El crédito hipotecario. Impacto sobre la propiedad inmobiliaria en Cuba (página 2)

Los establecimientos mercantiles

Los automóviles y otros vehículos de motor

Las aeronaves

La maquinaria industrial

La propiedad intelectual y la industrial

EL CRÉDITO HIPOTECARIO

Definición y caracteres.

Es una unidad compleja, con un régimen jurídico propio, en el que inciden las vicisitudes del crédito garantizado (entre ellas su transmisión y extinción), con las peculiaridades derivadas de la incorporación al crédito de la garantía real en que consiste la hipoteca. El crédito hipotecario no es un crédito ordinario, porque la hipoteca que lo garantiza incide de forma importante en su eficacia y régimen jurídico

El crédito hipotecario goza de una operatividad específica que permite situarlo a modo de categoría intermedia entre el derecho de crédito y el derecho real, siempre sobre la base de que la hipoteca nace, se desenvuelve y muere, vinculada al crédito.

PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD

Aunque el crédito hipotecario tenga una eficacia y un régimen jurídico especial, que demuestran su autonomía respecto de los créditos comunes, no puede desconocerse que el régimen del crédito hipotecario se basa en un presupuesto: la hipoteca no puede vivir sin el crédito garantizado (Principio de accesoriedad)

En virtud del principio de accesoriedad de la hipoteca, la extinción del crédito necesariamente tiene que determinar la extinción de la hipoteca. Otras manifestaciones de este principio están dadas en:

El ejercicio inicial de la acción hipotecaria frente a la personal, que refuerza el carácter causal del crédito hipotecario.

La indivisibilidad de la hipoteca: La hipoteca subsiste íntegra, aunque el crédito se divida entre los herederos del acreedor; aunque el deudor hubiera fallecido, y alguno de los herederos hubiera satisfecho la parte proporcional del crédito garantizado; y mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada

ACCIÓN PERSONAL Y ACCIÓN REAL

El crédito hipotecario puede ser hecho efectivo judicialmente a través de dos tipos de acciones: la personal, sobre los bienes del deudor y la acción real sobre los bienes hipotecados, estén en poder del deudor o de un tercer poseedor.

ACCION REAL: La Hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad fue constituida. Solo puede dirigirse contra los bienes especialmente gravados, estos únicamente responden de modo directo al cumplimiento de las obligaciones aseguradas. Si el precio de los mismos no alcanzare para el pago de aquellos a los acreedores no satisfechos le queda la acción personal contra los responsables.

ACCION PERSONAL: El acreedor hipotecario tiene derecho a dirigirse contra la responsabilidad del deudor para hacer efectivo su crédito en cuanto no le cubran las Hipotecas constituidas y tiene también acción personal contra el propio deudor para exigirle el pago de la totalidad del crédito, prescindiendo del tercer poseedor.

La acción real que es la verdadera acción hipotecaria prescribe a los veinte años, la personal por su naturaleza prescribe a los quince años. Esta doble prescripción puede originar situaciones muy especiales, por ejemplo, vencida una hipoteca hace dieciséis años, solo le asiste al acreedor la acción real contra el deudor, que continúa siendo dueño de la finca hipotecada, sin que pueda reclamar el exceso porque la acción personal única que le compete para ello ha prescripto.

EXTINCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Pago: Es un acto o negocio extintivo que deriva de la voluntad del deudor y que por tanto exige otorgamiento de la correspondiente escritura de carta de pago El régimen del pago del crédito hipotecario se regirá por las normas propias del crédito garantizado, teniendo la consideración y efectos derivados del régimen jurídico del citado crédito Una vez verificado el pago, el crédito hipotecario queda extinguido, ya que la hipoteca sigue el régimen del crédito La extinción por pago del crédito hipotecario no se operará cuando se trate de pago con subrogación en el crédito, que se considera una novación modificativa.

Confusión de derechos: Cuando la condición de acreedor hipotecario y deudor devienen en la misma persona. Para que esa doble condición determine la extinción del crédito hipotecario, es necesario que el titular registral sea asimismo deudor personal del mismo crédito garantizado

Dación en pago: Si se adjudica en pago al acreedor un bien inmueble, tal adjudicación será inscribible en el Registro de la Propiedad por medio de una inscripción que determinará la extinción del crédito hipotecario, para que determine la cancelación de la hipoteca tendrá que estar debidamente acreditado mediante escritura de carta de pago otorgada por el acreedor hipotecario o mediante resolución judicial firme en el correspondiente juicio declarativo entablado contra el titular registral de la hipoteca,

Compensación: La extinción del crédito hipotecario tendrá lugar siempre que se produzca la compensación del crédito garantizado con otros que el deudor pueda tener a su favor contra el acreedor. Para ello los créditos tanto el hipotecario como el crédito del deudor contra el acreedor, deberán ser vencidos, líquidos, exigibles, que no exista contienda de terceros notificada a alguno de ellos como deudor, que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero y que ambas partes ostenten la cualidad de sujetos principales de las obligaciones respectivas.

La condonación y mutuo disenso: Ambas formas deberán constar en escritura pública, como consecuencia del principio general inmobiliario de legalidad. No obstante, a diferencia de la condonación o renuncia del crédito hipotecario, que requerirá la sola prestación de consentimiento por el acreedor hipotecario en la citada escritura pública, el mutuo disenso o cualquier otro acuerdo extintivo del crédito hipotecario requiere la prestación de consentimiento por acreedor y deudor.

Novaciones extintivas: Son aquellas modificaciones del crédito hipotecario que incrementen la responsabilidad hipotecaria de la finca y las que impliquen empeoramiento o agravamiento de las condiciones del deudor.

CAUSAS DE LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

(Conlleva la pérdida de la cualidad de hipotecario del crédito, subsistiendo como ordinario).

Ejecución de una hipoteca anterior: siempre determina la cancelación de las cargas posteriores, incluida la hipoteca aun cuando el crédito garantizado sea privilegiado o de fecha anterior.

Caducidad: No basta con la mera fijación de un plazo de duración de la hipoteca, debe quedar claramente determinado el establecimiento de un plazo de caducidad del derecho.

Pérdida de la cosa y la extinción o resolución del derecho hipotecario constituidos sobre derechos reales temporales o resolubles: hipoteca del derecho de usufructo, hipoteca de concesiones administrativas, subhipoteca, hipoteca sobre bienes litigiosos, o hipoteca de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias. Conlleva la de la propia hipoteca, en base al principio de accesoriedad, en los cuales ni siquiera se requiere la intervención del acreedor, en la medida que la extinción del objeto de la hipoteca es independiente de su voluntad.

Renuncia a la garantía: La hipoteca puede ser renunciada con independencia del crédito. Significa la posibilidad de subsistencia del crédito como ordinario, esto es, que la renuncia se limite a la configuración del crédito como hipotecario. Constituye una renuncia tan sólo a la garantía hipotecaria.

Expropiación de la finca hipotecaria: Implica también la extinción del crédito hipotecario, ya que la cosa o derecho expropiado se adquiere en principio libre de cargas por el expropiante o beneficiario de la expropiación

CANCELACIÓN DEL ASIENTO DE LA HIPOTECA

La cancelación en el orden civil significa la extinción de un derecho: en el hipotecario, la constancia de esa extinción en el Registro, la inscripción negativa, que deja sin efectos otra inscripción anterior.

CAUSAS DE CANCELACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Título extintivo del crédito.

A) Por voluntad de las partes.

Siempre será necesaria escritura pública en la que conste el negocio jurídico determinante de la extinción del crédito hipotecario Es el caso del pago al acreedor hipotecario que no conlleve subrogación en el crédito, la compensación, la dación o cesión de bienes en pago de la deuda, la novación extintiva del crédito, la renuncia o la condonación del crédito hipotecario y el mutuo disenso.

B) Por declaración legal.

El crédito hipotecario se cancelará cuando así expresamente lo prevea la ley. Ejemplo: La Ley de Reforma Urbana dispuso la cancelación de los créditos hipotecarios y las indemnizaciones a los acreedores hipotecarios. En este supuesto también se halla la confusión de derechos. En estos casos no se exige escritura pública, aunque sí instancia del acreedor hipotecario para cumplir con el principio de rogación.

C) Por resolución judicial firme.

También podrá cancelarse la hipoteca por resolución judicial firme en procedimiento declarativo, ordinario o sumario, entablado contra titular registral, cualquiera que sea la causa extintiva invocada. O si se trata de prescripción, por medio del expediente de liberación de cargas y gravámenes.

La resolución judicial que en tales procedimientos declare la satisfacción de la deuda servirá para paralizar la ejecución y cancelar la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el Registro de la Propiedad, pero no para cancelar la hipoteca, para lo cual se requerirá escritura de carta de pago o resolución judicial en procedimiento adecuado

D) Por caducidad del derecho.

En los supuestos en que con claridad el título constitutivo haya sometido a plazo de caducidad del crédito hipotecario, el transcurso del plazo determinará la cancelación del asiento, sin necesidad de concurrir ninguna otra causa extintiva del crédito. La caducidad del derecho, automáticamente, determina la cancelación del asiento. Siendo necesario que el plazo sea realmente de caducidad y no de mera fijación del plazo de vencimiento de la obligación ni de mera determinación del período a que se extiende la cobertura de la garantía hipotecaria.

TÍTULO EXTINTIVO DE LA HIPOTECA

A) Renuncia a la garantía hipotecaria.

La renuncia a la garantía hipotecaria (que no al crédito en sí) también es título causal suficiente para la cancelación del asiento de hipoteca, si bien el crédito tan sólo podrá seguir subsistente como crédito ordinario. Dicha renuncia, por consistir en una declaración de voluntad, deberá constar en escritura pública

B) Extinción del inmueble o derecho real hipotecario.

Es causa de cancelación de la garantía hipotecaria (pudiendo subsistir el crédito como ordinario mientras no se extinga el propio crédito), la extinción del inmueble o derecho real objeto de hipoteca.

C) Ejecución de la hipoteca.

Es la cancelación de la hipoteca por ejecución de la propia hipoteca inscrita.

D) Por caducidad de la hipoteca

Con independencia de la caducidad del crédito hipotecario en sí mismo, puede también preverse en el título constitutivo la caducidad de la garantía hipotecaria. También en este caso procedería la cancelación del asiento, siempre que resultase con claridad la caducidad pactada. La inscripción de hipoteca debe estar sujeta a un plazo de caducidad, transcurrido el cual sin que conste la iniciación de la ejecución podrá cancelarse.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA

La Hipoteca es un derecho real que despliega sus efectos a través de dos fases distintas: una que se inicia desde que ha sido inscripto su título constitutivo y termina con la consumación del correspondiente procedimiento ejecutivo. Es justamente en este último período cuando la hipoteca juega su máximo papel. Es en esta fase cuando propiamente surge la acción hipotecaria mediante la cual el acreedor tiene la facultad de satisfacerse con el valor de la cosa afectada del importe de su crédito.

La legislación cubana contemplaba cuatro procedimientos que podían ser utilizados por el acreedor para la Ejecución hipotecaria:

El Procedimiento Judicial sumario

El juicio ejecutivo ordinario

El procedimiento Extrajudicial

El juicio declarativo ordinario

Desde la aprobación de la Ley 1261 de 4 de enero de 1974, las disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento, que regulaban el procedimiento sumario para el cobro de créditos hipotecarios, resultaron derogadas.

APLICACIÓN EN CUBA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Y DE LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA A CUBA

Dos leyes hipotecarias fueron promulgadas en España y posteriormente aplicadas a Cuba. En primer lugar LHE de 21 de Diciembre de 1869, que fue la segunda LHE promulgada en la península (1861 y 1869)

El real Decreto de 16 de mayo de 1879 dispuso su entrada en vigor a a partir del 1ro de enero de 1880, pero ante la imposibilidad de nombrar a los Registradores, se inicio en realidad su funcionamiento a partir del 1ro de mayo de 1880, fecha de la cual datan las inscripciones en muchos registros de la isla.

La segunda LHE que se aplicó en Cuba, fue la de 14 de julio de 1893, que aún de forma parcial se encuentra vigente entre nosotros. Esta norma cumplió el propósito de adecuar las disposiciones de la Ley de 1869 a las del Código Civil Español promulgado el 24 de julio de 1869.

Un aspecto a destacar es que la LHE de 1869 se hizo extensiva a Puerto Rico en 1878 y más tarde a Cuba en 1880, previo a que una comisión adaptara la misma, en algunos aspectos, a las características de estos territorios, colonias de España en aquel momento.

La LHE de 1893 fue redactada solo para Cuba y ajustada a las características que tenía la propiedad inmobiliaria en la Isla en aquellos momentos.

La LHE de 1893 y su Reglamento se mantienen vigentes durante toda la época republicana, es decir, de 1902 a 1959 sin modificaciones sustanciales, llegándose a crear en el país 82 registros de la propiedad de 25 que se constituyeron en 1880.

TRANSFORMACIONES INTRODUCIDAS AL SISTEMA INMOBILIARIO A PARTIR DE 1959

El primero de Enero de 1959 se produjo el triunfo de la revolución cubana que daría como resultado el establecimiento de un nuevo marco de relaciones jurídicas, que tendría un importante impacto en el sistema de publicidad registral.

El surgimiento y desarrollo de la Propiedad Estatal estuvo determinado en lo fundamental por la aplicación de las leyes y otras disposiciones que dieron lugar a la confiscación y nacionalización de los bienes, que posibilitaron la recuperación de las riquezas del país.

PRINCIPALES MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL SISTEMA DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA:

La Ley de Reforma Agraria de 17 de Mayo de 1959: Declaró la presunción de la propiedad del Estado sobre las fincas rústicas no inscriptas en los Registros de la Propiedad; decretó la expropiación de las tierras cuya superficie excediera de 30 caballerías; estableció la entrega de 2 caballerías de tierras a cada familia campesina para su puesta en explotación y dispuso la creación de una sección del Registro de la Propiedad para la inscripción de las resoluciones títulos entregados a los beneficiarios de la Ley, dicha sección no se llegó a establecer.

La segunda Ley de Reforma Agraria de 3 de Octubre de 1963 determinó la extinción de las garantías reales e hipotecarias inscritas a favor de personas naturales o jurídicas.

La Ley de Reforma Urbana de 14 de Octubre de 1960 nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la propiedad de las mismas a sus moradores, mediante un contrato de compraventa con reserva de dominio.

Esta Ley dispuso también la creación de una Sección de la Propiedad Urbana en los Registros de la Propiedad para la inscripción de los títulos otorgados sobre la vivienda.

Esta Sección aunque se constituyó en los Registros de la Propiedad de Ciudad de la Habana tuvo una existencia efímera.

La Ley No. 851 de 6 de Julio de 1960 autorizó al Presidente de la República a nacionalizar las empresas norteamericanas existentes en Cuba, lo que se hizo a través de resoluciones del poder ejecutivo.

La Ley No. 890 de 13 de Octubre de 1960 nacionalizó las grandes propiedades industriales y comerciales existentes en el país.

Todas estas disposiciones y otras que en razón de la síntesis no hemos mencionado, cumplieron el objetivo de recuperar las riquezas del país y beneficiar al pueblo y se llevaron a cabo mediante indemnización a los propietarios según los procedimientos establecidos en las mismas.

En el año 1965 se promulgó la Ley No. 1180 que modificó en varios aspectos la LHE de 1893 pretendió adecuar sus normas a los cambios que se habían operado en el derecho sustantivo con posterioridad a 1959: encargó al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad; la división y creación de los Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas regístrales.

Podemos afirmar que esta disposición marca la culminación de la primera reforma introducida al sistema de publicidad registral en Cuba luego del triunfo revolucionario de 1959.

A partir de la segunda mitad de la década de los años 60 los Registros de la Propiedad comenzaron a perder importancia práctica y la publicidad registral pretendió ser sustituida por una publicidad de tipo administrativa a partir de la concepción de que los bienes inmuebles debían ser controlados por los organismos vinculados administrativamente a su uso o disposición.

La Ley No. 1028 de 1962 encargó al Ministerio de Justicia la realización del traspaso a las empresas y entidades estatales de los inmuebles urbanos que les fueron asignados y mediante la Resolución No. 375 de 1975 del Ministro de Justicia se estableció el Registro de Medios Básicos Estatales, con el objetivo de proceder a la declaración de la propiedad Estatal Socialista.

La Ley No. 79 de 28 de mayo de 1984 atribuyó al Ministerio de la Agricultura la facultad de Registrar el fondo de tierras agropecuarias del país y mediante la Resolución No. 597 de 27 de Octubre de 1987 se creó el Registro de la Tenencia de la Tierra dictándose su reglamento por la Resolución 598 de ese propio año.

Con posterioridad el 27 de diciembre de 1984 se promulgó la primera Ley General de la Vivienda que cumplió el objetivo de llevar a cabo el proceso de transferencia de la titularidad de la vivienda, a todas aquellas personas que aún no poseían el carácter de propietarios, otorgándose este derecho a más de 770 000 familias.

La transferencia de la propiedad de las viviendas o la asignación de una nueva vivienda del fondo estatal a una persona se realiza mediante un Contrato de Compraventa que tiene características especiales, pues aunque se trata de una compraventa a plazo, la propiedad se tramite a favor del comprador desde el momento de la firma del contrato, con independencia de no haberse extinguido la obligación del pago, asumiendo éste una deuda de carácter personal con el Banco, por el importe del precio legal más los intereses bancarios. El pago de la vivienda se realiza por mensualidades iguales que se deben liquidar en 15 o 20 años según se trate de una vivienda del fondo existente o de nueva construcción y con un interés que no excede el 2% anual, lo cual confirma la voluntad estatal de convertir a cada ciudadano en titular de su vivienda.

La vivienda en la legislación cubana no está concebida como una mercancía más, sino como un bien propiedad personal, sobre el cual la Constitución y la Ley garantizan los derechos del ciudadano incluido el de la herencia, aunque para su transmisión por otras vías se requiere autorización administrativa previa para su transmisión.

La Ley No. 48 de 1984, reguló la creación de un Registro de la Propiedad de la vivienda y la segunda Ley General de la Vivienda, la No. 65 de 1988, dispuso la creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos, sin embargo estos registros no llegaron a funcionar.

Esta propia ley en los artículos 62 y 63 estableció así mismo, la existencia de un registro administrativo para el control de las viviendas declaradas por los organismos o empresas para el cumplimiento de sus funciones, el cual ha venido funcionando, pero por su naturaleza no comprende a las viviendas de propiedad personal.

Como puede apreciarse la voluntad estatal encaminada a sustituir la publicidad registral inmobiliaria por una publicidad administrativa alcanzó solo una relativa efectividad práctica, cuestionando en la última etapa las disposiciones de la LHE de 1893 que prácticamente dejaron de ser aplicadas.

Resulta de gran interés señalar que la Resolución No. 259 de junio de 1989 del Instituto Nacional de la Vivienda al regular el funcionamiento de los Registros de la Propiedad, dispuso que estos continuarían con las actividades y servicios relativos a la registración y la publicidad inmobiliaria en lo relativo a los inmuebles estatales, exceptuando las inscripciones de las viviendas y solares yermos, hasta tanto se creara el nuevo Registro previsto en la Ley dando ello como resultado una paralización de la inscripción de los títulos de propiedad personal y una desactualización del tracto registral.

El proceso de conformación del régimen de propiedad en Cuba adquiere su configuración definitiva con la promulgación de la Constitución de la República de 24 de Febrero de 1976 al establecer la misma en su Capitulo I, cinco formas de propiedad: la Estatal Socialista, la de las Cooperativas de Producción Agropecuarias; la de los Agricultores Pequeños; la de las Organizaciones Políticas, de Masas y Sociales y la Propiedad Personal. En el año 1992 en la reforma realizada al texto se incorporó en el Art. 23 el reconocimiento a la Propiedad de las Empresas Mixtas.

En la actualidad la estructura de la Propiedad es la siguiente: La Propiedad Estatal ocupa el 97,7 % de las empresas industriales, comerciales y de servicios y el 33,4 % de las tierras; el 42,3 % de las tierras es propiedad de las cooperativas; el 14,6 % es propiedad de los agricultores privados y el 3,2 % de las empresas, esta en manos de Empresas Mixtas.

Como se comprenderá, el sistema de publicidad registral inmobiliario, no puede desconocer las profundas transformaciones que a partir del año 1959 se han producido en el régimen de la propiedad en el país y en su derecho sustantivo.

REFORMA DEL SISTEMA DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA A PARTIR DE 1998

El Decreto Ley 185 de 28 de Mayo de 1998 da inicio a la segunda reforma del sistema de publicidad en Cuba después de 1959. La misma tiene como objetivo, retomar y adecuar a las características del país el sistema de publicidad registral inmobiliario, para dar respuesta al proceso de asimilación de la inversión extranjera y contribuir a fortalecer el orden y la disciplina tanto en la transmisión de Bienes inmuebles Estatales como privados.

Los principios que esta norma establece son los siguientes:

-Retoma la concepción de un Registro de la Propiedad donde se inscriban todos los bienes inmuebles; 

-Atribuye al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad y lo faculta para determinar la forma y los plazos de la inscripción.  

-Dispone la inscripción obligatoria de todos los bienes inmuebles, las transmisiones de dominio, las cargas, las descripciones de nuevas obras, las variaciones constructivas y otros derechos sobre los bienes inmuebles; 

-Define la función calificadora del Registrador en un doble sentido: determinar la efectividad jurídica del titulo y realizar el ajuste de las medidas y los linderos de las fincas. 

-Establece que contra las decisiones de los Registradores en la calificación del documento se podrá establecer reclamación ante la Sala de lo Civil y lo Administrativo del Tribunal Provincial competente.

En cumplimiento de las funciones que han sido atribuidas el Ministerio de Justicia se ha llevado a cabo en los últimos cuatro años una ardua tarea encaminada a la creación de las condiciones materiales indispensables para el funcionamiento de esta actividad, hoy contamos con 137 Registros funcionando, lo que ha significado la creación de 55 nuevas oficinas, con el objetivo de acercar el servicio tanto a la población como a las entidades estatales al lugar donde se encuentran ubicados los inmuebles; dado el deterioro que presentaban los libros se han reparado y forrado los mismos casi en su totalidad (Contamos con más de 24 mil libros en los Registros), se ha realizado una urgente labor para la selección, ubicación y capacitación del personal. Es de destacar que gracias a la colaboración brindada por el colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles de España, 74 Registradores o Especialistas de los Registros han realizado un entrenamiento de un mes en los Registros de la Propiedad de Valencia. Además en estos escasos cuatros años, han sido revisados y confeccionados de nuevo los índices de personas y fincas, de todos los registros, faltando solo por concluir esta tarea los cuatros Registros de Ciudad de la Habana. En el caso de los nuevos Registros creados se ha trabajado en la trascripción de las fincas, en los casos en que la inscripción de las mismas no se encontraba organizada en secciones o partidos judiciales independientes dentro de los antiguos registros, tarea en la que aún se continúa trabajando en algunos Registros.

El Gobierno y el Ministerio de Justicia han dictado un conjunto de normas que reglamentan las disposiciones del Decreto- Ley No. 185 y que pretenden además, armonizar las mismas con las normas de la LHE de 1893 y su reglamento que no han sido modificados o derogadas por la legislación revolucionaria.

Mención especial merece el Acuerdo No. 3551 de 4 de Octubre de 1999 adoptado por el Gobierno y que tiene como objetivo el desarrollo de un proceso para la actualización del valor contable, la descripción catastral y la inscripción en los Registros de la propiedad de los bienes estatales. Se han creado grupos de trabajo a nivel nacional, provincial y municipal integrados por el Ministerio de Finanzas y Precios, Instituto Nacional de la Vivienda, El Instituto de Planificación física; Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia que desde el año 1999 trabajan de manera coordinada en un programa de levantamiento de las manzanas de la zona urbana, con el objetivo de adoptar las medidas que posibiliten realizar la inscripción actualizada de todos los inmuebles ubicados en las mismas, tanto estatales como privados, en los Registros de la Propiedad. Se trata de una estrategia para lograr de forma paulatina la actualización de todos los inmuebles inscriptos. En el año 2002 se levantaron 797 manzanas en todo el país.

El Ministerio de Justicia dictó el 20 de Junio del 2000 la Resolución No. 104 sobre la Organización y el Funcionamiento de los Registros Administrativos, definiendo que la función de los mismos consiste en el control administrativo sobre los inmuebles y en preparar la documentación para la inscripción de la titularidad del Estado en los Registros de la Propiedad.

Otra norma de singular importancia lo constituye la Instrucción Conjunta suscrita por el Instituto de la Vivienda, el Instituto de Planificación Física, la Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia de 31 de Julio del 2001 que establece la coordinación entre el trabajo del Registro de la Propiedad y el Catastro y sienta las bases para la coordinación de la Planificación física Territorial, el urbanismo y la inscripción de los inmuebles en los Registros de la Propiedad.

Como puede apreciarse de las normas antes referidas el trabajo desarrollado no se propone solo avanzar en la revitalización plena de la función del Registro de la Propiedad sino concebir al mismo como un instrumento clave en el proceso de ordenamiento de la propiedad inmueble en el país, sin que por ello se confunda la función que corresponde a cada organismo.

El Ministro de Justicia puso en vigor además la Resolución No. 212 de 14 de Noviembre del 2001, Normas para la Inscripción de los Títulos Inmobiliarios y otros derechos sobre los bienes inmuebles Estatales en el Registro de la Propiedad y la Resolución No. 39 de 3 de Marzo del 2002 relativa a la Inscripción de los Títulos y derechos sobre bienes de propiedad personal.

En estos momentos se trabaja en el perfeccionamiento de éstas normas luego de su aplicación experimental en el año 2002 con el objetivo de introducir todas aquellas adecuaciones que posibiliten regularizar el funcionamiento del Registro de la Propiedad a partir del presente año.

Se trabaja por establecer la concepción de un nuevo Registro de la Propiedad, cuyos objetivos son los siguientes:

Lograr la plena concordancia entre la realidad física de los inmuebles y su expresión jurídica.

Garantizar la protección y seguridad del tráfico de bienes inmuebles a través de su inscripción obligatoria y de la publicidad de los asientos del Registro.

Contribuir a través de la función calificadora del Registro al perfeccionamiento de la titularidad de los bienes inmuebles y contribuir a través del reforzamiento del principio de legalidad a la mayor seguridad en la transmisión de los bienes inmuebles.

Los motivos que determinan la necesidad de la existencia y el funcionamiento del Registro de la Propiedad en Cuba, no están asociados de manera sustancial al crédito hipotecario, pues este solo se encuentra regulado como garantía del desarrollo de la economía del país y de forma excepcional; la obsolescencia de muchas de las normas de la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento; la necesidad de brindar garantía a la Inversión Extranjera; la necesidad de dotar de mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario interno y la existencia de una titularidad imperfecta al haberse perdido en la última década la función calificadora de los Registros en lo relativo a los títulos sobre inmuebles privados.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS SOBRE BIENES INMUEBLES ACTUALMENTE EN CUBA

Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 214 de 24 de noviembre del 2000 se autorizó en Cuba la constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles por empresas y otras entidades económicas con personalidad jurídica propia dedicadas al desarrollo inmobiliario, a los fines de asegurar el cumplimiento de las obligaciones que contraigan para la obtención de financiamiento. Hasta esa fecha el ordenamiento jurídico cubano no reconocía la institución de la hipoteca sobre bienes inmuebles, y las leyes civiles vigentes no preveían su regulación.

De tal forma el mentado Decreto-Ley dispone que el régimen legal de las hipotecas constituidas sea el establecido por la Ley Hipotecaria hecha extensiva a Cuba por Ley de 14 de julio de 1893 y sus normas complementarias, así como por los preceptos en él recogidos. Asimismo establece que para la ejecución hipotecaria serán de aplicación las reglas de los Títulos II "De los Títulos de Crédito que generan ejecución" y III "De la Vía de Apremio", ambos del Libro Tercero de la Ley 7 de 1977 "Ley de Procedimiento Civil, Administrativo y Laboral".

La institución que reaparece en el ámbito legal cubano actual únicamente estará condicionada a la autorización previa y expresa del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros, el Estado cubano tendrá derecho preferente para la adquisición de títulos hipotecarios, mediante el pago de su valor, cuando sus propietarios, por cualquier motivo, decidan venderlos, cederlos o traspasar su dominio.

BIBLIOGRAFÍA

– Colectivo de Autores, Diccionario de Derecho Privado, Edición 1928.

– García Henríquez, Dr. Francisco E., Ponencia sobre el Sistema Registral Inmobiliario cubano, presentada en el Encuentro Iberoamericano de Derecho Registral en La Antigua, 2003.

– Gómez Galligo, Francisco Javier: La extinción del Crédito Hipotecario

– Martínez Escobar, Manuel: La Hipoteca, Edición 1930.

– Uría, Rodrigo: Derecho Mercantil, Vigésimo cuarta Edición 1997.

Autor:

Lic. Gustavo E. Rodríguez Montero

Esp. Iliana de la C. Concepción Toledo

Lic. Maylín Cardoso Caballero