Título supletorio

2. Generalidades
3. Efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el Registro de la propiedad
4. Naturaleza procesal del título supletorio
5. Conclusiones
6. Recomendaciones
7. Bibliografía

Introducción

El título supletorio es la institución jurídica[1]que permite al propietario, que carece de título de dominio escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad -justificando previamente su posesión ante el Juez competente- constituyendo de esa manera la garantía de su posesión sin perjuicio de tercero de mejor derecho[2]Podemos decir a ciencia cierta, que la aparición de esta figura jurídica, tuvo carácter subsanador o curativo en términos metafóricos, pues la falta de titulación ha sido un fenómeno generalizado y análogo en sus causas[3]tanto en el Reino de España donde se implementó por primera vez como en nuestro país.

Lamentablemente la medicina, -en nuestro sistema jurídico- hasta ahora, ha resultado en cierta medida peor que la enfermedad, ya que por medio del título supletorio ingresan al Registro Público de la Propiedad, tanto la posesión del propietario como la del no propietario, generando al igual que en España[4]la doble inmatriculación, entre otros abusos no menos perjudiciales al tráfico jurídico de la propiedad de bienes inmuebles. En otras palabras la posesión, que en términos generales representa una contradicción externa o extraregistral con relación al dominio o titularidad, pasó a una relación de carácter contradictorio interno con el Registro de titularidades de derecho subjetivo.

No cabe duda que el conflicto por la tenencia de la tierra a lo largo de nuestra historia, ha sido una de las causas de inestabilidad política y económica con consecuencias catastróficas para la sociedad en su conjunto y por ende para la propiedad; y es, en ese contexto que se debe ver el espíritu del legislador, pues no sólo se trata "de proteger la posesión en sí" [5]sino de garantizar, conservar y promover la paz social, aunque ésta haya sido o sea acosta del Derecho Inmobiliario Registral, ya que la doctrina y el derecho moderno considera al Registro "el exponente de un mundo jurídico formado por titulares de derechos subjetivos de carácter real inmobiliario" [6]

La tesis moderna con respecto al Registro es válida, pero no es menos válido lo que nos plantea IHERING -sin pretender sacarlo de contexto- al señalar que debe verse a la "protección de la posesión como un postulado de la protección de la propiedad[7]en otras palabras, se debe considerar a "la posesión como una posición avanzada de la propiedad, en el entendido, que no sólo es protegida por sí misma, sino también mirando a la propiedad" [8]Esta argumentación, nos dice que la protección de la propiedad es inherente a la protección de la posesión, es decir que la protección de ambas lleva el germen de su desarrollo o de su destrucción, pues según él, "es imposible conceder esta protección al propietario sin que los no propietario se aprovechen de ella al mismo tiempo" [9]

Desde nuestro punto de vista -sin tratar de justificar lo que muchos autores denominan una aberración jurídica-, y tomando muy en cuenta las dos tesis anteriores. Vemos que, con el título supletorio lo que se pretende es -parafraseando a FERRETTI[10]- ajustar la norma con la realidad, o como bien lo señalara SAVIGNY, -en el contexto de una polémica sobre el Código Civil Alemán, pero que también cabe en este caso- el "derecho es sustancialmente un producto histórico y una obra del espíritu del pueblo y no un producto de laboratorio" [11]o sea que la institución jurídica que hoy estudiamos es producto de una necesidad histórico socio-económica[12]y su existencia jurídica se debe limitar a subsanar la falta de titulación, y una vez cumplido su objetivo cerrarle el acceso al Registro; conservando sus efectos, tal y como se hiciera con la ley Hipotecaria de 1947 en España[13]

Ahora bien, para comprender mejor esta compleja temática y hacer nuestras consideraciones, en el Primer Capítulo llamado Generalidades, veremos: la evolución del concepto título supletorio -evolución de la posesión: Derecho romano, germánico, canónico, moderno, contemporáneo y español, evolución del título supletorio como institución jurídica-; concepto de título supletorio; problemas del título supletorio como institución jurídica -problemas de orden registral, problemas de orden procesal-.