Irregularidades en las actuaciones administrativas en la oficina de registros de títulos (Rep. Dom)

Introducción

La investigación objeto del trabajo de grado, se denomina: Irregularidades en las actuaciones administrativas en la Oficina Regional de Registros de Títulos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago, R. D., año 2014. La escogencia del tema obedece a varios criterios, entre ellos, que es en esta materia donde se orientará el ejercicio profesional de nuestra carrera, en otro orden a inquietudes palpadas en relación con irregularidades que a diario enfrentan los usuarios de esta dependencia jurisdiccional.

El tema es de alta importancia y actualidad para la sociedad y los actuantes en la investigación y en consecuencia para la Universidad de la Tercera Edad (UTE), por ser Registros de Títulos la espina dorsal del Sistema Registral en la República Dominicana.

La investigación da al traste en resultados concretos a los problemas que se presentan en relación con el tema investigado. Además, de aportar varios granitos de arena a la sociedad, al Sistema Registral de la República Dominicana, a la Jurisdicción Inmobiliaria, a la UTE y en especial a los usuarios de esta jurisdicción.

Se elige la Oficina de Registro de Títulos perteneciente a la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago, como lugar de la investigación en atención a que está en la Jurisdicción donde los sustentantes harán práctica de su ejercicio profesional.

Otro motivo lo constituye el hecho que esta oficina se considerada como un eje que sostiene el Sistema Registral de la Jurisdicción Inmobiliaria. La Oficina de Registro de Títulos es un centro de información organizada y sistemática, cuya especialidad está definida en relación a las garantías del Derecho de Propiedad su misión básica es constituir y organizar lo relacionado a derechos registrados, reconociendo aquellos que posee una persona con respecto a la propiedad inmobiliaria; es una institución organizada por el estado, puesta al servicio de los particulares a los fines de consolidar la seguridad jurídica, garantizar el crédito y promover el cumplimiento de la función social que tiene la propiedad en consonancia con el progreso y el desarrollo de Estado.

Esta unidad directiva, a cargo de un Registrador de Títulos divide sus actividades en varias unidades que tienen las funciones de recibir, investigar, inscribir derechos sobre inmuebles, ejecutar, archivar y entregar actos en relación con la actividad principal que la ley le señala.

Esta oficina debe llevar y mantener actualizados los libros y registros que sustentan la publicidad inmobiliaria; establecer los mecanismos de control para custodiar y conservar las actuaciones administrativas y documentos relativos a derechos sobre la propiedad inmobiliaria.

En cuanto a su estructura el informe está constituido, además de los preliminares, por un índice que guía el informe; introducción orienta de forma general el informe; capítulo I, presenta el planteamiento del problema; Capítulo II, marco teórico conceptual donde se describen los antecedentes, teorías relacionadas al tema y la definición de términos; capítulo III, explica el diseño metodológico utilizado como herramienta en la investigación.

El capítulo IV, presenta los instrumentos utilizados en la investigación mediante cuadros y graficas; capítulo V, se presenta el análisis, interpretación de los resultados; las conclusiones y recomendaciones donde se plasman los resultados; la conclusión y la bibliografía que sirve de base para el ordenamiento de los temas desarrollados.

CAPÍTULO I:

Planteamiento del problema

1.1 Contextualización del problema

Todo país o estado donde existe el derecho de tenencia de la propiedad inmobiliaria, se requiere de un sistema registral que ofrezca las garantías necesarias y absolutas al detentador de derecho, de no ser así, sería un caos que originaria inconvenientes mayúsculos, pues, todo poseedor de un derecho lo defiende y protege hasta con su propia vida.

Hay que recordar que desde tiempos remotos, los grandes pensadores de la humanidad han hecho énfasis en el respeto de los derechos ajenos: cabe citar la famosa frase de Benito Juárez: "El respeto al derecho ajeno es la Paz".

El objeto de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, es garantizar la legalidad de los derechos registrados a través de sus órganos, su mutación y afectación con la intervención del Estado Dominicano. En la República Dominicana existe una dualidad en lo que se refiere al sistema inmobiliario; por un lado se tiene el Sistema Torrens y por otro el Sistema Ministerial Francés, éste último para los terrenos no registrados pero el que interesa a la Jurisdicción Inmobiliaria es el Sistema Torrens.

La falsificación, la suplantación, la usurpación y la alteración entre otros tipos de fraudes, son fenómenos universales. Donde quiera que haya títulos, billetes y documentos, habrá intentos de alteraciones.

Aunque el sistema registral del país es muy seguro estos fenómenos o tipos delictuales no dejan de estar presentes. Sin embargo, a veces hay denuncias que se hacen sin conocimiento, sin tener la suficiente información del sistema registral. Los errores materiales que si bien pueden cometerse sin intención no son menos gravosos su resultado y consecuencias legales, pues un error material aunque sea involuntario afecta los derechos del titular del acto registral. Todas las condiciones mencionadas hacen fe de la necesidad marcada de los participantes, investigadores y del interés socioeconómico del tema sin dejar de lado el interés jurídico.

1.2 Formulación del problema

Para esclarecer de una forma más simple y orientadora la problemática a investigar se formula a modo general con una pregunta de la manera que sigue:

• ¿Cuáles irregularidades se presentan en las actuaciones administrativas de la Oficina Regional de Registros de Títulos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago de los Caballeros?

1.3 Sistematización del problema

Siguiendo con la ubicación y para enfocar de manera más clara y precisa se sistematiza la problemática a investigar a través de las siguientes preguntas:

• ¿Qué es la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus oficinas dependientes?

• ¿Cuál es la importancia del Registro de Títulos para la Jurisdicción Inmobiliaria y el sistema registral de la República Dominicana?

• ¿Cuál es la función de la Oficina Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus oficinas regionales?

• ¿Cuáles servicios brinda la Oficina de Registro de Título de la Jurisdicción de Santiago de los Caballeros?

• ¿Cuáles irregularidades se presentan en las actuaciones administrativas de la Oficina de Registro de Títulos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago de los Caballeros?

1.4 Objetivos de la investigación

Para establecer de manera más clara el fin de esta investigación se presentan los objetivos; un objetivo general que guía la investigación de manera universal y los objetivos específicos que la concretizan en diferentes fragmentos, todo relacionado para dar luz a la investigación.

1.4.1 Objetivo general

• Determinar las irregularidades que se presentan en las actuaciones administrativas de la Oficina Regional de Registros de Títulos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago de los Caballeros.

1.4.2 Objetivos específicos

• Describir la importancia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos.

• Identificar la función de las oficinas regionales de Registros de Títulos.

• Determinar el procedimiento y las irregularidades que se presentan en los diferentes actos en la Oficina de Registros de Títulos.

1.5 Importancia y justificación

La problemática detallada en la contextualización del `problema, constituye la principal razón que marcan la importancia y justifican el fenómeno a ser investigado, pues son situaciones que ponen en peligro la seguridad jurídica de la Nación y el estado de derecho. Además, lesionan los intereses particulares y los derechos fundamentales de la persona.

Es importante el tema en extremo, incluso a nivel internacional pues la República dominicana es signataria de acuerdos y tratados que en su contenido contemplan el saneamiento de la propiedad inmobiliaria; ya que la Jurisdicción Inmobiliaria en la actualidad se encuentra inmersa en un proceso de modernización.

La base para este proceso de modernización, de acuerdo con la página Web de la Suprema Corte de Justicia, fue impulsada con un préstamo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que inicialmente fue de US$32 millones más US$8 millones como contrapartida del Estado.[1] Incluye la parte física, la parte tecnológica, capacitación de personal y reorientación en términos organizativos, mejoría de los archivos y el cambio de la legislación.

1.6 Alcance y límite

En este acápite se establece la extensión de la investigación en relación con los aspectos jurisdiccionales y temáticos, de igual forma se establecen los parámetros mínimos que abarca la investigación.

1.6.1 Alcance

La investigación hurga los aspectos generales de la Jurisdicción Inmobiliaria concentrándose específicamente en lo atinente al Sistema Registral utilizado para asentar los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana. A tales fines, agrupa la columna vertebral del sistema que son las Oficinas de Registros de Títulos, dependientes de la Dirección Nacional de Registro de Títulos, específicamente en la Oficina de Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros.

En el orden legal el alcance es el más alto en el sentido estamental del Estado, pues, los derechos reales son imprescriptibles y gozan de la protección y garantía absoluta del Estado, tienen carácter constitucional, además de estar reconocidos por los tratados internacionales que a su vez tienen la categoría constitucional. En este orden y tenor el alcance esta demarcado por la Ley 108-05 y sus modificaciones, específicamente en lo atinente a la Jurisdicción de Registros de Títulos, regulada por su reglamento.

1.6.2 Límite

El límite queda marcado en el título mismo de la investigación: Irregularidades en las actuaciones administrativas en la Oficina del Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros; pues lógica y concretamente lo tratado en la investigación esta encasillado a esta dependencia jurisdiccional de la Jurisdicción Inmobiliaria, específicamente en el periodo del año 2014, se circunscribe las actividades de esta Oficina de Registro de Títulos y lo señalado en la Constitución y las leyes adjetivas pertinentes al tema.

1.7 Operacionalización de las variables.

CAPÍTULO II:

Marco teórico o conceptual

2.1 Antecedentes

Al hablar de antecedentes es necesario remontarse a los orígenes de los sistemas jurídicos de los cuales se ha heredado el derecho, no solo el derecho local también el derecho de casi todos los países del mundo que en sus compilaciones jurídicas han incluido derechos y normas de las grandes civilizaciones de la antigüedad. Principalmente del derecho en Grecia, Egipto y Roma.

El derecho inmobiliario en Grecia se organizó por ciudades, a los fines de dar publicidad a los registros de los derechos reales; en principio con el objeto no solo de su registro, sino más bien, en busca una forma efectiva para cobrar los impuestos que grababan las transmisiones de los derechos reales, los griegos grababan en placas de mármol las operaciones de transmisión o constitución de derechos reales las cuales eran exhibidas en forma pública.

Esto da una idea de lo importante que era para los griegos la publicidad del derecho de propiedad y marca un punto de partida a varios principios, hoy existentes, como son la escritura de los asientos registrales y la publicidad. Este último considerado el más importante de los principios en que descansa el Derecho Registral, solo hay que imaginar la importancia que otorgó esta civilización a los asientos registrales inmobiliarios.

Utilizaron a su entender una forma que le diera perpetuidad a tales inscripciones y de esta forma asegurar el cumplimiento de otros principios del derecho registral heredados aún hoy día, tal como el principio de inscripción.

Egipto por su parte, organizó las inscripciones registrales en oficinas especiales las cuales asentaban en tomos con índice cronológico los derechos registrados, dichos asientos debían contener entre otras cosas, descripciones relativas al tipo de contrato que dio origen al derecho registral, así como los nombres de las partes envueltas en las convenciones lo que otorgaba autenticidad, constituyendo prueba del derecho de propiedad de ambas partes. Es importante observar el caso de los egipcios, pues, a ellos se atribuye en gran manera parte del avance matemático.

Algunos historiadores antiguos y modernos le atribuyen el nacimiento de la Geometría y por ende la percusión de los primeros sistemas registrales y los antecedentes de los recursos de revisión, pues, ellos tenían un gran problema relacionado con las inundaciones causadas por las crecidas del río Nilo y las tormentas de arenas del desierto, ambos fenómenos borraban y modificaban las marcas y delimitaciones de las propiedades.

Roma en cambio, que es donde nace nuestro derecho, en principio no adoptó ningún tipo de sistema de publicidad para la constitución o transmisión de los derechos reales. La publicidad se cumplía a través de actos formales requeridos indistintamente a los modos de adquisición de la propiedad, propias de las figuras existentes para la forma de adquisición de la propiedad romana. Tales como la mansi patrio, la in chure cesio, la usucapiom, la ajudicatio y la tradition.

Más adelante, el pretor otorgó en determinado casos a personas cuya situación le parecía merecedora, el amparo de un acción in rem, la cual podía hacer valer contra todos sus derechos sobre una cosa. De esta forma quedó sancionada la existencia de nuevos derechos reales, tales como la superficie, los derechos de los colonos, la enfiteusis y la hipoteca. (2)

Los antecedentes en relación a la República Dominicana, en cuanto a la propiedad inmobiliaria se remontan al descubrimiento, según Cassá, R. "al no haber diferencia en la posesión o propiedad de los medios de producción y de la tierra, no puede hablarse de clases sociales"[2].

Es decir, la propiedad no estaba organizada y la organización de ésta comienza con la formación de los cinco cacicazgos; los indígenas no conocían un sistema de derecho, la extensión territorial la ocupaban las comunidades según las necesidades de cada cacicazgo.

Hay que recordar que para ese entonces la división política de la isla era cinco grandes cacicazgos, el Cacicazgo de Higuey, el de Maguá, el de Maguana, el de Marién y el cacicazgo de Jaragua. Tanto las Casas, Pané y otros cronistas, al describir la organización política existente en la isla al momento del descubrimiento, sugieren un sistema jurídico, bajo el cual se regían los indios quisqueyanos y que existían dos clases sociales que eran jefes y trabajadores.

Para el 1492, año del descubrimiento y colonización los reinos de Castilla y Aragón tenían la concepción política de la época medieval, donde el rey era la máxima autoridad política, social y económica y por ende el gran propietario y soberano de las tierras. La guerra que libraron los reyes católicos Don Fernando de Aragón y Doña Isabel la Católica, reina de Castilla con los moros. Esta guerra marca los primeros antecedentes en nuestro territorio en materia inmobiliaria, ya que los reyes premiaban a los españoles destacados en la guerra de conquista con grandes extensiones de terrenos en la isla.

Entre las disposiciones de mayor relevancia en reparticiones están las originadas en las Capitulaciones de Santa Fe, las reparticiones de tierras e indios hechas por Cristóbal Colón, el repartimiento de Alburquerque de 1514, el Amparo Real y las confirmaciones inmobiliarias y las propiedades de los municipios entre otras.

Hay que destacar la clasificación presentada por Rafael Ciprián en su libro Tratado de Derecho Inmobiliario, esta clasificación comprende siete periodos los cuales marcan la evolución histórica de la propiedad inmobiliaria desde el descubrimiento de América en el año 1492, a saber:

• Primer Período, se inicia con el primer documento jurídico con carácter inmobiliario, las Capitulaciones de Santa Fe en el año 1492, mediante las cuales los monarcas de Castilla Fernando e Isabel, Los Reyes Católicos y Cristóbal Colon acordaron los poderes que Cristóbal Colon tendría en las islas y tierras firmes que descubriera.

• Segundo Período, se inicia con la Bula Inter-Cátedra del 3 de Mayo de 1493, mediante la cual el Papa Alejandro VI hizo formal y definitiva donación a los Reyes de España de las islas y tierras ubicadas mas allá de una línea imaginaria a Cien leguas al oeste de la isla Azore siempre y cuando no hubiere dominio.

• Tercer Período, se inicia con la Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre del 1578, por medio de la cual los Reyes de España reivindicaron para la corona el Derecho de Propiedad en las tierras descubiertas.

• Cuarto Período, se inicia el 27 de Febrero de 1844 con la Independencia de República Dominicana adquiriendo con derecho propio todas las tierras que pertenecían a los Reyes Católicos, para lograr dicho objetivo se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de Julio 1844, impulsada por el presidente Pedro Santana.

• Quinto Período, se inicia con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 21 de Abril de 1911, la cual tenía como propósito principal repartir entre los diferentes accionistas de un sitio comunero las tierras formadas por dichos sitios.

• Sexto período, se inicia con la Orden Ejecutiva No.511 del 1º de Julio de 1920, con dicha disposición legal del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana, se hicieron las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal de las tenencias de las tierras en República Dominicana, introducción en nuestros territorios del Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.

• Séptimo Período, se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del 1947, dicha Ley es la que trae el uso del Sistema Torrens y surgió de la orden ejecutiva 511 del 1920.

2.2 Teorías

Bajo este subtítulo de nociones generales se hace una breve reseña sobre los sistemas registrales más usados en el mundo, bajo la influencia de los diferentes sistemas de derechos, también se dan algunas definiciones generales sobre derecho inmobiliario y derechos reales inmobiliarios.

2.2.1 Conceptos y definiciones generales relativas al Sistema Registral Inmobiliario.

El derecho registral es un conjunto de normas y reglas jurídicas que se utilizan para regular las relaciones jurídicas, ya sea entre particulares o entre el Estado y particulares con el fin de salvaguardar, mediante la publicidad registrar los derechos de las personas para así brindar la seguridad jurídica en torno a esos derechos.

El derecho registral se caracteriza por disponer de tres condiciones principales es de orden público, protector y legitimador, y es regulador. El derecho registral es de orden público y descansa bajo la base de la publicidad registral. La publicidad registral es el medio a través del cual se informa a las personas sobre las actuaciones administrativas jurídicos públicos o sobre las actuaciones administrativas entre particulares de orden público.

La publicidad registral previene que un acto jurídico no esté viciado de nulidad absoluta y da fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada persona. A la vez que informa y da fe pública sobre la constitución o creación de un derecho que tiene consecuencias jurídicas.

2.2.2 Los sistemas registrales inmobiliarios

Los sistemas registrales son el conjunto de normas que regulan la forma de inscripción de los derechos reales a través del asiento de la propiedad en un determinado país, a los fines de dar publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del registro de la propiedad, o sea, es el conjunto de normas que determinan la forma de los asientos registrales.

Los sistemas registrales a nivel mundial se engloban de forma general en tres grupos que son sistema de transcripción, sistema de libros territoriales y el sistema Torrens. El sistema de transcripción no es un requisito ineludible para la constitución o transmisión de derechos reales entre las partes, pero sí es requisito ineludible de punibilidad del acto respeto de tercero se encuentra presente en Argentina, Italia Francia entre otros.

El Sistema de Libros Territoriales este sistema establece la inscripción como carácter constitutivo para las partes, sin la transcripción no existe transmisión, modificación o constitución de derechos reales; no surte iguales efectos con respecto de las partes que de los terceros.

Entre las partes se hace posible impugnar el acto de registro para así obtener la cancelación de éste, en cuanto a los terceros de buena fe la presunción de legitimidad del acto es jure et de jure.

En el Sistema Torrens se confiere a la inscripción registral máxima importancia con relación al propietario, esa inscripción es inatacable, el propietario recibe un documento ejecutorio por parte del Estado, es decir, un Título. Esta acción deja al anterior propietario carente de acción de reivindicación, aunque tiene abierta otras vías particulares como la de actuar en daños y perjuicios.

En el Sistema Torrens la anotación o inscripción debe ser acompañada por parte del propietario de un plano confeccionado por agrimensor que establezca ubicación, naturaleza, superficie, linderos, entre otros datos; así como la filiación de sus derechos con los títulos en los que se origina de esta inscripción se otorga un certificado de título, el cual es transmisible previa anotación en los registros de títulos. Este sistema predomina en varios países, incluyendo Estados Unidos (EEUU) y la República Dominicana.

Sobre los sistemas registrales los jurisconsultos y tratadistas del mundo han hecho algunas clasificaciones, y en sentido general están presentes en los diferentes sistemas registrales del mundo, por su parte Coviello, N. (1924) estima dos grandes sistemas, el sistema francés o de transcripción presente en Francia, Italia y Bélgica; y el sistema germánico o de inscripción presente en Austria, Prusia y Australia.

Sartre, R. (1968) aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, también clasifica los sistema inmobiliarios registrales en "registros con efecto de requisitos de oponibilidad; registros con efecto de exactitud y plena protección de terceros; y registros con plena eficacia formal o sustantiva"

Los sistemas registrales clasificados por los tratadistas citados descansan sobre las bases de siete principios registrales generales, estos son:

• Principio de Inscripción, este principio en los sistemas formales de registro, es la base para constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales sobre los inmuebles.

• Principio de especialidad, reposa sobre la base de un derecho único y especial y personaliza la inscripción de los derechos reales inmobiliarios.

• Principio de fe pública, descansa sobre las bases del carácter del funcionario público que tiene atribuciones conferidas por la ley para dar fe, y redactar y confeccionar las actuaciones administrativas públicos que deben estar embestidos de ésta.

• Principio de legalidad, es el exigido por la ley a los registradores sobre las formas intrínsecas de los documentos bajo su cuidado y exige someter a examen o calificación las escrituras públicas bajo su cuidado a los fines de verificar su validez.

• Principio de prioridad, este principio no es más que la validez de la máxima jurídica que establece, primero en tiempo primero en derecho. El acto que primero ingrese al registro se antepone a otro que posteriormente pueda ingresar, aunque este último tuviere fecha anterior.

• Principio de trato sucesivo, dispone el ordenamiento de las actuaciones administrativas en forma en que uno siga al otro de modo eslabonado, sin que se produzcan vacios o saltos registrales, o sea, que requiere que el inmueble en cuestión objeto de solicitud de registro o anotación este inscripto con anterioridad a favor de los otorgantes y que se siga con el mismo un ordenamiento lógico.

• Principio de publicidad, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica con el objeto de que se conozca en forma general; esta publicidad en ciertos casos hace el acto oponible, además de que hace fe de la existencia del acto. En sentido general, la publicidad está orientada a dar a conocer, a todos, determinadas situaciones jurídicas para la tutela, los derechos y la seguridad de tráfico.

La Carta de Buenos Aires, manifiesta la importancia de los principios registrales, la cual se concertó por los países proclamantes para enarbolar los principios del derecho registral, los registros públicos inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones específicamente organizadas por los estados puesta al servicio de los particulares para consolidar la seguridad jurídica. Constituyen el medio más eficiente de publicidad de los derechos reales sobre inmuebles. El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios de derecho público y privado, y el derecho registral y mobiliario es una de sus ramas principales.

2.2.3 Registros de Títulos en la República Dominicana

Dirección Nacional de Registros de Títulos, es una de las células o dependencias del marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria, órgano con carácter nacional con su sede principal en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, según lo define el artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Esta dependencia se encarga de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registros de Títulos, vela por el cumplimiento de la ley en lo concerniente a su competencia. La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional de Registro de Títulos. Además de la Dirección Nacional de Registro de Títulos están las Oficinas de Registro de Títulos, que son creadas y puestas en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia acorde a las necesidades del sistema, estas oficinas están a cargo de un registrador o registradora de Títulos.

Las Oficinas de Registros de Títulos están subordinadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos; la delimitación territorial de estas oficinas está marcada por su vinculación a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a su vez, a un tribunal superior de tierras. En la actualidad, existen 22 oficinas de Registro de Títulos responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus localidades. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre sí.

2.2.4 Importancia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos

La Dirección Nacional de Registro de Títulos como órgano superior jerárquico de las Oficinas de Registros de Títulos, tiene su base legal en el artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la ley es vaga en cuanto a definir las atribuciones y funciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos, por cuanto esta ley pone a cargo de la Suprema Corte de Justicia la prerrogativa de establecer sus funciones por la vía reglamentaria, así como su sede.

En atención a lo expresado la Suprema Corte de Justicia a los fines de reglamentar las funciones de la Dirección Nacional de Registros de Títulos, dicta el Reglamento General de Registros de Títulos para normar las actividades tanto de la Dirección Nacional de Registros de Títulos como las Oficinas de Registros de Títulos y su personal. Los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 tratan lo concerniente a esta Dirección Nacional.

Esta dirección cuenta con una estructura integrada por el Director Nacional de Registros de Títulos, sus abogados ayudantes y un equipo técnico agrupado en divisiones o unidades para desempeñar funciones específicas de esta dependencia. Entre las funciones de la Dirección Nacional de Registros de Títulos están:

• Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Registros de Títulos.

• Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.

• Velar por el mantenimiento adecuado del registro de firmas y sellos de los funcionarios de los Registros de Títulos habilitados para emitir documentos oficiales.

• Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en materia registral a los Registros de Títulos.

• Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de los Registros de Títulos.

• Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modificaciones que estime convenientes para mejorar y mantener permanentemente actualizado la reglamentación y/o legislación aplicable al registro de derechos inmobiliarios.

• Unificar los procedimientos y las técnicas registrales en los Registros de Títulos, relacionado con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos en cuestiones de su competencia.

• Velar por la oportuna recolección y publicación de los datos estadísticos de los Registros de Títulos.

• Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar el servicio que prestan los Registros de Títulos.

• Establecer las condiciones de seguridad para el acceso a la documentación física en aquellos Registros de Títulos en que la información registral no se encuentre digitalizada.

• Promover la capacitación y desarrollo del personal de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y de los Registros de Títulos, a los efectos de optimizar el funcionamiento del organismo.

• Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebración de convenios institucionales con entes oficiales o privados nacionales e internacionales, con arreglo a las disposiciones vigentes.

El Director Nacional de Registros de Títulos tiene una competencia exclusiva que le otorga la ley, la de conocer los recursos jerárquicos interpuestos contra las actuaciones administrativas administrativos de los Registros de Títulos. La mayor importancia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos es velar por la correcta aplicación de la ley 108-05 y sus reglamentos en lo concerniente al quehacer registral, tiene en manos de su director general otras funciones de relevante importancia que es la facultad de procurar, con criterio de uniformidad la interpretación de las normas legales, reglamentarias y técnicas de la materia registral.

Tiene la capacidad de aprobar los formularios y formatos de las actuaciones administrativas de la Dirección Nacional de Registros de Títulos y de las oficinas de Registros de Títulos.

2.2.5 Funciones de las Oficinas Regionales de Registros de

Títulos y de los registradores de Títulos

Las Oficinas de Registros de Títulos, están a cargo de un registrador o registradora de título y funcionan bajo la dependencia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos en atención a su competencia territorial que puede ser una o varias provincias, dependiendo de la competencia territorial del Tribunal Superior de Tierras al que esté vinculada. El artículo 12 del Reglamento General de Registros de Títulos regula lo concerniente a la competencia territorial

Las oficinas de registros de títulos se pueden definir como una dependencia con carácter judicial y administrativo, con la función esencial de registrar las actuaciones administrativas que constituyen, transmiten, modifican y extinguen derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria; además de dar publicidad sobre estos de conformidad con las leyes y reglamentos.

Entre las funciones de las Oficinas de Registros de Títulos están las de registrar los derechos por primera y las subsiguientes veces que recae sobre la propiedad inmobiliaria, y registrar las cargas y gravámenes sobre la propiedad inmobiliaria de conformidad con lo que establece la ley.

Los registradores de títulos son funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria que ejercen la coordinación técnica y administrativa de las oficinas de registros de títulos, este funcionario tiene carácter de funcionario público del orden judicial administrativo; en cuanto a la incompatibilidad de su cargo con otras funciones tiene igual prohibiciones y deberes que los jueces.

Los registradores de títulos son responsables del correcto funcionamiento de la actividad registral, poniendo el cuidado en la observancia de los plazos que la ley señala en los asuntos bajo su dependencia, entre sus funciones esta conocer de las acciones en Reconsideración que les son sometidas y debe pronunciarse en torno a estas, en un plazo no mayor de 15 días; otras funciones de los registradores de títulos es la de rectificar los errores materiales que se detecten en los certificados de títulos y registros complementarios.

2.2.6 De las actuaciones administrativas y diligencias por ante las Oficinas de Registros de Títulos.

Además de la función de registrar los derechos sobre la propiedad inmobiliaria por primera vez y las subsiguientes veces que sea solicitado, existen otros actos y diligencias que constituyen, transmiten, modifican y extinguen derechos; y se procuran por ante la Oficina de Registros de Títulos.

En este orden se procuran actos y documentos que se otorgan mediante certificaciones en atención a los principios registrales, especialmente a los principios de inscripción, rogación y publicidad, entre estos actos y diligencias se encuentran los que se detallan a continuación con la aclaración que en cuanto a la tarifa impositiva pueda haber algún tipo de variación, dispuesta por las autoridades competentes, que a veces agregan o retiran algún tipo de impuesto.

Transferencia de Acto de venta, dación en pago, permuta. Para esta diligencia hay que disponer:

• Acto de la operación de que se trate.

• Duplicado del Certificado de Título.

• Recibo de pago del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no Edificados, al día, o la certificación de la DGII, donde se hace constar que no califica para los fines del mismo.

• Recibo de pago de transferencia, relativa a operaciones inmobiliarias (3% sobre el valor del inmueble establecido por la DGII).

• Copia de la cédula/RNC o pasaporte del propietario y del nuevo adquiriente.

• Copia de la cédula del depositante.

• Un sello de la Ley 91, de RD$30.00.

• Un recibo de la Ley 33-91, de RD$20.00 por cada Duplicado de Certificado de Título.

Inscripción de embargo. Para esta diligencia hay que disponer:

• Original y copia del mandamiento del pago.

• Original y copia del proceso verbal de embargo.

• Original y copia de la denuncia del embargo.

• Copia del poder otorgado al Alguacil.

• Certificación de Registro de Acreedor.

• Copia de la cédula del depositante.

• Un recibo de la Ley 33-91, de RD$10.00.

• Un sello de la Ley 91 de RD$30.00.

Cancelación de mandamiento de pago. Para esta diligencia hay que disponer:

• Acto de cancelación notificado, mediante Alguacil, y firmado por las personas con calidad para cancelarlo.

• Certificación de Registro de Acreedor.

• Copia de la cédula/RNC o pasaporte del acreedor.

• Copia de la cédula del depositante.

• Recibo de la Ley 33-91, de RD$10.00.

• Un sello de la Ley 91, de RD$30.00.

Las cancelaciones de hipotecas judiciales, embargos y oposiciones están sujetas a estas mismas formalidades.   

Adjudicación. Para esta diligencia hay que disponer:

• Sentencia certificada de adjudicación (con el pliego de condiciones anexo).

Partes: 1, 2