Incidencia del deslinde (Ley 108-05) en los préstamos hipotecarios en la cooperativa San José (página 2)

El deslinde está comprendido por los artículos 130 y siguientes, en su párrafo 1, de la ley 108-05 de registro inmobiliario y 157 y 164 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, derogado por los artículos 10, 11 y 12 de la Resolución 355-2009.

Consiste en una operación semejante a la subdivisón, pero se diferencia de ésta en el sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para la subdivisión es total, siendo necesario destacar que el legislador del 1920 sólo incluyó la subdivisión, propio del Sistema Torrens.

Esto trajo consigo que algunos copropietarios se veían en la obligación de individualizar sus porciones de los demás copropietarios y tenían que someter la subdivisión y como en ésta el fraccionamiento es total, representaba dificultades económicas para el copropietario que quería individualizar su porción; lo que obligó al legislador dominicano a incorporar el deslinde dentro de las formas a la Ley de Registro de Tierras, es decir, este procedimiento es una creación del derecho dominicano en materia catastral.

El Reglamento General de Mensuras Catastrales en su artículo 163 (ya derogado) define el deslinde como el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una constancia anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, pero en la actualidad es el Art. 1 de la Ley 108-05. Existen excepciones que impiden la realización del deslinde, y son las siguientes: no procede el deslinde cuando la constancia anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio; toda vez que los derechos consagrados en una constancia anotada relativo a una unidad de condominio, constituyen un verdadero y único Certificado de Titulo.

Para Santana Polanco (2008, p. 521), la finalidad del deslinde es poner el estado de copropiedad o comunidad de derechos reales inmobiliarios determinados y registrados individualmente en la oficina del Registro de Títulos correspondiente, cumpliéndose así con uno de los principios fundamentales del sistema Torrens de Registro de la propiedad territorial, que nos permite distinguir mediante documentos técnicos una propiedad unitaria catastral rural o urbana situada en cualquier punto geográfico de nuestro territorio. 

2.2.2.1 Clasificación de las parcelas a los fines de un deslinde

Conforme con el artículo 160 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, para los fines de deslinde, las parcelas con constancias anotadas se clasifican en parcelas sencillas y parcelas complejas.

Las sencillas, según Santana Polanco, V. (2008, p. 523), son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados sobre las que existen diez o menos constancias anotadas, sin deslindar y las complejas son todas las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados de superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil metros sobre las que existen más de 10 constancias anotadas sin deslindar.

Para cualquiera de los casos anteriores, el deslinde debe realizarse de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar; de ahí que no se registrarán restos de superficies remanentes de una constancia anotada sometida a un proceso de deslinde.

2.2.3 Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Santiago.

El contexto de estudio corresponde al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Santiago, Sala 1. Los tribunales de jurisdicción original son tribunales unipersonales que conocen en primer grado, el saneamiento, lítis sobre derechos registrados y actuaciones administrativas dentro de la jurisdicción a la que corresponden. Se encuentran adscritos a un Tribunal Superior de Tierras.

Según el Reglamento de los Tribunales de Tierras contemplado en la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, establece que su órgano de aplicación está constituido por los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria.[3]

Establece el artículo 4 de dicho reglamento que los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales que se encuentran divididos en cinco (5) departamentos, y tienen bajo su jurisdicción territorial a los demás jueces de las instancias que conforman su departamento. Cada Tribunal Superior de Tierras estará encabezado por un Presidente.

Según el artículo 6 del Reglamento, los jueces que integran los Tribunales Superiores de Tierras son designados por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo con los requerimientos establecidos para los jueces de las Cortes de Apelación en la Constitución de la República, la Ley de Organización Judicial, la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.

2.2.3.1 Competencia del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Santiago.

En cuanto a la competencia, que reza en el artículo 8 del Reglamento, los Tribunales Superiores de Tierras conoce en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Tierra de Jurisdicción Original bajo su jurisdicción territorial, así como de los recursos jurisdiccionales o jerárquicos contra actuaciones administrativas, de los recursos en revisión por error material contra los actos generados por ellos y de los recursos en revisión por causa de fraude.

Las atribuciones del Presidente del Tribunal de Tierras quedan expresadas en el artículo 9 del Reglamento de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y entre ellas se citan las siguientes: [4]

-Dirigir la operación jurídico-administrativa del Tribunal Superior de Tierras y supervisar los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original que le correspondan.

-Supervisar la Secretaría General del Despacho Judicial que preside.

-Designar los sustitutos temporales de jueces del Tribunal Superior de Tierras y de los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, cuando así corresponda.

-Recomendar al Pleno de la Suprema Corte de Justicia la designación del Juez Coordinador, responsable de la dirección de la Secretaría Común cuando se trate de localidades en las que exista más de una sala de un Tribunal de Jurisdicción Original.

-Colaborar con la Dirección General de la Carrera Judicial en la evaluación de los jueces que correspondan a su jurisdicción territorial, de conformidad con lo establecido por la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.

-Conceder licencias a los Jueces del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que no excedan de siete (7) días, por las causas establecidas en la Ley de Carrera Judicial.

2.2.3.2 Competencias de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago.

Los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en el grado de Jurisdicción que corresponda, tienen competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a Derechos Inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura a fines de saneamiento y de manera indefinida si el terreno es registrado.

-La competencia se inicia con la solicitud de la autorización para la mensura, en este sentido, el articulo #25, señala: se establece que desde el momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el titulo o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

2.2.3.2.1 Competencia Territorial de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago.

La competencia territorial de los Tribunales se determina por la ubicación física del inmueble.

El territorio nacional estará dividido en por lo menos cinco Tribunales superiores de Tierras y los que ponga en funcionamiento la Suprema Corte de Justicia.

El articulo #115 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que se crean los Tribunales Superiores de Tierras del Departamento Central Norte, Sur y Este, especificando el articulo #5 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuales son las provincias que territorialmente comprende cada tribunal.

En cuanto a los Tribunales de Jurisdicción Original, estos tendrán competencia dentro del Distrito Judicial que le corresponda y estarán dentro de la Jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Por otro lado, el articulo #23 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras establece la competencia territorial de los Tribunales de Jurisdicción Original existentes en el Territorio Nacional.

Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de plenitud de Jurisdicción dentro del Distrito Judicial al que pertenecen.

2.2.3.2.2 Apoderamiento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El apoderamiento tiene lugar depositando una instancia directamente por la parte interesada en la Secretaria de los Despachos Judiciales o Secretaría de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

De acuerdo al tercer párrafo del artículo #18, este establece que el apoderamiento del Tribunal se hace por intermedio de la Secretaria de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, que es la responsable de recibir los apoderamientos, registrarlos, dar constancia de acuse de recibo y realizar el sorteo de los expedientes cuando existan más de un Tribunal de Jurisdicción Original dentro del asiento territorial.

El apoderamiento es por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el caso de Saneamiento por disposición del Artículo #25 de la Ley de Registro Inmobiliario y en caso de deslinde por disposición del artículo #170 del Reglamento de Mensuras Catastrales.

Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que inicie el Proceso Judicial los planos aprobados, copia del Acta de Hitos y Mensura donde conste la conformidad de los Titulares de Constancias anotadas, la carta de conformidad, una copia certificada del plano general y copia certificada del informe técnico.

2.2.3.3 Competencia del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original para el conocimiento del proceso de deslinde.

El deslinde es un proceso que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente de manera contradictoria. Esta contradictoriedad del deslinde está contemplada en el párrafo 1 del artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario.

La Suprema Corte de Justicia mediante la Resolución No.355-2009, dictó el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde. Esta resolución vino a modificar en cierta medida lo que es el deslinde, ya que como hemos expresado con anterioridad el deslinde era netamente contradictorio, pero ahora con esta nueva resolución, se puede realizar el deslinde de manera administrativa, cumpliendo con ciertos requisitos previos.

2.2.3.3.1 Procedimiento de deslinde ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original

Opina Monción, S. E. (2010, pp. 543-544), la persona que quiera individualizar (deslindar) su propiedad a través de la regularización parcelaria tiene que hacer que todos los co-propietarios de la parcela, aquellos que tienen constancias anotadas, le firmen un acto auténtico de no objeción, donde por el mismo dicen que no se oponen a que se individualice su porción de terreno, además debe anexársele a este acto las certificaciones de propiedad que emite el Registrador de Títulos, donde se establece que los que aparecen firmando en acto de no objeción realmente son co-propietarios en la parcela en cuestión.[5]

El copropietario del terreno realiza un contrato con el agrimensor que vaya a realizar los trabajos de deslinde, en dicho contrato el agrimensor se compromete a que una vez obtenga la autorización por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente para que realice los trabajos, presentara en un termino de sesenta días dichos trabajos por ante este organismo técnico para los fines de su aprobación y designación del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente para que éste conozca la parte legal de su aprobación de manera contradictoria.

Por su parte el copropietario se compromete a pagar al agrimensor por sus servicios, ya sea en naturaleza o en una suma determinada la cual habrá quedado acordado en el contrato que las partes han suscrito; el copropietario entregara al agrimensor la constancia anotada del certificado de titulo donde ampara sus derechos de propiedad dentro del ámbito de la parcela a deslindar. 

El contrato suscrito entre el copropietario y el agrimensor será depositado por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, a los fines de solicitarle la autorización para iniciar los trabajos de deslinde, así como la designación del Juez o Tribunal de Jurisdicción Original del Departamento donde esté ubicado el inmueble, en virtud de los dispuesto por el artículo 10 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Dicha instancia-contrato que así se llama, deberá ir acompañada de la constancia anotada del certificado de título, así como de un croquis ilustrativo de la porción a deslindar.

El agrimensor contratado realiza el trabajo de campo, que consiste en la ejecución en el terreno, previo a su comienzo, deberá notificarle a todos y cada uno de los copropietarios o colindantes de la porción a deslindar dentro de los plazos razonables para garantizar el derecho de defensa, a fin de que tengan la oportunidad de formular en el mismo terreno y en el momento de los trabajos de campo sus observaciones y reclamos.

El trabajo de gabinete lo realiza el agrimensor en su oficina de los trabajos de campos y consiste en computar y preparar el plano correspondiente de los trabajos de mensura ya realizados, así como el informe de todo lo acontecido durante el trabajo de campo. Todos estos documentos deberán ser depositados en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene como función además de la designación  que realiza de indicar cuál es el número de parcela que le corresponde a la parcela que surge como consecuencia del deslinde. Durante el proceso de aprobación de estos trabajos de mensuras, dicha Dirección Regional aprueba el aspecto técnico de los trabajos, sin invadir la parte legal o reglamentaria, que es atribución del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, el cual es designado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, tal y como lo consagra el artículo 51 de su Reglamento. 

En palabras de Santana Polanco (2008, p. 521-522), dado lo claro y preciso del párrafo 1 del artículo 130 de la ley de Registro Inmobiliario, el cual dispone que para los fines de aplicación de dicha ley, se considera deslinde al procedimiento contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, cualquier adjudicatario de derechos determinados sobre un inmueble registrado en comunidad.

Podrá iniciar por ante la Jurisdicción Inmobiliaria el deslinde de la porción que le corresponde, en cuyo caso deberá contratar los servicios de un agrimensor para que este inicie el proceso de individualización de la porción que le corresponde.[6]

El deslinde, como figura jurídica, técnica y transitoria por ante la jurisdicción inmobiliaria es un proceso contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, el cual tiene las tres etapas que constituyen el procedimiento del saneamiento inmobiliario, que son: técnica, judicial y registral. (Art. 11, Resolución 355-09).

La etapa técnica es donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad, la misma termina o finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

La etapa judicial es aquella que se realiza mediante un proceso judicial se dan las garantías necesarias para que todos los titulares de derechos dentro de la misma parcela puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y la ubicación dada al terreno en particular. Dicha etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.

Es necesario destacar que por el hecho de que el deslinde como operación de mensura sea conocido por ante el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente de forma contradictoria, no implica que el mismo sea litigioso, sino que se conoce en audiencia pública. La etapa registral, cuyo proceso permite el registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, sea acreditada la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del certificado de título y la habilitación del registro complementario.

2.2.3.4 Los deslindes elaborados a nivel administrativo o de gabinete.

El trabajo de gabinete es el que hace el agrimensor en su oficina concerniente a los trabajos de campo y consiste en computar y preparar el plano correspondiente de los trabajos de mensura ya realizados, así como el informe de todo lo acontecido durante el trabajo de campo; es decir, si hubo alguna queja de algún co-dueño o colindante, las aprobaciones o conformidad de los colindantes, y la aceptación del propietario del terreno deslindado de que está conforme con los resultados obtenidos, todos estos documentos serán depositados por el agrimensor en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

El agrimensor realiza un informe general de todo lo ocurrido durante los trabajos de campo, de conformidad con el artículo 163 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, el cual establece que los deslindes se documentan con las siguientes especificaciones y agregados:

a) Acta de hitos y mensura,

b) Carta de conformidad de los solicitantes,

c) Plano general con las especificaciones indicadas en dicha disposición.

Tales como si es una parcela compleja, su vinculación con la parcela originaria, así como también se graficaron las vías de comunicación existentes ubicadas en base a la cartografía y los planos aprobados; o si es sobre una parcela sencilla donde también se deben cumplir con otros requisitos indicados en el referido reglamento

También:

d) Informe técnico,

e) Coordenada de cada parcela deslindada y,

f) Plano individual por parcela.

Durante años a las personas que tenían una Constancia Anotada de su propiedad se les permitió realizar operaciones comerciales o bancarias con las mismas.

Sin embargo, a partir de la Ley 108-05 y sus Reglamentos de Registro Inmobiliario, dichos documentos deben ser individualizados en un Proceso de Saneamiento para obtener un título definitivo que identificará la propiedad de cualquier otra.

• Causas que originan la nulidad del deslinde

-Cuando un deslinde se efectúa de forma administrativa, mediante una resolución dictada por el Tribunal Superior de Tierras, conforme a cómo eran aprobados antiguamente con la Ley de Registro de Tierras No. 15-42, la cual fue derogada por la Ley de Registro Inmobiliario y la misma afecta algún copropietario o colindante que no dio su conformidad para que se aprobaran los trabajos, éste podrá demandar la nulidad del deslinde, planteando para ello una lítis sobre derechos registrados.

-En virtud de que las resoluciones administrativas dictadas por el Tribunal Superior de Tierras no tienen o no adquieren la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, puesto que no resuelven una lítis entre partes, y como consecuencia de ese carácter, el tribunal puede válidamente volver sobre lo que ha decidido por una resolución que en el fondo lo que envolvería es una litis sobre derechos registrados.

-En esa lítis sobre derechos registrados, afirma Santana Polanco (2008, pág. 538), de cuya naturaleza jurídica es finalidad la demanda en persecución de nulidad de deslinde practicado de forma irregular, el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente puede tomar todas las medidas relativas a la instrucción de la causa, ya sean de oficio o a pedimento de parte, que puedan o no prejuzgar el fondo de la lítis, tal y como lo disponen los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario.

-En ese sentido, la Suprema Corte de Justicia ha emitido su opinión, la cual es compartida por los sustentantes de esta tesis, y expresa que los jueces de fondo, para establecer la ubicación de la porción de terreno perteneciente al recurrente, les bastaba con comprobar si en el acto de venta otorgado en su favor se hacían contar los linderos de la misma para su localización y por tanto si dicha porción de terreno estaba comprendida o no dentro del ámbito de la parcela ocupada por la recurrida (Cas. 15 del mes de septiembre del año 1999, B. J. No. 1066, p. 756).

Se entiende de esta demanda en nulidad o revocación de la resolución que aprobó los trabajos de deslinde hechos de forma irregular, el copropietario o colindante de la parcela deslindada deberá sustentar su demanda bajo los alegatos de que sufrió perjuicio con los referidos trabajos de deslinde practicados por el agrimensor contratista.

Es decir, si el trabajo de mensura lo afecta o abarca o comprende parte de su terreno, o fue realizado sin tomar en cuenta las mejoras del copropietario, al que no le dieron la oportunidad de estar presente a la hora de la realización de los trabajos de campo practicados por el agrimensor.

Toda vez que la falta de interés por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, no se manifiesta cuando el demandante no ha podido establecer con claridad meridiana, el agravio o perjuicio sufrido en el uso de un derecho jurídicamente protegido, cuyo interés debe ser actual y no eventual.

En cambio, si esta persona sólo es capaz de probar que sus derechos fueron lesionados necesariamente se ordenará la cancelación de la resolución administrativa, y por tanto, se ordenará la cancelación del certificado de título que se obtuvo como consecuencia de la aprobación.

Se ordenará la expedición o restitución de la constancia anotada del propietario del deslinde anulado y se comunicará al Director Regional de Mensuras Catastrales que la parcela que resultó como consecuencia del deslinde irregularmente practicado puede ser designada a otro copropietario que la solicite o a la persona que ha practicado el deslinde para que éste lo introduzca nuevamente.

Es necesario, destacar que el juez designado deberá tomar todas las medidas que entienda de lugar a los fines de instruir el referido expediente tendiente a revocar el derecho ya designado a esa persona que obtuvo de forma irregular la aprobación del deslinde.

Otra problemática que causa la nulidad del deslinde consiste en los conflictos que surgen cuando estos son practicados sobre deslindes o superposición de planos.

En ese sentido, la doctrina manifiesta que cuando una persona realiza un deslinde sobre otro ya aprobado desde el punto de vista técnico por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, y la aprobación legal relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Mensuras Catastrales, se origina un conflicto de un deslinde sobre otro deslinde o superposición de planos.

Los tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria no deben tener en cuenta cuál deslinde se realizó primero para los fines de anulación, sino la ocupación que tengan en el terreno los co-propietarios, que es la obligación principal del agrimensor contratista de respetar al momento de realizar los trabajos de campo.

Se da, por otro lado, la problemática del tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso frente a un deslinde irregularmente aprobado por los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En ese sentido, una vez concluido el proceso de saneamiento inmobiliario y agotado el plazo de un año a partir de la expedición del certificado de título, para la interposición del recurso de revisión por causa de fraude, previsto en el párrafo 1 del artículo 86 de la ley de registro inmobiliario.

Los terceros adquirientes a título oneroso y de buena fe, son protegidos por la ley, y sus derechos no pueden ser eviccionados, ya que los mismos cuenta con la garantía del Estado dominicano, hasta que no se pruebe la mala fe, en virtud del artículo 2,268 del Código Civil Dominicano, el cual dispone que se presume siempre la buena fe y corresponde la prueba aquel que alega lo contrario.

Los autores de esta tesis validan todo lo expresado anteriormente, pero bajo el criterio de que se debe considerar que siempre que un tercero adquiera de un certificado de título que sea legítimo y no sea el resultado de un fraude para despojar al verdadero propietario del inmueble.

Ya que la naturaleza de la ley de registro inmobiliario es de una ley de garantía y no de despojo de derechos, y en ese sentido, la Suprema Corte de Justicia sostiene que quien adquiere algo de una persona que nada tenía, por no haber adquirido, a su vez, legalmente, no puede pretender que su alegada adquisición existía válidamente (Cas. 20 de diciembre de 1940, B. J. 365, p. 756).

El criterio jurisprudencial anterior se apega a lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil Dominicano: "La venta de la cosa de otro, es nula; puede dar lugar a daños y perjuicios, cuando el comprador ignora que fuese de otro".

De ahí que si un tercero adquiere de buena fe y a título oneroso un inmueble el cual fue deslindado ilegalmente o irregularmente, dicha adquisición no puede ser protegida por la ley.

2.2.3.5.1 Principales errores técnicos que ocasionan nulidad en los procesos de deslinde.

Los terrenos están ubicados en grandes parcelas que a la vez son divididas en partes cuando se producen ventas o transferencias de porciones de esos terrenos.

Para que ese proceso se desarrolle de manera efectiva es preciso hacer los deslindes correspondientes, conocer la ubicación exacta de las propiedades deslindadas y luego dotarlas de títulos de propiedad debidamente depurados.

Sin embargo, durante años en República Dominicana hubo un descuido en cuanto a los procesos de deslinde y se utilizaba con más frecuencia la "carta constancia" o "constancia anotada", una figura jurídica a través de la cual se expedían títulos de propiedades que no estaban correctamente determinados (delimitadas en cuanto a extensión, pero no en su ubicación).

Esta era una práctica rutinaria en la que el sistema perdía el control de los inmuebles, ya que no se tenía un registro adecuado de las porciones del terreno. Para principios de la década de los 70 más de la mitad de las transacciones inmobiliarias se sustentaban en constancias anotadas, trayendo como consecuencia la expedición de más cartas constancia que certificados de títulos.

El control y reducción de las constancias anotadas y la determinación de los derechos que contienen, mediante procedimientos que incluyan la debida garantía y la seguridad jurídica, es uno de los grandes desafíos del proceso de reforma de la jurisdicción inmobiliaria que se inició con la Ley de Registro Inmobiliario 108-05 y que actualmente muestra avances.

Desde octubre de 2008 a marzo de este año el promedio mensual de deslindes fue 233, mientras que de abril a julio del año en curso, el promedio fue de 479 deslindes por mes, lo cual implica un aumento de 100%.

Para agilizar el proceso, la Suprema Corte de Justicia (SCJ), amparada en la Ley 108.05, que prohíbe la emisión de constancias anotadas, ha dictado las disposiciones siguientes: Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, que prohibió todo tipo de transacciones sobre inmuebles cuyos títulos de propiedades reposaran en constancias anotadas.

Y el Reglamento para la Regularización Parcelaria y de Deslinde, que permite que los titulares de constancias anotadas puedan determinar sus porciones y obtener sus correspondientes certificados de títulos. También se ha logrado reducir de dos años a 6 ú 8 meses el procedimiento de regularización parcelaria, que aplica en los casos que hay acuerdo entre los titulares de constancias anotadas dentro de una parcela.

En palabras de Luperón Vásquez (2006), el sistema de información cartográfica y parcelaria es un proceso informático que almacena información geoespacial de todo el territorio dominicano. Contiene una base de datos con diferentes productos cartográficos para controlar y registrar los planos que describen cada inmueble.

Esta estructura opera desde marzo de 2005, contiene imágenes satelitales de alta resolución (manzanas, calles, carreteras, ríos, áreas verdes, provincias, parcelas) de hasta un metro en las 34 poblaciones más importantes del país.

Actualmente, el 9.2% del territorio nacional está registrado en el sistema de información cartográfica y parcelaria. El sistema fortalece la seguridad jurídica, ya que al registrar los planes que delimitan cada inmueble, se previenen los problemas de superposiciones de parcelas o de inscripciones sobre inmuebles de dominio público del Estado.

De acuerdo con las memorias de la Jurisdicción Inmobiliaria, en los últimos 10 años el Programa de Modernización de Jurisdicción de Tierras (PMJT) desarrolló una agenda de cambios que impactaron todos los componentes del sistema.

La reforma fue liderada por la Suprema Corte de Justicia con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el Gobierno dominicano y el Congreso Nacional. La inversión total fue de cuarenta millones de dólares (US$40,000,000).

Lo primero fue la creación de un nuevo marco legal con la aprobación de la Ley 108-05 que fortalecer la seguridad jurídica, agiliza los procesos y mejora el clima de inversiones.

También están los reglamentos de Mensuras Catastrales, de los Tribunales de Tierra, de Registro de Títulos y de Gestión y Estructura Organizacional.

Luego se estableció una moderna plataforma tecnológica con sistemas de información y bases de datos que permite el acceso electrónico a millones de documentos digitalizados, un sistema de gestión documental y de archivos, otro sistema cartográfico y parcelario, el de gestión y automatización registral y el de seguimiento de expedientes de tierra.

La tercera fase fue la adecuación de la infraestructura, el mobiliario y los equipos. En este proceso se construyeron y remodelaron las oficinas de la Jurisdicción Inmobiliaria en Santo Domingo, Santiago, La Vega, San Francisco de Macorís, San Cristóbal, Puerto Plata, Higüey y San Pedro de Macorís.

La cuarta parte del proceso fue la capacitación de los recursos humanos, en donde 591 agrimensores fueron capacitados en Geomática, 94 jueces y funcionarios especializados en el nuevo marco normativo, 94 jueces, funcionarios y empleados recibieron capacitación en Derecho Registral, 289 servidores del sistema recibieron entrenamiento sobre Ofimática y 436 se especializaron en Gestión del Cambio.

Subero Isa, J. (2006), ha manifestado que la reforma de la jurisdicción de tierras es en donde más avances y logros se han alcanzado dentro de todo el sistema judicial del país. Sin embargo, el magistrado reconoce que el Poder Judicial ha fallado en la divulgación de lo que se ha producido en esa área.

El cambio ha sido extraordinario, pues de un proceso en que la gente iba a hacer turnos para manosear un paquete de títulos de propiedad y verificar la existencia o no de alguno, ahora se procede de  manera digitalizada, con la introducción de alguna referencia del documento y de inmediato aparece una copia fiel escaneada en la pantalla del computador en el centro de consultas.

Se entiende que estos avances y facilidades son poco conocidos por la población dominicana, lo que todavía trae como consecuencia la aparición de errores técnicos en los procesos de deslinde.

2.2.4 Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

Son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que cumplen con la función de controlar los trabajos técnicos (mensuras, modificaciones parcelarias, deslindes, división para la constitución de condominios, etc.), aprobando, rechazando u observando los mismos. De igual modo, se encargan de otorgar la designación catastral de las parcelas, dando con ello cumplimiento al principio de especialidad del Sistema Torrens, en relación al objeto.

Según el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria (2007) [7]en la actualidad existen tres Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales:

1. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central, con sede en el Distrito Nacional, y competencia sobre el Distrito Nacional y las de Santo Domingo, Monte Plata, San Cristóbal, El Seybo, Hato Mayor, San Pedro de Macorís, La Romana, La Altagracia, Peravia, Azua, San Juan de la Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y Elías Piña.

2. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Norte, con sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros ,y competencia sobre las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón.

3. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste, con sede en la ciudad de San Francisco de Macorís, y competencia sobre las provincias de Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y Salcedo.

2.2.5 Labor de los agrimensores en los procesos de deslinde.

Un agrimensor localiza y toma las medidas exactas de los límites del terreno asegurándose de que sean iguales a la descripción que aparece en la escritura. Este es siempre un procedimiento inteligente, ya que tanto el comprador como el vendedor saben y están de acuerdo en lo que se está transfiriendo, y para asegurarse de que los límites de la propiedad están libres de cosas como cercas, garajes o casetas.

La ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario de la República Dominicana, contiene una serie de nuevos requisitos para realizar una operación inmobiliaria en el país. Uno de ellos es que a partir del 4 de abril del 2009, -es decir, 2 años con posterioridad a su entrada en vigor,- se hace necesario un procedimiento de deslinde, antes de que la Oficina de Registro de Títulos pueda registrar cualquier afectación o modificación de un derecho inmobiliario, como lo sería una transferencia por venta, sucesión o donación.

En cuanto al trabajo de campo del agrimensor contratista, es obligación de este citar a los colindantes o copropietarios, levantar acta en la que recoja las diferentes opiniones y reclamos, quejas u observaciones, así como los demás requisitos exigidos en el Reglamento General de Mensuras Catastrales; pero la obligación principal del agrimensor en estos trabajos es la de respetar las ocupaciones de los copropietarios.

El agrimensor, en palabras de Santana Polanco, V. (2008, págs. 532-533), deberá obtener por parte de los colindantes o co-dueños la manifestación de conformidad con los trabajos, así como la conformidad del propietario de la porción de terreno a deslindar, el agrimensor también tiene la obligación de someterse a la autorización que le ha sido otorgada por la resolución administrativa dictada por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Para conocer un poco más de este organismo máximo en lo que a procedimientos de agrimensura y deslinde se refiere, a continuación se detallan algunas descripciones sobre el mismo.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensuras. Asimismo, está encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

2.2.5.1 Sobre la Mensura y los Agrimensores.

Para que un inmueble pueda ser Registrado debe estar correctamente determinado, ubicado e individualizado, es decir, debe tenerse plena certeza de que el inmueble existe, de cómo es y donde está. Es por tanto, que la mensura catastral es el procedimiento por el cual se prueba la existencia del inmueble, se determinan sus límites, su forma y su ubicación; todo ello se documenta en el plano de mensura, y una vez aprobada la mensura, el plano pasa a ser el documento de identidad de la parcela.

Lo mismo ocurre cuando un propietario quiere subdividir, refundir o lotificar sus inmuebles; las nuevas parcelas deben estar correctamente determinadas, ubicadas e individualizadas. Todas las modificaciones parcelarias deben ser hechas por mensura, y todas las nuevas parcelas deben tener su correspondiente documento de identidad.

Las mensuras y las modificaciones parcelarias deben ser ejecutadas por profesionales capacitados específicamente para ello: los agrimensores. Los agrimensores, cuando ejecutan una mensura o una modificación parcelaria, actúan como auxiliares de la Justicia, pasan a ser, durante la tarea, oficiales públicos.

2.2.6 Requisitos que exige la Cooperativa San José, sucursal de Sajona, para facilitar los préstamos a sus clientes basados en constancias anotadas.

 Primeramente la Cooperativa, como cualquier institución crediticia de la República Dominicana, de  acuerdo a la Constitución de la República, debe de ser ciudadano dominicano, aun sea naturalizado como tal, y por consecuencia portar documentos de identificación, es decir  la cedula, donde se especifican los generales de cada ciudadano.

 A partir de este requisito fundamental, el cliente debe de poseer el título de propiedad deslindado, y si no lo está, porque es una constancia anotada, tramitar  los  préstamo mientras se procede al deslinde, lo cual no es un obstáculo ni para el cliente ni para la Cooperativa, pues su procedimiento está establecido en la ley 108-05, de Registro Inmobiliario.

 Otro requisito es que el historial crediticio del cliente potencial este 'limpio', es decir que sus cuentas estén solventadas o al menos tengan un manejo prudente.  Se debe de presentar un Estado Contable, donde se analicen y se expongan, egresos, activos, pasivos y capital   del cliente potencial, certificado por un Contador Público Autorizado.Y por último, llenar la solicitud de préstamo, donde se formaliza la petición del préstamo, es preciso especificar que en algunos casos la Cooperativa exige un garante, cuando solo hay constancias anotadas y el cliente no posee los niveles de ingresos aceptables para el monto solicitado.

2.2.7 Causas que impiden la aprobación  de los préstamos hipotecarios.-Cuando no existe ningún documento, es decir, ni título de propiedad ni constancias.

–Cuando el cliente no tiene los documentos de identificación personal, cedula y pasaporte.

-Falta de capacidad  productiva para hacer frente a los compromisos inherentes del préstamo.

-Historial  crediticio deficiente.

2.2.8 Dificultades que se presentan en la consecución de los préstamos hipotecarios.

Entre las más comunes están la legitimidad de los títulos o de las constancias anotadas, ya que a veces cuando se presentan los certificados de no gravamen que corresponden al título o las constancias anotadas, aparecen hipotecas o  pagareses notariadas inscritos en los mismos, por aparente desconocimiento de los propietarios. Otra dificultad es la insuficiencia capacidad de repago de dichos préstamos por los clientes. Esto debido a la poca rentabilidad de sus inversiones o a la baja productividad  de sus negocios.

2.2.9 Consecuencias de la no aprobación de los préstamos  hipotecarios.Desde el punto de vista del cliente, es frustratorio para el mismo, pero si mantiene una actitud consecuente con el objetivo, entonces  se procederá a solucionar  en que se fallo y reparar el problema.

Para la institución, es este caso la cooperativa  Sajona, el efecto es contraproducente, ya que su objetivo es por la naturaleza del mismo,  prestar el dinero que  sus socios depositan para así  refinanciar  sus proyectos.

La falta de información y el desconocimiento de la ley 108-05, hacen difícil de los objetivo de satisfacer estos clientes necesitados de  los prestamos, creando problemas en los flujos de colocación y pago de interese pasivos, originando una situación financiera de índole interno en  la cooperativa, realmente insostenible.

En síntesis, las consecuencias para ambos, el cliente y la Cooperativa, seria manejable y fructífera, si existiera la información correcta de la ley por parte del cliente, antes de su solicitud.

2.3 Definición de términos.

Acta de hitos y mensura: Es el documento que acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de levantamiento territorial practicado con el fin de constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un magistrado del orden

Administrativo o judicial, o ante un oficial público, por el cual dos o más personas atestiguan hechos que son de pública notoriedad. En materia de tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel en el que se reconocen a los herederos.

Carta de conformidad: Es el documento en el que el o los propietarios o reclamantes dan su conformidad con los trabajos realizados por el agrimensor. Registro de Títulos en el que se acredita su estado jurídico y la vigencia del Duplicado del Certificado de Título, haciendo constar os asientos vigentes consignados en su Registro Complementario, al día de su emisión. Esta certificación se expedirá de conformidad a lo establecido en el artículo 104 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Certificación de Inscripción del Inmueble: Es el documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita la inscripción del mismo, al día de su emisión.

Certificación de Registro de Acreedores: Este documento es emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita el derecho real accesorio, cargas y gravámenes. Sólo puede ser requerida por el propietario del inmueble, así como por el titular o beneficiario del derecho inscrito.

Certificación de Registro de Derechos Reales Accesorios: Es la constancia documental de haberse inscrito un derecho real accesorio, cargas, gravámenes así como medidas provisionales en el Registro de Títulos a favor del titular o beneficiario del mismo.

Certificado de Títulos: Es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo.

Constancia Anotada: Es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que sustenta los derechos de una o más personas sobre una porción de parcela que no posee una designación catastral propia ni un plano individual aprobado y registrado en la Dirección de Mensuras.

Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título. El deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar.

Deslinde, etapas: El deslinde es un proceso contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de Jurisdicción Original. Consta de tres etapas:

a) Técnica, donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

b) Judicial, donde a través de un proceso judicial se dan las garantías necesarias para que todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.

c) Registral, donde a través del registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del registro complementario.

Duplicado de Certificado de Título: Es una copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en el mismo. Es un documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. Contiene una leyenda que lo identifica como tal, además del sello del Registro de Títulos que lo emitió y la firma del Registrador de Títulos.

Duplicado de Certificado de Título: Es una copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en el mismo. Es un documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. Contiene una leyenda que lo identifica como tal, además del sello del Registro de Títulos que lo emitió y la firma del Registrador de Títulos.

Extracto de Certificado de Títulos: Es una copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en el mismo, el cual es expedido a favor de cada copropietario. En el extracto deben ser consignados todos los copropietarios y su porcentaje de copropiedad. Contendrá una leyenda que lo identifica como tal, la indicación del copropietario a favor del cual se expide, además del sello del Registro de Títulos y la firma del Registrador de Títulos.

Georreferenciación: Es el conjunto de operaciones técnicas destinadas a vincular de manera biunívoca, un punto cualquiera de la superficie terrestre con un marco de referencia convencional. Como resultado de la georreferenciación, se asignan al punto georreferenciado sus coordenadas geográficas o sus coordenadas planas proyectivas generales. A través de la georreferenciación se identifica el único lugar de la superficie terrestre que corresponde a una parcela.

Georreferenciación por vinculación a esquina: Es un procedimiento sencillo de georreferenciación que no requiere de tecnología GPS. En zonas urbanas amanzanadas, donde el Sistema de Información Cartográfico y Parcelario de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tenga cartografía a escala 1: 10,000 o mayor, se admite la vinculación al sistema por relacionamiento con las distancias a esquinas de la manzana en la que se encuentra la parcela.

GPS: Siglas del Sistema de Posicionamiento Global. Es un sistema de 24 satélites artificiales que giran alrededor de la tierra, con órbitas perfectamente conocidas y emitiendo permanentemente señales electromagnéticas, las que pueden ser recibidas por receptores satelitales en la superficie terrestre permitiendo conocer con exactitud la posición del receptor, en relación al centro de la tierra (es decir, en un sistema geocéntrico). Suele denominarse también como GPS al receptor satelital, aunque el término más preciso es antena o receptor.

Hito: Es el elemento material (varilla de hierro, pirámide o cilindro de hormigón, estaca de madera, etc.) que materializa o monumenta un punto o vértice de propiedad.

Hipoteca: Es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

Libro de Registro Complementarios, Libro, Folio: El Libro de Registros Complementarios es el conjunto de folios correspondiente a los originales de los Registros Complementarios que se incorporan de forma secuencial y cronológica y se les asigna el número de libro RC y folio RC que les corresponde. El número de libro RC corresponde al número asignado al libro donde esta contenido el Registro Complementario al que se hace referencia. El folio RC corresponde a la hoja donde se encuentra contenido el Registro Complementario al que se hace referencia.

Localización de mejoras: Es un procedimiento técnico por el cual se dimensionan y vinculan las mejoras a los límites de la parcela.

Mensura: Es un acto de levantamiento parcelario cuyo objeto es el de constituir el estado parcelario de un inmueble. Una definición más descriptiva es que se trata de un conjunto de actos y operaciones por medio de los cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un inmueble.

Nulidad: Es en derecho, una situación genérica de invalidez del acto jurídico, que provoca que una norma, acto jurídico, acto administrativo o acto judicial deje de desplegar sus efectos jurídicos, retrotrayéndose al momento de su celebración.

Parcela: Es la extensión territorial continua, delimitada por un polígono cerrado de límites, objeto de un derecho de propiedad o copropiedad registrado, cuya existencia y elementos esenciales han sido comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento parcelario documentado, aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro de Títulos correspondientes.

Parcela aprobada: Es la parcela cuyo plano ha sido aprobado técnicamente por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, pero aún no ha sido registrada en el Registro de Títulos correspondiente.

Parcela registrada: Es la parcela cuyo plano ha sido aprobado técnicamente por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y ha sido registrada en el Registro de Títulos correspondiente.

Parcelas complejas: Son todas las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10) Constancias Anotadas sin deslindar.

Parcelas sencillas: Son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin deslindar.

Préstamo hipotecario. Cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona física o jurídica (prestatario), con la garantía adicional de un bien inmueble (ej. una vivienda).

Tasación: Determinación del valor o precio de algo. técnicamente denominada como informe de valoración, es un documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

Trabajos de campo: Son las actividades que el profesional habilitado desarrolla el terreno al ejecutar un acto de levantamiento parcelario o una división de condominio, incluyen principalmente los trabajos de reconocimiento y medición.

Trabajos de gabinete: Son las actividades que el profesional habilitado desarrolla en su oficina al ejecutar un acto de levantamiento parcelario o una división de condominio, incluyen principalmente el procesamiento de datos, cálculos y dibujo de planos.

CAPITULO III:

Diseño metodológico

3.1 Tipo de investigación.

Esta investigación es de tipo de campo y descriptiva.

De campo, ya que se trasladó al lugar de los hechos para la recogida de la información primaria, en este caso clientes y analistas de crédito por ante la Cooperativa San José, Inc.

Es descriptiva, porque utiliza una descripción de las variables e indicadores del estudio; es decir, se procedió a describir las características y elemento que conforman dicha investigación.

3.2 Método de la investigación.

En la investigación se utilizó el método inductivo, ya que según Sampieri (2004), los enfoques cuantitativos emplean este método, que parte del análisis y la síntesis; es decir, se inició con las particularidades de lo que constituye la incidencia del deslinde en los préstamos hipotecarios de la cooperativa San José de Sajoma; luego se analizaron y sintetizan los contenidos de este en materia de tierras de un modo teórico, partiendo del orden práctico para poder asimilar su situación en la demarcación jurídica objeto de estudio.

También se utilizó el método deductivo, porque se partió de premisas generales a lo particular sobre los procedimientos concernientes a los préstamos hipotecarios.

3.3 Fuentes y técnicas para la recolección de datos.

Se emplearon como fuentes para la recolección de información bibliográfica: libros, revistas, tesis, leyes, la Internet, entre otros.

Las técnicas para la recolección de datos en esta investigación fueron la encuesta, que tiene por instrumento principal el cuestionario, aplicado a los clientes y especialistas en crédito dentro de la Cooperativa San José, Inc.

Para la presentación de estos instrumentos se realizaron mediante preguntas cerradas y abiertas a los encuestados dando en cada una alternativas para ser respondidas de una manera fácil y sencilla, con varias alternativas, en la cuales el encuestado pudo seleccionar una o varias repuestas.

3.4 Universo y muestra.

El universo seleccionado para la realización de esta investigación son 2,200 clientes de la Cooperativa San José de Sajoma y de 5 oficiales de crédito, para un total de 2,205 involucrados al Departamento de Crédito de la Cooperativa San José Inc. de Sajoma.

La muestra fue a lazar ya que se eligió como muestra representativa el 10 (%) por ciento del universo. Por lo cual la muestra es de 220 clientes. Y los 5 oficiales de crédito que representan el 100%

3.5 Criterio para la selección de la muestra.

Se procedió a verificar las solicitudes de préstamos aprobados y de todos los números de éstas, se escribieron y se echaron en una funda, se movió y se sacaron las 220. Luego durante un mes, es decir, cuatro, durante 3 días a la semana, con un equipo de 3 encuestadores, yendo a la cooperativa San José, sucursal de Sajoma. Se entrevistaron los clientes que iban a pagar sus préstamos hipotecarios, por lo cual se tomó ese período de tiempo.

Se realizo con colaboración de los 5 oficiales de créditos, de 9 am a 1pm, hasta completar las 220 entrevistas, acompañadas de los 5 oficiales para un total general de 225 personas

3.6 Tratamiento de la información obtenida.

Los datos fueron tabulados, graficados y comentados utilizando formas estadísticas de conteos, frecuencia y porcentaje. A los resultados obtenidos se le aplicó un análisis e interpretación y para su mejor comprensión se hicieron los gráficos correspondientes. Los datos obtenidos se analizaron en Excel.

CAPÍTULO IV:

Presentación de los datos

4.1 Resultados del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Tabla No. 1 Causas para la negación de préstamos en la Cooperativa San José solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas

Fuente: Pregunta No. 1 del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Gráfico No. 1- Causas para la negación de préstamos

Fuente: Tabla No. 1.

Al cuestionar a los clientes, nos encontramos que un porcentaje de 68% consideró todas las antes mencionadas; es decir, por la situación económica, la falta de conocimiento de la ley y por no estar deslindado el terreno.

Tabla No. 2 Nivel de conocimiento de los clientes sobre los procesos de deslinde.

Fuente: Pregunta No. 2 del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Gráfico No. 2 – Nivel de conocimiento de los clientes

Fuente: Tabla No. 2.

El nivel de conocimiento sobre el proceso de deslinde por parte de los clientes no es del todo satisfactorio, ya que en un 68% lo consideraron poco, mientras que en un 22% es de ninguno.

Tabla No. 3 Mecanismos utilizados por la Cooperativa San José, Inc., para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en constancias anotadas

Fuente: Pregunta No. 3 del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Gráfico No. 3 – Mecanismos utilizados

Fuente: Tabla No. 3.

Según los clientes encuestados, en un 68% consiste en facilitarles el préstamo con la salvedad de que deben proceder al deslinde inmediatamente.

Tabla No. 4 Consecuencias para los clientes del rechazo de una solicitud de Préstamo con garantía hipotecaria amparada en una Constancia Anotada

Fuente: Pregunta No. 4 del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Gráfico No. 4 – Mecanismos utilizados

Fuente: Tabla No. 4.

Cuando la Cooperativa San José rechaza una solicitud de Préstamo con garantía Hipotecaria amparada en una Constancia Anotada, según el 45% de los clientes encuestados, estos solicitan más dinero del necesario para poder realizar el deslinde, mientras que en el 35% de los casos se refirieron al conjunto de alternativas facilitadas en la tabla No. 4.

Tabla No. 5 Dificultades que se le presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un Préstamo con garantía hipotecaria con sus terrenos sin deslindar

Fuente: Pregunta No. 5 del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Gráfico No. 5 – Dificultades

Fuente: Tabla No. 5.

Las dificultades que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un Préstamo con garantía Hipotecaria con sus terrenos sin deslindar son en un 86% dijo que los clientes no pueden realizar ningún tipo de negociación porque sus terrenos no están deslindados, el 14% contestó que la Cooperativa le niega el Préstamo.

Tabla No. 6 Requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios, basados en constancias anotadas.

Fuente: Pregunta No. 6 del cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Gráfico No. 6 – Requisitos

Fuente: Tabla No. 6.

El 100% de los clientes encuestados estuvo de acuerdo que los requisitos exigido por la Cooperativa son: el Certificado de título, Deslinde, Certificación de Cargas y Gravamen, estos son exigidos para todos los solicitantes, por lo tanto estos requisitos son imprescindibles para los otorgamientos de préstamos hipotecarios.

4.2 Entrevista aplicado a los encargados de préstamos de la Cooperativa San José, Inc.

Pregunta 1: ¿Cuales son para usted, las Causas que han incidido en la negación de préstamos en la Cooperativa San José solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas?

Causas que han Incidido en la no aceptación de préstamos en la Cooperativa San José solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, según los 5 oficiales de préstamos, en un su gran mayoría es por la falta de conocimiento de la ley, mientras que en menor causa está la situación económica para iniciar el proceso de deslinde. Se induce de la respuesta de los encargados de préstamos que los clientes desconocen por completo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Pregunta 2: ¿Cuales son para usted, los mecanismos utilizados por la Cooperativa San José para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancia Anotadas?

El mecanismo utilizado por la Cooperativa San José para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancia Anotadas, según la opinión de los 5 oficiales de préstamos, en un su gran mayoría es, en base a las facilidades del préstamo pero con la condición de que deben deslindar el terreno, mientras que en menor cantidad dijeron que la cooperativa le facilita un agrimensor para realizar el proceso. Se deduce que el cliente cuando solicita un préstamo siempre solicita más dinero del que necesita para poder deslindar el terreno y así poder obtener su préstamo.

Pregunta 3: ¿Cuales son para usted, las consecuencias para los clientes del rechazo de una solicitud de Préstamo con garantía Hipotecaria amparada en una Constancia Anotada?

Cuando la Cooperativa San José rechaza una solicitud de Préstamo con garantía Hipotecaria amparada en una Constancia Anotada, según la opinión de los 5 oficiales de préstamos, en un su gran mayoría es, que el cliente busca un socio de la cooperativa como fiador que tengan un título deslindado, solicita más dinero del necesario para realizar su deslinde y solicita a la cooperativa San José que se encargue de deslindar.

Mientras que en menor cantidad consideraron que el cliente busca un socio de la Cooperativa como fiador porque este si tiene un título deslindado, mientras que otro dice que solicita más dinero del necesario para realizar su Deslinde u otros que solicitan a la Cooperativa San José que se encargue de Deslindar.

Queda claro que la Cooperativa San José rechaza los préstamos basados en Constancias Anotadas porque estas no le dan ninguna garantía jurídica sobre los bienes inmuebles que los clientes poseen.

Pregunta 4: ¿Cuales son para usted, los requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos hipotecarios?

Los requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios, según la opinión de los 5 oficiales de préstamos, en su totalidad, exige certificado de Título, Deslinde, Certificado de no Gravamen, esto indica que la institución se cuida al momento de realizar préstamos ya que si no existen estas garantías hipotecarias no se le puede prestar a ningún cliente solicitante.

CAPÍTULO V:

Análisis e interpretación de los resultados

Luego de observar la lectura de cada uno de los resultados de la investigación, en este capítulo se procede a analizar los mismos desde el punto de vista de la opinión del sustentante de esta tesis, así como de las diferentes opiniones emitidas por la doctrina y la jurisprudencia.

Variable No. 1. Requisitos de la Cooperativa. Los clientes encuestados sobre los requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios, el total de los clientes encuestados estuvo de acuerdo que los requisitos exigido por la Cooperativa son: el Certificado de titulo, Deslinde, Certificación de Cargas y Gravamen, estos son exigidos para todos los solicitantes, por lo tanto estos requisitos son imprescindibles para el otorgamientos de préstamos hipotecarios basados en Constancias Anotadas.

Los encargados de préstamos sobre los requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios, el total de los encargados de préstamos contestaron que la Cooperativa San José siempre exige, Certificado de titulo, deslinde, certificación de Gravamen, esto indica que la institución se cuida al momento de realizar préstamos ya que sin ninguna garantía hipotecaria pueden prestar a ningún cliente solicitante.

Variable No. 2. Las Causas que impiden la no aceptación de las constancias anotadas para el otorgamiento de préstamos en la Cooperativa San José de Sajoma, Santiago.

Al cuestionar a los clientes de la Cooperativa San José sobre las causas que han Incidido en la no aceptación de préstamos en dicha Cooperativa solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas. En una menor cantidad de los encuestados contestó que por la situación económica para iniciar el proceso de deslinde, una mediana cantidad, expresó que la falta de conocimiento de la Ley y en una mayor cantidad muy elevado, consideró todas las antes mencionadas, lo que indica que, en la Cooperativa San José para facilitar préstamos Hipotecarios lo clientes deben cumplir con el requisito del Deslinde.

El deslinde modifica el estatus del copropietario que sustenta sus derechos en una Constancia Anotada, con relación al inmueble y lo convierte en propietario individual de una parcela separada de la Parcela originaria. Según lo establece el artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Según lo expresado por los analistas de préstamos hipotecarios de la Cooperativa san José las principales causas que han Incidido en la no aceptación de préstamos en la Cooperativa San José solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, en una menor cantidad los oficiales de préstamos contesto que la situación económica para iniciar el proceso de deslinde, la gran mayoría dijo que falta de conocimiento de la Ley, mientras que otros dijeron que todas las anteriores, es decir que los encargados de préstamos consideran que los clientes desconocen por completo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sobre el reglamento de Mensura Catastrales.

Variable No. 3. Dificultades que se les presentan que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un préstamo, poniendo en garantía hipotecaria sus terrenos sin estar deslindados. Dentro de las dificultades que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un Préstamo con garantía Hipotecaria con sus terrenos sin deslindar son: la mayoría dijo que los clientes no pueden realizar ningún tipo de negociación porque sus terrenos no están deslindados, la minoría contestó que La Cooperativa le niega el Préstamo, lo que indica que de una u otra forma los cliente se ven imposibilitados para realizar cualquier negociación basada en Constancias Anotadas, debido a que las Constancias Anotadas no dan ninguna garantía a la institución.

Variable No. 4. Consecuencias de la aprobación de los préstamos con garantías hipotecarias basados en constancias anotadas en la Cooperativa San José, Inc., de Sajoma, Santiago. Al cuestionar a los especialistas de préstamos el mecanismo utilizado por la Cooperativa San José para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancia Anotadas es: la mayoría respondió que Le facilitan al cliente el préstamo pero le dicen al cliente que debe deslindar, en menor grado la cooperativa le facilita un agrimensor para realizar el proceso y en igual grado dijo que todas las anteriores, se denota que el cliente cuando solicita un préstamo siempre solicita más dinero de lo que necesita para poder deslindar el Terrenos y así poder obtener su préstamo.

Conclusiones

Dando respuesta a cada uno de los objetivos y tomando los resultados más relevantes se concluyo esta investigación: