4.4 Formalismo del Proceso: El Saneamiento Catastral, entraña el cumplimiento de formalidades sucesivas, previstas por la ley, sin cuya obediencia no será posible cumplir con el objetivo de sanear y registrar la propiedad de los inmuebles en cuya instancia se ha solicitado. Cada paso del proceso está subordinado a operatividad y decisión tomada en el paso anterior, así no puede darse la concesión de prioridad, si la oficina del Abogado del Estado no recibe y procesa la instancia del interesado en el saneamiento. Pero además, para que dicha concesión sea otorgada, cuya decisión es de carácter administrativo, los jueces tienen que comprobar la existencia del contrato de mensura y la revisión del expediente en cuestión, ya que, uno de los pasos preliminares consiste en comprobar si sobre los inmuebles cuyo saneamiento se solicita se ha tramitado a nombre de alguna otra persona. Así como no existe saneamiento catastral sin mensura previa, tampoco puede darse la mensura catastral sin la concesión de prioridad que le antecede. La Ley de Registro de Tierras en su artículo 47 establece la formalidad que debe seguirse en la instancia preliminar que solicita la concesión de prioridad, señalando que: "Los requirentes de la orden de prioridad deberán dirigir al Tribunal Superior de Tierras por conducto del Abogado del Estado, en triplicado, la instancia correspondiente, firmada por ellos o pos sus apoderados, en la cual harán constar: a) sus nombres, profesión, domicilio, nacionalidad, y si hubiere lugar, el nombre del esposo o esposa y la indicación del régimen matrimonial; b) la descripción del inmueble cuyo saneamiento sea requerido ,así como la indicación de las construcciones y plantaciones que contenga, la sección, municipio y provincia en que este situado, si se tratare de un inmueble rural, o de la calle, de la ciudad, municipio y provincia, si fuere urbano, de su extensión aproximada y de sus linderos; c) la indicación de los derecho reales inmobiliarios que existan sobre el inmueble, con la designación de los nombres, profesión y domicilio de los titulares de los mismos".
Entre otras cosas que es necesario probar figura la de establecer que los inmuebles objeto de la solicitud no están comprendidos entre los que por razones legales no deben ser enajenados a favor de ninguna persona particular. La formalidad posterior a la orden de concesión es la ejecución de la mensura, la cual consiste en medir los terrenos, determinar sus colindancias y realizar una operación matemática para determinar el perímetro de un terreno y calcular el área que le corresponde. La ejecución de ese trabajo técnico, también tiene que estar precedido de la publicidad contemplada en los artículos 52 y 53 de la Ley de Registro de tierras. Para darle mayor relevancia a la publicación de mensuras catastrales, el artículo 54 de la Ley de Registro de Tierras establece que: "El aviso por medio del cual se notifique al publico que va a procederse a una mensura catastral ordenada de acuerdo a las disposiciones que anteceden, será firmado por el Agrimensor Contratista y visado por el Director General de Mensuras Catastrales".
Concluida esa fase de organización y publicidad de la mensura catastral, persigue la ejecución, que implica la realización de un trabajo que Rafael Ciprián le llama trabajo de campo y trabajo de gabinete. El trabajo de campo es el que tiene que realizar el agrimensor en los terrenos que son objeto de la mensura catastral. A partir del momento en que se da comienzo a la mensura con los trabajos de campo, el Tribunal de Tierras monopoliza la competencia jurisdiccional. Los trabajos de gabinetes, son los que realiza el agrimensor en su oficina, donde organiza las informaciones, realiza los cálculos, registra los ángulos tomados y dibuja el plano de la mensura de los terrenos.
Es evidente que de la correcta ejecución de la mensura catastral depende en gran parte la corrección y efectividad del procedimiento de saneamiento. Cumplida esa fase de trabajo, el agrimensor contratista remitirá los planos y demás documentos de la mensura al Director General de Mensura Catastral y este a su vez, comprobara su procedencia, dará su opinión y lo tramitara al Abogado del Estado en un plazo de treinta días, quien deberá comprobar que el expediente está completo y remitido al Tribunal Superior de Tierras son su recomendación. Todo lo cual según el artículo 61 de la Ley de Registro de tierras. De conformidad con el artículo 63 de la referida ley el presidente del Tribunal Superior de Tierras al recibir el expediente procede a emitir un auto designando un juez de Jurisdicción Original con la competencia para conocer del caso. Todas esas etapas cumplidas, muchas de ellas sin la pauta legal destiempo constituyen un formalismo obligado que los interesados soportan pacientemente, sin agregar aquí, las formalidades que han de cumplirse para la fijación de audiencias, el reenvío de las mismas , la administración de las pruebas y toda la operatividad que mueve un tribunal para concluir finalmente con una sentencia.
Factores del Formalismo que prolongan el Proceso: En principio, los procesos judiciales se prolongan por efecto de los recursos que sometan las partes; pero como expresamos el proceso de saneamiento implica un procedimiento donde no hay demandantes ni demandados.
El artículo 51 de la Ley de Registro de Tierras estipula que: "El Tribunal Superior de tierras, puede por decisión motivada y no sujeta a ningún recurso, negar la solicitud de prioridad, quedando las partes que han suscrito el contrato desligados de todas sus obligaciones".
Pero la situación que nos interesa destacar es la de los elementos que tienden a dificultar el procedimiento de saneamiento, cuya responsabilidad hipotética se atribuye al carácter de la prueba; a la operatividad de la jurisdicción ,o al exceso de formalidad previsto por la ley: La prueba es un elemento que influye, pues el carácter erga omnes instituido en materia Inmobiliaria es muy amplio y obliga al Tribunal a garantizar su cumplimiento, ya que esto implica el respeto a los derechos de personas que aun no tuvieron la iniciativa de mover la acción. Otro elemento es el de la operatividad del Tribunal de Tierras, para que muchos doctrinarios y abogados es un factor preocupante. Un titular de la portada en la Revista Gaceta Judicial No. 43, califica de "Caos el Tribunal de Tierras". En opinión de ese órgano de información, el sistema Torrens, en el que se basa la Propiedad Inmobiliaria en la Republica Dominicana, funciona en forma precaria y desordenada, lo que compromete la credibilidad del Sistema y sus instrumentos. La revista de referencia ilustra la divulgación de la situación, presentando un desorden en los archivos del Tribunal de Tierras, donde prevalece la falta de recursos humanos y materiales mínimamente necesarios, lo cual abre espacio que facilita el cobro de las famosas gratificaciones para que las gestiones progresen. La obsolencia de la Ley de Registro de Tierras es un factor que se toma en cuenta al momento de analizar las dificultades en la Jurisdicción de Tierras. Esa no es una inquietud nueva, el lV Foro organizado por la Comisión de Reforma del sistema Judicial, celebrado en 1997 planteo modificaciones importantes a la Ley 1542 sobre Registro de Tierras en la Republica Dominicana, y entre las motivaciones de las propuestas fijaron la atención en los obstáculos de los procesos y la dilación para su conocimiento[27]Desde esa fecha, es justo reconocer que se ha avanzado mucho en la iniciativa de reformar la ley, se han recogido bastantes propuestas, y en la actualidad están todas resumidas en un proyecto de ley que revive en varias legislaturas, llegando a ser aprobado en una de las cámaras del Congreso, esperando por su conversión en ley en el Senado de la Republica y finalmente promulgado por el poder Ejecutivo.
Conclusiones
El análisis de la prueba en materia Inmobiliaria es un trabajo de investigación que hemos asumido como requisito final para optar por el título de Licenciado en Derecho. En la labor investigativa se han podido identificar interesantes elementos que a modo de conclusiones presentamos. En la esfera del análisis de la ley 1542, del 11 de Octubre de 1947 sobre Registro de Tierras, apreciamos que la misma en su aspecto formal respecto a la prueba, interpreta el Derecho Común, pero la operatividad funcional de los Tribunales de Tierras impone un formalismo, propio de la naturaleza de esa jurisdicción, produciendo una particularidad e imprimiendo una diferencia que, en algunos casos lucen con mayor trascendencia que en otros. Respecto a la preeminencia de un medio de prueba sobre otro, este estudio revela que el legislador, al jerarquizar los medios de prueba dejó establecido la preeminencia de la prueba escrita, pero ese principio tiene sus excepciones en el papel activo que la legislación de Tierras le otorga al juez apoderado de un proceso de Saneamiento Catastral, dándole poder a este para perseguir y apreciar la prueba que le parezca de mayor eficacia.
Al plantearse la naturaleza y medios de prueba eficaces en un procedimiento o Litis que involucra terrenos registrados, el Certificado de Títulos es el documento por excelencia, y en esas acciones los jueces están obligados a decidir sobre la base de las pruebas a portadas por las partes, ya que el papel activo cesa tan pronto se produjo el primer Decreto de Registro. En el ámbito de las acciones judiciales que envuelve terrenos no registrado, el Tribunal de Tierras, solo es competente para sanear sus terrenos. Otras acciones son competencia del Derecho Común o más bien de los Tribunales de Primera Instancia o Juzgado de Paz.
Ninguna prueba testimonial puede oponerse a un acto jurídico que cumpla con todas las formalidades de la ley. Ese principio cumple su vigencia en la legislación inmobiliaria en todos los ámbitos, incluyendo el Saneamiento Catastral. La Jurisprudencia ha ido aportando algunos medios de interpretación en la esfera de la producción de la prueba escrita, eliminando formalidades como aquellas según la cual no es necesario formalizar un acto autentico para asuntos relativos a terrenos registrados, ya que el espíritu del artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras sugiere la libertad de opción, reservándose el uso de actos auténticos cuando se trate de operaciones en terrenos no registrados. En el ámbito de la prueba testimonial, en la Ley de Registro de tierras libera de ciertos formalismos , al exonerarla de la formalidad prescrita en los artículos 73 al 100 de la Ley 834 de 1978,es una excepción que favorece a los campesinos poseedores, ya que generalmente carecen de un medio escrito, por su escasa formación. El Saneamiento Catastral analizado en relación a su procedimiento es objeto de serios cuestionamientos, por las dificultades que plantea a sus accionantes. En la actualidad se proyecta reformar la Ley 1542 sobre Registro de Tierras; en las mismas se está planteando una importante modificación que tiende a abreviar ese procedimiento. En lo tocante al carácter de la prueba, el proyecto no introduce modificación, pues el mismo sigue siendo una interpretación del Sistema Torrens, asumido como la base pilar de nuestro derecho Inmobiliario. En el marco de la Ley de Registro de Tierras vigente, en el proceso de saneamiento se interponen algunos obstáculos, cuya atribución hipotética son el carácter de la prueba, el exceso de formalismo previsto por la Ley y la operatividad funcional del Tribunal de Tierras. Esos factores están plasmados como motivaciones de los primeros documentos que se produjeron para plantear las reformas a nuestra legislación Inmobiliaria.
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Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.
[1] Jorge Blanco, Salvador. Introducción al Estudio del Derecho.
[2] Bethan Jeremias. Las Pruebas Judiciales
[3] Carnelutti, Francisco, Derecho Procesal Civil y Penal.
[4] M. Mams. Jaime. Lógica para Juristas. Pág. 11
[5] Pág. 13 Ob. Cit.
[6] Pág. 41 Ob. Cit.
[7] Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario. Pág. 541
[8] Salvador Jorge Blanco. Ob. Cit.
[9] Estudio de la ley de tierras, pág 145
[10] 0 Rafael Ciprian Tratado de Derecho Inmobiliario, Págs. 540 y 541
[11] 1 Rafael ciprian. Estudio de la Propiedad Inmobiliaria. Pág. 271
[12] 2 Articulo 69 de la Ley de Registro De Tierras.
[13] 3 Rafael Ciprián. Tratado de Derecho Inmobiliario
[14] 4 Rafael Ciprián. Tratado de Derecho Inmobiliario. Pag .544
[15] 5Ciprian, Rafael. Tratado de derecho inmobiliario. Pág. 577
[16] Medrano Vásquez. Manuel W. Principales acciones ante el Tribunal de Tierras. Págs. 53, 54 y 55
[17] Santana Polanco, Víctor. Derecho Procesal en Materia de Tierras. Págs. 82 y 83.
[18] Ciprián Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario. Pág. 556
[19] Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario
[20] Santana Polanco, Víctor. Derecho Procesal en Materia de tierras, Págs. 90 y 91. Cas. Sep. De 1991, B.J. 970, Págs. 1250 y 1256
[21] Ciprián Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario Pág. 565
[22] Santana Polanco, Víctor Derecho Procesal en materia de Tierras
[23] Sentencia No. 4 del 9/6/99, Boletín Judicial No. 1063. Págs. 100-101.
[24] Boletín Judicial, No. 957, Pág.880, Agosto 1990
[25] Ciprián, Rafael, tratado de Derecho Inmobiliario, Págs.569 y 570
[26] Ciprián, Rafael, tratado de Derecho Inmobiliario, Pág.435
[27] Gacetas Judicial No. 2, mayo 1997, No. 43, octubre 1998
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