Analisis – Ley de Arrendamiento (Venezuela)

En este trabajo haremos una exposición de las disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y un análisis comparativo en forma puntual con la legislación derogada. Terminaremos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el Decreto-Ley, las metas señaladas en su exposición de motivos y destacaremos los aspectos más importantes de la nueva normativa arrendaticia que entró en vigencia el primero de enero del año dos mil. 

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sustituye a la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. Está estructurada en XIII Títulos, con noventa y cuatro (94) artículos. Asimismo, deroga otros siete (7) instrumentos jurídicos dispersos que llamaremos legislación derogada o anterior. 

Definición y antecedentes 

El artículo 1.133 del Código Civil dice: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico. El Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no define el contrato de arrendamiento. El Código Civil en su artículo 1.579 expresa: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. 

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Casi todas las normas jurídicas contenidas en el Código Civil sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rústicos (art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que surgieron antes o después de la Ley de Regulación de Alquileres; no así las normas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, que siguen vigentes y no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591)que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador. El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligación. 

Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurídicas que regularon el alquiler de viviendas, entre otros, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947, sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947. Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955), cambiada luego por la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 (G.O. Nº 26.319), reformada el 2 de enero de 1987 (G.O. Nº 3.950). El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G.O. Nº 438 Extraordinario), sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G.O Nº 29.727). 

Campo de aplicación 

El Decreto-Ley (Nº 427) del 25 de octubre de 1999 (G.O. Nº 36.845, del 7 de diciembre de 1999) fue dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la República, en uso de la Ley Orgánica que autorizó al Presidente de la República para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera requeridas por el interés público, de fecha 26 de abril de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de 1999. Se dictó por la facultad concedida para reformar, entre otras leyes, las de los Subsistemas de Salud, Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso. El Decreto aparece en Gaceta refrendado por el Presidente encargado y los Ministros en fecha 21 de octubre de 1999. Su campo de aplicación lo determina el artículo Nº 1: 

El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. 

El Decreto-Ley (art. 3), también precisa los arrendamientos que están excluidos: a ) Los terrenos urbanos o suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. 

Diferente al campo de aplicación de la ley es la exclusión de la fijación máxima de los cánones de arrendamiento previsto en su artículo 4: Quedan excluidos del régimen de este Decreto-Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico privada. b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social. La anterior exclusión sólo está referida a la regulación del canon de arrendamiento y no a la aplicación de las demás disposiciones del Decreto- Ley.

Con respecto al literal b) del artículo in comento, el Ejecutivo Nacional (Decreto Nº 298 del 15-6-1989. G.O, Nº 34.262 del 14-7-1989) autorizó al entonces Ministro de Fomento para que declarasen exentos de regulación a los inmuebles que se hubieren comenzado a construir con posterioridad al 2 de enero de 1987 o que para dicha fecha se encontraren en construcción, siempre y cuando la habitabilidad fuere posterior a la fecha del Decreto. La exención se hizo por veinte (20) años con prórrogas de cinco (5) años. 

El literal c) del artículo excluye de la regulación del canon de arrendamiento, sólo a las viviendas familiares o bifamiliares cuando el valor individual del inmueble excede de la cantidad determinada, quiere decir que sí deben regularse, independientemente de su valor, los inmuebles destinados a comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad sea anterior al 2 de enero de 1987. 

Exclusión de la ley a los fines de la terminación arrendaticia 

Prescribe el artículo 5 del Decreto-Ley su exclusión sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral (bastaba con esta expresión) o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese supuesto, la relación jurídica surgida por el uso del inmueble no se regirá por este Decreto-Ley, sino por la legislación del trabajo a los efectos de la entrega del inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la relación laboral y en este supuesto si se aplicaría el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de la relación arrendaticia.

Prohibición de alquiler de viviendas 

Como en la ley anterior, se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Señala el Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las viviendas comúnmente llamadas ranchos que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. Por eso nadie estará obligado a pagar arrendamiento por esas viviendas. Esa disposición ha sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilícito de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social más que jurídica. 

Condiciones y garantías

• 1) Se incorpora una disposición expresa que obliga a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en buen estado. Para ello deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. 

• 2) Como en la legislación anterior, el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar. 

• 3) Se establece una cláusula nueva referida a que en los contratos a tiempo determinado que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubieren llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14). 

• 4)  Se mantiene la sanción de declarar nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador, y de considerar los ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas públicas. 

• 5) Como antes, quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de exigir al arrendatario no tener niños, la de ser extranjero o discriminación relativa a raza, sexo, credo o condición social. Sin embargo, en la publicidad relativa a urbanizaciones o edificios diseñados para el descanso de personas de avanzada edad podrá, ahora, señalarse esa circunstancia. 

• 6) En el arrendamiento de casas de vecindad o de habitaciones en casas particulares no se podrá exigir más de un 25% del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar. Asimismo, en las edificaciones sujetas a regulación que constan en unidades independientes, no sometidas al régimen de propiedad horizontal, se limita el pago de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, a un máximo de un 25% del monto del canon de arrendamiento. 

• 7)  Se mantiene la disposición que obliga al nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el propietario anterior.

• 8)  Como en la legislación derogada, no se podrá exigir al mismo tiempo al arrendatario garantías reales y personales. Se aumentó el depósito a un máximo de cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 del Decreto-Ley, debiéndose colocar el dinero en un banco. Si no lo hace deberá el arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la relación arrendaticia. El depósito y los intereses deberá devolverlo al arrendatario ( si está solvente con todas las obligaciones) dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, entendiendo nosotros que deberá ser una vez entregado el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a un máximo de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. 

• 9)  En cuanto a las cláusulas penales que el Decreto-Ley define (art. 8, literal c ) como la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato, consideramos que sólo se permite en el caso del artículo 28 que dispone lo siguiente: 

Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. 

A pesar del término cláusula penal es una indemnización de carácter civil que debe tomar en cuenta el carácter de orden público de las disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podrá reducir el monto en una cláusula por la demora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a regulación, tampoco deberá exceder del equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes. 

Regulación de los cánones de arrendamiento 

La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de artículos de primera necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente reguló los cánones de arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley de 1960 estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las demás ciudades y poblaciones continuarían conociendo los Concejos Municipales. Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única materia de arrendamiento que se tramita en vía administrativa es la fijación de los cánones de arrendamientos. El artículo 29 expresa lo siguiente: 

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual. 

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. 

Con relación a la ley derogada variaron los porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina por Unidades Tributarias. Antes la revisión de los cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3) años, hoy se puede solicitar cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de efectuada y notificada la regulación.Se mantiene también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. 

Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la vivienda no podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. 31). 

Organismos competentes para la regulación 

Indica el artículo 9 que las funciones administrativas inquilinarias -como en la anterior ley- son de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellos impongan como sanción a los contraventores de este Decreto-Ley, ingresarán al respectivo tesoro municipal. En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. 

Esa Dirección y las Alcaldías fijan el canon de arrendamiento máximo y sus decisiones agotan la vía administrativa. Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva efectuada a las partes. Antes se hablaba de apelación, pero era una acción de nulidad, porque no conocía un órgano administrativo en alzada, sino un tribunal. El Reglamento de la ley creó para el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, un Tribunal de Apelaciones de Inquilinato y en el resto del país conocían los Tribunales de Distritos, además, creó el respectivo procedimiento. 

Prevé el nuevo Decreto-Ley la posibilidad de que los organismos administrativos competentes, si los interesados no lo solicitaren, de iniciar de oficio el procedimiento y fijarlo; en los casos que a su juicio consideren necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar (art. 32, Parágrafo Segundo). Nos imaginamos que esto será letra muerta en la práctica. La Ley de Regulación de Alquileres señalaba esa misma facultad (art. 29). 

De la terminación de la relación arrendaticia 

Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa interpretación no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo determinado, en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuantía (art. 33). 

Causales de desalojo del inmueble 

Como dijimos, la acción se intenta en el tribunal civil competente, independientemente de su cuantía en procedimiento breve. Aumentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupación del inmueble. Establece el artículo 34 las siguientes causales de desocupación: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo). Cuando el arrendador no es el propietario no procede esta causal. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten la desocupación. d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento del Reglamento Interno. En el régimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y su reglamento se consideran Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. h) El Parágrafo Segundo del artículo 34 señala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese artículo; significando esto que las partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de los derechos del arrendatario. Recordemos que el artículo 7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. 

Contratos por tiempo determinado 

Las partes son libres para convenir en estos contratos las causales de terminación de los mismos, salvo los señalados anteriormente sobre el orden público. Su terminación se da normalmente llegado el día del vencimiento del plazo estipulado. Por la legislación derogada, el arrendatario con treinta días de anticipación si estaba solvente con sus obligaciones, podía solicitar por vía administrativa el derecho de preferencia para mantenerse como arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba años en la práctica, hizo que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus inmuebles desocupados. El nuevo Decreto-Ley contempla la figura denominada prórroga legal (art. 38 al 41). Se concede en beneficio exclusivo del arrendatario. Se tomó en cuenta una realidad social: el inquilino generalmente no le es fácil conseguir otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. Nos parece de equidad esa prórroga, pues busca un equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario; pero se exige que al vencimiento del término contractual el arrendatario esté solvente con sus obligaciones contractuales o legales. Textualmente el artículo 40 dice así: 

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. 

El incumplimiento no está referido simplemente a la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento; puede ser con otras obligaciones. Sin embargo, en definitiva el incumplimiento tendrá que calificarlo el tribunal competente que conozca del caso y no en forma unilateral el arrendador. Cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, a menos que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. 

Lapsos de la prórroga legal 

Se prevén las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. 

Se aprecia el tiempo total de la relación de arrendamiento y no el lapso del último contrato, si son varios. Así por ejemplo, si las partes han contratado por tres años y al vencerse ese lapso de mutuo acuerdo deciden prorrogarlo por igual tiempo; al terminar el segundo lapso, para la prórroga legal se considera todo el tiempo de la relación arrendaticia que fue de seis años; opera a favor del arrendatario una prórroga de dos (2) años. Al concluir la prórroga legal, también puede darse la tácita reconducción si el arrendador permite que el arrendatario siga en el uso del inmueble sin oponerse y aceptando el pago de las pensiones de arrendamiento. 

En nuestra opinión, si se declara con lugar la demanda de desalojo de un inmueble en virtud de las causales b y c del artículo 34 (necesidad de ocupar el inmueble; demolición y reparación) no se produce una prórroga del contrato, sino la ley lo que ordena (Parágrafo Primero) es un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. 

La prórroga legal se concede en beneficio del arrendatario; puede antes de terminar la prórroga dar por terminado el contrato de arrendamiento y entregar el inmueble. Sólo estará obligado a pagar los cánones de arrendamiento hasta ese momento. Durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado con las mismas condiciones y estipulaciones del contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación. La prórroga procede de pleno derecho; y vencida, el arrendador, podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble; pudiendo el juez a solicitud del arrendador decretar el secuestro del inmueble (art. 39). 

Derecho de preferencia 

Como en la legislación derogada, se mantiene el derecho de preferencia del arrendatario sólo para la compra del inmueble. El Decreto- Ley define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en esa condición, siempre y cuando tenga más dos (2) años de inquilino, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. El arrendador o la persona autorizada por instrumento auténtico debe notificar al arrendatario mediante documento auténtico, (juez o notario) su manifestación de querer vender, indicándose el precio, condiciones y modalidades de la negociación. El arrendatario deberá notificar al propietario, o a la persona autorizada según el caso, en forma indubitable (no dice que sea por escrito o documento auténtico), su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el término de quince (15) días calendario (continuos) a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta (art. 44). De acuerdo con el diccionario de la Real Academia indubitable (adjetivo) significa cierto y que no admite duda. Recomendamos hacerlo por escrito para evitar duda o controversia. Se establece que si dentro de los ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de la venta, sin que se hubiere efectuado la misma a terceros quedará sin efecto esa oferta, debiendo en consecuencia, hacerse una nueva para cualquiera otra negociación que el arrendador pretendiera celebrar. 

El derecho de preferencia también existía en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 6) si el arrendatario tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble o si el arrendatario había realizado mejoras que excedieran del cinco por ciento (5%) de su valor, aunque no tuviera ese tiempo. 

Retracto legal 

El retracto legal es la garantía del cumplimiento de las disposiciones jurídicas en el derecho de preferencia que tiene el arrendatario en la adquisición del inmueble que ocupa. El Código Civil define el retracto como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. 1.546). 

El artículo 43 del Decreto-Ley expresa que: el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Las condiciones para ejercer el retracto legal son las mismas señaladas para ejercer el derecho de preferencia. Se señala un plazo de cuarenta (40) días calendario (continuos) para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. Exige además la disposición (art. 47) que a dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. La misma puede hacerse por documento privado, pero necesariamente la copia del documento tiene que ser certificada. Mientras no se haga la notificación con la copia indicada, no empezará a correr el lapso de los cuarenta (40) días calendario. Se contemplan dos supuestos: a) Que no se hubiere hecho la notificación prevista en su artículo 44 o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior (no superior) al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables (no más desfavorables) que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Por ejemplo, si al arrendatario se le ofrece la venta del inmueble en cincuenta millones de bolívares y la rechaza por el precio y luego se vende por setenta millones de bolívares, no procederá el retracto legal; pero sí procede en el caso que se hubiere vendido en cuarenta y nueve millones de bolívares.

Finalmente, acotaremos que el retracto legal arrendaticio, de conformidad con el artículo 49, no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, como en la derogada legislación. Esa excepción existía en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (art. 6, Parágrafo Unico). 

De la consignación de la pensión de arrendamiento 

Este mecanismo estaba regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas; pero presentaba muchas dudas y lagunas, produciendo en los tribunales de instancias decisiones contradictorias, muchas de ellas injustas en perjuicio del arrendatario. Ahora, se prevé un procedimiento más práctico para la notificación al arrendador en la consignación de los cánones. 

Para evitar la insolvencia del arrendatario, si el arrendador se niega a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, en la normativa inquilinaria se pauta un procedimiento más sencillo que el de la oferta real del Código de Procedimiento Civil. La consignación debidamente hecha considera al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda. La consignación de los cánones de arrendamiento se regula en el artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. 

Ese derecho de consignación se confiere para que el arrendatario cumpla con su principal obligación: pagar los cánones de arrendamiento. Cuando la consignación la hace un tercero sólo se exige que la persona esté debidamente identificada, manifieste que actúa en nombre y descargo del arrendatario, y no hace falta que presente poder autenticado o carta poder. Una vez consignada la suma de dinero, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o por su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante. 

Procedimiento consignatorio 

El escrito dirigido al Juez de Municipio indicará el nombre y apellido del consignante; el carácter con que actúa; la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna; las referencias del inmueble (ubicación), el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. No lo dice el Decreto, pero lógicamente se hará constar el mes o meses que consigna, porque a veces pueden ser varios cánones. Basta con alegar, sin necesidad de probarlo, que el arrendador se ha negado expresa o tácitamente a recibir el pago para que proceda el derecho de consignación. Tampoco se exige que tenga que hacerse por cheque de gerencia a nombre del tribunal o del arrendador.

Una vez presentado el escrito con la cantidad consignada, el juez dará al interesado su comprobante y cursará notificación al beneficiario, de que la suma consignada se halla a su orden y disposición. En el procedimiento del Código de Procedimiento Civil en la oferta real el juez tiene que trasladarse al lugar donde se encuentra el supuesto acreedor para hacer la oferta. En la consignación arrendaticia es más sencillo y práctico. Se impone como obligación del arrendatario (o tercero) aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La ley aclara que la omisión por parte del Tribunal de la notificación no la invalidará, hecho diferente a que no se realice por culpa o negligencia del consignante. En este último caso la consignación no se considerará como legítimamente efectuada. 

Si el inquilino manifestare desconocer la dirección del arrendador, la notificación se podrá efectuar a través de un cartel, con una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad en que se encuentre el inmueble; acompañándose luego la publicación en el expediente. Para las futuros pagos no hace falta publicar otros carteles en prensa, pero deberán consignarse en el mismo tribunal y expediente. Se acostumbra en el mismo escrito expresar que desconoce la dirección del arrendador y se pide de una vez la expedición del cartel. A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones del tribunal estarán libres de derechos y emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres fiscales. El principio de la gratuidad de la justicia se consagra en forma general en el artículo 26 de la Carta Magna de 1999. 

Del reintegro 

El reintegro es el derecho que tiene el inquilino o arrendatario de solicitar la devolución o compensación de todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo de arrendamiento mensual fijado por los organismos administrativos competentes. Antes se ejercía este derecho en vía administrativa. Ahora, se dispone (art. 61) que las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres se intentarán por ante los tribunales ordinarios competentes por la cuantía (procedimiento breve, Libro IV, Título XII CPC), y se precisa, por el silencio anterior, que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años. Se reconoce a su vez, el derecho del inquilino a compensar con los alquileres que deba satisfacer, considerándose en estado de solvencia cuando el importe del reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. Este derecho lo tiene el arrendatario frente al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si son dos personas diferentes, propietario y administrador del inmueble, la responsabilidad será solidaria. El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro, remitirá de oficio al organismo regulador, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de aplicar la sanción (art. 64).