Prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios

Introducción

Los antecedentes históricos de la prescripción, se ubican en la antigua Babilonia, siendo el Código de Hamurabi, el primer instrumento legislativo en el que aparecen vestigios de la prescripción. En la antigua Francia se conoció un sistema que guardaba mucha diferencia con las instituciones romanas, es el régimen Feudal, mediante el cual una persona, el señor Feudal era el propietario de todas las tierras existentes, el cual cedía a modo de arrendamiento las tierras para ser cultivadas. Mazeaud, (1959, p. 83)

La prescripción adquisitiva fue entendida por los romanos, como muy ligada a la figura de la posesión, es decir, la tenencia del inmueble y la actitud del dueño o propietario, siempre y cuando quien detente o posea lo haga de buena fe, es por ello que, para poseer, el legislador ha establecido la necesidad del Corpus, o sea, la existencia tangible y concreta de la cosa objeto de la posesión y el Animus, que es el elemento intencional o la voluntad de quien posee de accionar como dueño .

El legislador francés, cuna de la legislación dominicana, ha establecido diferentes formas de adquirir la propiedad. En ese tenor, se pueden adquirir bienes por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, por efecto de las obligaciones, además por la acepción o incorporación y por prescripción.

Después de la promulgación de la Ley No. 585 del 24 de octubre del año 1941, los plazos de la prescripción adquisitiva fueron reformados de la manera siguiente: La de 30 años a 20, la de 20 y 10 a la mitad. Conforme a esta ley se puede prescribir por 20 años sin ningún tipo de documento.

La propiedad es el más importante derecho real, por ser el más completo y amplio en prerrogativas para el que posee. De ahí que la Constitución de la República Dominicana del año 1994, en su artículo 8, inciso 13, título relativo a los derechos de propiedad, y como consecuencia de ello, nadie puede ser privado de él, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de justo valor determinado por sentencia de un tribunal competente. Esta prerrogativa consiste en el derecho de gozar y disponer de casos en el modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellos un uso prohibido por las leyes.

El concepto de propiedad está generalmente relacionado con los casos sobre las personas físicas o morales. Se ha establecido que la propiedad era en principio colectiva, familiar y por último, individual.

La propiedad inmobiliaria, es el derecho de una persona sobre un objeto que está ligado a la tierra, sea por su propia naturaleza o por destinación. De manera que, por el simple hecho de ser propietario de una mejora, en ese caso, el terreno constituye un inmueble por determinación, este es el sujeto de un derecho inmobiliario.

Todo este marco conceptual permite observar que el derecho de propiedad no absoluto ni excluyente, como sucedía en el derecho romano. Los redactores del Código Civil francés, estimaron que éste derecho es absoluto, opuesto a todos, respetando las prerrogativas de su titular a usar, disponer y abusar de la cosa, según su voluntad.

Una de las formas de adquirir la propiedad es la posesión, que constituye uno de los tópicos más estudiados y controvertidos de la literatura jurídica, esto así, por la delicadeza de los intereses que se ponen en juego en este aspecto, los cuales tienen dimensiones no sólo económicas, sino también sociales, al involucrar cuestiones relacionadas con la propiedad como elemento para garantizar la legitimidad de los derechos de las personas que ocupan un predio.

Para que la posesión tenga consecuencia, la propiedad legítima debe surgir de la prescripción adquisitiva o usucapión que es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre la cosa objeto de propiedad por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo.

Para que la prescripción sea posible, se precisa la convergencia de dos (2) elementos, en primer lugar, el corpus, lo que implica la existencia de una cosa determinada, susceptible de posesión y de propiedad; en segundo lugar el animus, que implica, que el poseedor debe demostrar una actitud de propietario. Debe indicarse además, que la posesión de la que nazca la prescripción debe estar libre de vicios, es decir, que esté ubicada dentro de los preceptos establecidos por la ley en ese tenor y el poseedor debe ser de buena fe. Resulta pertinente indicar, que el plazo de la prescripción se calcula por días y no por horas, la que no se adquiere sino después de transcurrido el plazo establecido por la ley a tal efecto.

En lo concerniente a los objetivos de esta investigación, debe indicarse, que de forma general, se busca analizar la prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago durante el período 2000-2014.

Como objetivos específicos se pretende; determinar la incidencia de casos de prescripción adquisitiva en el Municipio de Santiago, en el período 2000-2014, describir aspectos que frenan o limitan la prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago durante el período 2000-2014 y ponderar el papel del Estado en la adquisición de la propiedad inmobiliaria, como consecuencia de la prescripción adquisitiva.

Metodológicamente hablando, es pertinente resaltar, que esta investigación es de tipo descriptiva y de campo, de carácter bibliográfico, además de realizarse un estudio de campo por medio de una entrevista al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Municipio de Santiago de los Caballeros, lo que permitió la visualización clara y precisa de la realidad en estudio.

Los hallazgos más relevantes de este estudio se sintetizan en los aspectos siguientes: Se observó que en el año 2000 la intendencia de casos de prescripción adquisitiva fue de 14 casos, suma que se incrementó a 409 en año 2001, mientras que en el 2002 la cifra fue de 338 casos; en el 2003 por su parte, casi se duplica este número, pues se suscitaron 668 casos de esta naturaleza.

En el 2004, se presentaron 478 casos referentes a prescripción adquisitiva y en el 2005 los casos fueron 534, estas cifras revelan la dimensión de la problemática de la propiedad adquirida de esta forma en la demarcación tomada como referencia.

Según información recabada, de manera directa, mediante la entrevista sometida al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, en la mayoría de los casos de prescripción adquisitiva en esa demarcación territorial, son iniciados y producto de la burocracia que se observa para resolver con celeridad los mismos son abandonados. Además del costo económico que implican.

Resulta pertinente resaltar también, que la incidencia de estos casos se debe principalmente a que en la ciudad de Santiago de los Caballeros, es relativamente simple adquirir la propiedad por la prescripción, ya que basta con ocupar un terreno de manera ininterrumpida, de forma pacífica, a título de propietario por determinado período de tiempo para que la ley considere propietario legítimo a ese poseedor.

Producto de esa situación, se observa la necesidad del establecimiento de mecanismos legales más adecuados y efectivos en cuanto al hecho de que se exijan mayores requisitos al hecho de la ocupación como paso primario y primordial, para determinar la posesión y la propiedad producto de ella, de tal manera que, no baste con la simple ocupación y dejar transcurrir el tiempo establecido por la Ley para adquirir la propiedad.

Se debe resaltar, que el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, indicó que manejaba muchos casos de prescripción adquisitiva, como forma de adquirir la propiedad, principalmente en el período 2000-2014, observándole el hecho de que en el primer período (2000), la actividad de este Tribunal en cuanto a este tipo de caso fue reducida, ya que sólo hubieron 14 casos.

En el año 2001 por su parte, estos casos se elevaron a la cifra de 409, lo que revela un gran incremento, que puede deberse al cumplimiento del plazo de la prescripción adquisitiva, es decir, 20 años, lo que implica una mayor seguridad de la propiedad inmobiliaria en este Distrito Judicial, al haber cumplido los poseedores con los requisitos establecidos por la Ley para poseer de esta forma, es decir, la posesión pública, pacifica e ininterrumpida de un predio en calidad de dueño.

En el 2002, se observó una reducción de estos casos, pues se presentaron sólo 338 casos, lo que pudo deberse a juicio del Magistrado entrevistado, a cierta inercia por parte de muchos poseedores al incoar estas demandas. En el siguiente año, 2003, hubo la mayor actividad en cuanto a casos de prescripción adquisitiva ante ese Tribunal, al suscitarse 668 casos, lo que demuestra la gran dinámica en cuanto a la búsqueda de regularizar los derechos de propiedad de poseedores legítimos de terrenos.

En el año 2004, se suscitaron 478 casos, lo que implicó una disminución con relación al año 2003, a pesar de lo cual la dinámica de actividad de este Tribunal en cuanto a estos casos fue activa, ya que en el año 2005, estos asuntos vuelven a aumentar, llegando a la cifra de 534 casos.

De manera global se debe significar que, dentro del ámbito del Distrito Judicial de Santiago los casos de prescripción adquisitiva constituyen una gran marco de trabajo, lo que deja ver a su vez la gran cantidad de terrenos, cuyos ocupantes tienen esa calidad en virtud de la posesión con las características establecidas por la Ley para ser beneficiado por ese tipo de prescripción.

El tratamiento de la prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago de los Caballeros, en el período 2000-2014, debe partir del conocimiento de que la prescripción tiene un carácter de orden público, no solo porque constituye un medio de prueba socialmente necesario, sino también porque representa un medio idóneo para adquirir derechos de propiedad con el concurso de la ley después de transcurrido cierto plazo. La prescripción adquisitiva nace de la posesión en determinadas características y condiciones, la que hace que se produzca el derecho de propiedad.

La figura de la usucapión o prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad desde el punto de vista de la problemática basada en la ley es sumamente trascendente, debido a que constituye un elemento vital en la concesión de derechos de propiedad inmobiliaria, pues contribuye a la regulación del status legal de propiedad, más en demarcaciones como en el Municipio de Santiago de los Caballeros, que por su amplitud y trascendencia tiene una delicadeza en cuanto al tratamiento que se da a los casos de prescripción adquisitiva en ese entorno, lo que generará la contribución al fortalecimiento de los conocimientos teóricos y prácticos para el ejercicio del derecho en materia inmobiliaria.

La pertinencia de esta investigación está en que proporciona la visualización de la situación de la prescripción adquisitiva, como requisito imprescindible para la adquisición de la propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago, para como consecuencia de ello, surjan correctivos que mejoren esta materia.

Los propósitos que persigue este estudio son a nivel general, analizar la prescripción adquisitiva como forma legal de derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago, en el período 2000-2014.

De forma específica, se persigue determinar la incidencia de casos de prescripción adquisitiva en el Municipio de Santiago, durante el período 2000-2014; describir aspectos que frenan o limitan el ejercicio de la prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos de propiedad en el Municipio de Santiago y, ponderar el papel del Estado a través de sus instancias competentes en la adquisición de la propiedad inmobiliaria como consecuencia de la prescripción adquisitiva.

Para la definición de los anteriores objetivos se partió de cuestionamientos como los siguientes:

• ¿Cuál es la incidencia de casos de prescripción adquisitiva en el Municipio de Santiago, durante el período 2000-2014?

• ¿Cuáles aspectos frenan o limitan que la prescripción adquisitiva frenan el ejercicio de la prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago?

• ¿Cuál es el papel del Estado en cuanto a la adquisición de derechos de propiedad inmobiliaria como consecuencia de la prescripción adquisitiva?

Para la realización de este análisis se utilizaron fuentes bibliográficas, conjuntamente con informaciones obtenidas por medio de un levantamiento realizado en el Tribunal de Tierras de jurisdicción original de Santiago, lo que generó una perspectiva del desenvolvimiento de los casos de prescripción adquisitiva en ese Distrito Judicial durante el período de tiempo tomado como referencia.

La conformación de este estudio es como sigue: El primer capítulo, contiene el marco contextual, es decir, los antecedentes históricos del Municipio de Santiago de los Caballeros, por ser este el entorno donde está delimitada esta investigación.

El segundo capítulo, trata de la revisión de literatura, esto es, la sustentación teórica que sirve de soporte al análisis realizado; destacándose tópicos como la posesión y la prescripción en sus distintas vertientes.

El tercer capítulo, versa sobre aspectos metodológicos, es decir, la manera como se llevó a cabo el estudio, desde el punto de vista de lo establecido por la ciencia para este tipo de análisis.

El cuarto capítulo, está dedicado a la presentación y análisis de datos, es decir, la visualización de la situación catastral de la prescripción adquisitiva como forma de adquirir la propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago, durante el período 2000-2014.

CAPÍTULO I

Marco contextual

• Antecedentes Históricos de Santiago

Capital de la Provincia de Santiago y de la región del Cibao, Santiago de los Caballeros es la segunda ciudad de la República Dominicana, después de Santo Domingo. En 1495, Cristóbal Colón funda, durante su primer viaje, el fuerte de Santiago, en la rivera derecha del río Yaque del Norte. (Enciclopedia Ilustrada de la República Dominicana, 2001, p. 280).

En 1506, la villa que se forma alrededor de éste es trasladada a orillas del río Jacagua. En 1562, Santiago es destruido por un terremoto. Los santiagueros se instalan nueva vez en las cercanías del Yaque del Norte, en terrenos pertenecientes a la Viuda Minaya, ubicación que aún conserva la ciudad.

Santiago ha sido protagonista de importantes eventos históricos. El 30 de marzo de 1844 tiene lugar la Batalla de Santiago, con la cual los dominicanos consolidan su independencia de la República de Haití. En 1857, notables miembros de la burguesía liberal santiaguense, arruinados por su calamitosa política económica, encabezan la rebelión que pone fin al gobierno de Buenaventura Báez. (Ibid, p. 281).

Luego del Grito de Capotillo, acaecido el 16 de agosto de 1863, Santiago es sede del gobierno restaurador que busca restablecer la soberanía nacional. Santiago es capital de la República Dominicana hasta 1865, año en que las tropas españolas abandonan definitivamente el territorio nacional.

Según el último censo nacional, Santiago contaba en 2002 con 622 mil habitantes. Santiago es un importante centro industrial. Entre sus actividades económicas, cabe destacar la elaboración de Cigarros, así como el ensamblaje de prendas de vestir, calzados, joyas y circuitos electrónicos.

En cuanto a las atracciones turísticas, las más interesantes son el Monumento a los Héroes de la Restauración, la Catedral Santiago Apóstol, el Centro de Arte León Jiménez y la empresa Industria de Tabaco León Jiménez, en cuyas instalaciones hasta hace poco se podía observar el método tradicional de elaboración de cigarros.

1.2 Ubicación Geográfica

De acuerdo a datos obtenidos por la Enciclopedia Ilustrada de la República Dominicana (2001, pp. 283-284), Santiago, "La Ciudad Corazón", llamada así porque está localizada en el corazón del valle del Cibao, pertenece a la región del Cibao Central. Tiene un área de 2,836,51 kilómetros cuadrados. Es la segunda provincia en extensión del país, y representa el 6% del territorio nacional. Cuenta con 493,412 habitantes (Censo de Población 2002).

En cuanto a la posición geográfica, la ciudad de Santiago está ubicada 19º 25º latitud Norte y 70º 50º latitud Oeste. Sus límites territoriales son los siguientes: al Norte, las provincias de Mao Valverde y Puerto Plata; al Sur la Provincia de San Juan de la Maguana; al Este, las provincias de La Vega y Espaillat y al Oeste, las Provincias de Santiago Rodríguez y Mao Valverde. Santiago de los Caballeros se divide en siete Municipios y nueve Distrito Municipales.

El Municipio cabecera es Santiago de los Caballeros se encuentra a 155 kilómetros de Santo Domingo; es la principal provincia en importancia del país, superada por el Distrito Nacional. Unas 800 mil personas viven en esta provincia, representando el 10% de los 8 millones de habitantes de la República Dominicana.

1.3 Aspectos Económicos

En el período actual, la economía de Santiago ha adquirido una notable importancia, y es la región más próspera del país. Se puede decir que Santiago es una plaza con ramificaciones internacionales y en sus empresas se puede encontrar la aplicación de técnicas administrativas y operacionales, a tono con los más recientes avances mundiales. Santiago tiene una modernísima industria de ron y tabaco de una calidad indiscutible, que compite en los mercados mundiales más exigentes.

La industria del tabaco, como en el pasado, sigue siendo una piedra angular de su economía rural y fuente de miles de empleos en la zona. La región también es un importante productor y exportador de tabaco en rama hacia Europa, al igual que de café y cacao. Su diversificada agricultura produce además numerosos cultivos menores que abastecen el mercado de Santo Domingo y otras comunidades.

Aunque ubicado en el corazón de la isla, Santiago está dotado de ágiles vías de acceso, encontrándose a 155 kilómetros de Santo Domingo y a 100 kilómetros de Puerto Plata, ambas ciudades con importantes puertos y aeropuertos para el transporte de mercancías y pasajeros desde y hacia el exterior.

Ahora bien, es por la producción de puros o cigarros que la ciudad de Santiago ha adquirido renombre mundial, sinónimo de vieja tradición tabaquera y de un producto de la más alta calidad a nivel mundial. Más del 80% de la producción de puros proviene de Santiago, situación que le está brindando fama internacional a esta antigua ciudad.

Hoy en día, la República Dominicana es el primer país exportador del mundo en unidades de puros, superando tanto en volumen como en calidad a los reconocidos cigarros habaneros. Los puros de Santiago se han convertido en un símbolo de excelencia y la llave para insertarse en los mercados internacionales. En la rama industrial, también la comunidad se ha destacado con notables éxitos. El desarrollo del sector industrial santiagués se puede dividir en dos: el de producción nacional y el de las zonas francas de exportación.

La producción interna es amplia en una diversa gama de actividades, como la producción de ron, cigarrillos, zapatos, cueros, metal-mecánica, envases, cerámicas, artesanías y materiales de construcción tales como fábricas de cemento, blocks, ventanas, puertas y otros. Igual éxito ha tenido la Zona Franca Industrial de Exportación de Santiago, una de las más dinámicas y mejor administradas por su eficiente patronato. La Zona Franca Industrial de Santiago, produce cerca del 20% de las divisas generadas por el sector Zonas Franca del país.

El sector zona franca es el principal generador de empleos, pues para el 1995 tenía una fuerza laboral de 32,000 empleos, distribuidos en 79 empresas de confecciones textiles, de cigarros, zapatos, plásticos, cueros, comunicaciones, equipos eléctricos y demás.

Ya en el 1998, había un promedio de 52,943 empleados con un total de 114 empresas. La mano de obra de Santiago se distingue por su preparación y disciplina y su fácil adaptación a las nuevas tecnologías y al concepto de calidad total, para brindar un producto que pueda competir exitosamente en el mercado norteamericano y europeo.

El sector servicios también ha visto desarrollarse en Santiago. Una amplia y fructífera clase de comerciantes, un eficiente sistema bancario, de comunicaciones, de turismo, de profesionales de diversas disciplinas, contribuyen positivamente al desarrollo económico y social del país. Todo esto ha convertido a Santiago de los Caballeros en el principal eje económico de avance de la Región Norte y Central del país, con una particular influencia en la economía nacional.

La contribución del Cibao al proceso de globalización de la economía en esta nueva era de apertura del comercio mundial, es altamente reconocida por su impacto favorable y por el valioso empuje empresarial de sus hombres y mujeres, llevando a cabo, impulsándolos a reflexionar sobre la lógica de sus equivocaciones.

Los educadores de hoy se encuentran ante un volumen creciente de materiales curriculares y elementos auxiliares de enseñanza: de esta gran multiplicación de libros, objetos concretos, mapas, películas, libros de texto, computadoras, software educativo, programas de televisión, medios audiovisuales y tantas otras cosas, ellos deben de alguna manera seleccionar los materiales que han de ser empleados para enseñar en sus respectivas clases.

• Estructura Judicial

En el Municipio de Santiago existen varias Cámaras Civiles, Juzgados de Paz, Cámaras Penales, una Corte de Apelación, Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes y de Tránsito. Un Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, Oficina de Registro de Títulos, Departamento Regional de Tribunal Superior de Tierras, una Oficina de Conservaduría de Hipotecas, un ordenamiento judicial que funciona en una amplia y confortable infraestructura, que permite poner en marcha todo el accionar judicial de esa demarcación territorial, de manera tal que se garantice una ágil y eficiente administración de justicia en ese entorno.

CAPÍTULO II

Revisión de la literatura

• Posesión

La posesión como elemento para adquirir la propiedad, ha sido objeto del tratamiento jurisprudencial y doctrinal, debido a que se entiende la delicadeza y trascendencia de la misma como vía legal para dar carácter y aval a la propiedad inmobiliaria, es decir, el conjunto de condiciones que deben cumplirse para que esta genere derechos de propiedad inmobiliaria.

2.1.1. Origen de la Posesión

Según Ruiz Tejada, (1952, p. 50), para evaluar el origen y evolución de la posesión como figura jurídica, hay que partir del derecho romano, en el que la concesión de posesión no fue unitaria, aún así, hay que resaltar, que en el derecho romano antiguo la posesión era una representación del contenido de la propiedad. Como consecuencia de esta posesión, es importante destacar, que la figura de la posesión que tenía consecuencias jurídicas por la presencia del corpus y animus, sólo se podía tener posesión sobre las cosas corporales, no cabía posesión sobre derechos reales que no fuesen la propiedad, derechos de obligaciones.

De acuerdo a los Hermanos Mazeaud, (1959, p. 55), en el derecho germánico, la posesión, la propiedad y los demás derechos reales se englobaban en una institución única, la gewere, esto significa, que toda relación entre persona y cosa a la que se concede tutela jurídica. Del mismo modo, no se exige un elemento espiritual, al animus tiene protección jurídica, el que ejerce un poder de hecho, se admite la posesión tanto de las cosas como de los derechos.

Según Mazeaud, (1959, p. 56.) el derecho canónico por su parte, sigue la línea del derecho germánico, una concesión más amplia que la del derecho romano, que amplia asimismo a los derechos incorporales y a los derechos susceptibles de ejercicio continuado. Se amplía pues, el campo de la tutela posesoria remuneratoria, que se representa en la actio y expolii, que se conceden por lo general al detentador de la cosa. Estos aspectos inciden en las legislaciones modernas respecto a la posesión y han cambiado sólo producto del desarrollo de los sistemas jurídicos y de la sociedad misma, pero conservan en esencia sus fundamentos.

2.1.2. Definición

Etimológicamente, la posesión equivale a "tener, ocupar, detentar, con independencia del título y con independencia de si el que detenta tiene título para ello" Capitant, Henri, (1978, p. 105).

Lo antes afirmado, denota la amplitud del concepto posesión, ubicándolo en todo aquel que disponga o haga uso de una cosa, sin tomar en cuenta si quien actúa como propietario tiene calidad para hacerlo.

En el antiguo Derecho Romano, la posesión ha sido definida "Como el hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola materialmente con la voluntad de guardarla para sí y disponer de ella como lo haría un propietario" (Petit, 1997, p.184).

En esa misma trayectoria, Josserand, Louis, (1959, p. 55), afirma que: "La posesión consiste en un poder físico, en la dominación ejercida sobre una cosa…esta dominación o imperio puede coincidir con el poder jurídico, puede oponerse a él, existir sin él; ya hemos hecho observar que el ladrón, el usurpador son poseedores no propietarios."

En la perspectiva de profundizar en la Conceptualización de este tema es necesario expresar las consideraciones como la que se cita a continuación.

De acuerdo a los hermanos Mazeaud, (1959, p. 126) "La posesión es un simple poder de hecho; se opone a la propiedad y a los otros derechos reales que confieren a su titular un poder de derecho. Por lo general es el propietario de la cosa el que tiene la posesión de ella pero puede suceder de modo diferente (por ejemplo el ladrón es un poseedor)."

Es importante destacar, que se debe distinguir al poseedor del detentador que ha sido definido como una persona que sin ser propietario, ni titular de un derecho real, ejerce un poder de derecho sobre la cosa, poder este que le ha sido conferido por el propietario o por la Ley, este reconoce los derechos del propietario, ejemplo de detentadores son los inquilinos, arrendatarios, entre otros.

En el lenguaje popular, el término posesión se utiliza como sinónimo de propiedad pero, en el lenguaje jurídico tiene significados diferentes, aunque la generalidad tiende a confundirlos, debido a que se presume que el poseedor o detentador es el dueño de la cosa.

En el Código Civil Dominicano de 1984, con sus modificaciones, expresa en su artículo 2228 se refiere a ésta así: "La posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o la ejerce en nuestro nombre". En ese mismo Código en su artículo 2229, establece que: "para poder prescribir, se necesita una posesión interrumpida, pacífica, inequívoca y a título propietario."

La Ley de Registro de Tierras (1947), en su artículo 4, sobre la posesión señala; para los efectos de esta Ley de Terrenos se consideran poseídos:

1º. Cuando se hayan cultivado o dedicados a cualquier uso lucrativo.

2º. Cuando se encuentran cercados por medio de empalizadas, murallas, zanjas, trochas, o en cualquiera otra forma que se presten para indicar las colindancias.

3º. Cuando se hayan medido por un Agrimensor Público y dicha operación esté contenida en el plano de acta de Mensura que haya sido registrada.

Al llegar el criterio de la Ley de Registro de Tierras, en torno a la posesión, se observa en el artículo 254: Las acciones posesoras relativas al terreno en los cuales se esté efectuando una mensura catastral, hasta la sentencia final del Tribunal Superior de Tierras, serán sustanciadas en primer grado por los Jueces de Paz respectivos, de acuerdo con las reglas de procedimiento común. Los fallos emitidos por los Juzgados de Paz se apelarán ante el Tribunal Superior de Tierras.

2.1.3. Naturaleza Jurídica y Función de la Posesión

Al decir de (Bonilla Atiles, 1949, p. 85.) "Existe una polémica doctrinal, sobre si la posesión es un hecho o un derecho, dentro de la cual se distinguen tres corrientes. La primera, que postula, que la posesión es un hecho: simplemente porque se basa en circunstancias materiales y además, es protegida con independencia de si verdaderamente existe o no el derecho de que la posesión es apariencia."

Las segunda por su parte, sostiene que la posesión es un derecho, porque surge un interés titulado jurídicamente, además, porque reúne las características esenciales del derecho subjetivo, es decir, existe un interés amparado jurídicamente y también, porque es considerada una relación que el ordenamiento jurídico posee, incluso contra el propietario de la cosa.

La tercera posición, propugna por dar a la posesión el doble carácter, pues ésta originalmente es un hecho, pero a la vez es un derecho, porque el hecho se deriva de determinadas consecuencias legales. Además, existen supuestos en los que se dan derechos que resultan de la posesión, aún faltando el hecho de la misma posesión y en otros casos, dándole el hecho de la posesión, no se dan los derechos que corresponderían.

La posición mayoritaria es la que sostiene que la posesión es un derecho real provisional, en el que el poseedor está protegido definitivamente de las injerencias en su situación de poder. Si bien, no se puede inscribir en el registro de propiedad.

En ese tenor, el legislador admite la transmisión de la posesión a los herederos, con lo que se convierte en una relación de derecho.

En cuanto a la naturaleza de la posesión. Resulta trascendente analizarla como un derecho y en ese contexto, considerarla como un hecho jurídico y como un derecho provisional considerado como débil comparado con los derechos normales, por lo que el derecho de posesión provisional es vencido por el derecho normal de la adecuada contienda judicial, en que el titular de este reclame sus derechos sobre el inmueble objeto de la posesión. Lo anterior implica, que la posesión por más larga y pacífica que sea, es susceptible de ser perturbada cuando quien reclame está amparada por un Certificado de Título Legítimo.

A grandes rasgos, "la posesión cumple tres funciones sociales, en primer lugar, la protección o defensa de la posesión, con lo que la misma sería la situación jurídica que permite poner en juego la defensa del interdicto, que es el mecanismo jurídico que el ordenamiento ha establecido para defender al poseedor que no tiene que demostrar que es propietario." (Bonilla Atilés, 1949, p. 90).

Según la opinión de Santana Polanco, (2000, p. 72.) "La posesión es legitimadora, es decir, que da fuerza al hecho mismo de la posesión, esto en virtud de la apariencia de que una persona es propietaria, es decir, que tiene calidad para ejercitar el derecho de posesión y si esa apariencia es manifiesta hace que los terceros confíen en ella."

En ese tenor, la posesión posibilita que quien la ostenta se convierta en propietario o adquiera otro derecho real. Incluso en los casos en que no hay un derecho justificado con otro derecho.

La propia posesión va a posibilitar que ese derecho que no existía y era una apariencia se convierta en un derecho real, es decir, que no sea ya una apariencia, sino que esté legitimado.

2.1.4. Características de la posesión

Según Bergés Chupani, (1982, p. 63.) "Las características o elementos constitutivos de la posesión son: el corpus y el animus. El corpus, es el ejercicio sobre una cosa de los actos que corresponden al derecho del que se tiene posesión. Considerada relativamente al derecho de propiedad, el corpus consiste en considerarse como propietario, o sea, ejercer atribuciones del derecho de propiedad: el usus, el frutus y el abusus. El corpus constituye el elemento material de la posesión."

Cuando falta el corpus no puede haber posesión; así como el corpus sin animus no constituye posesión, tampoco el animus sin el corpus puede otorgar propiedad. El corpus se adquiere por la aprehensión material de la cosa, sin que sea necesario distinguir si esa aprehensión tiene lugar con el consentimiento del poseedor aparente o sin él. El otro elemento que caracteriza la posesión es el animus, que es la actitud del poseedor frente al inmueble o cosa que se detenta. Se sostiene la idea de que la intención que anima al poseedor debe ser el animus domini, es decir, la intención de comportarse como propietario. Se considera que en el instante de iniciar la posesión debe existir el animus. (Ibidem, p. 70.)

En ese sentido, Berges Chupani (1982, p. 72), expresa que, existen varias reglas que tienden a crear un marco de comprensión sobre el animus y su papel en lo concerniente a la posesión: La primera, sostiene que el animus domini, se presume siempre que se posee por uno mismo y a titulo de dueño. Por lo tanto, se presume, hasta prueba en contrario, que todo ocupante es poseedor, y no detentador.

En esto, no hay sino una aplicación de las reglas ordinarias de la prueba. El propietario demandante en el pleito, trata de establecer que su adversario no es más que un simple detentador.

La segunda regla establece, que el animus se aprecia en abstracto, por referencia a un ocupante, tipo colocado en la misma situación. No se indaga la intención completa del ocupante, su estado o despido. Esta situación se determina por la causa y el principio de su posesión. La tercera regla indica, que cuando el propietario haya probado que el ocupante era en un principio un detentador, se presume que lo ha seguido siempre: cuando se ha comenzado a poseer por otro, se presume que se sigue poseyendo con el mismo título.

La cuarta regla se refiere, a lo que se denomina la modificación del título. La presunción establecida por el artículo 2231 del Código Civil dominicano, el cual indica "que cuando se ha empezado a poseer por otro se presume siempre que se posee bajo el mismo título, si no hay prueba en contrario."

Esta presunción puede destruirse ante la prueba en contrario, ocupante puede probar que, en el curso de la ocupación de detentador que era, se ha convertido en poseedor.

2.1. 5. Sujetos de la Posesión

En la Revista Eme- Eme, volumen IX No. 51, Nov.-Dic., 1980, p. 7), se pone de manifiesto que la "posesión como derecho, la puede adquirir cualquier persona física o jurídica, ya que al poseer un derecho es poseer un poder jurídico, y para tenerlo, es suficiente con tener capacidad jurídica para ello".

Si se piensa que la posesión como un hecho, la pueden tener las personas jurídicas y las personas físicas, si bien deben tener la capacidad de entender y querer. Estas mismas cualidades deben tenerla a través de sus representantes legales. Esta situación hace surgir la interrogante de que ¿si cabe la posesión mediante representante? En ese tenor, la posesión como derecho no se puede adquirir a través de Representantes Legales, porque se atribuye a unos sujetos concretos. Pero en ocasiones se habla de ello cuando el poseedor autoriza a otro a que realice actos que produzcan efectos respecto del derecho.

El Representante lleva a cabo un acto que afecta a la posesión del representado, afectando la posesión como derecho, no posee la cosa como derecho propio y particular. El poder de hecho lo tiene el Representante, pero el poder de derecho es inherente al duelo o titular del mismo y los efectos de esa posesión también.

Lo anterior ocurre así, porque el Representante actúa como mandatario de su Representado, es decir, que sus prerrogativas están delimitadas hasta el punto en que su Representado le otorgue libertad, no pudiendo el Representante vender ni enajenar, ni tampoco realizar ningún negocio jurídico sin su autorización expresa.

2.1.6. Ámbito y categorización de la posesión

El ámbito o radio de acción de la posesión está circunscrito a los derechos reales; es decir, los derechos que recaen sobre las cosas que pueden ser muebles o inmuebles. Los derechos reales inmobiliarios confieren a sus titulares un poder directo sobre las cosas que recaen; tales poderes son; poder de goce y disfrute, de administración, de disposición, poder este último que permite al titular del derecho inmobiliario disponer del inmueble de manera absoluta. (Revista Eme-Eme, 1980, p. 10.)

Los Derechos Reales. Este es el que otorga un poder directo e inmediato sobre una cosa. El mismo está compuesto de dos elementos principales; la persona como sujeto activo de derecho y la cosa, objeto de derecho. Este derecho comprende los siguientes elementos:

El Derecho de Persecución: el titular de un derecho real puede perseguir su derecho en manos de quien se encuentre. Así el propietario de un inmueble puede reivindicarlo contra todo detentador.

El Derecho de Preferencia. Si existe un concurso entre varios acreedores y el titular de un derecho real, este último disfruta de preferencia al momento del cobro de su crédito.

Al decir de Mazeaud, (1959, p. 135.) "Los Derechos Reales Principales. "el derecho de propiedad es considerado el más relevante de los derechos reales principales al constituir el derecho más completo sobre una cosa; es decir, abarca el derecho de uso, disposición y transformación del objeto de derecho."

Los demás derechos principales constituyen un desmembramiento del derecho de propiedad y otorgan a personas diferentes algunos de los elementos que lo componen, por ejemplo, el derecho de usufructo que confiere al titular sólo una parte del derecho de propiedad, que es el derecho del disfrute sobre los frutos de la cosa, de la cual no puede disponer; o la servidumbre, que no es más que el derecho de servirse de un bien.

Derechos Reales Accesorios. "El objetivo de este derecho es garantizar el crédito del acreedor. Esta garantía puede ser personal. Los derechos reales accesorios permiten al acreedor tener dos o más personas que puedan responder por la misma deuda, Por ejemplo, los fiadores solidarios." (Mazeaud, 1959, p. 140).

En la acepción doctrinaria la palabra posesión significa, la apariencia de un derecho cualquiera. En este sentido los hermanos Mazeaud sostienen que "El derecho romano no consideró la posesión, sino como una dominación sobre la cosa. En aquella época, el derecho de propiedad se confundía con la misma cosa sobre la que recaía. Tan solo muy tardíamente comprendieron los jurisconsultos romanos que la posesión era el ejercicio de hecho de las prerrogativas del derecho de propiedad, la possessio juris; entonces extendieron, con el nombre de cuasi posesión, el concepto de posesión a ciertos derechos reales, tales como las servidumbre." (Ibidem, p. 145).

Posteriormente, en el derecho francés, la posesión puede aplicarse no solo al derecho de propiedad, sino a todos los derechos reales (usufructo, servidumbre, entre otros), ya sean mobiliarios o inmobiliarios esos derechos. En este sentido la posesión tiene su ámbito limitado de manera exclusiva a los derechos reales.

En virtud del artículo 2226 del Código Civil Dominicano expresa: "No se puede prescribir el dominio de las cosas que no estén en el comercio". En virtud de esta disposición legal las cosas fuera del comercio no pueden ser objeto de posesión, por ejemplo los bienes de dominio público.

2.1.7. Duración de la posesión

El legislador del Código Civil titula el capítulo V "Del tiempo que se necesita para prescribir. Traza en esta sección las reglas del tiempo de la prescripción y en este sentido, establece que la prescripción no se cuenta por hora, sino por días. Se adquiere cuando pasa el último día de término, es decir, cuando se ha cumplido de forma expresa con el plazo dispuesto por la ley para otorgar la propiedad inmobiliaria como consecuencia de la posesión.