Incidencia del deslinde (Ley 108-05) en los préstamos hipotecarios en la cooperativa San José (página 3)
Enviado por Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
En cuanto al objetivo general: Investigar la incidencia del deslinde (Ley 108-05) en los préstamos hipotecarios en la Cooperativa San José, Inc., en Sajoma, Santiago, en el período julio 2010- julio 2014: en cuanto a las causas que han Incidido en la no aceptación de préstamos en dicha Cooperativa solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, el 10% de los encuestados contestó que por situación Económica para iniciar el proceso de deslinde, el 22% expreso que falta de conocimiento de la Ley y un porcentaje muy elevado es decir 68% consideró todas las antes mencionadas, lo que indica que la Cooperativa San José para facilitar préstamos Hipotecarios lo clientes deben cumplir con el requisito del Deslinde.
Sobre las consecuencias de la aprobación de los préstamos con garantías hipotecarias basados en constancias anotadas en la cooperativa San José, una de la consecuencia que enfrentan los cliente es que tienen que solicitar más dinero de lo necesario para poder deslindar o tienen que buscar un garante solidario que a veces les he difícil encontrar, se puede apreciar que la Cooperativa nunca deja de facilitar los préstamos basados en Constancias Anotadas, siempre y cuando el cliente estén dispuestos a realizar el proceso técnico de Deslinde. Cumpliendo con los requisitos de la Ley 108-05 de Registro.
Las dificultades que enfrentan los clientes de la Cooperativa San José es que le niegan los préstamos cuando se presentan a solicitarlos amparados en Constancias Anotadas, lo que indica que los clientes se ven imposibilitados para realizar cualquier negociación basada debido a que las Constancias Anotadas no dan ninguna garantía a la institución.
El objetivo específico No. 1: Enumerar las consecuencias de la aprobación de los préstamos con garantías hipotecarias basados en constancias anotadas en la cooperativa San José, incorporada del Municipio de José de las Matas Provincia de Santiago.
Al cuestionar a los especialistas de préstamos el mecanismo utilizado por la Cooperativa San José para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancia Anotadas, en su mayor parte respondió que le facilitan al cliente el préstamo pero le dicen al cliente que debe deslindar, en una menor cantidad la cooperativa le facilita un agrimensor, para realizar el proceso de deslinde. Y en una mínima cantidad, dijo que el cliente cuando solicita un préstamo siempre solicita más dinero de lo que necesita para poder deslindar el Terrenos y así poder obtener su préstamo.
El mecanismo utilizado por la Cooperativa San José para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancia Anotadas en su mayoría dijo, que la Cooperativa le indica al cliente que no prestan basados en Constancias Anotadas, metas que otros expresen que le facilitan al cliente el préstamo pero le dicen al cliente que debe deslindar y en una menor cantidad dijo que, el cliente solicita más dinero de lo necesario para poder deslindar, en esta pregunta se puede apreciar que la Cooperativa nunca deja de facilitar los préstamos basados en Constancias Anotadas, siempre y cuando el cliente estén dispuestos a realizar el proceso técnico de Deslinde. Cumpliendo con los requisitos de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
El objetivo específico No. 2: Determinar las causas que han incidido en la no aceptación de Préstamos en la Cooperativa San José solicitados por sus clientes basados en garantías hipotecarias de terrenos amparados en constancias anotadas.
Al cuestionar a los clientes de la Cooperativa San José sobre las causas que han Incidido en la no aceptación de préstamos en dicha Cooperativa solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, el 10% de los encuestados contestó que por situación Económica para iniciar el proceso de deslinde, el 22% expreso que falta de conocimiento de la Ley y un porcentaje muy elevado es decir 68% consideró todas las antes mencionadas, lo que indica que la Cooperativa San José para facilitar préstamos Hipotecarios lo clientes deben cumplir con el requisito del Deslinde.
El deslinde modifica el estatus del copropietario que sustenta sus derechos en una Constancia Anotada, con relación al inmueble y lo convierte en propietario individual de una parcela separada de la Parcela originaria. Según lo establece el artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario.
Según lo expresado por los analistas de préstamos hipotecarios de la Cooperativa san José las principales causas que han Incidido en la no aceptación de préstamos en la Cooperativa San José solicitados por clientes con garantías Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, el 20% de los encargados de préstamos contesto que la situación económica para iniciar el proceso de deslinde, el 60% dijo que falta de conocimiento de la Ley, y el 20% dijo que todas las anteriores, es decir que los encargados de préstamos consideran que los clientes desconocen por completo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sobre el reglamento de Mensura Catastrales.
El objetivo específico No. 3: Determinar las dificultades que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un préstamo poniendo en garantía hipotecaria sus terrenos sin estar deslindados.
Dentro de las dificultades que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un Préstamo con garantía Hipotecaria con sus terrenos sin deslindar son: el 86% dijo que los clientes no pueden realizar ningún tipo de negociación porque sus terrenos no están deslindados, el 14% contestó que La Cooperativa le niega el Préstamo, lo que indica que de una u otra forma los cliente se ven imposibilitados para realizar cualquier negociación basada en Constancias Anotadas, debido a que las Constancias Anotadas no dan ninguna garantía a la institución.
El objetivo específico No. 4: Identificar los requisitos de la Cooperativa San José para facilitar préstamos a sus clientes basados en constancias anotadas. Los clientes encuestados sobre los requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios, el 100% de los clientes encuestados estuvo de acuerdo que los requisitos exigido por la Cooperativa son: el Certificado de titulo, Deslinde, Certificación de Cargas y Gravamen, estos son exigidos para todos los solicitantes, por lo tanto estos requisitos son imprescindibles para el otorgamientos de préstamos hipotecarios basados en Constancias Anotadas.
Los encargados de préstamos sobre los requisitos que la Cooperativa San José exige a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios, el 100% de los encargados de préstamos contestaron que la Cooperativa San José siempre exige, Certificado de titulo, deslinde, certificación de Gravamen, esto indica que la institución se cuida al momento de realizar préstamos ya que sin ninguna garantía hipotecaria pueden prestar a ningún cliente solicitante.
Recomendaciones
En virtud de que el objeto de la ley inmobiliaria y sus reglamentos es suspender la emisión de nuevas Constancias Anotadas, controlar y regular las existentes, limitando su otorgamiento a casos de excepción y sentando las bases para que con el tiempo se logre la reducción de las ya existentes, dados los inconvenientes de índole jurídico-social que ocasionan, tanto a los clientes como a la cooperativa, después de haber concluido la investigación, las sustentantes presentan las siguientes recomendaciones:
A la Cooperativa San José, Inc.
Permitir por única vez el registro de una transferencia de los derechos sustentados en Constancias Anotadas, siempre que la porción a transferir esté presente en la misma en su totalidad.
Permitir que los clientes realicen préstamos basados en Constancias Anotadas en caso de inmuebles especiales, en virtud de que estos son permisibles por el registrador de títulos, las inscripciones de garantías reales inmobiliarias sobre esas constancias anotadas.
Permitir que los clientes que tienen Constancias Anotadas no aceptadas por la ley les sean otorgados los préstamos si en realidad son clientes de mucho tiempo en la institución; en sentido de que se ejecute en venta de pública subasta sobre un inmueble sustentado en una Constancia Anotada, con la salvedad de que el adjudicatario se le entregará una constancia anotada.
Al Sistema Financiero Nacional:
El sistema financiero nacional, es el universo compuesto por todos los bancos comerciales, hipotecarios y de desarrollo, las financieras y las cooperativas del país, las cuales tienen como finalidad, proporcionar el desarrollo, el crecimiento de la economía del país, regido y regulado por el Banco Central de la República Dominicana.
Por lo tanto las cooperativas del país, forman parte del sistema, entonces la ley 108-05, es la que ha venido a exigir el deslinde obligatorio para los préstamos hipotecarios. Recomiendo que el espíritu de la ley en cuanto al deslinde es positivo, ya que organiza y actualiza la propiedad, pero que no sea antes de la promulgación de la ley, sino desde su ejecución, pues ha creado un cuello de botella innecesario en cuanto a la cantidad de deslindes antes de la fecha, generando frustración, tardanza y menos desarrollo económico.
Al Sistema Judicial:
El deslinde es un procedimiento técnico y judicial como se ha explicado, por lo tanto la justicia a través de los órganos que intervienen en el mismo, como son los Tribunales de Tierra, Registro de Titulo, Direcciones regionales de Mensuras Catastrales y otros, están saturados de trabajos, donde el personal es muy poco para manejar un volumen tan grande de trabajo, por esta razón le recomiendo al sistema judicial duplicar al mínimo el personal que intervienen en el proceso del deslinde, pues con los impuesto que se cobran es bastante para dicha petición del mas personal.
A los Órganos recaudadores del Estado:
Si se duplica el personal que intervienen en la ejecución del deslinde, y se incluye solamente el deslinde a partir de la fecha de entrada del 2005, se procederá a realizarlo mas rápido, menos frustratorio y el Estado cobrara a través de impuestos Internos, más dinero, ya que los clientes de préstamos hipotecarios invertirán su dinero mas rápido, generando un multiplicador económico positivo, creando por consecuencia crecimiento económico. A la universidad:
Crear conciencia en todos los estudiantes de la facultad de Derecho y carreras afines, de que el Deslinde, es una formalidad única y reglamentaria en la consecución de los préstamos hipotecarios en todo el sistema financiero nacional, para que así, puedan asesorar como profesionales a sus clientes, con un criterio actualizado de las leyes que inciden en el Deslinde.
Además de que estos profesionales que la UTE, haya formado, sean capaces de modificar lo que representa un escollo económico para los clientes que inciden en el desarrollo de nuestra economía y aportar nuevas ideas cónsonas al desarrollo del país.
Bibliografía
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-Santana Polanco, V. (2007). Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio.
-Santana Polanco, V. (2008). Derecho procesal de la jurisdicción inmobiliaria. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio.
Apéndices
CUESTIONARIO PARA SER APLICADO A LOS CLIENTES:
1) ¿Cuáles son las causas que han incidido en la no aceptación para el otorgamiento de préstamos en la Cooperativa San José del Municipio de San José de las Matas, provincia de Santiago?
a) Situación económica para iniciar el proceso de deslinde ( ).
b) Falta de conocimiento de la Ley ( ).
c) Falta de conocimiento de la Ley ( ).
d) No estar deslindados ( ).
e) Todas las anteriores ( ).
f) Ninguna de las anteriores ( ).
2) ¿Qué nivel de conocimiento tiene usted sobre los procesos de deslinde?
a) Mucho ( ).
b) Poco ( ).
c) Ninguno ( ).
3) ¿Cuáles mecanismos utiliza la Cooperativa San José, Inc., para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancias Anotadas?
a) Le indica al cliente que no prestan en base a Constancias Anotadas ( ).
b) Le facilitan al cliente el préstamo pero le dicen al cliente que debe deslindar( )
c) El cliente solicita más dinero de lo necesario para poder deslindar ( ).
d) La cooperativa le facilita un agrimensor para realizar el proceso ( ).
e) Todas las anteriores ( ).
f) Ninguna de las anteriores ( ).
4) ¿Cuáles son las consecuencias de la aprobación de los préstamos con garantías hipotecarias basados en constancias anotadas en la Cooperativa San José, Inc., del Municipio de San José de las Matas, provincia de Santiago?
a) Busca un socio de la Cooperativa como fiador porque este si tiene un título deslindado ( ).
b) Solicitar más dinero del necesario para realizar su Deslinde ( ).
c) Solicitar a la Cooperativa San José que se encargue de Deslindar ( ).
d) Todas las anteriores ( ).
e) Ninguno de las anteriores ( ).
5) ¿Cuáles son las dificultades que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un préstamo, poniendo en garantía hipotecaria sus terrenos sin estar deslindados?
a) Los clientes no pueden realizar ningún tipo de negociación porque sus terrenos no están deslindados ( ).
b) La Cooperativa le niega el Préstamo ( ).
c) La Cooperativa condiciona la aprobación del préstamo con la realización del Deslinde ( ).
d) La Cooperativa le solicita al cliente que busque un fiador solidario ( ).
6) ¿Cuáles son los requisitos de la Cooperativa San José del municipio de San José de las Matas, provincia de Santiago, para facilitar préstamos a sus clientes basados en constancias anotadas?
a) Certificado de título ( ).
b) Deslinde ( ).
c) Certificado de no Gravamen ( ).
d) Todas las anteriores ( ).
e) Ninguna de las anteriores ( ).
ENTREVISTA PARA SER APLICADO A LOS ENCARGADOS DE CRÉDITO
1) ¿Cuáles son las causas que han incidido en la no aceptación de las constancias anotadas para el otorgamiento de préstamos en la Cooperativa San José del Municipio de San José de las Matas, provincia de Santiago?_____________________________
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2) ¿Cuáles mecanismos utiliza la Cooperativa San José, Inc., para aprobar las solicitudes de préstamos amparados en Constancia Anotadas?___________________
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3) ¿Cuáles son los requisitos de la Cooperativa San José del municipio de San José de las Matas, provincia de Santiago, para facilitar préstamos a sus clientes basados en constancias anotadas?___________________________________________________
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4) ¿Cuáles son las dificultades que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San José al solicitar un préstamo, poniendo en garantía hipotecaria sus terrenos sin estar deslindados?______________________________________________________
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Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.
[1] Monción, S. E. (2010). La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria. Formularios y Jurisprudencias. Santo Domingo, República Dominicana.
[2] Santana Polanco, V. (2008). Derecho procesal de la jurisdicción inmobiliaria. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio. P. 519.
[3] República Dominicana. (2005). Reglamento para la Aplicación de la Ley 108-05. Santiago de los Caballeros: Manatí.
[4] Op. Cit.
[5] Monción, S. E. (2010). La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria. Formularios y Jurisprudencias. Santo Domingo, República Dominicana. Pp. 543-544.
[6] Santana Polanco, V. (2008). Op. Cit.
[7] Op. Cit.
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