Los reyes patrocinaban de ese modo con su alta investidura estas empresas; pero la otra parte contratante no quedaba investida con las prorrogativas propias de un funcionario del Estado, sino que actuaba como un particular asociado a la Corona en una empresa de extraordinaria magnitud.
1.4. Grupos en que puede organizarse el derecho de propiedad según las leyes de indias.
a) Propiedad realenga
b) Propiedad eclesiásticas
c) Propiedad de los colonos españoles
d) Propiedad de los pueblos de indios o comunidad indígena
1.5. La propiedad realenga
Propiedad perteneciente a los reyes, todas las tierras, pastos, aguas, montes, etc. perteneciente a la real Corona por obra de la conquista; derecho éste sancionado por la Bula del Santo Padre, y que algunos consideran que es por tanto, el mismo derecho de los soberanos indígenas; en la propiedad realenga el dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más.
1.6. Las regalías
Es una prerrogativa o preeminencia particular y privativa que en virtud de su potestad ejerce un Soberano en sus territorios. Así ciertos derechos privativos de los reyes constituyen una regalía de la Corona. Aquí por ejemplo, las minas fueron siempre una regalía, es decir, derecho privativo, que luego por la influencia del derecho romano justinianeo paso a ser no una propiedad privada o personal del rey, sino una propiedad del Soberano como jefe del Estado.
La Corona española se reservó para sí, el derecho de propiedad de ciertos terrenos y bienes, negándose a transferir su dominio a particulares, además de las minas también estaban las sucesiones vacantes, los bienes mostrencos y los esclavos cimarrones capturados y cuyos dueños no lo hubiesen reclamados dentro de cierto tiempo.
1.7. La propiedad privada de los colonos españoles
Estaba formada por las tierras que ellos se atribuyeron en los repartimientos; Tierras pobladas por los indios, ya que los repartimientos incluían también un número determinado de aquellos. Eran adjudicaciones a títulos graciosos que los reyes de España luego reconocieron y que los colonos legalizaron por medio de una composición.
En otros casos esta propiedad particular tenían sus fundamentos en las mercedes otorgadas por los reyes españoles para compensar servicios militares distinguidos de modo, pues, que la propiedad particular de los colonos españoles tenía dos posibles orígenes: un repartimiento o una merced.
1.8. Los repartimientos y las mercedes
El repartimiento es una distribución entre los conquistadores, que dio lugar a un reparto posterior o subsecuente llamado encomienda, recibiendo el favorecido el nombre de encomendero.
Repartimiento, asignación de indígenas como fuerza de trabajo gratuito para los encomenderos de la América española o para la corona, que tuvo lugar durante la época de dominio colonial español (siglos XVI-XIX). Aunque no debe confundirse con la encomienda, que era propiamente un reparto de tierras que se efectuaba entre los conquistadores y colonos español.
Aunque el repartimiento salvaguardaba las conciencias de los españoles más escrupulosos, porque no se trataba propiamente de ejercer la esclavitud sobre los indios, en la práctica la institución se fue volviendo cada vez más opresiva.
Las mercedes fueron donaciones del Monarca de terreno de su propio patrimonio y del de la Corona, casi siempre a miembro de la alta nobleza o del clero en pago de algún servicio.
El propósito de las mercedes fue recompensar servicios militares y extraordinarios un premio o galardón, una dadiva o gracia. El sistema de las concepciones tiene un desarrollo muy variado y confuso, debido, por una parte a que los concesionarios no advenían a permanecer en los lugares apartados y tampoco se conformaban con las concesiones redimidas. Una serie de leyes disponen que no se repartan tierras a los que tienen ya atribuida en un pueblo determinado, que se obligue a los concesionarios a edificar y a labrar dentro de los términos de la concesión, que las concesiones se sujeten a trámites de información testimoniar previa, que se haga por medio de los virreyes, gobernadores, con el parecer del cabildo o sin el.
1. 9. Las encomiendas
Institución característica de la colonización española en América, que, jurídicamente, era un derecho otorgado por el monarca en favor de un súbdito español (encomendero) con el objeto de que éste percibiera los tributos o los trabajos que los súbditos indios debían pagar a la monarquía, y, a cambio, el encomendero debía cuidar del bienestar de los indígenas en lo espiritual y en lo terrenal, asegurando su mantenimiento y su protección, así como su adoctrinamiento cristiano.
Supuso una manera de recompensar a aquellos que se habían distinguido por sus servicios y de asegurar el establecimiento de una población española en las tierras recién descubiertas y conquistadas. La encomienda de indios procedía de una vieja institución medieval implantada por la necesidad de protección de los pobladores de la frontera peninsular en tiempos de la Reconquista. En América, esta institución debió adaptarse a una situación muy diferente y planteó problemas y controversias que no tuvo antes en España
El establecimiento legal de las encomiendas o de los repartimientos de indios surgió de una Real Provisión del 20 de diciembre de 1503, en la que se establecía la libertad de los indios, su obligación de convivir con los españoles y la de trabajar para ellos a cambio de salario y manutención, junto con la obligación de los encomenderos de educar a los naturales en la fe cristiana. Este documento, elaborado por el consejo de expertos letrados, juristas y teólogos, pretendía garantizar la mano de obra necesaria para explotar las minas y asegurar el asiento de una población castellana que afianzara la colonia recién descubierta. Mostraba, asimismo, la intención monárquica de legitimar sus decisiones y de que sus actuaciones fueran "conformes a derecho humano y divino".
El sistema de la encomienda, implantado inicialmente en la isla de La Española, constituía una delegación del poder real en el encomendero para recoger el tributo y usar los servicios personales de los indios, pero la monarquía, que velaba por sus propios intereses, no hizo nunca concesión de este derecho a perpetuidad.
1.10. La propiedad eclesiástica
Esta es la propiedad que pertenecía a la iglesia y que alcanzó a tener una influencia poderosa, pues aunque el poder de los sacerdotes estaba limitado al campo espiritual, ocurrió que casi siempre que la esfera de acción de esa influencia se fue extendiendo de modo tal que en determinadas ocasiones llegó a tener una autoridad mayor que los propios representantes del poder público.
1.11. Origen de la propiedad eclesiástica
El propósito original fue convertir a los indios a la religión católica, la cual fue suministrada por los ministro del culto católico.
La propiedad de los grandes señores, el latifundio se bifurca en razón de sus dueños en propiedad civil y el eclesiástica que llega a acaparar grandes extensiones de tierras, al punto que en fecha 27 de octubre del 1535, el emperador Don Carlos dicta la ley X, en la que prohíbe a los monasterio o cualquier otra institución de la iglesia la venta de tierras que estaban en manos de los pobladores y descubridores.
1.12. Influencia de las propiedades eclesiásticas
Durante la dominación española, los mestizo descendientes de los peninsulares agricultores vivieron alimentados en las tierras de estos, pero los que fueron producto de los demás españoles con mujeres negras vivieron en calidad de desheredados a muchos de los cuales le dio abrigo la iglesia en virtud del trabajo hechos por los jesuita para sustraerlo del patronato en la iglesia los mestizos vinieron a ser la clase inferior del clero. Históricamente el fenómeno se confirma en la Isla Española en sus dos aspectos: la protección de la iglesia a esos desheredados y la posesión de sus tierras por agricultores, en su mayoría mulatos y negros.
1.13. Prohibiciones de hacer ventas a comunidades religiosas a extranjeros y autoridades.
Durante esta época se restringió la transmisión del derecho de propiedad en relación con determinadas personas de acuerdo con la nacionalidad o con la investidura de éstas, de acuerdo con la Real Cédula del 27 de octubre del 1535, dirigida al virrey de la Nueva España, autorizándolo a repartir entre conquistadores y pobladores ciertas tierras, se le prohibía vender y permutar bienes en general a favor de iglesias, monasterios, prelados, clérigos y religiosos.
De acuerdo la ley 10, título 27, libro 9 del año 1680, se establecía que ningún extranjero podía rescatar oro ni plata, ni cochinilla, etc. Y a la ley 26 y 31 del mismo año, los extranjeros que hubiesen sido autorizados a contratar no podían llevarse consigo los bienes que hubiesen adquirido.
Del mismo modo, en la recopilación de las leyes de indias se les prohibió a las autoridades reales tratar o contratar con las haciendas del Rey ni propias, ni ajena, ni tener parte en armadas, ni canoas de perla, estas prohibiciones se hacían extensivas a sus mujeres e hijos,
1.14 La comunidad indígena
Esta es una forma de vida y sobre todo un régimen de propiedad que ha sido considerado como muy característico y original en América.
Las tierras asignadas a los indios le eran atribuida generalmente dentro de perímetro restablecidos, en donde ellos vivían en comunidad y en donde tenían sus labranzas, lo que facilitaba a los conquistadores españoles en conseguir, cuando lo deseaban, en solo lugar cierto número de indios para el trabajo de las minas.
3er. Período
3.1. La Constitución de 1844
La primera Carta Magna dominicana a decir de Wenceslao Vega:[1] "Fue moderadamente liberal en su texto habida cuenta la época en la cual se redactó, cuando los derechos universales que hoy consideramos usuales eran sólo concedido, y en limitada naciones a una escasas minoría de los habitantes".
Los objetivos principales de la Constitución de 1844, fueron la consolidación de la independencia política, crear las bases fundamentales de su gobierno y afianzar los imprescriptibles derechos de seguridad, propiedad, libertad e igualdad. Esta primera Constitución hacía énfasis en el derecho de propiedad, pues resalta la preocupación principal de la burguesía de la época, la cual veía en el derecho de propiedad absoluta, la seguridad de su afianzamiento como clase dominante.
3.2. La proclamación de Independencia
El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando regía en el país el Código Civil francés de 1804 "napoleónico", que había sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva República, que surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de España.
Es cierto que años antes España había cedido estas tierras a Francia por el tratado de Basilea; pero ese hecho la única influencia que tiene sobre nuestro derecho es que en ese lapso se comienza a poner en práctica el Código de Napoleón. En 1809 esta parte de la Isla fue reincorporada a España; pero esto tampoco produjo ninguna variación importante.
3.3. Cómo se regía el derecho de propiedad en esta época
Al principio de la independencia, en lo que se refiere al derecho de propiedad no existe ninguna oficina pública en donde los actos relativos a la transmisión del derecho de propiedad sea objeto de alguna intervención directa o indirecta por parte de las autoridades. Los escribanos público se limitaban a hacer las escrituras; pero ninguna formalidad era exigible en cuanto a la publicidad de la transmisión del derecho.
3.4. ¿Cómo se hacía una partición de terrenos comuneros en esa época?
Desde antes de la independencia la propiedad queda regida por las disposiciones del Código Civil francés y como no se había legislado aún de manera especial sobre los terrenos comuneros, era necesario acudir para la partición de los mismos al Código de Procedimiento Civil, lo que hacia que una partición fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que la demanda debía ser notificada a tantas partes como accionistas existieran, corriéndose el riesgo de que muchas veces después de concluido un procedimiento de partición apareciera un nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos derechos era preciso tener en cuenta.
3.5. La ley de bienes nacionales del 1845
Una de las mayores preocupaciones del primer gobierno constitucional dominicano, fue la de organizar los bienes del Estado y ponerlo a fructificar. Para ello lo primero que tenía que hacer era definir cuáles bienes eran del Estado y cuáles de particulares, y para ello desde el principio dio pasos legislativos. Primero la Junta Central Gubernativa dictó un decreto el 20 de abril del 1844 secuestrando los bienes de los haitianos y los de los que abandonaron el país después del 1ro. de marzo de ese año y segundo del Congreso dictó una Ley extinguiendo una serie de gravámenes y afectaciones de origen religiosos promulgando luego la Ley de Bienes Nacionales el 02 de julio del 1845.
Esta ley sufrió dos modificaciones en 1846 para aclarar algunos términos y resolver ciertas situaciones no prevista en el texto original. De dicha leyes se pueden definir los siguientes principios básicos sobre el derecho de propiedad inmobiliar:
a) El Estado dominicano era dueño de todas las tierras sin dueño conocido;
b) Fueron también del Estado dominicano todos los bienes, tanto mobiliar como inmobiliar, así como capitales y rentas que hubieren pertenecido a gobiernos anteriores (Corona española y Estado haitiano básicamente) o que fueron propiedad de organizaciones religiosas ya extinguidas.
c) El Estado también resultaba dueño de todos los bienes muebles e inmuebles de los haitianos residentes en la partes este y que rehusaron a nacionalizarse dominicanos al momento de la independencia y los dominicanos que se ausentaron del país a raíz del cambio político de 1844 sin prestar juramento a la República o hubieren en algún modo auxiliado a los haitianos.
3.6. ¿Qué clase de publicidad se daba a las transmisiones del derecho de propiedad en esa época?
Los escribanos públicos se limitaban a hacer las escrituras; pero ninguna formalidad era exigible en cuanto a la publicidad de la transmisión del derecho. Por lo tanto, si durante la primera República se realizaron registro de actos de traspasos de derechos sobre la propiedad, más bien con una finalidad fiscal que catastral, no era muy exigente en su cumplimiento y no había una oficina nacional con archivos de las operaciones inmobiliarias y muchos menos un censo de fincas rustica o urbanas.
3.7. La Ley sobre registro y conservación de hipotecas del 21 de junio de 1890
Esta ley crea el primer registro público de actos traslativos de propiedad y derecho reales en la República hasta entonces había existido el Registro Civil (creado por una Ley de 1848), pero con finalidad fiscal y no para establecer registros públicos referentes a actos que afectaban derechos reales. Esta ley de 1890 reprodujo la ley de 1885 introduciendo las siguientes reformas: el parrafo del artículo 4, que establece la responsabilidad del conservador de hipotecas por la falta de los libros; el artículo 14 sobre las anotaciones marginales de las sesiones de créditos inmobiliares; y por último la modificación del artículo 19 antes 18, al reducir el derecho proporcional a 1 x 1000, en vez de 2 x 1000; reformó algunas partidas de honorarios del conservador en el capítulo 6.
3.8. El conservador de hipotecas
Funcionario designado por el Poder Ejecutivo, cuya oficina funciona en cada una de la cabecera de provincias o distritos. El conservador de hipotecas tiene dos funciones principales: a) transcribir e inscribir los actos en los libros correspondientes y con las formalidades prescriptas por el Código Civil y la Ley todos los actos que se le entreguen para la conservación de las hipotecas y la consolidación de las mutaciones de propiedades inmobiliarias y 2) percibir los derechos establecidos por la ley con ese motivo. En caso de muerte lo sustituye el Oficial Mayor donde lo hubiere, o el secretario del Ayuntamiento, si no lo hay. El Conservador tiene el deber de llevar seis libros:
a) Uno destinado al asiento por orden numérico y de fecha de los actos que recibe;
b) Otro las inscripciones hipotecarias;
c) Uno para la transcripción de los actos traslativos de propiedad;
d) Otro para la transcripción de los actos de embargos inmobiliarios;
e) Un libro índice;
f) Un libro para la contabilidad;
Estos libros, con excepción de los dos últimos, deberán ser autorizados por medio de un auto que dicta el Presidente del Juzgado de Primera Instancias, formalidad ésta que sustituye el uso de papel sellado, ordenado originariamente por la Ley.
3.9. ¿Cómo se hace las inscripciones y las transcripciones?
Las inscripciones consisten en llevar al libro sólo un extracto del acto, es decir, los datos esenciales. La inscripción es el asiento en registro especial, destinado al efecto, de la declaración que, en la forma determinada por la ley, hace un acreedor del privilegio o de la hipoteca que él tiene sobre los bienes de su deudor.
El libro registro de inscripción debe cerrarse a las seis de las tardes, como formalidad que certifica diariamente el Conservador con una nota puesta al pie del último registro.
La transcripción consiste en copiar in extenso el acto en el libro destinado a tales fines. La transcripción se hace en razón de la persona más bien que en razón del inmueble, y los actos se van copiando uno seguido de otro, a medida que se reciben. Su objeto es organizar una medida de publicidad para los terceros. La transcripción no fue obligatoria en principio. Actualmente lo es. Se refriere sólo a derechos reales y a actos inter-vivos. Se transcriben los actos traslativos de esos derechos; pero no lo declarativos, ni lo confirmativos, ni los abdicativos.
3.10. Publicidad de los libros registros
La inscripción es la anotación de un extracto del acto en el libro destinado a este fin. Es este como se recordará uno de los seis libros debe llevar el Conservador de Hipotecas. Su objeto es hacer que el crédito tome rango.
El Art. 9 de la ley del 1890 como el Art. 2140 del Código Civil nos señalan que es preciso someter al Conservador, junto con el título constitutivo de la hipoteca una doble factura de inscripción. La factura no es más que el requerimiento que se hace al Conservador para inscriba el crédito. Ambas operaciones o sea la inscripción y la transcripción son medios de publicidad establecidos por la Ley para información de todo interesado.
Cuarto período
4.1. La Ley sobre división d e terrenos comuneros de 1911
Con esta disposición legal se inicia el cuarto período de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, puede definirse como el primer esfuerzo legislativo para organizar la división de los terrenos comuneros, o sea aquellos terrenos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o más personas. Se caracterizó por haber simplificado el procedimiento de la partición, contrastando con el que había sido establecido por el Código de Procedimiento Civil que resultaba difícil, largo e intrincado.
El propósito de esta Ley, en síntesis, fue que en el país desapareciera el sistema de los terrenos comuneros y que fuera sustituidos por otro en donde las propiedades rurales estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre todos sus dueños. La ley ordenó que el procedimiento para lograrlo fuera de orden público. El procedimiento no era sin embargo obligatorio, sino opcional, pero una vez iniciado por uno o más reclamantes, todos los demás condueños en un sitio comunero quedaban afectados y comprometidos por el procedimiento y la sentencia final les era oponible.
4.2. Los Terrenos Comuneros
Un sistema jurídico de propiedad inmobiliar rural característico de la República Dominicana, es el de los terrenos comuneros, los cuales surgieron de la época colonial, extendiéndose al período republicano, y persistiendo aún hoy aunque con campo de aplicación más reducido. De este sistema hay también ejemplos en otras regiones de la América Hispana, especialmente en Cuba, pero en ninguna otra parte fueron los terrenos comuneros tan extendidos ni de tanta importancia como en Santo Domingo.
Su origen data del Siglo XVII, de ahí en adelante se extendieron por toda la Isla, pudiendo decirse que ya para los Siglos XVIII y XIX la mayoría de los terrenos llanos del país formaban parte de algún Sitio Comunero.
De acuerdo con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del año 1911, se entiende por terrenos comuneros: "Aquellos cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o más personas". Esta definición fue adaptada, aunque de un modo más completa en la Ley de Registro de Tierras del año 1947, en su Artículo No. 2. "son aquellos predios indivisos que pertenecen o se dicen pertenecer a dos o más personas cuyos derechos están representados en acciones denominadas "pesos" u otras unidades que más bien guardan relación con valor o derecho proporcionales que con el área de terrenos pertenecientes a dicha persona o reclamados por ellas.
4.3. Diferencia entre terrenos comuneros y terrenos en comunidad.
Los terrenos comuneros nunca fueron comunes, es decir no había copropiedad indivisa entre todos los dueños, como sería el caso de una sucesión, puesto que cada dueño, dentro de un sitio podía no sólo usar libremente de su terreno, sino venderlo y dejarlo en sucesión sin necesidad de obtener la autorización de los demás dueños del sitio.
4.4. La partición numérica
Consiste en dividir la cantidad de tareas que contenía el sitio comunero entre el número de accionistas que figuraban en el computo para saber cuantas tareas correspondía a cada accionista. Era una labor que hacían juntos el Notario y el Agrimensor. Servía de base para ir a realizar sobre el terreno la verdadera partición.
4.5. Partición en naturaleza
Consistía en separar a cada accionista la porción que le había correspondido dentro de un sitio comunero.
4.6. Orden Ejecutiva 590
Esta orden fue dictada el 02 de enero del 1921, con la cual se dio capacidad a los Juzgados de Primera Instancias para conocer y homologar conforme a la Ley sobre división de terreno comunero del año 1911 la cual quedaba restablecida únicamente para esos fines, los expediente de división de terrenos comuneros cuyas mensuras generales hubiesen sido terminados antes del 1ro. de agosto del 1920 así como los de las mensuras comenzadas al 06 de diciembre del 1919. La capacidad de los Juzgados en esos casos quedaba súper dictada al hecho de que no se hubiese ordenado y empezado una mensura catastral en ese sitio.
La competencia del Juzgado para homologar las particiones en los dos casos arriba indicados era absoluta, salvo que se hubiera comenzado una mensura catastral. Esto último quería decir que si la mensura catastral había sido ordenada y comenzada, ya los Juzgados de Primera Instancia no podían actual ni para homologar ni para nada. El procedimiento quedaba pues, interrumpido, trunco, sin efecto, pues el Tribunal de Tierras tampoco tenía capacidad para homologar mensuras ordinarias hecha al amparo de la Ley 1911.
6to. Período
6.1. La Orden Ejecutiva 511 del 1ro. de julio del 1911
El sexto período nace con la implementación del Sistema Torrens por medio de la ley 511, la cual fue sustituida por la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de 1947, legislación netamente dominicana, que representa un acontecimiento de extraordinaria importancia para nuestra historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige.
La Ley de Registro de Tierras al igual que la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del año 1911, son los dos grandes esfuerzos legislativos hechos en el país con el propósito de resolver el problema de las tierras comuneras y de organizar un sistema de registro de la propiedad inmobiliar, de carácter científico y permanente, lo que en la primera de estas leyes se ha logrado como una conquista jurídica en materia de registro inmobiliar que honra y distingue a la República Dominicana entre aquellos países de más avanzada legislación en ese aspecto, ya que los títulos que se adquieren de conformidad con dicha Ley, tienen un carácter de irrevocables, perpetuos y absolutos como una consecuencia lógica y obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad del Sistema Torrens, y sobre los cuales, por tanto, no pueden surgir transcurrido cierto tiempo, conflictos de ninguna naturaleza en cuanto al derecho de propiedad se refiere y cuyo título tiene la garantía del Estado.
Estos títulos son pues, imprescriptibles e inatacables y de ahí la inmensa ventaja del saneamiento catastral. Sólo así, con esa gran ventaja pudo imponerse en el país un procedimiento y una legislación totalmente distinta a la imperante por siglos, en cuanto al sistema de registro de la propiedad inmobiliar se refiere.
Bibliografía
Bonilla Atiles, J.A. Legislación de Tierras Dominicana. El Sistema Torrens. 2da. Edición, Editorial Librería Dominicana, Santo Domingo, 1974.-
Capitant, Henri. Vocabulario Jurídico. Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina. 1986.-
Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales, Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo, 2003.-
Ruiz Tejada, Manuel Ramón. Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana. Ed. del Caribe, C. Por A. República Dominicana. 1952.-
Vega, B. Wenceslao. Historia del Derecho Dominicano. Ed. Actualizada. Ed. Amigo del Hogar. República Dominicana, 1996.
República Dominicana, Ley No. 1542 y sus Modificaciones, del 11 de octubre del 1947.
Autora:
Reina Concepción
Reporte-Maestría no.2
[1] Vega, Wenceslao. Historia del Derecho Dominicano, ed. Amigo del Hogar, R.D. Pág. 176.-
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