Regla general de la prueba en el ámbito del Derecho Común y su interpretación en el Derecho Inmobiliario
2.1 Importancia de la Relación: En el capítulo anterior, al tocar la Constitución y la prueba y el carácter legal de la prueba, nos referimos a la necesidad de la observancia de formalidades legales, tanto en la obtención de un medio de prueba determinado, como en el procedimiento de su presentación. En este capítulo corresponde destacar los elementos comunes de la regla general de la prueba, que nacen en el Derecho Civil, pero que sirven de fundamento y orientación en el Derecho Inmobiliario. En el ámbito de esa relación se puede asegurar, que al entrar en el estudio de las pruebas que se aportan en Derecho Inmobiliario, resulta una obligación incursionar en la esfera del Derecho Civil, porque el juez de tierra, por ejemplo, está obligado a analizar la validez de todos los documentos que se le somete para comprobar su eficacia jurídica y si el proceso de su obtención se han cumplido las formalidades prescritas por la ley. Debe igualmente, el juez si se trata de alguna prueba testimonial, comprobar si se han cumplido con los requisitos del Código Civil, del Código de Procedimiento civil o de cualquier otra ley.
El Lic. Arístides Álvarez Sánchez, refiriéndose al vínculo del Derecho Inmobiliario con el derecho común expresa que: "En realidad en el Tribunal de Tierras se hace una aplicación tan amplia del derecho común, como en los Tribunales Ordinarios, esto es así, porque la ley de Registro de Tierras no es un Código de Derecho Civil, sino una ley de procedimiento." [9]
Esa afirmación implica que cuando el juez de tierras tiene ante si la apreciación de una venta, hipoteca, donación, permuta, testamento o cualquier acto que envuelva o signifique una operación jurídica, está en la obligación de verificar la legalidad de esos documentos, comprobando si los mismos constituyen una verdadera expresión de voluntad, así como si en su formalización no se han cometido vicios que sancionen con la nulidad esos actos. Ciertamente el Código Civil es la fuente originaria de las reglas fundamentales que rigen la prueba, las leyes especiales interpretan esas reglas. Rafael Ciprián al comparar esa idea expresa: "Los principios generales y las bases legales de la prueba no son exclusivos de ninguna jurisdicción en particular. Ellos se corresponden con las normas legales que mantienen su imperio en todos los tribunales de la República. Es cierto que cada jurisdicción tiene sus particularidades que la conforman y la diferencian de las demás, y que por eso también conservan ciertos aspectos que pueden no darse en otros tribunales con la misma relevancia. Pero eso no significa, en modo alguno, que los jueces de esas jurisdicciones se rijan al momento de apreciar las pruebas aportadas en un proceso judicial, por normas que se distancien sustancialmente de las que se usan comúnmente en los demás tribunales. Son las mismas normas ajustadas a cada especialidad jurisdiccional." [10]
Esas razones explicadas por el autor citado resultan interpretadas en la práctica, en tanto siempre que se hace uso de un determinado medio de prueba, normalmente, se invoca: Según la Constitución de la República, la ley especial de la jurisdicción de que se trata, o el Código Civil y demás leyes adjetivas vigentes.
2.2 Naturaleza y Uso de la Prueba, Según el Tribunal donde se Invoque: Acabamos de indicar que cada jurisdicción tiene las características propias que la diferencian de las demás. Algunas particularidades son de orden legal, y adquieren trascendencia, otras son el resultado de la operatividad funcional de cada tribunal. Cuando el carácter de la prueba obedece a un mandato de la ley, resulta ser trascendente, lo que implica que los jueces habrán de fundamentar su decisión según el principio particular pautado por la ley. En los Tribunales Civiles Ordinarios o el tribunal de tierras el medio de prueba literal o documental es esencial y predominante frente a cualquier otro medio de prueba. Hasta el grado de que los jueces no pueden ignorar un acto jurídico que se ha depositado en un expediente para probar una transacción. Los jueces están obligados a someter sus decisiones a lo pactado entre las partes; siempre que aprecien que esa convención está amparada por el principio del artículo 6 del Código Civil, según lo cual "Las leyes que interesan al orden público y a las buenas costumbre no pueden ser derogadas por convenciones particulares".
En los procesos que tienen un carácter de orden público, como en los tribunales de orden penal, la prueba testimonial es la que tiene preeminencia, en razón de que en esos tribunales se juzgan hechos que constituyen violaciones a las leyes, y rara vez se puede probar un hecho penal mediante documento. Es necesario recurrir a los testigos ocasionales que por casualidad presenciaron y pudieron tener conocimiento del hecho delictuoso. Otros medios de pruebas como las presunciones, la confesión y el juramento, tienen una fuerza probatoria supeditada a la prueba literal y testimonial. Ellas pueden aparecer indistintamente en cualquier jurisdicción. En materia laboral, la ley presume que existe el contrato de trabajo entre una persona que presta un servicio y otra que lo recibe y paga por el mismo, aunque no haya nada escrito entre las partes. En materia de tierras, el legislador presume que la posesión material es más caracterizada e importante para prescribir en terrenos no registrado que la posesión teórica o documental. Es importante significar que el tribunal de tierras por ser una jurisdicción especializada tiene su propio régimen de prueba; aunque siempre se auxilia para todo lo no previsto en la de Ley de Registro de Tierras del Derecho Común, la Constitución, el Código Civil y las demás leyes adjetivas. Algunos aspectos delimitativos de la prueba en materia Inmobiliaria pasaremos a analizarlos más adelante.
2.2.1 Particularidades de la Prueba en Materia Inmobiliaria: En la esfera de la jurisdicción de tierra, el procedimiento de prueba surte efectos característicos que difieren significativamente del carácter de la prueba en las demás áreas del derecho. La Ley de Registro de Tierras en su artículo 7, parte in fine dice que: "Dichos procedimientos serán dirigidos in rem, contra las tierras, sus construcciones o mejoras y acciones de terrenos, y la sentencia que dicte el tribunal de tierras afectara directamente dichos terrenos, mejoras y acciones de terrenos y establecerá el derecho de propiedad, del cual derecho quedara investido quien sea declarado como dueño." [11]
El vocablo "in rem" es una expresión proveniente del latín "in re" que significa "en la cosa o sobre la cosa". En el contexto usado por el legislador debe interpretarse que las construcciones y mejoras cimentadas sobre las porciones de terrenos son inseparables al momento de determinar su propiedad. El dueño de las tierras, se reputa dueño de las mejoras que hay en ellas. El procedimiento "Erga Omnes" es otra particularidad que distingue el carácter de la prueba en la jurisdicción de tierras, el cual está interpretado en el artículo 86 de la ley de Registro de Tierras al indicar que: "Las Sentencias del Tribunal de Tierras dictadas a favor de la persona que tenga derecho al registro del terreno o parte del mismo, sanearan el titulo relativo a dichos terrenos, con las únicas excepciones indicadas en el artículo 174 de la ley de registro de tierras, y serán terminantes y oponibles a toda persona, inclusive al Estado". El carácter de la prueba Erga Omnes tiene mayor relevancia en el proceso de Saneamiento, por la misma naturaleza que la ley otorga a ese procedimiento, para cuyas audiencias las citaciones se hacen "A quien pueda interesar".
En ese orden el Dr. Manuel Ramón Ruiz Tejada afirma que: "Como el procedimiento establecido por la ley de Registro de Tierras es Erga Omnes", es decir frente a todo el mundo, la prueba que se produce ante el tribunal de tierras tiene también ese carácter. Quien reclama un derecho sabe de antemano que no solo debe hacer la prueba del mismo frente al Estado, sino también frente a todos a quienes pueda interesar."[12]
Esos dos caracteres: In rem y Erga omnes, crean efectos en el ámbito del la prueba, atribuyéndole al juez del tribunal de tierras un papel activo en la localización del la prueba, confiriéndole facultad a dicho tribunal para celebrar audiencias y proceder a la vista de la causa, aun sin presencia de los interesados, según lo dispone el artículo 69 de la Ley de Registro de Tierras, el cual reza de la siguiente manera: "El tribunal podrá proceder a la vista de la causa aun en ausencia de toda persona cuyo nombre figure en los avisos publicados o a quien se aluda en dichos avisos por medio de las palabras "a todos a quienes pueda interesar", que no comparezca y no presente su reclamación durante el tiempo especificado; y puede proceder a la vista de la causa, y fallar estando dichas personas ausentes. Otros aspectos referentes al saneamiento lo tocaremos más adelante al exponer el procedimiento general y el análisis de las pruebas propias de ese proceso.
2.2.2 Atribuciones Generales del Tribunal de Tierras: Por ser una jurisdicción de excepción o especializada, el Tribunal de Tierras tiene una competencia limitada a las cuestiones que de manera expresa la ley le atribuye. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el legislador no le ha atribuido de manera específica, ni puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la ley pone a su cargo. La competencia del Tribunal de Tierras esta precisa y claramente contemplada en la Ley de Registro de Tierras. Esta es la gran legislación que crea la jurisdicción de tierras o catastral. El artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras, establece que: "dicho tribunal tendrá competencia exclusiva para conocer:
1) De los procedimientos relativos al Saneamiento y Registro de todos los terrenos, construcciones y mejoras permanente, o de cualquier interés en los mismos;
2) De los procedimientos para la mensura, deslinde y partición de terrenos comuneros;
3) De la depuración de los pesos o títulos de acciones a que se refieran los terrenos comuneros;
4) De la litis sobre derechos registrados;
5) De los demás procedimientos y casos específicamente tratados en la ley de Registro de Tierra. Asimismo conocerá de todas las cuestiones que surjan con motivo de tales acciones o que sea necesario ventilar para la correcta aplicación de dicha ley, sin excluir las que puedan referirse al estado, calidad, capacidad o filiación de los reclamantes.
Asimismo también en el ejercicio de sus funciones, el Tribunal de Tierras, tendrá facultad para:
a) Celebrar audiencias;
b) Para citar testigos y obtener su comparecencia y declaración;
c) Exigir la presentación de pruebas documentales, ya se trate de documentos público, ya de privados, o ya de cualesquiera otros elementos de prueba;
d) Dictar órdenes de allanamiento en cualquier jurisdicción;
e) Para imponer el orden en las audiencias;
f) Requerir la ayuda o cooperación de la fuerza pública, siempre que fuere necesario y lo haga por la vía legal correspondiente;
g) Para fijar el monto de la fianza que deba prestar un acusado en los procedimientos penales o por desacato, y fijar y aprobar las garantías que crea necesarias para asegurar la competencia de un acusado y para ponerle en libertad cuando dichas garantías sean aceptadas;
h) Para requerir la presentación de cualquier acto o documento que estimare necesario para la instrucción;
i) Para disponer discrecionalmente, cuantas medidas estime conveniente para la mejor solución de los casos que se le sometan".
También el Tribunal de Tierras será competente para conocer de las demandas en garantías por causa de evicción contra el deudor, cuando se promuevan o se incoen durante el procedimiento de saneamiento catastral. Igualmente tendrá competencia el Tribunal de Tierras para decidir el procedimiento de determinación de herederos, y para instruir dicho procedimiento. El Tribunal de tierras tendrá todas las facultades que administrativa y jurisdiccionalmente sean necesarias.
2.2.3 Prueba del Inmueble: Un inmueble es un bien material no desplazable que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiera a ella de manera permanente, o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios. La transmisión de los inmuebles requiere el cumplimiento de formalidades legales rígidas. Si el inmueble no está saneado, deberá redactarse en acto notarial que contenga la voluntad de las partes, de transmitir y de recibir los derechos inmobiliarios en cuestión. Luego se transcribirá el acto en el libro que se lleva para tales efectos en Registro Civil y conservaduría de hipotecas. Si el inmueble esta registrado, entonces los requisitos legales varían. El acto notarial que se redacte para efectuar el traspaso de derechos debe cumplir con las formalidades establecidas en el artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras. En cuanto a la prueba del inmueble la ley de tierras es clara cuando establece que los procedimientos serán dirigidos in rem contra las tierras, y que todo procedimiento en materia de tierras tendrá el carácter erga ormnes.
2.2.4 Prueba de la Mejora: Antes de tratar la prueba de la mejora es necesario conocer el concepto mejora. Podríamos decir que la mejora son todas aquellas edificaciones o cultivos que se levantan en un predio. Las mejoras tienen el efecto de mejorar el terreno, ponerlo en condiciones adecuadas para que el ser humano pueda sacar el mejor provecho. Así sean construcciones de viviendas, de almacén, de regadíos, o de siembras y cultivos del tipo que fueren. Para el registro de las mejoras que reúnen las condiciones requeridas, el legislador ha establecido todo un procedimiento que varía dependiendo de las particularidades jurídicas que presenten las referidas mejoras en cuanto a su propietario. Los artículos 127, 202 y 206 de la Ley de Registro de Tierras son los que están de manera especial destinados a trazar el procedimiento de registro de las mejoras, según sean considerados de buena fe, o construidas y fomentadas con el consentimiento del dueño de los terrenos, o construidas y fomentadas por el mismo dueño de los terrenos.
La prueba de la mejora al igual que los inmuebles es dirigido in rem, así lo establece la Ley de Registro de Tierras.
2.3 Interpretación de los Artículos 46, 1315, 1316 Y 1341 del Código Civil: Ciertamente, y como se ha afirmado en el desarrollo de este trabajo, los principios de la prueba sustentados en el Código Civil Dominicano son interpretados en todas las leyes y jurisdicciones especiales en la esfera procedimental de la prueba. En ese orden de idea es útil destacar el nivel de trascendencia indistintamente alcanzado por los artículos del Código Civil en el orden enumerado. El artículo 46 del Código Civil dispone que: "Cuando no hayan existido los registros, o estos se hubiesen perdido, la prueba de tales circunstancias será admitida, ya por título fehaciente, ya por testigos: en dichos casos los nacimientos, matrimonios y defunciones podrán probarse por medio de libros y papeles procedentes de los padres ya difuntos o por medio de testigos".
Ese texto legal sienta las bases legales para la libertad de la prueba en la filiación, siempre que no haya oposición de parte interesada. Rafael Ciprián aporta una interesante interpretación, ilustrada con el siguiente ejemplo: "Juanito Pérez alega que es hijo natural reconocido del fallecido Juan Pérez y en tal calidad esgrime su vocación sucesoria y reclama derechos sobre la masa sucesoral de su presunto ascendiente. Pero no presenta el acta de nacimiento que lo prueba. Alega que se perdió, ninguno de los otros hijos de Juan Pérez que si presentaron sus actas refuta la calidad de Juanito"[13].
En este caso Juanito no tiene dificultad alguna, hace valer la posesión de su estado mediante cualquiera medio de prueba, según lo establecido en el citado artículo 46 del Código Civil. Como puede apreciarse la interpretación del referido principio legal, es de fácil aplicación en el Derecho Civil como en la jurisdicción de tierras, toda vez que a estos tribunales se le apodera de una demanda en partición sucesoral. El texto legal contenido en el artículo 1315, es más trascendente aun, en todas las esferas del derecho, citar este artículo implica referirse a la "carga de la prueba": "El que reclama la ejecución de una obligación debe probarla". En razón de este principio la carga de la prueba está a cargo del demandante, lo que en el Derecho Romano se expresaba con la máxima "Actori incumbit probatio". Comúnmente el demandante en la acción es el generador de la instancia. Crea la instancia por el hecho de la demanda, apoderando al juez ante el cual formula la primera pretensión que conlleva la afirmación de sus pretensiones originales. En su segundo párrafo el artículo 1315 agrega: "El que pretende estar libre, debe justificar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. "Este párrafo formaliza el dialogo entre las partes, lo cual refleja que cuando el demandado, a su vez alega o esgrime un hecho liberatorio de su obligación, deberá aportar su prueba para el rechazamiento de la demanda. De la observancia de ese principio depende si se gana o se pierde el pleito, además determinar y nos indica cuando debemos actuar, y cuando no, o en que dirección para tener éxito"[14].
El artículo 1316 del mismo Código Civil enumera el orden de los medios de prueba. En el capitulo anterior hicimos mención de los mismos, y lo definimos, corresponde en esta parte, señalar que cuando el texto indica: "Las reglas concernientes a la prueba literal, a la testimonial, las presunciones, la confesión de parte y el juramento, se explican en las secciones siguientes", está dejando constancia de la enumeración legal de los medios de prueba. Con ese texto legal quedan especificados los cinco medios de prueba existentes en nuestro régimen legal. Además tenemos el artículo 1341 del Código Civil que dispone: "Debe extenderse acta ante notario o bajo firma privada de todas las cosas cuya suma o valor exceda de treinta pesos, aun por depósitos voluntarios; y no se recibirán prueba alguna de testigos en contra o fuera de lo contenido en las actas, ni sobre lo que se alegue haberse dicho antes en o después de aquellas, aunque se trate de una suma o valor menor de treinta pesos. Todo esto sin perjuicio de lo que prescribe en las leyes relativas al comercio".
El espíritu de ese texto legal es establecer la preeminencia de la prueba escrita frente a la testimonial, que constituye un punto trascendente en la mayoría de los procedimientos civiles ordinarios y especializados. Sobre todo cuando se alega la presunta simulación de actos, pretendiendo probar la referida simulación por medio de testigos, en lugar de hacer valer una contraescritura. De la misma manera, otra importancia del citado principio es que mediante el mismo se fija un límite, a partir del cual toda transacción ha de ser por escrito, fijando el punto de partida en treinta pesos, aunque es oportuno hacer la observación, que para el año 1884, fecha en que fue traducido el Código Napoleónico a nuestro idioma, esa cantidad de dinero era significativa, pero hoy no significa prácticamente nada en termino económico, por esa razón muchos doctrinarios plantean la necesidad de reformar el texto legal.
Principios de los Contratos, Como Regla Subsidiaria en el Derecho Inmobiliario: El artículo 1101 del Código Civil define la figura jurídica "contrato" como "un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa". Más adelante el mismo Código en su artículo 1108 enumera las reglas por las que han de regirse los contratos como condición para que sirvan como medio de prueba eficaz y valedera: "Cuatro condiciones son esenciales para la validez de una convención:
a) El consentimiento de la parte que se obliga;
b) Su capacidad para contratar;
c) Un objeto cierto que se forme en materia del compromiso;
d) Una causa licita en la obligación".
Los principios enumerados en ese texto legal se imponen en todas las esferas del Derecho, básicamente en el Derecho Civil y la legislación de Registro de Tierras en la República Dominicana interpreta la referida regla en sus artículos del 71 al 73. En ese orden el artículo 71 de la ley de Registro de Tierras indica: "Los actos auténticos y los actos bajo firma privada reconocidos por aquellos a quienes se los oponen, o tenidos legalmente por reconocidos hacen plena fe respecto de las convenciones que contienen entre las partes y sus herederos o causahabientes". Con esa disposición el legislador impone como regla universal, en interés de que los actos escritos sometidos a la jurisdicción de tierras como medios de prueba deben ser la expresión de voluntad, capacidad y legalidad. La citada ley, en sus artículos 72 y 73 establece los elementos que restan validez y en efecto anulan los actos pretendidos como prueba literal ante el tribunal de tierras, indicando que: "Sin embargo se consideran nulos:
a) Los actos que anteriormente se hubieren declarado nulos por sentencia irrevocable de cualquier tribunal competente;
b) Las que, previa investigación, el tribunal de tierras declare falsos fraudulentos o nulos con motivo de algún derecho material o vicio aparente o no;
c) Las que se refieren a terrenos ya adquiridos por prescripción por otra persona".
Ciertamente, la ley de Registro de Tierras en los artículos precedentemente citados recoge e interpreta no solo el principio de los contratos, sino que ella esta expresada, la regla general del consentimiento establecido en los artículos 1109 al 1118 de Código Civil.
CAPÍTULO III
Prueba del derecho de propiedad inmobiliaria
3.1 Modos de Adquisición : El modo de adquisición es el acto o hecho jurídico, cuyo efecto según la ley es la transmisión de la propiedad y de los derechos reales en general. Los artículos 711 y 712 del Código civil establecen los modos de adquirir la propiedad, los cuales son: Por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, por efecto de obligaciones, y por prescripción. Sobre los cuales nos vamos a referir de manera particular.
3.1.1 La Prescripción: Es un medio de adquirir o extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones que determina la ley. Por medio de la prescripción podemos adquirir derechos inmobiliarios, pero también podemos extinguir obligaciones. En nuestro ordenamiento jurídico existen dos formas de prescribir, que es la prescripción extintiva y la adquisitiva como acabamos de mencionar. La extintiva funge como un recurso de inadmisión interpuesto por ante el Tribunal de Tierras. Este tipo de prescripción es la que deja sin efecto una obligación, siempre que el acreedor no haya realizado ningún acto que interrumpa por un tiempo determinado. Esta prescripción se produce como consecuencia de un abandono por parte del acreedor de sus derechos. La prescripción adquisitiva es la que permite al poseedor de un terreno no registrado adquirir la propiedad del mismo, que resulta de la posesión durante cierto tiempo. Esta prescripción en materia inmobiliaria juega un papel muy importante, ya que facilita la prueba de la propiedad, a la expiración del plazo, siempre y cuando se cumplan con los requisitos estipulados para este tipo de prescripción. Estos requisitos son:
a) La posesión en sí misma;
b) Que haya transcurrido un determinado plazo.
El artículo 2229 del Código Civil establece que la posesión debe ser continua y no interrumpida, pacifica, inequívoca y a título de propietario; con la salvedad de que estos requisitos se deben cumplir en su conjunto para poder prescribir. La posesión continua: debe ser una posesión ininterrumpida, la persona que haya tomado control de los terrenos, debe mantenerse ocupándolo, ya sea en cualquier género de producción. Aquí lo importante es que esa posesión no se interrumpa durante el periodo de tiempo establecido por la ley, y que se cumplan con los requisitos enumerados más arriba.
Posesión pacifica: para que no se altere la normalidad de la ocupación, se requiere una posesión sin violencia, ni conflictos, ya que de lo contrario podría surtir efectos judiciales y sociales. La Posesión pacifica, se refiere a que debe estar a la vista de todos, ya que el poseedor que nadie sabe que es poseedor es como si no lo fuera. En cuanto la posesión inequívoca, el legislador establece este requisito, en virtud de que la posesión debe ser clara, precisa, sin confusiones y cierta.
Posesión a título de propietario: éste requisito es indispensable porque nadie puede alegar derecho de propiedad si no ha poseído a titulo de propietario, esto es con el animus dominiun, según lo establece el artículo 2230 de Código Civil. Sin embargo, más adelante en su artículo 2240 establece que no se puede prescribir contra el titulo propio; esto quiere decir que la propiedad tiene un carácter imprescriptible contra la misma, por lo que la ley no permite ningún recurso. Sin embargo todo deudor si, puede alegar la prescripción de la obligación para liberarse de ella y cambiar su situación jurídica. Este principio legal solo tiene aplicación para la prescripción adquisitiva. Con relación al plazo, este varía según los casos. Si el poseedor lo es a justo titulo y buena fe, el plazo es de cinco a diez años. El Código Civil, a fin de dar tiempo suficiente para que los derechos correspondientes puedan ser reclamados y/ o advertidos los terceros, ha establecido un plazo de cinco años, si el verdadero reside en el lugar de la situación del inmueble de que se trate y de diez años si reside fuera del Distrito Judicial donde se encuentre el inmueble. A falta de justo título, el Código Civil en su artículo 2269 ha establecido un plazo de veinte años de posesión, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título que pueda oponérsele excepción que se deduce de mala fe. Esta posesión deberá reunir las características indicadas anteriormente para adquirir los derechos inmobiliarios en terrenos no registrados. Ahora bien en caso de que el acreedor deje transcurrir veinte años sin accionar contra su deudor o sin interrumpir la prescripción no podrá reclamar el cumplimiento de la obligación. En este caso si, el deudor puede interponerle la excepción de la prescripción extintiva.
3.1.2 Los Contratos: En el capítulo anterior nos referimos a los contratos como regla subsidiaria en el Derecho Inmobiliario, en este capítulo hemos querido tratar en esta parte los contratos como modo de adquirir la propiedad inmobiliaria, ya que los contratos no solo son productores de relaciones obligatorias, sino que se convierten también y frecuentemente en traslativos de propiedad, y constitutivos de derecho reales. El Código Civil en su artículo 1165 estipula que las convenciones solo tienen efecto entre las partes contratantes; no perjudican ni aprovechan a terceros, sino en el caso previsto por el artículo 1121 del referido artículo. El artículo 1134 del Código Civil fundándose en la idea expresada por el citado artículo establece que las convenciones legalmente formadas son ley entre quienes la hicieron. Estos actos tienen una importancia relevante en nuestro régimen jurídico de a la propiedad inmobiliaria, ya que permiten que los derechos inmobiliarios se transmuten o se traspasen de un titular a otro. En la mayoría de los casos, la adquisición de la propiedad resulta de una transferencia voluntaria que emana de un precedente propietario. Es necesario ante todo, que se trate de un contrato que implique transferencia de propiedad.
Para las cosas genéricas, la transferencia de propiedad solo se opera al momento de su individualización o de su entrega al adquiriente. Esta solo se efectúa si el vendedor es propietario, ya que la venta de la cosa ajena es nula, según el artículo 1599 del Código Civil. El acto jurídico, cambia la situación jurídica de una persona que ha dado su consentimiento para que este se produzca. Igualmente genera derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben. Las reglas que rigen los contratos, imponen una serie de clasificaciones de los actos jurídicos. Nos interesa abordar los actos traslativos de los derechos, en virtud de nuestro trabajo investigativo. Estos actos son todos los que transmutan derechos, esto es lo que sirven para vender, ceder o traspasar derechos; en este caso derechos inmobiliarios. Estos actos son a titulo oneroso, pero también existen las acepciones de estos actos que son a título gratuito, o que entran en la clasificación de las liberalidades. Los actos traslativos de derechos o actos entre vivos a titulo oneroso pueden ser, la venta del derecho de propiedad o cualquier otro derecho inmobiliario.
La Sucesión: La sucesión es un modo de adquirir por defunción a titulo universal. Es la transmisión del patrimonio de una persona fallecida a una o varias otras. El Código Civil en su artículo 718 estipula que las sucesiones se abren por la muerte de aquel de quien se derivan. La ley regula ese orden de suceder entre los herederos legítimos, a falta de estos los bienes pasan a los hijos naturales, después al cónyuge que sobreviva, y en último caso al Estado, según el artículo 723 del Código Civil. Los herederos legítimos y los naturales adquieren ipso jure la posesión de los bienes, derechos y acciones del difunto, y la obligación de pagar todas las cargas de la herencia. La sucesión en cuanto a la propiedad se transmite de pleno derecho por el mismo hecho de la apertura de la sucesión, salvo evidentemente la aceptación del heredero o del sucesor irregular, según el artículo 711 del Código civil, el cual reza "La propiedad de los bienes se adquiere y se transmite por sucesión, donación intervivos o testamentos y por efecto de las obligaciones". Pero la transmisión de la propiedad no significa al mismo tiempo la apropiación de los bienes. Sin duda es así tratándose de los herederos porque tienen la saisine, pero no respecto a los sucesores irregulares quienes deben exigir la entrega de la posesión. El Tribunal de Tierras es el competente legalmente para conocer y decidir el procedimiento de determinación de herederos, según el artículo 193 de la Ley de Registro de Tierras. De este criterio se desprende que la determinación de herederos puede realizarse tanto por el Tribunal de Tierras, como por el Juez de Jurisdicción Original, en virtud de que cuando la ley habla del Tribunal de Tierras abarca cualquier tribunal que actúe conforme a las disposiciones establecidas por la Ley de Registro de Tierras. Si los inmuebles se reputan registrados el tribunal competente lo será el Tribunal de tierras, según el artículo 214 de la Ley de Registro de Tierras. Ahora bien si los bienes inmuebles que los herederos desean someter a la partición son terrenos no registrados, entonces el tribunal competente lo será el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al Distrito donde estén situados los inmuebles, como tribunal de Derecho Común, o para decidirlo con mayor amplitud dicha competencia la tendrá la Jurisdicción Ordinaria. Dicho procedimiento tiene por finalidad cambiar el nombre de la persona fallecida que aparece en el registro de los derechos a favor de sus continuadores jurídicos. Los derechos que serán objeto del procedimiento de determinación de herederos, tienen que recaer necesariamente sobre los bienes inmuebles registrados o que se reputen registrados, en razón de que han sido debidamente fallados por sentencia de adjudicación del Tribunal Superior de Tierras, o que estén sometidos al procedimiento de saneamiento catastral. En el procedimiento de determinación de herederos además de las partes interesadas, pueden actuar cualquier acreedor que entienda necesario hacer valer sus derechos en dicho procedimiento. Si estos están provistos de pueda legal pueden solicitar al Tribunal de Tierras que ordene la transferencia por la resolución que determine los herederos.
Inmuebles Registrado y no Registrado: El artículo 6 de la Ley de Registro de Tierras establece que un terreno se considerara registrado, cuando el Decreto de Registro haya sido trascrito, es decir copiado in extenso en el Libro de Registro, en la oficina del Registrador de títulos del Tribunal de Tierras correspondiente. Es importante destacar que la Ley de Registro de Tierras tiene por objeto registrar los derechos reales inmobiliarios, bien se trate de derecho de propiedad, o de los derechos accesorios que puedan afectar el o los inmuebles registrados. Esta afirmación supone que para que un inmueble cuente con el debido registro, su propietario ha tenido que probar mediante los medios que la ley le autoriza, la autenticidad o legitimidad de sus derechos; bien sea como resultado de la prescripción, por haberlo legado de sus ascendientes, o por efecto de una operación contractual, para todo lo cual el Tribunal de Tierras dispone de procedimientos especiales. Cuando en un terreno registrado se produce un conflicto, entraña una litis sobre derecho registrados. La Jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la misma registrado, y que es una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del primer registro.
La Suprema Corte de Justicia, de conformidad con el articulo 7 inciso 4to de la Ley de Registro de Tierras estipula que para que una demanda sea calificada de litis sobre derechos registrados, no es indispensable que se trate de una acción que afecte directamente el derecho de propiedad consagrado en el certificado de titulo, sino que basta con que ella se relacione con ese derecho, es decir que el demandante en este caso no busca impugnar el derecho de propiedad de lo inmuebles, sino que se le reconozcan los derechos consagrados en el certificado de titulo expedido a favor del actual recurrido y de la sentencia y el Decreto de Registro que originaron dicho Certificado de Título. Respecto de la litis sobre derechos registrados, la doctrina se ha preocupado por aclarar el problema sobre el papel activo del juez del Tribunal de Tierras. Ciprián "Afirma que ese papel activo de los jueces del Tribunal de Tierras en todas sus jurisdicciones cesó tan pronto concluyo el saneamiento" [15]
Esa orientación significa que en una litis sobre terrenos registrados el carácter erga omnes de la prueba no surte efecto. Los litigantes en ese orden deberán ampararse en el Derecho Común, buscar la prueba, presentarla al juez y este habrá de fallar conforme a las pruebas presentadas por las partes. Cuando nos referimos a Inmuebles no Registrados, hablamos de inmuebles sobre los cuales ninguna persona tiene la propiedad y el Tribunal de Tierras no ha admitido decreto alguno, adjudicando los derechos a favor de nadie. La situación de un inmueble en condiciones de no titularidad hace presumir que su propietario es el Estado, por interpretación del artículo 713 del Código Civil, que dispone: "Los bienes que no tienen dueño, pertenecen al Estado". En nuestro ordenamiento jurídico, el legislador ha creado algunos procedimientos, dando ciertas facilidades a los particulares para dotarlos de títulos de propiedad sobre inmuebles cuyo dueño es el Estado. El mismo principio erga omnes adoptado del sistema anglosajón favorece ese interés, y como explicamos en paginas anteriores los modos de prescribir establecidos en nuestro Código Civil también fortalecen ese objetivo. Para muchos doctrinólogos, la posesión es un medio de probar en un proceso de adquisición de inmueble no registrado.
Manuel W. Medrano Vásquez, le da relevancia a tres medios de poseer: "Un primer modo está definido cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo; el segundo modo de poseer es cuando se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos o cualquier otra forma, y el tercer modo es cuando se hallan medidos por un agrimensor público".[16]
Esto entraña que el poseedor está dotado de un plano, que limita la cantidad superficial de terrenos que esta poseyendo. Obviamente en lo que respecta a inmuebles no registrado, el Tribunal de Tierras limita su competencia al procedimiento de saneamiento, para concluir con el Decreto de Registro y posterior expedición del certificado de titulo. Numerosos litigios que involucran inmuebles no registrados, se dirimen por ante los Tribunales Ordinarios, y están sujetos a procedimientos excepcionales. Para no extendernos en este tema vamos hacer mención de dos casos en los que la ley establece diferencias. El artículo 2127 del Código Civil plantea que "La hipoteca convencional no puede consentirse sino por acto que se haya hecho en forma autentica ante dos notarios a ante uno asistido por dos testigos"[17]. Esa disposición se interpreta en los casos de terrenos no registrados, ya que como lo establece el artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras, la hipoteca convencional en este ámbito puede ser mediante actos bajo firma privada. Así lo interpreta además la doctrina y la jurisprudencia.
3.3 Los medios de prueba en materia inmobiliaria: Gran parte de la doctrina y la jurisprudencia comparte el criterio de que los medios de prueba en materia inmobiliaria son los mismos que los del derecho común, porque la Ley de Registro de Tierras en ninguna parte expresa lo contrario.
Dicha afirmación está basada en el contenido del artículo 271 de la Ley de Registro de Tierras que dice: "Hasta donde fuere posible, esta ley se interpretara de acuerdo con el espíritu de la misma, pero nada de lo contenido en ella podrá considerarse en el sentido de liberar, ni de alterar, ni de afectar en manera alguna los demás derechos y obligaciones que establecen otras leyes, salvo naturalmente, lo que de otro modo ha quedado determinado específicamente por esta". No debe entenderse, sin embargo, que el Tribunal de tierras no tenga su propia formalidad, hija de la naturaleza misma de ese Tribunal y de la operatividad del mismo. En ese orden La Ley de Registro de Tierras en sus artículos 71 y siguientes plantea los medios de prueba en dos formas: La prueba Literal y pruebas testimoniales.
Como una forma enunciativa el referido artículo 71 establece que "Los Actos auténticos y los actos bajo firma privada reconocidos por aquellos a quienes se los oponen, o tenidos legalmente por reconocidos, hacen plena fe respecto de las convenciones que contienen entre las partes y sus herederos o causahabientes". Con ese enunciado la citada ley interpreta los principios de la prueba escrita formulados en el artículo 1322 del Código Civil, que dice: "El acto bajo firma privada reconocido por aquel a quien se le opone o tenido legalmente por reconocido tiene entre los que han suscrito y entre sus herederos y causahabientes, la misma fe que el acto autentico". Esos textos legales, respectivamente describen los medios de prueba escrita consistentes en actos y documentos, y los mismos pueden ser pruebas preconstituidas o principios de prueba por escrito; en cuanto al medio de prueba testimonial el artículo 76 de la Ley de Registro de tierras establece: "A petición de parte, en un procedimiento que se siguiere de acuerdo con las disposiciones de esta ley, o por indicación del Tribunal, o aun de oficio, podrá este hacer citar a cualquier testigo cuya declaración fuere necesaria para que comparezca en el lugar y hora señalados en la citación. Si dejare de comparecer dicho testigo a la hora y en el lugar indicados, podrá el Tribunal dictar un mandamiento de conducencia para que el testigo sea llevado a su presencia".
Esa es una disposición que traza las pautas para la prueba testimonial en el Tribunal de tierras, en la esfera de dos acciones diferentes:
"En un proceso de litis sobre terrenos registrados y en un procedimiento de saneamiento, esa razón impone que veamos de manera especial la trascendencia de la prueba en ambos procedimientos".
La Prueba Escrita: El régimen de la prueba escrita en materia de tierra está contemplado como dijimos más arriba en los artículos 71 hasta el 74 de la Ley de Registro de Tierras: Los actos auténticos y los actos bajo firma privada reconocidos por aquellos a quienes se los oponen, obtenidos legalmente hacen fe respecto de las convenciones que contienen entre las partes y sus herederos.
Rafael Ciprián al analizar la eficacia de la prueba escrita, sostiene que: "Lo escrito, escrito esta, la prueba documental o literal, por su eficacia legal se le impone a los jueces. Si el acto jurídico cumple con las formalidades que el legislador ha establecido para su validez y fuerza probatoria. De manera que la madre de todas las pruebas es la prueba literal"[18].
Así para probar una simulación se recurre a un contra escrito, si entre las partes, si se trata de probar un derecho por un acto autentico, o el acto debe ser redactado según lo manda la ley y si se trata de probar un derecho por medio de un acto bajo escritura privada, este deberá satisfacer las exigencias del artículo 1325. En consecuencia cuando la ley somete un acto a formalidades especiales, para que pueda ser admitido en justicia como medio de prueba es preciso que cumpla con esas formalidades.
Formalidad de la Prueba Escrita ante el Tribunal de Tierras: El tipo y formalidad de la prueba escrita ante el Tribunal de Tierras está determinada por el objeto de la acción que se ejerce; en el procedimiento de saneamiento catastral, la prueba literal, ya sea un acto jurídico constitutivo de derechos traslativos de derechos es fundamental. Siempre que exista, la parte reclamante tiene a que aportarlo a la consideración del tribunal. En razón del papel activo que la ley le confiere a los jueces de tierras en el saneamiento, cuando un reclamante por las razones que fuere no puede obtener una prueba literal que le favorece, tiene el derecho de pedirle al tribunal que tome las medidas necesarias para que esa prueba sea aportada, y el juez está en la obligación de tomar medidas correspondientes a fin de obtener las referidas pruebas. En una litis sobre derechos registrados, el Derecho común recobra casi todo su imperio, ya que el papel activo del juez cesa tan pronto concluyo el saneamiento. En efecto, cada parte debe emplearse a fondo en la obtención y deposito de las pruebas que habrá de valer. La prueba literal o documental se impone en esa acción. La prueba por excelencia en una litis sobre derechos registrados es el certificado de títulos. En ese orden el artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras expresa que: " El certificado duplicado del título o constancia que se expida en virtud del artículo 170, tendrá fuerza ejecutoria y se aceptaran en todos los tribunales de la República como documentos probatorios de cuantos derechos, acciones y cargas aparezcan en ellos". Igualmente el acto jurídico que ha sido registrado por ante el Registrador de títulos constituye una valiosa prueba.
En la Determinación de Herederos que no es una demanda, sino un procedimiento, las actas de Estado civil son medios de prueba escrita, que indican la apertura de la sucesión, la filiación y de la vocación sucesoral. Asimismo es preciso el acta de notoriedad con los requisitos exigidos por la ley. El certificado de titulo, o la sentencia de adjudicación que puso fin al saneamiento, la certificación que prueba la liquidación de los derechos fiscales, y cualquier otro documento, deberán ser depositados junto a la instancia que apodera al tribunal de la determinación de herederos. Para los procedimientos de deslinde, subdivisión y refundición, el certificado de titulo es la prueba fundamental.
En un recurso de Revisión por Fraude, aunque el recurrente goza de una libertad amplia de prueba, la prueba literal juega un papel preponderante. El Recurso de Revisión por causa de Error Material, exige para que sea acogida la prueba literal. Hay que probar en que consiste el error alegado, como se cometió, y cuáles son los documentos de referencia. Usualmente esos documentos son el certificado de titulo, una resolución o sentencia del Tribunal títulos, las actas de Estado Civil, y cualquier otro documento que la particularidad del caso amerite.
3.3.3 El Acto Bajo Firma Privada, El Registrador de Títulos y el Tribunal de Tierras: La importancia de destacar la responsabilidad del Registrador de Títulos respecto al Acto Bajo Firma Privada, es porque la Ley de Registro de Tierras en su artículo 191 dándole facultad al Tribunal de Tierras para ordenar al Registrador de títulos la transferencia de un certificado de titulo, en caso de que en ejecución de una convención no se entregue el duplicado al Registrador.
3.3.4 La Contraescritura como Medio de Prueba: En el ámbito de los contratos, la Contraescritura es el documento que las partes suscriben con el objeto de derogar total o parcialmente los efectos de un acto jurídico simulado, dando a este su verdadera naturaleza y eficacia. La doctrina y la jurisprudencia le reconocen a esa especie de documento un valor probatorio limitado. El Código Civil en su artículo 1321 establece: "Los contra escrito no pueden surtir su efecto sino entre las partes contratantes; no tienen validez contra los terceros". En efecto, para probar la simulación de un contrato se recurre al contra escrito, si es entre las partes; por todos los medios de prueba si es un tercero quien invoca la simulación. Rafael Ciprián al analizar la relevancia de la prueba literal en las acciones ante el tribunal de Tierras, expone: "Ninguna prueba testimonial puede oponerse a un acto jurídico que cumpla con todas las formalidades legales de rigor. Incluso cuando se alega la simulación en un acto, es necesario que se aporte la contraescritura o prueba literal, que demuestre la alegada simulación"[19].
En consecuencia la contraescritura es la prueba fundamental para establecer la nulidad de un contrato de venta simulado, pero solo es oponible frente a las partes que han convenido, y sus herederos. En el ámbito de la legislación de tierras no es oponible a terceros, por el hecho de que los actos traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deben ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles, y los principios sustentados por la Ley de Registro de tierras, establecen que los derechos registrados no deben ser ocultos. Esa regla es incompatible con la naturaleza y carácter de la contraescritura. En ese tenor la Jurisprudencia ha dicho: "El contra escrito es un acto esencialmente secreto, que tiene por objeto modificar un acto ostensible o neutralizar sus efectos; que es de principio que para que haya simulación el contra escrito debe ser un acto secreto, que al no estar destinado a recibir publicidad no se requiere que las firmas de las partes sean legalizadas como lo dispone el artículo 189, párrafo c) de la Ley de Registro de Tierras para los actos bajo escritura privada"[20].
3.3.5 Nulidades de la Prueba Literal o Escrita: La ley de Registro de tierras enumera de manera específica tres grupos de actos que, por diversas condiciones han de declararse nulos.
En ese orden se consideran nulos:
a) Los actos que anteriormente se hubieren declarado nulos por sentencia irrevocable de cualquier tribunal competente;
b) Los que, previa investigación, el Tribunal de Tierras declare falsos, fraudulentos con motivo de algún derecho material, o vicio aparente;
c) Los que se refieren a terrenos ya adquiridos por prescripción por otra persona.
De conformidad con la misma ley, se presumen nulos hasta prueba en contrario:
a) Los títulos y documentos notariales, cuyos originales hayan sido sustraídos de los protocolos de los notarios o de los funcionarios que hicieren sus veces.
b) Los títulos y documentos relativos a terrenos rurales que fueron inscritos en el registro de propiedad territorial, ni registrados en la oficina de registro de actas civiles.
El primer motivo de nulidad de los del orden en que los hemos expuestos tiene su lógica, ya que prevalece el principio de la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, para todo lo que ha sido decidido por sentencia de los tribunales de la Republica. Ciprián agrega en ese orden que: "Seria un adefesio que una jurisdicción declarara nulo, por la razón que fuere un acto jurídico, y que el Tribunal de Tierras se aprestara a acogerlo como bueno y valido"[21].
Sobre el segundo motivo de nulidad, aquí el Legislador Catastral hace una perfecta interpretación del Derecho Común, pues los jueces del Tribunal de Tierras conservan el poder para apreciar la regularidad legal de los medios de pruebas que les son sometidos pudiendo determinar su nulidad o validez. Respecto al tercer caso de nulidad, o sea, los títulos sobre terrenos rurales que no fueron inscritos en el registro de la propiedad territorial, es evidente que los actos aniquilados por una prescripción adquisitiva no pueden ser esgrimidos como validos. En consecuencia, están afectados por una presunción de nulidad, los derechos que no fueron registrados en el plazo estipulado por el legislador; el interés de la previsión esta dado en razón de que los derechos sobre terrenos comuneros que no fueron registrados de conformidad con la transitoriedad del artículo 273 de la Ley de Registro de Tierras, se presume que se ha renunciado a dichos derechos, y en consecuencia la prescripción se ha impuesto.
3.3.6 El Acto Auténtico: El titular de un derecho contenido o expresado en un acto autentico que quiera hacerlo valer por ante el Tribunal de Tierras debe depositar por ante este, la primera copia a que la ley exige; y el original de cuyo acto debe permanecer en el protocolo del notario que lo ha instrumentado. El Código Civil prevé el contrato o acto autentico en cuatro casos: En la convención matrimonial, la donación, la constitución de hipoteca y la subrogación convencional consentida por el deudor. Los actos auténticos son aquellos que exigen, además del consentimiento, una formalidad, que sin su cumplimiento el acto carecería de validez. El notario es uno de los funcionarios públicos instituido por la ley para recibir los actos a los cuales las partes quieran darle carácter de autenticidad, fecha cierta; conservarlos en depósitos y expedir copias de los mismos. Tendrá también facultad para legalizar las firmas o las huellas digitales de las partes, en la forma establecida por la ley. La autenticidad de los actos en los casos de hipotecas convencionales y en las donaciones, resulta ser un asunto sujeto a interpretaciones. Esto es innecesario, ya que el artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras dispone que: "Los actos traslativos de derechos registrados podrán redactarse en forma autentica o bajo firma privada. Es decir, la donación se puede hacer mediante un acto bajo firma privada, cuando se trata de terrenos registrados, siempre que las firmas sean legalizadas por un notario". Igual solución se aplica en el contrato de hipotecas convencionales, el artículo 2127 del Código Civil plantea que: "La hipoteca convencional no puede consentirse, sino por acto que se haya hecho en forma autentica ante dos notarios o ante uno asistido por dos testigos", esa disposición se aplica siempre que el inmueble no esté registrado, pues si se trata de inmuebles registrados, se aplica el espíritu del artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras[22]
3.3.7 La Prueba Testimonial: La prueba testimonial es aquella que resulta de las deposiciones hechas en el curso de un informativo por personas denominadas testigos, y que guardan una estrecha relación con las reclamaciones que realizan las personas que litigan sus asuntos por ante el Tribunal de Tierras. En la jurisdicción inmobiliaria las pruebas testimoniales se basan en el Derecho común, cuando el proceso tiene por objeto un litis que envuelve terrenos registrados, y adquiere carácter excepcional si es un procedimientot saneamiento de saneamiento. Lo anteriores infiere al analizar el texto del artículo 76 de la Ley de Registro de Tierras: "A petición de parte, en un procedimiento que se siguiere de acuerdo con las disposiciones de esta Ley, o por indicación del Tribunal, o aun de oficio, podrá este hacer citar a cualquier testigo cuya declaración fuere necesaria para que comparezca en el lugar y hora señalados en la citación. Si dejare de comparecer dicho testigo a la hora y en el lugar indicado, podrá el Tribunal dictar un mandamiento de conducencia para que el testigo sea llevado a su presencia".
El artículo 75 de la Ley de Tierras, excluye de la prueba testimonial las formalidades especificadas en los artículos 252 al 294 del Código de Procedimiento Civil modificados por los artículos 73 al 100 de la Ley 834 del 1978. En opinión de algunos doctrinarios el Legislador Catastral quiso liberar la prueba testimonial en materia de tierras de las rigurosas formalidades que exige el Derecho común, ya que por lo general nuestros campesinos poseedores de tierras sin sanear no tienen actos jurídicos que avalen sus derechos, y no tienen otro medio de probar que son dueños por medio de testigos que declaren que tienen el tiempo necesario para prescribir.
3.3.8 Testigos Instrumentales y Ocasionales: En la esfera de la prueba testimonial distinguimos los testigos instrumentales y los ocasionales. Los primeros deben asistir a los actos que hayan sido redactados al momento de la conclusión de una convención o de un hecho jurídico, para establecer su existencia y modalidades a través del testimonio; son los casos previstos en el articulo 189de la Ley de Registro de Tierras, en su acápite b) " Si el acto engendra obligación, traspaso o descargo y sus auto res o uno de ellos no supiere firmar, podrán poner sus manos o impresiones digitales, siempre que se haga ante dos testigos y que el acto sea jurado ante un notario u oficial publico competente. Semejante solución se aplica en los casos de recibimiento de poder, cuando una persona recibe un poder a los fines de traspasar derechos registrados o negociar con los mismos, es decir vender, enajenar dicho acto, deberá ser asistido de testigos instrumentales, de conformidad son el artículo 203 de la Ley de Registro de Tierras. Los testigos ocasionales: son aquellos que se encuentran por casualidad en un hecho jurídico, y por esa providencia son llamados para asistir a la comprobación de un acto jurídico o un hecho jurídico, de cuyo conocimiento esta apoderado el Tribunal de tierras. Algunas particularidades sobre ambos géneros de testigos las expondremos más adelante, en el siguiente capítulo cuando analicemos los medios de prueba en el saneamiento.
Obligación de los Testigos: La declaración del testigo debe ser exclusivamente relativa a los hechos relativos al caso cuya prueba se ha ordenado. El Prof. Froilan Tavares hijo, al respecto afirma que: "El testigo es la persona que relata lo que ha percibido por medio de los órganos de los sentidos, especialmente lo que ha visto u oído, en relación con los hechos de la causa".
3.3.10 Las Presunciones: Son verdades jurídicas que el legislador ha previsto como tales, como un recurso de, o medios de pruebas juegan un papel importante en todo proceso judicial, pueden ser simples o irrefragables, las primeras admiten la prueba en contrario y las segundas no. La Ley de Registro de Tierras en su artículo 151 establece que "Cuando en un Decreto de Registro no se mencionen las mejoras permanentes que hay en el terreno, se considerarán siempre que son del adjudicatario del terreno" Dicho texto legal significa que el dueño de los terrenos se presume dueño de las mejoras que hay en ellos. La parte in fine del artículo 815 del Código Civil, expresa otra importante presunción, cuando establece que: "Se considerara que la liquidación y partición de la comunidad después de la disolución del matrimonio por el divorcio, ha sido efectuada, dentro de los dos años que sigan a la sentencia de divorcio, ninguno de los dos cónyuges la condición de parte diligente para hacerla efectuar. Cada cónyuge conservara lo que tenga en su posesión". La suprema Corte de Justicia, respecto a la interpretación de este texto lega ha dicho: "La presunción establecida por el artículo 815 del Código civil ,es una presunción irrefragable, por lo cual se incurre en una caducidad si se deja transcurrir el plazo prefijado en dicho artículo, sin que se haya ejercido la acción en partición"[23].
CAPITULO lV
Particularidades de la prueba en el Saneamiento
4.1 El Saneamiento: Es el proceso de orden público, por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre el y estos quedan registrados por primera vez. El proceso de saneamiento puede iniciarlo el Estado dominicano y también toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado.
4.1.2 Procedimiento del Saneamiento: El saneamiento de la propiedad inmobiliaria es la ejecución del mandato legal, expresado en la Ley de Registro de Tierras, en cuyo artículo 7 dispone: "El Tribunal de Tierras tendrá competencia exclusiva para conocer: 1ero de los procedimientos relativos al saneamiento y registro de todos los terrenos, construcciones y mejoras permanentes, o de cualquier interés en los mismos; 2do de los procedimientos para mensura, deslinde y partición de terrenos comuneros; 3ro de la depuración de los pesos o títulos de acciones a que se refieren a terrenos comuneros".
La particularidad de ese procedimiento da un carácter de orden público al saneamiento, y se infiere que el mismo no constituye una demanda en justicia, sino un procedimiento especial, donde los interesados no intervienen como demandantes ni demandados, solo como reclamantes. De conformidad con la ley de referencia, el procedimiento de saneamiento tiene un carácter in rem, ya que el mismo se realiza contra la cosa, que son los terrenos, las mejoras y derechos inmobiliarios sometidos al saneamiento catastral. La sentencia final, tiene un carácter erga omnes, que significa "Oponible a todo el mundo". Obviamente, que al tratarse de un procedimiento donde en principio no hay demandante ni demandado, obtener el resultado, implica que los interesados han de cumplir con una serie de formalidades que la Ley de Registro de Tierras establece en el artículo 44 y siguientes. Solo enumerando los pasos del procedimiento, en el orden práctico que la ley y la operatividad del Tribunal de Tierras lo han diseñado, nos da una idea de su duración y complejidad. Orden del procedimiento:
a) Instancia al Tribunal Superior de Tierras vía Abogado del Estado, debidamente motivada, con tres copias, donde se hace constar la prueba de que se es poseedor a justo titulo o sin ellos que recaen sobre los inmuebles en cuestión, a fin de que se conceda la orden de prioridad.
b) Recibida la instancia el Abogado del Estado, la estudiará y si la considera justa, la tramita por ante la Dirección de Mensura Catastral, a fin de comprobar si sobre ese inmueble se ha dado orden de prioridad;
c) El Director de Mensura la devuelve con la debida información al Abogado del Estado;
d) El Abogado del Estado tramita el expediente por ante el Tribunal superior de Tierras, con la solicitud de que se otorgue la concesión de prioridad;
e) Decisión sobre la concesión de prioridad, junto a la aprobación del contrato mensura;
f) Remisión del expediente a la Dirección de Mensura;
g) Publicidad de la Mensura;
h) Ejecución de la Mensura;
i) Preparación y remisión del informe de Mensura;
j) Recibimiento y Procesamiento del informe
k) Lanzamiento del requerimiento a todos los interesados y formal apoderamiento del Tribunal Superior de Tierras;
l) Emisión de Auto designando al juez de Jurisdicción Original que instruirá y fallara en primer grado el procedimiento de saneamiento;
m) Publicidad de Auto y fijación de audiencia
n) Celebración de audiencia
o) Decisión o sentencia del juez de Jurisdicción Original.
4.2 La Prueba en el Proceso de Saneamiento: La prueba en el proceso de saneamiento tiene el carácter "in rem", esto quiere decir que los procesos se siguen no contra las personas sino contra la cosa, que son los terrenos, según el artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras. En el proceso de saneamiento existe una característica relevante que no se da en el derecho común, es el carácter "erga omnes", al ser de orden público dicho procedimiento, y la sentencia que se dicte tiene ese carácter erga omnes, esto es oponible a todo el mundo, según lo establece el artículo 86 de la Ley de Registro de Tierras. Ese mismo carácter les atribuye a los jueces un papel activo en la búsqueda y valoración de las pruebas. Ese papel activo del juez es tan amplio, que este puede interpretar libremente la Ley de Registro de Tierras, con la salvedad de no afectar los derechos reconocidos por otras legislaciones Puede el juez también en el ejercicio de sus funciones tomar las medidas que considere pertinentes para que los terrenos queden adjudicados a favor de los verdaderos propietarios. Cuando decimos que el papel del juez es tan amplio es porque además de no tener limitaciones en cuanto a la búsqueda de las pruebas , es también porque el juez tiene competencia para atribuirle derechos a personas que ni siquiera hayan figurado como reclamantes en el expediente catastral, si el los considera como legítimos propietarios de los terrenos saneados. Es importante destacar que ese papel tan activo de los jueces del Tribunal de tierras en la búsqueda de las pruebas en el proceso de saneamiento no les obliga a suplirlas de oficio, sino en aquellos casos en los que el considere necesario, dependiendo de las circunstancias del caso objeto de saneamiento. La prueba con relación al derecho que se invoca hay que establecerla en principio frente al Estado, ya que el Estado es el propietario originario de todos los bienes, como lo establece el artículo 270 de la Ley de Registro de Tierras en donde estipula que: "En los casos de terrenos o mejoras sobre los cuales ninguna persona física o moral hubiese establecido su derecho de propiedad, se declarara al Estado dueño de dichos terrenos o mejoras por sentencia del tribunal dictada a su favor; y en nombre del Estado, como dueño, se expedirán el Decreto y el certificado de titulo correspondientes". En consecuencia, así lo establece el autor Manuel R. Ruiz Tejada, la idea del Estado Propietario originario, no debe conducir a un despojo de los derechos por parte del Estado; pero si conduce a la necesidad de basar en pruebas jurídicas la reclamación que los otros hacen. Por lo que toda persona debe probar su derecho en el juicio de saneamiento frente al Estado. Para ello tendrá a su disposición todos los medios de prueba del derecho común, ya que la Ley de Registro de Tierras, admite los mismos medios de prueba que el Derecho Común, solo introdujo una innovación en este sentido y es una nueva forma de prescripción por posesión.
El papel activo de los jueces del Tribunal de Tierras que hemos hecho referencia es propio del procedimiento de saneamiento. Tan pronto se produce el primer registro, esa función deja de tener efecto, pues el carácter de orden público termina y la prueba pasa a ser un asunto del ámbito del derecho común. En efecto nuestra Suprema Corte de Justicia ha dicho que: "Considerando, que en cuanto a la letra b) de sus alegatos; que el papel activo de que gozan los jueces del Tribunal de tierras en la búsqueda de las pruebas en el saneamiento no les obliga a suplirlas de oficio, sino en aquellos casos en que en el expediente no existan los elementos de juicio para edificarse sobre el caso y sean necesarios que para ello se deposite algún documento, o sean oídos testigos; pero en principio las partes interesadas en el saneamiento son las que están obligadas a suministrar las pruebas en que apoyan sus reclamaciones; que en la especie los jueces del fondo pudieron, como lo hicieron, fallar el caso apoyándose en los documentos y en las declaraciones de los testigos que las partes sometieron aldábate; a demás lo expuesto precedentemente y el examen de la sentencia impugnada pone de manifiesto que ella contiene una relación de los hechos de la causa, y motivos suficientes y pertinentes que han permitido a la Suprema Corte de Justicia verificar que en ella se ha hecho una aplicación correcta de la ley; por tanto lo cual los medios que se examinen carecen de fundamento y deben ser desestimados"[24].
En resumen, es evidente que en el proceso de saneamiento la ley autoriza el uso de todos los medios de prueba, entiéndase literal, testimonial, y las presunciones hasta la confesión y el juramento. Pero es necesario aclarar como lo hemos destacado en el desarrollo de este análisis; la prueba literal, tiene una trascendencia relevante, pues los actos traslativos o constitutivos de derechos son pruebas eficientes; a falta de éstos, como en el orden de importancia de la jerarquía de las pruebas, la prueba testimonial, ocupa el segundo lugar, esta suple la ausencia de la prueba literal. Además en el proceso de saneamiento se impone un elemento que no puede ser ignorado, es el escaso nivel académico de los campesinos poseedores como para suscribir y conservar documentos escritos, como los descritos en el artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras que dice: "Los actos o contratos traslativos de derechos registrados, así como aquellos que estén destinados a constituir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir gravámenes sobre inmuebles registrados, o que de cualquier forma afecten o se relacionen con esos mismos derechos, podrán redactarse en forma autentica o bajo firma privada. En uno u otro caso se observaran, además de las formalidades comunes a tales actos las disposiciones siguientes:
a) Se redactaran en castellanos, con letra clara, sin abreviaturas, interlineas, raspaduras ni blancos; debiendo expresarse con toda claridad y concisión su objeto, así como todo cuanto en ello se haya pactado y convenido; se indicara el lugar, día, mes y año de su otorgamiento; los nombres, profesión, ocupación, nacionalidad, estado, nombre de cónyuge, domicilio y residencia y demás datos relativos a la cedula personal de las partes; se hará referencia del Certificado de Titulo y a la designación catastral del inmueble de que se trata, y siempre se empleara en la determinación de las medidas el sistema métrico decimal;
b) Los errores que se cometan o las adiciones que se convenga hacer; se expresaran en el margen y se salvaran copiándolas íntegramente al fin del acto. La nota al margen será firmada por las partes;
c) Cuando el acto sea hecho bajo escritura privada, las firmas serán necesariamente legalizadas por un Notario o cualquier otro funcionario competente;
d) Si el acto engendra obligación, traspaso o descargo y sus autores o uno de ellos no supiere o no pudiere firmar, podrán poner sus marcas o impresiones digitales, siempre que se haga antes dos testigos y que el acto sea jurado ante un Notario u oficial público competente. Sin embargo, en virtud de un certificado o constancia expedido `por el Instituto Agrario Dominicano, se expedirá libre del pago de todo impuesto, el correspondiente Certificado de Titulo, a favor de aquellas personas a quienes se las hubiese asignado u otorgado pura y simplemente o bajo condiciones, determinada porción de terreno para los fines de la Reforma Agraria, debiéndose hacer constar esta circunstancia en este Certificado de Titulo.
e) En todos los actos que contengan alguna convención se usara papel duro de la mejor calidad y se dejara un margen en blanco de tres centímetros en las dos planas de cada hoja".
De esta manera lo interpreta Ciprián, al analizar la prueba testimonial en materia de tierras, expresando que: "Por lo general nuestros campesinos, poseedores de las tierras sin sanear no tienen actos jurídicos que avalen sus derechos. Solo tienen el tiempo de ocupación que esgrimen para adquirir por prescripción. Por eso suelen, y no tienen otro medio, probar que son dueños de los terrenos por medio de testigos que declaren señalando que tienen el tiempo necesario para prescribir. Comúnmente tienen más de veinte años, en razón de que se han criado en los terrenos o han vivido la mayor parte de sus vidas cultivándolos"[25].
El autor de referencia en ese mismo orden resalta helecho de que el artículo 75 de la Ley de Registro de Tierras establece que: "Los artículos 252 al294 del Código de Procedimiento civil no sean aplicables a la prueba testimonial, ofrecida de conformidad de esta ley".
Los artículos 252 al 294 del Código de Procedimiento Civil fueron modificados por la Ley 834 del 15 de Julio de 1978. En los artículos del 73 al 100. En esos textos legales, el legislador establece la regla del derecho común para la prueba testimonial, y el artículo 73 de la Ley de Registro de Tierras hace la excepción por razones que según se puede interpretar son como lo indicaremos más adelante. Con esa excepción el legislador quiso liberar la prueba testimonial en materia de tierras de las rigurosas formalidades que exige el Derecho Común. En opinión de algunos doctrinólogos ese es un elemento que define la prueba en materia de tierras con un carácter liberal.
Apreciación y Administración de la Prueba: Como se infiere en la numeración de los pasos que se cumplen en el proceso de saneamiento, en el mismo se van acumulando documentos que se incorporan al expediente y van sirviendo como medio de prueba, que el juez instructor del caso apreciara en el momento de producir el fallo. Ese proceso acumulativo de prueba comienza desde el mismo momento que ha sido depositada la instancia vía oficina del Abogado del Estado. Un importante estudio sobre este asunto de la autoría del magistrado Rafael Ciprián explica lo siguiente: "El juez del saneamiento procederá a ponderar el expediente. Apreciara las pruebas presentadas por los reclamantes. No puede quedar ningún argumento que no sea debidamente estudiado por el juez"[26]. También hará los cálculos de tiempo de posesión de los reclamantes que no tengan títulos y aleguen en su favor la prescripción adquisitiva más extensa de nuestro derecho, que es veinte años, conforme al artículo 2262 del Código Civil Podrán igualmente alegar la prescripción más breve, ya sea por el tiempo de cinco, diez, según el caso, cuando tengan títulos que la avalen.
El juez de saneamiento ponderara las características de esa posesión. Comprobara si ha sido continua y no interrumpida, pacifica, publica, inequívoca y a titulo de propietario, conforme al artículo 2229 del mencionado código.
Decidirá sobre las transferencias de derechos que les sometan en el procedimiento, apreciando con toda justeza los documentos en que se apoyan, y la real existencia de los derechos que se traspasan".
Reformas planteadas en el Proyecto de Modificación a la Ley 1542, respecto a la Prueba en el Proceso de Saneamiento: En el contexto de la prueba, el Proyecto de Reforma a la Ley de Registro de Tierras, sugeridas y actualmente debatida en dos cámaras legislativas, se abrevian algunos procedimientos, especialmente en el saneamiento catastral, que no es nuestro interés profundizar en su análisis. Lo más importante es reconocer que el carácter de la prueba "erga omnes" e "in rem" no son tocados, pues el proyecto en cuestión en sus considerando de motivación expresa: "Considerando que el Sistema Torren es la base y pilar de nuestro Derecho de Registro Inmobiliario y por lo tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales". Efectivamente el principio sustentado en el referido proyecto, interpreta la parte in fine del artículo 7 de la Ley de Registro Inmobiliario, que establece que: "Dichos procedimientos serán dirigidos in rem contra las tierras, sus construcciones o mejoras y acciones de terrenos, y la sentencia que dicte el Tribunal de Tierras afectara directamente a dichos terrenos, mejoras y acciones de terrenos, y establecerá el derecho de propiedad, del cual derecho quedara investido quien sea declarado como dueño".
Otro de los aspectos interesantes que no sufren modificaciones trascendentes es el referente al papel activo del juez en la búsqueda de la prueba en el proceso de saneamiento, pues el proyecto en la propuesta del artículo 22 dice: "Se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria"
Ese texto constituye en una sola línea de escritura la interpretación del artículo 76 de la Ley de Registro de Tierras que establece que: "A petición de parte, en un procedimiento que se siguiere de acuerdo con las disposiciones de esta ley, o por indicación del Tribunal o aun de oficio, podrá este hacer citar a cualquier testigo cuya declaración fuere necesaria para que comparezca en el lugar y hora señalados en la citación. Si dejare de comparecer dicho testigo a la hora y en el lugar indicado, podrá el Tribunal dictar un mandamiento de conducencia para que el testigo sea llevado a su presencia". Aunque debemos reconocer que en ese ámbito introduce una limitación al juez del saneamiento, quien al entrar en vigencia la Ley proyectada no podrá producir una sentencia de adjudicación de propiedad fundada únicamente en la prueba testimonial.
En este asunto se aprecia una notable diferencia, ya que en el marco de la Ley actual, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia defienden el hecho de que la prueba testimonial en el saneamiento suple la necesidad del documento escrito, por la razón de que los campesinos poseedores, no son dados a conservar y a convenir mediante la suscripción de documentos.
Otro elemento interesante que apreciamos es relativo a la prueba de la posesión, el proyecto en cuestión admite la prueba de la posesión a una persona, que lo hace en nombre de otro, o sea que según el proyecto podrá reconocerse el derecho de propiedad, aun cuando el que posee y prescribe es otra persona. Así lo expresa la proyectada Ley en su artículo 21 en donde establece que: "A los fines de saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a titulo de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate".
En realidad debemos reconocer que el saneamiento tanto en la Ley de Registro de Tierras actual como en el Proyecto de referencia, parte del hecho de la posesión, pues la prueba del carácter de la posesión es un elemento que sirve de fundamento en el régimen actual para la emisión de la concesión de prioridad y en el Proyecto aunque con otra modalidad del solicitante o interesado en un proceso de saneamiento, debe demostrar que posee según la definición de ese concepto por el Código Civil, que en su artículo 2228 dispone: "La posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre".
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