Prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios (página 2)

En legislación dominicana la más larga prescripción es de veinte años, así lo consagra el referido Código expresado de la manera siguiente "Todas las acciones, tanto reales como personales, prescriben por veinte año, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título, ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe…."(Código Civil de la República Dominicana, 2000, Art.2262 ).

Lo establecido por el artículo precedentemente indicado, se refiere que tanto las acciones reales como personales prescriben por veinte años, en el caso de la presente investigación se trata de las acciones reales, es decir, las que recaen sobre las cosas y de manera especial sobre los terrenos no registrados por ser éstos los únicos susceptible de posesión por las personas.

Da tratamiento especial el legislador a este poseedor, cuando establece que el que alega esta posesión no está obligado a presentar ningún título o documento que sustente la adquisición del derecho de propiedad inmobiliaria. Además lo exime de la excepción que se deduce de la mala fe, ósea que interpretando este mandato legal el adquiriente por usucapión de veinte años poco importa que sea de buena o de mala fe.

Más adelante el mismo Código antes citado en su artículo 2265, modificado por la Ley No. 585 del 24 de octubre de 1941, traza las reglas de la corta prescripción, estableciendo en este sentido lo siguiente "…El que adquiere un inmueble de buena fe y a justo título, prescribe la propiedad por cinco años, si el verdadero propietario vive en el distrito judicial, en cuya jurisdicción radica el inmueble; y por diez años, si está domiciliado fuera del dicho distrito".

Y agrega en el artículo siguiente "Si el verdadero dueño ha tenido su domicilio dentro y fuera del distrito en épocas diferentes necesita, para completar la prescripción, agregar a lo que falta de los cinco años de presencia, un número de años doble del que es preciso para completar los cinco primeros. (Modificado según Ley No. 585 del 24 de octubre de 1941, G. O. 5661)."

2.1.7.1. El plazo

La prescripción adquisitiva o usucapión para configurarse necesita un plazo. El legislador ha consagrado la corta y la larga prescripción. En este sentido la larga prescripción es de veinte años, significa esto, que todo poseedor de un inmueble por un espacio de tiempo de veinte años, adquiere el derecho de propiedad. (Louis, Josserand, 1959, p. 127).

En cuanto a la corta prescripción de cinco y diez año está condicionada a que el causante resida dentro o fuera del distrito judicial donde se encuentre ubicado el inmueble. De la misma forma, traza una regla especial cuando el causante ha vivido dentro y fuera del distrito judicial, consistente en el doble de tiempo que le faltaría para prescribir al adquiriente de buena fe y a justo titulo.

2.7.1.2. Cálculo

Es de principio que el cálculo del plazo es por días y no por horas, y la prescripción no se adquiere, sino cuando haya transcurrido el último día del plazo, y la cuenta de los años se hace por la cantidad de estos, ósea por doce meses, sin tomar en cuenta el número de días de cada mes. En cuanto al cálculo de la usucapión por veinte años queda claramente establecido en los principios enunciados anteriormente.

En lo relativo al cálculo de la corta prescripción de cinco y diez años, en principio si el causante vive dentro del mismo distrito judicial donde está ubicado el inmueble el cálculo de la prescripción es de cinco años; si dicho causante reside fuera del Distrito Judicial donde está ubicado el inmueble, el plazo es diez años para la prescripción adquisitiva. (Josserand, 1959, p. 130).

En el caso de intermitencia de residencia dentro y fuera del Distrito Judicial de la ubicación del inmueble, el cálculo se efectúa duplicando el doble del tiempo para la corta prescripción. Esto se realiza para facilitar el cumplimiento de formalidades legales relativas a la prescripción.

2.1.8. Duración de la Posesión en la Comunidad Legal

Las reglas jurídica de la comunidad legal entre esposos está regulada por las disposiciones contenidas en capítulo II del código civil de la República Dominicana. Así el artículo 1399 del referido código establece como regla general lo siguiente "La comunidad sea legal o convencional, empieza desde el día en que el matrimonio se ha contraído ante el oficial del estado civil: no puede estipularse que comience en otra época".

Este principio traza una regla general para reglamentar los bienes que se consideren dentro de la comunidad legal de bienes, traza como pauta principal el punto de partida de los bienes compatibles en la comunidad legal, es decir, solo los bienes adquiridos después del día de la celebración del matrimonio entran en la comunidad legal, basta decir que los bienes adquiridos antes del momento de la celebración del acto matrimonial no son parte de la comunidad legal.

Más adelante el artículo 1402 del Código indicado, expresa que "Se reputa todo inmueble como adquirido en comunidad, si no está probado que uno de los esposos tenía la propiedad o posesión legal anteriormente al matrimonio, o adquirida después a título de sucesión o donación".

De conformidad con el texto anterior se deduce que todo inmueble que se tenga en posesión legal antes del matrimonio no entra en la comunidad. Además en su parte infine excluye de la comunidad los inmuebles obtenidos a titulo de sucesión o donación.

Los efectos de la posesión de bienes inmuebles en la comunidad ha sido objeto de decisión jurisprudencial, en este sentido nuestro más alto Tribunal de Justicia superior ha considerado: "Que, de conformidad el artículo 1404 del Código Civil los inmuebles que poseen los esposos el día de la celebración del matrimonio no entran en comunidad; que por consiguiente, si se comprueba que uno de los esposos inicio la posesión de un inmueble antes del matrimonio, este permanece siendo un bien propio de dicho esposo, aun cuando el plazo de la prescripción se cumpla durante el matrimonio; que, sin embargo, la sentencia impugnada no revela que los jueces del fondo ponderaran las circunstancia de que el señor xx., al momento de la celebración de su matrimonio tenía treinta y ocho o más años poseyendo las referidas parcelas, pues de haberlo hecho y de conformidad con el artículo 1402 del Código Civil, otra hubiese sido la solución del caso; que en tales condiciones la sentencia impugnada carece de base legal y por tanto debe ser casada, sin que sea necesario examinar los demás medios del recurso. (Boletín Judicial No. 1077, 2000, p. 731).

Es preciso anotar que el régimen de la posesión y de la prescripción adquisitiva o usucapión está fundamentada en el Código Civil y que es de principio que no hay posesión en terrenos registrados. Este principio está consagrado en el párrafo I del artículo 175 del la Ley No. 1542 de Registro de Tierras expresado así "No podrás adquirirse por prescripción o posesión detentadora ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con las prescripciones de esta Ley…"

En virtud del principio anterior hay que aprender a distinguir cuando un inmueble es registrado o no, pues al no aplicar la posesión en terrenos registrados no se puede hablar de posesión de los cónyuges después de disuelto el matrimonio, y los efectos jurídicos difieren naturalmente cuando se trate de terrenos registrados o no. Lo indicado en el párrafo anterior, deroga las disposiciones contenidas en el artículo 815 del código civil en el sentido de que cada cónyuge conservará lo que tenga en su posesión.

2.1.9. Eficacia de la Posesión Inmobiliaria

La eficacia de la posesión inmobiliaria se determina de acuerdo a los criterios siguientes:

• Pacifica no violenta Significa que la posesión no debe basarse sobre la violencia. El legislador le ha negado protección al poseedor violento. Si bien es cierto que la violencia vicia la posesión si se ha producido al tomar posesión y mientras esta no haya cesado, no menos cierto es que cabe dudar que la violencia constituye un vicio cuando surge en el curso de la posesión, a los fines de asegurar subsistencia. (Mazeaud, 1959, p. 82)

• Publica no clandestina la clandestinidad ha sido definida como el hecho consistente en disimular los actos materiales de la posesión a las personas que tendrían interés en conocerlos, la clandestinidad supone una voluntad de disimulación. La violencia y la clandestinidad deben ser invocados por la victima del vicio, es decir, tan sólo la victima de la violencia por la persona a la que se le haya ocultado la posesión tienen el derecho de alegarlo. (Ibidem, p. 84.)

Ambos son vicios temporales, es decir desde el momento en que la posesión vuelva a ser publica o pacifica, comienza a ser eficaz y a ser una posesión útil, así lo consagra el articulo 2223 del Código Civil de la Republica Dominicana "Los actos de violencia no pueden dar fundamento tampoco a una posesión capaz de producir la prescripción. La posesión útil no empieza sino cuando ha cesado la violencia".

En lo concerniente a la violencia, esa regla parece contener una excepción: el vicio subsiste mientras que la victima, expulsada por la fuerza, tenga razones legitimas para temer nuevos ataques de hecho, incluso si el poseedor no ejerce ninguno ya actualmente; en realidad, no existe en eso una excepción, porque lo que vicia la posesión no es solamente el acto de violencia en si mismo, sino el temor que la violencia inspira al propietario.

• El equivoco y la discontinuidad, estos vicios no tienen fundamento con relación a la conducta del poseedor, si no mas bien resultan de la posesión misma. La posesión es equivoca cuando los actos realizados por el poseedor no manifiesten suficientemente el animus domini. Una posesión promiscua es equivoca, entiéndase por una posesión promiscua cuando varias personas realizan actos de dueño sobre la misma cosa. (Mazeaud, 1959, p. 90.)

El artículo 2232 del Código Civil vigente en la República Dominicana, establece que: "Los actos de pura facultad y los de simple tolerancia, no pueden dar fundamento ni a posesión ni a prescripción".

El legislador trata en este articulo sobre la aplicaciones del vicio del equivoco. Los actos de pura facultad son aquellos en que el propietario tiene absoluta libertad para hacer o no hacer.

El acto de simple tolerancia consiste en el hecho de que el propietario acepta de manera cortés algún hecho, tal es el caso en que un colindante o vecino que le permita depositar algunos desperdicios en los limites de su terreno.

Al decir de Josserand, (1959, p. 80.) La posesión se considera discontinua cuando el poseedor no realiza los actos de dueño sobre la cosa, el corpus, o lo hace de forma intermitente, con intervalos irregulares. En este sentido refiriéndose a los vicios de la posesión los hermanos Mazeaud, (1959), han considerado que:

"Así la violencia y la clandestinidad, el equívoco y la discontinuidad no llevan tampoco a que desaparezca la posesión. Sea cual sea el vicio que la haya afectado, ésta produce de nuevo sus efectos desde el instante en que haya cesado el vicio. Así, pues, la posesión útil empieza otra vez desde que los actos de dueño revelen claramente de nuevo la intención del poseedor y la ausencia de interrupción".

Ausencia de vicios

En principio la ausencia de vicios se presume, la presunción establecida por la ley es a favor del poseedor, dicha presunción es simple, en tanto corresponde al adversario del poseedor demostrar el vicio de la posesión invocado por él, cuya prueba puede hacerse por todos los medios.

Lo antes indicado, revela la apertura del legislador francés y por consecuencia, del dominicano, en cuanto dar gran libertad a los poseedores en cuanto a los medios de pruebas utilizados en justicia para avalar esa propiedad.

De acuerdo a Ruiz Tejada, (1952, p. 22.) "La posesión útil es la que produce los efectos normales de la posesión. La posesión viciada deja de ser útil además no surte ningún efecto, ni siquiera le permite al poseedor beneficiarse de la protección de las acciones posesorias."

Refiriéndose a la ausencia de vicios, los hermanos Mazeaud (1959), consideran lo siguiente:

"Cuando se establece el principio de que una posesión viciosa no surte efecto, hay que recordar además que, si el vicio es relativo (violencia clandestinidad), la posesión produce efecto contra todos aquellos que no hayan sido víctimas de la violencia o de la disimulación…. Por otra parte, no hay que olvidar que, a partir de la desaparición del vicio, la posesión recupera su eficacia…. Tanto interés hay en distinguir una posesión que no existe por falta de corpus o de animus como una posesión que existe, pero que está afectada por un vicio".

La Buena Fe; la posesión de buena fe es más eficaz que la posesión de mala fe. El artículo 2268 del Código Civil de la República Dominicana, consagra en su contenido un principio que tiene alcance general "Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquél que alega lo contrario". Este principio dispensa al poseedor de presentar la prueba de la buena fe. La prueba de la mala fe podrá hacerse por todos los medios. La doctrina ha definido la buena fe como la creencia por parte del poseedor de que es propietario de la cosa o de que es titular del derecho real que ejerce.

La buena fe implica la existencia de un titulo, o por lo menos creer en la existencia de un titulo, es decir un acto jurídico que había transmitido la propiedad u otro derecho real al poseedor. Para que sea de buena fe un adquiriente a non domino, se requiere que haya creído que su causante era el propietario.

La buena fe produce tres efectos a saber:

• 1. Constituye una presunción de propiedad.

• 2. El poseedor de buena fe adquiere los frutos de la cosa que posea.

• 3. Mientras que el poseedor de mala fe no adquiere la propiedad de la cosa sino por prescripción adquisitiva, la posesión de buena fe lleva a adquirir instantáneamente o en un plazo que varia entre los cinco y diez años.

El Doctrinólogo Santana Polanco, Víctor (1998, p. 75), define la mala fe como "el conocimiento que tiene el adquiriente de los vicios del título de su causante. Esta no se presume, debe probarse".

La posesión de mala fe produce tres efectos:

1. Le confiere al poseedor todas las acciones posesorias.

2. Le asigna el papel de demandado en las acciones posesorias

3. Lleva a adquirir por usucapión la propiedad de la cosa poseída.

2.1.10. El Derecho de Posesión

En opinión de Medrano Vásquez, (1999, p. 629), "Los derechos posesión se adquieren por prescripción adquisitiva o usucapión, que es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo." Esta definición hace que aparezcan los requisitos y el efecto de la usucapión, que son que la cosa sea susceptible de posesión, es decir, que no sea abstracta, que pueda ser considerada dentro del patrimonio de una persona.

En segundo lugar, que la posesión no sea viciosa, esto es, que no haya sido producto de actos o actividades dolosas e ilegitimas. Y en tercer lugar, el transcurso de un plazo que la ley establece en más de 20 años. De la misma manera, se precisa que la posesión haya sido ininterrumpida durante ese plazo.

Los redactores del Código Civil Dominicano, presumen que el poseedor que prueba su posesión al comienzo y a la expiración del plazo ha poseído si interrupción durante todo el plazo intermedio. Esta presunción se destruye con la prueba. El plazo de 20 años, exigido para adquirir la propiedad por posesión, es un lapso por demás extenso, y que puede prolongarse por una causa de suspensión. Así pues, el propietario está protegido eficazmente; en principio, la ley le concede este plazo para hacer valer sus derechos interrumpiendo la usucapión. (Medrano Vásquez, 1999, p. 65.)

En este sentido, hay que destacar la situación del poseedor de la mala fe, al cual se le impone un plazo de 20 años no merece ningún interés; pero cabe preguntarse si resulta siempre equitativo tratar como la misma severidad a los causahabientes universales y a título universal. El poseedor de buena fe está considerado afortunadamente con más favor para él, el legislador abrevia el plazo si se trata de un inmueble y lo suprime si se trata de un mueble.

Como se ha dicho, los derechos de posesión alcanzan las cosas que son o pueden ser parte de un patrimonio, de naturaleza mueble o inmueble.

El ámbito de estos derechos es muy amplio, quien los ostenta puede actuar de pleno derecho con relación a los mismos. Esto es: vender, enajenar o realizar cualquier otro negocio jurídico con la cosa objeto de posesión.

Resulta importante indicar, que en la normativa del derecho civil existe diferencia en cuanto al alcance de las prerrogativas adquiridas por posesión, es así como, en virtud del artículo 2279 del Código Civil Dominicano, en materia de mueble la posesión vale título. Esto quiere decir, que cuando se trata de inmuebles el detentador, el poseedor y el propietario son la misma persona.

2.1.11. La Sucesión de los Derechos por Posesión dejados por el de cujus

La sucesión, es la transmisión a título universal, a una o varias personas vivas del patrimonio dejado por una persona. A ese patrimonio transmitido es que se le dan los nombres de: Sucesión, herencia o heredad. Al difunto se le llama de cujus, a las personas que reciben la herencia se le llama herederos o Sucesores.

La evolución histórica de la sucesión, comienza en Francia, sistema jurídico que rige en la República Dominicana. En los tiempos anteriores a la época de la Codificación Napoleónica el régimen sucesoral variaba según se tratase de países de derecho consuetudinario, o la norma de no existir un derecho escrito. (Medrano Vásquez, 1999, p. 67).

En las regiones de derecho escrito la sucesión era testamentaria, y a la falta de testamento se aplicaba la ab-intestad, seleccionando los sucesores según el orden de proximidad de los grados y los vínculos de la sangre.

En los países o regiones de Derecho Consuetudinario sólo se conocía la forma legal. El testamento sólo se empleaba para hacer legados, los cuales recaían en las mismas personas que se beneficiaban de la sucesión y sin que pudiesen llegar hasta extraños o personas no llamadas en grado a suceder. (Ibidem, p. 78).

Este sistema estaba dominado ampliamente por la cohesión familiar. También influyó el derecho revolucionario, a él se le debe la exclusión de toda regla especial de devolución para los bienes propios y para ciertos bienes calificados como bienes nobles.

2. 1.12. Diversas Formas de Posesión

La Ley de Registro de Tierras No. 1542 de 1947, establece los modos de adquirir la posesión de un inmueble, esto es sumamente útil, pues permite el establecimiento específico de las condiciones que deben darse para considerar a una persona como poseedora legítima en materia inmobiliaria. Estas son:

2.1.12.1. Posesión por Cultivos

Los terrenos que se encuentran poseídos dice la Ley, ciando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo. Es la forma más ordinaria y corriente de exteriorizar el derecho de propietario.

El uso lucrativo quiere decir, uso provechoso, útil, se edifica como vivienda en un terreno, si se coloca una factoría, se está haciendo un uso lucrativo.

2.1.12.2. Posesión por Cerca

Los terrenos se consideran poseídos dice la Ley, cuando se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos, zanjas, trochas o en cualquier otra forma que se presten a indicar las colindancias. La Ley de Registro de Tierras no se contenta, empero, con emplear la palabra cerca, sino que enumera las formas como debe considerarse cercado un terreno: Por medio de empalizadas, murallas, setos, zanjas y trochas.

Los tres medios enumerados, principalmente (empalizadas, murallas y setos), es evidente que constituyen las formas ordinarias y usuales de cercar un terreno. Pero las dos últimas (zanjas y trochas), no se cerca un terreno por medio de zanjas, ni tampoco por medio de trochas. Las zanjas sirve para el desagüe de un terreno; y la trocha la van haciendo los Agrimensores cuando miden, para poder colocar sus aparatos.

De acuerdo a Álvarez Sánchez, (1999, p. 184), el fundamento de la posesión de cerca consiste en que, la cerca "es una forma de delimitar el terreno, de separarlo de los demás, de señalar sus colindancias". Lo antes afirmado, implica que en esta forma de posesión basta solamente con que esté claramente determinado y dividido un espacio para colegir que le pertenece a la persona que ha colocado la cerca o la división, es decir, quien lo ha delimitado.

2.1.12.3. Posesión por Mensura

La Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras de 1947, expresa que "los terrenos se consideran poseídos cuando se hayan medido por un Agrimensor Público, según constan en acta de mensura y plano. La mensura no exterioriza la posesión de modo permanente, como los cultivos y las cercas. La exteriorizan en el momento en que se realiza y nada más; deja allí algunas huellas las trochas y los hitos." Es evidente que quien mide un terreno pone de manifiesto su intención, su ánimo de propietario frente a los demás. Y quien vea medirlo, si se considera perjudicado por la mensura, puede detenerla haciendo oposición según el artículo 17 de la Ley de Agrimensura.

En caso de no estar y no poder hacer la oposición, puede recurrir a los interdictos posesorios, puesto que aquella mensura ha turbado su posesión, según el Código de Procedimiento Civil Dominicano. Si no hace una cosa ni la otra, ha admitido por lo menos implícitamente, la intención de propietario, manifestada por quien ha requerido la mensura. Lo anterior implica, la necesidad imperiosa de una acción de la persona que se considera perjudicada para poner en marcha una acción de oposición.

Esta categorización constituye, en la realidad, una situación injusta en razón de que esta última, es decir la categorización por plano ha sido objeto de fraudes y engaños que han constituido sorpresas para muchos ciudadanos en todo el ámbito de la República Dominicana, haciéndose propietarios de inmensas extensiones de terrenos, en virtud de las debilidades de la Ley.

2.1.13. Apreciaciones de la Posesión

Lo primero que se plantea, es la necesidad de establecer la diferencia entre posesión y detentación, que es un inquilino, arrendatario, y sin ser propietario, ni titular de un derecho real, que tiene sobre la cosa un poder de derecho, conferido por el propietario y por la Ley. Sin embargo, el poseedor que no es propietario a la vez desconoce los derechos del dueño; y el primero, reconoce tales derechos. (Mazeaud, 1959, p. 95).

En este criterio doctrinal, los elementos constitutivos de la posesión son: El corpus y el animus. El primero, se refiere a la posesión material o ejercicio sobre la cosa con actos de dueño, mientras que el segundo, es el aspecto intelectual de la posesión o la intención que ha movido al ocupante. Asimismo, conviene diferenciar al poseedor del propietario aparente. Este último, es el que por error común se considera propietario. Es una creencia de los terceros. El se cree propietario, mientras que, el poseedor actúa como propietario. (Ibidem, 1959, p. 97.)

2.1.14. La Posesión a la Luz de la Jurisprudencia y la Doctrina

De acuerdo a Capitant, Henri, (1978, p. 42), define el término Posesión, como la situación del que ejerce de hecho las prerrogativas propias de un derecho y se comporta como un verdadero titular. La Doctrina y la Jurisprudencia clasifican la posesión en Material y Teórica.

• a) Material: Es cuando el reclamante posee, labora, es decir, da uso lucrativo y social, pues con su trabajo crea medios o bienes de utilidad para la sociedad.

• b) Teórica: Es la que consta en un Titulo o plano catastral. En la actualidad se prefiere la posesión material esté o no titulado el reclamante.

Al decir de Josserand, (1959, p. 45), la posesión inmobiliaria está fundamentada, en el criterio de que la tierra debe desempeñar una función social y útil al hombre que la labra y que con sudor y esfuerzo pone a producir los frutos necesarios para alimentar a la humanidad. Y sobre la idea de que por justicia, quien trabaja la tierra debiera ser el propietario legitimo del predio.

La Suprema Corte de Justicia en sentencia del 3 de mayo del 1978, ha establecido como cuestión esencial, el que la posesión material, prima sobre la teórica. De manera general, la posesión implica el poder de hecho sobre una cosa, mientras que la propiedad supone un poder de derecho. Poseer, quiere decir, tener el dominio sobre un bien determinado, pero sucede a veces que el poseedor es al mismo tiempo el propietario. La posesión es un paso hacia la propiedad. Se distinguen además, dos tipos de posesión: De buena fe y de mala fe.

El poseedor de mala fe: Es aquella persona que valiéndose de actos engañosos y dolosos, actúa como propietario de un inmueble. El poseedor de buena fe: Es quien ejerce el derecho sobre una cosa, ignorando que pertenece a otro. Cree que el derecho que ejerce le pertenece. Es el caso del heredero aparente, o sea, la persona que se cree heredero o de la persona que adquiere un bien, ignorando que quien le vendió no era su propietario. (Díaz, Máximo, 2003, p. 44.)

Como establece el Código Civil dominicano, para que la posesión produzca efectos jurídicos tiene que ser pública, pacifica, continua, ininterrumpida e inequívoca. Razón que permite al poseedor apropiarse del bien poseído, si no perteneciera a otra persona o en caso contrario, al expirar un plazo o prescripción adquisitiva. Como se dijo antes, estos requisitos deben cumplirse de manera estricta para otorgar la propiedad inmobiliaria como consecuencia de la prescripción adquisitiva.

En demanda sobre posesión de un bien, corresponde al demandante aportar la prueba y el poseedor conserva la cosa litigiosa hasta que el adversario pruebe lo contrario.

El poseedor cuenta con el procedimiento especial de las acciones llamadas posesorias, que se refieren a la posesión sin tocar el fondo del derecho, que son competencia de los Juzgados de Paz. Estas acciones son opuestas a las petitorias, que son competencia del Juzgado de Primera Instancia.

Otra cosa a favor del poseedor de buena fe, es que adquiere los frutos del bien poseído y la prescripción puede hacerlo el propietario. Pero, hay que señalar de manera categórica, que la posesión no está considerada como modo regular de adquirir la propiedad.

2.1.15. La Posesión a la Luz de la Ley No. 1542

El legislador con la promulgación de la Ley No.1542 le ha dado un carácter legal a la prescripción adquisitiva o usucapión. En cuanto a este aspecto, el jurista. (Ruiz Tejada, M. 1952, p.84), afirma:

"La ley de Registro de Tierras convierte en precepto legal el hecho de la posesión; y hace una distinción entre la posesión material (cultivo y cerca), y la que se podría llamar posesión teórica; aquella que se tiene solo por medio de un plano. De esta manera se creo un criterio legal acerca de la posesión; se estableció una gradación en cuanto a los modos de poseer; y se hizo también una innovación en nuestra legislación creando el derecho de preferencia."

En la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras se observan importantes características y detalles de cada uno de estos modos de poseer. Para los efectos de esta Ley los terrenos se consideraran poseídos: Primero: Cuando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo; Segundo: Cuando se encuentren cercados por medios de empalizadas, murallas setos, zanjas, trochas, o en cualquier otra forma que se preste para indicar las colindancias; Tercero: Cuando se hayan medido por un agrimensor público y esa operación esté contenida en plano y acta de mensura que haya sido registrada

En el primer modo de poseer se reconoce el hecho material de la posesión y la manera mas completa de poseer y la que mejor exterioriza el ánimo de conducirse como propietario de cara a los demás y el hecho de que la posesión es la exteriorización del derecho de propiedad. El legislador se fue más allá de la palabra cultivo, agregando que también se considerará poseído un terreno cuando estuviere dedicado a cualquier otro uso lucrativo.

En consonancia con lo anteriormente indicado, y de acuerdo con Ruiz Tejada, (1952, p.31)

"El uso lucrativo quiere decir uso provechoso, útil. Si se edifica una vivienda en un terreno; si se hace en el una factoría; si se coloca allí un apiario, se está haciendo un uso lucrativo innegable; y tan evidente que nadie puede tener dudas". Este modo constituye la mejor forma de exteriorizar el derecho de propiedad.

En la segunda forma de poseer, es exteriorizar su intención de propietario, separando su inmueble del de los vecinos para delimitar así sus derechos. Este modo de poseer tiene su fundamento en que es una forma de delimitar el terreno y es a la vez la idea de individualización del objeto.

En cuanto al tercer modo de poseer: "La mensura es evidente que no exterioriza la posesión de modo permanente, como los cultivos y las cercas. La exterioriza en el momento en que se realiza y nada más; y deja allí algunas huellas: las trochas y los hitos." (Ibidem,. 173).

Se ha dado, a esta forma de poseer, la denominación de posesión teórica por que no es tan real, tan clara, ni ostensible como las anteriores, es decir la posesión material por cultivo y cerca. En esencia el proceso de saneamiento en la Ley No. 1542, el procedimiento se inicia con la Solicitud de Concesión de Prioridad que no es más que el reclamo que hace el reclamante, valga la redundancia, al Tribunal Superior de Tierras, por conducto del abogado del Estado, para que previa consulta a la Dirección General de Mensuras Catastrales autorice al Agrimensor a ejecutar la Mensura.

Se debe señalar, que esta solicitud debe estar acompañada del contrato de mensura, suscrito por el solicitante o reclamante y el Agrimensor Contratista cuando la prioridad se pide por mensura a iniciativa particular. El artículo 46 de la Ley de Registro de Tierras, señala las personas que pueden solicitar la concesión de prioridad al establecer cuatro categorías: el propietario; copropietario; titulares de usufructo, uso, habitación y anticresis, o titulares de servidumbres, privilegios e hipotecas.

Santana Polanco, (1998, p. 85.), expresa que el Tribunal Superior de Tierras, recibe el expediente que le es remitido por el Abogado del Estado, lo examina y mediante resolución al efecto, dictará si lo estima procedente la concesión de prioridad del terreno que se trata; el contrato de mensura es aprobado por la misma resolución entre el solicitante y el Agrimensor, y concede a éste último un plazo para la presentación a Mensuras Catastrales de los documentos relativos a la mensura para fines de revisión y aprobación.

Es importante aclarar, que si el Tribunal Superior de Tierras estima que no procede otorgar concesión de prioridad, dicha solicitud será rechazada. Estas resoluciones son de carácter administrativo, por lo que no son susceptibles de ningún recurso.

En lo anteriormente citado, no se está de acuerdo, ya que el reclamante puede solicitarla de nuevo cuando es rechazada. Porque se considera que la solicitud de prioridad puede ser solicitada nuevamente con los argumentos que el Tribunal de Tierras ha requerido para su aprobación.

De esta manera, el contrato de mensura que ha sido sometido por el solicitante y el agrimensor, será nuevamente sometido para fines de revisión, lo cual deberá ser aprobado por dicho tribunal

En opinión de Medrano Vásquez, (1999, p. 83).

"La Mensura Catastral, es el paso preliminar del saneamiento, la cual consiste en una actuación de carácter técnico realizada por un agrimensor, la cual en el Derecho Inmobiliario se le da el nombre de Perito, quien es el que mide el terreno, que da como resultado la confección de un plano, el cual puede ser, en principio, provisional, y definitivo cuando el Tribunal de Tierras falla la sentencia al fondo, y ésta no ha sido revocada o apelada."

En relación al saneamiento propiamente dicho, es la depuración y adjudicación del derecho de propiedad del terreno que ha sido mensurado. Es importante mencionar, que en este proceso las mejoras, las cuales son partes del inmueble, ya sean por naturaleza o circunstancias, van incluidas en el saneamiento.

Este proceso finaliza con el registro del referido derecho. Dentro de un plazo máximo de 30 días contados a partir de la fecha de la Resolución de Concesión de Prioridad, el Agrimensor contratista presentará por quintuplicado, a la Dirección de Mensuras Catastrales, un aviso en el cual se haga del conocimiento público que el inmueble de que se trata va a ser objeto de mensura con fines de saneamiento catastral.

Si el aviso de mensura de un terreno situado en la zona urbana llevara los requisitos y sólo variará en lo que se refiere a la designación catastral en la zona rural se habla de parcela, sitio, paraje, sección y la zona urbana se habla de solar, manzana, provincia donde está situado el terreno.

En lo que se refiere a la fecha del inicio de la mensura, la Ley No.1542 establece que: "deberán transcurrir por lo menos 15 días entre el aviso de mensura y la mensura cuando se trate de terrenos situados en la zona urbana; y por lo menos 20 días cuando se trate de la zona rural." Todo contrato para la mensura catastral de cualquier terreno que no sea cabalmente ejecutado en el tiempo que el mismo señale, o en el tiempo suplementario que por causas atendibles conceda el Tribunal Superior de Tierras o la Dirección de Mensuras Catastrales, quedará sin efecto.

Los intervenidos con anterioridad a la promulgación de la Ley de Registro de Tierras, deberán ser ejecutados en el tiempo que señale el Tribunal Superior de Tierras: Lo establecido anteriormente quiere decir, que la ley tiene sus parámetros en cuanto al tiempo para la realización de los actos procesales relacionados con el contrato de mensura.

Lo anterior se realiza con el objetivo de dar formalidad y carácter a este procedimiento a su delicadeza e importancia jurídica El mismo artículo en su párrafo indica, que para sus fines deberá considerarse ejecutable el Contrato de Mensura, cuando los planos provisionales depositados en la Dirección General de Mensuras Catastrales hayan sido revisados y aprobados por esta Dirección.

El mencionado contrato debe ser publicado en un periódico de circulación nacional o local, puesto en el lugar de ubicación del terreno donde debe practicarse la mensura, para que toda persona interesada se presente el día en que el Agrimensor realizará la mensura. Los datos recopilados serán plasmados en un papel especial, donde se configura una figura geométrica o polígono que se llamará plano, el cual deberá ser aprobado por la Dirección General de Mensuras Catastrales.

Después que los trabajos de gabinete y los trabajos de campo hayan terminado, el Agrimensor encargado de la mensura los presentará a la Dirección General de Mensuras Catastrales, junto con todas las documentaciones relativas a la mensura con fines de revisión y aprobación. El Agrimensor que práctica la mensura deberá levantar un acta en la que constará que la mesura se ha practicado conforme a la ley.

El plano, es la versión geométrica del acta de mensura, es lo que tiene fuerza probante en el acta misma. Una vez el Agrimensor contratista practique sobre el terreno deberá preparar un plano provisional que estará sujeto a la revisión y aprobación por la Dirección General de Mensuras Catastral, quien lo remitirá al Tribunal Superior de Tierras. (Ley de Registro de Tierras No. 1542, 1947.)

El requerimiento: cuando el Abogado del Estado recibe el expediente, lo envía al Tribunal Superior de Tierras, quien fijará la fecha de la audiencia en que los interesados deban comparecer a formular sus reclamaciones y a presentar sus alegatos respectivos y enviará enseguida el expediente al Secretario del Tribunal para que proceda a hacer las publicaciones correspondientes.

El documento que se publica se denomina: Aviso de Requerimiento, Auto de Emplazamiento y de Fijación de Audiencia, debe estar firmado por el Secretario del Tribunal como el funcionario que emplaza y por el Juez designado como el funcionario que ha fijado la fecha de la audiencia, cuya firma es señal de aprobación de la publicación que hace el Secretario.

Este auto de emplazamiento y fijación de audiencia deben contener en primer lugar, la designación catastral de los inmuebles en saneamiento. En cuanto a la citación, para asistir a la audiencia, corresponde también al Secretario General remitir a toda persona interesada en el saneamiento del terreno, una citación para que asista a la audiencia que fije el juez de Jurisdicción Original, personalmente o a través de un representante, donde presentará su reclamación por escrito, así como las pruebas que tenga en su apoyo.

En la audiencia el Juez debe asistir ayudado por el Secretario del Tribunal de Tierras o por un representante de éste, que es denominado Secretario Delegado, quien tomará por escrito todos los pormenores de lo acontecido en la audiencia. Luego de celebrada la audiencia y transcurridos los plazos concedidos a las partes para depósito de escritos y documentos, en caso de que éstos hubiesen sido ofrecidos, el expediente entra en la fase de estado de fallo.

A partir de ese momento, el Juez apoderado procede al estudio del expediente, con el fin de dictar sentencia, en la cual se ordenará el registro del derecho de propiedad del inmueble objeto de saneamiento, todo esto sin excluir la posibilidad de que el Juez pueda dictar previamente el fallo del asunto cualquier sentencia preparatoria o disponer una medida de instrucción, si lo considera pertinente para la buena administración de justicia.

En cuanto a las formalidades de la sentencia, la Ley de Registro de Tierras No. 1542, de 1947: "Señala al tribunal la forma de hacerlo, esto es las enunciaciones fundamentales que debe contener: en todas las sentencias de los Tribunales de Tierras se hará constar el nombre de los Jueces, el de las partes, el domicilio y los motivos jurídicos y en forma sucinta el dispositivo de la misma."

2.1.16. A la luz de la Ley No. 108-05

La Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, promulgada el 23 de marzo del año 2005, cuyas disposiciones no están vigentes al momento de la redacción del presente trabajo de investigación, en su artículo 21, sobre la forma de poseer, consagra lo siguiente:

A los fines del saneamiento hay posesión, cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a titulo de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacifica, inequívoca, e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate. Se considerarán actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites.

El legislador de ésta Ley, de hecho derogó la posesión teórica o por plano consagrado en la Ley anterior; cuando dice en el artículo 21 que se consideraran actos posesorios cuando los terrenos se hallen: Uno cultivados, dos dedicados a cualquier otro uso lucrativo, tres, la percepción de frutos, cuatro construcción hecha en el inmueble, y cinco la materialización de los límites. En la Ley No.108-05, el procedimiento de saneamiento se abrevia considerablemente al realizarse en menos pasos, así pues, el mismo se realizará en tres fases o etapas:

Primero: El agrimensor apoderado deberá solicitar a la Dirección Regional de Mesuras y Catastro, la autorización para la realización de la Mensura; una vez el agrimensor realice la mensura cumpla con todo lo relativo a su publicidad será aprobada dentro de los 15 días posteriores a su aprobación.

La Dirección Regional de Mensuras y Catastro deberá apoderar el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento, que son: la mensura, la judicial y el registro, las cuales tiene varias fases o pasos.

Segundo: Una vez el Tribunal de Jurisdicción Original evacue su sentencia, vencido el plazo de apelación que será de 30 días a partir la notificación de la sentencia por acto de alguacil.

Tercero: Posteriormente, se remite esa sentencia con el plano definitivo aprobado por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro al Registrador de Títulos territorialmente competente para que la ejecute y expida el Certificado de Título correspondiente. Como puede observarse, no existe ya el Decreto de Registro, ni tampoco es necesario enviar la sentencia al Tribunal Superior de Tierras para fines de revisión y aprobación.

2.1.16.1. La Mensura en la Ley No.108-05

La mensura, es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el cual se reclama el derecho de propiedad a registrar. En la solicitud de autorización para la realización de la mensura, el reclamante solicita a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro correspondiente, autorice al Agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro del plazo de 20 días. (Ley No. 108-05, 2005, p. 32).

La solicitud lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro apodere un Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. La Dirección Regional de Mensuras y Catastro debe pronunciarse en relación a los trabajos de mensuras dentro de los 45 días siguientes a la presentación de los trabajos realizados.

Cuando la Dirección Regional de Mensuras y Catastro se niegue a otorgar esa autorización debe estar técnica y judicialmente fundamentada. Luego que es otorgada la autorización para la mensura tiene 60 días de vigencia durante los cuales el Agrimensor debe ejecutar dicha mensura y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección General de Mensuras y Catastro para su revisión y aprobación.

Si tiene motivos justificativos puede prorrogar este plazo por un máximo de 30 días, cuando por cualquier circunstancia interna o externa al procedimiento, las actividades necesarias para llevarlo a cabo no han sido cumplidas en el tiempo estipulado.

Dentro de los 15 días posteriores a la fecha de la aprobación, la Dirección General de Mensuras y Catastro debe apoderar el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del Saneamiento. Salvo las excepciones previstas en la presente ley, se establece que desde el momento que se fije la fecha para la mensura catastral todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Al decir de Cassó I. (1951, p.59.) "Cuando una cuestión está sometida o en estado de ser fallada por ante los tribunales ordinarios y éstos dejen de ser competentes para conocer de ella, por efecto del comienzo de una mensura catastral, el Tribunal al cual se haya sometido la cuestión debe declinarla, acompañada del expediente relativo a la causa, por ante la jurisdicción competente, para que lo falle junto con los demás asuntos en relación con la misma o separadamente según proceda."

2.1.16.2. Proceso Judicial

El Proceso Judicial en la Ley No.108-05, es el procedimiento por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria para que depure el derecho a registrar. El Tribunal de Jurisdicción Original apoderado debe notificar en un plazo no mayor de 15 días a los reclamantes de que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento para que éstos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad precitados en esta ley y en la vía reglamentaria.

La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los 60 días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del Tribunal de Jurisdicción Original.

El Tribunal apoderado debe poner en conocimiento a la Comisión Inmobiliaria, del inicio del proceso judicial del saneamiento e informarle de la primera audiencia, para que éste emita su opinión. La falta de comparecencia o de opinión de la Comisión Inmobiliaria se considera como falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento, lo cual no impide que el inmueble sea adjudicado al reclamante.

Si se presenta un litigio en relación al terreno que esta en proceso de saneamiento es competencia del tribunal apoderado. El proceso de saneamiento termina con la sentencia de adjudicación de inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación. (Álvarez Sánchez, 1986, p. 76.)

Si ningún particular no puede probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse al Estado Dominicano. Una vez vencido el plazo para la apelación nadie recurre la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, ésta adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada. Excepto, en el caso de que se intente el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude dentro del plazo establecido en la presente ley.

La sentencia irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura aprobado y toda aquella documentación complementaria, establecida por la vía reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe ser remitida al Registro de Título correspondiente, dentro de los 15 días a la recepción de los planos aprobados, para que se efectué su registro correspondiente y se expida el Certificado de Título.

2.1.16.3. El Registro en la Ley No. 108-05

Según la (Ley No. 108-05, 2005, p. 62). El registro es el acto por el cual se expide el certificado de título, que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos del registro complementarios y con ello se le da publicidad. En lo concerniente al Registro en la Jurisdicción Inmobiliaria es pertinente destacar, que son registrables los siguientes documentos:

• 1. Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.

• 2. Los que interpongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los inmuebles.

• 3. Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter particular sobre inmuebles tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural, y otras de alguna manera limitan o restringen la libertad de disposición sobre el inmueble de que se trata. Se debe resaltar que los derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así como la parte proporcional en las áreas comunes.

En lo que concierne a los efectos del registro, debe señalarse que el mismo es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido del registro se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude.

El Registro debe realizarse cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. Resulta importante significar, que sobre los inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de agua y minas.

2.1.16.4. El Certificado de Título en la Ley No. 108-05

El Certificado de Título es el documento que da legitimidad a los derechos de propiedad inmobiliaria en el país. En lo que concierne a la Ley No.108-05, en el Certificado de Título se deben incorporar los elementos esenciales del derecho adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable, que otorga esas prerrogativas.

En los asientos complementarios de registro se deben incorporar la totalidad de los derechos adjudicados en la sentencia y sus respectivos titulares. Del mismo modo, se debe precisar, que dentro de un período no mayor de 30 días, contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable.

Corresponde a la Oficina del Registro de Títulos territorialmente competente, proceder a realizar las operaciones tendentes a hacer tangible la incorporación de las prerrogativas y derechos otorgados por la sentencia al Certificado de Título de que se trate, o lo que es lo mismo, cumplir todos los requisitos establecidos por la ley para otorgar la propiedad legítima de los inmuebles.

2.1.16.5. Efectos de la Posesión

De acuerdo a Bonilla Atiles, (1949. p. 78), expresa que, desde el punto de vista del proceso de saneamiento catastral; se conocen cuales son los efectos jurídicos de ese hecho, o estado de hecho que se denomina posesión." Si se parte de esta visión, las consecuencias del saneamiento catastral son en esencia las siguientes:

Presunción de propiedad: que son los elementos de juicio que hacen pensar que el poseedor es el propietario del predio.

Protección especial con las acciones posesorias: esto es, el establecimiento de acciones judiciales, que tienden a garantizar que los derechos de propiedad no sean afectados por maniobras engañosas e ilegitimas.

Derecho a la posesión de los frutos: el poseedor legítimo tiene la facultad de usufructo del terreno, es decir, utilizar los frutos que de él provengan, como le plazca. Esto es, puede vender o enajenar las cosechas libremente.

Derecho de retención cuando la posesión es de buena fe: esto implica, que cuando el poseedor es de buena fe, tiene derecho a mantener su posición indefinidamente.

A continuación se analizan los tres efectos que interesan desde el punto de vista del proceso de saneamiento catastral. La posesión, sirve de base para prescripción, así es también en el Derecho Común, pues la posesión es un hecho que asociado a los otros elementos exigidos por la Ley, sirve para consolidar en el tiempo un derecho: la propiedad. Respecto a lo anterior, una vez consolidado el derecho por la prescripción, aunque sea en esta fecha cuando viene a ser perfecto; sino, una vez cumplida se considera que el titular de esos derechos lo han tenido desde cuando comenzó a poseer.

La posesión sirve de pauta para la división de terreno en parcelas. En este segundo efecto, el Agrimensor tiene el deber de resolver en el plano todos los signos aparentes de posesión; y también en aquellas posesiones no aparentes (actas de mensuras y planos anteriores), que les sean revelados, esta omisión constituye un delito que está sancionado por la Ley de Registro de Tierras. (Bergés Chupani, 1982, p. 28).

La parcelación no puede hacerla el Agrimensor sin el debido criterio. La palabra parcela, indica una porción de terrenos, es decir, es el nombre de cada una de las distintas porciones de terrenos que figuran en la Dirección General de Catastro Nacional, entidad encargada de mantener la unidad del Sistema Catastral Dominicano para la distribución de un terreno rural; ya que, la palabra solar lo es en los terrenos urbanos. (Ibidem, p. 33).

Parcelar un terreno es, medir o individualizar las distintas parcelas que contiene. El tercer efecto se refiere a que, la posesión sirve de guía para la investigación que el Juez hace en la audiencia. Las preguntas del Juez, deben ir encaminadas a indagar acerca de la procedencia, fundamento legal del plano, es decir, su legitimidad, para así determinar la legitimidad de los derechos posesorios, esto es, adjudicarla a los verdaderos propietarios.

• La Prescripción. Generalidades

La prescripción, constituye una de las figuras jurídicas más trascendentales, puesto que tiene que ver con la prescripción y legitimidad de derechos reales. En esa virtud, es oportuno su tratamiento pormenorizado.

• Concepto

Ha sido definida por el Código Civil, de manera específica en el artículo 2219, de la forma siguiente "La prescripción es un medio de adquirir o de extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones que determina la Ley" (Congreso Nacional).

En esta definición se destacan dos aspectos esenciales adquirir o extinguir una obligación por el transcurso del tiempo y apegado al mandato de la ley, se infiere pues que por la figura de la prescripción se puede adquirir o extinguir derechos.

Es importante consignar los modos de adquirir la propiedad, en la perspectiva del Código Civil dominicano, el cual en su artículo 711 y siguiente establece: "la propiedad de los bienes se adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de las obligaciones". La propiedad se adquiere también por accesión o incorporación y por prescripción" Es el último modo de adquirir la propiedad donde se consagra la prescripción adquisitiva.

2.2. 2. Antecedentes Históricos de la Prescripción

Para la comprensión cabal del tópico, resulta oportuno ventilar someramente los antecedentes históricos de la propiedad inmobiliaria, la cual tiene su origen en el primero de los cinco períodos de la historia de la propiedad inmobiliaria en el país. Es así como el 3 de mayo de 1493 constituye la fecha más importante en lo que se refiere a la propiedad inmobiliaria, ya que, ésta marca el inicio de lo que sería el proceso evolutivo de la misma como institución de derecho real. En la fecha antes mencionada, el Papa Alejandro VI promulga la Bula Noverum Universi, la cual debe llamarse en realidad Intercaétera.

A decir de Álvarez Sánchez, (1999, p.64 ), el origen y evolución de la propiedad inmobiliaria tienden a desprenderse de un mismo documento histórico, emanado de la Iglesia Católica que tuvo un rol protagónico en la organización de las regulaciones relativas a la propiedad en la Isla Española.

El papel jugado por la Iglesia Católica llegó a tener tanta trascendencia que el Papado tenía la facultad de ceder y asignar las tierras conquistadas por los españoles en América, dicho derecho de disposición fue concedido posteriormente a los reyes católicos.

Como antecedente teórico de este estudio resulta importante destacar, el análisis realizado por Medrano Vásquez, (1999, p. 50), "en el que realiza una esquematización de la posesión, de los medios para obtenerla, de la prescripción, de la mensura, entre otros puntos que han constituido una fuente de sumo valor en el proceso de análisis de temas inmobiliarios y principalmente de las formas de adquirir la propiedad."

Al hablar propiamente de los antecedentes de la prescripción debe destacarse, que la antigua Babilonia tiene una historia ilustrativa de las formas de prescripción y tenencias de las tierras. En esta antigua ciudad los propietarios de las tierras eran el rey y los templos (propietarios de grandes latifundios) y los particulares.

De acuerdo a Wenceslao Vega (1998, p. 31), para los años 2056 y 2091 a,C., esta ciudad experimentó un importante auge económico, lo que motivó la introducción de reformas en el régimen de tenencias de las tierras. Para el año 1050 antes de la Era Cristiana, surge el Código de Hamurabi, que constituyó el primer intento histórico por instaurar el derecho agrario conocido por la humanidad.

De conformidad con lo expresado por Eugene Petit (en su obra Tratado Elemental de Derecho Romano, 1997), la propiedad en general fue de carácter colectivo, los bienes pertenecían a todos los ciudadanos. En este orden, el derecho de propiedad de los objetos fue primero mobiliario, más tarde los instrumentos de trabajo y luego los inmuebles dedicados a la vivienda, que también fueron objeto del derecho de apropiación.

En los primeros tiempos, las tierras eran cultivadas en común, por cuenta de todos. En la Ley Mosaica, las tierras eran repartidas por 50 años. En el proceso de evolución se pueden identificar tres etapas de la propiedad: a) Colectiva del clan, b) Propiedad familiar y c) propiedad individual. En la época de las XII Tablas, el derecho de propiedad del cual era titular el Pater Familia, aparece con el carácter que debía conservar, es un derecho absoluto. Toda restricción es contraria a su naturaleza.

En opinión de Eugene Petit, (1997, p. 56). El derecho Romano no admite sino excepcionalmente los atentados al derecho de propiedad y no contempla que este derecho deba ser ejercido en interés diferente al de su titular. En el derecho se encuentran algunos principios que reprimen las perturbaciones que un propietario pueda causar a sus vecinos al ejercer su legítimo derecho.

La adquisición de propiedad en la antigua Francia, Cuna del Derecho dominicano, se conoció un sistema que guardaba mucha diferencia con las instituciones romanas, se trata del Régimen Feudal, en el cual la tierra era concebida por el señor Feudal a un Noble o a un Pechero (Contrato de Censo), no es objeto de un derecho exclusivo como en el derecho Romano, sino de varios derechos: el derecho del Señor Feudal (dominio directo o eminente) y derecho de concesionario (dominio útil). El dominio útil implicaba el derecho de cultivar y recoger los frutos.

El dominio eminente se refería al Señor Feudal, el cual estaba facultado para percibir un derecho laudemio en caso de transmisión del bien a los herederos del concesionario o a un adquiriente. El titular del dominio útil y del dominio eminente, obtenían algunas ventajas del fundo, pero ninguno de ellos obtenía los beneficios propios del derecho de propiedad.

Las profundas desigualdades establecidas por el dominio eminente condujo el 4 de agosto de 1789 a la Revolución Francesa, hecho que marcó un antes y un después en cuanto al dominio útil y el eminente, desapareciendo la dualidad entre estos dos dominios, proclamándose también la libertad individual y los derechos del hombre, dentro de los cuales estaba el de propiedad como derecho individual absoluto.

La prescripción adquisitiva es adquisición del derecho de propiedad por el hecho de la posesión. La figura de la posesión era entendida por los romanos de la manera siguiente:

De acuerdo a Eugene Petit, (1997, p. 58). "El hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola materialmente con la voluntad de guardarla para sí y disponer de ella como lo haría un propietario." La idea de la posesión se desarrolló lentamente en el derecho romano, más por la influencia de las necesidades prácticas de esa sociedad.

2.2.3. Naturaleza

Según Josserand, (1959, p. 77). La prescripción, en su modalidad extintiva, supone una variante de extinción de los derechos y las acciones a causa de su no ejercicio por el titular de los mismos durante el tiempo fijado por la ley. Así, por ejemplo, si una persona debe a otra una determinada cantidad de dinero, no paga y la persona que tiene derecho a reclamar no ejerce su prerrogativa y permanece en silencio durante un tiempo ya establecido por ley, ocurrirá que si la demanda se produce pasado ya ese tiempo, el deudor podrá pagar si lo desea, pero ya no estará obligado a hacerlo pues la deuda ha prescrito.

En algunos ordenamientos se entiende que se ha extinguido el derecho; en otros, que el derecho no se ha extinguido, pero sí la acción para exigir que se haga efectivo, ya que si el titular del derecho ejercita una acción judicial, su oponente podrá ceder y pagar; pero si no desea hacerlo, podrá oponer la prescripción y el juez no podrá condenarle al pago.

La modalidad de prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, es un modo de adquirir la propiedad u otros derechos reales (usufructo, servidumbres, entre otros) por la posesión prolongada durante los plazos que marca la ley. (Josserand, 1959, p. 177.) Por ejemplo, si la cosa vendida no pertenecía al vendedor, el comprador no habrá adquirido su propiedad a consecuencia de la venta, pero si posee la cosa durante el tiempo que señala la ley sin que el verdadero dueño la reivindique, se convertirá de hecho en propietario de la misma, no por vía de compra, sino por prescripción adquisitiva o usucapión. En esta clase de prescripción, el factor crucial en cada caso es la posesión del objeto o del derecho de que se trate.

El tiempo que se requiere es por lo común más largo en el supuesto de que sean bienes inmuebles que en el de bienes muebles. Y si el que va a conquistar el derecho (denominado usucapiente) no puede ampararse en un título anterior (en el ejemplo clásico este título es la venta de cosa ajena que celebró con el vendedor no dueño de la cosa), el plazo requerido va a ser también muy superior.

Así ocurre cuando una persona, sin título alguno, entra en posesión de una finca ajena: acabará ganando por usucapión si el dueño no reacciona y actúa en consecuencia, conforme a lo establecido por la ley durante un determinado periodo de tiempo. Igual sucede si el usucapiente conoce la irregularidad de su situación posesoria, es decir, si sabe que la cosa no pertenecía a quien se la vendió o si es consciente de que no tiene ningún derecho a poseer la cosa.

• Tipos de Prescripción

Según Josserand (1959, p. 180), existen dos tipos de prescripción, la prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva o liberatoria. Las características y distinciones de las dos figuras jurídicas, antes mencionadas, serán objeto de estudio y tratamiento en los apartados subsiguientes.

• Adquisitiva

De acuerdo a (Ibidem. p. 182), uno de los tratadistas más notables del derecho a nivel internacional y que ha estudiado este tema, considera que: "En materia de propiedad inmobiliaria podría presentarse el problema de la prescripción adquisitiva, no el de la prescripción extintiva; el derecho de propiedad resiste en efecto a la sola acción del tiempo, no se extingue por el no uso".

En la República Dominicana, se destaca el eminente jurista y acucioso investigador Ruiz Tejada, (1952, p. 259), quien establece que "la prescripción adquisitiva es un medio de adquisición de la propiedad, resultante de la posesión durante cierto tiempo y con las formalidades que la ley requiere" y más adelante afirma que:

"El hecho de la posesión se transforma en derecho y que en opinión de algunos la prescripción es un acto de expoliación, de despojo del verdadero dueño".Idea que ha de respetarse, pero no necesariamente compartirse.

2.2.4.2. Extintiva o Liberatoria

La prescripción extintiva o liberatoria es tratada por el legislador del Código Civil en su artículo 2262, en el cual se establece:

"Todas las acciones, tanto reales como personales, se prescriben por veinte años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Sin embargo, esta prescripción será sólo de diez años cuando se aplique a terrenos comuneros objeto de saneamiento catastral, quedando reducido este último plazo a cinco años si la persona que invoca la prescripción establece la prueba de que inició y mantuvo su posesión en calidad de accionista del sitio comunero de que se trata."

Con el propósito de precisar más el concepto, el legislador mediante un párrafo especifica que: "Cuando el período de prescripción a que se refiere esta Ley hubiese comenzado a correr antes de la promulgación de la misma, el tiempo transcurrido se computará de conformidad con las disposiciones vigentes durante este período, y el resto se computará de acuerdo con la modificación introducida por la presente ley."

En este artículo se destaca que el que alega esta prescripción no está obligado a presentar ningún título ni oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. "La usucapión o prescripción adquisitiva, es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por el efecto de la posesión prolongada".

Más adelante el autor antes citado expone que para toda usucapión se exigen tres requisitos:

• 1. Una cosa susceptible de posesión. Las cosas del dominio publico, las cosas comunes, las universalidades, los bienes sujetos a inalienabilidad por la Ley, son imprescriptible por no ser susceptible de posesión, además los monumentos históricos, quedan exceptuado de la posesión.

• 2. Una posesión no viciosa.

• 3. Un plazo. Este plazo es de veinte años, si es de mala fe el poseedor del inmueble. Para los inmuebles poseídos de buena fe, es de diez y cinco años, según que el propietario este domiciliado o no en el Distrito Judicial del inmueble.

El poseedor actual puede unir a su posesión la de su causante esta unión no constituye, sino una continuación de la posesión comenzada por el causante, si el poseedor actual es un causahabiente universal o a titulo universal; solo se tiene en cuenta la cualidad de la posesión del causante". (Mazeaud, 1959, p. 89).

Cuando el poseedor actual sea un causahabiente singular del poseedor precedente, las dos posesiones se unen; aunque siempre con la reserva de que el tiempo cumplido por un poseedor de mala fe no puede ser tomado en consideración en el cómputo del plazo de la corta prescripción". (Ibidem, p. 93).

• Condiciones

La prescripción extintiva comporta condiciones menos numerosas que la usucapión, porque se haya libre de toda idea de posesión; supone: que el crédito o que la acción no es imprescriptible, debido al principio establecido por la regla de que todos los créditos, todos los derechos y todas las acciones están sujetos a prescripción, aunque existen excepciones que son extrañas a la materia de las obligaciones o son aparentes más bien que efectiva.

En segundo lugar, la prescripción exige como condición el transcurso de cierto plazo que es en la legislación nacional 20 años, que en derecho común lo establecido por la ley. Este plazo tiene que ser precisado en diversas direcciones, hay que determinar su extensión, su punto de partida y su prolongación, por el hecho de las causas de interrupción, siendo otro punto importante las modificaciones convencionales de que es susceptible.

• Punto de Partida de la Prescripción

La prescripción corre a contar del día en que el acreedor ha podido accionar, si corriere antes, existiría el riesgo de que el derecho se perdiese antes de que su titular estuviese en condiciones de ejecutarlo.

Por consiguiente, la prescripción no amenaza a un crédito a término, porque tal derecho no es exigible (Art. 2237), ni a un crédito condicional, por lo menos cuando se trata de una condición suspensiva (artículo 2257), la condición resolutoria, que no opone obstáculo a la ejecución inmediata, no se opone a la prescripción, ni, a fortriori, un derecho eventual, es decir, un derecho que carece actualmente de un elemento esencial.

2.2.7. Diferencia entre Prescripción Adquisitiva y Extintiva

Evidentemente y a la luz de las ideas expuestas, anteriormente, existen diferencias fundamentales entre ambas figuras, que son de interés destacar.

La prescripción adquisitiva o usucapión, constituye un medio para adquirir una cosa y demás derechos reales. La prescripción extintiva, por el contrario extingue un derecho o obligación, obsérvese pues que la primera puede reconocer un derecho y la segunda puede extinguirlo. (Mazeaud, 1959, p.753).

La prescripción extintiva o liberatoria es una excepción (medio de inadmisión), que el deudor puede oponer a la acción del acreedor, cuando éste ha descuidado ejercerla dentro de un plazo determinado por la ley. Esta prescripción no extingue la obligación, pues deja con cargo al deudor una obligación natural. La obligación no se extingue, tan sólo se extinguen los medios de exigir el cumplimiento, o sea, la acción.

En ese sentido, el deudor debe invocar la prescripción. El juez no puede de oficio declarar prescrita la acción del acreedor, aun cuando compruebe que están reunidos todos los requisitos: el deudor puede renunciar a alegar la prescripción ganada, pero le está prohibido renunciarla por anticipado.

2.2.8. Interrupción de la Prescripción

Los plazos de la prescripción extintiva, tan variables ya en sí mismos, son también susceptibles de ser influidos por causas de interrupción o de suspensión que modifican o detienen su curso. La interrupción de la prescripción está consagrada en el capítulo IV del Código Civil de la Republica Dominicana, año 2002, bajo el título de las causas que interrumpen o suspenden el curso de la prescripción.

El artículo 2242 del infra citado Código establece lo siguiente: "La prescripción puede interrumpirse natural o civilmente".

Sigue indicando, que la interrupción natural tiene lugar cuando se priva al poseedor por más de un año del disfrute de la cosa, sea por el antiguo propietario o aun por un tercero. La interrupción civil se realiza por una citación judicial, un mandamiento, o un embargo, notificado a la persona cuya prescripción se quiere impedir. Refiriéndose a lo anterior el artículo 2245 establece: "La interrupción de la prescripción tendrá lugar desde el día de la fecha de los actos jurídico a que se refiere el artículo anterior".

Se agrega la citación judicial aunque se haga ante un juez incompetente interrumpe la prescripción. Si la citación fuese nula por vicio en la forma, y el demandante desiste de la demanda, si dejase extinguir la instancia, o si fuese rechazada la demanda, la interrupción se considera como no ocurrida. Se interrumpe la prescripción por el reconocimiento del poseedor del derecho de aquel contra quien prescribía.

2.2.9. Renuncia a la Prescripción

La renuncia a la prescripción adquisitiva o usucapión tiene su marco legal en los artículos 2220 y siguiente del Código Civil vigente en la República Dominicana. De este modo el indicado artículo expresa: "No se puede renunciar anticipadamente a la prescripción: se puede renunciar a la prescripción adquirida".

La renuncia a la misma es tacita o expresa. Tacita cuando resulta de un hecho que supone el abandono del derecho adquirido, o expresado de otra manera, cuando de determinadas actitudes del poseedor se deduce la renuncia. La renuncia expresa ha sido definida por estudiosos del tema de la manera siguiente: "cuando el poseedor mediante un acto explicito manifiesta su renuncia". Es de principio que el que no puede enajenar, no puede tampoco renunciar a la Prescripción. Los incapaces por medios de representantes no pueden renunciar a la prescripción de bienes inmuebles. (Mazeaud, 1959, p. 765.)

De acuerdo con Ciprián, (2003, p. 794), no se puede renunciar a la prescripción de manera anticipada, ya que esta constituye un derecho adquirido. En ese tenor, nadie puede poseer con las características del artículo 2229 del Código Civil dominicano o ser deudor bajo la cláusula previsora de que una renuncia anticipadamente a cualquier prescripción que le pueda favorecer en el futuro, ya sea adquisitiva o extintiva, ya que esto está terminantemente prohibido por el artículo 2220 del mismo Código, que establece: "Que no se puede renunciar anticipadamente a la prescripción : se puede renunciar a la prescripción adquirida." Lo antes indicado demuestra, la posición del legislador en cuanto a establecer lineamientos específicos dentro de los que se circunscribe la prescripción vista la trascendencia que tiene la misma como vía para adquiere la propiedad inmobiliaria en el sistema legal dominicano.

CAPÍTULO III

Metodología

3.1. Tipo de Investigación

Esta investigación es de tipo descriptiva y de campo, por el levantamiento de los casos de prescripción adquisitiva que se hace y de la entrevista que se aplicó al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Municipio de Santiago. Debe destacarse además, el carácter bibliográfico de este estudio, pues se ponderaron las diferentes fuentes de información de libros, revistas, periódicos, entre otros, se llevó a cabo depurando las que fuesen más convenientes a los fines y requerimientos de este tipo de análisis, lo que permitió la comprensión de la problemática de la Prescripción Adquisitiva como forma de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago, período 2000-2014.

3.2. Fuentes de Información

Por su naturaleza meramente documental, las principales fuentes de información que sirvieron de soporte para la consecución de esta investigación son de carácter bibliográfico, es decir, libros, revistas, periódicos. Además de la realización de indagaciones mediante un levantamiento de los casos de prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago, en el período tomado como referencia, lo que contribuyó a la visualización de la realidad de esta problemática en toda su dimensión.

• Población y Muestra

La base hacia quienes está dirigida la investigación, arroja los resultados esperados. El universo de esta investigación está constituido por los casos de prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos de propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago de los Caballeros, durante el período 2000-2014, haciendo énfasis en el año 2005 por la gran cantidad de casos de esta naturaleza que se suscitaron en este período de tiempo. Resulta oportuno destacar también, que este estudio es documental, tomando como base libros, revistas, periódicos y otras fuentes de información. De la misma forma, se elaboró una entrevista, la cual se sometió al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, para obtener su parecer de este importante tema.

• Procedimiento para la Recolección de Datos.

En lo concerniente a este estudio en particular, se debe consignar, que esta investigación se diseñó en base a los criterios del método científico, en busca de la obtención de las informaciones pertinentes para cumplir con los requerimientos propios de investigaciones de esta naturaleza. Todo esto, mediante fases programadas, es decir, con un período de tiempo determinado, que fueron desde la elección del tema en estudio, lo cual fue producto de un análisis, de manera tal que, el mismo permitiera su descomposición en variables teóricas dignas de análisis y que los resultados reportaran utilidad práctica al ejercicio jurídico en materia inmobiliaria.

Estas fases se diseñaron como sigue. En primer lugar, luego de la elección del tema se realizó en base a un diseño bibliográfico, con la finalidad de recabar la información necesaria para conformar el marco teórico en que se sustenta esta investigación. En segundo lugar se procedió a la depuración de la información obtenida, en el interés de discriminar la que fuese útil a los fines y objetivos de este estudio. En tercer lugar, se elaboró el instrumento de investigación, es decir, una entrevista sometida al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, en el que se tomó en consideración las variables que componen el tema y los objetivos de la misma.

• Técnicas e Instrumento

Para garantizar los buenos resultados de esta investigación se utilizaron las siguientes técnicas: El análisis documental, para obtener datos que sirvan de apoyo a la investigación en la producción del marco teórico.

Para la elaboración del marco teórico se consultaron varios libros de textos, Leyes, Reglamentos, Disposiciones Municipales y la red de Internet, con la finalidad de edificar el tema y crear el marco conceptual y teórico que le sirviera de respaldo. Una vez revisada toda esa bibliografía se procedió a seleccionar la más importante en relación al tema y cuya información pudiese ser utilizada, a los fines y objetivos de este estudio. De la misma manera, se sometió una entrevista al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, con el objetivo de obtener su parecer sobre este importante tópico, lo cual permitió el enriquecimiento de este análisis.

• Validación de instrumento