Prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios (página 3)

En lo que concierne a esta investigación, es pertinente resaltar, que la información documental que sirvió de base a este estudio, fue depurada exhaustivamente y discriminada de acuerdo a los objetivos, fines y características exigidos por este tipo de análisis, de manera que todas las variables que conforman el tema en estudio, con la finalidad de llegar a conclusiones útiles y valederas, que puedan servir como referencia para posteriores investigaciones correlacionadas.

En cuanto a la entrevista la validación se realizó mediante la elaboración de una preentrevista, de la cual se depuraron las interrogantes que tocaran las variables que conforman el tema, de manera tal, de asegurar el efectivo cumplimiento de los objetivos trazados y como forma de dar confiabilidad a los resultados obtenidos.

• Límite y Alcance Metodológico

La presente investigación en cuanto a sus límites y alcances se circunscribe al Estudio de la Prescripción Adquisitiva como Forma Legal de adquirir la Propiedad en el Municipio de Santiago, en período 2000-2014. Se observan aquí tres dimensiones de delimitaciones. En primer lugar, de tipo temático, pues el análisis se realiza sobre la prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios. En segundo lugar, existe una delimitación en espacio, ya que la investigación tiene como marco de acción el Municipio de Santiago. En tercer lugar, la problemática está delimitada en tiempo, pues se ejecuta en el período 2000-2014.

3.8. Recursos

Para llevar a cabo estudios de esta naturaleza, se requieren una gran multiplicidad de recursos materiales y humanos, sin los cuales los resultados obtenidos no fueren factibles. En el aspecto material se destacan la inversión en fuentes bibliográficas, transporte, la digitación, corrección de estilo, entre otros gastos.

CAPÍTULO IV

Presentación y análisis de datos

4.1. Situación de la Prescripción Adquisitiva como forma Legal de adquirir derechos Inmobiliarios en el Municipio de Santiago, en el período 2000-2014.

Según la Guía Catastral de la República Dominicana, del año (2000, p. 6.) se cuenta con doctrina consagrada sobre la importancia y alcance del sistema de registro de la propiedad territorial, así como una extensa recopilación jurisprudencial de las decisiones dictadas por la Suprema Corte de Justicia en materia de tierras, cuyos antecedentes legales se ubican en la ocupación haitiana período en el que se implantó el sistema de derecho francés y con ello, el que se refiere a los aspectos de tierras, el sistema ministerial.

En este sistema el Estado toma participación de las operaciones de transferencia de los terrenos, pero lo hace con la intención de crear una fuente de información a terceros, para así proteger el derecho del acreedor hipotecario.

Resulta oportuno destacar también en éste sentido, que en la República Dominicana, esta participación del Estado se da además de los motivos antes indicados en virtud del principio vigente de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras y su rasgo distintivo es que mediante el Sistema Torrens, adoptado a partir del 1920, se registra y determina la condición y propiedad de la tierra, en lugar de registrar documentos. Este sistema se resume en cuatro principios:

Principio de legalidad: consistente de depurar, sanear y legalizar el derecho de propiedad, para que su nacimiento jurídico sea la consecuencia de una sentencia de adjudicación de un Tribunal competente.

Principio de autenticidad: el Estado pone en manos del peticionario un documento auténtico, el certificado de título, el cual es imprescriptible, inatacable, oponible a todo el mundo y con garantía del Estado.

Principio de Especialidad: que es individualizar el inmueble mediante la mensura catastral, otorgándole una designación única.

Principio de publicidad: es organizar una fuente de información para los terceros, un libro de registro para revelar la existencia de un derecho y su transmisión.

Para la aplicación efectiva de los principios antes descritos y legitimar los derechos de propiedad adquiridos por prescripción, se ha estructurado en la República Dominicana un sistema de designación catastral que es la identificación del inmueble al inicio del proceso de saneamiento, que se mantendrá invariable mientras no se realice alguna operación técnica que conlleve modificaciones en la configuración del área de terreno.

Esta designación está expresada en el orden siguiente: número de parcela, número de Distrito Catastral, Municipio, Paraje, Lugar y Provincia. Cuando se trata de designación catastral urbana el orden es el siguiente: número de solar, número de la manzana, número del Distrito Catastral, Municipio, Ensanche, lugar y provincia. Todo este preámbulo sirve como plataforma para proporcionar una visión esquemática de la situación de la Prescripción Adquisitiva como forma legal de adquirir derechos de propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago, en el período 2000-2014, en cuyo tenor se deben resaltar los aspectos siguientes:

Santiago de los Caballeros, es la Provincia con mayor cantidad de tierras registradas en el país, esto de acuerdo a la Guía Catastral de la República Dominicana, editada por la Junta Agroempresarial Dominicana, Inc. (JAD). Esto hecho se observa tanto en la zona urbana como en la rural; las zonas en las que se han encontrado mayor nivel de registro son la ciudad de Santiago, o sea, el casco urbano del municipio cabecera de la provincia, los Municipios de Licey al Medio, Villa González, Navarrete, parte de Jánico y San José de las Matas.

La parte menos registrada se localiza en la zona montañosa de la Provincia. Al igual que las demás provincias, se denota en esta demarcación, que la división política de la Provincia no está acorde con su división catastral. (Todo esto de acuerdo a información obtenida de la Guía Catastral de la República Dominicana, 2000).

Otro punto destacable en este aspecto es el hecho de la existencia en esta provincia de una oficina regional del Tribunal de Tierras, lo que ha constituido un paso de avance en el tratamiento de los casos de prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad inmobiliaria en ese entorno.

De acuerdo a información proporcionada por el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, en el particular de prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad, el número de casos que se presentaron en esta materia durante los cinco (5) años que abarca este estudio es como sigue:

De acuerdo al cuadro anterior, se evidencia, un gran incremento y actividad judicial en cuanto a los casos concernientes a la prescripción adquisitiva en este Distrito Judicial, lo que se debe a múltiples razones: en primer lugar, a las dimensiones territoriales de la Provincia, que es la segunda en tamaño e importancia de la República Dominicana.

Se debe señalar, que según lo evidenciado por el cuadro anterior, los casos de prescripción adquisitiva ante la jurisdicción inmobiliaria del Municipio de Santiago en el año 2003 fue de 668 casos, siendo la cifra más alta del lustro 2000-2014, hecho que deja ver una mayor dinámica en ese Tribunal en cuanto a estos casos, que pudo deberse, a la toma de conciencia de la mayoría de los poseedores sobre la trascendencia que tiene la prescripción como forma de adquirir la propiedad inmobiliaria.

Se debe destacar además, el papel jugado por la Oficina de Registro de Títulos en esta materia, como instancia instituida por la ley para tramitar y otorgar la documentación que avala la propiedad legítima en materia inmobiliaria, pues el incremento observado en el cuadro antes descrito, pone de relieve la búsqueda de todo el que habite un terreno o predio en calidad de propietario, de manera ininterrumpida por el plazo establecido por la Ley, lo haga en virtud de un título, lo que trae como consecuencia una mayor organización catastral en ese entorno, lo que constituye, no sólo un beneficio para los particulares interesados, sino también para la colectividad en su conjunto.

El análisis de las fuentes teóricas y la entrevista realizada al Magistrado Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, permitió evidenciar la debilidad que tiene la propiedad en cuanto a los requisitos exigidos por la ley para que pueda darse la prescripción adquisitiva. Esto es en cuanto a que en la práctica basta que una persona ocupe un inmueble a título de dueño de forma ininterrumpida por más de 20 años, para que éste adquiera derechos de propiedad. En ese sentido, se considera, que debe legislarse para hacer más severas las exigencias y condiciones para adquirir de esta forma. De manera tal que, se organice un sistema más racional en cuanto a la prescripción adquisitiva se refiere.

4.2. Análisis de la Entrevista Sometida al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago

De acuerdo a la información dada por el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, el número de casos de prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad ante esa Jurisdicción es considerable, lo que se observa en el hecho de que en el año 2000 se presentaron solo 14 casos, en el 2001, 409, en el 2002, 338; en el año 2003, 668. En el período 2004, 478 casos y finalmente, en el año 2005 534 casos.

Estos resultados revelan que la incidencia de estos casos ante la mencionada jurisdicción es alta, en vista de la gran cantidad de poseedores de terrenos e terrenos no amparados por Certificado de Títulos, pero que están avalados por el cumplimiento de las formalidades de ley para ser beneficiado

En cuanto a los aspectos considerados por este funcionario como limitante al ejercicio de la prescripción en ese Distrito Judicial se encuentran las deficientes condiciones en las que operan las Oficinas encargadas de poner en marcha este proceso, el poco conocimiento de muchos poseedores sobre la trascendencia que tiene para ellos la prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad legítima, como de los terrenos que ocupan. Resaltó además, los altos costos que conllevan los trámites tendentes a poner en marcha la prescripción adquisitiva.

Conclusiones

En consonancia con lo antes indicado, el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, resaltó la necesidad de mejorar operativamente las oficinas encargadas de llevar a cabo la prescripción adquisitiva, además de la implementación de estrategias encaminadas a dar a conocer a los poseedores la trascendencia de la prescripción adquisitiva como vía para adquirir la propiedad.

De la misma forma, señaló la pertinencia de adecuar y racionalizar los costos de las fases de proceso de prescripción, haciéndolo más accesible a la generalidad de los poseedores, los que en su mayoría no disponen de los recursos económicos suficientes para solventar esos costos.

En cuanto al rol del Estado, señaló que éste está enmarcado en los preceptos de la legislación inmobiliaria vigente, es decir, en la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras, la cual como se sabe, es el marco regulatorio de todos los aspectos relacionados con la materia inmobiliaria en la República Dominicana, hasta la entrada en vigencia de la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

Los datos proporcionados por el Magistrado cuestionado, permitieron visualizar la realidad práctica de la situación en estudio, lo que puede servir para la aplicación de los correctivos necesarios en los aspectos que lo requieran y para el fortalecimiento de los que han reportado ventajas y eficiencia al sistema de justicia en materia de propiedad y prescripción; por ende, en el aspecto inmobiliario de forma general.

El derecho de propiedad, constituye la prerrogativa más completa que tienen las personas sobre inmuebles, la cual debe estar sustentada sobre bases de legitimidad que vienen dadas por un certificado de título, por la prescripción proveniente de la posesión pacífica, ininterrumpida, a título de propietario por más de 20 años. En este último caso, a través de la prescripción adquisitiva que nace de esa posesión.

Esta materia constituye uno de los tópicos más dinámico del derecho inmobiliario, esto así, debido a la delicadeza de los intereses que se relacionan a este ámbito. Vista esta situación, es pertinente el análisis de la prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago de los Caballeros, durante el período 2000-2014, el cual permitió llegar a las siguientes conclusiones:

La prescripción adquisitiva constituye una de las vías más utilizadas como forma de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago, lo que se observa en el incremento de los casos relativos a esta materia, que en el primer intervalo de investigación año 2000, fue sólo de 14 casos, en el 2001 la cifra aumentó a 409 casos, lo que implica un incremento de un 17%.

En el año 2002, se presentaron 338 casos de esta naturaleza, lo que implicó una reducción a un 14%; para el año 2003, los casos de prescripción adquisitiva se incrementaron a 688, lo que constituye un aumento del 50% en relación al año anterior. En el año 2004, se observó, que ante esta jurisdicción se suscitaron 478 casos, de esta naturaleza, lo que significó una reducción del 71% con relación a los 688 casos del año 2003.

Debe resaltarse, que en el año 2005, la cifra de casos de prescripción adquisitiva en el Distrito Judicial de Santiago fue de 534 casos. Esta cifra permite observar, que durante el lustro tomado como referencia para este estudio, la actividad judicial en cuanto a casos de prescripción adquisitiva fue muy dinámica, lo que deja ver a su vez, la situación de la posesión en esa demarcación territorial.

Estas últimas informaciones fueron obtenidas de la entrevista sometida al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago.

Se observa de igual manera, que a pesar de la incidencia de casos de prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad en el Municipio de Santiago, los mismos no concluyen con la rapidez y celeridad deseada, debido a múltiples razones, que van desde el tiempo para realizar cada trámite, hasta la actitud misma de los poseedores de terrenos, los cuales en muchos casos ponen en marcha reclamos de propiedad como consecuencia de la posesión.

Lo antes indicado significa que, si desean obtener la propiedad como consecuencia de la prescripción y luego no lo continúan; lo que contribuye a la inercia en que caen muchos de estos casos, pues como se sabe, en el sistema jurídico imperante "el interés determina la acción".

Se determinó también, que el rol de las instancias y oficinas competentes para el manejo de aspectos relacionados con la adquisición de la propiedad inmobiliaria como consecuencia de la prescripción adquisitiva, es adecuada, con sus fallas propias del sistema, que se refieren principalmente a cuestiones operativas, al no dársele en muchos casos el seguimiento oportuno a cada parte del proceso; esto tanto por parte de los poseedores como en las instancias encargadas de poner en movimiento estos procesos.

Lo anterior ocasiona que se presenten muchos tecnicismos que impiden que los casos de prescripción adquisitiva se ventilen y resuelvan con la celeridad requerida. Esta estimación se toma en base a los 534 casos existentes de prescripción adquisitiva presentados en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago en el año 2005. De la misma forma, debe resaltarse el hecho de los altos costos que conllevan las fases de los procesos de prescripción.

En cuanto al papel del Estado a través de sus instancias competentes, el mismo está determinado de manera taxativa por las disposiciones de la Ley que rige la materia inmobiliaria del país No. 1542 y es en esencia, la creación de una estructura operativa que funciona a través de las Oficinas de Registro de Títulos y de los Tribunales de Tierras, tanto de Jurisdicción Original como del Tribunal Superior de Tierras, como instancia más alta del Sistema Judicial en materia inmobiliaria.

Este ordenamiento busca asegurar el respeto a los derechos de los legítimos propietarios de terrenos. Y en el caso de la posesión después de cumplidas las condiciones establecidas por la ley en cuanto al tiempo de esa posesión, a sus condiciones, se puede adquirir mediante la prescripción adquisitiva.

En conclusión, se debe destacar, que la situación de la prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago es positiva, pues se observa un mayor interés por parte de los poseedores de buena fe y que cumplen con los requisitos de ley para adquirir la propiedad, en legitimar esos derechos, es decir, la obtención de los certificados de títulos que avalen esa propiedad, lo que constituye un paso de avance en el desarrollo de la justicia y de la sociedad actual, ya que la propiedad inmobiliaria es el principal derecho real y sirve de soporte al fortalecimiento económico del país.

Resulta oportuno destacar, que por la naturaleza y amplitud del número de poseedores sujetos a prescripción adquisitiva en el Municipio de Santiago, no fue posible la obtención de información directa de los mismos.

La investigación de campo se ejecutó mediante una entrevista sometida al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, que se elaboró de acuerdo a los criterios de formulación de los objetivos que persigue este estudio, cuyos resultados fundamentales se observan en los aspectos siguientes:

En lo relativo a los aspectos que limitan el ejercicio de la prescripción adquisitiva en el Distrito Judicial de Santiago, el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original los ubicó principalmente en los costos económicos y lo prolongado de los trámites que conlleva este procedimiento.

En menor grado, este funcionario opinó que la falta de conocimiento por parte de gran cantidad de poseedores en cuanto a las implicaciones que tiene esa calidad como forma de adquirir la propiedad inmobiliaria, ha hecho que muchos de los casos de esta naturaleza no se pongan en marcha y se les de el seguimiento legal requerido, que sustente esa propiedad en un elemento tangible como es el certificado de título, que es el documento por excelencia para amparar la propiedad legítima en la República Dominicana.

Recomendaciones

Si se parte de las conclusiones arribadas en cuanto a la prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago, durante el período 2000-2014, es pertinente recomendar lo siguiente:

• Que los interesados en adquirir derechos de propiedad inmobiliaria como consecuencia de la prescripción adquisitiva tomen conciencia de la trascendencia que tiene para ello este proceso, a fin de fundamentar su posesión sobre bases legítimas.

• Se sugiere que las oficinas relacionadas con la regularización de los derechos de propiedad inmobiliaria realicen una labor más eficiente, de manera que, los procesos de prescripción se realicen más rápidamente.

• La implementación de medidas tendentes a crear conciencia y motivar a poseedores que no tienen títulos de propiedad sobre los inmuebles que ocupan, a buscar la obtención de los mismos como consecuencia de la prescripción adquisitiva.

• Se sugiere además, la adecuación de los costos de los trámites relativos a los procedimientos relativos a la prescripción adquisitiva, de manera que mayor cantidad de personas puedan hacer uso de los mismos sin que estos impliquen una gran carga económica para los poseedores de terrenos.

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Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.