2do.aquel en que la cesión hecha por el marido a la mujer, aunque no esté separado, reconoce una causa legitima, tal como la reinversión de sus inmuebles enajenados o la del metálico que a ella pertenecían, si estos inmuebles enajenados o dinero no entran en la comunidad; 3ro.aquel en que la mujer cede bienes a su marido para pagarle la suma que ella le prometiera en dote, y cuando hay exclusión de comunidad; salvándose, en estos tres casos, los derechos de los herederos de las partes contratantes. Si en ello hay ventaja indirecta". Como se establece en el párrafo 2do. se pueden reconocer operaciones, a título de bienes propios, lo cual debería incluir en estos tiempos la reciprocidad, para que este derecho le corresponda a los esposos. Pero pueden efectuarse reconocimiento de transferencias entre ellos permitidas por la ley, como dispuso dicho articulo. Más aun si esta se produce y se mantiene hasta el divorcio, pueden estas ser reconocidas entre ellos, después del divorcio.
23.-El Objeto de la Venta: La venta se establece sobre derechos que bien pueden ser bienes, muebles e inmuebles, a los cuales se denominan cosas, porque son tangibles. Sin embargo la venta o transferencia de los derechos, bien puede comprender la transferencia de créditos y obligaciones, como los tratados en los artículos 1689 y sigts del c.c. independientemente de los derechos intelectuales que podrán ser objeto de la venta, siempre que dichos derechos recaigan sobre bienes tangibles o intangibles que puedan ser objeto de la transferencia. Esta terminología es un tanto ambigua pues la misma también implica los bienes inmuebles, lo cual convierte el campo de aplicación del art.1128c.c. cuando se refiere: "Sólo las cosas que están en el comercio pueden ser objeto de los contratos".
23.1.-En este caso debemos reconocer que a través de la venta, es donde se transmiten esencialmente derechos, por lo que no debemos reducirla al antiguo concepto del siglo XlX sobre una cosa mueble solamente. Este ha sido un concepto, de reducida evolución en nuestro sistema jurídico en la República Dominicana, pues se amplia para toda gama de derechos permitidos por la ley.
24.-Derechos Indivisibles, Colectivos e Indivisos: La existencia de un derecho de compromisos que pueden manifestarse de múltiples formas, así como ocurre con la transferencia entre las partes puede implicar derechos Individuales, Colectivos o Indivisos. Estos derechos Indivisos de los copropietarios, también se transfieren de acuerdo al Art. 815 c.c. al señalar: "A nadie puede obligarse a permanecer en el estado de indivisión de bienes y siempre puede pedirse la partición, a pesar de los pactos y prohibiciones que hubiere contrario.
Puede convenirse, sin embargo, en suspender la partición durante un tiempo limitado; pero este convenio no es obligatorio pasados cinco años, aunque puede renovarse.
Sin embargo, la acción en partición de comunidad por causa de divorcio, prescribirá a los dos años a partir de la publicación de la sentencia, si en este término no ha sido intentada la demanda.
Se considerará, que la liquidación y partición de la comunidad, después de la disolución del matrimonio por el divorcio, ha sido efectuada, si dentro de los dos años que sigan a la publicación de la sentencia de divorcio, ninguno de los cónyuges asume la condición de parte diligente para hacerla efectuar. Cada cónyuge conservará lo que tenga en su posesión. Para las acciones en partición de comunidad por causa de divorcio, pronunciados y publicados con anterioridad a la presente ley y que no se hubiesen iniciado todavía, el plazo de dos años comenzará a contarse desde la fecha de la publicación de esta ley". Este derecho bien, se ejerce sobre una porción de los derechos o sobre la totalidad, de los que es propietario Art.1696 c.c.: "El que vende una herencia, sin especificar en detalle los objetos, no está obligado sino a garantizar su cualidad de heredero". Sin embargo la venta entre coherederos, es del mismo modo permitida siempre que sean representados el derecho al retrato de los coherederos, o comuneros.
25.-Los Derechos Ciertos e Inciertos: Toda venta se realiza sobre bienes precisos, aun sobre cosas futuras y también de bienes indeterminados cuya venta se materializa en cuanto se puedan determinar los mismos. Esto se explica en los términos el Art.1129 del c.c. La determinación conlleva la precisión a veces de la calidad de las cosas, las cuales pueden distinguirse de conformidad con el Art.1246 del c.c. al señalar: "Si la deuda es de una cosa que no está determinada sino por su especie, no se obligará al deudor para que quede libre, a darla de la mejor, aunque tampoco pueda ofrecerla de la peor". Esto le permite al vendedor entregar no la mejor calidad, pero tampoco la peor.
25.1.-Por lo tanto cuando la perdida de la cosa es en su totalidad, las disposiciones del Art.1601 c.c. permiten determinar la validez de la venta al decir: "Si la cosa vendida había perecido en el momento de la venta, ésta será nula. Si hubiere perecido solamente una parte de ella, tiene derecho el comprador a renunciar a la venta o a exigir la parte conservada, determinando el precio por valuación".
25.2.-Sin embargo al examinar la parte del anterior texto legal, este le permite al comprador, escoger entre: A) mantener la venta pero con una reducción del precio a su favor, siempre que las pérdidas sean parciales; B) Del mismo modo podrá abandonar los bienes y proceder a demandar la resolución de la venta; no obstante la acción judicial, no constituye una acción en resolución obligatoria. Pues no se le impone al juez la demanda, si entiende que las perdidas no son de tal importancia que impidan la materialización de la venta, sobre la base de una reducción del precio, el cual bien puede determinarse por medio de un peritaje.
25.3.-Por el contrario, si el comprador acepta el riesgo, de que los bienes puedan perecer, deberá aceptar las condiciones estipuladas en el contrato y no debe demandar la nulidad de lo que no se materializó. Se trata de una venta de bienes aleatorios, los cuales necesariamente anularían todo acuerdo de venta, de bienes que no se puedan precisar su existencia. Pues una situación es asumir los riesgos sobre bienes determinados, o existentes y otra situación es la de aquellos bienes que nunca han existido.
25.4.-Por lo visto los bienes futuros pueden considerarse como ciertos y por tanto son objeto de venta. La ley lo permite en los términos del Art. 1130 c.c. el cual dicta lo siguiente: "Las cosas futuras pueden ser objeto de una obligación.
Sin embargo, no se puede renunciar a una sucesión no abierta, ni hacer estipulación alguna sobre ella, ni aun con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trata".
25.5.-La venta es válida cuando se materializa, salvo el caso de eventualidades como son:
1. El comprador acepta la venta eventual: Este es el caso del comprador que adquiere una cosecha y procede a financiarla; si esta perece antes de cosechar los frutos. Este no podrá reclamar lo que ha pagado y debe la parte restante. Pues el asumió los riesgos.
2. Si no consiente los riesgos: La venta será válida, en la medida que los bienes puedan ser recibidos.
El precio en la venta
26.-Concepto: El precio es el valor que las partes fijan en dinero, para adquirir un bien o sobre un derecho; Sin embargo cuando el pago se realiza a través del intercambio de bienes, o derechos sobre estas, se tratará de una permuta. Pero cuando se entregan bienes a cambio de una obligación pendiente del pago, se trata de una figura diferente a la anterior, como ocurre el caso de la dación en pago, etc.
26.1.-Por otra parte para que el contrato de venta pueda ser considerado como un ente propio, donde se perfecciona el contrato que rige a las partes, el precio se debe precisar en el instante del acuerdo, sin importar en la moneda en que se pague. Salvo el caso de lo dispuesto en el convenio, según se establezca en la oferta. El precio es pues una facultad de las partes, de acuerdo al Art.1591 c.c. al señalar: "El precio de la venta debe determinarse y designarse por las partes". Pero esto no impide que este sea fijado, al cierre del acuerdo de voluntades.
27.-Regulaciones del Precio: Independientemente del precio que fijen las partes, (el vendedor y el comprador), se encuentran obligados al pago de impuestos que fijan las autoridades gubernamentales. Así como a la determinación del precio, según las escalas permitidas por la ley, como ocurre en el caso de los combustibles, además de las ventas que incluyen los pagos a impuestos internos.
28.-Del Precio Arbitral: Las partes pueden convenir en casos de dificultades para determinar el precio final que intervengan árbitros en el caso de materializarse la venta, o de no llegar a un acuerdo sobre el valor de la cosa. El propio Art.1592 c.c. así lo permite: "Se puede, no obstante, someter el precio al arbitraje de un tercero; si éste no quiere o no puede hacer la tasación, no hay venta". En todo caso la venta es válida, hasta la determinación del precio, lo que no es posible que el contrato se mantenga sin la inclusión y fijación del precio.
29.-La Omisión del Precio: La ausencia del precio implica la nulidad de la venta. Es más, la ausencia del cumplimiento de la designación de árbitros entreña la nulidad. Por lo tanto, si el convenio se ha fijado sin la determinación del precio, estos no podrían acudir a un tribunal, para que este fije el precio, o designe los árbitros, cuando las partes o una de ellas no lo desea. Pues se trata de un contrato sinalagmático perfecto, el que depende de la voluntad especifica de ambas partes.
30.-La Simulación: Se presenta cuando las partes deciden efectuar un contrato principal, con una apariencia frente a los terceros de real. De tal manera que este convenio se les impone a los terceros. Pues como es la elaboración de un convenio que aparenta verdadero y que tiene efecto entre las partes estas acuerdan elaborar otro acto, donde establecen el precio original. El acto valido será siempre el real, donde las partes manifiestan expresamente su deseo y hasta exponen en múltiples ocasiones que el acto es un contraescrito. Pero este contrato no surte efectos contra los terceros.
31.-Precio Diminutivo: Cuando el precio es altamente lesivo, se entiende que la venta puede anularse. Era una antigua práctica romana, el Nummo Uno. La razón no se ubica solo desde el punto de vista de la lesión. La jurisprudencia en Francia ha seguido fiel al declarar estos contratos nulos, ya que esta produce la nulidad absoluta, al afectar la causa y objeto de la obligación, independientemente del precio. En estos casos debemos separar las demandas que se pueden producir, pues si se trata de una demanda fundamentada en la lesión, pero como esta tan solo puede afectar al vendedor, sería pues este, el único con derecho a producir la demanda, no obstante si la demanda se fundamenta sobre la base de una violación, cuyo carácter se considere al de una nulidad absoluta, la demanda pueden producirla los afectados, independientemente de su condición como parte en el contrato.
32.-La lesión en las Ventas: Entre los tres vicios principales del consentimiento, tenemos a la lesión que rara vez se invoca, en las demandas por violación del contrato, pues el Art.1683 c.c. limita esa acción tan solo al vendedor que es afectado por un precio irrisorio, cuando dice: "La rescisión por lesión no tiene lugar a favor del comprador". En ese sentido el vendedor debe haber resultado perjudicado, en las 71/2 partes o más, del valor real de la operación. El Art.1674 c.c. lo confirma expresamente: "Si el vendedor ha sido lesionado en más de la 71/2 partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la rescisión de la venta, aunque haya renunciado expresamente a esa facultad en el contrato, o declarando que hacia donación de la diferencia de precio". En todo caso que la lesión este presente, es una facultad del vendedor invocarla o no. Aunque en nuestro país, la lesión no podía ser invocada, en materia de venta de terrenos registrados, debido a que el Art.175 de la ley de registro de tierras, lo impedía. Sin embargo en la actual legislación este impedimento no existe en contra de la venta de terrenos registrado. Lo que evidencia que suscite el principio constitucional de que: "Todo lo que no está prohibido, esta permitido".
33.-Ámbito de la Lesión: Este vicio cuando se ejerce se convierte en una acción que excluye a los compradores, en sentido general. Pues la lesión no siempre puede ser alegada en las ventas judiciales, salvo que sea una operación simulada entre amigos, donde el vendedor resulta afectado en las 71/2 partes del valor de la cosa. Tampoco en las ventas rebajadas, en centros comerciales para publicidad, donde el vendedor acepta los riesgos. La lesión podría alegarse cuando se realiza un contrato de opción a compra, en el momento en que se suscriba el contrato definitivo.
34.-Prueba y Plazo para Ejercicio: El plazo reconocido por la ley para intentar da acción en nulidad para obtener la rescisión del contrato, se limita a dos (2) años. El Art.1676 c.c. así lo expresa: "No podrá admitirse la demanda después de haberse pasado dos años, contados desde el día de la venta"…. Pero en cuanto a las pruebas, este es más exigente al disponer en el Art.1677 c.c.: "No podrá admitirse prueba de lesión sino por sentencia, y solamente en el caso en que los hechos expuestos sean bastantes verosímiles y graves para hacer presumir la lesión". Como se conoce, ésta solo se presentará en plazo establecido, desde el día en que se efectuó la venta, siempre que se limite a los dos años.
34.1.-En cuanto a las pruebas judiciales que se deben presentar por esta causa, están comprendidas en los Arts.1678 al 1680 del c.c. que así lo exponen: Art.1678: "No podrá hacerse esta sino por informe de tres peritos, que estarán obligados a firmar en común un solo acto, y a no dar sino un solo parecer, a mayoría de votos". Art.1679: "Habiendo diferentes pareceres, deberá el acto contener los motivos, sin que sea permitido dar a conocer el dictamen de cada uno de los peritos". Y Art.1680: "Los peritos se nombrarán de oficio, a menos que las partes no estén de acuerdo para nombrar a todos tres". Es evidente que las pruebas admisibles tan solo serian aquellas que resulten de un proceso judicial, dispuestas por una sentencia.
34.2.-En estos textos tan solo reconoce al peritaje, amigable o judicial, como único medio admitido para estos fines. Sin embargo el Art.1681 c.c. le permite al comprador, impedir la rescisión pagando el precio restante, al valor pagado anteriormente.
35.-Las dos Obligaciones del Vendedor: Las obligaciones se reducen a la entrega y garantía contra los vicios ocultos de la operación. Así lo confirma el Art.1603 c.c.: "Existen dos obligaciones principales: la de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende". El vendedor tiene el deber y la obligación, al concluir la venta, de hacer entrega de los bienes o de los derechos definitivos que existen sobre estos.
35.1.-No debe confundirse la puesta en posesión de parte del vendedor al comprador, con la transmisión de los derechos de esta. De ahí que la posesión puede ser previa a la finalización de la venta definitiva, o posterior. En todo caso, el retraso de la entrega, no disminuye las obligaciones contraídas, tan solo prolonga la adquisición física de los bienes, pero no altera el derecho del vendedor, quien puede reclamar sus derechos.
36.-La Entrega como Obligación en la Venta: Ya hemos indicado que la obligación de entrega, no desnaturaliza el contrato de venta en el sentido específico. Pues de las dos obligaciones principales que tiene el vendedor: la primera es la de entrega de lo pactado o convenido, en el plazo establecido entre las partes. Ese es su principal compromiso, el cual está obligado a ejecutarlo.
37.-Formas de la Entrega: La obligación del vendedor se considera positiva, cuando entrega los bienes directamente. Sin embargo se considera negativa, si la entrega la cede el vendedor al comprador, pues para que este la retire a su cuenta y riego. El Art.1609 c.c. precisa la forma correcta de la entrega a falta de acuerdo, al indicar: "La entrega de la cosa debe efectuar en el lugar en que estaba al tiempo de hacerse la venta, si no se ha convenido de otra manera". Por ejemplo: Un comprador de una Nevera que no ha pactado ninguna forma de entrega diferente con el vendedor, donde el uso lo que estima, es que el debe retirar la Nevera utilizando sus propios medios. Por lo visto, la perfección en la venta dependerá de la entrega, para estos fines debemos tomar en consideración: a) Si los bienes se pueden determinar, o no; si son determinables y no se ha pactado nada sobre la entrega, se le aplicaran las disposiciones del Art.1609 c.c. En cambio si las cosas son genéricas, o sea que no están determinadas, la entrega se producirá en el domicilio del vendedor; b) En cuanto a la venta con entrega futura, se perfeccionará según el pacto o acuerdo; o ante el silencio donde se encuentren los bienes.
37.1.-La entrega de los bienes, o de los documentos que acreditan la propiedad en términos generales, se produce dependiendo si tratamos sobre cosas muebles o inmuebles. La ley reglamenta salvo pacto en contrario, como hacerla y de la forma siguiente:
a) Entrega de inmueble: El Art. 1605 c.c. estipula que la entrega de realiza de la manera siguiente: "La obligación de entregar los inmuebles vendidos se cumple por parte del vendedor, cuando ha dado las llaves, si se trata de un edificio, o cuando ha entregado los títulos de propiedad". En nuestro medio, es difícil la entrega de los títulos del inmueble, cuando se trata de apartamentos, reglamentados por la ley de condominios y la ley de registro inmobiliario, debido a que por el retraso burocrático, primero se registra la entrega física del bien y posteriormente el certificado de títulos.
b) Entrega de los inmuebles: De forma parecida, los bienes muebles se entregarán (salvo pacto en contrario) de la forma dispuesta en el Art.1606: "Se realiza la entrega de los efectos mobiliarios, o por la tradición real, o por la entrega de las llaves del edificio en que aquellos se encuentren, y también por el solo consentimiento de las partes, si no puede hacerse el traslado en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por otro título cualquiera".
c) Entrega de los Derechos Incorporales: La legislación original que permite la transferencia de estos derechos, la encontramos en el Art.1607 c.c., al disponer: "La tradición de los derechos incorporales se realiza, por la entrega de los títulos o por el uso que el adquiriente haya hecho de ellos con el consentimiento del vendedor".
37.2.- Como podemos notar, en esta parte resulta difícil precisar, la comprobación de la transferencia de estos contratos, en una legislación tan exigente, como la actual. Por eso la ley 65-00 sobre derecho de autor, reglamenta el régimen de la cesión, o transferencias, en sus Arts. 79 y sigtes., señalando el Art.79: "El autor o sus causahabientes pueden ceder o conceder a otra persona el derecho a utilizar la obra, en su contenido patrimonial, mediante el uso de una o todas las formas de explotación reservadas al autor por la presente ley". Esta operación bien puede producirse a título gratuito, u oneroso, inclusive de forma exclusiva o no (párr. I del art.9). Estos acuerdos pueden ser amplios y comprender también concesiones, de la licencia de uso que no sea exclusiva e intransferible (Párr. II, Art.79). La cual para la prueba, debe ser por escrito, en cuanto a los derechos patrimoniales, de acuerdo al mismo Art.79, en el Párrafo III.
37.3.-Pero la cesión de un derecho de autor, no implica el de la propiedad industrial que se encuentra regido por la ley 20-00, la que permite además, las transferencias de estos derechos, conforme al Art.32 al disponer: "Una patente o una solicitud de patente puede ser transferida por acto entre vivos o por vía sucesoria". Como este contrato debe depositarse en la Oficina Nacional de la Propiedad Industrial (ONAPI). Debe instrumentarse por escrito y bajo legalización notarial. Este último requisito, no esta expresamente contenido en la ley, pero si el contrato no esta legalizado, el funcionario que lo recibe no podrá acreditarlo, si no están las partes presentes, o en caso contrario con la firma del notario.
38.-Condiciones de los Bienes a Entregar: la obligación del vendedor, no solo resulta en la entrega de esta, sino en las condiciones de la misma, como resulta en los casos de bienes sujetos a refrigeración o a temperaturas elevadas de calor. En estos casos, la venta del producto como tal, o según sus condiciones, se mantienen al precio de la misma en tienda de expendio o fabrica. Los gastos propios de la conservación de los bienes, los soporta el comprador (Art.1947 c.c.) al decir: "El depositante está obligado a reintegrar al depositario los gastos que haya hecho para la conservación de la cosa depositada, y a indemnizarle todas las pérdidas que haya podido ocasionarle el mismo". Cuando este hace la entrega, remitiéndoles los bienes al comprador, o depositarios de los bienes.
38.1.-Por otra parte, el vendedor está en la obligación también, de informar sobre las características y el buen uso de los bienes, toda vez que el vendedor debe garantía.
39.-La Entrega y Disminución o Cambio de los Bienes: El vendedor puede incurrir en error, al hacer entrega de los bienes. En dicho caso, está obligado a entregar el número y la calidad de los bienes, establecidos en el contrato (Art.1616 c.c.). Otros artículos también tratan estos conflictos, hasta el 1623 c.c. cabe señalar que las acciones que procederemos a tratar, deben llevarse a efecto, dentro del año, en que fue suscrito el contrato. El Art.1622 c.c., es bastante preciso al establecer: "La acción en suplemento del precio por parte del vendedor, y la en disminución del mismo o de rescisión de contrato por parte de comprador, deben intentarse dentro del año, a contar del día del contrato, bajo pena de caducidad".
40.-Situación de los Inmuebles: Durante el desarrollo del contrato, el vendedor puede incurrir en error, el cual en sentido específico, puede recaer sobre bienes materiales. En este caso, podría ser sobre un apartamento, o un predio inmobiliario. En esa situación, la venta quedara afectada, a favor o en contra del vendedor o del comprador, dependiendo de las normas contractuales siguientes:
a) Venta de un inmueble medido: Si la venta se ha realizado en razón de los metros cuadrados que tiene un apartamento, casa o terrenos. Esta obligado el vendedor, a entregar los bienes establecidos en el contrato conforme a los metros pagados por el valor indicado en el contrato. En caso de no poder hacerlo, esta comprometido a reducir el precio de este, de acuerdo al Art.1617 que así lo dispone: "Si la venta de un inmueble se ha realizado con indicación de su capacidad y a razón de tanto la medida, está obligado el vendedor a entregar al comprador, caso de exigirlo éste la cantidad indicada en el contrato. Y si la cosa no le es posible, o el adquiriente no la exige, está entonces obligado el vendedor a sufrir una rebaja proporcional en el precio".
b) Venta por un valor general: El contrato puede estipularse sobre un precio que comprenda la totalidad del inmueble. En esa situación los metros o tareas, no serán tomados en cuenta de manera particular, si no mediante el valor total. Es decir no se establece una relación del costo del metro cuadrado, o de la tarea, quizá por inadvertencia, desconocimiento, o tal vez por entender de que el monto adquirido es aproximado. En esta situación, se pueden presentar varios conflictos, entre los que tenemos:
B.1) El primero: De un inmueble: Es el planteado en el Art. 1618 c.c., cuando el comprador ha recibido un predio mayor, al estipulado en el contrato. Este debe pagar un valor suplementario que se calculará, sobre la base del precio total, por el monto en que fue vendido. Sin embargo como el vendedor ha retenido el inmueble, puede reclamar intereses, (ver Art.1621). Por el contrario también estaría en condiciones de rehusar el contrato, si el precio excede a la vigésima parte del valor declarado.
B.2) El segundo: De Uno o varios inmuebles: Si el bien inmueble se ha descrito, o cuando existen bienes inmuebles en diferentes lugares, y si se encuentran estos inclusive separados. El vendedor no gozará de ningún derecho a compensación, por exceso de las medidas, ni el comprador a reducción del precio, si la diferencia entre lo dispuesto en el convenio y los bienes medidos, no es más o menos, de una vigésima parte, o sea del veinte por ciento (20%), del valor de la totalidad del contrato.
B.3) El Tercero: Caso de varios inmuebles: Cuando dos o más bienes son vendidos a través de un mismo acto, el cual contiene un precio general, o sea por mismo valor, de tal modo que uno tiene mayor dimensión y otro menor; operará la compensación entre ambos inmuebles entre si. Pero si la suma de ambos, sobre pasa a favor o en contra del vendedor, se tomará como referencias para solucionar el conflicto, lo dispuesto en los Arts. 1617 al 1622 c.c., antes indicados.
41.-Violación a la Obligación de Entrega: En el contrato de venta, tan pronto se perfecciona el acuerdo de voluntades, el comprador asume los riesgos de la pérdida, o destrucción de los bienes, previo a la entrega. El vendedor no será responsable de los daños que se produzcan antes de la entrega al comprador, salvo acuerdo en contrario. Pues tan pronto existe el concierto de voluntades manifestadas entre las partes, el comprador al definir su deseo y el precio, ya se ha convertido en propietario. Por eso se aplica la Máxima Latina: Res Perit Domino (La cosa perecida es del propietario).
41.1.-Sin embargo dependiendo de la modalidad de la venta, también pueden establecerse la responsabilidad de los riesgos. De tal manera que el comprador puede convenir en que los riesgos los asume el vendedor, hasta la entrega física de los bienes. En estos casos, debemos entender que en el vendedor, hay dos tipos de obligaciones en la entrega, como son: a) Las de resultado; Por cuanto, debe hacer entrega de los bienes y b) La de Medios; Debido a que también tiene que preservar las cosas. Los cuales entrega a satisfacción, salvo reclamos en la entrega, situación que le permite al comprador, demostrar la falta del vendedor, al hacer constar por escrito y testigos, los vicios en que recibe los bienes, si los hay. Si embargo la falta de comprobación de los daños de los bienes, no excluye la responsabilidad del vendedor, por la inacción del comprador, salvo la caducidad en sus reclamaciones.
41.2.-Por otro lado, el vendedor puede incurrir en violaciones, al dejar de entregar en el tiempo establecido, los bienes a su cargo. Esto implica que el comprador para poder justificar una acción, o reclamaciones, debe constituirlo previamente en mora de cumplir con sus obligaciones. El Art.1146 c.c. precisa: "Las indemnizaciones de daños y perjuicios no proceden, sino en el caso en que se constituya en mora al deudor por no cumplir su obligación, excepto, sin embargo, el caso en que el objeto que aquél se había obligado a dar o hacer, debía ser dado o hecho en determinado tiempo que ha dejado pasar". En este caso el vendedor para asumir los riesgos de la entrega, el párrafo 2do., del Art.1138 c.c., así lo establece: "La obligación de entregar la cosa es perfecta, por solo el consentimiento de los contratantes.
Hace al acreedor propietario y pone a su cargo aquella desde el instante en que debió entregársele, aun cuando no se haya verificado la tradición, a no ser que el deudor esté puesto en mora de entregarla; en cuyo caso queda la cosa por cuenta y riesgo de este último". Pero la pretenda acción no tendría efecto, si la falta aunque atribuida al vendedor, se considera como ligera, producto de un usual retardo en la entrega. En todo caso para que surta efecto la puesta en mora, es necesario considerar el retraso, como una falta.
42.- Impedimentos de la Entrega: Se admite que el caso fortuito y la fuerza mayor, son el producto de hechos y circunstancias que imposibilitan, el cumplimiento de un acuerdo. En estos aspectos plantearemos tres escenarios:
a) La fuerza mayor: Es un acontecimiento de la naturaleza que impide, o retrasa la obligación de entrega, de parte del vendedor, sin que esto implique ninguna responsabilidad para él, como es el caso de: Un tornado, Una vaguada, Un sunami, Un terremoto, Una inundación, etc., son fenómenos de la naturaleza que pueden hasta destruir los bienes a entregar o impedir que se entreguen en el tiempo dispuesto en el contrato u acuerdo.
b) El caso fortuito: Es un acontecimiento similar, a la fuerza mayor que puede retrasar o impedir la entrega de los bienes a cargo del vendedor, pero a diferencia de la anterior, los vicios son propios de los bienes, como sucede con la avería en un vehículo nuevo que produce un accidente. En cuanto al caso fortuito, este es un eximente de responsabilidad del vendedor.
c) La excepción Nom Adimpleti Contractus: Cuando el comprador ha pagado los bienes y no le han entregado los objetos adquiridos, puede ejercer su acción judicial, de acuerdo al Art.1610 c.c., que dice: "Si faltare el vendedor a hacer la entrega en el tiempo convenido por las partes, podrá el comprador, a su elección, pedir la rescisión de la venta, o que se le ponga en posesión de ella, si el retardo es causado solamente por el vendedor". Esta acción se complementa, con el párrafo 2do. del Art.1184 c.c. al disponer: "En este caso no queda disuelto el contrato de pleno derecho".
42.1.-En cuanto al comprador que tan solo ha cumplido con parte de sus obligaciones, si existen realmente faltas que se puedan atribuir al vendedor. Entonces dispone de la excepción Nom Adimpleti Antractus; la que permite liberarse de la parte restante de la obligación, hasta tanto el vendedor, no cumpla con las que están atribuidas a él.
42.2.-La jurisprudencia protege así al comprador que ha soportado tal incumplimiento, al señalar: "En virtud de lo establecido en los artículos 1183 y 1184 del Código Civil el demandado puede ejercer un derecho de retención fundamentado en que su contraparte no puede constreñirlo a ejecutar sus obligaciones cuando ella se abstenga de cumplir las suyas, en razón de la reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los contratos sinalagmáticos y la identidad de las causas de donde se derivan sus respectivos compromisos".B.J.1091, Págs.212-222.
43.-El Pacto Comisorio: La cláusula contractual que autoriza el pacto comisorio, o el convenio que le permite a las partes establecer la resolución contractual por falta de cumplimiento, es una limitación al poder del Juez, en el caso de disolución contractual.
43.1.-El juez no está obligado en sentido general, a pronunciar la resolución del contrato, dispondrá de diversas medidas, examinando en el convenio lo que las partes han pactado para su cumplimiento. El Juez puede reducir el precio a favor del comprador, o reconocer los derechos del vendedor afectado.
44.-La Garantía del Vendedor: Todo vendedor contrae la obligación directa de garantía frente al comprador, contra la evicción que este podría soportar. Esta garantía se convierte en la posesión pacifica de los bienes adquiridos. Los artículos 1625 al 1640 c.c. reglamentan las pautas para el ejercicio de la garantía.
44.1.-La garantía que debe el vendedor, es pues una disposición obligatoria; producto de la ley, la que comprende a los adquirientes, sean conocidos como los compradores directos, o a otros a quienes los terceros que compraron estos, de manos de los compradores de dichos bienes quienes se han subrogados en sus derechos.
44.2.-La doctrina plantea dos tipos de garantías; En este caso nos referimos a las de: Hecho y de Derecho. La primera: Es la de Hecho: Se produce por la acción que ejerce el vendedor, cuando ha transferido un bien y retiene de forma ilegal, la propiedad, o esta utilizando los bienes que forma parte de la misma.
La Segunda: Es la garantía de derecho: la que ejerce el vendedor, ante un derecho que tiene sobre la propiedad, pero que no fue parte del contrato, o en todo caso era de pleno conocimiento del comprador. Ante una venta en esas condiciones, el vendedor podrá intentar su demanda, según el tipo de garantía, sea personal o real. Pero el comprador dispone de un medio de defensa cual si fuere un medio de no recibir que es una garantía especial, conocida como: La excepción civil de garantía, contra las reclamaciones del vendedor. Para lo que es necesario que sea un adquiriente de Buena fe. Aunque en principio esta amparado en las disposiciones del párrafo II del Art.1134 c.c., sobre la manera en que deben llevarse las convenciones al decir: "Deben llevarse a ejecución de buena fe".
45.-La Garantía de los Herederos: La adquisición de derechos sucesorales, obliga a cada coheredero, a respetar los derechos cedidos por uno de ellos, como si fuera parte de la sucesión. La garantía será en general y no de forma separada, o divisibles. Sin embargo en caso de violación, la acción ejercida por el comprador, se considera de carácter económica. Por lo tanto será contra aquellos que producen la perturbación, o si es contra todos, será considerada divisible.
45.1.-La indivisibilidad también se produce, en el caso de los terceros, cuando se realiza una transmisión de los derechos sucesorales, ante los cuales les afecta. Su acción se ejercerá contra los herederos del vendedor. La cual de ser acogida, será del mismo modo divisible, por tratarse de indemnizaciones económicas.
46.-La Garantía en el Caso de los Terceros: La misma situación de hecho y de derecho, se presenta con el comprador en el caso de los terceros que produzcan una interrupción a sus derechos. De tal manera que si el vendedor ha transferido un derecho, con una posesión pacifica al comprador y este luego es perturbado por terceros. Debemos recordar que la obligación de entrega en este caso se produjo, pues el comprador adquirió los bienes ordenadamente. Sin embarbo su situación obliga al vendedor, a mantener la garantía general que todo comprador podrá invocar en caso de un derecho oculto que no lo conozca y que lo transmitiera de igual forma, pues el vendedor le debe garantía.
46.1.-Pero la garantía se produce de igual manera, ante una venta donde un tercero procede a exigir un derecho, sobre el bien adquirido.
47.-La Acción Principal e Incidental de Garantías: Cuando el tercero interpone una acción judicial contra el comprador; este goza de dos tipos de medios de defensa, como son: a) La acción en garantía principal que de conformidad con lo dispuesto en el Art.1640 c.c., expone el riesgo de asumir directamente el ejercicio de sus medios de defensa, sin la intervención del vendedor contra quien podrá repetir, en caso de que se produzca una decisión desfavorable. Pero bajo el riesgo de que el vendedor, pueda plantear su exclusión, por el alegato de una defensa inadecuada y que de haber intervenido en tiempo oportuno, no hubiera sido rechazada su demanda.
b) La garantía incidental: Por el contrario, esta se produce, ante la demanda del tercero al comprador, quien procede a plantear, la citación al vendedor original, a fin de que este, una vez demandado en lo garantía, reemplace en la calidad de demandado original y comprador. En esta situación, el comprador no soportará ninguna condena, en caso de la perdida del derecho, por la demanda.
48.- Reparaciones Al Comprador por la Evicción Reclamada por Terceros: El comprador de buena fe que ha sido objeto de la evicción, cuenta con el amparo de la ley, para obtener las reparaciones correspondientes. Es así que el Art.1630 c.c., se expresa en esos términos al indicar: "Cuando se ha prometido la garantía o no se ha estipulado cosa alguna con relación a ella, tiene derecho el comprador, en el caso de evicción, a demandar del vendedor:
1ero. la devolución del precio;
2do, la de los frutos, cuando está obligado a dárselos al propietario que lo vence en juicio;
3ro., las costas ocasionadas por la demanda hecha por el comprador en garantía, y las causadas por el demandante originario;
4to.en fin, los daños y perjuicios, así como las costas y gastos legales del contrato".
48.1.-El afectado tendrá derecho a la devolución total del valor pagado en el contrato. En este caso no estaba obligado el comprador, a pagar el valor total de los bienes adquiridos, si ha sido objeto de reclamaciones de parte de terceros, cuando están debidamente justificadas. Ante esas circunstancias no se le puede atribuir una situación diferente, debido a que el artículo 1653 c.c. así lo permite al establecer: "Si el comprador fuese perturbado, o tuviese justo motivo para temer que lo será por una acción hipotecaria o de reivindicación, puede suspender el pago hasta que el vendedor haya hecho desaparecer la perturbación, a no ser que prefiera dar fianza, o a menos que se haya estipulado que, a pesar de la perturbación, pagará el comprador". Esta no es más que otra manifestación parecida a la cláusula: Nom Adimpleti Contractus, que le permite al comprador continuar con el cumplimiento de una obligación contractual, sin que se le atribuya, ninguna violación.
48.2.-Pero las reparaciones pueden ser mayores, cuando se presentan diversos subadquirientes, los cuales tan solo podrían reclamar al vendedor, los bienes que estos han pagado, inclusive en los casos extremos en que los bienes fueran objeto de embargo, quiebra o bancarrota; la acción en repetición del comprador afectado, podrá siempre intentarla contra el vendedor. Estos incluirán también el derecho al reembolso de los intereses, los cuales deberán solo a los compradores de buena fe.
48.3.-Por otro lado, la evicción puede comprender parte del valor de la totalidad de los bienes. Dos artículos permiten examinar esta situación: En principio, el Art.1636 c.c. señala: "Si el adquiriente no sufre la evicción sino por una parte de la cosa, y que ésta sea de tal importante respecto al todo, que sin ella no hubiera realizado la compra, puede entonces rescindir la venta". Y también el Art.1637 c.c. dispone: "Si en el caso de evicción de una parte del predio vendido, no se hubiere rescindido la venta, el valor de la parte de que el comprador es desposeído, deberá serle reembolsado, según tasación en la época de la evicción, y no proporcionalmente al precio total de la venta, bien sea que la cosa vendida haya aumentado o disminuido de precio". En estas disposiciones se puede apreciar desde el momento en que se debe considerar la plusvalía, o la disminución de los bienes objeto de la venta y sobre el ámbito de la actuación del Juez en el caso de los artículos antes expuestos.
49.-Del Pago de los Frutos al Tercero: Es importante delimitar el ámbito de aplicación de los frutos. En esto nos referimos a los civiles (intereses) ya los naturales. Aunque el escenario no es difícil, si el comprador es de buena fe. Pues el vendedor le debe los frutos. Sin embargo el Art.1599 c.c. produce una separación, cuando el comprador es de buena fe. En la primera fase: el comprador es completamente ajeno, a la propiedad de los bienes, por lo que el tercero debe reconocer los frutos obtenidos; En un segundo aspecto: el comprador ha tenido la información de que el vendedor, no era el verdadero propietario, sino el tercero reclamante, pero aparenta que ignoraba la titularidad de la propiedad. En ese caso, el tercero una vez demuestre esa condición, tan solo debe retrasar la entrega de los frutos al comprador, durante el tiempo que se consideraba desconocedor, de dicha situación.
50.-Ganancias de los Bienes: Ya hemos precisado que el comprador de buena fe, tiene derecho a la devolución a las pérdidas que se produjeren, aún cuando se le puedan atribuir alguna falta. El Art.1631 c.c. relata: "Cuando al tiempo de la evicción ha disminuido el valor de la cosa vendida, o ésta se ha deteriorado considerablemente, bien por negligencia del comprador o por accidente de fuerza mayor, no está por esto menos obligado el vendedor a restituir la totalidad de su precio".
50.1.-En otro aspecto el Art.1633 c.c. reglamenta a quien pertenece la plusvalía, al producirse la evicción en manos de un comprador de buena fe y las obligaciones del tercero propietario de los bienes, a pagarle el aumento que han producido los bienes al establecer: "Si la cosa vendida ha aumentado de precio en la época de la evicción, siendo este aumento independiente de la gestión del comprador, está obligado el vendedor a pagarle lo que valga más del precio de venta".
50.2.-Pero el Art.1630 c.c. reconoce también al comprador de buena fe, el derecho por las inversiones que han permitido el aumento del valor de los bienes, conocido como las impensas.
51.-Las Garantías en Caso de Evicción: En venta, la garantía es parte de su estructura, la aplicación de algunas cláusulas, sobre las garantías que debe el vendedor, al comprador eviccionado, determina en el Art.1621 c.c., su aplicación: "En cualquier caso en que el adquiriente tenga derecho a desistir del contrato, está considerado el vendedor como obligado, respecto al primero, a restituirle, además del precio si lo hubiere recibido, los gastos de dicho contrato". Pues están consideradas así mismo en el Art. 1627 c.c. al disponer: "Pueden las partes por convenciones particulares ampliar esta obligación de derecho, y también disminuir su efecto; pueden asimismo convenir en que el vendedor no quedará sometido a dar ninguna garantía". Esta es una libertad que gozan las partes, en la convenciones, en la que el vendedor quedará obligado, en primer término, aunque ambas partes disfrutan del principio de la libertad de las convenciones que les permiten la exclusión de las garantías.
52.-La Garantía contra los Vicios Ocultos: La garantía es un medio del que la ley le impone al vendedor para salvaguardar los derechos del comprador, ante posibles desperfectos que cualquier persona, aún los diligentes, pueden pasar por alto, al adquirir una cosa. Esta se produce en todo tipo de venta, pues obedece a la obligación de seguridad que debe ofrecer el vendedor al comprador. Parte en el reconocimiento del principio de que la buena fe que debe primar en todo acuerdo o convención entre los contratantes, sobre todo de parte del vendedor. En este caso, la garantía bien puede ser producto de un contrato, o en su ausencia por efecto directo de la ley, conforme a los artículos 1641 y sigtes del c.c. donde se requiere que para la ejecución de la garantía, los bienes después de adquiridos por el comprador, presenten desperfectos que para él eran desconocidos, al examinar los bienes.
52.1.-En esa situación, debe presumirse la buena fe del vendedor, quien se presume también es desconocedor de los desperfectos de los bienes objeto de la venta. En este caso lo que procede es reconocer la garantía dispuesta en la ley en el Art.1641 c.c. lo determina y reglamenta su ejercicio, al distinguir: "El vendedor está obligado a garantizar la cosa vendida por los defectos ocultos que ésta tuviere, si la hicieren inútil para el uso a que se destina, o que disminuyen de tal modo este uso, que no la habría comprado o hubiera dado un precio menor, a haberlos conocido". El vicio no solo debe estar oculto, a la vista y en franco desconocimiento de las partes, o por lo menos del comprador, sino también anterior a la venta, para que pueda considerarse como tal. Es una situación que se presenta, bajo el marco de la ignorancia, pues se requiere para la reclamación del vicio que el comprador desconozca el mismo, pues en caso contrario, no podría reclamarlos.
53.-La Acción Redhibitoria y la Reparación del Perjuicio: El comprador afectado por una cosa que registra un vicio desconocido por él, cuenta con la acción legal que el Art. 1644 c.c. le concede: "En los casos de los artículos 1641 y 1643, tiene el comprador la elección entre devolver la cosa y hacerse restituir el precio, o guardar la misma, y que se le devuelva una parte de dicho precio tasado por peritos". Este artículo le permite al comprador el ejercicio de varias acciones judiciales, como son:
A) La Acción estimatoria: Esta persigue que el Juez apoderado, reconozca que el vicio afecta una parte del efecto adquirido, pero que la venta no amerita de su resolución, sino de que el precio pagado o por pagar, se reduzca en proporción del vicio que presente, con relación al valor de los bienes comprados. Pero en este caso, el Juez no siempre está obligado a la aceptación de la demanda, puede estimar si el vicio es realmente perjudicial, en cuyo caso deberá aceptarla, o si en la misma el vicio es insignificante, y por tanto desestimarla.
B) La otra acción es la Redhibitoria: Que busca la resolución del contrato, así como los valores pagados para el transporte, conservación, daños y perjuicios, además de las costas del proceso (Art. 130 Código de Procedimiento Civil). En todo caso la resolución no es impositiva, sino facultativa del tribunal.
54.- Cláusulas Contractuales Sobre las Garantías: Un vendedor de buena fe puede incluir en un contrato cláusulas que reduzcan las garantías, o en todo caso puede no admitirlas, pero para estos fines, el vendedor debe estar seguro que pretende vender objetos, o derechos que no estén afectados, con un vicio oculto. El Art. 1643 c.c. le traza las pautas al señalar: "Es responsable de los vicios ocultos, aunque no los haya conocido, a no ser que para este caso se haya estipulado que no estará sujeto a ninguna garantía". En este caso el comprador no podrá demandar sobre vicios ocultos que previamente, fueron desestimados por el.
55.-Tipos de Garantías y Plazo para su Ejercicio: La garantía que ofrece el vendedor está sujeta en los términos de la ley, a los bienes que son objetos de la venta. Hay que reconocer que esta es una garantía mínima y de la ley, establecida en el Art.1648 c.c.: "La acción redhibitoria se ha de ejercer precisamente antes de cumplirse 30 días de efectuada la compra y tradición cuando se trate de animales; dentro del término de noventa días, cuando se trate de objetos muebles, y dentro de igual periodo de 90 días contados de fecha a fecha inclusive, después de manifestarse los vicios ocultos, cuando la venta haya sido de un inmueble. El examen pericial habrá de intervenir en todos los casos, cualquiera que se la jurisdicción a que competa el conocimiento de la instancia".
55.1.-Sin embargo en materia de inmuebles, la situación resulta diferente en cuanto a los constructores, ya que el plazo dispuesto por la ley, es más amplio otorgándoles a los compradores mayor seguridad, al establecer en el Art.2270 c.c.: "Después de los cinco años, el arquitecto y contratista quedan libres de la garantía de las obras mayores que hayan hecho o dirigido". Como el carácter de la prescripción es de orden público, este no puede ser derogado, ni reducido, por convenciones particulares, en caso no se aplicarán las disposiciones del Art.1643 c.c. que le permite a las partes, excluir las garantías. Por eso la ley insiste de forma por separado.
56.-Obligaciones del Comprador: Tanto el vendedor como el comprador, tienen obligaciones reciprocas y entre sí que deben cumplir mutuamente. Esta es una de las características de este contrato, ya que son contratos sinalagmáticos perfectos, donde cada una de las partes, se encuentran en condiciones de procurar un provecho económico. Este contrato en el orden general, determina en el Art.1650 c.c., la primera obligación del comprador, al decir: "La obligación principal del comprador, es pagar el precio el día y en el lugar convenido en la venta". Este compromiso aunque parece único, es complejo por lo cual propio para un examen más detallado.
56.1.-Pues a pesar de que nuestro ordenamiento legal, especifica que el pago debe ser realizado, en el día y el lugar convenido. El comprador pasa a ser propietario de la cosa, tan pronto las partes, han manifestado el concierto de sus voluntades, uno muestra el deseo y la determinación de comprar y el comprador de vender. Esto significa que ante la ausencia de establecer el lugar de pago, este deberá efectuarse en el domicilio del comprador. El vendedor pasa a convertirse en el acreedor del comprador, por lo cual este último podría solicitar hasta un plazo de gracia, conforme al Art.1244 c.c.: "El deudor no puede obligar al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque sea indivisible. Los jueces pueden, sin embargo, en consideración a la posición del deudor, y usando de este poder con mucha discreción, acordar plazos moderados para el pago y sobreseer en las ejecuciones de apremio, quedando todo en el mismo estado.
Cuando se trate del pago de deudas con garantía inmobiliaria, este plazo no excederá nunca de 6 meses, a contar de la fecha de la sentencia que lo acuerde, y sólo gozaran de este favor los deudores que hayan pagado o paguen al momento de solicitarlo los intereses devengados. El beneficio da plazo se perderá y la ejecución puede continuar de pleno derecho tan pronto como se compruebe que el deudor no ha cumplido con las condiciones en que le hubiere sido acordado. No obstante, después de transcrito el embargo, ningún plazo podrá ser acordado". El vendedor en este caso se convierte es un acreedor que bien puede ser quirografario, si en el contrato se realizó sin garantías, o podría definirse como un acreedor privilegiado, si ha inscrito el privilegio del vendedor no pagado (Art.2103 c.c.) o con el derecho de una inscripción hipotecaria, o de alguna prenda.
56.2.- Por otra parte como se trata de una convención, donde cada parte para el ejercicio de sus derechos, o medios de defensa, requiere de una aparente justificación legal, sobre el derecho de propiedad, los cuales comprendemos, en el orden del Art.1651 c.c. que dice: "Si no se ha convenido nada respecto a esto al hacerse la venta, debe pagar el comprador en el lugar y tiempo en que debe hacerse la entrega". Sin embargo, este texto legal, está respaldado por el Art.109 del Código de Comercio, cuando se trata de operaciones comerciales. No obstante el comprador puede negar que ha recibido la cosa, en cuyo caso tendría ciertos derechos, a título de defensa bajo el amparo del Art.2279 c.c.: "En materia de muebles, la posesión vale titulo; sin embargo, el que haya perdido o a quien haya sido robada alguna cosa, puede reivindicarla durante tres años, contados desde el día de la perdida o del robo, de aquel en cuyo poder lo encuentre, salvo el recurso que éste tiene contra aquel de quien la hubo".
56.3.-Pero aun así esto no constituye un medio de defensa concluyente, cuando el vendedor puede demostrar que hizo la entrega de los bienes y que tan solo ha recibido, una parte, o la totalidad del pago de los bienes transferidos.
56.4.-Por último el comprador debe recibir y retirar los bienes que compró. Es más que un derecho, una obligación de conformidad al Art.1657 c.c., al indicar: "En materia de venta de géneros y efectos mobiliarios, tendrá lugar la rescisión de la venta de pleno derecho, y sin requerimiento, en provecho del vendedor, después de la expiración del término convenido para retirarlos".
57.-Elementos del Pago: El comprador debe el valor de los objetos adquiridos, así como los gastos y los impuestos correspondientes de los efectos que se compraron, independientemente de los intereses y los accesorios. En cuanto al pago de los intereses, los mismos corren por lo general, a partir de la entrega de los bienes. Esto no implica la ausencia de pacto, o acuerdo en cuya situación se deberán intereses, desde el momento en que la venta se produce, de acuerdo al concierto de voluntades. Ese es el plazo a partir del cual, pueden estimarse el cobro de los intereses, producto del convenio.
58.-Derechos del Vendedor no Pagado: El vendedor cuenta con varios medios para obtener el cobro de su crédito. Este puede limitarse: A) Al cobro del crédito directamente, convirtiendo la acción mobiliaria exclusivamente; B) Pero el vendedor también puede inscribir un privilegio inmobiliario, ya que cuenta con el mobiliario que no amerita inscripción, según el Art. 2102 c.c. que dice: "Los créditos privilegiados sobre ciertos muebles son: 1ro. los alquileres y arrendamientos de los inmuebles sobre los frutos de la cosecha del año, y sobre el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del predio rústico, y por todo lo que sirve a la explotación del mismo; a saber, para todo lo que está vencido o por vencer, si el arrendamiento fuese autentico, o si fuese por contrato privado teniendo una fecha cierta; y en cualquiera de los dos casos, los demás acreedores tienen derecho para alquilar nuevamente la casa o el predio rústico por lo que quede del arrendamiento y cobrando por sí los alquileres, siempre con la obligación de pagar al propietario todo lo que se le quede a deber; y faltando arrendamiento autentico o cuando se haga por contrato privado y no tenga fecha cierta, por un año que se contará desde la conclusión del corriente. El mismo privilegio tiene lugar para las reparaciones locativas, y para todo lo concerniente a la ejecución del arrendamiento. Sin embargo, las sumas que se deban por las semillas o por los gastos de la cosecha del año, se pagan con el precio de ésta; y las que se deban por los utensilios, con el precio de los mismos, con preferencia al propietario en uno y otro caso. El propietario puede embargar los muebles que tenga es su casa o su predio rústico, cuando hayan sido estos cambiados de sitio sin su consentimiento, conservando sobre ellos su privilegio, si hubiere hecho la reinvidicación: a saber, cuando se trata de un mobiliario o ajuar de un predio rústico, en el plazo de 40 días, y en el de 15 tratándose del ajuar de una casa habitación;
2do.el crédito sobre la prenda que tiene en su poder el acreedor;
3ro.los gastos causados por la conservación de la cosa;
4to.el precio de los efectos mobiliarios no pagados, si estuvieren aun en poder del deudor, bien sea que haya comprado a plazo o sin él. Habiéndose hecho la venta sin plazo, puede también el vendedor reivindicar estos efectos, mientras estén en poder del comprador, e impedir su reventa, con tal que la reivindicación se haga dentro de los 8 días siguientes a la entrega, y encontrándose los efectos en el mismo estado en que se hizo aquella. El privilegio del mismo estado en que se hizo aquella. El privilegio del vendedor no se ejerce, sin embargo, sino con posterioridad al del propietario de la casa o del predio rústico, a no ser que se demostrase que el dueño tenía conocimiento de que los muebles y demás objetos que había en su casa o en el predio, no pertenecían al inquilino. No se hace ninguna variación en las leyes y usos del comercio sobre la reivindicación;
5to.el importe de los suministros hechos por un fondista sobre los efectos del viajero que han sido transportados a su hospedería;
6to.los gastos de acarreo y accesorios sobre la cosa acarreada;
7mo. los créditos resultantes de abusos y prevariación cometidos por funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, sobre los fondos de sus fianzas, y sobre los intereses de los mismos fondos que puedan deberse". Pero el privilegio inmobiliario es una garantía en los términos del Art.2103 c.c., al disponer: "Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son:
1ro, el vendedor sobre el inmueble vendido para el pago del precio.
Si hubiere muchas ventas sucesivas, cuyo precio se deba en todo o en parte, es preferido el primer vendedor al segundo, éste al tercero, y así sucesivamente;
2do, los que han suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble, con tal que conste auténticamente por el acta de préstamo, que la suma se destinaba a este empleo; y por el finiquito del vendedor, que este pago se hizo con el dinero tomado a préstamo;
3ro, los coherederos, sobre los inmuebles de la sucesión, para la garantía de las particiones hechas entre los mismos y de los saldos o devolución de lotes;
4to, los arquitectos, contratistas, albañiles y demás artesanos empleados en la edificación, reconstrucción o reparación de edificios canales y cualquiera otra clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito nombrado de oficio por el Tribunal de Primera Instancia a que correspondan los edificios por su situación, con objeto de hacer constar el estado de los lugares relativamente a las obras que el propietario declarase tener intención de hacer, y que las obras hayan sido a los seis meses a lo más de su conclusión, recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio. Pero el importe del privilegio no puede exceder de los valores que consten por la segunda acta, y queda reducido al mayor precio existente en la época de la enajenación del inmueble a consecuencia de los trabajos que en él se han hecho;
5to, los que han prestado el dinero para pagar o reembolsar a los trabajadores, tienen el mismo privilegio si el empleo de aquél constase auténticamente, por el acta de préstamo y por el recibo de aquellos en la forma arriba expresada, respecto de los que prestaron el dinero para la adquisición de un inmueble". En este caso cuenta con el derecho a la reivindicación de la propiedad, aun cuando esta fuese embargada. Pues el privilegio esta por encima de la hipoteca.
58.1.-Por otra parte, el vendedor puede proceder a utilizar acciones de naturaleza litigiosa, como es demandar: C) La resolución judicial de la venta en los términos del Art. 1654 c.c. al decir: "Si el comprador no paga el precio, puede pedir el vendedor la rescisión de la venta.
Después de extinguido el privilegio con que se favorece al vendedor por el Art.2103, no podrá ejercerse la acción a que se refiere el presente articulo en perjuicio de terceros que hayan adquirido, sobre un inmueble, derechos procedentes del comprador, y que se hayan conformado a las leyes". Tal es el caso en ausencia de pago, o cumplimiento del comprador, deberá respetar derechos de los terceros que cumplan debidamente, con los preceptos ley. D) Como también el derecho de retención, si el comprador se ha comprometido a un pago no satisfecho, los artículos 1612 y 1613 c.c. determinan el ámbito de este derecho: "Art.1612: No está obligado el vendedor a entregar la cosa, si el comprador no da el precio, en el caso de no haberle concedido aquél un plazo para el pago". Art.1613: "No se le obligará tampoco a hacer la entrega, aunque haya concedido un plazo para el pago, si después de la venta quiebra el comprador o está en estado de insolvencia, de modo que el vendedor esté en peligro inminente de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza para pagar al término convenido". En esos casos el vendedor puede retener los bienes, si existe una declaración de moratoria judicial, suspensión de pago, declaratoria de quiebra o bancarrota.
Conclusión
Después de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la conclusión de que resulta de gran importancia para los estudiosos de las Ciencias Jurídicas el conocer de manera completa y profunda todo lo relativo a los contratos de Venta, ya que, este posee una gran importancia entre los contratos de su clase, porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.
Es por tanto, que ellos constituyen la base de toda una gama de actuaciones jurídicas que se presenta en la práctica y en el que hacer jurídico del abogado, porque los tribunales civiles están repletos de decisiones fundamentadas ya en el cumplimiento de contrato, ejecución de contratos, violación de contratos, nulidades de actos de ventas, radiaciones de hipotecas.
El abogado que desconoce las fuentes, las características, sobre de la capacidad de las partes contratantes, del objeto y materia de los contratos de Venta, de la causa los efectos, y las formas de extinción de las obligaciones tendría una gran laguna para el ejercicio de la profesión por ante los tribunales civiles.
Finalmente, queda la satisfacción de haber con un trabajo conciso y claro que nos arrojó luz sobre la base teórica y se aclararon varios aspectos prácticos relacionado con dicho tema.
Bibliografía
Acosta, Juan Pablo. "Código Civil de la República Dominicana", Decima quinta Edición, Editora DALIS, Moca, República Dominicana. 2010.
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Josserand, Louis. "Derecho Civil, Tomo 3 Volumen 2", Ediciones Jurídicas Europa-América, Bosch y cía. Editores Buenos Aires, Argentina. 1976.
Capitant, Henri. "Vocabulario Jurídico", Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina. 1977.
Petit, Eugene. "Tratado Elemental De Derecho Romano". Ediciones Jurídicas Europa- América, Buenos Aires, Argentina. 2005.
Espasa-Calpe. "Vocabulario Jurídico". 8ta. Edición, Editorial Depalma, Buenos Aires, Argentina, 2005.
Autor:
Ing. Der. Yunior Andrés Castillo
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2012.
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