La regla general de los contratos determina que pueden vender, todas las personas capaces de disponer de sus bienes, y que pueden comprar todas aquellas personas capaces de obligarse por sí mismos o por medio de representantes. Ahora bien, esta regla reconoce las siguientes excepciones insertas en las disposiciones del Art. 739 del CCP. Que establece:"Se prohíbe la compraventa, aunque sea en remate, por sí o por interpósita persona:
a)- A los esposos entre sí, aún separados de bienes;
b)- A los representantes legales o convencionales, de los bienes comprendidos en su representación;
c)- A los albaceas, de los bienes correspondientes a la testamentaria en que desempeñan su cargo;
d)- Al Presidente de la República y a sus Ministros, de los bienes del Estado, de las Municipalidades, o de los entes descentralizados de la Administración Pública;
e)- A los funcionarios y empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las Municipalidades, o de los entes descentralizados de cuya administración estuviesen encargados.
f)- A los Magistrados, Fiscales, Defensores de incapaces y ausentes, y otros funcionarios, Abogados, Procuradores, Escribanos, Peritos, respecto de los bienes en los juicios en que intervengan o hayan intervenido.
Lo establecido en el Inc. a) Con la prohibición a los esposos entre sí de concertar contrato de compraventa, se preserva las buenas relaciones familiares que deben regir a la institución del matrimonio. Se justificaba la disposición, teniendo en cuenta que en nuestro país no se establecía el divorciovincular, establecida ésta, disuelve el matrimonio y coloca en plena libertad de contraer nuevas nupcias a los ex cónyuges, y éstos son terceros en la subsiguiente relación.
Esta norma es de orden público, y las partes no pueden dejar sin efecto esta prohibición por simple convenio.
La crítica a la disposición establecida en el inc. f) viene de Lafaille diciendo que, al aplicar de una manera estricta la letra del Código, se producirá el absurdo de que un Abogado, por el mero hecho de ejercer su profesión, quedará inhabilitado para adquirir todo bien que estuviera en pleito, y lo que es mas grave todavía, tal prohibición subsistirá cuando hubiese dejado de ejercer su ministerio. Cave destacar en este punto que, en la opinión de numerosos estudiosos del Derecho, la relación profesional abogado-cliente, concluye con la sentencia ejecutoriada y desde ese momento el profesional queda desvinculado de tal relación, por lo que la prohibición no cabría.
Con respecto a los Magistrados y funcionarios judiciales, la prohibición se entendería, pues es muy probable que, si tiene algún interés en el pleito, podría dictar o hacer dictar sentencia favorable, para que posteriormente pueda adquirir esos bienes que estuvieron en litigio. Así lo recomiendan, fundamentos de orden moral.
Cosa Vendida – Caracteres
El objeto de la obligación del vendedor es la cosa vendida, como el precio de la prestación que toma a su cargo el comprador. Al propio tiempo, cada una de estas obligaciones, constituye la causa de la correlatividad de tal suerte que no se concibe el pago del precio sin la entrega de la cosa, y recíprocamente la entrega de la cosa sin la prestación monetaria correspondiente.
El Art. 746 del CCP dispone "El objeto de la compraventa debe ser determinado, conforme a las reglas de este Código. No habrá determinación cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros, o una parte alícuota de ellos. Será, sin embargo, válida la venta de una especie de bienes designados, aunque en la venta se comprendan todos los que el vendedor posea"
Del análisis que surge de este artículo de nuestro Código podemos determinar que para que la venta sea determinada en su objeto requiere:
a) Debe ser susceptible de apreciación: Es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica, incluso aquellos elementos que por la doctrina son apreciables y medibles para su pago como la energía eléctrica, nuclear, gas, etc.
b) Debe ser admitida legalmente: La venta de la cosa no debe estar prohibida por la ley, y por lo tanto, no pueden ser objetos de compraventa conforme a lo establecido en el Art. 742 del Código Civil: a) las acciones fundadas en derechos inherentes a la persona o que comprenden hechos de igual naturaleza; b) los derechos que en caso de ser ejercidos por otro alterarían su contenido en daño del deudor; c) Los bienes inembargables, en su totalidad, o en la parte en que lo sean; d) las cuotas alimentarias, devengadas o no; e) las pensiones, y otras asignaciones declaradas inembargables por la ley, salvo en la parte embargable; f) el usufructo, aunque sí el ejercicio del mismo; g) los derechos de uso y habitación; h) aquellos derechos cuya transferencia esté prohibida por la ley, por el título constitutivo, o por un acto posterior; e i) los bienes que no pueden ser objeto de contratos.
La cosa vendida y el precio de la misma, constituyen el objeto de la obligación. La palabra "Cosa" abraza todo lo que puede ser parte de un patrimonio: cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y de ser cedidos. Lo que caracteriza la cosa objeto de la compraventa es, la posibilidad de su apropiación con carácter de dueño.
Podemos decir que, de conformidad al texto de la norma del Art. precedente de nuestro Código, pueden ser objetos de la compraventa tanto la transferencia de la propiedad de una cosa, como también otro derecho patrimonial. Por último, no pueden ser objeto de los contratos la herenciafutura, así como los bienes del dominio público del Estado y los citados por la ley.
Ventas Especiales -De cosa ajena
Como principio fundamental, es que las cosa ajenas no pueden venderse. Solución que parece impuesta por una lógica elemental, pues ¿como podría venderse algo que no pertenece al vendedor?
Sin embargo, al realizar un examen más profundo sobre el tema, el principio no es tan razonable como parecería, pues cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece, es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador, por lo que no hay razón para prohibir tal contrato. No es extraño, por consiguiente, que el derecho romano admitiera como válida la venta de cosa ajena, solución que imperó sin discusiones hasta la sanción del Código de Napoleón, que importó una innovación sustancial en lo que atañe a la naturaleza y efectos del contrato de compraventa. Mientras que en el derecho romano este contrato significaba una obligación de transmitir la propiedad, en el Código Civil Francés es traslativo por sí mismo de la propiedad, pareciendo natural por consiguiente, que las cosas ajenas no pudieran venderse, puesto que en tal caso era imposible que se produjera aquel efecto.
Nuestro Código dispone en su Art. 743 "Los bienes ajenos pueden ser objeto de la compraventa. Si en el momento del contrato la cosa vendida no era de propiedad del vendedor, éste está obligado a procurar su adquisición al comprador. El comprador adquirirá el dominio de la cosa cuando el vendedor obtenga la ratificación del propietario, o venga a ser su sucesor universal o singular en la cosa vendida"
Por su parte, el Art. 744 "El comprador puede demandar la resolución del contrato si, al tiempo de concluirlo, ignoraba que la cosa no pertenecía al vendedor, y si éste no le ha hecho adquirir su propiedad. El vendedor está obligado en este caso a restituir al adquirente el precio pagado, aunque la cosa haya disminuido de valor o se haya deteriorado, debe además reembolsarle los gastos hechos legítimamente en razón del contrato. Si la disminución de valor o el deterioro es imputable a culpa del comprador, se deducirá del monto indicado la utilidad que éste haya obtenido. El vendedor está obligado además a rembolsar al comprador los gastos necesarios y útiles que hubiere hecho en la cosa, y si era de mala fe, también los gastos suntuarios"
Finalmente el Art. 745 dispone "Si la cosa que el comprador creía ser de propiedad del vendedor era sólo en parte de propiedad ajena, podrá el comprador pedir la resolución del contrato con el resarcimiento del daño, a tenor del art. anterior, cuando, según las circunstancias, deba considerarse que él no habría adquirido la cosa sin aquella parte de la que no ha llegado a ser propietario, e igualmente puede obtener sólo una reducción del precio, además del resarcimiento del daño"
Ventas Especiales – Sujeta a condominio
Nuestro Código en su Art. 2085 dispone " Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros, ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor"
Como puede observarse, la disposición del Código no deja dudas al respecto de los condóminos, en el sentido que ninguno de ellos puede disponer de la cosa sin el consentimiento de los demás. Por lo tanto es fundamental, que cualquier modificación o acto de disposición que se haga sobre la cosa común, cuente con el apoyo y anuencia de todos, salvo aquellas excepciones que la ley estipula.
Ventas Especiales – De Cosas Futuras
De conformidad al Art. 695 del CCP, es posible contratar sobre cosas futuras, al disponer: "La prestación de cosas futuras puede ser objeto de los contratos. Si la existencia de ellas dependiera de la industria del promitente, la obligación se considerará pura y simple. Si la existencia de ellas dependiere en todo o en parte de fuerzas naturales, se considerará subordinada la eficacia del contrato al hecho de que llegasen a existir, a menos que la convención fuere aleatoria"
Ventas Especiales – Cosas de Calidad Determinada
Nuestro Código dispone sobre el tema lo siguiente en su Art. 769 "Cuando las cosas se vendieren como de calidad determinada, y no al gusto personaldel comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar el recibo de la cosa vendida. Probando el vendedor que la cosa es de la calidad contratada, podrá exigir el pago del precio"
Ventas Especiales – Con sujeción a ensayo de prueba
El Art. 768 del CCP dispone "La venta sujeta a ensayo o prueba, o a satisfacción del comprador, se presume bajo condición suspensiva de que lo vendido fuere del agrado personal de aquél. El plazo para aceptar no excederá de noventa días. El contrato se juzgará concluido, cuando el adquirente pagare el precio sin reserva, o dejare transcurrir el término sin comunicar su respuesta. Las reglas que anteceden son aplicables a la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas"
Este tipo de contrato de venta se presume formalizado a condición suspensiva, es decir, el contrato no quedará concluido ni tendrá ejecución, mientras no se cumpla satisfactoriamente el requisito de la prueba o el de satisfacción. La norma prevé un plazo para decidirse el comprador, que no puede exceder de los 90 días. Si el comprador dejare transcurrir dicho plazo sin comunicar su decisión al vendedor, el contrato se tendrá por concluido, como también cuando el mismo pagare el precio sin reserva alguna. Así, el silencio de las partes tiene el valor del sí.
Ventas Especiales – Por Junto y por Cuenta, Peso o Medida
La venta es por junto, cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio. La venta es a Peso, Cuenta o Medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio, o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto, o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.
La venta por junto es perfecta desde que las partes están convenidas en el precio y la cosa, en tanto que, la venta hecha al peso, cuenta o medida sólo es perfecta cuando las cosas están contadas, separadas o medidas.
Estas modalidades contractuales son de uso generalmente en la adquisición de cereales, generalmente a tanto el quintal.
Ventas Especiales – Por prestaciones sucesivas
Puede ocurrir que, tanto el comprador como el vendedor se obliguen a cumplir con sus prestaciones respectivas en forma escalonada, o, que la prestación deba ser cumplida en forma sucesiva solamente por una de las partes. Quiere decir que, la divisibilidad de la prestación puede darse tanto en el precio como en la cosa. En todos los casos, hay siempre un solo contrato, pues, no por que su ejecución sea sucesiva o escalonada deben ser considerados como varios contratos.
Nuestro Código, respecto al tema dispone en su art. 782: "La resolución por incumplimiento tendrá efecto retroactivo sólo entre las partes, pero en los contratos de tracto sucesivo las prestaciones ya cumplidas y las cuotas vencidas quedarán firmes"
El contracto de tracto sucesivo es corriente en la construcción de edificios por planta, o en la entrega de un número determinado de productosindustriales por plazos sucesivos, etc. En la construcción de una planta que terminó se considera cumplida esa parte del contrato, no así las faltantes, ya sea por culpa del empresario o por fuerza mayor.
El Precio - Concepto - Requisitos – Precio Mixto
El precio, constituye la suma de dinero (medio por excelencia para el perfeccionamiento de los contratos del tipo oneroso) que el comprador debe entregar al vendedor en concepto de pago de la cosa adquirida por él.
El precio debe reunir las siguientes condiciones; a) Debe ser en dinero; b) Debe ser determinado o determinable y c) Debe ser serio.
Sobre el primer requisito, el Art. 754 el CCP dispone "El precio será cierto, cuando las partes lo determinan en una suma que el comprador debe pagar, o fuere fijado con referencia a una cosa determinada, o su determinación se encomendare a un tercero, conforme lo establecido en este Código"
El precio debe ser en dinero, de lo contrario no habrá compraventa. Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago, si se cambia una cosa por otra, será permuta, que tiene una consideración especial. Siendo el pago en dinero, no importa que sea en moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un saldo pendiente.
Sobre el segundo y tercer requisito el Art. 755 aclara "Si la cosa mueble se hubiera entregado al comprador sin determinación del precio, o hubiera duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la entrega de la cosa"
El precio debe ser determinado o determinable, es decir cierto, no basta estipular que se pagará el justo precio. Es de uso corriente que el mismo sea fijado por las mismas partes, pero también puede serlo fijado por un tercero, como la establece nuestra norma. Sobre la seriedad podemos decir que ésta no debe ser simulado, vil o irrisorio. Estos actos no anulan ni alteran la naturaleza del acto. Si es irrisorio, es donación y no otra cosa.
Sobre el precio mixto, nuestro Código dispone en su Art. 756 "Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otro bien, el contrato será permuta, si es igual o mayor en especie, y de venta en el caso contrario"
La norma es muy clara, así, si el bien que se entrega en concepto de precio consiste por una parte en dinero y otra parte en otro bien, será permuta si lo que se entrega es mitad o más de la mitad en otro bien que no sea dinero, y será venta si fuere lo contrario.
La teoría de la lesión en nuestro Derecho
Nuestro Código consagra la teoría de la lesión del Derecho, recogiendo fundamentos de la doctrina y de la legislación comparada, perfeccionada por el Código Alemán y adoptada por la mayoría de los Códigos modernos, considerando el principio de justicia que debe proteger al más débil, estimulando siempre la vigencia de la buena fe.
La lesión del derecho, es una figura jurídica que tiene sus antecedentes en el Derecho Romano, de tal manera que el vendedor podía exigir la rescisión del contrato de compraventa, cuando el precio fijado fuese menor de la mitad del justo precio al tiempo de la venta. Incorporada mas tarde en el antiguo Derecho Español, en el Fuero Real, concediendo la acción la vendedor y comprador que probara la lesión, ampliándose la acción mas tarde, a además del contrato de compraventa a los arrendamientos, a las permutas, a la dación en pago y otros contratos semejantes.
Nuestro Código dispone en su Art. 671 "Si uno de los contratantes obtiene una ventaja manifiestamente injustificada, desproporcionada con la que recibe el otro, explotando la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de éste, podrá el lesionado, dentro de dos años, demandar la nulidad del contrato o su modificación equitativa. La notable desproporción entre las prestaciones hace presumir la explotación, salvo prueba en contrario. El demandado podrá evitar la nulidad ofreciendo esa modificación, que será judicialmente establecida, tomando en cuenta las circunstancias al tiempo del contrato y de su modificación"
Como se puede apreciar, el Código Civil Paraguayo, siguiendo las prédicas de los tratadistas y las pautas de los Códigos modernos, regula en forma expresa la figura de la lesión del derecho como causa de disolución y rescisión de los contratos, estableciendo un plazo de prescripción de la acción en dos años de la celebración del contrato.
Obligaciones del vendedor – Conservación de la cosa vendida
Las principales obligaciones del vendedor son dos, entregar la cosa vendida y garantizarla para el caso de evicción y de vicios ocultos. Implícita en la primera se encuentra las obligaciones de conservar la cosa sin cambiar su estado hasta el momento en que haga efectiva la tradición.
Esto representa, más que una obligación en sí misma, un cargo inherente a la obligación de entrega. Forma parte de la actividad preparatoria que pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. Constituye por lo tanto, la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la prestación.
Nuestro Código, en su Art. 759 enumera las obligaciones del vendedor de la siguiente manera;
Son obligaciones del vendedor:
a) Hacer adquirir al comprador el derecho vendido, si su adquisición no es efecto inmediato del contrato;
b) Entregar al comprador la cosa vendida o el título que instrumente el derecho enajenado, si no surge lo contrario de lo estipulado, o de las circunstancias del negocio;
c) Recibir el precio en el lugar y tiempo pactados; y
d) Garantizar al comprador, conforme a las reglas de este Código, por la evicción y los vicios de la cosa.
Sobre el primer inciso, si el vendedor ha transferido cosas futuras, como la parición de su ganado vacuno del año 85, debe transferir ese lote de terneros al comprador.
Sobre el segundo inciso, siempre sobre el primero ejemplo, el vendedor debe posesionar al comprador los terneros, y respecto de títulos valores, bastará que el vendedor entregue dicho instrumento al comprador.
Sobre el tercer inciso, el vendedor tiene la obligación de percibir el precio convenido y por último, el vendedor tiene la obligación de garantizar al comprador de la evicción y de los vicios redhibitorios.-
Entrega de la cosa vendida -Modo – Lugar – Tiempo – Costos
Con respecto al Modo, Lugar y Tiempo en que deben ser entregadas las cosas vendidas por el vendedor, el texto del Art. 760 del CCP dispone: "El vendedor debe entregar el bien vendido con todos sus accesorios y los frutos pendientes, libre de toda otra posesión, en el lugar y días convenidos, o en su defecto, cuando el comprador lo exija"
Así, la obligación por excelencia del vendedor es hacer tradición del bien vendido con todos sus accesorios y los frutos pendientes libre de toda otra posesión en la forma convenida, o cuando no se estableció fecha, cuando el comprador lo exija.
Con respecto a los Gastos, existen dos Artículos que se refieren al tema, el primero es el 757 que dispone: "Los contratantes pagarán por partes iguales los impuestos y gastos del contrato, salvo disposición imperativa de la ley, o estipulación en contrario"
La razón por la que el código hace compartir el pago de los impuestos y gastos de transferencia, obedece a que hoy en día, dichas erogaciones hacen muy onerosas la mayoría de los negocios de compraventa, pues la ley establece diversos impuestos como ser: a la Renta sobre la venta de bienes, también el Imp. Inmobiliario que deben ser soportados por el vendedor antes de la transferencia del inmueble.
Sobre los gastos que la ley obliga imperativamente al vendedor, el Art. 758 dispone "Si no hubiere pacto en contrario, los gastos de entrega son a cargo del vendedor, y los de transporte y recibo corresponden al comprador"
Falta de entrega – Rescisión del Contrato
En el caso de que el vendedor no entregare la cosa vendida en el tiempo estipulado en el contrato, el comprador puede pedir la Resolución del contrato o la Entrega de la cosa. Por lo tanto, el comprador tiene la opción de que, para el caso que nos ocupa, rescindir el contrato o exigir la entrega de lo adquirido.
Sin embargo, existen diversos casos que pueden presentarse con respecto a la falta de entrega de la cosa adquirida, y que son:
A) Si la cosa no entregada se trata de un bien mueble, rige el derecho de opción;
B) Si la cosa no entregada fuere fungible, el comprador podrá exigir que se le entregue igual cantidad de la misma especie y calidad de la cosa prometida, y la indemnización por perjuicios.
C) Si la cosa no entregada se tratare de inmueble, la rescisión cuando proceda se regirá por las disposiciones del Art. 718 de nuestro Código.
En cuanto a la transmisión del dominio de la cosa vendida, el recibo del precio de la cosa vendida y las garantías, están reguladas por el Art. 759 de nuestro código en los incisos a), b), C) y d) respectivamente.
Obligaciones del Comprador – Pago del Precio – Lugar y Época
El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar y fecha convenidos. En defecto de estipulación, debe pagarlo en el lugar y acto de entrega, dispone el Art. 763 de nuestro Código.
Esta disposición guarda relación a lo dispuesto por el Art. 759, Inc. c) de nuestro Código.
Sobre el punto, el jurista Borda dice: Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las condiciones siguientes: a) Debe ser en dinero; b) Debe ser determinado o determinable y c) Debe ser serio.
Debe ser en dinero, de lo contrario no será compraventa, debe ser en guaraníes, o en Dólares o en otra moneda. Debe ser determinado o determinable y por último debe ser serio, de lo contrario pude tratarse de una donación y no una compraventa.
Suspensión del Pago – Falta de Pago – Efectos
El comprador puede rehusar el pago del precio si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato, o si le quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios, o si quisiese entregar cosas de especie o calidad diversa del contrato, o si quisiere entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto como se había contratado. Cabe destacar que una diferencia mínima o sin valor apreciable no permite la suspensión del pago.
En cuanto a los efectos de este llamado derecho de retención, consiste en que, el comprador puede suspender el pago del precio mientras dure la amenaza contra su derecho.
Ahora bien, desde que el vendedor haya subsanado el vicio del título, o echo cesar la amenaza, el comprador está obligado a entregar el precio sin dilación alguna.
Recibo de la cosa comprada – Mora – Gastos
El Art. 764 se refiere al recibo de la cosa comprada en estos términos: "Salvo estipulación en contrario, el comprador debe recibir la cosa comprada al concluirse el contrato"
La falta de recibo de la cosa comprada en el tiempo oportuno, hace incurrir al comprador en mora, lo cuál produce los siguientes efectos: perece la cosa vendida o simplemente sufre deterioros, aquí, los gastos corren por cuenta de la persona que incurrió en mora, igualmente debe sufragar los gastos relativos al depósito que el vendedor ha hecho de la misma, una vez vencido el plazo para que la tradición se opere a favor del adquirente. Iguales reglas rigen para el adquirente de inmuebles.
Por último, con respecto a los gastos, el Art. 758 2da. parte del Código dispone; "Si no hubiere pacto en contrario, los gastos de transporte y recibo corresponden al comprador"
Privilegio del comprador
En la práctica de los negocios inmobiliarios, se ha difundido la modalidad de la venta de lotes por mensualidades. En estos contratos es usual estipular que le precio será pagado en un número determinado de cuotas (60, 80, 100, 120) con derecho para el comprador de exigir la escrituración luego de abonadas un cierto porcentaje de cuotas, generalmente 25 % a 30%, con hipoteca de primer rango a favor del vendedor hasta la cancelación del precio.
Si el comprador no cumple con su pago en cierta cantidad de mensualidades, se resuelve el contrato, recuperando el vendedor el inmueble, conservando en su poder las cuotas ya pagadas a título de indemnización de daños y compensación por el uso del inmueble.
Por una parte, esta modalidad de compraventa, facilitó en gran medida a las personas de bajos recursos la adquisición del lugar de su residencia, pero al mismo tiempo, se prestaron a abusos, cuando no a verdaderas defraudaciones.
Nuestro Código, con buen criterio, en su Art. 782 dispone; "Cuando el pago del precio debe efectuarse por cuotas, no procederá la resolución del contrato, en ningún caso, toda vez que el comprador haya abonado el veinticinco por ciento del precio, o haya efectuado mejoras por un valor que alcance dicho porcentaje, y que no puedan retirarse sin disminución apreciable de su valor. Tampoco podrá resolverse si lo abonado y las mejoras efectuadas suman en conjunto dicho porcentaje"
Esta disposición viene a llenar un vacío de la mayoría de los Códigos. Se inspira en la función social de la propiedad, conforme lo establece la Constitución Nacional. (Art.100)
Esta norma ha recogido los avances sociales para que se haga efectivo o se proteja tan plausible principio de seguridad social. He allí pues, el privilegio que la ley establece al adquirente de inmueble, amparándolo en el sentido de no desligarlo del contrato por la falta de pago en tiempo oportuno.
CLAUSULAS ESPECIALES
Por regla general, para los contratos rige el principio de la autonomía de la voluntad, máxima que faculta a las partes a regla libremente sus voluntades y que sus deseos íntimos o declarados no sean constreñidos por voluntades exógenas y que ni siquiera de la propia ley inclusive.
Los efectos normales de la compraventa son el pago del precio y la entrega de la cosa, que pueden ser sometidos por las partes a pactos que lo modifiquen ya sea n el tiempo, lugar, forma y modalidad del contrato, es lo que se entiende por la disposición de nuestro Código Civil que en su Art. 766 expresa: "Las partes podrán, por cláusulas especiales, subordinar a condiciones, cargos o plazos, o modificar de otra manera los efectos normales del contrato"
Esta norma reafirma el principio de la autonomía de la voluntad, de modo que los contratantes pueden estipular cláusulas especiales para regular sus relaciones contractuales, siempre que no contraríen las normas de orden público.
Ventas condicionales
Nuestro código no trata la compraventa condicional o condicionada de manera particular o específica, sino mas bien se ocupó de sus efectos, con condición suspensiva y condición resolutoria. Así, en su Art. 776 nuestro Código Civil dispone "La compraventa condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva:
a) Mientras pendiere la condición, el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador la de pagar su precio, sólo tendrá derecho para pedir las medidas conservatorias;
b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, éste será considerado como administrador de cosa ajena;
c) Si el comprador hubiere pagado el precio, y la condición no se cumpliere, se hará restitución recíproca de la cosa y el precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla, si se los hubiere percibido.
Es sabido que la obligación condicional hace depender la existencia o la resolución del derecho a un acontecimiento futuro e incierto. Así, la relación contractual quedará ejecutada al cumplirse la condición. En consecuencia, el derecho a favor del comprador aún está pendiente, como también la obligación del vendedor.
Por su parte el Art. 777 de nuestro Código Civil dispone "Cuando la condición fuere resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) El vendedor y el comprador quedarán obligados como si no hubiere condición;
b) Si la condición se cumpliere, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños. Los intereses se compensarán con los frutos, como está dispuesto en el artículo anterior.
La condición resolutoria es aquella cuyo cumplimiento disuelve la obligación, volviendo las cosas al estado que tenían, como si la obligación no hubiere existido.
En la condición suspensiva la existencia del contrato o de la obligación depende del cumplimiento de la condición.
En la condición resolutoria ya nace el derecho, ya existe ejecución del contrato. La extinción de esa relación depende de que se cumpla la condición resolutoria.
La naturaleza jurídica de la condición resolutoria explica con claridad sus efectos jurídicos. La suspensiva el cumplimiento de la condición hace nacer el acto, la resolutoria lo extingue
Por último, el Art. 778 dispone "En caso de duda, la venta condicional se reputará a una condición resolutoria"
La presunción del Código es la mas razonable, se debe estar por la existencia y ejecución de los contratos como regla, y aceptar la condición suspensiva, en casos excepcionales.
Pacto de retroventa
El pacto de retroventa, constituía una de las cláusulas mas frecuentemente utilizadas en los contratos de compraventa, por el cuál el vendedor apremiado por enajenar, pero deseoso de recuperar lo que vende, se reserva el derecho y la facultad de recuperar la cosa vendida, devolviendo el precio recibido del comprador, o lo que eventualmente se haya convenido, dentro de un plazo determinado.
Nuestro Código Civil en su art. 770 prohíbe la venta con pacto de retrovenda, artículo modificado por la Ley 701/95, quedando el texto del citado artículo como sigue: "Se prohíbe la venta con pacto de retrovenda de inmuebles y demás bienes registrables, así como la promesa de venta de inmueble u otro bien registrable que haya sido objeto de compraventa entre los mismos contratantes. Se prohíbe igualmente el pacto de reventa de inmuebles y bienes registrables.
Quedan exceptuados de la presente prohibición los títulos, valores, acciones y demás documentos e instrumentos negociados a través de casas de bolsa debidamente autorizadas por la Comisión de valores"
Creemos que los legisladores, con buen criterio suprimieron la venta con pacto de retrovenda, pues ello da lugar a actos simulados en detrimento de los créditos como también de los acreedores.
La citada ley 701/95 transcripta no estipula plazo alguno, siendo de esta manera la prohibición genérica, y tampoco dice nada sobre el precio. En cuanto a los efectos entre las partes, desde el momento que existe una ley que prohíba la venta con pacto de retrovenda, no existe relación entre nadie, y también sabemos que los actos pactados que estipulan cláusulas prohibidas son nulas y sin ningún valor.
Pacto de reventa
También muy utilizado en los contratos de compraventa. Básicamente consistía en aquella estipulación por la cuál el comprador se reserva el derecho de poder restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él, el precio que hubiese pagado con exceso o disminución.
La disposición del Art. 1° de la Ley 701/95, que expresamente dice:"..Se prohíbe estas igualmente el pacto de reventa de inmuebles y bienes registrables…" con ello y para evitar arbitrariedades e injusticias generadas por el poder económico, con sentido práctico y social, nuestro Código Civil, como el Alemán, Mejicano, Boliviano han abolido estos institutos de infeliz memoria.
Bienes inmuebles – Plazo – Precio
Sobre la venta de bienes inmuebles, nuestro Código dispone en su Art. 747 "La venta de inmuebles, puede hacerse:
a) sin designar la extensión, y por un solo precio;
b) no indicando área, pero a tanto la unidad;
c) con expresión del área, bajo cierto número de medidas a determinarse dentro de un terreno mayor;
d) con mención del área, y por un precio cada unidad, fijado o no el total;
e) con designación del área, por un precio único, y no a tanto la medida; y
f) de uno o varios inmuebles, con indicación del área pero bajo la cláusula de no garantizar el contenido, y de que la diferencia, en mas o en menos, no producirá efecto alguno"
Ejemplos:
1) para el supuesto en el inciso a) Pacto la venta del inmueble ubicado en Ybycuí por 10.000.000 de Gs. (venta ad corpus)
2) para el supuesto en el inciso b) Pacto la venta del campo con Finca N° 2.022, a Gs. 1.000.000 la hectárea (venta ad mensura)
3) para el supuesto en el inciso c)Vendo mil hectáreas del campo de Cerro Corá í de dos mil hectáreas, a quinientos mil Gs. la hectárea;
4) para el supuesto en el inciso d) Vendo este inmueble de 200 Mts. de frente por 150 Mts. de fondo a un millón de Gs. la hectárea;
5) para el supuesto en el inciso e) Vendo este lote de 600 Mts.2 en cinco millones de Guaraníes;
6) para el supuesto en el inciso f) Vendo el campo de Villa San Pedro de dos mil hectáreas y el de Villa del Rosario de mil quinientas hectáreas por 90 millones de guaraníes; por la diferencia de área o superficie no habrá acción para el comprador ni para el vendedor.
Efectos entre las partes y con relación a terceros
El sistema de publicidad para que los terceros de buena fe no sean perjudicados en los actos traslativos de dominio es una regla consagrada por la mayoría de los códigos. La inscripción con todos sus caracteres y gravámenes permite así conocer la situación jurídica del inmueble objeto del contrato.
El Art. 1968 de nuestro Código dispone "La propiedad de los bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el registro de inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros"
El Art. 1970 por su parte dispone "La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa. Ni tampoco las dirigidas contra los terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta"
Pacto comisorio
Dispone al respecto el Art.726 del Código Civil dispone en cuanto al pacto comisario lo siguiente "Las partes pueden pactar que el contrato bilateral se resuelva si una obligación no se cumple en la forma estipulada. En tal caso, el contrato quedará extinguido desde que el interesado haga saber al moroso su decisión de resolverlo"
Significa esto que, el pacto comisario puede pactarse para el caso del incumplimiento de una de las partes o de ambas a la vez, algunas legislaciones contemplan este pacto sólo a favor del vendedor, como en la Argentina.
Pacto de preferencia
Constituye aquella convención en virtud del cuál el vendedor tiene facultad de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, con preferencia a cualquier otro, en caso de que el comprador quisiera venderla o darla en pago.
Al respecto el Art. 771 de nuestro Código Civil amplía un poco más el concepto al establecer que: "Puede estipularse el pacto de preferencia, facultando al vendedor para recuperar el bien vendido con prelación a cualquier otro adquirente, cuando el comprador quisiere venderlo o darlo en pago. El derecho de preferencia es personalísimo"
Así, para que pueda existir el pacto de preferencia, es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos;
a) que el comprador vuelva a vender la cosa o darla en pago; y,
b) b) el vendedor deberá ofrecer por la cosa el mismo precio y condiciones que ofrece el tercero interesado.
El Art. 772 por su parte dispone "Si se estipuló pacto de preferencia, el vendedor sólo podrá ejercer su derecho dentro de tercero día, tratándose de cosas muebles o incorporales, y en el plazo de diez días, respecto de inmuebles. Perderá la preferencia si no pagare el precio, o si no satisficiere las otras ventajas que el comprador hubiere obtenido"
El pacto de preferencia debe tener un plazo reducido, en razón de que estos no deben estar inmovilizados por mucho tiempo.
El Art. 773 de nuestro Código Civil dispone "El comprador debe hacer saber al vendedor el precio y las ventajas ofrecidas, así como el lugar y momento en que habrá de verificarse el remate, en su caso. No haciéndolo, responderá por los daños y perjuicios que la nueva venta ocasionare al primitivo vendedor"
Pacto de mejor comprador
El Código de Vélez Sárfield que nos rigió, al referirse al pacto de mejor comprador dice: "Pacto de mejor comprador es la estipulación de quedar desecha la venta si se presentare otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso"
Este pacto presenta alguna semejanza y varias diferencias con el pacto de preferencia. Tanto en uno y otro pacto la cláusula favorece al vendedor. Se aplica en el caso de que el tercero, a quién el vendedor quiere transmitir la cosa, deba adquirirla por compra o recibirla en pago.
El pacto de mejor comprador puede ser cedido a los herederos del vendedor y pueden los acreedores del vendedor ejercer la acción oblicua, en tanto que en el pacto de preferencia es estrictamente personal y aplicable solo a inmuebles.
Nuestro Código dispone que el pacto de mejor comprador rige como condición resolutoria y no a condición suspensiva, como otros Códigos.
El Art. 774 de nuestro Código dispone al respecto que: "El pacto de mejor comprador autoriza la resolución del contrato si un tercero ofreciere un precio más ventajoso. Sólo podrá convenirse tratándose de inmuebles, y por un plazo no mayor de tres meses"
El Art. 775 de nuestro Código agrega "El vendedor debe hacer saber al comprador quién sea el mejor comprador, y que ventajas le ofrece. Si el comprador propusiese iguales ventajas, tendrá el derecho…///…
…///… de preferencia, si no, podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. No habrá mejora por parte del nuevo comprador, que dé lugar al pacto de mejor comprador, sino cuando hubiese de comprar la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiere adquirirla por cualquier otro contrato"
Por lo tanto, el pacto de mejor comprador se encuentra limitado a los siguientes casos:
a) cuando hubiese de comprar la cosa;
b) para recibirla en pago; y,
c) sólo se limita a inmuebles. Fuera de estos casos no procede dicho pacto.
Ventas aleatorias y afines – Noción y consecuencia
Hay ventas aleatorias cuando el comprador adquiere una cosa cuya existencia es incierta y futura. Nuestro Código Civil se refiere a las ventas aleatorias en su art. 779 disponiendo que: "En la venta de bienes expuestos a riesgos que el comprador tomare a su cargo, podrá exigirse el precio, aunque la cosa no existiere en todo o en parte en la fecha del contrato. Sin embargo el acto será anulable como doloso siempre que el vendedor hubiese conocido el resultado del riesgo a que los bienes estaban sujetos"
Si una persona compra una cosa sujeta a fallo judicial, significa que toma el riesgo de las resultas del juicio. Una empresa industrial puede adquirir a su riesgo la cosecha de materias primas para su procesamiento. En este caso el vendedor de esas materias primas que aún no entregó el objeto del contrato, podrá exigir el precio de la venta. La venta de bienes expuestos a riesgos es una modalidad del comercio moderno. La última parte del artículo protege la buena fe del comprador.
UNIDAD VII
Permuta
Prenociones – Caracteres – Requisitos
La permuta es el trueque de una cosa por otra. Es un contrato por el cual las dos partes se transfieren recíprocamente una cosa por otra. Desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas.
Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres, e históricamente es conocido como el inmediato antecedente de la compraventa, con quién presenta analogías y diferencias muy sensibles, en ambos, existe el desplazamiento de bienes del patrimonio, en la compraventa una de las partes debe pagar en dinero su obligación, en cambio en la permuta la otra parte paga con cosas.
La compraventa, que supone la existencia de la moneda, por consiguiente presenta un grado de organización social mas avanzado. La diferencia más representativa es que en la compraventa aparecen el objeto y el precio y en la permuta sólo existen dos bienes, que se identifican con el precio, al igual que los contratantes presentan la doble calidad de comprador y vendedor respectivamente.
Actualmente el papel económico de este contrato es muy modesto, aunque no ha desaparecido, todavía subsisten algunas permutas manuales y también se dan casos de trueque de inmuebles, sobre todo entre coherederos, pero desde luego, el gran instrumento moderno de intercambio es la compraventa.
El Código, al hablar de la permuta dispone en…///…
…///…su Art. 799 "Por el contrato de permuta las partes se transfieren recíprocamente la propiedad de cosas u otro derecho patrimonial"
Como puede observarse, nuestro Código, siguiendo el criterio de la autonomía de la voluntad, extiende el trueque a más de las cosas, también a otros derechos patrimoniales.
Podemos citar como los caracteres del contrato de permuta, a los siguientes:
a) Es consensual, pues se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes;
b) Es bilateral, porque genera obligaciones recíprocas;
c) Es oneroso, por que se estipulan provecho y gravámenes para las partes;
d) Es conmutativo; por que las partes conocen desde el momento en que prestan su consentimiento, la existencia de sus prestaciones;
e) No es formal, por que no están sometidos a solemnidades, salvo los casos de permuta de inmuebles u otro bien registrable.
En la permuta, se exige como requisito fundamental para celebrar el contrato, que las partes deben tener: a) Capacidad para contratar, por aquello que para ella rige las reglas de la compraventa, por lo tanto, no pueden permutar aquellos que no pueden comprar y vender, los menores, los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito, los tutores, curadores y los padres con las personas a quienes representan necesariamente; y, b) Objeto: No pueden permutarse cosas que no pueden ser vendidas. El Código Civil en su Art. 799 dispone que: "Las partes se trasfieren recíprocamente la propiedad de cosas u otro derecho patrimonial.
Nuestro Código Civil dispone en su Art. 802 "En todo lo que no se haya determinado especialmente en este capítulo, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la compraventa"
Clara disposición, la capacidad para permutar es la misma que rige para la compraventa. Esta norma es consecuencia de la afinidad entre los contratos de compraventa y de permuta. La capacidad, de conformidad a lo establecido es la aptitud para disposición de los bienes, y para enajenarlos y contraer obligaciones.
En cuanto al objeto de la permuta, vemos que nuestro Código amplía el campo, no sólo a las cosas sino también a los demás derechos patrimoniales, es decir pueden ser objetos de permuta las cosas que pueden ser objeto de compraventa, con las excepciones dispuestas por la ley para algunos casos.
Obligaciones que nacen de la permuta
Dispone el Art. 801 del Código Civil en lo relativo a las obligaciones que nacen de la permuta lo siguiente: "Los gastos de la permuta y los otros accesorios son a cargo de ambos contratantes, por partes iguales, salvo pacto en contrario"
Por lo general en la permuta se producen por efecto de la operación gastos, pago de tributos, traslado de la cosa, honorarios profesionales, etc. Con buen criterio, nuestra norma ha previsto la proporción que corresponde a cada contratante, sin la limitación de poder estipular pacto en contrario.
Efectos – Afianzamiento – Reipersecución
En la compraventa, la ley autoriza que se pueda afianzar la restitución del precio de venta. En la permuta, lo que se discute es si es posible afianzar una cosa. Sin duda alguna que la situación es distinta, pues no es lo mismo afianzar dinero que una cosa. Así, la persona que ha entregado una cosa en permuta, lo ha hecho en la inteligencia de que se le daría otra en reemplazo de la que entrega.
Si uno de los permutantes tiene justos motivos para creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que el ofreció.
Se trata de un derecho de retención análogo al que se reconoce en la compraventa. Pero el derecho del permutante que tiene justos motivos para dudar de la legitimidad de la propiedad de la cosa que se le ofrece, no se reduce a la retención, puede también pedir la resolución del contrato, aunque no fuere molestado en la posesión de la cosa recibida. Lo que se protege no es solo el daño o turbación actual, sino el peligro de que ello se produzca.
Situación del tercero que recibe la cosa de un copermutante de mala fe
El tercero que recibe la cosa de un copermutante de mala fe, podrá demandar la nulidad del contrato contra el copermutante que le transfirió. El copermutante que hubiere enajenado la cosa que se le dio en cambio, a sabiendas que ella no pertenecía a la parte de quién la recibió, no podrá anular el contrato, mientras que el poseedor a quién hubiese pasado la cosa, no demandase contra él la nulidad de su contrato de adquisición.
Obviamente, si el permutante ha transferido ya el dominio de la cosa a un tercero, carece de interés en la acción por resolución del contrato, mientras el tercero no haga valer así mismo, la garantía de evicción.
No se trata aquí de un derecho negado por la mala fe del que enajenó la cosa a un tercero, sino en la circunstancia de que no tiene interés en la acción, de tal modo que tampoco podría reconocerse al enajenante de buena fe.
Constitución de un derecho real sobre la cosa cambiada en caso de evicción
En el caso de que la cosa fuese enajenada por título oneroso por el copermutante, o constituyó sobre la cosa algún derecho real, el permutante no tendrá derecho alguno contra los terceros adquirentes, pero si hubiera sido enajenada por título gratuito, el permutante puede exigir del adquirente o el valor de la cosa o la restitución de ella.
Nuestro Código, al tratar el tema de la evicción en la permuta, dispone en su Art. 800 "El permutante, si ha sufrido la evicción y no quiere recibir de nuevo la cosa que dio, tiene derecho al valor de la cosa cuya evicción sufrió, según las normas establecidas para la venta, salvo, en todo caso, el resarcimiento del daño"
Pero, a que valor se refiere la disposición de la norma. Es el valor que rigió al tiempo de la permuta o es el valor que rige al tiempo de reclamarse el derecho. Conforme a la norma el valor será calculado a la cotización que rige al momento de reclamarse la evicción, con resarcimiento de daños y perjuicios. Así lo dispone el Art. 1779 del Código Civil "En la permuta, si la evicción fuere total, el permutante vencido podrá optar entre dejar sin efecto el contrato, con las indemnizaciones que corresponden, o exigir el valor del bien al tiempo de la evicción, con los daños y perjuicios. Cuando eligiere el primero, el permutante restituirá el objeto tal cual se hallare, como poseedor de buena fe"
Esto deviene a que al igual que el vendedor, los permutantes deben conservar y entregar la cosa o el derecho objeto de tal contrato, con las garantías establecidas en la compraventa.
UNIDAD VIII
Locación
Concepto.
La locación es un contrato consensual en cuya virtud una de las partes (locador o arrendador) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa a la otra parte (locatario o arrendatario) quien se obliga por eso, a pagar un precio determinado en dinero. Si la prestación consiste en un servicio o en la ejecución de una obra, la locación será respectivamente, de servicios o de obras.
Por ello se dice que: "Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero".
Como puede verse, el concepto general de la locación comprende la de cosas, de servicios y de obra. La disposición de nuestro Código Civil trae una novedad, ya que no se limita tan sólo a la cesión del use y goce de una cosa, estableciendo la extensión del objeto de la locación a un derecho patrimonial. El texto del Art. 803 dispone "La locación tiene por objeto la cesión del uso y goce de una cosa o de un derecho patrimonial, por un precio cierto en dinero.
Se aplicarán a este contrato, en lo pertinente, las disposiciones de la compraventa"
Este contrato, ya en la antigüedad tenía una gran aplicación, y en el derecho civil contemporáneo, es uno de los temas más vivos. Las sociedades modernas tienen una sensibilidad muy aguda en todo cuanto se refiere a la vivienda y el trabajo.
Las personas cuyos bienes de fortuna no les han permitido el acceso a la propiedad de su vivienda, forman la parte más numerosa y necesitada de la población urbana, con motivos de la escasez de viviendas, originadas en procesos económicos complejos, principalmente por el encarecimiento de la construcción y el éxodo de la población campesina a las ciudades.
Así, desde el punto de vista económico, la importancia de este contrato radica en que, resuelve una cuestión palpitante, como lo es la de permitir el uso de los bienes que pertenecen a otros, y los nuevos tiempos están golpeando sobre este contrato más vigorosamente que sobre ningún otro, exceptuando quizás el de trabajo. Lo social ha hecho irrupción en los rígidos moldes individualistas de la locación romana.
Cosas que pueden ser objeto de locación.
Existen varias clases de locación. Está la llamada Locación de Cosas, la Locación de Servicios que nuestro Código lo denomina Contrato de Servicios, y, la Locación de Obra, que nuestra legislación la denomina Contrato de Obra.
Estos tipos de contratos presentan similitudes que pueden ser resumidas en los siguientes rasgos:
En ella se paga un precio en dinero y siempre se trata del uso con relación al trabajo, a la cosa o a la obra. También presenta profundas diferencias que se verifican especialmente en cuanto al objeto mismo de cada uno de ellos. La locación de cosas versa sobre bienes corporales, la Locación de Servicios, sobre la prestación la prestación de la fuerza de trabajo, y La locación de Obra, es aquella que versa sobre determinada obra o hecho.
Caracteres: El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:
a) Es Bilateral: Desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y el locatario;
b) Es consensual: Porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad de ninguna formalidad, pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben hacerse por escrito;
c) Es conmutativo y oneroso: Por que el contrato supone que las contraprestaciones guardan equivalencia;
d) Es temporario y de tracto sucesivo: Es decir, su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado.
LOCACION DE COSAS
Concepto – Naturaleza Jurídica
Se puede definir a la locación de cosas o arrendamiento como el contrato en virtud del cuál una de las partes cede a la otra, el uso y disfrute de una cosa u otro derecho patrimonial mediante un precio cierto en dinero, que recibe la denominación de renta o alquiler.
Determinar su naturaleza jurídica representa un tema muy discutida, pues la cuestión es establecer si el derecho del locatario es de carácter personal o real.
La teoría clásica, basada en la tradición romanista sostiene que se trata de un derecho personal, pues a través del contrato se impone al locador mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa.
Frente a esta concepción tradicional, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario es de carácter real, fundado en el texto del Código de Napoleón, según el cuál el contrato de locación subsiste en caso de venta de la propiedad, circunstancia que probaría que el derecho del locatario no es personal.
Para Planiol y Ripert el derecho del arrendatario es uno de esos derechos cuyo actual contenido ha dislocado los perfiles clásicos de la división entrederechos reales y personales.
Estos autores, sostienen que estamos en presencia de una categoría jurídica intermedia, si bien es notoria la tendencia actual a aceptar el carácter real del derecho del locatario.
Así, nuestro Código dispone en su Art. 810 "En caso de ser enajenado el bien arrendado, la locación subsistirá por el tiempo convenido, siempre que elcontrato hubiere sido inscripto en el Registro respectivo"
Se reafirma por esta norma, que el derecho del locatario está hoy fuertemente impregnado de un carácter real. Así mismo, esta norma tiene una finalidad social, la estabilidad en la vivienda familiar es un objetivo de la seguridad familiar.
No sería justo que el inquilino esté a merced del vendedor y del comprador del bien arrendado, la ley debe ampararlo ante una situación que él no pudo conocer.
Pero si el inquilino por negligencia no inscribe el contrato, no podrá invocar la vigencia del mismo, pues el comprador no tiene por que ser perjudicado de una carga oculta.
El registro en que debe ser inscripto el contrato es en la Dirección General de Registros Públicos, Sección Inmuebles.
LOCACIÓN DE PREDIOS RUSTICOS.
Nuestro Código Civil en su Art. 807 dispone "El contrato de locación no podrá celebrarse por un plazo mayor de cinco años. El estipulado por un plazo más largo, quedará reducido al término indicado, a no ser que el inmueble urbano, objeto del contrato, se hubiese alquilado para levantar construcciones en él, o se tratare de fundos rústicos arrendados con el objeto de realizar plantaciones que requieran largo tiempo para alcanzar resultados productivos. En ambos supuestos el arrendamiento podrá estipularse hasta veinte años"
Ante los efectos de la no-disolución del arrendamiento por la venta de la cosa, es razonable que la ley establezca un límite de vigencia para ella, porque el contrato de locación desplaza el uso de la cosa del propietario a favor de un tercero. Por ello, si la norma no estableciera esta restricción, habrá una gran incertidumbre en la venta de bienes.
La restricción está dada, respecto de la ampliación del plazo cuando por la naturaleza de las prestaciones se requiera extender el periodo del contrato. Como ejemplo citamos la plantación de eucaliptos en un predio arrendado, que para que el locatario pueda usar de esas plantas, precisa de un tiempo mínimo de ocho años.
El Código, con buen sentido extiende el plazo hasta veinte años porque pudiera referirse a plantaciones de más lento desarrollo.
Requisitos: Nuestro Código, en su Art. 803, segunda parte, nos clarifica que cualquier cuestión dudosa al referirse que en lo pertinente, se aplicarán a éste capítulo las disposiciones de la compraventa. Por lo tanto, los requisitos de la compraventa pasan a integrar lo concerniente a este tema. Así, los tres requisitos de este contrato son: 1) El consentimiento; 2) El objeto del contrato y, 3) El precio.
Capacidad – Principio General. PERSONAS QUE PUEDEN CELEBRAR CONTRATO DE LOCACION.
El Código dispone en su Art. 806 "Las personas que tuvieren la administración de bienes propios o ajenos podrán darlos en locación, y podrán tomarlos de terceros los que tengan capacidad para obligarse, dentro de los límites señalados por la ley a sus respectivos derechos, en ambos casos"
No puede haber consentimiento si el que contrató no tuviere capacidad para obligarse. Sin la capacidad no se podrá formalizar este contrato. De conformidad a lo dispuesto por esta norma, quienes tengan la administración de bienes propios o ajenos pueden concertar contratos de locación sea como locador o como locatario.
Es así que tenemos, que los elementos propios de este contrato son: 1) Capacidad para contratar, 2) El objeto de la locación, que pueden ser cosas como inmuebles o muebles o derechos patrimoniales, y, 3) El precio, si el mismo no aparece estipulado, el contrato será nulo. Sólo los bienes no fungibles pueden ser objeto del contrato de locación.
Menores emancipados: Es importante acotar que nuestra legislación civil establece que una de las causales de cesación de la incapacidad de hecho es el matrimonio del varón y la de la mujer de 16 años de edad respectivamente, por lo que la emancipación de los menores de edad según la ley, les da pleno derecho para poder entregar sus bienes en arrendamiento o a recibirlos. Las limitaciones a que la ley se refiere son referentes a los actos gravosos que pueden producir consecuencias perniciosas a los bienes de estos menores.
Administradores de bienes ajenos: De conformidad a lo estatuido por el Art. 806 de nuestro Código Civil, todos aquellos que tengan capacidad de hecho y que tuvieran la administración de bienes propios y ajenos, tendrán facultad para recibir o darlos en locación.
Condóminos: El condómino o copropietario de una cosa indivisa no puede, por disposición expresa del Art. 2.085 de nuestro Código civil, arrendarla ni aún por la parte que le corresponda como su ideal o alícuota, sin expreso consentimiento de todos los condóminos.
Incapacidades de derecho: Las personas que no pueden ser titulares de sus derechos no podrán otorgarlos en locación, en razón de que falta el requisito fundamental del consentimiento válido, para que este contrato produzca, los efectos normales.
Tampoco podrán recibir en locación, las personas que tienen prohibido la adjudicación de aquellos bienes que pretenden tomar en locación ni aún con autorización judicial. Ej. El representante legal de su representado, porque habría conflicto de intereses.
Objeto – Tiempo: Nuestro Código civil, en su Art. 805 dispone "Pueden darse en locación todos los bienes no fungibles que estén en el comercio. Los que estuvieren fuera de él, o los que no deben ser enajenados por prohibición legal o judicial, podrán ser objeto del contrato, si no fueren nocivos al bien público, o contrarios a la moral y buenas costumbres"
Este artículo determina el objeto de la locación y la concreta a los bienes no fungibles que estén en el comercio. La segunda parte se refiere a aquellos bienes, que estando fuera del comercio, o que no deben ser enajenados por prohibición legal o judicial, podrán ser objetos de contrato de locación, siempre que no atenten contra el bien público o no contraríen a los preceptos morales y a las buenas costumbres. Ej. Un mercado municipal no puede arrendarse, pero sí las casillas individuales.
Tiempo: El tiempo de duración del contrato de locación está determinado en cinco años y hasta veinte años, según la naturaleza del contrato, por el Art. 807 de nuestro Código Civil.
Por su parte, el Art. 808, establece que "Si las partes no han determinado el plazo de la locación, ésta se entenderá convenida:
a) Cuando se trata de una heredad cuyos frutos deben cosecharse anualmente, por la duración de dicho lapso;
b) Si los frutos sólo pudieren cosecharse al cabo de algunos años, por todo el periodo necesario para recogerlos;
c) Si se trata de casas que no estén amuebladas, o de locales para el ejercicio de una profesión, de una industria o de un comercio, por la duración de un año;
d) Tratándose de habitaciones o departamentos amueblados, cuyo precio se hubiere convenido por años, meses, semanas o días, por el tiempo señalado a dicho precio;
e) Si la locación tuviere un objeto determinado, por el tiempo necesario para lograrlo;
f) Si se trata de cosas muebles, por la duración correspondiente a la unidad de tiempo a la que se ajusta el precio estipulado; y
g) Cuando se tratare de muebles proporcionados por el locador para equipar un fundo urbano, por la duración de la locación de dicho fundo.
Obligaciones del locador – Entrega de la cosa – Conservación de la misma
Mantenimiento del inquilino en el goce pacífico
La enumeración de las obligaciones del locador está contenida en las disposiciones del Art. 812 de nuestro Código civil en los siguientes términos: "Son obligaciones del locador respecto de la cosa:
a) Entregarla al locatario, y conservarla en buen estado, efectuando las reparaciones necesarias para ello;
b) Mantener al locatario en el goce pacífico de la misma, realizando los actos conducentes a este fin y absteniéndose de cuanto pueda crear embarazos al derecho de aquel;
c) Conservarla tal como la arrendó, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario;
d) Reembolsar las impensas necesarias, y
e) Responder por los vicios o defectos graves que impidieren el uso de ella"
La destrucción o deterioro de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, es causa de rescisión si es total sin derecho a indemnización. Si es parcial, el locatario puede optar por rescindir el contrato o pedir la disminución proporcional del precio del alquiler y tratándose de simples deterioros, el locatario sólo podrá exigir la reparación de la cosa.
Obligaciones del locatario – Uso y goce de la cosa – Conservación de la misma – Pago del precio – Restitución de la cosa
Así como el artículo anterior enumera las obligaciones del locador, el Art. 825 del mismo cuerpo legal, enumera las del locatario en los siguientes términos: "Son obligaciones del locatario:
a) Limitarse al uso y goce convenido o presunto, según la naturaleza de la cosa y las circunstancias, aunque el diverso empleo no causare perjuicio al locador;
b) Pagar el precio en los plazos convenidos y, a falta de ajuste, según la costumbre del lugar;
c) Conservar la cosa en buen estado y responder del daño o deterioro que se causare por su culpa, o por el hecho de las personas de su familia que habitaren en él, de sus huéspedes, subordinados o subarrendatarios. En este último caso, puede el locador exigir que se hagan los trabajos necesarios, o rescindir el contrato;
d) Reparar aquellos deterioros menores, causados regularmente por las personas que habitan el edificio;
e) Informar al locador, lo más pronto posible, si durante el contrato se manifestare el vicio de la cosa, que hiciere necesario adoptar medidas para protegerla contra un peligro antes imprevistos, como también cuando un tercero se arrogare un derecho sobre ella. La omisión del aviso le obligará por el daño producido, y si por dicha causa el locador no tomó las medidas necesarias, el locatario no podrá pedir rebaja o suspensión del alquiler, ni tampoco resarcimiento alguno, ni que se rescinda el contrato;
f) Pagar los impuestos establecidos por razón del uso o explotación del bien, aunque las autoridades los cobraren al propietario, y
g) Restituir la cosa, una vez terminada la locación.
Cesión de la locación y sub-locación - Principios comunes
El subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento son dos operaciones distintas. En la sub-locación hay un nuevo…///…
…///…contrato, que desenvuelve su eficacia paralelamente al primero, las relaciones entre el locador y el locatario no sufren alteración y el locador se mantiene extraño al nuevo contrato celebrado entre el locatario y el sub-locatario.
La sub-locación es un contrato en virtud del cual el arrendatario alquila a otra persona la totalidad o parte de la cosa arrendada. Nuestra norma no subordina la validez del subarriendo inmobiliario al consentimiento del locador, salvo pacto en contrario. De modo que, la sub-locación es la regla, y la prohibición sólo se opera bajo estipulación expresa en el contrato principal.
Así se desprende de lo dispuesto por el Art. 830 de nuestro Código, al estipular: "El locatario, si no le fuere prohibido por el contrato, podrá subarrendar en todo o en parte la cosa, como también darla en comodato o ceder la locación. En este último caso se producirá la transferencia de los derechos y obligaciones del locatario, aplicándose los principios sobre la cesión de derechos.
El subarriendo constituye una nueva locación, regida por las normas del presente capítulo"
Efectos respecto de las partes y con relación al locador
Nuestro Código Civil, en su Art. 832, nos da las directrices acerca de los efectos que produce este nuevo contrato, entre las partes y el locador con los siguientes términos: "La sub-locación no modificará las relaciones entre el locador y locatario. Las de aquél con el subarrendatario, serán regidas por las normas siguientes:
a) El locador podrá exigir del subarrendatario el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sub-locación, y el segundo reclamar del primero el de las que éste hubiere contraído con el locatario;
b) El subarrendatario estará directamente obligado a satisfacer los alquileres o rentas que el locatario dejare de abonar, y cuyo pago fuere demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere adeudándole, y
c) El sub-locatario deberá indemnizar el daño que causare al locador en el uso y goce de la cosa.
Acción Directa
La norma se refiere a la acción directa que se confiere al locador y el subarrendatario. El primero tiene la potestad de exigir los compromisos asumidos por el sub-locatario en virtud del contrato de subarriendo, y el segundo, tiene la potestad de pedir al locador que éste cumpla las obligaciones asumidas con el primer arrendatario.
Finalmente el Art. 833 de nuestro Código dispone: "El subarriendo se juzgará siempre bajo la cláusula de que el subarrendatario usará y gozará de la cosa conforme a su destino, según el contrato primitivo, y el locador tendrá derecho para demandar que el sub-locador la entregue en buen estado"
Esta norma deviene de que lo principal debe prevalecer sobre lo accesorio. El contrato principal es el celebrado entre el locador y el locatario, y de esta manera el contrato de sub-locación está subordinada al contrato de locación
Conclusión – Causales determinantes
Nuestro Código, en su Art. 837, enumera las causales de la conclusión de la locación, disponiendo: "La locación concluye:
a) Si fuere contratada por tiempo determinado. Acabado ese tiempo, se entenderá que hay plazo determinado en los casos contemplados en las disposiciones generales de la locación;
b) Convenida sin plazo. Cuando cualquiera de las partes lo quisiere;
c) Por imposibilidad de obtener de ella el destino para el cual fue arrendada;
d) Por los vicios redhibitorios de la cosa, existentes al tiempo del contrato o que sobrevinieren después, salvo si, en el primer caso, los hubiere conocido o debido conocer el locatario. Se juzgarán dentro de este inciso, los supuestos de la finca que amenazare ruina, o que, con motivo de construcciones en inmuebles vecinos, se tornare obscura;
e) Por pérdida de la cosa arrendada;
f) Por caso fortuito que hubiere imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
g) Por culpa del locador o del locatario que autorice a uno u otro a rescindir el contrato, y
h) Por falta de pago de dos mensualidades vencidas, si el locador demandare la terminación del contrato.
Analizando esta enumeración, nos preguntamos si la misma es taxativa o enunciativa. Entendemos que, al no poder concluir los contratos de locación fuera de estas disposiciones, su enumeración es taxativa.
Consecuencias jurídicas – Restitución de la cosa
Nuestro Código Civil, en su Art. 839 dispone: "Si la locación no fuere de plazo determinado, el locador podrá demandar la restitución de la cosa, pero el locatario, no adeudando dos periodos de alquileres: gozará de los plazos siguientes, computados desde la intimación:
a) Si la cosa fuere mueble, después de tres días;
b) Si fuere casa o predio, después de cuarenta días. Si el precio se hubiere por días, después de siete días;
c) Si fuere un predio rústico donde exista un establecimiento agrícola, después de un año, y
d) Si fuere una suerte de tierra en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses.
Esta disposición establece plazos para la restitución de la cosa por el locatario, siempre y cuando no adeudare dos periodos de alquiler y para el caso en que la locación sea de plazo indeterminado.
Una vez vencido el plazo determinado para la restitución de la cosa y el locatario no procede a la restitución o devolución de la cosa arrendada, podrá ser demandado con las indemnizaciones de daños y perjuicios.
Mejoras
El Art. 842 de nuestro Código Civil dispone: "El locatario puede retener la cosa arrendada en razón de lo que le deba el locador, por el pago de mejoras autorizadas, salvo que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a las resultas de la liquidación. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada para eximirse de pagar las mejoras y gastos a que estuviere obligado".
Es justo que el locatario retenga la cosa arrendada cuando el locador le deba por las mejoras autorizadas. Cesa el derecho de retención a favor del locatario, si el locador deposita o afianza el pago de las mejoras a las resultas de la liquidación. Si se introdujo mejoras sin autorización del locador no podrá retener la cosa arrendada, por haber infringido la norma legal vigente al caso.
Tácita reconducción
En términos forenses significa, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo, sin que el locador se oponga.
La Tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Algunas legislaciones, entre ellos el nuestro, rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, lo que podrá hacer en cualquier momento.
Así, el Art. 843 de nuestro Código Civil dispone: "Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconvención, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa. El arrendatario en mora en cuanto a la restitución de la cosa está obligado a pagar el canon convenido hasta la entrega de ella, sin perjuicio de resarcir cualquier otro daño"
Locaciones Especiales
Finalmente, el artículo 844 de nuestro Código dispone: "Las normas de este capítulo no prevalecen sobre las disposiciones contrarias de las leyesespeciales"
Esta disposición es oportuna, en razón de que la propiedad hoy en día ha dejado de ser el dominio total y absoluto para su goce y uso. La concepción romanista ha quedado atrás ante el avance de las doctrinas socializantes.
La función social del inmueble ha sido el fundamento de las leyes especiales sobre alquileres, la tenencia de la tierra, la aparcería y otras modalidades propias que afectan a la locación de inmuebles o de cosas productivas. Así mismo, el déficit habitacional en las grandes urbes es otra de las causas que protegen al inquilino.
Aparcería – Concepto
El contrato de aparcería, conocido también como Colonato Parciario, es aquel en virtud del cuál, una de las partes se obliga a entregar a la otra animaleso un predio rural con o sin plantaciones, sembrados y enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especialidades, con el objeto de repartirse los frutos. Conforme a este concepto, tenemos dos clases de aparcería, la pecuaria y la agrícola. En la primera, el dador entrega animales de su propiedad y en la segunda, el dador se obliga a entregar la tierra, los elementos y enseres de trabajo.
Analogía con la sociedad
La similitud que reviste este contrato con la sociedad, radica en que el precio pagado por el colono parciario al propietario, versa sobre las utilidades devinientes de la explotación. Otros elementos que hacen a la analogía predicha constituyen, la forma de participación de los riesgos de explotación del inmueble, los aportes de cada uno, etc.
En cuanto a las diferencias con la misma, radica en el privilegio que se otorga al titular del inmueble explotado respecto de quién usa la cosa en el sentido al precio resultante de las utilidades, cosa que el la sociedad no se admite, el privilegio mayor de un socio sobre otro.
Naturaleza Jurídica
Las opiniones se encuentran divididas, así, algunos autores, como Troplong y Freitas quienes afirman que es una simple sociedad, otros, como las legislaciones de Francia, Alemania y Suiza para quienes constituye un simple arrendamiento y por último, el criterio mas razonable, la opinión de Marcade, que opina que se trata de un contrato innominado, criterio por la que se inclinan la mayoría de las legislaciones.
UNIDAD IX
Prestación o locación de Servicios
Prenociones – Importancia
Los contratos de locación de servicios y de obras son relativamente nuevos dentro del contexto del derecho como norma reguladora de las prestaciones a que se someten los hombres para regular los servicios a que se han obligado. La locación de servicios es conocida como Contrato de Servicios en nuestra legislación civil vigente.
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