CONCEPTOS GENERALES
Generalidades
La importancia social de este contrato queda plasmada en el hecho de que el problema de la vivienda es uno de los más agudos de la sociedad contemporánea. Los sectores más necesitados de la población presionan constantemente por satisfacer su necesidad de habitación, la que se encuentra entre una de las más indispensables del ser humano.
Expresa al respecto Borda que: "Las personas cuyos bienes de fortuna no les han permitido el acceso a la propiedad de su vivienda forman la parte más numerosa y necesitada de la población urbana; no es de extrañar, la notoria tendencia legislativa a proteger al locatario en desmedro del dueño, tendencia que se acentuó vigorosamente con motivo de la escasez de viviendas originada en procesos económicos complejos, principalmente el encarecimiento de la construcción y el éxodo de la población campesina a las ciudades. En los arrendamientos rurales, el intervencionismo estatal ha tenido su origen en otros motivos, no por ello menos poderosos: los arrendatarios forman la clase productora frente al dueño que posee la tierra como un mero instrumento de renta; uno de los ideales democráticos contemporáneos es el de que la tierra pertenezca a quien la trabaja; parece justa, por tanto, una legislación protectora de los arrendatarios. Los nuevos tiempos están golpeando sobre este contrato mas vigorosamente que sobre ningún otro, exceptuando quizás el de trabajo, "lo social" ha hecho irrupción en los rígidos moldes individualistas de la locación romana" (Guillermo Borda, Manual de Contratos, pág. 326).
La gran importancia jurídica de este contrato se explica, como dice Huc, porque "…….. la propiedad individual se encuentra de hecho distribuida, sea en cuanto al suelo, sea en cuanto a los instrumentos del trabajo y al capital industrial, de manera que aquellos que no poseen el suelo o que no tienen un capital industrial suficiente, necesitan tratar con aquellos que poseen ese capital o el suelo. De ahí resultan nuevas relaciones jurídicas que son reguladas por el contrato de locación" (citado por Luis María Rezzónico, "Estudio de los contratos en nuestro derecho civil", pág. 1).
Sin lugar a dudas este es el contrato en el que se ha presentado con mayor fuerza el fenómeno del dirigismo y, concretamente, del intervencionismo estatal. Así lo evidencia la evolución que ha seguido la legislación de inquilinato hasta nuestros días.
Definiciones
Según el "Diccionario de Banca, Finanzas y Empresa" del Dr. Marco Falconí Picardo y de la Lic. Angelina Falconí Picardo nos da un gran alcance acerca de algunos conceptos a tratar:
CONTRATO. Contract. Der.- Acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. // Para celebrar válidamente un contrato, deben cumplirse con los requisitos esenciales que integran la capacidad, el consentimiento, objeto y la causa, y además de los requisitos formales, cuando la ley señala una formalidad determinada (Pág. 72).
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Es aquel que es celebrado por el propietario o poseedor de un bien, que cede su uso por un período de tiempo determinado y a cambio de una retribución, tanto lucrativa como de intercambio (Pág. 75).
Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.
El Código Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al establecer que : "Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida".
De esta manera, se le ha separado con propiedad de la locación de servicios con la que estaba integrado en la figura de la locación- conducción en el Código Civil de 1936. Cabe hacer notar – como expresa Borda – que la "la diferencia es tan notoria y esencial, que parece inútil destacarla; en un caso se entrega el uso y goce de una cosa; en los otros, se paga un trabajo. Y aunque toda conexión parece imposible, hay sin embargo casos que han suscitado dudas, ya sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la locación de departamentos en los que el propietario está obligado además, a suministrar calefacción, agua caliente, servicio de ascensor, portería, limpieza, etc.) o porque se trata de situaciones marginales que ofrecen duda sobre su verdadera naturaleza. Así por ejemplo, se ha discutido la naturaleza del contrato sobre servicio telefónico, al que algunos autores atribuyen el carácter de locación de cosas, teniendo en cuenta que el abonado usa el material de la empresa.
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