De las sanciones
Los infractores del Decreto-Ley (art.82) serán penados por los organismos encargados de la fijación de los cánones de arrendamiento (Ministerio de Infraestructura y Alcaldías), con una multa que no podrá exceder del equivalente a cuatrocientos veinte (420) Unidades Tributarias, según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto, guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de la norma. También se puede en los casos de reincidencia aplicarse a los infractores hasta el doble de las multas impuestas. La Ley Contra el Acaparamiento y la Especulación del dos de agosto de 1947 (hoy derogada por la Ley de Protección al Consumidor de 1992) llegó a tipificar en su artículo 2 un delito:
Las penas establecidas en el artículo 1 se aplicarán a quienes perciban, sobre inmuebles urbanos, alquileres superiores a los legalmente determinados, exijan primas por la cesión o arriendo, impongan como condición la compra de muebles u otros objetos, y en general, a quienes resulten responsables de toda maniobra que directa o indirectamente constituyan de hecho un aumento del canon de arrendamiento. Será punible, asimismo, la negativa a arrendar sin causa justificada.
No es objeto de este estudio, pero hay que analizar con mucho detenimiento los casos de acaparamiento, especulación y usura previstos hoy en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario con relación al contrato de arrendamiento.
Organismos jurisdiccionales
Salvo el conocimiento para la fijación de los cánones de arrendamiento, que se hace en vía administrativa, el artículo 33 citado dispone que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos, suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Código de Procedimiento Civil (procedimiento breve), independientemente de su cuantía. El conocimiento corresponderá la jurisdicción ordinaria (arts. 10 y 33).
En cambio, las decisiones dictadas (Ministerio de Infraestructura y Alcaldías) por regulación de alquileres, agotan la vía administrativa, y contra ellas, los interesados podrán interponer recurso de nulidad por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes (art. 77).
Ahora, la competencia judicial en el área metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país (Alcaldías), la tienen los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. Es conveniente señalar que el artículo 88 del Decreto-Ley ordena que sus normas se aplicarán desde su entrada en vigencia; pero los procedimientos administrativos seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable.
Exención del pago de impuesto sobre la renta
Se mantiene con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas que el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción. OFICINAS DE ASITENCIA LEGAL
Prevé el Decreto-Ley la posibilidad que el Ejecutivo Nacional abra oficinas especiales para prestar asistencia jurídica gratuita a aquellas personas carentes de medios económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos. Esta facultad estaba en el artículo 84 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. DISPOSICIONES DEROGADAS
El Decreto-Ley (artículo 93) deroga los siguientes instrumentos:
1. Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. 2. Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987. 3. Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947. 4. Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972. 5. Resolución Nº 3.729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de 1976. 6. Decretos Nº. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971. 7. Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1989. 8. Decreto Nº 1.493 del 18 de marzo de 1987. 9. Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley.
Conclusiones
Hemos hecho una exposición del contenido sustantivo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando las diferencias básicas con la legislación derogada, y concretamente con la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947 y el Reglamento de esas dos normativas del 5 de febrero de 1972. Opinamos que estamos en presencia, por los cambios importantes en lo sustantivo, procesal y por su finalidad, de un nuevo ordenamiento legal, más que de una simple reforma o fusión de leyes. El Decreto-Ley, sin dejar de ser protector de la parte llamada débil, que generalmente es el inquilino, busca un equilibrio entre los intereses socio-económicos del arrendador y del inquilino, ambos valiosos y legítimos. En la exposición de motivos se afirma, aunque la parte adjetiva no ha sido objeto de nuestro análisis, que: Además el proyecto establece normas procesales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad. El problema de la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los órganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales. Por otra parte, tampoco compartimos la afirmación final de la exposición de motivos del Decreto-Ley, sobre los efectos inmediatos o a mediano plazo. Por más que jurídicamente se trate de sembrar confianza entre las partes con el nuevo instrumento, esto sólo no será suficiente para conseguir que los propietarios entreguen sus inmuebles en arrendamiento, o que con un ordenamiento jurídico moderno y de equilibrio vaya a lograrse que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios. Las metas señaladas se alcanzarán en la medida en que el Ejecutivo Nacional, Estadal o Municipal produzcan un clima de verdadera confianza en lo social, político y económico, que atraigan la inversión de capitales nacionales y extranjeros en todas las actividades económicas y no solamente en el campo inmobiliario. Concluimos que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en líneas generales mejora y supera a la legislación anterior, destacando en el análisis lo siguiente: 1) Es positiva la unificación de varias disposiciones dispersas que fueron derogadas para lograr un mejor conocimiento de la materia por parte de los ciudadanos, abogados y de los jueces. Esto facilita y puede mejorar la administración de justicia, por la existencia de un solo instrumento legal.
2) Se aclaran y se solucionan jurídicamente algunos problemas que se presentaban en la legislación anterior, con las interpretaciones de las consignaciones, derecho de preferencia, retracto legal, etc.
3) Se le da más importancia a la relación arrendaticia que surge como una realidad que al mismo contrato de arrendamiento, sin que sean conceptos antagónicos, sino más bien complementarios. 4) Se amplía el campo de aplicación del Decreto-Ley (art. 1).
5) La prórroga legal constituye el medio más importante y eficaz para prevenir futuros problemas y litigios, resultando esto beneficioso a favor de las partes. 6) Se reglamenta mejor y en forma autónoma las figuras de la preferencia ofertiva y del retracto legal.
7) Se atribuye, como con todas las demás acciones, la competencia a los órganos judiciales para conocer lo relativo a los reintegros. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años. Antes no se señaló y se presentaba la discusión sobre el tiempo de prescripción.
8) Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
9) El procedimiento para el pago por consignación constituye una garantía bastante práctica y equitativa para ambas partes, independientemente que se establezca la notificación por la prensa más en beneficio del arrendatario que del arrendador, cuando manifiesta desconocer la dirección de éste. Antes estaba regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 5).
10) Se exigía en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, para solicitar la desocupación de un inmueble (acción especial) que se acompañara la regulación de alquileres y se establecía una intimación para que el demandado en un plazo de tres (3) días consignara la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos con la mención expresa que el pago haría cesar el procedimiento. Esto se eliminó.
11) Para la fijación de los alquileres, ahora los inmuebles se valoran en Unidades Tributarias. Asimismo, es la base para las sanciones previstas en el Decreto-Ley (arts 29 y 82).
12) Todas las acciones derivadas de la relación arrendaticia son conocidas y decididas por los órganos judiciales competentes e independientemente de la cuantía se sigue el procedimiento breve del CPC (art. 33).
13) Se define la competencia en lo contencioso administrativo para conocer las impugnaciones de los actos administrativos que fijan las regulaciones de los cánones de arrendamiento (art. 10).
14) Ahora, es el arrendador quien decide el tipo de garantía que desea (real o personal). Antes el arrendador no podía negarse a recibir como garantía el depósito en dinero ofrecido por el arrendatario (Reglamento, art. 9).
15) El artículo 8 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres calificaba a sus disposiciones como de orden público, sin excepciones. Ahora, expresamente no se declaran de orden público las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero se consagra un principio de orden público muy importante sólo en beneficio de los arrendatarios en su artículo 7. Será la jurisprudencia la encargada de precisar el alcance y significado de este principio.
16. Jurídicamente se busca un equilibrio en los intereses de las partes contratantes, muy parcializada a favor del inquilino en la legislación anterior.
17. El nuevo nombre del Decreto-Ley responde a su objeto y contenido. La derogada ley se llamaba Ley de Regulación de Alquileres, rigiendo diversas situaciones y no solamente la regulación de alquileres.
Autor:
Izaguirre Carmen
FACILITADOR:
LUIS GARCIA
SEMESTRE 10
SECCION "2"
Enviado por:
Amaranta Dutti
P.F.G ESTUDIOS JURIDICOS
UNIDAD CURRICULAR PROTECCION JURIDICA DEL MEDIO AMBIENTE
ENERO 2013
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