Así mismo se mantenía el mecanismo para establecer las prioridades para la asignación de las acciones constructivas de construcción, atendiendo a las características sociales, composición y necesidades habitacionales de los núcleos familiares de sus respectivos territorios estableciendo el aval como documento que acreditaba el derecho o la autorización para construir una vivienda por esfuerzo propio, el que debía acompañarse a la solicitud de la Licencia de Construcción, conteniendo además una declaración jurada de la composición del núcleo familiar y de la procedencia prevista de los recursos materiales.
Fundamentado en la necesidad de seguir simplificando los trá mites de la población, el incremento de materiales y productos de fondos mercantiles para la venta a la población y la realización de las acciones constructivas por esfuerzo propio de la población se promulgó el actual Reglamento para la Nueva Construcción y Rehabilitación de Viviendas por esfuerzo Propio de la Población, mediante la Resolución No. 10 de fecha 6 de enero de 2006.
Se puede resumir que en todos los Reglamentos que han regulado el derecho a edificar se establecen las prioridades para determi nar las personas que pueden ser titulares de este derecho, teniendo como principio esencial las necesidades habitacionales, y que constituyen el momento a partir del cual la persona es sujeto de facultades, derechos y obligaciones, respecto a la acción constructiva, que se regulan en todos.
Contienen el mecanismo para obtener la autorización hasta el actual reglamento omiso, contienen normas relativas a las obligaciones constructivas cuando se ha adquirido el derecho perpetuo de superficie.
I.4. Contenido del Derecho. Facultades y funciones
Definido desde el artículo 13 de la Ley General de la Vivienda y en los Reglamentos que han existido hasta la actual Resolución No. 10 de fecha 6 de enero de 2006 dictada por el Presidente del Instituto Nacional de la V ivienda, que constituye el Reglamento para la Nueva Construcción y Rehabilitación de Viviendas por esfuerzo Propio de la Población, las personas a quienes se autorice a construir sus viviendas por esfuerzo propio tendrán en el ejercicio de esta actividad como derechos principales el de, previo el cumplimiento de las prioridades y demás normas establecidas, solicitar la cesión de un terreno estatal; adquirir un solar yermo directamente de su propietario o la cesión de uso de una azotea, siempre que no existan restricciones técnicas o urbanísticas que lo impidan; comprar un proyecto para la construcción de la vivienda a la entidad que lo elabore, u obtenerlo gratuitamente de un familiar; contratar asistencia técnica a las entidades autorizadas u obtenerla gratuitamente de un familiar; solicitar u obtener, de acuerdo con las normas establecidas, el permiso de uso de suelo y la correspondiente licencia de construcción; solicitar y obtener del Banco Popular de Ahorro, de acuerdo con las normas establecidas, el crédito bancario para el pago a las entidades estatales autorizadas por la asignación de terrenos, compra de materiales y productos, alquiler de equipos y otros medios, proyectos, asistencia técnica, y otros servicios que se brinden para la construcción de vi viendas por esfuerzo propio; adquirir de las entidades estatales autorizadas, los materiales y productos, así como contratar el alquiler de equipos, herramientas y otros servicios técnico-constructivos que se requieran.
Por otra parte las personas seleccionadas para construir viviendas por esfuerzo propio estarán obligadas a garantizar la calidad establecida por las normas y regulaciones estatales vigentes para la ejecución de obras; Ejecutar la obra ajustándose estrictamente al proyecto aprobado mediante la Licencia de Construcción; Emplear los materiales y productos asignados por el Estado a través de los fondos mercantiles para el destino autorizado y no venderlos o cederlos a terceros o utilizarlos para otros fines; Mostrar a las autoridades y funcionarios competentes cualquiera de los documentos relacionados con la construcción de la vivienda: Proyecto, Licencia de Construcción, vales o facturas que acrediten la procedencia de los materiales, matricula de identificación de la construcción, etc.; Cumplir las disposiciones que establecen el presente Reglamento y las demás que para la construcción por esfuerzo propio dispongan el Instituto Nacional de la Vivienda y el Instituto de Planificación Física.
Como sujeto, parte de la relación Jurídica, que se establece en torno al derecho a edificar que es su contenido, las entidades productivas del sistema de la Vivienda adquieren un grupo de funciones y atribuciones, es así que la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda informará a las Comisiones de Circunscripción la cantidad de acciones constructivas que le corresponden, recibirá a las personas seleccionadas para realizar acciones constructivas y abrir el expediente correspondiente, aportar las regulaciones urbanas y las certificaciones de numeración, verificar si el proyecto y demás que forman parte del expediente cumplen con las regulaciones urbanisticas y condicionantes establecidas, otorgan la Licencia de Construcción en los casos que correspondan, abren el expediente de control de obra correspondiente a la licencia de construcción entregada, asignan y controlan el uso y destino de los materiales y productos de fondos mercantiles para respaldar el programa estatal de construcción por esfuerzo propio, controla mediante visitas el cumplimiento de los términos autorizados por la licencia de construcción, la procedencia licita de los materiales empleados y el cumplimiento de las regulaciones técnicas, emitir el certificado de habitable si al concluir la obra esta cumple los términos y requisitos de la Licenci a de construcción, conciliar periódicamente con los establecimientos de venta os materiales entregados y su destino y rendir cuenta mensualmente a la Dirección Municipal de la Vivienda de la gestión realizada en cuanto al otorgamiento de las licencias de construcción así como de los certificados de habitables.
Las oficinas del Programa del Arquitecto de la Comunidad en cuanto a la actividad constructiva por esfuerzo propio de la población tiene como atribuciones y funciones la de prestar servicio técnico solicitado por la población en cuanto a la elaboración de los proyectos, ejercer el control de autor y la dirección facultativa del proyecto una vez otorgad la licencia de construcción, y rendir cuenta mensualmente a la dirección Municipal de la Vivienda sobre su actividad en cuanto al otorgamiento de las Licencias de Construcción.
Para comprender soporte teórico legal del derecho a construir y su relación con las formas de cotitularidad dentro de las que se pueden originar conflictos, se divide y analiza el proceso constructivo en lo que podemos definir como momentos o etapas por el que transita a la luz de las normas vigentes en el Reglamento para la Nueva Construcción y Rehabilitación de Viviendas por esfuerzo Propio de la Población, dentro de las que a su vez se amplían los derechos y obligaciones de forma más especifica relacionadas con la etapa a que corresponde, en cinco fundamentales:
Otorgamiento de la Autorización para construir vivienda por esfuerzo propio.
Adquisición del lugar donde ejecutará la edificación,
Obtención de la documentación,
Ejecución de las acciones constructivas,
Legalización de lo construido en propiedad,
Ser autorizado para construir una vivienda por esfuerzo propio constituye el requisito legal esencial y momento a criteri o de la autora del nacimiento del derecho que se estudia, en concordancia con el principio refrendado en el artículo 5 de la Ley General de la Vivienda, de priorizar a los trabajadores y sectores de la población según su aporte a la sociedad y sus necesida des habitacionales, y del que el Doctor Dávalos Fernández señala que…se corresponde con la esenia clasista del derecho…Para ello se combina, acertadamente, por una parte el aporte a la sociedad en correspondencia con el principio socialista de distribución ( a cada cual según su trabajo), y por otra parte la necesidad habitacional, en atención al principio comunista de distribución (cada cual según su necesidad)…34 Es esta una sociedad de trabajadores y hacia ellos deben estar dada las prioridades para la so lución de un agudo problema como el habitacional.
Este sistema de derecho corresponden con un principio de legalidad que debe imperar en toda obra nueva de construcción de viviendas y con la estrategia de planificación y ordenación de las mismas, partiendo de la necesidad de dirigir la asignación de los recursos materiales y humanos hacia aquellos sectores de mayor necesidad que una vez seleccionados estarán en posibilidad de exigir del órgano administrativo rector de la actividad, en este caso las Direcc iones Municipales de la Vivienda, el cumplimiento de sus derechos legalmente establecidos.
La necesidad de tener una autorización para construir, está presente como premisa en toda la extensión de la normativa para poder acceder al resto de los derechos y facultades, atribuidos para edificar una vivienda por esfuerzo propio, empleándose indistintamente el término de Autorización o Selección. Tal es así que para obtener mediante cualquiera de las formas previstas, el lugar donde edificará la vivienda se exige como requisito previo que la persona haya sido autorizada o seleccionada para construir, en caso contrario no se podrá autorizar a la concesión del terreno o azotea donde futuramente se podrá edificar.
Debe entenderse por la formulación legal actual, que no existe una sistemática de cómo se lleva a cabo este momento, que documento acredita la obtención del derecho de forma que produzca plenos efectos legales, ni cual es el procedimiento para obtener dicha autorización, sin embargo en la Resolución No. 11 de 2006 se regula…que las personas jurídicas y naturales que hayan sido seleccionadas según el procedimiento establecido, solicitan la Licencia de Construcción… sin que se pueda establecer de manera escrita en que consiste este procedimiento, solo se cuenta con el modelo anexo a la referida resolución que constituye la Certificación de Selección.
En la practica se establecen varias vías para la selección, pues el estado tiene facultades para otorgar el derecho directamente mediante los Consejos de Administración de los órganos locales del poder popular a nivel municipal y provincial, para resolver problemas de albergados, casos sociales críticos y situaciones de necesidades de la producción y los servicios, a través del movimiento sindical conforme al reglamento aprobado en enero de 2005 por la Central de Trabajadores de Cuba35, mediante las Comisiones de la Circunscripción que se conocen como comisiones de entrega de materiales y que son seleccionadas por los propios vecinos.
Pudiera considerarse que con independencia de las vías escogida en todos los casos se emite el Certificado de Selección que conforma el Expediente incoado para la actividad constructiva y resulta obligada su presentación para obtener el derecho al suelo o vuelo para construir.
La adquisición del lugar donde se ejecutará la edificación, esta dirigido a obtener derechos sobre un suelo ya sea propiedad estatal o propiedad particular, o sobre una azotea particular.36
El Estado entrega, a través de las Direcciones Municipales de Vivienda, a los particulares para construir viviendas por esfuerzo propio una parcela de terreno sobre la que estos adquieren el Derecho Perpetuo de Superficie, previo el pago de una suma alzada que constituye su precio37.
Requiere para la entrega, que los solares constituyan una porción de terreno trazada como tal en un asentamiento poblacional, donde no exista edificación o que existiendo sea de poca significación, de ahí que clasifique como solar yermo38.
El Derecho adquirido en este momento definido como un derecho de Superficie constituye por sí solo y en toda su extensión, un derecho real, recogido en el Código Civil vigente39, y definido como el derecho que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.
La característica mas especial de este derecho radica en la separación del dominio de lo construido y el dominio sobre el suelo en que se efectúa, el primero pertenece al titular de la superficie y el segundo al cedente de la misma. Esto constituye una derogación convencional del principio de accesión, el propietario del suelo no hace suyo lo edificado en el y el superficiario hace uso del suelo ajeno siempre que sea para construir, teniendo la obligación de construir dentro de un plazo, bajo la sanción de extinción de su derecho40.
La Resolución No. 2 de fecha 14 de enero de 1991, del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda a tono con Ley General de la Vivienda, y la Resolución No. 10 de 2006 también del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda contiene en su RESUELVO PRIMERO una definición mas acabada del Derecho Perpetuo de Superficie, como aquel de naturaleza real por cuya virtud el estado, concedente, otorga a particulares, superficiarios, el derecho a construir viviendas de las que deviene propietario el que la construye, en terrenos de propiedad estatal en zonas urbanas y asentamientos rurales, mediante el pago de una suma alzada en concepto de precio.
El ordenamiento civil cubano da posibilidad de conceder este derecho al estado únicamente, sobre terreno de su propiedad, ya sea para construir viviendas u otras construcciones, pudiendo concederse ya sea a título oneroso o a titulo gratuito41, sucediendo que al remitirnos a la materia inmobiliaria actual como norma ya especifica, no se encuentra un respaldo a este derecho en toda su dimensión, pues solo existe respaldo legal para la posibilidad de concederse para construir viviendas y siempre a titulo oneroso, amparado en el Reglamento de la Nueva Construcción de Viviendas por Esfuerzo Propio de la Población y el Régimen de Derecho Perpetuo de Superficie puestos en vigor por las Resoluciones No. 10 de 2006 y la Resolución No. 2 de fecha 14 de enero de 1991, ambas del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda.42
En nuestro ordenamiento a diferencia de otros, no cabe la posibilidad de que el superficiario construya en base a su derecho, sobre el subsuelo o vuelo ajeno o en terreno particular, lo que consta definido expresamente el Código Civil cubano43.
La vigencia del derecho de superficie es otra cuestión tratada de forma muy particular en la legislación inmobiliaria cubana, a diferencia de lo regulado en el Código Civil, para el que este derecho solo puede concederse por un término de hasta 99 años, la Ley General de la Vivienda establece que este derecho para construir viviendas por esfuerzo propio es de forma perpetua, dejando fuera el transcurso del tiempo como causa de su extinción no le que no significa que el titular del derecho tenga que cumplir las obligaciones constructivas con límites de tiempo,
El que reciba el solar yermo estará obligado a comenzar la fabricación en el término de un año a partir de su adquisición. Si la fabricación no comenzara dentro de ese término, la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente podrá disponer la cancelación del derecho de superficie concedido con devolución del precio pagado por el comprador, menos un descuento por los gastos de la operación.
Se exceptúan los casos de fallecimiento del comprador, en los cuales sus herederos lo sustituirán en sus derechos y obligaciones44
La cancelación del Derecho Perpetuo de Superficie se dispone por Resolución del Director Municipal de la Vivienda si existe cesión indebida del terreno y de lo edificado, o si una vez comenzada la fabricación, esta se parali za por un término mayor de un año, cuando se haya dispuesto a pérdida de lo construido, se detecte que el Derecho Perpetuo de Superficie fue adquirido por trámites fraudulentos y si voluntariamente el superficiario renuncia al derecho de superficie otorgado.
Las personas que lo necesiten para construir sus viviendas por esfuerzo propio también podrán adquirir la propiedad de solares yermos mediante transferencia de su titular, mediando precio o sin precio, siempre que no existan restricciones urbanísticas que lo impidan, previa aprobación de la Dirección Provincial de la Vivienda. El acto de transferencia se realiza ante notario público 45 y estará gravada con el impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles.
La norma vigente no hace diferencia en la naturaleza del titular de la propiedad, pero se infiere que excluye al estado y a los terrenos de su propiedad, conforme a la norma del artículo 138, inciso 1) del Código Civil vigente que prohíbe la transmisión en propiedad a personas naturales o juridicaza, de bienes que integran el patrimonio estatal excepto los casos en que la transmisión parcial o total de algún objetivo económico se destine al desarrollo del país y no afecten los fundamentos políticos, sociales y económicos del estado, previa aprobación de los órganos competentes o que así se disponga expresamente en la legislación especial.
El acto de transferencia de propiedad de un solar yermo, a diferencia del resto de los autorizados para adquirir el lugar donde edificar, sí implica que el solar como bien inmueble, objeto del acto se incorpore al patrimonio del titular, por lo que se constituye un derecho real de propiedad con todo lo que de este se deriva.
Las personas que lo necesiten para construir una vivienda por esfuerzo propio también podrá adquirir el derecho de uso de una azotea46 de una vivienda propiedad personal individual o ubicada en edificios de varias plantas particular, siempre que técnicamente pueda ejecutarse la construcción y no existan restricciones urbanísticas que lo impidan, que se autorice mediante Resolución por la Dirección Provincial de la Vivienda y los cesionarios sean seleccionados para edificar sus viviendas. La cesión podrá hacerse del área total de la azotea o sobre una parte de esta e incluye además el derecho a edifica r una escalera hacia la azotea, ocupando parte del terreno de la edificación del nivel inferior o parte de dicha edificación según se pacte en el acto jurídico de cesión, al tránsito hacia la escalera a través de jardines o portales y a entroncar los servicios de acueducto y alcantarillado de la nueva vivienda con la del nivel inferior asegurando la posibilidad de la medición independiente del consumo cuando proceda.
La cesión de uso de una azotea para edificar una vivienda se realizará con pago o sin pago, mediante escritura pública ante notario.
El derecho adquirido mediante la cesión de uso de azotea o de solar yermo no sujeta al titular del derecho a edificar para comenzar las acciones constructivas dentro de un término dado, excepto se pacte en la escritura, situación que perdura mientras no se haya obtenido la correspondiente Licencia de Construcción47 que según la norma vigente, ya a partir de su obtención el titular sí cuenta con el término de un año para comenzar a construir.
La Obtención de la documentación, momento posterior a la obtención del lugar donde se edificará, y que no distingue el derecho adquirido sobre el lugar donde se edificará, entraña comprar un proyecto constructivo y contratar asistencia técnica en ambos casos a una entidad que lo elabore, u obtenerlo gratuitamente de un profesional competente que sea familiar del titular, solicitar u obtener, de acuerdo con las normas establecidas el permiso de uso de suelo, y la correspondiente Licencia de Construcción.
Para la solicitud de la Licencia de Construcción que es documento técnico- constructivo obligatorio, la persona titular del derecho está obligada a dirigirse a la Unidad Inversionista de la Vivienda del municipio donde se lleva a cabo la acción constructiva, presentando toda la documentación prevista que conforme al actual procedimiento la constituye el documento que acredite haber sido seleccionado para realizar la acción constructiva, y el documento que acredite la titularidad sobre el suelo o vuelo y el proyecto constructivo.
Una vez radicado el Expediente la Unidad Inversionista de la Vivienda lo resuelve en un término que no exceda los treinta días hábiles, notificando al interesado la correspondiente Licencia de Construcción.
Al momento de presentarse la solicitud de la Licencia de Construcción es el momento en que el funcionario actuante de la Unidad Inversionista le da a conocer al solicitante sus derechos y obligaciones en cuanto a la construcción por esfuerzo propio.
Para el otorgamiento de las Licencias de Construcción la persona con derecho a edificar tiene además derecho a que la Unidad Inversionista de la Vivienda solicite la aprobación de la Dirección Municipal de Higiene y Epidemiología, en los casos que proceda el Certificado del cumplimiento de las Regulaciones para las zonas protegidas emitido por las oficinas de Patrimonio, emite, facilita y envía las regulaciones urbanas al Arquitecto de la Comunidad o a las entidades proyectistas autorizadas, gestiona con la Dirección Municipal de la Vivienda, la concesión del Derecho Perpetuo de Superficie, en caso que proceda.
Las Licencias de Construcción pueden modificarse o cancelarse por las Unidades Municipales y Provinciales de la Vivienda en los casos que se detecten violaciones o vicio en su tramitación u otorgamiento, así como en los casos que se cancele el Derecho Perpetuo de Superficie. Así mismo la Licencia de Construcción caduca y podrá cancelarse cuando la obra no se inicia dentro del término de un año contado a partir de la fecha de su emisión, o cuando sin causa justificada se interrumpen los trabajos por el mismo espacio de tiempo. El termino de un año puede prorrogarse hasta un año más cuando se justifique la razón por lo que no se ha iniciado o interrumpido la obra.
Ya en el momento de la ejecución de las acciones constructivas la persona titular del derecho a construir tendrá el derecho de adquirir materiales y productos de construcción en las entidades autorizadas, así como alquilar equipos y otros medios, para lo cual tendrán el derecho a solicitar y obtener de las instituciones financieras de acuerdo con las normas establecidas créditos y otros servicios bancarios48.
Las personas titulares del derecho a edificar en esta fase quedan obligadas a ejecutar la obra ajustándose estrictamente al proyecto aprobado med iante la Licencia de Construcción, garantizar la calidad establecidas por las normas y regulaciones estatales vigentes para la ejecución de obras, emplear los materiales y productos asignados, para el destino aprobado, mostrar a las autoridades y funcionarios competentes cuales quiera de los documentos relacionados con la construcción, cumplir las disposiciones que sobre la construcción por esfuerzo propio disponga el Instituto Nacional de la Vivienda, vender al estado lo construido si renuncia a la construcción o no le fuera posible continuarla, identificar la obra durante la obra durante su ejecución según lo establecido, y acreditar la licitud de los materiales, en su caso.
Legalización de lo construido en propiedad, este constituye el momento culminante del derecho, y se requiere que lo edificado reúna todos los requisitos de habitabilidad conforme al proyecto ejecutivo analizados y las condiciones generales y particulares expresamente señaladas en la Licencia de Construcción.
El documento técnico-administrativo que avala la terminación de la obra amparada por la Licencia de Construcción es el Certificado de Habitable y garantiza que la obra cuenta con los servicios técnicos de habitabilidad tales como electricidad, suministro de agua, alcantarillado o deposición final de residuales.
Para certificar la terminación de una obra nueva la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda debe garantizar que se han realizado satisfactoriamente las pruebas a las redes hidrosanitarias, cisternas, tanques y aparatos sanitarios, que no existen salideros u otras deficiencias que puedan generar problemas sanitarios posteriores; que el sistema de tratamiento a tanques sépticos, fosas mauras, filtros y otras construcciones similares se ejecute acorde a las exigencias del proyecto con la calidad requerida, y que el drenaje pluvial se ejecutó adecuadamente según el proyecto, si existe a conexiones pendientes y registros.
Puede darse el caso que por razones justificadas la obra no cumpla los términos de la licencia, y se otorgue el Certificado de Habitable siempre y cuando lo construido pueda considerarse una vivienda adecuada debiendo tener acceso independiente, al menos tres locales, habitación, baño y cocina, y cuente con una superficie útil mínima de 25 metros cuadrados49.
Este momento se regula en el artículo 12 de la Resolución No. 10 de 2006, donde se recoge el deber de la persona que construya por esfuerzo propio, una vez finalizada la obra y obtenido el certificado de Habitable, de seguir los trámites establecidos para la obtención de la Escritura Pública50 que corresponda según lo dispuesto en la legislación vigente.
El acto jurídico que contiene es la obtención del derecho de propiedad.
CONCLUSION:
El derecho a edificar en Cuba constituye una prioridad del Estado cubano y resulta una necesidad social imperante, su habilitación legal, a pesar de que se ha flexibilizado posee determinadas limitaciones que restringen la facultad de los titulares para la adquisición del dominio sobre el inmueble construido y de otro lado las normas sobre la construcción por esfuerzo propio discurren de modo paralelo con las de ordenamiento urbanístico lo que influye en sus deficiencias.
BIBLIOGRAFÍA:
.- CASTRO RUZ, FIDEL. La Historia me Absolverá, Editorial de Ciencias Sociales, La Habana, 1975, pág. 89.
.-Luis Díez Picazo-Antonio Gullón, Sistema de Derecho Civil, volumen III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral, sexta edición, versión digital.
CABANELLAS, GUILLERMO.- "Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual".21ª. Edición. Editorial Heliasta s.r.l., Buenos Aires.1989, tomo 3, pp.134-135.
Dávalos Fernández, Rodolfo. La nueva Ley General de la Vivienda, Segunda Edición, Editorial Félix Valera, 2003,
DE CASSO ROMERO, IGNACIO Y FRANCISCO CERVERA JIMÉNEZ-ALFARO.- "DICCIONARIO DE DERECHO PRIVADO". Editorial Labor s.a. Segunda Reimpresión. Madrid. 1954., pp.1462-1463.
DE RUGGIERO, ROBERTO. Instituciones de derecho civil, Volumen Primero., de la 4ta edición italiana, anotada y concordada con la legislación española por Ramón Serrano Suñer y José Santa-Cruz Tejeiro, p. 41 versión digital.
Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, Ángel M. López López-Vicente Montes Penades y otros, Valencia 1994
Ley General de la Vivienda concordada y anotada, Ediciones OBNC , 2009, p. 11, hace referencia a Dávalos Fernández, Rodolfo. La nueva Ley General de la Vivienda,
MINJUS.- "La vivienda urbana. Su evolución en el Derecho histórico cubano y en la legislación revolucionaria". La Habana. 1974. " Ley de Reforma Urbana y legislación complementaria". La Habana
OLIVER ESTELLER, B.- "Derecho Inmobiliario español". Sucesores de Rivadeneyra. Madrid. 1892. Tomo 1,
Rivera, Julio César. Instituciones de derecho civil, parte general tomo II, tercera edición actualizada, buenos aires 2004, versión digital,
Rodríguez Montero, Gustavo E. Régimen Jurídico de la Vivienda y demás Bienes inmuebles en Cuba, versión digital.
VEGA VEGA, JUAN.- "Comentarios a la Ley de la Vivienda". Editorial Ciencias Sociales. La Habana. 1985.,
LEGISLACIÓN
Ley de Reforma Urbana de 1960.
Ley No. 65 de fecha 23 de diciembre de 1988, promulgada en la gaceta oficial de la República de Cuba, Edición Extraordinaria No. 3 de 8 de enero de 1989,
Ley 59 de 1987, código Civil
El Decreto Ley No. 289 de fecha 16 de noviembre de 2011, De los Créditos a las personas naturales y otros servicios bancarios
Resolución 10 de 2006, INV, Reglamento de construcción por esfuerzo propio
Resolución 2 de 1991, INV, Resolución del derecho de superficie
NOTAS:
1 .-Definida etimológicamente c omo la morada, casa o habitación que sirve de alojamiento.
2 .-Dávalos Fernández, Rodolfo. La nueva Ley General de la Vivienda, Segunda Edición, Editorial Félix Valera, 2003, p. 31. Expresa el autor que propiciar soluciones al déficit habitacional encuentra respuesta en el Capitulo II de la actual Ley General de la Vivienda, y destaca la prioridad que da el precepto a los trabajadores y otros sectores en atención a su aporte y a sus necesidades.
3 .- La Resolución No.10, de 6 de enero de 2006, del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, que constituye el actual Reglamento para la Nueva Construcción y Rehabilitación de Viviendas por Esfuerzo Propio de la población expresamente preceptúa en su artículo 11… La vivienda que se edifique por esfuerzo propio es propiedad personal del que la construya, y su artículo 12 establece…Las personas que, de conformidad con lo establecido en el presente Reglamento, realicen acciones constructivas por esfuerzo propio, una vez finalizada la construcción y obtenido el certificado de Habitable, deben seguir los trámites establecidos para la obtención de la escritura pública que corresponda según lo dispuesto en la legislación vigente.
4 .-Precepto constitucional en el artículo 9 inciso c) de la Constitución de la República. Se entiende que una vivienda es confortable cuando reúne determinados requisitos regulados en la Resolución 8 de fecha 17 de enero de 1996 dictada por el presidente del Instituto nacional de la Vivienda,
5 .-Con el objetivo de comprobar el cumplimiento de la Ley General de la Vivienda, los planes de construcción de viviendas, y demás disposiciones jurídicas dictadas en materia de vivienda que estuvieren vigentes el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda dictó la Resolución No. 398 de fecha 4 de octubre de 1990, mediante la cual se dispuso que el Instituto Nacional de la Vivienda ejercerá la Inspección Estatal en todos los órganos, organismos y entidades del sector estatal y cooperativo, así como en la actividad constructiva por esfuerzo propi o de la población. La inspección es una de las vías más efectivas para detectar las violaciones y deficiencias existentes.
6 .-El Estado reconoce en la familia la célula fundamental de la sociedad y le atribuye responsabilidades y funciones esenciales en la educación y formación de las nuevas generaciones. Constitución de República de cuba, párrafo segundo, artículo 35.
7 .- El ejercicio de la abogacía,
8 .- Constituye el régimen económico del matrimonio, y existirá desde el momento en que este se formalice o desde la fecha de iniciada la unión en los casos que se reconozca judicialmente el matrimonio no formalizado y cesa cuando el vínculo matrimonial se extinga por cualquier causa. Da origen a la copropiedad en común. Artículos 29 del Código de Famili a y 169 del Código Civil.
9 .- El derecho de sucesión comprende el conjunto de normas que regulan la transmisión del patrimonio del causante, después de su muerte y para que se den debe existir una relación jurídica transmisible por un lazo que una jurídic amente al transmitente. Artículo 466 del Código Civil vigente.
10 .- Rodríguez Montero, Gustavo E. Régimen Jurídico de la Vivienda y demás Bienes inmuebles en Cuba. Pág. 2, versión digital.
11 .- DE RUGGIERO, ROBERTO. Instituciones de derecho civil, Volumen Primero., de la 4ta edición italiana, anotada y concordada con la legislación española por Ramón Serrano Suñer y José Santa-Cruz Tejeiro,p.33
12 .- La Asamblea Nacional del Poder Popular es el órgano supremo del poder del estado. Representa la voluntad soberana de todo el pueblo y tiene dentro de sus atribuciones aprobar, modificar o derogar las leyes y someterlas previamente a la consulta popular cuando lo estime procedente en atención a la índole de la legislación de que se trate. El Consejo de Estado e s el órgano de la Asamblea Nacional del Poder Popular que la representa entre uno y otro periodo de sesiones, y tiene la facultad de dictar decretos leyes durante sus funciones, el Consejo de Ministros es el máximo órgano ejecutivo y administrativo, consti tuye el gobierno de la Republica y tiene dentro de sus atribuciones dictar decretos y disposiciones sobre la base y en cumplimento de las leyes vigentes y controlar su ejecución. Los miembros del Consejo de Ministros tienen la atribución de dictar cuando no sea atribución expresa de otro órgano estatal, los reglamentos que se requieran para la ejecución y aplicación de las leyes y decretos leyes que les conciernen. Artículos 69, 75, inciso b), 89, 90 inciso c), 95, 98, inciso k), y 100, inciso b), todos de la Constitución de la Republica de Cuba de 1976.
13 .- Toda relación jurídica presupone un sujeto al cual es atribuida una facultad o pretensión, en vista de un fin que el derecho considera digno de tutela, que es el hombre, el individuo; un objeto que pueden ser las cosas, los actos de una persona o eventualmente la persona misma. El acto puede ser una acción u omisión que tenga contenido o utilidad económica o una utilidad ideal o espiritual pero siempre deberá tener una utilidad, las cosas pueden ser par te del mundo externos destinada a la satisfacción de las propias necesidades. Las causas que la producen son varias y deben estar protegidas por una norma jurídica. DE RUGGIERO, ROBERTO. Instituciones de derecho civil, Volumen Primero., de la 4ta edición italiana, anotada y concordada con la legislación española por Ramón Serrano Suñer y José Santa -Cruz Tejeiro, p. 41 versión digital.
14 .-El patrimonio se haya integrado por derechos no por cosas, es la universalidad jurídica de los derechos reales y personales bajo la relación de un valor pecuniario, Los derechos que no tienen contenido económico (derechos de la personalidad, derechos de familia) no forman parte del patrimonio. Rivera, Julio César. Instituciones de derecho civil, parte general tomo II, tercera edición actualizada, buenos aires 2004, versión digital, p. 387.
15 .-
16 .- La distinción procede de la obra de los glosadores, quienes la construyeron probablemente a partir de la idea romana de una actio in rem distinta y separada de la actio in personam, ya que el concepto de derecho real y su contraposición al derecho de crédito no fue conocido en el Derecho romano, ni utilizado en sus fuentes. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, Ángel M. López López -Vicente Montes Penades y otros, Valencia 1994,
17 .- CABANELLAS, GUILLERMO.- "Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual ".21ª. Edición. Editorial Heliasta s.r.l., Buenos Aires.1989, tomo 3, pp.134-135.
18 .- DE CASSO ROMERO, IGNACIO Y FRANCISCO CERVERA JIMÉNEZ-ALFARO.- "DICCIONARIO DE DERECHO PRIVADO". Editorial Labor s.a. Segunda Reimpresión. Madrid. 1954., pp.1462-1463.
19 .- OLIVER ESTELLER, B.- "Derecho Inmobiliario español". Sucesores de Rivadeneyra. Madrid. 1892. Tomo 1, pp.878-879
20 .- MINJUS.- "La vivienda urbana. Su evolución en el Derecho histórico cubano y en la legislación revolucionaria". La Habana. 1974. pp. 236 ; " Ley de Reforma Urbana y legislación complementaria". La Habana
21 .- VEGA VEGA, JUAN.- "Comentarios a la Ley de la Vivienda". Editorial Ciencias Sociales. La Habana. 1985., p.
22 .- DIEZ PICAZO, L. Y GULLÓN BALLESTEROS, A. : Instituciones del Derecho Civil, Editorial TECNOS S.A.1995 p. 124. Realizan los autores una distinción al referir que la propiedad de los bienes muebles esta mas ligada a la persona, permite una más amplia realización de facultades nacidas de su arbitrio.
23 El artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1 de 1992 español expresa …la utilización del suelo y, en especial, su urbanización y edificación , deberá producirse en la forma y en las limitaciones que establezcan la legislación de ordenación territorial y urbanística y, por remisión de ella , el planeamiento , de conformidad con la clasificación y calificación urbanística de los predios…
24.- .- DIEZ PICAZO, L. Y GULLÓN BALLESTEROS, A. : Instituciones del Derecho Civil,, Editorial TECNOS S.A.1995 p. 126
25 .-. DIEZ PICAZO, L. Y GULLÓN BALLESTEROS, A. : Sistemas de Derecho Civil, ed. País, volumen III. página 169 y 170.
26 .-Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, Ángel M. López López -Vicente Montes Penades y otros, Valencia 1994,
27 .-Luis Díez Picazo-Antonio Gullón, Sistema de Derecho Civil, volumen III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral, sexta edición, versión digital. Sistema de Derecho Civil, pag. 169. versión digital.
28 .-Artículo 21 de la Constitución de la República…Se garantiza la propiedad personal sobre los ingresos y ahorros procedentes del trabajo propio, sobre la vivienda que se posea con justo título de dominio y los otros demás bienes y objetos que sirven para la satisfacción de las necesidades materiales y culturales de la persona.
29 .- VELAZCO MUGARRA , MIRIAM. Instrumentos de Ordenación Territorial y urbanística en Cuba. Boletín ONBC No. 41/abril-junio 2011/CIABO, p. 2.
30 .- El Decreto No. 21 de fecha 28 de febrero de 1978 del Consejo de Ministros, puso en vigor el Reglamento de la Planificación Física. Y en sus artículos 1 y 2 se recogen sus funciones y atribuciones. Publicado en la Gaceta Oficial de la República, La Habana, edición ordinaria, año LXXVI, 9 de marzo de 1978.
31 .- CASTRO RUZ, FIDEL. La Historia me Absolverá, Editorial de Ciencias Sociales, La Habana, 1975, pág. 89.
32 .- Artículo 25 de la Ley de Reforma Urbana de 1960.
33 .- Ley No. 65 de fecha 23 de diciembre de 1988, promulgada en la gaceta oficial de la República de Cuba, Edición Extraordinaria No. 3 de 8 de enero de 1989, p. 5.
34 .- Ley General de la Vivienda concordada y anotada, Ediciones OBNC, 2009, p. 11, hace referencia a Dávalos Fernández, Rodolfo. La nueva Ley General de la Vivienda, pag. 3 2.
35.-Reglamento para la distribución de viviendas, derecho a su construcción o adquisición de materiales por los trabajadores en atención a su trayectoria laboral y social, recayendo en la asamblea General de afiliados de la sección sindical o buró sindi cal de un centro la decisión definitiva sobre los trabajadores que han de beneficiarse con estos derechos, decisión que es inapelable excepto que se demuestren violaciones en la aplicación incorrecta del reglamento y sus principios.
36 .-El artículo 13 de la Ley General de la Vivienda establece dentro de los derechos de las personas a quines se les otorgue la autorización para construir viviendas por esfuerzo propio, en su incisos a) previo el cumplimiento de las prioridades y demás normas establecidas, solicitar la cesión de un terreno estatal y b) adquirir un solar yermo directamente de su propietario o la cesión de uso de una azotea, siempre que no existan restricciones técnicas o urbanísticas que lo impidan.
37 .-Ley General de la Vivienda, artículo 17, regula este derecho.
38 .-Aparece definido en el artículo 6 de la Ley General de la Vivienda, donde además se especifica que el terreno anexo a otra edificación que integre una unidad física inmobiliaria y como tal se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad, no puede considerarse solar yermo.
39 .-Ver de los artículos de 218 al 225 del Código Civil,
40 .-Luis Díez Picazo-Antonio Gullón, Sistema de Derecho Civil, volumen III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral, sexta edición, versión digital.
41 .- El artículo 218, inciso 1 y 4 ambos del Código Civil cubano, así lo regulan, en relación con el artículo 140 del propio cuerpo legal que ampara la posibilidad para el estado de conceder el derecho de superficie sobre tierras propiedad estatal y el
42 .-Quedan obligados al pago del Derecho Perpetuo de Superficie los particulares a quines se le hubiere asignado después del 1ro de enero de 1985 o en lo sucesivo se le asigne, solares yermos de propiedad estatal para la construcción de viviendas , conforme se regula en el resuelvo cuarto apartado e) de la Resolución 2/91 del Presidente del Instituto nacional de la Vivienda.
43 .- Artículo 218, inciso 3), no puede concederse derecho de superficie sobre propiedad personal.
44 Regulaciones contenidas en el artículo 18 de la Ley General de la Vivienda, el RESUELVO SEXTO, inciso ch) de la Resolución 2/91 y el artículo 16, inciso b) de la Resolución No. 10/2006 estas del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda.
45 Notario público: profesional del Derecho con un alto grado de especialización en el derecho privado que ejerce función pública y que en su condición de depositario de la fe pública dota de credibilidad y seguridad a los hechos, actos, negocios, y circunstancias de relevancia jurídica en los que, por razón de su cargo, interviene. Su función no se limita a ser meramente autorizante de documentos públicos, desempeña un papel esencial como consejero, mediador, asesor, legitimador de las personas que concurren ante él en busca de encausar sus m ás disímiles pretensiones. PEREZ GALLARDO, L; M. FERNANDEZ MARTINEZ y Z. RODRIGUEZ REINA. Ley general de la Vivienda. p. 220.
46.-Refiere Rodolfo Dávalos Fernández en su obra La Nueva Ley General de la Vivienda, p. 72, que…El llamado derecho de azotea no comprende la posibilidad de vender, donar, ni mucho menos permutar la azotea, sino que se trata de un conjunto de regulaciones que tienen por objeto normar la cesión de uso de la azotea, o sea, el derecho a construir una vivienda cedida exclusivamente a ese efecto…
47.-Es el documento técnico-administrativo obligatorio y previo a cualquier acción urbanística o arquitectónica, para la construcción, entre otras, de nuevas viviendas, conforme lo define el apartado PRIMERO de la Resolución No 11/2006 del President e del Instituto Nacional de la Vivienda, que constituye el procedimiento para otorgar Licencias o Autorizaciones de Construcción y certificados de Habitables.
48 .- El Decreto Ley No. 289 de fecha 16 de noviembre de 2011, De los Créditos a las personas naturales y otros servicios bancarios establece los principios y procedimientos generales que regulan los créditos y otros servicios bancarios a personas naturales que pretendan comprar materiales de construcción o pagar el servicio de mano de obra de acciones constructivas. Este decreto es complementado por la Resolución No. 99 de fecha 18 de noviembre de 2011 del Banco Central de Cuba.
49 .-Reproduce los requisitos técnicos -constructivos y de habitabilidad, mínimos e imprescindibles para declarar una vivienda adecuada que regula la Resolución No. 8 de fecha 17 de enero de 1996, dictada por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda.
50 .-Documento Públicos que redacta y autoriza el Notario, y contiene un acto jurídico, es una manifestación lícita, de voluntad, expresa o tácita, que produce los efectos dispuestos por la ley, consistentes en la constitución, modificación o extinción de una relación jurídica. Artículo 13. a) de la Ley de las Notarias estatales en relación con el artículo 49.1 del Código Civil.
Autora:
Elaine Leiva Salavarría
| Página siguiente |