Derecho registral y notarial (Perú)

En mi opinión existen propuestas que pueden ayudar en la solución del problema de la doble transferencia inmobiliaria, tales como la admisión de la clasificación entre bienes registrados y no registrados, el establecimiento del bloqueo registral a fin de proteger a adquirientes de buena fe, y mantener la onerosidad para la constitución del tercero registral, ya que, de lo contrario, se evadirían acreencias preexistentes por medio de transferencias gratuitas.

El derecho de propiedad

La propiedad es una institución de tiempos inmemoriales, pues esta probado que las tribus más primitivas conocían tanto la propiedad mobiliaria como inmobiliaria.

Se manifiesta en forma primitiva particular o subjetiva, cuando el individuo recogió y consumió los bienes que le ofrecía la naturaleza, caza y pesca, apremiado por sus necesidades vitales.

En el derecho Romano, la propiedad era considerada como un derecho absoluto, por cuanto se consideraba que el propietario tenia las facultades de usar, disfrutar y disponer libremente de sus bienes, sin limitación alguna.

En la actualidad ningún Código Civil Moderno, prescribe el carácter absoluto de la propiedad, pues los propietarios ejercen sus facultades sometidos a diversas disposiciones que son la armonía con el interés social y los límites expresamente establecidos por las normas constitucionales y legales.

La propiedad privada, que es inherente a la naturaleza humana, es de vital trascendencia para los hombres, lo cual era ya proclamada hace mas de 2000 años por Aristóteles , en su obra La Política, donde sostiene: " Las explotaciones (tierras) , estando todas ellas separadas, no darán origen a contiendas; prosperaran más, porque cada uno las mirará como asunto de interés personal ". (1)

La propiedad es una garantía esencial de la dignidad humana. Para que el hombre pueda desarrollarse necesita de libertad y seguridad, y esta libertad y seguridad se logran entre otros factores, con la propiedad de los bienes que poseen las personas.

El tema de la propiedad privada, es sumamente importante en la vida de las personas, la cual debe ser ejercida en armonía con el interés social y orientada hacia el bien común. Es decir la propiedad debe ser considerada como un medio y no como un fin, por ser una garantía esencial de la dignidad humana, es por ello que los gobiernos tratan de formalizar las propiedades de los pequeños agricultores y de los asentamientos humanos, en el Perú siempre hemos tenido instituciones encargadas de la formalización o titulación de predios rurales y urbanos, las recientes son el Proyecto especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural ( PETT) y la Comisión de la Formalización de Propiedad Informal ( COFOPRI), a la fecha estas instituciones han sido fusionadas en una sola Cofopri; Urbana y Rural.

Los bienes inmuebles

Guillermo Cabanellas, (2) lo conceptualiza del siguiente modo: "Las cosas de que los hombres se sirven y con las cuales se ayudan. Cuanto objeto pueda ser de alguna utilidad. Todos los cuerpos en su mayor amplitud material, útiles, apropiables y adecuados para satisfacer necesidades humanas. Más en concreto los que componen la hacienda, el caudal, la riqueza o el patrimonio de las personas.

1.- Enfoque general. En lo jurídico los bienes son más restringidos que en la acepción general de cuantas cosas existen y son susceptibles de hipoteca apropiación. Así, coordinando la objetividad material con la conveniencia del dueño, los romanos trazaban una primera exclusión: Quae plus damni utilitatis afferrunt, inter bona non adnumeratur( no se cuentan los bienes los que causan más daño que provecho ).

• (1) CIRCULO DE ESTUDIOS JURIDICOS EN DERECHO CIVIL, REGISTRO NOTARIAL DE LA LIBERTAD. CD. Juris Revista de Crítica Jurídica. 1º Edición. Editorial Litons, Trujillo-Perú, 2005.p.92

(2)CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo VI. 25 edición. Editorial Heliast., Buenos Aires

Otra restricción positiva, proviene que no se estiman bienes las cosas que no están en el comercio. Jurídicamente cabe considerar como bienes todas las cosas, corporales o no, que pueden constituir objeto de una relación jurídica, de un derecho o una obligación.

2.- CLASIFICACION DE LOS BIENES

En la doctrina general, existen diversas clasificaciones respecto de los bienes, entre las muchas clasificaciones existentes, citaremos algunas, así tenemos:

1.- EN BIENES CORPORALES E INCORPORALES.- Las característica fundamental que distingue a los bienes corporales son los incorporales es su existencia material o no. Los corporales son perceptibles por los sentidos como puede ser un terreno, los metales, la ropa, etc. En cambio los incorporales son imperceptibles y son básicamente los derechos en general y los de autor y patentes o marcas.

2.- EN BIENES CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES.- Los bienes consumibles son aquellos que en el primer uso se extinguen, así tenemos, por ejemplo, los alimentos y en el caso del dinero también en un bien consumible jurídicamente.

3.- EN BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES.- Un bien es fungible fundamentalmente por dos características que son esenciales:

1.- Que un bien es equivalente a otro de la misma especie.

2.- Que pueden ser sustituidas las unas por las otras, a condición de que sean de la misma especia y calidad, así tenemos como ejemplos los artefactos eléctricos, los alimentos, etc. La Ley de Bancos Nº 26702 estableció los contratos de prenda global y flotante a favor de entidades del sistema financiero y estos recaían sobre bienes fungibles, a la fecha todas las garantías mobiliarias han sido unificadas en el Registro de Mobiliario de Contratos, mediante Ley Nº 28677 del 1 de marzo de 2006. "Ley de Garantía Mobiliaria "que unifico todos los registros de prendas: agraria, industrial, pesquera, minera, global y flotante, etc.

4.- BIENES DIVISIBLES E INDIVISIBLES

Son divisibles aquellos bienes que pueden ser descompuestas en partes, sin ser destruidas, las cuales forman un todo homogéneo, en el caso del derecho alemán no basta que sea divisible el bien, sino que al descomponerse en cosas de igual naturaleza no exista disminución de su valor.

5.- BIENES MUEBLES E INMUEBLES

La clasificación de bienes muebles e inmuebles tiene como característica sustancial que el bien inmueble está arraigado al suelo, es decir no es posible su traslado, mientras que los bienes muebles pueden ser trasladados de un lugar a otro, sin embargo, por motivos de orden económico, fundamentalmente, muchos bienes muebles por su naturaleza , ejemplo una nave o aeronave o embarcación pesquera , fueron considerados como inmuebles por determinación de la ley; sin embargo, por Ley Nº 28677 del 01/03/2006, dichos bienes , desde el de Junio de 2006, han vuelto a ser considerados como bienes muebles.

6.- BIENES DE DOMINIO PÚBLICO Y DE PROPIEDAD PRIVADA

Esta clasificación tiene como diferencia sustancial el titular del bien, así son bienes de dominio publico los que pertenecen a todos, la nación. Ej. Un rio, un puente, los parques, etc. Y los bienes de propiedad privada tienen como titular a los particulares, ej. La ropa, la vivienda, el automóvil. Etc.

Dentro de los bienes de dominio publico, existen los imprescriptibles, inembargables e inalienables como son los de uso publico o destinados a servicio publico, caminos, parques, puentes, hospitales, comisarias, colegios etc. Por otro lado tenemos a los predios de propiedad estatal de uso privado, los cuales si pueden ser susceptibles, por cuanto no son destinados ni al servicio ni el uso público.(3)

(3) Ver. Cas. Nº 1537 -2003-Lambayeque, emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema, publicada en diario El Peruano el 30/03/2005.p. Nº 13818

7.- BIENES REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS

Esta clasificación de los bienes tiene como elemento fundamental el tener acceso o no a un registro jurídico. En el Perú a la fecha, lo únicos bienes que tienen acceso al registro son los siguientes:

REGISTRO DE BIENES INMUEBLES.-

En este registro tienen acceso tres bienes: Los predios (urbanos, rurales o eriazos), las concesiones o derechos mineros; y, las concesiones para la explotación de los servicios públicos. Los demás bienes inmuebles previstos en el Articulo 885 del Código Civil y los establecidos mediante leyes especiales, podrán celebrarse sobre ellos distintos contratos traslativos de propiedad o de derechos sobre ellos pero no tendrán acceso al Registro de Bienes Inmuebles.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

En este registro tienen acceso lo siguientes bienes muebles: Los vehículos automotores, las naves, las aeronaves, las embarcaciones pesqueras, los buques y los contratos de garantía inmobiliaria.

En el Código Civil peruano se ha mantenido la clásica división en Bienes Muebles y Bienes Inmuebles, como ya lo regulaban los artículos 812 y 819 del CC de 1936 y los artículos 885 y 886 del vigente Código Civil. Para el caso de los inmuebles el CC de 1984 los ha agrupado en el articulo 885 donde consta un listado de ocho numerales en el que se precisa cuáles son considerados como inmuebles, así tenemos desde inmuebles por su naturaleza, por estar arraigados a la tierra misma, como son el suelo, el subsuelo, y el sobresuelo, continuando con las minas , los depósitos de hidrocarburos, hasta bienes que siendo muebles son considerados inmuebles por determinación de la ley, es decir, son bienes NO arraigados a la tierra; sin embargo por mandato expreso de una norma jurídica son considerados como inmuebles , como es el caso de las concesiones mineras o las concesiones para la explotación de los servicios públicos.

No todos los inmuebles previstos en el articulo 885 del Código Civil son inscribibles en los registros Públicos ( El mar, los lagos, los ríos) , ya que solo se inscriben los inmuebles que estén debidamente determinados en la ley.(4)

TRANSFERENCIA DE LOS BIENES INMUEBLES

Según Pedro Flores Polo. Respecto al término transferencia sostiene: Enajenación. // Acto por el cual una persona transmite a otra un derecho. En materia comercial remisión de fondos de una cuenta a otra, ya sea del mismo titular o de otras personas ".(5)

Es decir se debe considerar transferencia al traslado, enajenación, entrega, cesión, traspaso, transmisión de la propiedad o posesión de cualquier tipo de bien en forma gratuita o a cambio de una contraprestación. En cuanto a la transferencia de los inmuebles, existen diversas forma de ser trasferidas, en el presente caso, teniendo en cuenta la contraprestación o precio, puede ser a titulo gratuito (donación, anticipo de legitima, legados) o a titulo oneroso ( la Compra venta, la dación en pago, la permuta y otros ).

En la transferencia de bienes inmuebles los preceptos legales aplicables, son totalmente diferentes a los que se aplican a los bienes muebles, y es por ello que hemos elegido el tema de la trasferencia inmobiliaria por cuanto nuestra legislación presenta incoherencias y no logran brindar una verdadera seguridad jurídica a los agentes económicos y a las personas en general que adquieren inmuebles; ya que por una parte nuestro Código Civil en su articulo 949 nos preceptúa que en el caso de transmisión de los inmuebles la sola obligación de transferir hace al acreedor, adquiriente, propietario del bien, no requiriéndose de entrega material del inmueble. Ni de inscripción registral.

La transferencia: el solo consenso y los requisitos del principio de fe pública registral

La transferencia inmobiliaria, es de trascendental importancia en la vida económica del país y en particular de las personas, ya que en muchos casos, por no decir en casi todos, la adquisición de un inmueble es sinónima de invertir los ahorros de toda una vida ya sea de una persona o de una familia.

(4) La Ley Nº 26366 , que crea la SUNARP y el Sinarp, publicada en el diario El Peruano el 16/10/1994 establece en su articulo 2, literal c), que el Registro de Propiedad Inmueble unifica los siguientes Registros: 1.- Registro de Predios. 2.- Registro de Derechos Mineros. Y 3.- registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos.

(5) Código Civil de 1984: Donación (art. 1621); Anticipo de Herencia (art. 831); Legado (art. 756), Compraventa (art. 1529), Dación en Pago ( art. 1265) y Permuta (art. 1602)

En cuanto a la transferencia de los inmuebles, existen diferentes sistemas que regulan, pero fundamentalmente son dos, el primer gran sistema es el del solo consensocontractual o denominado por la doctrina "sistema espiritualista francés", es el sistema de transferencia por el cual la propiedad inmobiliaria se transmite por el solo hecho de haberse celebrado el contrato, este sistema tiene su origen en el Código napoleónico de 1804. En cuanto al segundo sistema de transmisión inmobiliaria es le el "Sistema de inscripción constitutiva ", de origen alemán, el cual requiere de la inscripción en el registro para que opere la transferencia, y ser oponible a todos (eficacia erga omnes), la cual es propio, como se ha manifestado del sistema registral de Alemania. (6)

El sistema registral alemán se caracteriza por cuanto el registro se convierte en la prueba definitiva del derecho y la prescripción no funciona contra el propietario inscrito, por cuanto la posesión es considerada como clandestina frente al derecho inscrito.

Derecho civil: el solo consenso como mecanismo de transferencia de inmuebles

El sistema de transferencia inmobiliaria del solo consenso, sin ser necesario la entrega dl bien ( traditio) , ni de la inscripción de dicho contrato de transferencia, en el registro de Propiedad Inmueble, es una teoría establecida en Francia, desde el 23 de Marzo del año 1855, en virtud de la Ley promulgada en dicha fecha , y como consecuencia del sistema Consensualita puro, consagrado por el Código de Napoleón de 1804.

Sostiene el sistema espiritualista francés, que la transferencia se produce en el mismo momento en que se celebra el contrato, no existe intervalo entre el contrato y la transferencia del inmueble. Para este sistema la tradición y la posesión no valen nada. El derecho personal y el derecho real son la misma cosa. El contrato es el propio dominio; y el dominio es el contrato. No hay diferencia alguna entre el titulo para adquirir y el modo de adquirir.

(6) INSCRIPCION CONSTITUTIVA.- Una Inscripción registral tiene el carácter de constitutiva, cuando la ley señala que la inscripción del acto o derecho es un requisito de su validez o de existencia del mismo, así tenemos dos casos previstos en el Código Civil en los artículos 77 ( PP.JJ: de Derecho Privado) y 1099 ( Hipoteca)

Sobre la teoría del solo consenso, contemporáneamente no es suficiente, para la protección de los bienes registrados, ya que en la practica las personas, una vez que adquieren un inmueble registrado, lo que hacen de inmediato es tratar de inscribirlo en los registros Públicos, dicha adquisición, lo anterior indicado se refleja en las estadísticas de los servicios registrados en la Sunarp.

Para el derecho peruano, específicamente para nuestro derecho sustantivo civil, se ha establecido que, en cuanto a bienes inmuebles , la transferencia se produce u opera con el solo acuerdo de voluntades, sin embargo, la misma norma nos indica que dicha transferencia consensual , no es suficiente cuando existen disposiciones legales o pactos en contrario) Ej. Art. 1135 concurrencia de acreedores sobre inmuebles; art. 1583 compra venta con reserva de propiedad; art. 1586 pacto de contraventa .etc.).

La transferencia inmobiliaria como ya se ha dicho , es de trascendencia importancia en la vida económica de las personas en general y del país.

En cuanto a la transferencia de bienes inmuebles, el derecho peruano, ha adoptado el sistema espiritualista francés, del solo consenso, por el cual, la sola voluntad de las partes contenida en el acto jurídico creador de la relación obligacional , contrato de compraventa, donación, dación en pago, anticipo de herencia, etc., resultando suficiente para producir un efecto traslativo de la propiedad inmobiliaria , no siendo necesario ni la entrega del inmueble ni de la inscripción de la transferencia en el registro de la propiedad inmueble de la Sunarp, ya que la traslación de dominio de inmuebles en nuestro país, opera extra registro, lo cual difiere totalmente de otro sistemas existentes en la legislación comparada como por ejemplo, el caso de Alemania, donde la inscripción de la transferencia de los inmuebles es constitutiva del Derecho, es decir si no se inscribe el contrato de compra venta en el Registro, esta transferencia no existe.

Si bien en nuestra legislación de transferencia de propiedad inmobiliaria opera con el solo consentimiento de las partes, materializado en un documento privado o en documento publico, esto no es garantía de propiedad y de protección , ya que para el caso de que concurran diversos propietarios sobre un bien inmueble , doble venta , nuestro Código Civil , ha establecido un orden de preferencia que es el siguiente:

1.-ORDEN.- Serán preferidos los acreedores, adquirientes de buena fe cuyos títulos hayan sido primeramente inscrito; es decir, cuando se transfieren predios registrados, siempre prevalecerá el que inscribió primero en el registro de Propiedad Inmueble: Predios, Concesiones Mineras o Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.

2.- ORDEN.- En segundo orden de prioridades, en la transferencia de inmuebles, a falta de inscripción registral, será preferido el adquiriente de buena fe cuyo titulo (7)sea de fecha anterior. Los títulos pueden ser de origen notarial, administrativo o Judicial.

3.. ORDEN.- En tercer orden , a falta de documentos públicos , se da preferencia al documento privado con fecha cierta más antiguo; así tenemos que nuestro Código Procesal Civil ,, en su articulo 245 sobre documento de fecha cierta prescribe lo siguiente:

"Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:

1.- La muerte del otorgante;

2.- La Presentación del documento ante funcionario publico,

3.- La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;

4.- La difusión a través de un medio publico de fecha determinada o determinable; y,

5.- Otros casos análogos. Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción "

En primer orden de prioridad tiene como elemento determinante EL REGISTRO (SUNARP), en el sentido de que el Titular Inscrito es considerado por la Ley como el real titular o propietario, por lo tanto puede oponer ergo omnes , a todos su derecho inscrito.

El segundo y tercer orden para acreditar y hacer valer el mejor derecho de propietario sobre un bien inmueble determinará inscrito o no, corresponde que dicho derecho sea dilucidado en el Poder Judicial ; es decir, la autoridad judicial en definitiva determinará cual es el titulo mas antiguo o cual es el documento de privado de fecha cierta más antiguo.

El solo consenso establecido en el art. 949 de nuestro Código Civil de 1984 tiene como antecedente legislativo el articulo 1172 del Código del año 1936.

(7) DEFINICION DE TITULO.- Se entiende por Titulo para efectos de Inscripción, el documento o los documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten fehacientemente o indubitablemente su existencia (art. 7º del R.G.R.P).

Derecho registral. La transferencia y el principio de fe pública registral: requisitos

Para el sistema jurídico peruano, ya se ha manifestado , que para la transferencia de bienes muebles prima la entrega o tradición como lo establece el articulo 947 del Código Civil , mientras que para el caso de los bienes inmuebles inscritos , es preferido el adquiriente de Buena fe que primero inscribe su titulo al registro, es decir para los inmuebles por más que nuestro ordenamiento establezca que la transferencia de dichos bienes opere solo consenso y extraregistro, nuestro sistema legal ha adoptado que en el caso de concurrencia de varios adquirientes o personas a quien el titular del derecho se obligó a transferirlo, es preferido el que inscribe primero, es por eso que allí estriba la importancia y trascendencia de la inscripción registral, brindando seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

El titular del inmueble al inscribir su derecho se convierte en un tercero registral frente a otros adquirientes, aunque estos sean de fecha anterior, y su derecho ya inscrito es oponible a todos, oponibilidad erga omnes.

El principio de fe publica registral, es el principio mas trascendente o importante, del prestigiado Sistema registral Peruano , por cuanto constituye, la medula central de su estructura y es la expresión más clara de los alcances de la protección que el estado, por intermedio del registro , brinda a la sociedad en general y el tráfico patrimonial de los bienes y derechos inscritos.

Por el principio de fe publica registral regulado en el articulo 2014 del Código Civil , se establece que, el tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por causas que no consten en el registro.

El principio de fe publica, sacrifica parte del Derecho, en aras de la seguridad del tráfico. En los sistemas registrales, de la legislación comparada y la nacional, siempre que se intente aplicar el principio de publica registral, se estará como lo indican los doctrinarios, ante una situación en la que la "seguridad del tráfico" sacrifica la "seguridad del derecho ".

La exposición de motivos del Código Civil de 1984, señala que el sacrificio del derecho por la seguridad del tráfico, se presenta de la siguiente manera:

"Si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, " el derecho común" , establece que será nulo también el del adquiriente. Nulo el derecho del otorgante es también nulo el del adquiriente, porque nadie puede transferir mayor o diverso derecho que aquel que se le transmite.

Esa solución dada por el "derecho extraregistral", no es aplicable en el derecho registral, ya que la "seguridad del derecho ", es sacrificada por la "seguridad del tráfico", que expresa que si esa nulidad no aparece en el registro, el adquiriente adquiere bien y la nulidad del titulo de l otorgante no lo perjudica. La seguridad del tráfico sacrifica la aplicación del derecho común. Ante esa consecuencia inevitable e incontrovertible que resulta de la aplicación del principio de fe publica registral. (8)

Ahora bien, el hecho de adquirir un bien e inscribirlo en el registro no es suficiente para ser protegido por el principio de fe pública registral, por cuanto es necesario que se cumpla con los requisitos establecidos en la legislación y son los siguientes:

1.- LA BUENA FE DEL ADQUIRIENTE E INSCRIPCION DEL ACTO.

El problema de la buena fe, debe centrarse en el problema del desconocimiento ( no de la creencia o la religión ) . La buena fe que se exige a una persona para constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro y la realidad extraregistral.

El desconocimiento no solo es objetivo, que en el registro no consten las casales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido. También comprende el desconocimiento subjetivo (esto es, que el adquiriente, verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho de manera directa o indirecta.

Se debe precisar que la buena fe subjetiva, si se desea acreditar e invocarla como causal para declarar la ineficacia del acto inscrito, debe ser solicitada y probada en sede judicial.

¿La buena fe, debe ser del transferente o del adquiriente y en que momento?

Nuestro Código Civil, sostiene que solo debe ser del adquiriente y en cuanto al tiempo, la buena fe debe existir al momento de la celebración del contrato y no necesariamente perdurar hasta la inscripción. Una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del titulo celebración dl acto traslativo de propiedad) , ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe , o sea , conocimiento de la situación extraregistral por parte del adquiriente, que pueda generar la nulidad o anulabilidad del acto, pues su buena fe quedó cerrada y completa en el momento de la declaración de voluntad, celebración del contrato.

(8) Herrera Cavero, Victorino. Derecho Registral y Notarial. 3º Edición Raisol S.A. Lima, 1987. Pp. 168 y 169.

La inscripción del contrato de adquisición, también es un requisito para ser Tercero Registral, y es por ello que ni bien se ha terminado de otorgar el documento en el que conste el contrato causal de la transferencia, se debe inscribir de inmediato en el Registro, ya que puede presentarse el caso de que otra persona de buena fe y titulo oneroso esté adquiriendo el mismo inmueble y si inscribe su titulo en forma inmediata y se convierte de esta manera en tercero Registral, el que adquirió con fecha posterior, pero inscribió primero.

2.- ADQUISICIÓN DEBE SER A TÍTULO ONEROSO

Que, la transferencia sea a titulo oneroso, es uno de los requisitos fundamentales, para ser protegido por el principio de fe publica registral, ya que las transferencias a titulo gratuito, no son protegidas por el principio de fe publica, y estas adquisiciones a titulo gratuito, así consten debidamente inscritos, pueden ser declaradas ineficaces respecto a los perjudicados. Así por ejemplo, tenemos los siguientes casos:

Donaciones, Anticipo de Legítima, donación, legados y otros actos gratuitos, perfectamente pueden ser declaradas ineficaces, a solicitud de los interesados y por la autoridad jurisdiccional competente y se procedería a cancelar la inscripción del derecho ya inscrito. Esto quiere decir que todas las trasferencias a titulo gratuito no son protegidas por el principio de fe pública registral.

La transferencia de los predios y las concesiones mineras: similitudes y diferencias

Los sistemas de transferencia de la propiedad inmueble, desarrollado en los puntos que anteceden del, presente trabajo, son aplicables de manera igual a las transferencias de los predios como al de las concesiones mineras , pues ambos son inmuebles, el primero ( Los Predios) , son inmuebles por su naturaleza , mientras que las concesiones mineras, son inmuebles por determinación de la Ley.(9)

(9) SOBRE LOS RECURSOS NATURALES Y LAS CONCESIONES. El articulo 66 de la Constitución prescribe: "Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nación. El Estado es soberano en su archivamiento.

Por ley orgánica se fijan las condiciones de su utilización y su otorgamiento a particulares. La concesión otorga su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal".

Sobre los Predios existe un dominio que se ejerce con las limitaciones y extensión previstas en la Constitución y en el Código Civil y en el caso de las concesiones mineras también denominadas derechos mineros, si bien es un derecho real con la naturaleza de inmueble, en sí es solo una autorización administrativa otorgada por el Ministerio de Energía y Minas a través del Ingemmet – Instituto Geológico Minero y Metalúrgica, en virtud de lo autorizado por el Decreto Supremo Nº 008-2007-EM del 21 /02/2007.

La concesión minera es definida por el TUO de la Ley General de Minera, Decreto Supremo Nº 014-92-Em. En su artículo 9 de la siguiente manera:

" La concesión minera otorga a su titular el derecho a la explotación de los recursos minerales concedidos , que se encuentran dentro de un sólido de profundidad indefinida , limitado por los planos verticales correspondientes a los lados de un cuadrado , rectángulo o poligonal cerrada , cuyos vértices está, referidos a coordenadas Universal Transversal Mercator ( UTM)

La concesión minera es un inmueble distinto y separado del predio donde se encuentra ubicada.

Las partes integrantes y accesorias de la concesión minera siguen su condición de inmueble aunque se ubiquen fuera de su perímetro, salvo que por contrato se pacte la diferenciación de las accesorias.

Conclusiones y recomendaciones

1.- Importancia de la Inscripción Registral.-

Para los inmuebles por mas que nuestro ordenamiento jurídico establezca que la transferencia de estos opera con el solo consenso y extraregistro, nuestro sistema legal ha adoptado que en el caso de concurrencia de varios adquirientes o personas a quien el titular del derecho inscrito se obligó a transferirlo, es preferido el que inscribe primero, es por eso que allí estriba la importancia y la trascendencia de la inscripción registral, brindando seguridad jurídica al trafico inmobiliario.

2.- El Principio de Fe publica: El más trascendental del sistema peruano.-

El principio de la fe publica registral, es el principio mas trascendente o importante, del prestigiado Sistema registral Peruano, por cuanto constituye, la medula central de su estructura y es la expresión mas clara de los alcances de la protección que el Estado, por intermedio del registro, brinda a la sociedad en general y al trafico patrimonial de los bienes y derechos inscritos.

3.- El Principio de Fe publica: el mas trascendental del sistema peruano.El principio de la fe publica registral, es el principio mas trascendente o importante, del prestigiado Sistema registral Peruano , por cuanto constituye, la medula central de su estructura y es la expresión mas clara de los alcances de la protección que el Estado, por intermedio del registro, brinda a la sociedad en general y al trafico patrimonial de los bienes y derechos inscritos.

4.- Establecer la institución jurídica de la lesión para la transferencia de los derechos mineros.-

A la fecha con todos los adelantos tecnológicos es posible determinar la cantidad de mineral que puede haber un determinado yacimiento minero , por lo tanto, la cantidad de este ya no es aleatorio, consecuentemente es posible determinar la desproporción de las prestaciones y el aprovechamiento de una de las partes , generalmente del que adquiere la concesión minera, por lo que se debe legislar en la contratación minera la figura de la rescisión por lesión, al igual como sucede en la contratación civil.

5.- Recomendación: Utilizar el bloqueo registral como mecanismo de protección en los futuros contratos sobre bienes registrados a inscribir.-

Es frecuente las estafas a personas e instituciones que de buena fe adquieren bienes registrados, que cuando van a inscribir su adquisición, resulta que en el registro dicho bien ya no consta a nombre del transferente sino de terceros.

El Bloqueo Registral permite reservar la prioridad del acto en formalización (compraventa, hipoteca, permuta, dación de pago, arrendamiento, trasferencia por aporte a personas jurídicas, etc), que se está culminando en su formalización ante Notario.

Conceptos básicos de interés general

LA PROPIEDAD REAL

1.- PROPIEDAD O DOMINIO PREDIAL.- Es un derecho real por antonomasia, que permite a su titular, usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien.

EXTINCION.- Se extingue por transferencia, expropiación, destrucción o perdida total, o por abandono del bien durante 20 años , en cuyo caso pasa el predio al dominio del estado.

3.- COPROPIEDAD.- Existe la copropiedad, en virtud del cual dos o mas personas, pueden ser titulares de cuotas ideales de un determinado predio.

4.- ACTIVIDADES ECONOMICAS SOBRE PREDIOS.- Se puede dedicar a distintas actividades, como pueden ser: agrícolas, industrial, vivienda, comercial, etc.

NOTA.- Cuando el propietario de un predio es una persona distinta al titular de la concesión minera. sino llegan a un acuerdo , el concesionario minero puede expropiar el predio por cuanto la ley da prioridad a la actividad minera sobre cualquier otra actividad.

5.- TRANSFERENCIA DE LOS GRAVAMENES.- Cuando se transfiere un inmueble predial el adquiriente lo hace con todas las cargas y gravámenes que recaen sobre dicho bien.

Gracias.

Bibliografía

Manual de los Procedimientos Registrales. Gaceta Jurídica. Primera Edición. Diciembre 2010. Angamos Oeste 526. Miraflores. Lima 18 – Perú.

CIRCULO DE ESTUDIOS JURIDICOS EN DERECHO CIVIL, REGISTRO NOTARIAL DE LA LIBERTAD. CD. Juris Revista de Crítica Jurídica. 1º Edición. Editorial Litons, Trujillo-Perú, 2005.p.92

CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo VI. 25 edición. Editorial Heliast., Buenos Aires

Ver. Cas. Nº 1537 -2003-Lambayeque, emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema, publicada en diario El Peruano el 30/03/2005.p. Nº 13818

La Ley Nº 26366 , que crea la SUNARP y el Sinarp, publicada en el diario El Peruano el 16/10/1994 establece en su articulo 2, literal c), que el Registro de Propiedad Inmueble unifica los siguientes Registros: 1.- Registro de Predios. 2.- Registro de Derechos Mineros. Y 3.- registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos.

Código Civil de 1984: Donación (art. 1621); Anticipo de Herencia (art. 831); Legado (art. 756), Compraventa (art. 1529), Dación en Pago (art. 1265) y Permuta (art. 1602)

INSCRIPCION CONSTITUTIVA.- Una Inscripción registral tiene el carácter de constitutiva, cuando la ley señala que la inscripción del acto o derecho es un requisito de su validez o de existencia del mismo, así tenemos dos casos previstos en el Código Civil en los artículos 77 ( PP.JJ: de Derecho Privado) y 1099 ( Hipoteca)

DEFINICION DE TITULO.- Se entiende por Titulo para efectos de Inscripción, el documento o los documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten fehacientemente o indubitablemente su existencia (art. 7º del R.G.R.P).

Herrera Cavero, Victorino. Derecho Registral y Notarial. 3º Edición Raisol S.A. Lima, 1987. Pp. 168 y 169.

SOBRE LOS RECURSOS NATURALES Y LAS CONCESIONES. El articulo 66 de la Constitución prescribe: "Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nación. El Estado es soberano en su archivamiento.

Por ley orgánica se fijan las condiciones de su utilización y su otorgamiento a particulares. La concesión otorga su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal".

"Solo a través de la constancia, perseverancia, con fe y creyendo en si mismo sin perder jamás perdiendo la serenidad se logra cosas grandes"

Jaime Pérez S

Director: Asesores & Consultores Pérez Santa Cruz Sociedad Civil.

Sociólogo y Consultor de Empresas

Autor:

José Jayme Pérez Santa Cruz

Director. Asesores & Consultores Pérez Santa Cruz Sociedad Civil

FACULTAD: DERECHO

FECHA: 03/12/2015

LIMA ; PERU