El derecho a edificar en el ordenamiento juridico cubano

INTRODUCCIÓN

La vivienda1 cumple una función social inestimable destinada a satisfacer las necesidades primarias del hombre. Desde el triunfo de la revolución en Cuba se ha venido trabajando dentro de las posibilidades, en el incremento del fondo de inversiones para incrementar la construcción de nuevas viviendas, así como en la recuperación de las ya existentes mediante acciones de reparación y reconstrucción habitacional, es por ello que dando respuesta a los principales objetivos tanto de la primera como de la vigente Ley 65 de 1987, Ley General de la Vivienda, en su Capítulo II, se establecen un conjunto de normativas dirigidas a la construcción y reparación de viviendas.

La decisiva participación del Estado tanto para las acciones constructivas de nuevas viviendas como de recuperación del fondo existente, constituye la diferencia fundamental entre la actual Ley General de la Vivienda y su antecesora Ley No. 48 de enero de 19852, aunque la construcción de viviendas por esfuerzo propio de la población sí tenía antecedentes en las regulaciones de la citada Ley General de la Vivienda del año 1985.

La acción constructiva de la población ha tenido un peso considerable en la edificación de viviendas en Cuba, a partir del progresivo incremento de la oferta de materiales de construcción con una tendencia en la elevación de la calidad. El aumento en la oferta de materiales y otras facilidades determinó tambi én el incremento del fondo en ejecución de la población.

La vivienda que se construye por esfuerzo propio constituye propiedad de quien la construye3, derecho que se adquiere una vez finalizada la obra y declarada su habitabilidad, al realizar el acto de descripción de Obra Nueva ante Notario Público mediante la Escritura Pública correspondiente.

Las acciones constructivas tienen su definición, sentido y alcance en el artículo 6 de la Ley General de la Vivienda y en el actual Reglamento para la Nueva Construcción y Rehabilitación de Viviendas por esfuerzo Propio de la Población puesto en vigor mediante la Resolución No.10, de fecha 6 de enero de 2006, dictada por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, al propio tiempo en el artículo 5 se franquean dos de los objetivos básicos de la Ley General de la Vivienda dirigidos a solucionar el problema habitacional de nuestro país y a la vez se norma la garantía constitucional de que el Estado trabaja por lograr que no haya familia que no tenga una vivienda confortable4, cuando establece que …El Estado socialista también promueve y estimula las actividades de conservación, reconstrucción, remodelación, ampliación y construcción de viviendas por la acción de la comunidad y el esfuerzo propio de la població n, con prioridad hacia los trabajadores y otros sectores en atención a su aporte a la sociedad y sus necesidades habitacionales. El Instituto Nacional de la Vivienda normará dichas actividades5.

Los cuerpos legales que actualmente amparan la construcción por esfuerzo propio de la población regulan principios que sustentan la idea de que el constructor de la vivienda debe ser la propia familia6 que la habitará con independencia de la ayuda o el respaldo que puedan tener, es por ello que norman un conjunto de derechos y deberes dirigidos a las personas que se otorgue la autorización para construir viviendas por esfuerzo propio, y que no excluye la posibilidad de que este derecho constructivo sea adquirido o se constituya en un momento dado por mas de una persona.

En el ejercicio de la profesión7 se presentan situaciones o conflictos en torno a reclamar el derecho a construir o sobre lo construido aún sin estar concluida la obra y por ende estarse en imposibilidad de adquirir el derecho de propiedad. En su mayoría estos conflictos surgen derivados de una adquisición originaria en cotitularidad del derecho a edificar en virtud de la existencia de una Comunidad Matrimonial de Bienes8 o por haberse constituido por cuotas en virtud del Derecho de Sucesión9.

Por otra parte, no son pocos los conflictos en que por la determinación del momento en que surge o nace el derecho a construir o edificar, las personas que de una u otra forma se ven afectadas patrimonialmente acuden en busca de soluciones legales.

Constituyendo por ello El OBJETO DE INVESTIGACION del presente trabajo el derecho a construir y su respaldo sustantivo en la legislación inmobiliaria en Cuba frente a las situaciones de cotitularidad que en torno a este pudieran constituirse.

El Derecho a Edificar como lo han enunciado algunos autores10, se define como un derecho atípico de naturaleza patrimonial, mediante el cual las personas tienen la posibilidad, una vez que han sido autorizadas, construir una vivienda, adquiriendo de forma onerosa o gratuita, el lugar donde se efectuará la obra, toda la documentación técnica que ella implica, créditos para la adquisición de los materiales de construcción apropiados, y una vez concluida legalizarla, obteniendo así el derecho de propiedad.

El presente trabajo tiene como objetivo delimitar el posicionamiento teórico y legislativo sobre el derecho a edificar en Cuba a los fines de su adecuada protección legal.

SISTEMA DE CATEGORÍAS

En la investigación se emplean varias categorías que son de práctica común en el estudio de este tema que resultan necesarias por el constante uso que tendrán en el texto de la indagación.

Construcción

Definido etimológicamente como con el resultado de la acción de construir, que significa fabricar, edificar, hacer, ordenar, y a la luz del derecho inmobiliario en Cuba, constituye toda nueva edificación destinada a la residencia de una o mas personas o familias.

Obra nueva

Construcción que se inicia nueva desde los cimientos y su emplazamiento puede ser en un solar yermo o en una azotea.

Esfuerzo propio

Es la actividad constructiva o financiera de una o varias personas naturales para la construcción, ampliación, remodelación, conservación, y reconstrucción de viviendas con el fin expreso de habitarlas.

Solares yermos

Toda porción de terreno donde no exista edificación, o que existiendo sea de poca significación, trazada como tal en un asentamiento poblacional. No se considerará solar yermo el terreno anexo a otro edificado que integre una unidad física inmobiliaria y como tal se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad.

Azotea

Cubierta de una edificación, incluyendo los edificios multifamiliares.

Para desarrollar los objetivos se emplearon los siguientes métodos teóricos: ayudan a fortalecer teóricamente la investigación a partir del análisis científico de las concepciones doctrinales e históricas, y de las teorías más modernas existentes en relación con este tema. Se utilizó el método Histórico -Lógico que permitió conocer el estudio del derecho a construir frente a los regímenes de copropiedad; y con el Exegético-Analítico referente a la norma y teórico-jurídico de la norma se utilizó para obtener de manera detallada los preceptos contenidos en la misma y su aplicación en la práctica.

DESARROLLO

I.1. La sustantividad del Derecho Inmobiliario

En toda comunidad o sociedad bien organizada es necesario establecer una serie de reglas, por medio de las cuales se lleve a cabo la distribución de los bienes económicos entre los miembros de esa comunidad o sociedad y por consiguiente la atribución a cada uno de ellos de concretos y determinados bienes.

Citando a RAVÁ, DE RUGGIERO, expresa que: …El derecho es norma de las acciones humanas en la vida social establecida por una organización soberana e impuesta coactivamente a la observancia de todos. Surge como un producto de la vida social y como creación del espíritu humano; por los hombres es creado y a los hombres sirve, puesto que gobierna sus actos dirigiéndolos al fin supremo que es la realización del bien11…

Resulta obligado para comprender la esencia y alcance del derecho a edificar, realizar un breve estudio teórico del derecho y sus elementos, que lo componen, la fuente, forma y contenido, caracteres y dirección, sanción, y el objeto.

La fuente del derecho es el Estado, porque es solo al Estado a quien corresponde determinar el derecho, fijar las normas jurídicas a las cuales los sometidos a ellas deberán ajustar su conducta. Toda norma jurídica cualquiera que sea su fuente especial dimana del Estado, que las dicta mediante los órganos que tienen esta misión constitucionalmente reconocida, En Cuba emanan de los órganos superiores del poder del Estado, que tienen dentro de sus atribuciones aprobar leyes, dictar decretos leyes, decretos y disposiciones sobre la base del cumplimiento de las leyes vigentes y controlar su ejecución, dictar reglamentos que se requieran para la ejecución y aplicación de las leyes y decretos leyes12.

Por la forma y contenido siempre es un mandato, una orden que impone a los subordinados una determinada conducta, cuando se viola se castiga. Este mandato puede ser de forma positiva o negativa, cuando se impone la observancia de los preceptos, y cuando prohíbe obrar contra sus disposiciones respectivamente. Caracteres y dirección, es un mandato dirigido a la universalidad, se dirige a todos los sometidos a la soberanía y de todos exige observancia. La universalidad consiste en que dándose los requisitos y supuestos exigidos por la norma, esta se aplica a todas las relaciones que en ella entran, siendo cuestión indiferente el mayor o menor numero de personas y de relaciones que por ella son regidos.

La sanción es el remedio al que el derecho recurre para obtener si observancia, constituye la coacción como fuerza física o externa en que el imperi o de la norma se manifiesta. Este elemento la distingue de otras normas que rigen la sociedad. El objeto son las relaciones de los hombres entre sí y con el mundo exterior, que aun y cuando son relaciones del hombre con las cosas, se resuelven siempre en relaciones de hombre a hombre, no puede existir sino es entre hombres y al ser reguladas por el derecho constituyen relaciones jurídicas13.

Siendo el objeto de una relación jurídica las cosas, varias pueden ser las nociones o conceptos de estas, que en sentido jurídico es todo lo que puede ser objeto de derechos y, por tanto, toda parte del mundo externo capaz de ser sometida a nuestro poder e idónea a producir una utilidad económica, son sólo aquellas partes que pueden ser dominadas por el hombre y destinadas a satisfacer sus necesidades.

El derecho patrimonial puede ser considerado como aquella rama del derecho civil que comprende las normas y las instituciones a través de las cuales se realizan y ordenan las actividades económicas del hombre. Regula la s diferentes operaciones que las personas realizan en relación con los bienes económicos. Por ello esta parte del derecho civil debe llamarse derecho civil patrimonial ya que se dedica a un estudio pormenorizado de cada uno de los elementos del patrimonio14 y por tanto de cada una de las relaciones jurídicas que lo componen o que abstractamente consideradas lo pueden componer.

La idea del patrimonio aparece así como una derivación necesaria de la idea misma de persona y se concibe como un conjunto unitario de relaciones jurídicas, a las cuales el ordenamiento dota de la necesaria unidad por estar sujeta a un régimen unitario de poder y de responsabilidad.

Dentro del derecho patrimonial tradicionalmente se han distinguido dos grandes campos el derecho de obligaciones y el derecho de cosas, dentro del cual se incluye el estudio del régimen jurídico del derecho de propiedad, mobiliaria e inmobiliaria y de los derechos sobre las cosas ajenas.

Existe una relación jurídica patrimonial cuando versa sobre bienes o intereses que posee naturaleza económica es decir estos pueden ser de valoración económica de manera objetiva.

Como todas las relaciones jurídicas las patrimoniales pueden distinguirse dentro de sus elementos estructurales los sujetos que siempre son la s personas y su objeto y su contenido que son las situaciones de poder y de deber en que los sujetos se colocan entre sí y respecto del objeto.

Los sujetos de la relación jurídica patrimonial siempre son personas, solo puede darse entre estas, donde cabe distinguir un sujeto activo y uno pasivo en virtud de la posición respecto al poder jurídico, es decir de los derechos o facultades frente a la otra persona. Esta distinción no tiene necesariamente que ser absoluta, pues en muchas relaciones jurídicas patrimoniales pueden confluir al mismo tiempo en una misma persona derechos y deberes.

El objeto de las relaciones patrimoniales, está constituido por los bienes que son susceptibles de recibir una valoración económica. Estos bienes pueden ser de la más diversa naturaleza y condición, con tal que sean susceptibles de proporcionar una utilidad o de satisfacer un interés de la persona.

El patrimonio es un concepto jurídico que reúne situaciones con significado económico activo y pasivo, y estimación pecuniaria. Toda persona, aún cuando sea muy escaso de activos o desmesuradamente crecido de pasivos, puede tener un patrimonio; y en cuanto concierne a los bienes en un patrimonio nada obsta que estén incardinados a diferentes formas de propiedad. Cada persona opera y responde en el tráfico jurídico con su patrimonio total pero sus bienes singulares estarán regidos por esa forma de propiedad.15

Refiere LÓPEZ LÓPEZ, ANGEL M. 16que la distinción entre los derechos reales y de créditos constituye uno de los ejes de ordenaci ón del derecho de cosas, como también se ha llamado al derecho patrimonial, y que se ocupa fundamentalmente de las posiciones jurídicas que cabe calificar como derechos reales. Sin embargo para el autor esta distinción no tiene perfiles tan nítidos.

CABANELLAS en su "Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual" al definir el Derecho Inmobiliario, afirma que es la parte del Derecho Civil dedicada a las relaciones jurídicas provenientes de los bienes inmuebles o el conjunto de normas doctrinales o positivas referentes a los actos y contratos que regulan el nacimiento, modificación, transmisión y extinción de la propiedad y los restantes derechos reales sobre bienes inmuebles17.

Para este autor argentino es necesario distinguir entre Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario, pues el contenido del este último corresponde más al significado instrumental del Registro de la Propiedad, a su objeto, organización y principios de funcionamiento que a la dinámica de los derechos reales inmobiliarios estudiada por el primero.

Una posición casi idéntica habían asumido DE CASSO Y CERVERA en su "Diccionario de Derecho Privado"18 aclarando que el Derecho Inmobiliario español no contiene distinción tan radical entre el régimen jurídico de los bienes muebles e inmuebles como en Derecho Civil alemán a pesar de tratarse de una rama del Derecho con características germánicas injertadas en la matriz del Derecho Romano.

En cuanto a la identificación de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles como un corpus, ya en 1892 BIENVENIDO OLIVER con ocasión de sus estudios sobre la legislación hipotecaria de España y de sus territorios ultramarinos, utilizaba el término Derecho Inmobiliario importado de los pueblos germánicos, principalmente a partir de una traducción algo libre d el término Grundbuchrecht y, citando a GUNDERMANN, mencionaba al sistema legislativo inglés como poseedor de un verdadero Derecho Inmobiliario, y lo definía como el conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble19.

El Derecho Inmobiliario y Registral debe tener como objeto esencial el estudio de las facultades, deberes y obligaciones que surgen de los derechos reales inmobiliarios, su sistema de adquisición y transmisión, y los procedimientos , principios y efectos de la publicidad registral.

Como se ha dicho de la distinción doctrinal entre los derechos patrimoniales, en derecho créditos y de cosas, como dice DIEZ PICAZO al referir a PUJIGESE, en su obra Fundamentos del derecho Civil patrimonial, la expresión de derechos reales indica aquella categoría de derechos patrimoniales sobre las cosas, por constituir un poder inmediato del titular sobre una cosa. El paradigma de los derechos reales según la opinión común sería la propiedad.

En Cuba a partir de 1959 se produjeron amplias investigaciones económicas, sociológicas y políticas relacionadas con el inmueble, lo que no ocurrió con la síntesis de la técnica jurídica, no ha sido prioridad para los estudiosos del Derecho Civil la elaboración de un concepto de Derecho Inmobiliario o de Derecho Inmobiliario y Registral.

No es hasta la década de los años setenta con la publicación de algunas obras, que comienzan a emplearse términos como sistema inmobiliario o legislación inmobiliaria registral que resaltaba su particularidad frente al Código Civil de 1889 entonces vigente20, y en los años ochenta con las leyes promulgadas se comienza a pensar en la existencia de un derecho de la vivienda, cuyo objeto sería el régimen de los bienes inmuebles urbanos en función de asegurar la habitación, que sería una mezcla de derecho civil y derecho administrativo.

Las reformas jurídicas de la década de los años ochenta propiciaron que algunos autores21 pensaran en la existencia de un "Derecho de la Vivienda" cuyo objeto sería el régimen de los bienes inmuebles urbanos en función de asegurar la habitación; mezcla de Derecho Civil y Derecho Administrativo que, con novedad, parecía tender a separarse totalmente del sistema precedente de matriz española diseñado para una economía de mercado premonopolista. La década de los noventa ha presenciado la introducción de un tráfico jurídico inmobiliario para las inversiones extranjeras, el incremento de las operaciones de algunas personas en el RPI 1880 y el interés legislativo y teórico por la publicidad, y la necesidad, proclamada por el Estado, de asegurar el control de la legalidad de las transacciones entre los particulares al mismo tiempo que solidificar el ejercicio efectivo de las facultades y derechos de los propietario s y titulares de derechos reales.

El Derecho Inmobiliario debe tener como objeto esencial el estudio de las facultades, deberes y obligaciones que surgen de los derechos reales inmobiliarios, su sistema de adquisición y transmisión, y sus características son resultado del programa de transformaciones políticas y económicas que se han sucedido a partir de 1959 mezcladas con la tradición jurídica del Derecho Civil español y del pensamiento jurídico europeo

I.2. La propiedad inmobiliaria urbanística. Contenido urbanístico

La diferencia entre bienes muebles e inmuebles influye en el régimen de la propiedad, que no es lo mismo aplicado a uno u otro tipo de bienes. La propiedad inmobiliaria exige un régimen especial en virtud de su publicidad y protección en tráfico jurídico, por el mayor valor económico de las transacciones y envergadura, donde incide en gran medida el Derecho del Registro de la Propiedad22.

Como expresan DIEZ PICAZO-GULLON BALLESTEROS, dentro de la propiedad inmobiliaria hoy es preciso hacer nuevas distinciones, que, yendo mas allá de las tradicionales propiedades especiales, permitan tipificarlas en dos grandes zonas, siendo fundamental la distinción entre propiedad urbanística y propiedad agraria.

Existe otra diferencia, según la distinción realizada en virtud de importantes leyes especiales. En España la Ley 8 /1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo y el Texto Refundido en la Ley sobre el Régimen del Suelo y ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de junio, estableció una nueva configuración de la propiedad del suelo y una intervención máxima de la Administración al punto de llegarse a decir que en la practica no existe suelo urbano sino lo quiere la administración y que las facultades de goce del mismo, concretadas en poder de edificar siguen la misma línea.

El eje central de la propiedad inmobiliaria urbanística lo constituye el Plan de Ordenación que es el que determina y clasifica el suelo y sus peculiares regímenes jurídicos.23

El Texto Refundido en la Ley sobre el Régimen del Suelo y ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1 de 26 de junio de 1992 en sus artículos del 19 al 45 estableció que el derecho a edificar se obtiene en el suelo urbano y urbanizable por el otorgamiento de la licencia administrativa para ello, pero previamente se debe haber adquirido el derecho a urbanizar y al aprovechamiento urbano24.

El planeamiento preciso, según la clase de suelo, determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y al edificatorio en las condiciones y plazos previstos conforme a lo establecido en la Ley, la que establece que el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva de los derechos siguientes: a urbanizar; al aprovechamiento urbanístico; a edificar, materializando así el aprovechamiento urbanístico; y a la edificación.

La propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva de los derechos a urbanizar, al aprovechamiento urbanístico, a edificar, materializando así el aprovechamiento urbanístico y a la edificación misma, y es lo que define su contenido urbanístico25.

El contenido urbanístico del derecho de propiedad se desdobla en deberes y derechos, como es congruente con una titularidad dominical sometida a la función social.

Los principales deberes del propietario son: el deber de incorporación al proceso urbanizador y edificatorio en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento o legislación urbanística aplicable; Los deberes legales para la llamada " adquisición gradual de facultades", así mismo exige costear, ejecutar la urbanización en los plazos previstos, fundamental es solicitar la licencia y edificación, previo el cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes y edificar en los plazos de la licencia preceptiva; Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación, los propietarios de toda clase de construcciones deberán destinarlos al uso en cada caso establecido por el planeamiento urbanístico y a tenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, y ornato público, sujetos a normas sobre protección del medio ambiente, y patrimonios arquitectónicos y arqueológicos.

También el propietario tiene facultades o derechos: Derecho a urbanizar, consiste en dotar a un terreno de los servicios e infraestructura fijados en el planeamiento o legislación urbana para que adquiera la condición de solar; Derecho de aprovechamiento urbanístico, facultad en la atribución especifica al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada, o su equivalente económico, en los términos fijados por la Ley; El derecho a edificar, facultad de materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente; el derecho a la edificación, facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la Licencia Urbanística otorgada.26

DIEZ PICAZO expresa…la propiedad del suelo es en la actualidad objeto de minuciosa atención del legislador hasta el punto de que pueda afirmarse sin asomo de dudas que no le es aplicable en grandísima medida la definición que del derecho de propiedad que da el artículo 348 del Código Civil español. Efectivamente es una propiedad respecto a la que el propietario es sujeto de deberes que no se concretan en un no hacer, sino en una actitud positiva

(edificar un suelo urbano, mejorar y cultivar un suelo rustico, etc.), no se circunscribe la actitud del legislador al establecimiento de límites al derecho de gozar y disponer del propietario, sino que marca las líneas a través de las cuales han de ejercitarse o discurrir sus facultades dominicales27.

La legislación urbanística es extensa al punto de constituir en la actualidad un Derecho Urbanístico con propia sustantividad. En este sentido, el Código civil español parece dar un tratamiento unitario a la propiedad y demás derechos reales, construyendo la normativa básicamente sobre el primero de ellos, por lo que la aplicación al resto de los derechos reales no puede ser nunca automática y debe someterse a las oportunas y correspondientes matizaciones y en especial con relación a los derechos reales inmobiliarios por la incidencia de la legislación en el registro de la propiedad.

El Código Civil no deja margen al reconocimiento de un Derecho Inmobiliario cubano a partir del tratamiento separado y sistemático de lo mobiliario e inmobiliario. En materia de bienes la Constitución de la Republica de Cuba de 1976 reconoce la propiedad personal sobre la vivi enda y otros bienes que sirven para satisfacer las necesidades materiales y culturales de la persona 28, pero en ninguna oportunidad establece prohibiciones o imperativos sobre la transmisión, adquisición o poderes a ejercitar sobre ellos. Las restantes formas de propiedad constitucionalmente reconocida no tratan sobre bienes inmuebles.

En Cuba la concepción del sistema urbanístico es más intervencionista, considera la gestión urbanizadora en su totalidad como una tarea pública, sin que la ley establezca el control jurisdiccional de la actuación pública, excepto algún aspecto relacionado con la potestad sancionadora de la Administración29

El Instituto Nacional de Planificación Física en Cuba tiene por función la Ordenación del Territorio y el urbanismo en sus diferentes niveles, por medio de planes y proyectos físicos en correspondencia con las necesidades actuales y futuras de la sociedad30. Las Direcciones Municipales de Planificación Física están facultadas para autorizar las solicitudes para el uso del sue lo y establecer las regulaciones urbanísticas correspondientes con el objetivo de velar por el correcto aprovechamiento de los terrenos y que se cumplan los Planes de Ordenación Territorial y Urbanismo.

En materia de vivienda corresponde al Instituto Naci onal de la Vivienda regir las normas especiales para el control del fondo de viviendas.

En Cuba la urbanización del suelo no genera conflictos de intereses públicos y privados, la mayor parte del suelo es propiedad estatal y su edificación se acomete por las empresas estatales de acuerdo con los planes de desarrollo de cada territorio y los objetivos nacionales, sin perjuicio de la participación de los trabajadores en la construcción de viviendas mediante las microbrigadas sociales o por esfuerzo propio si tienen una parcela o tienen la autorización correspondiente.

Se suma el criterio de la autora al decir de otros especialistas, que a pesar de no existir en Cuba una sistemática normativa en materia de Urbanismo y Ordenación Territorial que regule los derechos urbanísticos de propietarios, inversionistas y las competencias y atribuciones de la administración, excepto las dispuestas por los organismos mencionados, sí existe una definición del derecho a edificar que emana de la Ley General de la Vivienda, c reándose un conjunto de relaciones jurídicas cuyo objeto son un conjunto de derechos, facultades y obligaciones atribuibles a las personas autorizadas para construir viviendas, así como funciones y atribuciones de las personas jurídicas a cargo de la actividad.

I.3. Evolución histórica y legislativa del derecho a edificar en Cuba

En Cuba, antes del triunfo de la revolución, la problemática de la vivienda carecía de una política coherente por parte de los gobiernos, problemática que estuvo caracterizada por las precarias condiciones de vida de una parte significativa de la población, obligada a vivir en barrios periféricos a las ciudades, e insalubres, situación que se hacía mas grave en los campos.

Con el triunfo de la revolución dando cumplimiento al programa del Moncada31, el gobierno comenzó a trazar estrategias dirigidas a cambiar las condiciones existentes, es así que en 1960 se dicta la primera Ley de Reforma Urbana, que sin precedente en el mundo, aniquiló el lucro y la especulación inmobiliaria 32. Dirigidos al cumplimiento de esta ley durante los años 1960 al 1967 se adoptaron un grupo de acuerdos y mas tarde el Ministerio de Justicia al tratar el tema de la Reforma Urbana dictó varias resoluciones que fuero conocidas como RU, y ya para diciembre del año 1984, debido al desarrollo socioeconómico alcanzado por el país se promulgó la Ley No. 48, Ley General de la Vivienda que fue derogada en el año 1988 por la actual Ley General de la Vivienda la No. 65, por la necesidad de reordenar las regulaciones ya contenidas en la anterior Ley e incorporar otras nuevas que la experiencia practica aconsejaban establecer, tendentes a fortalecer el control que el Estado debe ejercer sobre las operaciones alrededor de la vivienda y definir la decisiva participación del Estado en la solución del problema habitacional.

La construcción de viviendas en Cuba se propicia por la acción estatal y fundamentalmente por el esfuerzo propio de la población, teniendo cada una sus requisitos bien diferenciados a partir de la forma de realización en virtud del procedimiento constructivo y legal establecido en los Reglamentos, cuyo régimen jurídico es el de propiedad del inmueble edificado.

A la entrada en vigor la actual Ley General de la Vivienda33, con la elevada cifra de viviendas en ejecución por esfuerzo propio de la población que requieren de regulaciones especificas para garantizar su terminación en el mas breve plazo posible, se hizo necesario agrupar en una disposición normativa el conjunto de regulaciones para las actividades constructivas por esfuerzo propio de la población, relativa a la asignación de solares yermos estatales, la distribución y venta de materiales, productos y prestaciones de servicios técnicos- constructivos, así como los requerimientos para el cumplimiento de las normativas en cuanto al otorgamiento de créditos bancarios y Licencia de Construcción, es por ello que agrupando todo el conjunto de facultades y obligaciones de las personas titulares del derecho a edificar viviendas, se dictó por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda la Resolución No. 15 de fecha 30 de marzo de 1988, que puso en vigor el Reglamento para la Construcción y Conservación de Viviendas por Esfuerzo Propio , esta norma tuvo como objeto fijar los principios, prioridades y procedimientos para la construcción, conservación, reconstrucción, remodelación y ampliación de viviendas por esfuerzo propio, la asignación de solares yermos estatales, materiales, productos y demás facilidades técnico-constructivas que disponga el Estado para estos fines y determinar el régimen jurídico, los deberes y derechos de los que construyeron por esfuerzo propio. Era también objeto del Reglamento, dar prioridad a las obras por esfuerzo propio de la población que se encontraban en ejecución, para lograr su terminación.

Este Reglamento estableció que las prioridades para construir viviendas por esfuerzo propio se concedería a los trabajadores, a los miembros de cooperativas de producción agropecuaria y de los organismos de la defensa del país que se seleccionen de acuerdo a su conducta laboral, social y necesidades habitacionales. Podrán también ser seleccionados los pensionados, campesinos no integrados en cooperativas de producción agropecuaria y otras personas sin vínculo laboral atendiendo a su conduc ta social y necesidades habitacionales.

En el aspecto referido a las necesidades habitacionales, se priorizaran los casos de personas albergadas o que habitan en cuarterías, barrios y focos insalubres, u otras condiciones precarias de viviendas.

El Reglamento recogía la forma o mecanismo para hacer la selección de las personas a las que se le concedía el derecho a edificar sus viviendas, en cada caso especifico, así como los derechos y obligaciones derivados del derecho Perpetuo de Superficie concedido para edificar y las causas de su cancelación cuando no se realizaba la acción constructiva en un periodo de tiempo.

La Instrucción No. 11/85, dictada por el INV con fecha 13 de septiembre, puso en vigor las normas para reconocer entre otras el derecho de devo lución del precio pagado por el comprador de un terreno yermo, devuelto al Estado por no haber comenzado la fabricación en término concedido.

Fue modificado posteriormente en su artículo 19 por la Resolución No. 438/90, en lo relativo a la devolución del precio abonado por el Derecho Perpetuo de Superficie cuando este se cancela, por la Resolución No. 160/91 en sus artículos 16 y 22 y por la Resolución No. 327, del 17 de junio de 1998, todas del Instituto Nacional de la Vivienda.

Ya el Decreto Ley 211/2000, de fecha 19 de julio que modificó la Ley General de la Vivienda estableció en su artículo 15 que las construcciones, remodelaciones y ampliaciones viviendas individuales o en edificios múltiples, por esfuerzo propio de sus propietarios, deben ser autorizadas mediante Licencia de Construcción, expedida en la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente, así como que Las normas que establece el Instituto Nacional de la Vivienda con vista a la concesión de la Licencia de Construcción y Ampliación de viviendas deben contener disposiciones que garanticen el máximo aprovechamiento de los terrenos disponibles, la licitud de los materiales a utilizar, el cumplimiento de las regulaciones urbanísticas, y que en cada caso las dimensiones del inmueble estén justi ficadas por las necesidades de la familia que vaya a ocuparlo, incluida una previsión razonable del crecimiento del núcleo familiar.

Las Direcciones Municipales de Planificación Física están facultadas para autorizar las solicitudes para el uso del suelo y establecer las regulaciones urbanísticas correspondientes, con el objetivo de velar por el correcto aprovechamiento de los terrenos y que se cumplan los Planes de Ordenamiento Territorial y de Urbanismo.

Las normas para la construcción, ampliación, rehabi litación y conservación de viviendas por esfuerzo propio establecidos en la Ley General de la Vivienda, requieren nuevas regulaciones a partir de la facultad otorgada por el Decreto – Ley No. 211 a las Direcciones Municipales de la Vivienda para la expedició n de las Licencias y Autorizaciones de Construcción, unido a la necesidad de agrupar en una disposición normativa el conjunto de regulaciones para las actividades constructivas por esfuerzo propio de la población, relativas a la asignación de solares yermos estatales, la distribución y venta de materiales, productos y prestación de servicios técnico-constructivos, así como los requerimientos para el cumplimiento de las regulaciones urbanísticas en cuanto al otorgamiento de Licencias y Autorizaciones de Construcción y Certificados de Habitable, de forma que los trámites que deba realizar la población resulten lo mas claros y sencillos posibles.

Se dictó por ello la Resolución No. 500/2000 de fecha 29 de septiembre, que derogó la Resolución No. 15 de 1988, poniendo en vigor el nuevo Reglamento, fijando los principios, prioridades y procedimientos para la construcción por esfuerzo propio, así como para el otorgamiento de Licencias y Autorizaciones de Construcción y Certificados de Habitable, la asignación de solares yermos estatales, materiales, productos y demás facilidades técnico-constructivas que disponga el Estado para estos fines y determinar el régimen jurídico, derechos y obligaciones de los que construyen por esfuerzo propio.

Este nuevo instrumento legal establecía que las prioridades para construir viviendas por esfuerzo propio se concederán a la población, de acuerdo a su conducta laboral, social y necesidades habitacionales. Priorizaba además los casos de personas albergadas o que habiten en cuarterías, barrios y focos insalubres u otras condiciones precarias de viviendas.

Al igual que el reglamento amparado en la Resolución No. 15/88 se regulaban la determinación de las prioridades para la asignación de las acciones de construcción atendiendo a las características sociales, composición y necesidades habitacionales de los núcleos familiares de sus respectivos territorios, estableciendo el mecanismo por medio de una comisión al nivel de Circunscripción o Consejo Popular, según determinara el Conse jo de la Administración, a partir de la cantidad de acciones constructivas que le correspondía, atendiendo a la tipología constructiva y estado técnico del fondo de viviendas de la Circunscripción o Consejo Popular de acuerdo a la disponibilidad de materiales y productos que posea el municipio según el plan y que recibía de la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda.

La Comisión a nivel de Circunscripción o Consejo Popular estaba integrada por un total de hasta cinco personas de reconocido prestigio social y al menos uno con conocimiento de construcción, seleccionados en asamblea de vecinos, la que aprobará y revocará a los integrantes de dicha Comisión, según el procedimiento que a tales efectos establezca el Consejo de la Administración Provincial.

Los Delegados de Circunscripción o los Presidentes de los Consejos Populares, según corresponda, convocaran a los vecinos para la constitución de las Comisiones. La Dirección Municipal de la Vivienda era la encargada de orientar y controlar el trabajo y funcionamiento de estas Comisiones, pudiendo cuando sea necesario y oído el parecer del Delegado de la Circunscripción, o del Presidente del Consejo Popular, o de las organizaciones políticas y de masas, promover la renovación de las mismas.

En cada municipio se constituirán o serán ratificadas las Comisiones Municipales de Viviendas, presididas por el Director Municipal de la Vivienda e integradas por representantes de las Unidades Municipales Inversionistas de la Vivienda y otros miembros designados por el Consejo de la Administración Municipal. Estas Comisiones tenían como atribución aprobar las personas que a propuesta de las Comisiones a nivel de Circunscripción o Consejo Popular, realizarán las acciones constructivas de construcción, ampliación, rehabilitación o conservación de sus viviendas.

Los documentos que deberán presentarse a las Unidades Municipales Inversionistas de la Vivienda para la solicitud de la Autorización de Obras serán:

Documento de la Comisión a nivel de Circunscripción o Consejo Popular que lo avale para solicitar la Autorización de Construcción.

Las comisiones a nivel de Circunscripción o Consejo Popular seleccionarán a las personas priorizadas para realizar las acciones constructivas asignadas. Las personas seleccionadas se presentarán en la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda para iniciar el proceso de solicitud de la Licencia o Autorización de Construcción por esfuerzo propio, provistas del aval de la Comisión a nivel de Circunscripción o Consejo Popular, la Declaración Jurada de la composición del núcleo familiar, la procedencia prevista de los recursos materiales y el documento de titularidad.

Con los documentos señalados en el artículo anterior, la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda conformará y presentará un expediente a la Comisión Municipal de Viviendas para su aprobación.

De la experiencia de la aplicación del citado Reglamento resultaron experiencias que requerían la inclusión de otros preceptos que dieran a determinadas situaciones detectadas en la fase inicial del enfrentamiento a las irregularidades en la construcción de viviendas por esfuerzo propio de la población, por ello se dictó la Resolución 330/01, que derogó Resolución No. 500 de fecha 29 de septiembre del 2000.

Al igual que en su antecesor regían principios para la concesión de la Licencia y Autorización de Construcción y el Certificado de Habitable deberán tenerse en cuenta reglas, principios y regulaciones urbanísticas que permitan garantizar el uso adecuado de los terrenos, y otras áreas, el cuidado del ornato y desarrollo urbanístico de nuestras ciudades y asentamientos y un uso más racional de los recursos materiales disponibles, dirigiendo estos prioritariamente a la población de acuerdo a su conducta laboral, social y necesidades habitacionales.

Las prioridades para construir viviendas por esfuerzo propio se mantenían concediéndolas a la población, de acuerdo a sus necesidades habitacionales, conducta laboral y social. Se priorizarán los casos de personas albergadas o que habiten en cuarterías, barrios y focos insalubres u otras condiciones precarias de viviendas.