En el Segundo Capítulo, abordaremos los efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el Registro de la Propiedad de bienes inmuebles: Dominio y posesión -dominio, concepto del dominio, posesión-; el título supletorio y el Registro de la propiedad -antecedentes mediatos e inmediatos de la relación del título supletorio y el Registro de la propiedad, modo de proceder en la solicitud de título supletorio-, y los efectos jurídicos del título supletorio inscrito en la legislación vigente.
En el tercer Capítulo, veremos la naturaleza procesal del título supletorio, misma que tiene carácter administrativo o sea que pertenece a la Jurisdicción Voluntaria, regulada en el libro II del Código de Procedimiento Civil. De igual manera abordaremos el carácter constitutivo que adquiere, de acuerdo a la doctrina, la inscripción del título supletorio en el Registro, al tratarse de un nuevo estado jurídico; en tal sentido, citando a Roca Sastre, veremos las tesis que al respecto señalan: Jerónimo González, Sanz Fernández, Cruz Berdejo, Wolff, Hedemann, así como la posición de nuestro sistema jurídico de conformidad con el Art. 3,772C.
CAPÍTULO I
Generalidades
EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO TÍTULO SUPLETORIO
Hablar del título supletorio es precisamente hablar de la posesión del propietario que por diferentes razones carece de un título formalmente escrito, haciendo la salvedad de la tesis de PLANIOL y RIPERT, citados por ROCA SASTRE[14]de que ésta última, la posesión es un hecho; y el primero, como medio, es lo jurídico e institucional por consiguiente para interpretar la evolución del concepto título supletorio, es necesario conocer la evolución de la "posesión" a través del Derecho romano, el Derecho Germánico y el Derecho canónico, pero no sólo desde el punto de vista jurídico e histórico, sino también desde el punto de vista doctrinal[15]
1.1.1- Evolución de la Posesión
1.1.1.1-Derecho Romano
En la sociedad primitiva comunitaria, no existía la propiedad privada, por tanto la relación posesoria del derecho colectivo de la propiedad y la posesión eran una misma cosa[16]"El hecho, la apariencia del derecho, era el derecho mismo". Con el tiempo, nos dice CASTÁN TOBEÑAS "debió aparecer la distinción con respecto a los bienes muebles" [17]transformaciones que tienen causas internas como externas, ejemplo de ello es la descorporalización gradual del elemento corpus en la tradición, lo que realzó al elemento subjetivo, es decir el animus, en el período posclásico[18]
A todas luces esta mayor relevancia del elemento animus sobre el elemento corpus en la posesión, resultó de suma importancia para el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, porque con la descorporalización se obtiene, como resultante, un acto de transmisión posesoria que se funda más en el elemento anímico subjetivo, es decir que se manifiesta con la admisión de la entrega simbólica, en detrimento del formalismo expresado en la Mancipatio y en la In Jure Cessio[19]
Así mismo, está nueva situación permitió poder conservar la posesión no importando la pérdida del corpus, dejando atrás la concepción natural de que "la posesión se pierde desde que un tercero se la apropia", en otras palabras el "simple apoderamiento del predio por un tercero, tiende a no tener incidencia posesoria" [20]Esto significaba que se podía detentar la cosa pero no tener la propiedad sobre ella, por tanto en este nuevo estadio de la civilización romana, el concepto de la posesión, es perfilada más como una relación de derecho, que como un simple hecho[21]
En nuestra legislación -con influencia romanista y germánica-, "el poseedor puede perder la posesión: por la posesión de otro aunque sea contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiere durado por más de un año", con la salvedad de que "los actos potestativos o de mera tolerancia, no constituyen posesión"[22].
Volviendo al Derecho romano, se perfilan, pues, a partir de aquí sólo dos tipos de posesiones: la del verdadero dueño o del cree serlo de buena fe, con consecuencias jurídicas e integrada por los elementos material o físico y psíquico o intelectual; y el de la mera tenencia[23]posesión natural o corporal o sea la mera detentación o mera tolerancia como dice nuestro Código Civil; el que puede ser vencido en juicio por el que tiene el animus domini debidamente registrado en acta pública. Es apreciable que el Derecho romano, en su rica evolución histórico-jurídica dejó establecido que la propiedad es un derecho y la posesión un hecho protegido con un trato bastante semejante[24]a la propiedad.
Estos cambios históricos se ven fortalecidos con la aparición del documento –instrumenta pública– que recoge y plasma el acto de enajenación de inmueble –contrato obligatorio y acto de disposición-, mediante "acta pública redactada por funcionarios con facultad de registrar actos jurídicos y mantener archivada la documentación pertinente"[25]. Es decir que esta nueva técnica corporiza el derecho, y lo ajusta a los nuevos y cambiantes intereses socioeconómicos y políticos de la época, como nos lo hace saber TOPACIO FERRETTI. Dejando establecida la supremacía del animus en el acto transmisivo, confiriéndole así un alto nivel de abstracción.
Además, en estos cambios trascendentales, en los diferentes estadios del Derecho romano -la supremacía del animus, la división de la posesión en civil y natural, la escritura o documento público-, encontramos que la idea de la posesión no era unívoca[26]o sea que en sus diferentes momentos históricos y de acuerdo a sus necesidades tuvo tres tipos de situaciones, a saber: primera, la simple detentación de la cosa, carente de especial protección; segunda, el señorío de hecho, protegido por los interdictos; y tercera, que además podría llegar a convertirse en propiedad gracias a la usucapión. Pero que posteriormente los compiladores redujeron a la posesión natural y civil[27]Cabe señalar que la posesión romana no se daba en cosas incorpóreas[28]
Se puede resumir en este punto que, en el período posclásico romano la tradición para ser válida requería ser registrada en las actas de un funcionario imperial o municipal con facultad de registrar; segundo, para adquirir la posesión sólo bastaba la voluntad –animus– de poseer, o la posesión civil, es decir ya no se exigía la aprehensión corporal; tercero, la posesión se basó a partir de estos cambios en una relación bastante semejante a la propiedad, como un estado de hecho productor de efectos jurídicos; cuarto, quedaron definidas sólo dos tipos de posesiones: la del verdadero dueño o del cree serlo de buena fe; y el de la mera tenencia: posesión natural o corporal, que puede ser vencido en juicio por el que tiene el animus domini debidamente registrado en acta pública; quinto, la posesión -como institución jurídica, como negocio de transmisión posesoria- ya no es regulada por los jurisconsultos, sino que tiene carácter legislativo[29]es decir del ámbito privado pasó al ámbito público, oficialista; y sexto la posesión como institución independiente se protegía por sí misma.
1.1.1.2- Derecho Germánico
Con la caída del Imperio romano se produjo, hasta cierto momento, una especie de mezcla entre el derecho romano y el derecho germánico -romano germánico-, en el entendido que una determinada formación social no muere hasta que no se han desarrollado todas las fuerzas que puedan dar lugar a nuevas instituciones, formas o concepciones. Ejemplo de esto es el concepto de propiedad privada que de la tierra tenían los romanos y el que sobre la misma desarrollaron los germanos; citando textualmente a Don Jerónimo González y Martínez, el romano decía "Yo soy el señor, la naturaleza la esclava. Cuanto existe en el mundo, tiene el único fin de servirme". En cambio el germano decía "La naturaleza es mi nodriza, cuyas ordenes debo atender… La tierra es el patrimonio de la humanidad, los particulares son sus administradores responsables" [30]
Estas concepciones -diametralmente opuestas- sobre la propiedad privada de la tierra, dejan entrever los cambios con respecto a la protección de la posesión, ya que si bien en el derecho romano era un estado protegible; el derecho germánico le da una mayor ampliación a dicha protección, no presumible sino más bien detentable u ostensible. Dándole así la investidura –Gewere-, entendida ésta como una "relación del hombre a la cosa reconocida como forma aparente de un señorío legitimo sobre la misma" [31]
Esta conceptualización parece haber inspirado a la definición que autores como ROCA SASTRE, consideran la más acertada "poder o señorío de hecho sobre una cosa por parte de un sujeto, y que se manifiesta en una actividad que corresponde al ejercicio del dominio o derecho real, productor de consecuencias jurídicas" [32]
En este período la posesión o gewere se reafirma como el elemento externo, la forma notoria del derecho de cosas corpóreas e incorpóreas, tan necesaria para la relación jurídica que además, de afirmar el derecho y favorece su ejercicio, tutela a tercero que de buena fe ha contratado sobre las apariencias. Estamos, pues, frente a dos tipos de investiduras: De hecho o investidura corporal y de dominio o titularidad real[33]tal y como nos lo reafirma GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ.
Podemos observar que en esta nueva etapa, la posesión adquiere una gran relevancia con respecto a la propiedad, ya que al ser considerada como el elemento externo de la misma se le tiene que proteger, es pues, la forma notoria del derecho del bien inmueble o derechos reales, y del estado de hecho como bien nos lo dice IHERING, "la protección de la posesión como exterioridad de la propiedad, es un complemento necesario de la protección de la propiedad, una facilitación de la prueba a favor del propietario, la cual aprovecha necesariamente también al no propietario" [34]es decir que protege tanto a la investidura dominio o titularidad real, como a la investidura de hecho.
Lo expresado nos demuestra el porqué la posesión germánica afirma el derecho y favorece su ejercicio como un modo especial del estado de hecho, criterio compartido por ROCA SASTRE[35]y THIBAUT para quienes la posesión, no es el hecho puro y simple, si no el ejercicio del derecho; en ese sentido THIBAUT, en su teoría lo expresa así "es un principio imperativo y necesario para la razón, que nadie puede vencer jurídicamente a otro, si no tiene motivos preponderantes en que fundar su derecho; de lo cual resulta que un estado de cosas puramente de hecho en sí, adquiere la más alta importancia, por cuanto lleva esta regla, según la cual todo aquel que ejerce de hecho un derecho, debe ser mantenido en este estado de hecho hasta que otro haya demostrado tener un derecho mejor" [36]
Al respecto nuestro Código Civil en su Art. 1.730 señala que "contra la posesión inscrita no se admitirá otra prueba más que otra posesión igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripción, el que se apoderare de la cosa a que se refiere el título registrado, no adquiere la posesión de ella ni pone fin a la posesión existente". Definición que, aparentemente, se ajusta a dicha tesis provocando una interpretación confusa entre la posesión inscrita mediante titulación supletoria y el hecho puro y simple, pues, esta última no tiene acceso al Registro de la Propiedad.
Sin embargo existen voces que objecionan esta concepción, como de PLANIOL, que dice "hay que guardarse de definir la posesión, como se hace frecuentemente, diciendo que es el ejercicio de un derecho, pues el derecho puede existir o no"; también ALBALADEJO, opina al respecto al señalar "la posesión consiste en la tenencia del poder de hecho sobre una cosa, o sobre el objeto de un derecho, pero no en su ejercicio, porque tenencia de un poder y ejercicio o uso del mismo son cuestiones diferentes". Y agrega, "si se admitiese, que posesión de un derecho es igual a ejercicio de su contenido, cesando el ejercicio, cesaría la posesión; lo que no ocurre" [37]
Esta controversia académico-jurídica resulta de suma importancia por la complejidad de esta figura jurídica y por ende de su ejercicio, pero lo que hay que ver -como nos dice CARBONI[38]citado por CASTÁN – "es que este poder jurídico, se deduce del hecho de ejercitarlo, y de la manera por la que ese ejercicio se realiza, independientemente de la existencia verdadera, real, del derecho mismo, respecto a la cual toda cuestión permanece todavía imprejuzgado".
En todo caso, hay que preguntarse como lo hace IHERING ¿Por qué es protegida la posesión? ¿Por circunstancias externas a ella, o por sí misma, o por ambas?
Posiblemente sea en primer lugar -como señalan SAVIGNY y HUFELAND- "porque estadísticamente se demuestra que la mayoría de los poseedores son al mismo tiempo los propietarios o sea que se trata de una propiedad presunta o provisional, es decir que lo que está protegido en la posesión, es la propiedad posible"; en segundo lugar -como indica STAHL-, porque "La posesión, como la propiedad, sirve al destino general del patrimonio… Por esto conviene concederle también una protección jurídica diferente de la propiedad…tan solo una garantía del estado de hecho, dirigida nomás contra aquel que hace cesar este estado"; y tercero por la paz social, como dice BRUNS, contra "la violencia, la perturbación violenta y la sustracción" [39]
Al margen de toda controversia, esta nueva concepción de la posesión o gewere, provocó los siguientes efectos jurídicos, clasificados por HUBER y GIERKE, -citados por JERÓNIMO GONZÁLEZ[40]en: defensivo, ofensivo y traslativo; el primero se apoya, según estos autores, sobre pruebas personales o sea que el papel privilegiado corresponde al que tiene la facultad de probar, pero que dicha prueba no se funda solamente en el modo de adquirir, sino más bien en la existencia de una situación jurídica, misma que afirma quien tiene la Gewere; el segundo, reafirma el poder de la gewere de probar en juicio -autor- contra el que gozaba de la posesión corporal, reclamando en trámite ejecutivo su restitución o tomarla por la fuerza o por sentencia o sucesión universal; y la tercera por la mera transferencia de la gewere, fuere esta de dominio o de hecho.
Según DIEZ PICAZO, quien sigue en lo fundamental a CASTÁN[41]los rasgos distintivos entre la posesión romana y la Gewere germánica, son: 1ª la Gewere no separa la posesión jurídica de la detentación, y carece del animus domini; 2ª la Gewere se aplica tanto a las cosas como a los derechos, es decir a los derechos corporales e incorporales; 3ª para la Gewere tiene la posesión sobre un mueble quien la detenta, sobre el fundo quien lo disfrute, sobre el derecho quien lo ejerza; 4ª la Gewere sobre mueble es siempre real o corporal, y los inmuebles pueden ser real. Además en la Gewere convergen varias investiduras: la del propietario que no explota su finca, conocida como ideal o mediata, y la del arrendatario[42]conocido como real o inmediata.
1.1.1.3- Derecho Canónico[43]
Esta institución jurídica-religiosa, que no sólo tenía jurisdicción sobre aspectos religiosos, sino también sobre negocios puramente civiles, extendió la protección posesoria mucho más allá de las cosas corporales: oficios y dignidades eclesiásticas, diezmos, estado matrimonial y en general, a los derechos honoríficos, a los derechos de familia y al estado civil. Igualmente amplió la protección contra el despojo —no sólo contra la simple perturbación posesoria— hasta en el caso del mero detentador; es decir como señala DIEZ PICAZO "La protección se extiende a cualquier detentador, sin indagaciones sobre la existencia de título o animus… La protección posesoria debía ante todo servir para el mantenimiento del status de hecho constituido y la evitación de la violencia" [44]
Nuestra legislación, por una parte en cuestión de protección se distancia del mero o simple detentador o mera tolerancia; y por otra "produce a favor del poseedor la presunción de propiedad que las circunstancias podrán hacer más o menos atendibles"[45].
La posesión canónica amparó, pues, numerosas relaciones que el Derecho romano había excluido, y amplió otros, que el Derecho germánico mediante la Gewere había protegido: bienes incorporales, posesión de derecho o el derecho correspondiente, servidumbres, derechos reales en general, obligaciones – no muy seguros las puramente personales – tratándose de derechos de créditos con un status semejante a la posesión.
Por lo tanto, como nos lo dice STOLFI, citado por CASTÁN "quien tenía el goce de un derecho de crédito, estaba en posesión del estado de cónyuge, de hijo, etc., era garantizado por la ley en su posesión, prescindiendo de la existencia del derecho, en el sentido de que correspondía al adversario probar que él no era acreedor, conyugue, hijo; y hasta que tal prueba no se hiciese, no se consideraba modificado el estado de hecho y de derecho existente"[46].
Así pues, la tendencia fue extender la noción de posesión y la protección, a toda clase de derechos susceptibles de ejercicio continuado o sea a cualquier detentador, sin indagación sobre la existencia de título o de animus. Se trataba de mantener el status de hecho y con ello evitar la violencia. Esta ampliación según no dice DIEZ PICAZO, se produjo por dos medios: 1º Oponiendo excepción -el despojado- para crear una cuestión prejudicial, por la cual, antes de considerar el fondo del litigio, se restituía al despojado. Siendo eficaz sólo cuando el despojado era demandado; 2º Cuando el despojado no es demandado, él puede por su propia iniciativa y acción[47]
1.1.1.4- Derecho Moderno y Contemporáneo
Ante los diferentes escenarios históricos jurídicos -civilización antigua, medieval, moderna y contemporánea-, los pandectistas y glosadores han tratado de conciliar las teorías y jurisprudencia romanística, germánica y canónica, pues a pesar de que existen ciertos principios inmutables de justicia derivados del instinto social, como producto de la razón[48]en su aplicación asumen diversas formas, especialmente en cuanto a la posesión por estar basada en una combinación de principios[49]en la que en algunos casos la influencia romanista es mayor o en su defecto lo es la germánica:
Por ejemplo, los Códigos Alemán y suizo, en consonancia con la tradición germánica o Gewere, eliminaron el requisito de la voluntad, ya que para ellos "todo señorío de hecho sobre una cosa entra dentro del concepto de la posesión". Pero por una parte como dice CASTÁN, el Código alemán, si bien no hacen distinción alguna entre posesión y detentación, no reconoce como poseedor al servidor de la posesión. No así, en el Código suizo, que a pesar de inspirarse en el Código alemán, no hace distinción entre poseedor, detentador y servidor de la posesión[50]
Otro grupo, del que nos habla CASTÁN, lo constituyen las legislaciones latinas, tradicionalistas pero con matices de origen germánico y canónico, a saber: el Código francés, mismo que a través de sus codificadores, lo primero que se hizo fue despejar toda una maraña de "conceptos jurídicos unos afines o asociados: tradición real, tradición del derecho, posesión, obligación de entregar, perfección y consumación de los actos jurídicos" [51]Estos codificadores, que culminaron con la gran obra conocida también como el Código Napoleónico, definieron la posesión como la "detentación o el disfrute de una cosa o un derecho que tenemos o que ejercitamos por nosotros mismos o por medio de otros que lo tiene o que lo ejerce en nuestro nombre"[52]. Reconociendo el animus sobre la cosa y sobre el derecho, al igual que nuestro Código Civil que llama posesión a "la retención o disfrute de cualquier cosa o derecho"[53], con la salvedad que hace PLANIOL en el párrafo subsiguiente.
PLANIOL -citado por DIEZ PICAZO-, hace la salvedad u observación que en el Derecho francés "la mera detentación o posesión precaria no goza de protección interdictal, que sólo se otorga cuando ésta va unida al animus o intención de poseer" Esto último desde nuestra óptica, es lo que esencialmente la convierte en romanista, eso sí, con sus propias particularidades, porque se ocupa de ella sólo incidentalmente, en función de la prescripción[54]tal y como no lo reafirma DIEZ PICAZO en el acápite desarrollos modernos de su obra aquí citada.
Igualmente, señala CASTÁN, el Código Civil italiano, tanto el de 1865 como el de 1942 tienen influencia romanística, el primero la define de la siguiente manera "la tenencia de una cosa o goce de un derecho en su nombre", agregando en el artículo siguiente "la posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y con la intención de tener la cosa como propia". Por su parte el Código de 1942, la define así "el poder sobre la cosa que se manifiesta en una actividad correspondiente al ejercicio de la propiedad o de algún otro derecho real"[55]. Esta última definición desde nuestro punto de vista, es más elaborada que la contemplada en nuestra legislación, es más específica al que hacer, al ejercicio de la posesión, misma que se manifiesta en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales.
Vemos que en esta legislación se establecen los requisitos para que la posesión sea legítima, sólo careciendo de la especificación de "buena o mala fe", y por su puesto del germánico de un año y día. Además, desaparece toda distinción entre possessio y quasi possessio, comprendiéndose así bajo el nombre de posesión la tenencia de las cosas corporales como el ejercicio de los derechos reales[56]
Con respecto al Código Civil Portugués, CASTÁN, señala que éste, ha seguido las líneas directrices del italiano vigente, definiendo en su Art. 1.251 la posesión como el "poder que se manifiesta cuando alguien actúa en forma correspondiente al ejercicio del derecho de propiedad o de otro derecho real". Y en el Art. 1.253 se ocupa de la detentación: a) Los que ejercen el poder de hecho sin intención de actuar como beneficiarios del derecho; b) Los que simplemente se aprovechan de la tolerancia del titular del derecho; y c) Los representantes o mandatarios del poseedor y, de modo general, todos los que poseen en nombre de otro[57]
Aquí, de acuerdo a nuestra percepción, la definición sobre posesión, adquiere una importancia -al igual o mayor que la italiana- semejante al ejercicio del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real, así mismo la simple detentación queda claramente codificada en tres incisos, lo que revela la importancia que se le da a esta materia en la legislación portuguesa.
En cuanto a la legislación española, para CASTÁN, a pesar de la supuesta influencia dominante del Derecho romano, en el fondo, sus normas reflejan influencias diversas, por ejemplo la regulación de la posesión en el Código Civil español, para PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, citado por CASTÁN, "es un conglomerado de principios y conceptos romanos, germánicos y canónicos, no siempre conexos entre sí, y no todos recogidos de fuentes directas, sino a través de los Códigos francés, austriaco, italiano y portugués, sin faltar tampoco ideas y construcciones con propósito de superación original"[58].
Igual opinión deben expresar los autores nacionales -y latinoamericanos en general- con respecto a nuestros Códigos Civiles de 1.867 y 1.904, mismos que fueron inspirados por los Códigos Chileno[59]y francés respectivamente.
En la modernidad el tema de la posesión, conlleva como requisito inherente el abandono de las reglas tenidas por indiscutibles para establecer sus propias normas de verificación en busca de una nueva concepción del mundo, espíritu del que está impregnado el Derecho. Aunque en este caso lejos prescindir absolutamente de la influencia romana, germana y canónica el Derecho moderno es el resultado de una combinación de principios magistralmente expresados por los clásicos, especialmente de SAVIGNY e IHERING -constatado en toda la bibliografía estudiada al respecto-, de quienes otros autores contemporáneos, según nuestra opinión, se han inspirado de manera ecléctica o en su caso simplemente interpolando y raras veces ampliando o mejorando sus teorías[60]
Ejemplo de ellos son las siguientes teorías mixtas -teniendo en mente las teorías relativas y absolutas antes referidas-, sobre la defensa de la posesión: A) Teoría de CARBONI, la primer tesis: "la posesión, en su sentido genérico o simple detentación, se basa en la necesidad de asegurar la paz y tranquilidad pública, prohibiendo el hacerse justicia a sí mismo; y la segunda: la posesión, en sentido específico o legítima, tiene en sí la propia razón de ser: existe y es protegida en cuanto de una relación de señorío". B) Teoría de MESSINEO, "la protección que se concede a la posesión tiene un doble fundamento práctico: El primero, es la manifestación de aquel principio por virtud del cual se respeta la apariencia del derecho, o lo que es igual , se presume, por el hecho del ejercicio de un derecho, la cualidad de titular en quien ejercita el derecho mismo; y el Segundo, ligado al principio del respeto al orden constituido, según el cual, para que no quede turbada la paz social, no se puede modificar una situación, jurídica o de hecho, sin intervención judicial"[61].
Es apreciable que las ideas de ambos pensadores se formulan alrededor de las teorías relativas y absolutas. Tanto CARBONI como MESSINEO se refieren a la paz, al orden constituido o tranquilidad pública e inclusive a la intervención judicial lo que caracteriza a las teorías relativas; así mismo desde el punto de vista de las teorías absolutistas CARBONI y MESSINEO se refieren con sus respectivas palabras a la defensa en sí, a la legitimidad de la posesión, a su exteriorización como diría IHERING.
Con estos ejemplos sobre la defensa interdictal, podemos comprender el fundamento e importancia de la misma. Pero además, por su relevancia, no podemos omitir la discusión sobre la existencia o preponderancia de los elementos esenciales de la posesión: La teoría Subjetiva o de la Voluntad -SAVIGNY-, que afirma que la posesión en sentido jurídico está compuesta por el corpus y el animus, fundamental para convertir la detentación en posesión; y la Teoría Objetiva o Moderna -IHERING- que considera que el animus es inherente al corpus, pues según éste autor, el animus es el propósito del poseedor y el corpus la exteriorización de ese propósito[62]
Decimos relevancia, porque la posesión que se reviste con el título supletorio requiere del corpus y del animus, no por nada reza el Art. 137RRP "El propietario que careciere de título hábil para inscribir, deberá acreditar su derecho justificando previamente la posesión ante el Juez competente". Por consiguiente en nuestro sistema la teoría de SAVIGNY, en este aspecto, sigue siendo de actualidad. Con la salvedad como nos dice CASTÁN, que SAVIGNY, no hace referencia al animus domini -intensión de ser dueño-, sino al animus possidendi -intención de tener la cosa para sí-.
Al respecto nuestra legislación -Art. 780Pr, y siguientes, y 137RRP, y siguientes- resulta clara, pues, nos expresa que todo propietario que por una u otra razón carece de título hábil, recurre a la ley por voluntad propia para obtener un título supletorio que legitime el animus domini, y no el animus possidendi; por razones más que obvias: la desventaja que este último representa frente al primero debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, y sobre todo porque el primero se presume propietario.
Por su parte, el Código Civil alemán -con influencia de IHERING en esta materia- reconoce como ya lo hemos señalado anteriormente, una sola posesión y protege a todos aquellos que ejerciten un poder de hecho, exceptuando a los que poseen en nombre de otro[63]
1.1.1.5- Derecho Español
El Reino de España en un primer momento -después de la caída del Imperio romano[64]- fue influenciado en su Derecho procesal por el Derecho germánico sobre todo en los fueros municipales a través de la Gewere, con su gran aporte llamado prescripción de un año y día, concediendo al propietario que poseyese quieta y pacíficamente los bienes por año y día, el privilegio de no contestar siquiera a quien sobre ellos le demandare, en los procesos inmobiliarios. Según GONZÁLEZ y MARTÍNEZ, el punto capital de ataque es la afirmación hecha por el actor de que el demandado posee injustamente, lo que explica la exigencia de buena fe en la tenencia[65]
Otra influencia muy importante del Derecho alemán en el ordenamiento español y en el nuestro es, el sistema de exactitud del contenido registral -y no de trascripción como el francés-, que fue retomado por la Ley Hipotecaria de 1861. De él se adoptó el modo de llevar el Registro por fincas y el tracto sucesivo registral"[66]. Importancia no sólo desde el punto de vista de la legitimación registral basada en el sistema de exactitud del contenido del Registro -germánico-, sino además, en nuestro caso para el tratamiento de la titulación supletoria en el orden inmobiliario registral, razón del presente trabajo.
Es a partir del siglo XII hasta el siglo XIV que resurge con fuerza el romanismo[67]al pasar la técnica del Corpus Juris a los fueros regionales y especialmente al Código de las siete Partidas[68]el cual -según las viejas y nuevas generaciones de autores españoles-, expone sistemáticamente la doctrina de la posesión, tal es la conceptualización plasmada en la Ley Primera, título 30 de la Partida 3ª "según dijeron los sabios antiguos, posesión es "tenencia derecha" que ome ha en las "cosas corporales" con ayuda del cuerpo e del "entendimiento", definición que refleja con claridad los elementos que la constituyen: el jurídico, el material y el psicológica[69]
Así mismo la Ley de Estilo Nº 242 -que al igual que las leyes de Estilo Nº 211 y 192 interpretan los preceptos del Fuero Real español- acepta, al igual que la "doctrina procesal romana, la separación del posesorio del petitorio"; y en la Ley 65 de Toro, aparece claramente separada la prescripción de la propiedad y la prescripción de la posesión; normativa recogida en la Novísima Recopilación, y retomada de aquí por la ley de enjuiciamiento civil y por Código Civil[70]Es hasta el siglo XIX, que la jurisprudencia del Tribunal Supremo y las leyes de Enjuiciamiento Civil completaron el régimen legal de la posesión aclarando la legislación de las partidas y supliendo las deficiencias; y la segundas regulando los interdictos y extendiendo los beneficios a la mera tenencia de la cosa, siempre y cuando esta no fuera objeto de delito[71]
Llegado a este punto se puede afirmar, en cuanto a la posesión, que el sistema español contiene elementos de los Derechos germánico, canónico y con preponderancia del romano posclásico, nutriéndose a su vez de las doctrinas de los clásico modernos, de la jurisprudencia de su Tribunal Supremo, de legislaciones como las de Alemania y Francia, entre otras. Además de las teorías de teóricos contemporáneos de diferentes latitudes, y por supuesto españoles.
Muchas de estas doctrinas, codificaciones y jurisprudencia -como una replica en el tiempo-, llegaron a nuestra patria en el siglo XVI, como consecuencia de la conquista[72]Posteriormente influenciados por la Revolución francesa entramos a la modernidad siempre a través de la legislación española, sumándose a estos aportes el Código Civil chileno[73]
En términos generales, mediante esta reseña histórico-jurídica, hemos identificados los elementos que configuran la posesión regulada por nuestro sistema y que en gran medida son los elementos que vienen a concretar la conceptualización de la posesión, tanto del no propietario – protegida por presumirse siempre de buena fe- como la del propietario -notariado o supletorio- a saber: la existencia necesaria del corpus y del animus[74]derivando en ambas posesiones, consecuencias jurídicas[75]
Con respecto al párrafo anterior, nuestro Código Civil, señala que la posesión como modo de adquirir, puede ser de buena o, mala fe, considerando que la primera procede de un título cuyos vicios no sean conocidos del poseedor, y la segunda es la que se verifica en la hipótesis contraria, además siempre se presume de mala fe al despojante violento y por tanto no es útil para la prescripción, sino desde que cesa la violencia[76]
Por consiguiente, frente a la norma citada, deducimos que los operadores del Derecho debemos -judiciales y profesionales del derecho- hacer una abstracción en la interpretación de los artículos en mención para saber cuando se refiere al poseedor no propietario y cuando al poseedor propietario, de lo contrario la interpretación será, que, el uso del concepto "título" no indica siempre la idea de que tal fenómeno está asociado a una "titularidad" o derecho.
1.1.2- Evolución Histórica del Título Supletorio como Institución Jurídica
Esta institución jurídica, surge en el Reino de España como una necesidad socio-económica. En lo social para salvaguardar la paz y en lo económico para garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles y dar así su respectivo valor a los mismos, todo ello en un contexto histórico[77]nada favorable para la propiedad que se hallaba no inscrita en el Registro de la propiedad -Ley Hipotecaria de 1861-. Así en el primer párrafo del Art. 397 expresa "El propietario que careciere de título de dominio escrito, deberá inscribir su derecho justificando previamente su posesión ante el Juez de primera instancia del lugar en que estén situados los bienes, con audiencia del promotor fiscal, y con la del propietario ó con la de los demás partícipes en el dominio, si pretendiere inscribirse un derecho real"[78].
Para realizar este objetivo trazado por los legisladores españoles, era necesario crear el medio, denominado "expediente posesorio", mismo que por su naturaleza fue visto desde un doble punto de vista: registral[79]y procesal[80]
El primero -Según ROCA SASTRE- "constituyó una manifestación de la titulación supletoria que acreditaba la posesión de una finca o de un derecho real, afines principalmente de su inmatriculación", sin el requisito de tener que presentar el título adquisitivo al que promoviere el expediente posesorio -influencia que está vigente en el Reglamento de nuestro Registro Público[81]Además éste sistema registral inmatriculaba a derechos reales no dominicales, en ésta caso justificaba la posesión de un derecho que gravaba una finca inmatriculada. Sin embargo, por no haber posesión, no eran inscribibles mediante expediente posesorio: las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, fueran o no aparentes, ni mucho menos el derecho de hipoteca[82]El segundo, el procesal, es un acto de jurisdicción voluntario[83]por tal razón era considerado un expediente y no un juicio. Frente a una oposición, éste se transforma en contencioso que se ventilaba dentro del mismo procedimiento, igual que sucede en nuestra legislación vigente[84]La tramitación del expediente posesorio, en la legislación española estaba regulada por los Arts. 392 y siguientes de la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, así como por los Arts. 490 y siguientes del Reglamento Hipotecario de 1915[85]
Considerado pues, el expediente posesorio por la legislación española como un título supletorio -Ley Hipotecaria española de 1855 Y 1861-, éste fue recogido por el Código Civil chileno, de donde nuestros codificadores la retomaron tomando en cuenta las similitudes históricas de nuestro país: guerras[86]y gran cantidad de propiedades no inscritas por carecer de un justo título, por tal razón el Art. 109 -del Reglamento del Registro Conservatorio, publicado en la Gaceta Diario oficial del 16 de junio de 1877-, expresa "En caso de que el dueño de alguna propiedad raíz careciere del título correspondiente o de que el que tuviere se encontrare con defectos insubsanables, podrá el interesado proporcionarse uno en calidad de supletorio"[87].
El actual Reglamento del Registro Público y sus reformas recogen y mejoran la finalidad del Art.109 del Reglamento derogado, agregando la justificación previa de la posesión y ampliando la titulación a otros derechos reales y a la propiedad indivisa, siendo más parecido al Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861, al indicar en el primer párrafo del Art. 137: "El propietario que careciere de título hábil para inscribir, deberá acreditar su derecho justificando previamente la posesión ante el Juez competente, según la cuantía de que se trate, con audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se instruya la información, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, a la de los demás participes en el dominio, si pretendiere inscribir otro derecho real"[88]; situación que analizaremos en el próximo capítulo, específicamente en el acápite referido al modo de proceder en la solicitud del título supletorio.
1.2- CONCEPTO DE TÍTULO SUPLETORIO
Hemos apreciado que ni la Ley Hipotecaria española de 1861, sus reformas; y tampoco los Reglamentos del Registro Público -derogado y vigente- ni el Código Procesal Civil de nuestro sistema jurídico definen un concepto específico de lo que es el título supletorio, tarea que sí ha desarrollado nuestra Corte Suprema de Justicia, incorporando los elementos encontrados en la evolución de la posesión latina y en la evolución del título supletorio como el medio institucional en sus dos formas de proyectarse, registral y procesalmente. El título supletorio, según la Corte Suprema de Justicia "es la comprobación de un hecho de posesión revestido de la garantía de una declaración judicial que no es suficiente por si sola para demostrar el dominio, ni es justo título para abonar una prescripción por sí sola para demostrar el dominio, decenal" [89]
Es apreciable que la Corte Suprema de Justicia considera a la posesión como un hecho y no como un derecho, tomando así partido en la controversia jurídico-doctrinaria ya analizada, de que si es o no un hecho, o un derecho, o un hecho y además un derecho. Así mismo reconocen que de ella se derivan consecuencias jurídicas al indicar que "está revestida de la garantía de una declaración judicial", proposición que reafirma la semejanza entre el dominio producto de una titulación ordinaria o notarial y el dominio producto de una titulación posesoria inscrita. Declaración judicial que le permite el acceso al Registro de la Propiedad, mismo que es el "exponente de un mundo jurídico formado por titulares de derecho sujetivo de carácter real inmobiliario" [90]
A partir de este acceso al Registro de la Propiedad, el poseedor propietario que en términos generales representó una contradicción externa o extraregistral con relación dominio o titularidad ordinaria, pasa a una relación de carácter contradictorio interno con el Derecho Inmobiliario registral[91]Contradicción, que no sólo genera determinados problemas, sino también como ya señalamos una situación jurídica análoga al dominio inscrito de acuerdo a la legislación ordinaria. Analogía, que experimenta una conversión de dominio pleno o de igualdad con la de la titulación ordinaria, mediante la prescripción positiva[92]Para lo cual se necesita una posesión de diez años. Tomando en cuenta que en nuestra legislación el derecho de poseer se prescribe por la posesión de un año[93]
Por tal razón, es que, la Corte Suprema de Justicia, nos dice que esa garantía emanada de la declaración judicial "no es suficiente por sí sola para demostrar el dominio ni es justo título para abonar una prescripción", o sea que en su calidad de justo título, requiere también como requisito para la prescripción, que sea de buena fe -en el momento de la adquisición-, pacífica -sin violencia-, continua -ininterrumpida- y pública -conocida por quién pretenda interrumpirla o debidamente registrada[94]Este párrafo deja entrever -a pesar de la confusión que hace entre título supletorio y prescripción-, que al reunirse tales requisitos lo que se está acreditando mediante .la inscripción en el Registro de la propiedad es la titularidad dominical, y no la posesión de hecho[95]
Tanto la conceptualización de la Corte Suprema de Justicia, como el Art. 1729C., es contradictorio a la doctrina, cuando esta última señala que sólo han de permitirse las inscripción del dominio o derechos reales, pero nunca la posesión; y el artículo en mención señala "la posesión de los bienes inmuebles se adquiere por la inscripción del título, con tal que haya durado un año tanto la inscripción como la tenencia de la cosa", creemos y reiteramos que la posesión tiene su propio medio de defensa: La interdictal.
Por consiguiente, el título supletorio es la institución jurídica que permite al propietario que carece de título de dominio escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad -justificando previamente su posesión ante el Juez competente- constituyendo de esa manera la garantía de su posesión en calidad de propietario sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Por tanto, podemos decir a ciencia cierta, que la aparición de esta figura jurídica, tuvo carácter subsanador, pues la falta de titulación ha sido un fenómeno generalizado en nuestro país.
1.3- PROBLEMAS DEL TÍTULO SUPLETORIO COMO INSTITUCIÓN JURÍDICA
En principio el título supletorio tiene como objetivo primordial y específico acreditar una titularidad dominical o propiedad[96]así como otros derechos reales en el Registro Público de la Propiedad, mediante sentencia judicial, bajo la presunción de que el solicitante de dicha titulación es el propietario que por diferentes causas -pérdida del título de dominio, defecto insubsanable, o porque nunca existió dicho documento- no ha podido inscribir en el Registro dicha propiedad o derecho real, ya que la posesión como tal no tiene acceso al Registro. En todo caso, como dice ROCA SASTRE, a la posesión con la protección del Derecho Civil le basta o sea la defensa interdictal.
Sin embargo, hay autores que dicen lo contrario como las de PANTOJA y LLORET "a los ojos de la ley no puede pasar más que como poseedor aquel que no justifique su dominio con un título escrito formalmente otorgado"[97]. Situación que sólo sería posible si no se le diera la debida solemnidad a la titulación supletoria. En todo caso, el poseedor propietario tiene acceso al Registro a través de un título supletorio, adquiriendo así la titularidad, salvo prueba en contrario como lo establece nuestra legislación[98]
Esta figura jurídica tan necesaria como controversial presenta, por su naturaleza, problemas de orden registral y de orden procesal. El primero, -que será abordado con mayor profundidad en la parte referida a las relaciones de la titulación posesoria con el Registro- refleja la disparidad o ventaja de un tipo de inscripción sobre otra: la titulación supletoria inscrita, y el título escrito formalmente otorgado -al que se refieren PANTOJA y LLORET- vistos en dos planos diferentes; en el segundo caso o sea el procesal, que en gran medida es consecuencia del primero, así como por el procedimiento en sí, por no ofrecer las garantías suficientes: cuestión de derecho o de hecho, discordia entre realidad y Registro, existencia de un poseedor de mejor condición[99]
1.3.1- Problemas de orden registral
Con el acceso de la titulación supletoria al registro, inevitablemente se provoca en nuestro sistema jurídico una relación entre ésta y el Registro en dos aspectos: La posesión del propietario inscrita mediante título supletorio y la posesión dominical, propiamente dicha, de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Éstos últimos, como es de saber se hallan, por su parte, protegidos por el Registro; la titulación supletoria, también dominical, se inscribe en el Registro de la propiedad sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Por consiguiente, independientemente de estar debidamente inscrita en el Registro, está amenazada "de ser destruida cuando se pruebe en contrario: cuestión de derecho, o discordia entre realidad y Registro"[100], léase doble inscripción o inscripción de una propiedad inexistente.
Esta situación, según algunos autores, afecta no sólo a la fe pública[101]sino también, a la exactitud del contenido registral que se caracteriza según la doctrina del Derecho Inmobiliario registral por proteger al titular inscrito contra terceros, cosa contraria sucede -transitoriamente, a la espera de la prescripción- con la titulación supletoria que se aprueba, como lo señalamos en el párrafo anterior, por el judicial sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Lo que no significa, que no tenga la misma tipología de protección de certeza propia de todo cuanto entra al Registro frente a tercero de igual o inferior derecho; o que dicha inscripción ordinaria o supletoria, convalide actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley[102]
Por tal razón, dicha titulación posesoria inscrita en el Registro de la Propiedad produce mientras subsista, los mismos efectos que el dominio ordinario, por ser precisamente titular de dominio. En tal sentido es un título suficiente para ejercitar tanto la acción declarativa de la propiedad, como la acción reivindicatoria, que constituye -como nos lo dice CASTÁN- "la más propia y eficaz defensa de la propiedad", por tener como fin la obtención del "reconocimiento del derecho de dominio, y en consecuencia, la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero"[103].
1.3.2- Problemas de orden procesal
Aquí nos encontramos con dos escenarios, el primero: la jurisdicción voluntaria en la que el Juez competente puede ser Local o de Distrito para lo Civil, o sea de acuerdo a la cuantía. Esto, tomando en cuenta que el conflicto de la propiedad en Nicaragua es histórico y complejo, no ha sido una medida acertada por el legislador, en el entendido que el Juez de Distrito es más experimentado o en su caso por cuestiones de jerarquía más comprometido con la justicia, lo que sumado a la falta de una definición normada tanto para el representante de la Alcaldía como para el Fisco, que no sólo los obligue a hacer acto de presencia, sino a tener la debida incidencia en el proceso, y la omisión de requisitos claves como el Certificado de negativa del Registro de la Propiedad ha afectado la imagen de la titulación supletoria, así como a la exactitud del Registro de la Propiedad.
Los efectos de lo anterior, entre otros vicios son: doble inmatriculaciones, es decir registro de fincas ya inscritas, inscripciones de propiedades inexistentes[104]al omitirse la inspección in situ, ya sea por negligencia del judicial o por estar coludidos con el o los solicitantes de dicho título. Situaciones muy similares a las experimentadas por la legislación española cuando se aplicó la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, mismas a las que hace referencia la Ley Hipotecaria española de 1909 en su preámbulo[105]el segundo escenario, es cuando el proceso se vuelve contencioso, ya sea por oposición del Estado o por un presunto propietario que tiene o no inscrito en el Registro el bien solicitado. El primer caso se pudiese evitar de exigirse el Certificado de negativa al Registro de la Propiedad y de existir la debida coordinación entre las instituciones administrativas involucradas en el proceso, especialmente con el Catastro Nacional. Además, la oposición por ser un juicio ordinario se vuelve tediosa y dilatada.
Han coadyuvado a la inseguridad jurídica del Registro de la Propiedad, la ley 14[106]Ley de Reforma Agraria, al normar en su Art. 16 que las propiedades afectadas por la Reforma Agraria "una vez firme la resolución dictada, el Ministerio de Desarrollo agropecuario y de Reforma Agraria emitirá acuerdo cuya certificación se inscribirá en el Registro Público correspondiente". Estos actos, según el Magistrado de la Corte Suprema de Justicia FRANCISCO ROSALES, siempre han existido[107]
Reiteramos estos abusos se pueden disminuir o eliminar en gran medida, implementando como requisito previo a la sustanciación del expediente posesorio, la presentación de la certificación de negativa del Registro de la Propiedad, no tramitando o sustanciando el expediente ni mucho menos inscribirlo, de estar ya inscrita. Medida que representará, no sólo una mayor garantía para la propiedad inscrita, sino también economía procesal; tal como lo hiciera en su momento la Ley Hipotecaria española de 1909[108]para evitar los abusos que encubrían actos nulos.
La exigencia, como requisito para la sustanciación del expediente posesorio, del certificado de negativa le daría su verdadero valor al Art. 3954C, que literalmente dice "Inscrito un título traslativo del dominio de los inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro que lo contradiga". Esta medida o requisito para la seguridad jurídica registral estaría reforzada con el Art. 52 de la Ley General de Registro Publico, aprobada por el Plenario de la Asamblea Nacional, en la segunda sección que discute el dictamen[109]Esta norma evita el acceso directo de los usuarios a los Libros registrales, pues para nadie es un secreto que abogados o personas inescrupulosas o el crimen organizado desprenden o han desprendidos los folios del Registro para hacer aparecer a los propiedades a usurpar como no inscritas.
Capítulo II
Efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el Registro de la propiedad
2. 1- DOMINIO Y LA POSESIÓN
2.1.1- Dominio
El dominio o propiedad, es tan ancestral como la posesión, o sea que acompaña a la humanidad desde los tiempos más remotos y hasta nuestros días con sus diferentes matizaciones en cada uno de los periodos socioeconómicos que la humanidad ha transitado: antigua, medieval, moderna y contemporánea, y que por su importancia ha generado una gran cantidad de estudios y teorías que tratan de explicar la misma en sus diferentes contextos. Entre ellas tenemos las teorías de los clásicos, que según CASTÁN, se subdividen en las generadas por actos individuales y las generadas por actos colectivos.
En las primeras se agrupan las teorías de la ocupación y la teoría del trabajo; y en el segundo grupo están las teorías de la convención y de la ley. La teoría de la ocupación se refiere a la ocupación que en un momento fue pasajera y transitoria, la que con el tiempo se transformó en definitiva y permanente; la segunda es la que mediante el trabajo, no sólo se transformó el hombre si no también a la propiedad, dando a esta última el sello de su personalidad; la teoría la convención, es la que tiene que ver con el pacto social, la obligación de respetar la propiedad, obligación que es el resultado del consentimiento mutuo llamado convención; y la última sostiene que la propiedad es obra de la ley, pues, se plantea que únicamente la garantía del poder público puede sancionar la renuncia de todos y servir de título al goce de uno sólo[110]
Por su parte las teorías modernas, continúa diciendo CASTÁN, "se caracterizan por buscar a la propiedad un principio de orden racional, o bien un principio de orden sociológico". Las primeras señalan que la razón de ser de la propiedad o dominio está en la personalidad humana en la libertad individual. Fundamentada en el derecho a la vida, a la conservación y perfeccionamiento de nuestra existencia, es decir a la satisfacción de las necesidades humanas. Las segundas, o sea las sociológicas en la utilidad que la propiedad o dominio presta a la sociedad[111]
Nuestra Constitución Política en el Art.44, recoge en gran medida los principios de estas teorías haciendo énfasis en la sociológica al determinar que "se garantiza el derecho de propiedad privada de lo bienes muebles e inmuebles, y de los instrumentos y medios de producción". Sin embargo dicha garantía es vulnerable al interés social, por consiguiente los "bienes inmuebles pueden ser sujetos de expropiación de acuerdo a la ley, previo pagó en efectivo de justa indemnización". De igual manera determina la forma, cuantificación, plazo de pagos, intereses en concepto de indemnización para la expropiación de latifundios incultivados[112]
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