Pública interna y son libremente negociables. Estos títulos sólo servirán para cancelar impuestos o derechos administrados por las Direcciones de Impuestos y de Aduanas, dentro del año calendario siguiente a la fecha de su expedición.

Titularizaciones: Es el proceso mediante el cual se emiten títulos que representan la participación en la propiedad de diferentes bienes o activos tales como: Títulos de deuda pública, títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, cartera de crédito, activos inmobiliarios y rentas y flujos de caja determinables con base en estadísticas de los últimos tres años o en proyecciones de por lo menos tres años continuos. Estos bienes o activos constituyen un patrimonio autónomo, con cargo al cual se emiten títulos.

Los procesos de titularización podrán iniciarse a partir de la conformación de fondos o patrimonios con sumas de dinero destinadas a la adquisición de cualquiera de los bienes. Sólo en los procesos de titularización efectuados para el desarrollo de obras públicas, se podrán utilizar proyecciones de flujos futuros como base de la estructuración del proceso. En este proceso interviene un originador, aquel que transfiere los bienes; el agente de manejo, que es quien recauda los recursos provenientes de la emisión; la administradora, entidad encargada de la custodia de los bienes, y la colocadora, entidad facultada para actuar como suscriptor.

4. TIPOS DE FINANCIAMIENTO

Existen básicamente dos tipos de financiamiento a los que pueden recurrir las empresas dependiendo de las necesidades:

4.1 Financiamiento a corto plazo: son todas aquellas fuentes de efectivo que cubren las necesidades de liquidez de la empresa en forma inmediata, se utilizan para solventar los pasivos de corto plazo, es decir aquellos a menos de un año. Las principales fuentes de este tipo de financiamiento son, el financiamiento espontáneo y el mercado de dinero constituido principalmente por la banca comercial.

4.2 Financiamiento a largo plazo: Son las fuentes de financiamiento utilizadas para el desarrollo de grandes proyectos o activos a largo plazo. Las principales fuentes de este financiamiento son la banca comercial y el mercado de capitales, que es la fuente más barata.

Dentro de las fuentes a largo plazo se encuentra la titularización que es la base para el desarrollo de esta investigación. A continuación se define el término titularización y todos los elementos relacionados con la misma.

5. TITULARIZACION

Es una fuente de financiamiento a largo plazo que permite a una empresa transformar sus activos o bienes generadores de flujos de ingresos, actuales o futuros, en valores negociables en el mercado de valores, posibilitando la obtención de liquidez en las mejores condiciones de costo financiero.

El proceso consiste en constituir un patrimonio cuyo propósito es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. Comprende así mismo la transferencia de activos al referido patrimonio y la emisión de los respectivos valores.

6. BIENES Y ACTIVOS OBJETO DE TITULARIZACION

6.1 Titularización de créditos: cualquier tipo de cartera provenientes de corporaciones de ahorro y vivienda y cartera comercial proveniente del sector real.

6.2 Titularización inmobiliaria: emitidos a partir de proyectos inmobiliarios.

6.3 Titularización de Obras de infraestructura y servicios públicos: corresponde a obras específicas o a fondos de obras de infraestructura y de servicios públicos cuyos recursos se destinen a este tipo de proyectos.

6.4 Titularización de valores: se realiza sobre títulos valores inscritos en el registro nacional de valores.

6.5 Otros bienes o activos titularizables: Superintendencia de Valores podrá autorizar nuevos procesos previo concepto de su sala general. Puede asegurarse entonces que las posibilidades para la diversificación están limitadas únicamente por la creatividad del mercado.

7. TITULARIZACION INMOBILIARIA

Constituye la posibilidad de estructurar procesos de titularización a partir de proyectos inmobiliarios donde el patrimonio autónomo esta constituido por el lote en que se construirá el inmueble, los estudios técnicos y de factibilidad económica y el presupuesto de costos del proyecto. Esta figura contribuye a la reducción de costos financieros en la construcción inmobiliaria y facilita la comercialización de proyectos, igualmente este esquema puede concebir su conformación con sumas de dinero destinadas a compra del lote o a la ejecución del proyecto.

En este tipo de titularización se puede contemplar que los inversionistas que adquieran los títulos emitidos participen en la valorización del inmueble y/o en los ingresos generados por el arrendamiento del mismo, además definir variantes en cuanto al destino del inmueble una vez finalice la titularización, bien sea venderlo o aplicar una opción o compromiso de recompra por parte del originador.

8. ALTERNATIVAS DE TITULARIZACION INMOBILIARIA

Los bienes inmobiliarios susceptibles de titularizarse son:

8.1 Inmuebles construidos: emitir títulos respaldados por el activo inmobiliario en si, que puede constituir o no la transferencia de la propiedad del bien.

8.2 Proyectos de construcción (lotes o sumas de dinero): emisión de títulos respaldados por los flujos de efectivo futuros del proyecto.

8.3 Fondos Inmobiliarios: son fondos comunes especiales destinados a Invertir en inmuebles construìdos, en proyectos inmobiliarios o en otros titulos emitidos en procesos de titularización inmobiliaria.

9. PARTES QUE INTERVIENEN EN UN PROCESO DE TITULARIZACION

Fuente. www.geocities.com/sanmiguelpetro/titulariz.htm

9.1 El originador: es quien transfiere los bienes o activos base del proceso de titularización, puede ser persona natural o jurídica, nacional o extranjera.

9.2 El agente de manejo: es el vocero del patrimonio autónomo, se encarga el administrador: Es la entidad encargada de la administración, custodia y conservación de los activos o bienes objeto de la titularización, así como el recaudo y transferencia al agente de manejo de los flujos provenientes de dichos activos o bienes. Puede actuar como administrador el originador, el agente de manejo o una persona diferente.

9.3 El colocador: Es la entidad que facultada por su objeto social puede actuar como suscriptor profesional de una emisión, es el encargado de colocar los títulos en el mercado.

10. VENTAJAS DE LA TITULARIZACION

10.1 Para el originador:

• Liquidez: permite acceder a liquidez mediante la aceleración de flujos futuros, la reducción de activos fijos o el aumento de rotación de activos.
• Endeudamiento: no existen restricciones ante entidades crediticias, las condiciones de financiamiento encaja a los flujos de la empresa, mejora el indicador de endeudamiento y se obtienen mejores tasas de financiamiento.
• Nivel de activos improductivos: disminuyen recursos ociosos, mejora los índices de rentabilidad.
• Capacidad de crecimiento: no requiere de incremento en patrimonio o endeudamiento adicional, facilita la inversión en nuevos proyectos.
• Capacidad de asumir el cambio: facilidad de financiar reconversión industrial y reestructuraciones.
• Gestión de riesgos: transferencia de parte o todo el riesgo al mercado, equilibra estructura de plazos de activos y pasivos.

10.2 Para el inversionista:

• Ofrece una gran gama de alternativas de inversión debido a la gran cantidad de títulos existentes en el mercado.
• Alta rentabilidad: en promedio en 35% dependiendo de la calidad del inmueble titularizado.
• Bajo riesgo: Tienen una alta calificación por parte de las calificadoras de riesgo.
• Buena experiencia de pago de los títulos en otros países.

10.3 Para el mercado:

• Genera una nueva área de operaciones para los agentes.
• Promueve el desarrollo del mercado.
• Estructura financiera que mejora circulación de los recursos.
• Sustituye intermediación financiera tradicional por una mediación directa.

11. FINALIDAD DE LA TITULARIZACION

Las razones que usualmente motivan a los originadores llevar a cabo procesos de titularización son:

11.1 Rotación de activos: reutiliza para mejorar la rotación de activos de baja o nula liquidez (termino mayor a 2 años).

11.2 Alternativa de fondeo menos costosa que el endeudamiento tradicional: es una forma de financiamiento por la vía de transformación del activo y no el incremento del pasivo.

11.3 Potenciación del patrimonio del originador: se mejoran los índices de endeudamiento, esto permite mayor crecimiento sin el costo del capital asociado.

11.4 Equilibrio y estructura de balance: al obtener activos mas líquidos permite atender obligaciones de vencimiento más próximo.

12. MARCO NORMATIVO

El marco normativo para la estructuración de los procesos de titularización, que actualmente rige es:

a. RESOLUCION 400 DE 1995 DE LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES

En esta resolución se enmarcan todos los aspectos relacionados con:

• Disposiciones generales; creación de valor, vías jurídicas, agentes de manejo de titularización, bienes o activos objeto de titularización, nuevos instrumentos financieros, negociación, nuevos valores (inscripción en la Bolsa de Valores e intermedios, que sean susceptibles de ser colocados mediante oferta publica, que incorporen derechos de participación o de contenido).
• Mecanismos de Estructuración contratos de fiducia mercantil irrevocable, constitución Fondos Comunes Unidades de participación en fondos especiales.
• Titularización inmobiliaria (definiciones) titularización de un inmueble, titularización de un proyecto de construcción, agentes de manejo, inscripción en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y en las Bolsas de Valores.
• Titularización de un inmueble: Reglas particulares (requisitos), títulos de deuda con garantía inmobiliaria.

b. NORMAS DEL MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO PÚBLICO Y DEL BANCO DE LA REPUBLICA.

• Circular externa No. 002 de 1997 del Ministerio de Hacienda y Crédito Público.
• Concepto No. JDS-7924 del 6 de marzo de 1996 de la Junta Directiva del Banco de la República.
• Concepto No. JDS-1967 del 2 de Julio de 1997 de la Junta Directiva del Banco de la República.
• Resolución Externa No. 9 del 26 de septiembre de 1997 de la Junta Directiva del Banco de la República.
• Resolución Externa No. 15 del 13 de mayo de 1994 de la Junta Directiva del Banco de la República.

3. NORMAS DE LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y DE LA SUPERINTENDENCIA BANCARIA PARA LA VALORACION DE INVERSIONES.
4. • Resolución 1200 de 1995 de la Superintendencia de valores.
   • Circulares Externas No. 8, 10, 11 y 23 de 1995 de la Superintendencia de Valores.
   • Circulares Externas No. 022, 023 y 059 de 1997 de la Superintendencia Bancaria.
5. OTRAS RESOLUCIONES

A continuación se enuncian otros documentos, que a través de la historia han venido rigiendo la titularización de Activos Inmobiliarios.

RESOLUCION 0822-1 DE 1999

En esta resolución determina los tipos de documentos susceptibles de ser colocados por oferta pública, que tengan el carácter y prerrogativas de títulos valores, así como la fijación de los requisitos que deben reunir los documentos para ser inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios.

Esta resolución modificó el artículo 1, 3, 1,4 de la Resolución 400 de 1995, que precisa cuales son los bienes o activos de titularización.

RESOLUCION 1394 DE 1993

Derogó las resoluciones 645 y 455. Reglamentó la movilización de activos inmobiliarios, mediante la conformación de patrimonios autónomos.

Estableció que la titularización se puede hacer de fondos comunes especiales y fondos de valores.

RESOLUCION 645 DE 1992

Establecía, entre otros aspectos, que los inmuebles cuya propiedad haya sido transferida en desarrollo de un contrato de fiducia, son activos que pueden ser titularizados.

DECRETO 2059 DE 1937

En el año 1937, teniendo en cuenta que los préstamos a corto plazo con garantía hipotecaria en caso de incumplimiento del deudor eran lentos, lo que impedía que se desarrollará el crédito hipotecario, así como la facultad que estableció la ley 50 de 1905, de movilizar la propiedad raíz, fue expedido el Decreto 2059 que estableció la posibilidad de que la Superintendencia Bancaria autorizará a los bancos abrir como dependencia de su sección fiduciaria oficinas para la movilización de la propiedad raíz

RESOLUCION 455 DE 1933

Se refería, entre otros aspectos, a la titularización de activos inmobiliarios. Estableció que los documentos emitidos tienen el carácter de títulos valores que deben inscribirse en el Registro Nacional de Valores, pueden ser colocados mediante oferta pública e incorporar derechos de participación o de contenido crediticio con un plazo no inferior a un año.

II. ALCANCE DE LA TITULARIZACION EN COLOMBIA

En Colombia, al igual que en otras economías que han adoptado esta figura, el alcance en la economía colombiana podemos medirla en dos dimensiones, una es el alcance en el mercado, y la otra es el alcance para las empresas.

Podemos decir que la titularización en Colombia, tiene sus orígenes en el decreto ley 2059 de 1937 emitida por el Superintendente de Bancos de Colombia, y que autorizaba a los bancos en su dependencia de fiducia para movilizar los bienes inmuebles, esto es, convertir estos activos en títulos valor, y establecía que el valor del titulo debería ser solamente del 50% del valor del inmueble, sin embargo, el mercado de estos valores no tuvo buena acogida entre los inversores. Posteriormente fue hasta el año 1993 cuando se promulgo la ley 35 y en el año 1995 el decreto 400 de la Superintendencia de Valores, que es la que regula actualmente el proceso. En esta reglamentación se siembran las bases para las primeras titularizaciones llevadas a cabo en el país. A continuación se tratara del alcance de la titularización para las empresas.

1. PARA LAS EMPRESAS:

La titularización entre otras ventajas presenta las siguientes

• Potencia el crecimiento de las empresas, debido a que permite convertir en líquidos los activos líquidos o de difícil negociación, o aquellas propiedades de las que estratégicamente la empresa no puede ceder la propiedad, de esta manera se tiene acceso a recursos que antes estaban inmovilizados, pero el factor mas importante es que acelera los flujos de caja al liberar recursos. Adicionalmente la empresa puede seleccionar los activos que le interesa titularizar y conformar una cartera que luego se dividirá en porciones usualmente con valor de 1 millón de pesos, que son los títulos que posteriormente serán colocados en el marcado de valores.
• Facilita la ejecución de proyectos, debido a que ofrece a la empresa el acceso a recursos que no constituyen deuda, y que provienen de los inversores directamente, es decir, minimiza los costos de intermediación incluidos en cualquier crédito ofrecido por la banca comercial. De igual manera, este proceso permite mejorar la estructura de capital de la empresa, disminuyendo el nivel de endeudamiento y disminuyendo los activos fijos o improductivos para transformarlos en capital de trabajo o recursos para la inversión de proyectos.

Después de cimentar las bases regulatorias, solo hasta el año 1994 se llevó a cabo en Colombia el primer proceso de titularización cuyo originador fue la empresa Rojas y Vargas Ltda. El monto de la Emisión fue de 1.087.000.000 que fueron títulos de contenido crediticio por un valor de 1.432.084 cada uno y el porcentaje de colocación fue del 100%. De ahí en adelante y hasta la fecha se ha llevado a cabo un total de 34 procesos de titularización incluidos de contenido crediticio, de participación y mixtos como se muestra en el siguiente grafico:

GRAFICA 1

Fuente: Revista "La Titularización en Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera, autor División de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

Estas emisiones han sumado un monto total de emisión de 697.481.000.000 pesos y un monto de colocación de 442.805.000.000 pesos, hasta la fecha como se muestra en el siguiente grafico:

GRAFICA 2

Fuente: Revista "La Titularización en Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera, autor División de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

Como se observa en el gràfico, del monto total de la emisión se logrò un porcentaje de colocación, es decir, los papeles que fueron adquiridos por los inversores de un 63%

En cuanto al número de emisiones observamos que el mayor auge de este tipo ocurrió en el año 2004 para un monto total de 272.157.000.000 pesos en emisiones como se muestra en el gràfico:

GRAFICA 3

Fuente: Revista "La Titularización en Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera, autor División de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

Según la normativa actual de la Superintendencia de Valores, el monto mínimo para llevar a cabo un proceso de titularización es de 30.000.000.000, que no necesariamente debe estar constituido por un solo bien inmueble, sino que puede estarlo por un portafolio de activos que en su conjunto alcancen el monto referido. La última titularización fue llevada a cabo por Mega banco. A continuación se muestran algunos datos de la emisión:

• Monto de emisión: de 85.872.000.000 pesos.
• Se emitieron dos tipos de títulos:
• • De contenido crediticio( tipo A): 7.500 por un valor individual de 10.000.000
  • De participación inmobiliaria (tipo P): 20 por un valor de 543.600.000.
• La calificación de la Emisión es AAA+.
• Aun no se tiene información sobre porcentaje de colocación ya que hasta el momento se esta llevando a cabo la oferta publica.

A continuación se muestra el listado de las empresas que hasta la fecha han emitido títulos inmobiliarios y el monto total emitido por empresa:

GRAFICA 4

Fuente: Revista "La Titularización en Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera, autor División de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

2. PARA EL MERCADO

La titularización inmobiliaria proporciona un mayor desarrollo del mercado de valores, puesto que amplia el abanico de opciones para invertir, ayuda a profundizar el mercado, a demás en su mayoría los títulos inmobiliarios tienen buenas calificaciones de riesgo, lo que significa que representan una alternativa bastante segura para los inversores. También se constituye en una alternativa económica de recursos, lo que ayuda a abaratar los costos de capital en el mercado, ya que sustituye la intermediación financiera por una mediación directa.

En el mercado bursátil colombiano existen 581 empresas activas registradas y autorizadas por la Superintendencia de Valores para emitir valores en el mercado de valores, de las cuales 27 han emitido títulos de estas características. En el siguiente cuadro se muestra el monto total negociado en el MEC (Mercado electrónico colombiano) por tipo de titulo y en el gráfico se muestra la participación de los montos negociados de títulos inmobiliarios sobre le monto total negociado al año:

SUPERINTENDENCIA DE VALORES

MERCADO ELECTRONICO Acumulado año actual Mills $

COLOMBIANO MEC

Fuente: Revista "La Titularización en Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera, autor División de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

En el gráfico se muestra la participación porcentual de las negociaciones de títulos inmobiliarios en el total de negociaciones entre los años 2000 y 2004.

GRAFICO 5

Fuente: www.bvc.com.co/banco/conocimiento

El proceso de titularización no es potestad absoluta de las empresas constructoras, básicamente cualquier empresa con bienes inmuebles por un valor igual o superior a 30.000.000.000 puede llevar a cabo un proceso de titularización inmobiliaria, para ello debe cumplir con ciertos requisitos que serán explicados con detalle en el numeral V.

En la actualidad la cantidad de títulos inmobiliarios negociados en el mercado de valores es muy pequeño, en el gráfico emisiones por año, observamos que el mayor auge de esta figura se presento hacia el año 1999 donde se presento una grave crisis en la cual muchas empresas quebraron y los inversionistas perdieron la confianza en este tipo de inversiones, esto también se evidencia en los montos totales negociados, la participación de los títulos inmobiliarios en el monto total de las negociaciones en el año ha venido disminuyendo progresivamente.

Es por eso que en la actualidad el mercado secundario de estos títulos prácticamente no existen, los títulos que se emiten se colocan en el mercado primario, y las negociaciones que se puedan levar a cabo en le marcado secundario generalmente ya están pactadas, por esa razón o se tienen datos de la cantidad ni montos negociados en la Bolsa de Valores de Colombia de estos títulos.

En el Capitulo III se muestra el mercado potencial de estos títulos, pero desarrollarlo será necesario un arduo trabajo para recuperar la confianza de los inversionistas en este tipo de inversiones, ya que las empresas no estarán dispuestas a emitir si no pueden luego colocarlos en el mercado.