Conservaduría de hipotecas y de registro de títulos en el Derecho Notarial

Introducción

El Derecho Notarial forma parte de las asignaturas que se imparten en la carrera de derecho, cuyo estudio abarca la función del notario en general y las normas legales que rigen el notariado.

En esta exposición se pretende analizar la función de la Conservaduría de Hipotecas y del Registro de Títulos en el Derecho Notarial, el cual fue asignado por el facilitador y que despertó el interés de los participantes que participaron en la elaboración del mismo, por la importancia que reviste el tener conocimiento sobre la función de estas Instituciones en este aspecto.

El contenido de esta exposición el cual consta de tres capítulos, es desarrollado de la manera más entendible posible donde se enfocan aspectos fundamentales del notariado en lo referente a las formalidades de registros de los actos notariales, finalidad, plazo, función de la Conservaduría de Hipotecas y del Registro de Títulos y cuales actos notariales deben registrarse antes dichos órganos públicos, de conformidad con los preceptos establecidos por las Leyes No. 301-64 Ley Notariado, No. 2914 de 1890 de Conservaduría de Hipotecas y la Resolución núm.2669-2009 Reglamento General de Registro de Títulos.

Los temas tratados se limitan al programa establecido por la universidad concerniente a esta asignatura, complementado y actualizado con informaciones obtenidas en fuentes bibliográficas.

OBJETIVOS

Objetivo General.

Identificar la función de la Conservaduría de Hipotecas y del Registrador de Títulos en el Derecho Notarial.

Objetivos Especificos:

• Conocer las formalidades de registros de los Actos Notariales.

• Identificar los actos notariales que deben registrarse en la Conservaduría de Hipotecas.

• Identificar los actos notariales en materia de inmueble que deben registrarse en el Registro de Títulos.

MARCO TEORICO

CAPITULO I

Formalidades de registros de los actos notariales establecidos por la Ley

1.1 El Notariado. Concepto.

El notariado es una función pública que el Estado puede delegar en los abogados que cumplen los requisitos establecidos en la Ley. Es un conjunto de doctrinas o de normas jurídicas que regulan la  organización de la función notarial y del instrumento público.

    La función notarial es profesional y documental autónoma, jurídica, privada y  calificada, impuesta y organizada por la ley, para procurar la  seguridad, valor y permanencia, de hecho y de derecho, al interés  jurídico de los individuos, s, patrimonial o extra patrimonial, entre vivos o por  causa de muerte, en relaciones jurídicas de voluntades concurrentes o  convergentes y en hechos jurídicos, humanos o naturales,  mediante su autenticación a través de un notario.

El Notario es el profesional del Derecho investido por el Estado de fé pública para hacer constar y autorizar actos y contratos en que intervenga por disposición de la ley o a requerimiento de parte y asesorar a quienes  requieran la prestación de su ministerio.  Unos de los Principios propios del Derecho Notarial es el de la Publicidad. Los actos que autoriza el Notario son públicos; por medio de la autorización notarial se hace pública la voluntad de la persona. Este principio de publicidad, tiene una excepción, y se refiere a los actos de última voluntad, testamentos y donaciones por causa de muerte.

1.2 Obligación Registral de los Actos Notariales.

La expresión registro viene del latín regestrum que significa acción y efecto de registrar. Jurídicamente el registro es la inscripción en el formulario o planilla que contiene las menciones exigidas por la ley para que se proceda a la inscripción de un derecho de privilegio o de hipoteca.

Es la estructura administrativa que tiene como función esencial garantizar que el registro del derecho de propiedad inmobiliaria o cualquier otro interés que recaiga sobre la misma sea susceptible de ser registrado y se materialice.

El Notario es una persona revestida de carácter oficial y público y adornado de ciertas cualidades. Una de las obligaciones inherentes a la función del Oficial es someter los actos que instrumenten a las medidas de publicidad previstas por la ley, y pagar los impuestos correspondientes; es la llamada obligación registral.

Los actos originales firmados por Notarios, deben ser registrados en la Oficina del Registro de Actos Civiles de la jurisdicción correspondiente, en cuyo lugar se reafirmará fecha cierta, en razón de que en materia de actos auténticos, la fecha cierta se lo da la propia escrituración de la misma por la mano del Notario, o la firma que cierra un acto escriturado en máquina o computador. La fecha cierta es inherente a la propia condición de creación del acto autentico, es inherente a la persona que estructura el acto, es decir, al Notario.

Por otra parte, el artículo 44 de la Ley del Notariado por vía directa agrega una utilidad legal al registro y es la permisibilidad de expedir copias de los actos realizados por Notarios, el citado texto indica que "Los Notarios no podrán expedir copias de ningún acta que deba ser registrada antes de haber cumplido con esta formalidad".

A la luz de lo dispuesto en el citado artículo 44, se desprende que para la obtención y comienzo de la existencia plena del acto notarial radica en las formalidades preponderante del registro, sea ante el Conservador de Hipotecas o Ante el Registro de Títulos.

Los actos auténticos siempre, sin discusiones, deben ser registrados, so pena de inexistencia o so pena de no poder ser útiles a ningún compareciente o requeriente de servicios notariales. El acto hace sus efectos utilitarios luego de ser registrado el acto matriz u original y los interesados o requeriente pueda obtener copias o compulsa y hacer uso del mismo. El Registro es una formalidad recogida por la Ley 2334 del 20 de mayo de 1885.

1.3 Finalidad del Registro.

Los actos notariales se registran con finalidades, a saber:

• a) Publicidad: Aunque el acto instrumentado por el Notario no se registra para dotarlo de fecha cierta, la inserción en un registro público permite un cierto control sobre la forma y contenido de los actos notariales, a fin de impedir las negligencias (por ejemplo, si un acto no está firmado, el Director de Registro debe negarse a registrarlo) o actuaciones dolosas (antedata, adiciones, alteraciones).

• b) Percepción de derechos municipales y fiscales: Para registrar un acto se paga un derecho, fijo o proporcional, según el acto de que se trate. El derecho municipal es percibido por el Ayuntamiento o Alcaldía del Municipio en que se deba ser registrado el acto, que es lógicamente aquel en el cual fue instrumentado.

Cada vez que el Director de Registro Civil prepara, redacta, legaliza, expide, visa o registra un documento, debe cancelar impuestos, conforme el art. 1, numeral 92 de la Ley No. 2254 de 1950, modificada por la Leu 80-99, de Impuestos sobre documentos; y la ley 67 de 1974 (Ley Pro Parques) modificada por la Ley No. 288 del 2001, estos últimos son derechos fiscales percibidos por el Estado, a través de la Dirección General de Impuestos Internos.

1.4 Formalidades Para el Registro De Los Actos Notariales.

El artículo 1317 del Código Civil establece que "es acto autentico el que ha sido otorgado por ante oficiales públicos, que tienen derecho de actuar en el lugar donde se otorgo el acto, y con las solemnidades requeridas por la ley".Los Actos Notariales  son aquellos otorgados ante Notarios, a los cuales se les quiera dar carácter de autenticidad, de acuerdo con el artículo 1 de la ley sobre Notarios No. 301-64, los actos auténticos y bajo firma privadas están sometidos a formalidades de publicidad.

Entre los requisitos que indica la ley 301 sobre Notarios están: el acto debe ser escrito en un mismo contexto en el adverso y reverso de la hoja de papel, no pueden tener abreviaturas, espacios en blancos ni intervalos, contendrán las generales de los comparecientes y testigos, las fechas y cantidades se expresan en letras, debe hacerse mención que ha sido leída a las partes, entre otras.

La formalidad de publicidad de derecho común a que están sometidos los actos notariales que es el registro, se trata del Registro de Actos Civiles, Judiciales y Extrajudiciales, regulado por la Ley No. 2334 de 1885, conforme la cual habrá Oficinas de registro en el Distrito Nacional, en cada Municipio y en los Distritos Municipales (art. 1), a cargo de un funcionario denominado Director de Registro. Los Notarios no podrán expedir copias de ningún acta que deba ser registrada, antes de haber cumplido con esa formalidad.

1.5 Procedimiento del Registro y Plazo.

El registro de un acto consiste en la anotación en el libro correspondiente de la Oficina del Registro, de las menciones del acto que prevé la Ley, y dar la constancia al pie del acto registrado de dicha anotación.

En cada oficina de Registro los Actos Civiles, Judiciales y Extrajudiciales deben llevarse tres libros (art. 5, Ley No. 2334 de 1885).

• a) Libro de los Actos civiles, en el cual deben registrar los actos bajo firma firmada, los pasados por ante Notarios, venduteros, interpretes y demás oficiales públicos, sin carácter judicial.

• b) Libro de actos judiciales, en el que se deben registrar las sentencias y autos dictados los jueces y fiscales, así como los actos emanados de los secretarios de los tribunales y de los alguaciles, con carácter judicial.

• c) Libro de actos "a debe", en el que se registran aquellos actos que por disposición legal no pagan impuesto de registro.

Para registrar un acto en el libro que corresponda, según sea un acto civil, judicial o "a se debe", hay que cumplir dos formalidades, a saber:

• a) Anotar la fecha y naturaleza del acto, el numero que le corresponda, los nombres y domicilio de las partes que figuren, el precio estipulado cuando lo contenga y el importe y clase de derecho percibido (art. 7 de la ley No. 2334 de 1885).

• b) Dar constancia al pie o al final del acto de que el registro ha sido efectuado, expresándose la fecha del registro, el número, folio y libro en que figura el asiento, y el derecho y suma percibida.

Cuando se trata de actos instrumentados por Notarios, el Director de Registro recibirá el matriz u original y efectuará las operaciones de registro mencionados, debiendo devolver dicho acto al Notario, con la constancia al pie del registro.

La Ley de Registro dispone en el artículo 44, que el Director no debe retener el Acto que se le entrega para ser registrado más de 24 horas; en razón a la obligación de conservación que tiene este Oficial Publico. Una vez devuelto el acto original debidamente registrado, el Notario podrá proceder a expedir copias certificadas de dicho acto.

1.5.1 Plazo.

La ley no solo pone a cargo del Notario registrar los actos que instrumenta, sino que fija un plazo en el cual debe llevarse a cabo esta formalidad, el cual es seis días a partir de su fecha, bajo pena de multa establecida en el artículo 39 de la Ley No. 2334 de 1885, cuya aplicación compete al juzgado de paz (artículo 54 de la misma Ley).

Es importante señalar que la ley solo sanciona con esta multa la falta de registro en el plazo indicado, y no con recargos ni otras penalidades. En efecto, cuando el Director de Registro Civil compruebe que se ha sometido un acto para registro fuera de plazo, debe remitirlo al Fiscalizador del Juzgado de Paz del Municipio de que se trate, para que éste persiga ante dicho tribunal la imposición de esa multa contravencional; aunque sea algo poco práctico, es lo procedente.

Cuando se trata de actos instrumentados por los Cónsules dominicanos acreditados en el exterior, que vayan a ser ejecutados en la República Dominicana, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley 716 de 1944, sobre funciones públicas de los Cónsules dominicanos, el plazo para el registro es el siguiente:

• Dos meses a partir de la fecha del acto, cuando el mismo haya sido instrumentado por funcionarios consulares con jurisdicción en algún país de América; y

• Tres meses cuando se trate de cualquier otra parte del mundo.

El registro de los actos así redactados tendrá lugar en la Dirección del Registro Civil del Distrito Nacional (artículo 21 de la Ley 716 de 1944).

1.6 Registro de los Testamentos.

Contrario a lo señalado por el artículo 39 de la Ley No. 2334 de 1855, los testamentos no deberán ser registrados en el plazo de seis días; pues conforme lo dispone la misma norma en el art. 42, el Notario conservará el original en su poder sin registrar; sólo cuando emita la primera copia, antes de entregarla a la parte interesada, procederá a registrará.

Es decir, que con esta disposición legal, lo que se persigue es no dar publicidad al testamento autentico hasta que se haya lugar a la expedición de copia, la cual sólo debería expedirse a la muerte del testador, al beneficiario del testamento.

1.7 Sanciones al No Cumplimiento de las Formalidades del Registro.

La ley no establece ninguna sanción para el Notario que expida copia de un acta sin haberla registrado, estando sometida a esa formalidad. El artículo 44 de la Ley 301 de 1964 se refiere únicamente a que los Notarios no podrán expedir copias de ningún acta que deba ser registrada antes de haber cumplido con esa formalidad.

Sin embargo, el párrafo agregado al artículo 39 de la Ley No. 2334 de 1885, mediante la Ley No. 983 de 1935, dispone lo siguiente: "Se prohíbe a los alguaciles, a los intérpretes judiciales y a cualesquiera otros oficiales ministeriales, hacer entrega a los requerientes de los originales de los actos que instrumenten sin haberlo registrado bajo pena de multa de cinco a veinticinco pesos y de destitución en caso de reincidencia…".

Ante dicho texto legal, los Notarios deben considerarse pasibles a dicha sanción, en caso de expedir copia certificada de un acto, sin haber registrado, estando sujeto a esta formalidad, en razón de que la denominación "oficiales ministeriales" incluye a los Notarios, si se toma en cuenta que ministerio proviene del latín ministerium que significa servicio, y los mismos están revestidos de una investidura de carácter oficial y público.

Por otra parte, aunque el artículo 54 de la Ley No. 3354 de 1885, dispone que la imposición de las multas señaladas por dicha ley corresponderá al Juez de Paz, en lo que respecta a los Notarios, la ley vigente, posterior a la Ley de Registros de Actos Civiles, pone a cargo de la Suprema Corte de Justicia, la imposición de sanciones disciplinarias contra los Notarios, incluyendo la destitución, en caso de reincidencia.

La Ley solo se refiere a la formalidad del registro porque es la de derecho común, lo que significa que, en principio, todo acto notarial debe ser sometido al registro. Sin embargo, hay una exclusión muy importante, establecida en el artículo 1 de la Orden Ejecutiva No. 665 de 1921, que dispuso: "Todas las disposiciones de la Ley del 20 de Mayo de 1885, denominada Ley de Registro de los Actos Civiles, Judiciales y Extrajudiciales, quedan revocadas en lo que sean aplicables a documentos relacionados con bienes inmuebles o a créditos garantizados con bienes inmuebles".

Es decir, ningún acto contentivo de enajenación de inmuebles, registrados o no, tales como venta, adjudicación, hipoteca, donación, etc., tiene que ser sometido a la formalidad del registro. Los actos relativos a inmuebles están sometidos otras formalidades, así como también en virtud de otras leyes, hay actos que están regidos por registros diferentes, por lo que el Notario deberá conocer a cuál procedimiento está sometido el acto por él instrumentado.

1.8 Los Sistemas Registrales De La República Dominicana.

En nuestro país, el Sistema Registral Inmobiliario participa de una doble naturaleza, tratándose de un inmueble que no haya sido saneado o que ya se haya dado el procedimiento correspondiente de saneamiento para la obtención del Decreto de Registro.

El registro en la Conservaduría de Hipoteca es para terrenos no registrados, la función de dicho funcionario atañe a todos los actos de enajenación o afectación de bienes inmuebles no registrados. Lo relativo a inmuebles registrados se regula por la Ley de Registro Inmobiliario No. 108 del 2005 y el Reglamento General de Registro de Títulos.

1.8.1 Base del Sistema Registral

La base del sistema registral inmobiliario dominicano es el inmueble, sobre el que se realizan todos los asientos de inscripciones, anotaciones y cancelaciones de derechos reales, cargas y gravámenes (Art.20 Reglamento).

El Inmueble registrado es toda parcela o superficie de terreno, con todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al suelo, individualizado mediante un plano de mensura con una designación catastral, sobre el que existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de Títulos.

CAPITULO II

Registros de actos notariales en la Conservaduría de Hipotecas

2.1 La relación del Registrador de Actos Civiles y Conservaduría de Hipotecas con el Derecho Notarial.

Nace del hecho de que los actos notariales para ser oponibles a los terceros, y para dar garantía a sobre estos actos, tienen que ser registrados en el plazo establecido por la ley, y pagar los impuestos correspondientes de lugar, esto le confiere también fecha cierta, muy especialmente en lo que se refiere a los actos bajo firma privada. Según dispone el art. 44 de la Ley 301-64, los instrumentos públicos que tienen que ser registrados antes de emitir la primera copia o compulsa.

2.2 El Registrador de Actos Civiles y Conservador de Hipotecas.

Este funcionario fue originalmente establecido como simple registrador de actos civiles tanto judiciales como extrajudiciales, por el artículo 1 de la Ley 2334. La citada ley en su artículo 4º. establecía las incompatibilidades para el desempeño de esta función tan importante para los notarios y abogados, siendo una de ellas que ningún Notario puede ser Registrador de Actos Civiles; y en el articulo 58 consignaba las responsabilidades del registrador por faltas cometidas en el desempeño de sus funciones. El Director del Registro Civil tiene la doble función provincial de Conservador de Hipotecas y como Municipal de Director de Registros.

2.2.2 Funciones de la Conservaduría de Hipotecas. Esta institución tiene dos funciones principales, a saber:

a) Inscribir y transcribir en los libros correspondientes y con las formalidades prescritas por el Código Civil y la Ley 2914, todos los actos que se le entreguen para la conservación de hipotecas; y

b) La consolidación de las mutaciones de propiedades inmobiliarias y de la percepción de los derechos establecidos por la Ley.

Además, tienen el deber de llevar seis libros:

• 1. Libro D, destinado al asiento, por orden numérico, de los actos que recibe;

• 2. Libro E para las inscripciones hipotecarias. Consiste en la anotación de un extracto del acto en el libro indicado;

• 3. Libro F donde se asientan, con el vaciado íntegro, los actos Traslativos del derecho de propiedad. Con esa transcripción los actos son oponibles a terceros;

• 4. Libro G para la transcripción de los actos de embargos;

• 5. Libro H o libro índice para facilitar la búsqueda de cualquier dato en el momento en que este sea requerido;

• 6. Libro I dedicado a la contabilidad, donde se asientan los cobros de los derechos fiscales que establece la ley.

Todos los libros, a excepción de los dos últimos, deben ser autorizados por un auto del Juez Presidente del Juzgado o Cámara Civil de Primera Instancia.

2.3 Actos que deben ser sometidos al Conservador de Hipotecas.

Las formalidades que se cumplen ante el Conservador de Hipotecas, respecto a los actos que deben ser depositados ante dicho órgano estatal, conforme a la ley, son la inscripción y la transcripción.

A) La Inscripción. Están sujetos a la formalidad de inscripción ante el Conservador de Hipotecas de la Provincia que estén ubicados los inmuebles, la hipoteca y privilegios sobre inmuebles no registrados. A estos fines, según el artículo 9 de la Ley 2914, el acreedor deberá presentar a dicho funcionario, los siguientes documentos:

• El Original del Acto constitutivo de la hipoteca o de la sentencia que dé lugar al privilegio o hipoteca.

• La denominación doble factura de inscripción hipotecaria, que no es más que una instancia o solicitud, dirigida al Conservador de Hipotecas, conteniendo los siguientes datos:

• 1. Generales del acreedor, con elección de domicilio en un punto cualquiera del radio de la Oficina de Hipoteca en la que requiere la inscripción;

• 2. Generales del deudor o una designación individual y especial, tan clara, que por ella pueda el Conservador conocer y distinguir en cualquier caso el individuo que esté gravado con la hipoteca;

• 3. La fecha y la naturaleza del título (acto o sentencia) en virtud del cual se inscribe la hipoteca.

• 4. El importe del capital e intereses de los créditos expresados en el titulo y la época en que son exigibles;

• 5. La indicación de la especie y situación de los inmuebles sobre los cuales será inscrito el privilegio o hipoteca.

El Art. 2146 del Código Civil consigna que las inscripciones se hacen en la oficina de conservación de hipotecas establecidas para el municipio o distrito judicial en que estén situados los bienes sujetos al privilegio o la hipoteca.

Para proceder a la Inscripción, el Conservador hará mención, en el libro destinado al efecto, denominado Libro de inscripciones y créditos hipotecarios (Art. 4 -2 Ley 2914) del contenido de las facturas, entregando al solicitante tanto el acto o sentencia en virtud del cual se inscribió la hipoteca, como una de las facturas al pie de la cual certificará haber hecho la inscripción.

Es importante señalar que mientras la hipoteca no sea inscrita, no tendrá rango frente a terceros, ni podrá ser perseguida su ejecución, en razón de que la publicidad en ese órgano estatal es un requisito de eficacia del mismo, frente al deudor y frente a terceros.

B) Transcripción. Están sujetos a transcripción ante el Conservador de Hipotecas, los siguientes actos, relativos a inmuebles no registrados, conforme al artículo 27 de la Ley No. 2914 de 1890:

• Todo acto entre vicos, traslativo de propiedad inmobiliaria, o de derechos reales susceptibles de hipotecas, tales como venta, permuta, donación;

• Todo acto que contenga renuncia a esos mismos derechos;

• Las Sentencias que declaren la existencia de un contrato verbal de la naturaleza de los expresados;

• Toda sentencia de adjudicación, producto de un embargo inmobiliario;

Además, conforme el artículo 28 de la misma Ley No. 2914, deberán transcribirse:

• Todo acto constitutivo de anticresis, de servidumbre, de uso y de habitación;

• Todo acto que contenga renuncia a esos mismos derechos;

• Las Sentencias que declarasen su existencia en virtud de un contrato verbal.

• Los arrendamientos cuyas duración excedan de más de cuatro años;

• Cualquier acto o sentencia en que haga constar, aun para arrendamientos de menos duración, el anticipo o cesión de una suma equivalente a tres años de alquiler o de rentas no vendidas.

Para efectuar la transcripción ante el Conservador de Hipotecas, el interesado de presentar el original del acto transcripto, el cual será copiado in extenso, integro, en el libro de transcripciones de los actos traslativos de propiedad voluntarios o forzosos (art. 4, numeral 3º., Ley No. 2914).

La transcripción y la inscripción, es una formalidad necesaria para dar eficacia jurídica al acto que deba ser sometido a ella, el artículo 29 de la Ley No. 2914, dispone refiriéndose a aquellas operaciones contenidas en actos que deban ser transcripción que hasta el momento en que sean transcritas no pueden oponerse a terceros que tengan derechos sobre el inmueble, y que hayan conservado conforme a las leyes los derechos que resulten de los actos y sentencias expresadas en los artículos anteriores.

Cuando se trata de actos instrumentados por Notarios, estos deberán gestionar la transcripción dentro del plazo de sesenta días a partir de la fecha del acto, so pena del recargo del 10% sobre el impuesto de transcripción, ya mencionado (art. 3, Ley No. 637).

Además están sujetos a transcripción en el libro destinado al efecto, los actos de embargos inmobiliarios o las actas de denuncia de los mismos, relativos a inmuebles no registrados ubicados en la Provincia dentro de la cual ejerce sus funciones el Conservador.

CAPITULO III

Registros de actos notariales en el Registro de Títulos

3.1 Registro de Títulos.

El Registro de Títulos es una dependencia judicial consagrada en los artículos 156-167 de la Ley 1592 del año 1947, sobre Registro de Tierras. Estas oficinas destinadas a llevar un registro de la propiedad inmobiliaria detallando todo derecho real inmobiliario que le afecte; está dirigida por el Registrador de Títulos y funciona bajo la dependencia y dirección del Tribunal Superior de Tierras.

3.1.1 Funciones del Registrador de Títulos.

El artículo 157 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, crea las funciones de este funcionario Público, con quien los Notarios tienen estrecha relaciones de trabajo. Entre sus funciones está el fiel cumplimiento de los principios registrales y ejercer la función calificadora de los documentos que le son presentados como base de una actuación registral.

Ante dicho funcionario se realizan las inscripciones de actos que tienen que ver con derechos de propiedad inmobiliaria ya registrados o que se están registrando, todos los cambios y modificaciones en los títulos, las adiciones, supresiones, etc., en los títulos de propiedad inmobiliaria, así como los actos instrumentados por Notarios que establece la ley.

Según la jurisprudencia el Registrador de Títulos y sus funciones no son puramente administrativos, sino que es un Juez de la legalidad del acto que se le somete para su registro, examinándolo para comprobar la validez del mismo, y en caso de duda, debe someter la cuestión al Tribunal Superior de Tierras, el cual indicará el criterio a seguir. (BJ868 Pág. 566, marzo 1983).

Los Registradores de Títulos en cuanto al registro de las operaciones inmobiliarias se refiere y a los actos que puedan afectarlas, sustituyen a los Conservadores de Hipotecas y Directores del Registro Civil, una vez que el inmueble haya sido saneado hasta su término, esto es, debidamente registrado en virtud del Decreto de Registro expedido por el Secretario del Tribunal de Tierras, pero mientras esta operación material no se ejecute, la Conservaduría de Hipotecas y Dirección del Registro Civil conservan su competencia como único medio legal de hacer oponibles a terceros las operaciones inmobiliarias, tal y como expresa el Art.166 de la Ley de Registro de Tierras.

3.2 Actos Sometidos al Registro de Títulos.

Están sujetos al Registro en la Oficina del Registrador de Títulos de la Jurisdicción correspondiente al lugar donde se encuentre ubicado el terreno registrado, conforme los artículos 89 de la Ley No. 105 del 2005 de Registro Inmobiliario, 37 del Reglamento General de Registro de títulos, los siguientes actos:

• a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

• b) Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los mismos;

• c) Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural y otras que de alguna manera limiten o restrinjan la libertad de disposición sobre el inmueble;

• d) Los que consignen derechos de los condóminos sobre su unidad exclusiva, así como la parte proporcional en las áreas comunes;

• e) Los que resulten del mandato de la ley.

Resulta también un requisito de oponibilidad, de eficacia jurídica, el artículo 90 de la Ley de Registro Inmobiliario, presume exacto el contenido de los registros de derecho, cargas o gravámenes sobre inmuebles registrados, el párrafo I de dicho artículo dispone que el registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente, y el párrafo 2 del mismo texto puntualiza que no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos (que no estén debidamente registrados), a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas.

Por lo tanto, cada vez que un Notario instrumente un acto sujeto a este registro, debe diligenciar el cumplimiento de esta formalidad, pudiendo incurrir en responsabilidad civil y disciplinaria en caso contrario.

3.3 Actos Sometidos a Registros Especiales.

Algunas leyes crean registros especiales o particulares para determinados actos, la mayoría de las veces como requisitos para poder ejercer los derechos inherentes a ciertos tipos de contratos, a saber:

• La Ley de Ventas Condicionales de Muebles (Ley No. 483 de 1964) crea en las Oficinas de los Directores de Registro Civil de los Municipios y bajo la dirección de dichos funcionarios, un registro aparte, sustitutivo del de derecho común, denominado Registro de Ventas Condicionales, con carácter obligatorio, debiendo solicitarse el registro de los contratos regulados por esa ley, dentro del plazo de 30 días a partir de la fecha de los mismos. Dichos contratos sólo serán oponibles a terceros si han sido registrados en el indicado registro y en el plazo establecido en el artículo 9 de la referida ley.

• La Ley No. 6186 de 1963 de Fomento Agrícola, prevé que los contratos de prensa sin desapoderamiento serán inscritos en el Juzgado de Paz del domicilio del deudor en un libro especial, debiendo anotar la inscripción al dorso del contrato, el cual será devuelto al acreedor dentro de los cinco días siguientes a la solicitud de inscripción (art. 205). Se trata de un requisito para poder ejercer el privilegio derivado de ese tipo de contrato, según se desprende del art. 214 de dicha ley. El Acreedor que deje pasar 90 días después del vencimiento sin requerir la venta, perderá el privilegio y se convertirá en acreedor quirografario.

• La Ley No. 4314 de 1955 modificada por la Ley 17-88 creó un registro de contrato de inquilinato en el Banco Agrícola (art. 2) y para ejercer todas acción en desalojo, el contrato deberá necesariamente haber sido inscrito en este registro (art. 8), mediante el pago de las sumas que la ley presume como cobradas al inquilino a titulo de depósito, en los quince días de su entrada en vigencia; y en caso de no efectuarse el depósito en dicho plazo, se cobrará un recargo de un 10% por cada mes de demora, sin que la suma cobrada por recargo pase de un 50% de la suma a depositar (art, 2 párrafo I).

• La Ley No. 241 de 1967, sobre Transito de Vehículo de Motor, crea un registro a cargo del Departamento de Vehículo de Motor de la Dirección General de Impuestos Internos, en el cual debe ser registrado todo acto contentivo de traspaso de propiedad de vehículos de motor, así como oposición a traspaso e intransferibilidad.

• La Ley No. 3 de 2002, sobre Registro Mercantil, dispone que están sometidos a dicho registro los siguientes actos, entre otros: los actos constitutivos de sociedades comerciales con personalidad jurídica, las cuales realicen actividades con fines lucrativos; los contratos matrimoniales entre cónyuges y las liquidaciones de las sociedades conyugales, cuando el marido y/o la mujer es comerciante; las sentencias que declaren interdicciones judiciales pronunciadas contra comerciantes; los actos bajo firma privada o auténticos, relativos a la constitución, a las asambleas o juntas generales extraordinarias, tendentes a modificar los Estatutos Sociales la sociedad.

3.4 Impuestos Que Deben Pagar Los Actos Notariales.

El cumplimiento del registro conlleva el pago de impuestos establecido por la Ley, los cuales deben ser conocidos por el Notario. Es imprescindible que el impuesto a que está sometido el acto intervenido por el Notario, se encuentre previsto por las leyes impositivas en virtud de las cuales dichos impuestos deben ser pagados. Entre los impuestos que deben pagarse por actos notariales están:

• Impuestos de Registros de Actos Civiles, Judiciales y extrajudiciales. Establecidos en la Ley No. 2334 de 1885, los siguientes tributos:

• Derecho Proporcional. De conformidad con el art. 13 de la Ley No. 2334-1885, se aplica este derecho al acto que exprese obligación, descargo, colocación, liquidación de sumas de valores y transmisión de propiedad, usufructo o goce de bienes mobiliarios. Una vez determinada sobre que suma se va a pagar el derecho proporcional del registro, se calcula el impuesto, el cual es de siete pesos por cada mil, según disposición de los artículos 31 de la Ley 2334 y 3 del Decreto Ley No. 3590 de 1895.

• Derecho fijo. Es una tasa no variable que paga un acto por concepto de registro. Está sujeto a dicho derecho todo acto notarial que no esté sometido al derecho proporcional (art. 33, Ley No. 2334), por no contener obligación, descargo, colocación, liquidación de sumas o valores, ni transmisión de propiedad usufructo o goce de bienes mobiliarios, tales como actas de estipulaciones y convenciones, declaraciones juradas, actos de notoriedad, etc., están sujetos al derecho fijo.

Cabe destacar, que ambos derechos de registro, proporcional y fijo son excluyentes el uno del otro, de manera que el acto que está sujeto al acto proporcional no está sujeto al derecho fijo y viceversa (art. 16 Ley No. 2334).

• Impuestos Sobre actos relativos a inmuebles no registrados. Dentro de este renglón se encuentran los actos constitutivos de privilegios o hipotecas y los actos traslativos de propiedad.

• Actos constitutivos de privilegios e hipotecas. Todo acto contentivo de crédito hipotecario que se inscriba en la Conservaduría de Hipotecas pagará un derecho proporcional de un dos por ciento (2%) sobre el capital (art. 8 Ley No/ 173-07, que modifica el art. 19 de la Ley No. 2914 de 1890 sobre Registro y Conservación de Hipotecas).

• Actos traslativos de propiedad. Cuando se trata de actos traslativos de propiedad sobre inmuebles no registrados, estos se encuentran sometidos a la formalidad de transcripción en la Conservaduría de Hipotecas, según disposición del art. 27 Ley No. 2914 de 1890. El impuesto será de un 35 sobre el valor de marcado del inmueble objeto de la traslación de propiedad (art. 20 Ley No. 288 del 2004, modificado por la Ley No. 173 del 2007).

3. Impuestos Sobre Actos Relativos a inmuebles Registrados. Al igual que los inmuebles no registrados hay que distinguir entre los actos hipotecarios sobre muebles registrados y los actos traslativos de propiedad, a saber:

• Actos constitutivos de privilegios o hipotecas. En el Registro de Títulos, se paga el 2% sobre el monto a que ascienda el capital, en virtud de la Ley No. 173-07. La Ley No. 33-91 prevé que por cada inscripción de gravamen en Registro de Títulos se pagarán RD$10.00 mediante recibo expedido en virtud de dicha ley, un sello Ley 91, de RD$30.00.

• Actos Traslativos de Propiedad. En el caso de inmuebles registrados, el impuesto de transferencia es de un tres por ciento (3%) sobre el valor de mercado del inmueble conforme el art. 20 de la Ley No. 288-2004.

3.4.1 Plazo Para El Pago de Impuestos.

Los impuestos a que están sometidas las operaciones inmobiliarias, deben ser pagados dentro de un plazo de seis meses a partir de la fecha del acto, bajo pena de aplicación de los recargos, multas e intereses previstos en el Titulo 1 del Código Tributario o Ley No. 11-92.

Conclusión

Al completar los requisitos teóricos de la exposición que finaliza y después de haber analizado la función de la Conservaduría de Hipotecas y del Registro de Títulos sobre el Derecho Notarial, resulta de provecho los conocimientos obtenido sobre los mismos.

En conclusión, sobre la función de estos órganos se entiende que la Conservaduría de Hipotecas y del Registros de Títulos desempeñan un papel importante sobre el derecho notarial, por ser de orden jurídico, en razón de que es establecido por la ley, que el Notario debe registrar en el órgano que corresponda, los actos que instrumenta relativos a inmuebles, cuya inscripción en dichas instituciones es imprescindible, en virtud del artículo 44 de la Ley 301 de 1964, de los cuales no se puede expedir copia o compulsa hasta que no se cumpla lo estipulado en dicho texto legal.

Otro aspecto muy interesante fue lo concerniente al plazo para el registro de documentos instrumentados por los Cónsules en función de Notarios y ante cual Departamento corresponde dicho registro.

Sin lugar a dudas, que esta investigación que finaliza nos dejan un legado de conocimientos esenciales y satisfactorios de haber logrado ampliar el intelecto para el ejercicio profesional.

Bibliografía

1– Acosta, JP, Potentini, TV, Código Civil Dominicano. 2007. Decimo Quinta Edición. Editora Dalis. Moca, República Dominicana.

2- Rodríguez Carpio, B., Derecho Notarial, Comisionado de Apoyo a la Reforma y Modernización de la Justicia.

3- Gil López, R.A. 1999. El Fondo de los Actos. Segunda Edición, Santiago de los Caballeros, República Dominicana.

5- Ley No. 301 Ley del Notariado, 1999 Editora Dalis, Moca, República Dominicana.

6-Legislacion Notarial Dominicana, 2004, Ediciones Jurídicas Trajano Potentini, Santo Domingo, República Dominicana.

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.