Tal opinión parece, sin embargo, insostenible, pues resulta obvio que el contrato tiene por objeto la prestación de un "servicio" y como tal no puede ser objeto de una locación de cosas. Por iguales razones debe rechazarse la opinión de que el suministro de energía eléctrica o gas sea también locación de cosas. Es asimismo dudosa la configuración de los contratos de hospedaje, de abono a espectáculos teatrales, de exposición en locales o vidrierías. Nos parece que se trata de contratos atípicos, innominados, y que no hay ninguna ventaja en forzar su carácter para hacerlos entrar en categorías legales rígidas. Con razón se ha señalado la inútil tendencia de los juristas a incurrir en generalizaciones desprovistas de interés jurídico" (Guillermo Borda, "Manual de contratos", págs. 328 y 329).
La Legislación alemana diferencia el arrendamiento de uso del de uso y disfrute. Señala Enneccerus, que "el arrendamiento de uso se refiere únicamente a las cosas y otorga sólo el uso, no el goce de los frutos; el arrendamiento de uso y disfrute se refiere a las cosas o a los derechos (por ejemplo, derechos de caza y pesca, de minas, de gabelas de paso por los puentes) y otorga además el uso el goce de los frutos".
Conviene mencionar un problema que en relación a la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario se discute doctrinariamente: si se trata de un derecho real o personal.
La teoría clásica sostiene que es un derecho personal, mientras que autores como Troplong afirman que se trata de un derecho real porque el contrato de arrendamiento puede subsistir a pesar de la venta de la propiedad. Manifiesta este autor que el derecho conferido al locatario por el locador "sobrevive la calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si , el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del locatario, sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra la persona , porque es un derecho real. y no como era antes un derecho personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador. En una palabra, el adquiriente de un inmueble sometido a un arrendamiento, está obligado a respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de sus causas, o por una obligación personal, o por un derecho real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el adquiriente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento, procede de que existe sobre la cosa un derecho real, un "jus in re" a favor del locatario" (Citado por Dalmacio Vélez Sarsfield, en la nota al artículo 1498 del Código Civil argentino).
Desde el punto de vista anteriormente planteado, éste sería el caso regulado en el inciso 1 del artículo 1708, en el que se establece que si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
En conclusión, consideramos que el tema de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es, por su misma estructura debatido y debatible: y que si bien es verdad que en virtud de los argumentos esgrimidos nos inclinamos por la tesis de que es un derecho personal – tal como ha sido recogido por el Código Civil vigente – no desconocemos el peso de las opiniones contrarias y afirmamos que, desde luego, son respetables por su seriedad y su rigor académico.
Diferencia con otros contratos y figuras Jurídicas
a). Con el contrato de Compraventa.- La distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al señalar que "…. el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa, es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que están bien claras. La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y es un acto de disposición que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un "contrato sucesivo" que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administración".
b). Con el contrato de Permuta.- El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).
Como explicar Merino Hernández, la esencia del contrato de permuta radica precisamente en la transmisión recíproca del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio (José Luis Merino Hernández, "El contrato de permuta" pág. 31). La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien.
c). Con el contrato de Suministro.- Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute. Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesión temporal de un bien al arrendatario. El problema se presenta más bien, cuando nos hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de los mismos. Señala Messineo como ejemplos de este ultimo caso, los medios de locomoción proporcionados por un periodo determinado y el aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de manera que la propiedad del bien suministrado no sale del patrimonio del suministrante (Francesco Messineo, "Manual de Derecho Civil y Comercial", tomo IV, pág. 151). Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro, aunque en ambos se produzca la transmisión del derecho de uso sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una "única" prestación, que tiene como contraprestación el pago de una renta convenida. En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre sí.
d). Con el Contrato de Comodato.- Establece Arias, al analizar la anturaleza jurídica del arrendamiento, que "La locación difiere del comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa (Artículo 2266 del Código Civil argentino) y hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza mayor (Artículo 2269 del Código Civil argentino) (José Arias, "Contratos Civiles", tomo I, pag. 436)
La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).
e). Con la Prestacion de Servicios.- El Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su artículo 1755 como el género por el cual se conviene que la prestación de servicios o su resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El Código Civil de 1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artículo 1490 del Código Civil de 1936 que: "La locación de servicios es una variedad del arrendamiento, y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro código legisla independientemente en el Título VI de esta sección. La locación de servicios se refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y exclusiva, la producción". (Angel Gustavo Cornejo "Código Civil, exposición sistemática y comentario", tomo II, volumen II, pág. 354).
Ahora, según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el arrendamiento de bienes de la prestacion de servicios y sus correspondientes modalidades.
Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:
Con la Locación de servicios.- Por la locación de servicios el locador se obliga, sin estar subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo determinado, a cambio de una retribución, La diferencia con el contrato de arrendamiento es obvia, por cuanto el objeto de la prestación de dar a cargo del arrendador es el bien, mientras que el objeto de la locación de servicios lo constituye casualmente el servicio en sí.
Con el contrato de obra.- El contrato de obra es aquel por el cual dos partes (contratista y comitente) se obligan a prestaciones recíprocas consistentes una en hacer una obra determinada y la otra en pagar una retribución.
El factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia, para lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento, en cambio, se produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no debe ser alterado en su sustancia.
Con Mandato.- Señala Cárdenas Quirós que: "La esencia del mandato es que mediante su ejecución se pretende la realización de un servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e interés. Este es precisamente el contenido que el contrato tenía en el derecho romano. Por consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el madatario con terceros se producen en su propia esfera jurídica y no trascienden a la del mandante. Para ello será preciso que se realice un acto de retrasmisión de los bienes adquiridos en ejecución del contrato, del mandatario al mandante" (Carlos Cárdenas Quirós, "Mandato", en Código Civil, Exposición de motivos y comentarios, tomo VI, pág. 490).
En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la ejecución de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.
Con Depósito.- Se ha observado con mucha razón que el contrato de depósito presenta gran similitud con el de arrendamiento porque, en ambos tanto el depositario como el arrendatario tienen la posesión de un bien que no les pertenece.
Estas figuras, son claramente diferenciables:
– En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien dado en arriendo.
En el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y devolverlo cuando lo solicite el depositante (Artículo 1814 del Código Civil). Además, el depositante no puede usar el bien en provecho propio ni de tercero, salvo autorización expresa del depositante o del juez. Si infringe esta prohibición, responde por el deterioro, pérdida o destrucción del bien, inclusive por caso fortuito o fuerza mayor (Artículo 1820 del Código Civil).
– El arrendamiento es un contrato a título oneroso.
El depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado (Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).
– La obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las del depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aún cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporal, al uso del bien.
El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien, bajo responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar (Artículo 1819 del Código Civil). No corren a cargo del depositario el deterioro, la pérdida o la destrucción del bien sobrevenidos sin culpa, salvo que no haya hecho lo necesario para evitarlos o remediarlos, dando además aviso al depositante en cuanto comenzaron a manifestarse (Artículos 1823 y 1824 del Código Civil).
f). Con el Mutuo.- Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, opina Borda que "La analogía resulta evidente cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria, porque en la locación no se transfiere la propiedad de la cosa y al término del contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el dinero una cosa fungible el prestamista sólo está obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la transmisión del dominio del dinero al prestamista que puede disponer libremente de él" (Guillermo A. Borda, opcit., pags. 329 y 330).
El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana. Además, el objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a cualquier tipo de bienes.
g). Con el contrato de Hospedaje.- Señala Pérez Serrano que "es indudable que existen divergencias en cuanto al número y naturaleza de los contratos simples que lo integran, nadie discute la existencia de varios de éstos, ya sean un arrendamiento de cosa (habitación o cuarto), un arrendamiento de servicios (para los de índole personal), de obra (para la comida) y de depósito (para los efectos que en la fonda se introduzcan); ya sean un arrendamiento de cosa, otros servicios (limpieza y asistencia), venta de cosas muebles, reventa de energías industriales (agua, alumbrado), y depósito, como lo indican Manzaro y Bonilla; ya se trate como opina Planiol, de dos arrendamientos (uno de cosa y otro de servicio), más un suministro y un depósito. Los elementos que entran en el contrato de hospedaje pierden alguna de su prístina naturaleza al difundirse en el todo constituido por el contrato complejo, todo lo que revela que el contrato que estudiamos es algo más que la suma de sus elementos o, en el menos favorable de los casos algo distinto de ella".
El artículo 1713 del Código Civil establece que, por el hospedaje, el hospedante se obliga a prestar al huésped albergue y, adicionalmente, alimentación y otros servicios que contemplan la ley y los usos, a cambio de una retribución. El hospedaje es como el género del cual constituye una especie, el albergue. Se trata de un contrato simple cuando se límite al albergue, es decir, al derecho de usar una o más habitaciones, y será complejo cuando incluya otros servicios.En el contrato de hospedaje se requiere que necesariamente se la preste al huésped albergue.
Este solamente se le puede proporcionar en un bien inmueble. El contrato de arrendamiento, en cambio, es suceptible de estar referido a todo tipo de bienes. En el contrato de hospedaje el huésped hace uso de otros servicios sin que esto desnaturalice la institución, sino que la reafirma en su autonomía e independencia en relación con otros contratos. En este contrato, la retribución puede ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de hoteles, posadas u otros establecimientos similares.
h). Con el Usufructo.- Opina Borda que "cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente sutíl. Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno como otro deben pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica, la diferencia residiría en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la locación tiene carácter personal. Pero la exactitud de este criterio distintivo está hoy en tela de juicio. Muchos de los defensores del criterio se inspira sobre todo en razones de tradición histórica, pues no hay nada esencial que las distinga". No la compartimos por cuanto pensamos que ambas instituciones son claramente diferenciables.
El usufructo es, un derecho real límitado que se agrupa "con la propiedad para formar el género o conjunto genérico de los derechos reales. Su tipología coincide, con las características generales de está clase de derechos. Son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que su títular puede hacerlos valer "erga omnes" y le confieren un poder inmediato sobre las cosas" (Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, "Sistema de Derecho Civil", volumen III, pág. 403).
El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que cumpla con su obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del contrato de arrendamiento.
El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es necesariamente oneroso.
El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el usufructo puede ser constituido por ley.
El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento continúa en relación a los herederos del arrendatario, si encontrandose en el uso del bien, la mitad o el mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo.
5.- Caracteres Jurídicos.- El contrato de arrendamiento presenta una serie de características, según el ángulo en que se enfoquen. Así, que podemos citar algunas de estas:
Es un contrato típico.- El contrato es típico, cuando este regido por una determinada disciplina legal. Este es el caos del contrato de arrendamiento, el cual se encuentra regulado en el Código Civil entre los artículos 1666 al 1712 inclusive.
Es un contrato principal o autónomo.- El contrato de arrendamiento tiene vida propia, ya que no depende de ningún otro que exista con anterioridad a él. En ciertas circunstancias le acompaña un contrato accesorio (garantía).
Es un contrato simple.- En el que las prestaciones contenido de las obligaciones de cada una de las partes se presentan con toda claridad. El arrendador tiene una obligación con prestación de dar, que consiste en ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien; mientras que el arrendatario, por su parte, tiene una obligación con prestación de dar la renta convenida contractualmente.
Es un contrato constitutivo.- El contrato de arrendamiento genera una relación jurídica determinada. Por medio de esta se crean prestaciones a cargo del arrendador y el arrendatario. El cumplimiento de estas prestaciones dará lugar a que se origine un estado que antes no existía. De esta manera, el arrendatario adquiere un derecho de uso sobre un bien que antes no tenía y el arrendador incorpora a su patrimonio una renta determinada.
Es un contrato con prestaciones reciprocas.- El arrendador es acreedor de la renta que se ha pactado por el bien y deudor que debe ceder temporalmente en uso al arrendatario. Este ultimo, es acreedor del bien materia del contrato y deudor de la renta convenida. Se trata de una situación en que ambas partes son, al mismo tiempo, deudor y acreedor de la otra. Esto no significa que las prestaciones deban tener una equivalencia matemática. Lo que no debe pasar es que la desproporción entre ambas prestaciones sea significativa. Si esto ocurriese procedería la acción rescisoria por lesión.
Es un contrato oneroso.- Tanto el arrendador como el arrendatario sufren un sacrificio que se compensa con una ventaja. El arrendador pierde temporalmente el uso del bien a cambio de una renta precisamente determinada. El arrendatario ve disminuido su patrimonio en la renta que entrega al arrendador, lo que se ve compensado por el uso que se le ha cedido temporalmente del bien.
Es un contrato conmutativo.- Desde el momento de la celebración del contrato, el arrendador y el arrendatario conocen el sacrificio y la ventaja que pueden lograr. Las prestaciones no se encuentran libradas a la suerte, sino que están claramente determinadas desde el inicio.
Es un contrato consensual y con libertad de forma.- El arrendamiento se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades entre arrendador y arrendatario. La entrega del bien al arrendatario para su uso por este no atañe a la fase de formación del contrato, sino a la de ejecución de las prestaciones derivadas de la obligación surgida del contrato. Las partes pueden adoptar para el perfeccionamiento del contrato la forma que consideren mas conveniente para sus intereses.
Es un contrato de tracto sucesivo.- La ejecución de las prestaciones se produce de el tiempo sin interrupción alguna, y es por esto que se trata de un contrato de tracto sucesivo de ejecución continuada y no periódica.
Es un contrato de goce.- Supone la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien. La obligación lógica y natural a la conclusión del contrato de arrendamiento será la devolución del bien al arrendador en el estado en que se recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
Es un contrato de negociación previa.- En el que ordinariamente se presenta una primera fase de tratos preliminares entre las futuras partes contratantes, sin que esto dé origen a obligación alguna, salvo en el caso de ruptura injustificada de las tratativas, hipótesis en la que corresponderá una indemnización a cargo del culpable.
6.- Sujetos y Capacidad: En el arrendamiento intervienen dos sujetos:
A). El que arrienda el bien, llamado arrendador o locador; y el que lo toma en arrendamiento, esto es, el arrendatario, locatario, conductor o inquilino.
El arrendamiento consiste en un acto de administración. ¿Qué se entiende por tal? Existen autores que buscando la simplicidad manifiestan que "todo acto que no importa la enajenación es por esto mismo un acto de administración".
Por ultimo la capacidad de ejercicio de los intervinientes en el arrendamiento es la máxima exigida para contratar y que nada impide que un incapaz no privado de discernimiento pueda tomar en alquiler una bicicleta y análogos, pues esta comprendido en lo que el articulo 1358 considera como necesidades ordinarias de la vida diaria.
7.- Objeto del Arrendamiento:
Puede ser objeto de la prestación que asume el arrendador o locador, toda clase de bienes, sean cosas o derechos. La única limitación que existe y que es inherente a la naturaleza es la que concierne al consumo del bien. En efecto, como el arrendamiento es un contrato de duración (tracto sucesivo) existe un inevitable deber de conservación y el bien que es materia de la prestación no puede ser substancialmente alterado y debe ser devuelto – sin otra modificación que la derivada de su natural desgaste – al término del contrato. Si esta obligación no puede quedar satisfecha por haberse consumido el bien estaríamos en presencia de un contrato distinto, y generalmente se trataría de una compraventa o un mutuo en especie. (infra, págs. 319 y 320)
Rezzónico enseña que si bien el principio general es que las cosas fungibles y las consumibles no pueden ser objeto de locación "porque la concesión de su uso y goce equivaldría a enajenarlas y que por ende el contrato sería de venta y no de locación", hace también notar que existen excepciones y señala dos importantes:
"a) Cosas fungibles accesorias a la cosa arrendada"
"Si las cosas fungibles o consumibles son accesorias de la cosa arrendada – enseñan casi todos los juristas – quedan comprendido en la locación, forman parte de su objeto".
"Así, por ejemplo, cuando se arrienda un fundo entran también en la locación cosas fungibles como son la paja, el heno, los abonos, etc., existentes en el fundo; cuando se arrienda una fabrica, una usina o establecimiento industrial, con sus aprovisionamientos de materia prima destinada a la industrialización, estos se entienden integrantes del objeto locado, aunque sean fungibles y consumibles".
"b) Cosas fungibles locadas ad pompam vel ostentationem".
"También reconocen los autores, nomine discrepante, que una cosa fungible o consumible puede por excepción ser objeto de un contrato de locación, si es entregada al locatario ad pompan vel ostentationem, es decir, para su exhibición o lucimiento y con obligación de restituirla "individuo", según la expresión de Troplong" (Luis María Rezzónico, op.cit., pág 99).
Disposiciones generales
1.- Arrendamiento:
Articulo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación – conducción de cosas. En efecto el Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación- conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida. De está definición se puede extraer los siguientes elementos:
La obligación del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.
Este es el principal deber del arrendador, siendo su obligación la de entregar el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos por ambas partes.
La obligación del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida.
Se trata de la prestación de un servicio el cual debe ser remunerado de alguna forma convenida que no es nada mas que la llamada "RENTA".
Esta puede consistir en una cantidad de dinero, la que la convierte en una obligación de prestación de bienes fungibles; o también puede ser de una parte de frutos o producción del mismo bien lo que determinaría que sea una obligación de prestación de bienes inciertos; también puede darse que se intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de pago, en cuyo caso seria una obligación de prestación de bienes ciertos o inciertos según sea el caso.
Se sabe que el arrendamiento debe usar personalmente y exclusivamente el bien arrendado.
La cesión temporal del uso de un bien.
Se trata de la cesión del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por eso que prescribe el artículo 1667 el hecho de que puede dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra.
La cesión debe ser temporal, ya que la separación del dominio y el goce le quitaría todo sentido a la propiedad. La temporalidad esta dada por la Ley.
El plazo de los arrendamientos de duración determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y cuando el bien pertenece a entidades publicas o incapaces el plazo NO PUEDE SER MAYOR DE SEIS AÑOS. La Ley niega la eficacia a todo plazo o prórroga que sobre pase los ya señalados.
También puede ocurrir que se pacte que el arrendamiento sea de duración indeterminada, cuyo caso podría decirse que el derecho de propiedad resultaría exento de todo sentido porque queda desvinculado "perpetuamente" del uso.
El bien
El bien en un sentido económico es cualquier medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos y constituyen un objeto de la actividad económica. Es este el que el motivo de varios contratos, sobre todo en el caso de arriendo.
Puede ser objeto de la prestación, materia de la obligación que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es la esencia de este contrato, con la obligación de devolver el bien al arrendador al vencimiento del plazo contractualmente establecido por el arrendatario.
Los bienes consumibles podrían ser parte de este contrato si estos serian materia de arriendo para uso.
El bien que se de en arriendo debe estar determinado y especificado en el contrato, ya que sin una buena explicación de este podría suceder una serie de problemas al momento de comenzar el plazo de arrendamiento.
La renta
La renta es un conjunto de ingresos que se obtienen anualmente o según se convenga de un contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los bancos se habla de renta en casos de cajas de seguridad y en las operaciones de leasing. En si la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona que las percibe.
Si todavía el bien no ha sido entregado al arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la obligación del arrendador en virtud del titulo que le da el contrato de arrendamiento.
La forma de pago es establecida por ambas partes, debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser por partes en cuotas periódicas, pago de una sola vez en un solo monto, por adelantado, o al final de celebrarse el contrato, eso depende mucho de las cláusulas expresadas en el contrato.
2.- ¿Quien puede dar en arrendamiento?
Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.
Arrendamiento es un contrato de alquiler o locación – conducción por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.
El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico.
Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuíto. También puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios.
Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.
3.- ¿Quienes no pueden tomar en arrendamiento?
Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:
1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquel que por Ley esta impedido.
En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.
4.- Obligaciones del arrendador:
El articulo 1678 y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del arrendador:
El arrendador esta obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y esta convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebro el contrato, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época. Entregado el bien al arrendatario, se presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para ser usado:
El arrendador también esta obligado a :
a). Mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
b). Durante el arrendamiento debe realizar todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
5.- Acciones que puede plantear el arrendador:
Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario, apoderado o condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:
DESALOJO.- Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.
Acción Principal.- Procede la acción de desalojo como acción principal contra el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato; condición de precario y por vencimiento de plazo como veremos.
Resolución del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el Art. 1697 del Código Civil se procede:
– Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
– En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
– Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden publico o a las buenas costumbres.
– Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
– Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.
Condición de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos que justifiquen su posesión. Se considera ocupante precario al que carece de titulo o cuando el que tenía ha fenecido (art. 911 del Código Civil).
Vencimiento de plazo.- Es procedente la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan los artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.
Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, como lo señala el art. 590 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.
Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien, tal como se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C.. En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada así: "Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil."
6.- Obligaciones del arrendatario:
La mayoría de obligaciones corresponden al arrendatario, las que esta precisadas en los artículos 1681 y siguientes. El arrendatario esta obligado a:
– Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
– Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a faltas de convenio, cada mes, en su domicilio.
– Pagar puntualmente los servicios públicos, suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
– Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposión de servidumbre que se intente contra el bien.
– Permitir al asegurador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
– Efectuar las reparaciones que le corresponden conforme a la ley o al contrato.
– No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden publico o a las buenas costumbres.
– No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
– No subarrendar el bien, total o parcialmente, no ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
– Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin mas deterioro que el de su uso ordinario.
– Cumplir las demás obligaciones que establezca la Ley o el contrato.
7.- Acciones que puede plantear el arrendatario:
La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario, con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones que puede plantear son:
Interdicto de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la posición o tenencia del bien puede accionar ante el Órgano Jurisdiccional para que se disponga la suspensión de esas perturbaciones y se paguen los daños y perjuicios. La acción y el procedimiento es similar a la que corresponde al de recobrar.
Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es desposeído sin previo juicio, tiene derecho a accionar para que se le restituya en la posesión del bien y se le paguen los daños y perjuicios que se le ha ocasionado.
Cumplimiento del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio en mérito a un contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las cláusulas del contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede accionar para que se de cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La acción y el procedimiento están determinados por la ubicación del bien, el domicilio del demandado y la cuantía derivada del contrato, previsto en el TUO del Código Procesal Civil.
Pago de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los casos previstos en el art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es demandado para que desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas mejoras. la forma de hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.
Devolución de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor cantidad que la prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que se le restituya toda cantidad que exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos sujetos al D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los plazos previstos en el D. Leg. 709.
Reducción de la merced conductiva.- Si por alguna razón, motivo o hecho no previsto en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede accionar para que le sean devueltas esas sumas.
Corte del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la merced conductiva, el arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la protección del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede pedir, cuando la acción judicial es de desahucio por falta de pago, que se corte el juicio.
Consignación de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo señala el art. 1706 del Código Civil.
8.- Copropietario de un bien indiviso
Articulo 1669.- El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin el consentimiento de los demás participantes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es valido se los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácticamente.
Las decisiones sobre el bien común para arrendarlo deben adoptarse por unanimidad. Pero, si el copropietario arrienda parte o totalidad del bien mediante un acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto será valido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practico el acto (articulo 978 del Código Civil).
El copropietario de un bien no podrá arrendar el bien; para ello se requerirá del acuerdo unánime de todos los copropietarios. Sin embargo como copropietario uno no puede arrendar la parte que le corresponde pues no se ha producido la división y partición del bien y, por lo tanto, no se ha objetivado su cuota ideal sobre el mismo.
Es por esto que el articulo 978 del Código Civil prescribe que si un copropietario practica sobre el bien tanto en su totalidad como en una parte, el acto que importe el ejercicio de la propiedad exclusiva dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien práctico el acto.
9.- Pluralidad de arrendatarios:
Articulo 1670.- Cuando se arrienda un mismo bien a dos o mas personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo titulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo titulo sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.
Según este problema en el Código Civil de 1936 en sus artículos 1505 y 1506, la preferencia se daba de acuerdo a:
1. El arrendatario que hubiese inscrito su derecho.
2. En defecto de inscripción, el arrendatario que hubiese empezado a poseer.
3. Si ninguno hubiese inscrito su derecho ni usado la cosa, la preferencia se establecía en el siguiente orden:
– Al conductor que tuviese escritura publica mas antigua.
– Al que hubiese pactado la renta mas baja.
Pero el Código Civil vigente, opta por otras innovaciones que guardan relación con los artículos 1135 y 1136, que resuelven el problema de la preferencia del siguiente modo:
1. El arrendatario que de buena fe inscriba primeramente su titulo. De ahí la importancia de que el contrato sea celebrado por escritura publica (libertad de forma) y anotado en el registro.
2. En defecto de inscripción, el arrendatario que ha empezado a poseer el bien. Esta posesión deberá ser igualmente de buena fe, por razones de principio.
3. Si ninguno ha empezado a poseerlo:
– El arrendatario cuyo titulo conste en documento de fecha cierta.
– El arrendatario cuyo titulo sea de fecha anterior.
10.- Arrendamiento del bien ajeno:
Articulo 1671.- Si el arrendatario sabia que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artículos 1470, 1471 y 1472.
En este caso, si el arrendatario conoce el hecho de el bien arrendado es ajeno, el contrato se regularía por las normas pertinentes a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero. este puede ser un caso de los depositarios, comodatarios o administradores que poseen el bien por un titulo o cargo que no les permite el bien o del que sin poseerlo suscribe un contrato arrendándolo.
En este caso se hablaría de un contrato de promesa de la obligación de un tercero.
Si el arrendatario no sabia que el bien era ajeno el contrato celebrado no tendrá ninguna validez frente al propietario. Este no obsta, para que el frustrado arrendatario interponga la acción correspondiente para la obtención de la indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado.
11.- Resolución del contrato de arrendamiento:
La resolución de un contrato importa el dejar sin efecto ese convenio, ese pacto, ese contrato por hechos que se producen después de su celebración, tal como lo señala el art. 1371 del Código Civil. La resolución del contrato de lugar a que el arrendador pueda accionar contra el arrendatario para conseguir la desocupación del bien o la devolución del inmueble arrendado. El contrato de arrendamiento puede resolverse por los motivos siguientes:
– Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
– En los casos previstos en el art. 1697 del Código Civil si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
– Si el arrendatario da al bien un uso diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
– Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
– Si el arrendador o el arrendatario no cumple cualesquiera de sus obligaciones.
12.- Conclusiones del contrato de arrendamiento:
El contrato de arrendamiento concluye sea de duración determinada, por plazos forzosos y voluntarios y de duración indeterminada. El Código Civil en el art. 1699 y siguientes legisla sobre esta situación.
– El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
– Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación táctica, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
– En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos sí la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.
– El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.
Si en el contrato se establece que los períodos son voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de a la otra el aviso prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extra judicial al otro contratante.
Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de Conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.
Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los casos siguientes:
– Cuando el arrendador sea vencido en juicio cobre el derecho que tenía.
– Si es preciso para la conservación del bien que le arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
– Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
– En caso de expropiación.
– Si dentro de los noventa días de la muerta del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuaran el contrato.
En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo.
Desde el día en que el arrendatario efectúa la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.
En caso de enajenación del bien arrendador se proceda del modo siguiente:
– Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
– Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquiriente esta obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no esta obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe. Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.
Autor:
Geovanny Alonso Abrill Aranibar
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