El contrato de venta

Concepto

La venta es una modalidad del contrato que se perfecciona, a través de dos o más voluntades. Es un convenio en los términos del Art. 1101 c.c., sin embargo, el contrato en el orden general, es una convención que implica la obligación de una o más partes, para hacer o no hacer, un acuerdo al que se han comprometido.

1.1.- En cuanto al criterio especifico, debemos reconocer a la venta, como el acuerdo de voluntades, donde el vendedor y el comprador, asumen compromisos entre si. El contrato esta reglamentado en el Código Civil por los artículos 1582 al 1701 del Código Civil definiéndola así: Art.1582 del Código Civil: "La venta es un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por documento público o bajo firma privada". Este criterio es de aplicación general, en cuanto al régimen general de las ventas, tanto en el derecho civil, como en derecho comercial y aún en materia de adquisición especial de parte del Estado, o de los bienes del mismo, sea entre estados, o con la intervención de particulares.

Antecedentes

La venta no es obra del derecho Romano, es una operación muy antigua, conocida ente los Egipcios hace más de 1,500 años A.C. conforme a la Biblia y según la historia general, era ya ordinaria en Babilonia, hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas sociedades fueron anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un pueblo rústico que bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura. Durante su evolución es que aparece la ley de las XII tablas, donde este contrato resalta en la tabla VI, pues es la que sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa comprada y caso de negativa, debía pagar el doble. Pero a través del tiempo, ese derecho antiguo fue transformado por las instituciones del Emperador Justiniano, donde se profundizó el carácter consensual de la venta. Ortolan en su explicación histórica de las instituciones del emperador Justiniano, se expresó: "Las obligaciones se forman por el solo consentimiento, en los contratos de venta, alquiler, sociedad y mandato. Se dice que en ese caso que la obligación se contrae por el consentimiento exclusivo, porque no es necesario, para que el acuerdo nazca, ni el escrito, ni la presencia de las partes, ni la disminución del precio de alguna cosa….."

2.1.-Sin embargo la doctrina llega aun más lejos, en el contexto práctico al expresar: "La gran innovación sería subordinar la formación del contrato de venta, al establecimiento de un acto escrito" (ver: contratos civiles y comerciales, Pág. 33 y 34, F.Collard D y Philippe Deleberque). La posición no solo formula el planteamiento de las pruebas, sino los requerimientos que la propia ley exige en ciertas materias, tales como la inmobiliaria, ventas condicionales de muebles e inmuebles.

Principios de la Venta y la Permuta

Una de las modalidades originarias de las transferencias de bienes, era el trueque o intercambio, de una cosa o un bien por otro, al que le conocemos como permuta. Esta apareció antes de que el dinero, ya que las monedas, aunque son de naturaleza muy antigua, no existían cuando el trueque se producía, más tarde el intercambio se manifestó como medio para la transferencia de una cosa por las monedas, que es lo que implica la aparición del concepto de venta parecido al de hoy en día.

3.1.- En cambio cuando nos referimos a la permuta, considerada como una forma de venta es tratada por los artículos 1702 al 1707 Código Civil, en especial en los artículos 1703 y 1707 del Código Civil que dicen: "Art. 1703: Se efectúa el cambio o permuta, por el solo consentimiento de la misma manera que la venta. Art.1707: Las demás reglas prescritas para el contrato de venta, se aplican también al cambio o permuta". Esta no representa el uso de la moneda, del dinero que no es parte de la misma, más que de forma excepcional, sucede con la permuta con saldo (cuando los dos bienes, no tienen el mismo valor y una de las partes, debe compensar a la otra con dinero).

3.2.-Por tanto la venta y permuta, son dos figuras diferentes, aunque similares, pues el consensualismo, es la característica esencial, entre estos dos convenios, en cuanto a los principios generales que regulan las normas contractuales. Ambos son contratos: Sinalagmáticos Perfectos: (Art.1102 del Código Civil); Reales: en cuanto a los bienes o cosas, objeto del contrato, aunque la venta no es siempre recae sobre un derecho real (Art.1692 y 1693 del Código Civil) Son contratos que al implicar intercambio de bienes por bienes, o de cosas por dinero, resultan onerosos y nunca a título gratuito; por último la doctrina los compara, como conmutativos, de acuerdo al artículo 1104 del Código Civil.

Diferentes Tipos de Ventas

El contrato de venta, bien puede presentar múltiples modalidades, tanto en derecho civil, como en derecho comercial y excepcionalmente, ante el intervencionismo Estatal. Sin embargo, en materia Derecho Internacional Privado, como Derecho Internacional Público, se encuentran reguladas bajo normas y reglamentaciones especiales, dependiendo el uso y costumbre internacional.

Clases de venta en Derecho Civil: En materia de venta, el Código Civil no distingue la transferencia de las cosas muebles, de la de los muebles. Sin embargo, existe en nuestra legislación, una reglamentación especial, como es el caso de la materia inmobiliaria, donde es necesario reconocer que en ese tipo de derecho, para seguridad de los contratantes, la ley les exige que deban realizar un contrato debidamente notarizado para poder efectuar la transferencia de la cosa.

5.1. Aunque la venta en sentido general, puede considerarse como efectuada al instante, en que las voluntades se manifiestan en cuanto a la cosa y el precio (Art.1583 c.c.) y sobre todo en operaciones mercantiles de poco monto, donde se producen Millones de compras al contado; en que el vendedor entrega la cosa y el comprador paga la totalidad del valor. La misma también presenta, múltiples modalidades, como son: ventas a plazos, o a crédito, venta condicionales de muebles, o de inmuebles que son una especie de ventas a crédito, pero que se encuentran regidas por leyes especial, como la ley 483 de venta condicional de muebles, y la ley 596, sobre ventas condicionales de inmuebles. Ambas sujetas a regimenes particulares, tanto en el registro del contrato, como en la ejecución de los bienes.

Tipos de Ventas en Materia Comercial: La venta mobiliaria de cosas al contado, es la más común de todas y por tanto la más simple, como la compra de comestibles, cigarrillos, ropas, etc. En los cuales todos incurrimos en el diario vivir. En contra posición, tenemos las ventas a créditos que presentan múltiples clases, como la venta condicional de muebles y de otros tipos. Las cuales giran necesariamente a través de los muebles, pues el derecho comercial, tiene por objeto esencial, regular la actividad mobiliaria, en cambio los inmuebles, serán de la exclusividad del derecho civil, además de las formalidades requeridas en esta clase de evento.

6.1.-Estos tipos de ventas se pueden clasificar como ventas: Al contado y a crédito; nacionales o internacionales; todas estas ventas se subdividen con múltiples modalidades, como son:

• a) Ventas de géneros y mercancías.

• b) Ventas a distancias: 1) Ventas digitales; 2) Ventas futuras; 3) Ventas en Puerto o Aeropuerto designado; 4) Venta para entrega en vuelo designado; 5) Venta para entrega en domicilio; 6) Ventas F.O.B. y C.I.F.; 7) Ventas acumulativas de la ley 946, del 13/7/1945, las cuales se pagan de forma parcial, o total, pero la entrega esta sujeta a un sorteo periódico, el cual determinará el incentivo y el precio final. Estas ventas son también consideradas cooperativas.

• c) Ventas por intermediación

• d) Ventas para entrega futura: Caso de las cosechas; Naves, Vehículos, etc.

• e) Ventas a crédito Lay Away

• f) Ventas sujetas a prueba: Arts.1586 al 1588 del Código Civil.

7. Regulaciones Relativas a la Libertad de Venta: Es importante reconocer que los artículos 1594 y 1598 del Código Civil, permiten conocer, cuales son los límites generales sobre el derecho de venta sobre los bienes y derechos. En estos artículos, se determinan: "Art.1594 del Código Civil: "Pueden comprar o vender todos aquellos o a quienes la ley no se lo prohíbe. Y el Art.1598: Todo lo que está en el comercio puede venderse, cuando no existan leyes particulares que prohíban su enajenación". Estos artículos reconocen las limitaciones a la libertad de vender y comprar, que en principio se acepta.

Formación de los contratos

8. Los Elementos Principales: Todo contrato como manifestación de la expresión de la voluntad, cumple con las disposiciones del artículo 1108 c.c. que dice: "Cuatro condiciones son esenciales para la validez de una convención:

El consentimiento de la parte que se obliga;

Su capacidad para contratar;

Un objeto cierto que forme la materia del compromiso;

Una causa lícita en la obligación".

8.1.-Estos son los cuatro elementos fundamentales, sobre las cuales se regulan los acuerdos y sobre los que pasaremos a tratar.

8.2.-Consentimiento de las partes: Es la manifestación que permite formalizar el acuerdo de voluntades para la ejecución del contrato. El consentimiento implica que cada una de las partes, o quien se obliga, exprese su voluntad libremente. En este caso nos referimos a la autonomía de la voluntad que cada parte goza, cuando asume una obligación, o acepta una cosa.

8.3.-La Autonomía de la voluntad y sus limitaciones: Tanto la declaración universal de los derechos humanos, como más de 190 constituciones en el mundo, contienen disposiciones donde se les permite a los seres humanos, el poder de contratar libremente los bienes que están en el comercio, pues la voluntad se encuentra no reducida, sino limitada. Las personas conservan sus mismos derechos y con igual fuerza, pero sobre aquellos bienes donde el comercio es licito.

8.4.-Pues si bien existen prohibiciones parciales, como es el caso del comercio de armas de fuego regulares y la venta de medicamentos; existen otras cuya prohibición resulta absoluta, tal y como es el caso de armas de guerras y combates, tanques de guerra, misiles, tráfico de narcóticos.

8.5.-La constitución y las leyes adjetivas, le permiten al Estado, el derecho de expropiación en casos de interés público, al disponer, en su art.8, párrafo 13. Así mismo a los Ayuntamientos en virtud de la nueva ley 176-07, les permite ejercer un derecho similar, en el artículo 60, párrafo 10mo. al señalar: "Proponer al Consejo Municipal las solicitudes de expropiación de inmuebles al Poder Ejecutivo con fines de utilidad publica y tramitarlas conforme a la ley". Este derecho no solo se encuentra reconocido en la ley, sino a través del estatus jurídico que conforma nuestra legislación positiva. Por eso la jurisprudencia se pronuncia en el orden específico, sobre el alcance de este derecho de la forma siguiente: "Que en los casos de expropiación de inmuebles por causa de utilidad pública o de interés social que se dispongan en virtud de la Constitución y de la ley, se trata del ejercicio de una facultad que la Ley Sustantiva del Estado confiere al Poder Ejecutivo, de la cual hace uso mediante los decretos que dicta en los casos en que uno de esos motivos justifican la expropiación; que la falta de pago previo del precio de los inmuebles objeto de la expropiación, no acredita la puesta en movimiento de la acción en declaratoria de inconstitucionalidad a que se contrae la instancia de los impetrantes, puesto que, tratándose en tales casos de un venta forzosa, el expropiado puede demandar el pago del precio convenido o establecido por tribunal competente; que en relación con las irregularidades en que se hubiere podido incurrir en el procedimiento de la expropiación, la acción pertinente es la de nulidad y no la de inconstitucionalidad". B.J.No.1084, Pág.14

8.6.-El consentimiento y La interpretación de su voluntad: Los acuerdos que se expresan en los convenios, pueden efectuarse de forma libre, sin que esto impida que la voluntad de una, o de ambas partes se distorsione. Es pues en estos casos, en que una de las partes, deberá demandar en interpretación del contrato o convención que aparentemente revela oscuridad en una, o varias de sus cláusulas. Ante esta situación las partes podrán fundamentar su demanda, en los Arts.1159 y Sgts. del Código Civil, específicamente en el artículo 1162 c.c. al decir: "En caso de duda, se interpreta la convención en contra del que haya estipulado, y a favor del que haya contraído la obligación". Además en materia de venta en el Art. 1602 c.c. cuando expresa: "El vendedor debe explicar con claridad a lo que se obliga. Cualquier pacto oscuro o ambiguo, se interpreta contra el vendedor".

8.7.-En esa parte es la que determina la intervención del Juez, a fin de que este pueda dar al contrato, el verdadero equilibrio del pacto que debe regular el convenio entre las partes.

8.8.-Ventas, Promesas y Acuerdos conexos: Ya hemos expuestos que existen contratos reglamentados por la ley, tal y como es el caso de contratos sujetos a ciertas formalidades, incluyendo en el terreno de la venta. El caso se produce no solo en las ventas de inmuebles que están regulados de forma especial y donde la necesidad de un acto escrito y debidamente notarizado, es determinante para que este se pueda considerar como tal. Sino en casos, donde el documento, como en la venta condicional de muebles, o de inmuebles, debe agotar los procedimientos del registro.

9.- La Promesa de Venta: El contrato de venta bien puede resultar de un acuerdo que permita la transferencia de la cosa objeto del contrato de forma inmediata, o la misma puede ser propuesta para un tiempo posterior. En este caso, la venta como contrato, no se desnaturaliza, sino que bien puede ser clasificada como una modalidad de esta, o resultar en una promesa, o convenio de vender, bajo ciertas circunstancias.

9.1.-La ley ampara esta forma de convenios, al considerarlos que una vez convenida una promesa de venta, se considerará como si fuese un contrato de venta, tal como dispone la ley. En ese sentido el Art.1589 del c.c. Pero la promesa presenta dos formas o variantes: A) La promesa sinalagmática de venta y B) La promesa unilateral.

• A) Promesa Sinalagmática:

La Promesa Sinalagmática de Venta: Cuando se realiza una promesa de venta, nos remontamos a los términos del Art.1589 que dispone: "La Promesa de venta vale venta, habiendo con sentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio". En ese contexto legal, la ley se refiere a lo denominado por la doctrina como la promesa sinalagmática de venta.

La promesa implica que las partes han ofrecido su consentimiento, sobre la posibilidad de comprar y vender. En este caso el contrato se materializará a través del concierto de voluntades, el cual generalmente se establece por escrito, en cuanto a la forma de comprobar este contrato previo. Además de poder demandar la ejecución de la promesa en caso de violación, la que puede ser demandada, por medio de Astreintes.

El plazo de cumplimiento: El establecimiento de una promesa, implica la concertación un plazo predeterminado en el contrato, a los cuales las partes están sujetas a su cumplimiento, en la fecha fijada por ellas para su ejecución. Pero esto plantea dos situaciones que resultan en la vida diaria.

• a) Una Promesa determinada: El acuerdo previsto en un contrato de venta, donde ambas partes han llegado a determinar el precio y la entrega, en el plazo indicado, por ejemplo seis meses, convierte a la promesa en una verdadera venta.

• a) Una Promesa incompleta: El convenio sobre la promesa, puede ser objeto de un compromiso de venta, donde las partes tan solo fijen el plazo en que obligará a vender la cosa, o sea en 18 meses y al precio que lo fije el mercado retrasa uno de los elementos fundamentales del contrato: El precio. De forma diferente, aunque parecida, puede establecer que se obliga a la venta y se realizará, a un precio fijo que se pagará al final del contrato. En ambos casos la venta se retrazará hasta la llegada del término. Aunque en el último caso, el precio del objeto fue definido.

Por lo tanto, si durante ese plazo, el vendedor procede a violar el contrato, vendiendo a otro la cosa de otro, este incurre en una responsabilidad contractual, frente al que sostiene el acuerdo de la promesa, conforme a previsto en los artículos 1146 y sigtes. Del código civil. Pues la venta no se había manifestado, sino el compromiso de vender.

B) Ámbito de la Promesa Unilateral:

La Promesa Unilateral: Es el compromiso que asume el vendedor de un bien de transmitir el mismo al beneficiario, dentro del plazo estipulado en el contrato, cuando este manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas circunstancias, no resulta ser una promesa que pueda considerarse como una venta, en los términos estipulados en la promesa sinalagmática de venta. En esta situación, la obligación recae solo sobre el ofertante, pues el beneficiario no ha expresado su consentimiento. No obliga o compromete al beneficiario a la compra del bien, sino en el caso de que este se decida a vender, lo haría a favor de una parte determinada, no debe confundirse en este caso con la promesa sinalagmática de venta, donde ambas partes determinan no solo la cosa que será objeto de la venta, sino también el precio. Por lo tanto para que se considere venta, debe existir una manifestación posterior del beneficiario, para que exista un acuerdo contractual determinado.

La promesa Unilateral y las Cláusulas de preferencias y del Oro: Cuando la obligación asumida, está sujeta al tiempo, en una época en que existen fluctuaciones cambiarias, las partes comúnmente adoptan cláusulas que le permitan asegurar el valor de los bienes objeto del contrato, sobre todo en el caso de los inmuebles para garantizar los mismos.

Esta cláusula bien es conocida como del oro, cuando la parte se compromete a vender en valor de oro, o en moneda fuerte. También puede surgir la denominada escala móvil; en esta última, las partes estipulan que el precio original aumentará anualmente, o periódicamente, de acuerdo al valor del precio del mercado que será determinado en el momento de la venta definitiva.

En cambio la cláusula de preferencia, se refiere al compromiso de que realiza el ofertante en favor del beneficiario de la promesa, por establecer en una de sus cláusulas, el derecho de ser preferido, cuando se produzca el contrato de venta, antes de cualquier otro comprador.

Las nulidades relativas en el contrato de venta

10.- Ventas de los Bienes de Otro: El contrato de venta se encuentra reglamentado en los 1582 y sigts. Del Código Civil. En este se establece de forma clara que la venta tiene efecto, cuando las partes manifiestan su consentimiento. El vendedor el deseo de transferir la cosa y el comprador, de pagar el precio estipulado.

10.1.-Este contrato fue admitido de forma más simple entre los Romanos, a quienes le era suficiente con transferirle la posesión sobre la cosa. La antigua legislación francesa y la actual en algunos países de Europa, entre los cuales esta Alemania, han seguido la tradición Romana.

10.2.-No obstante la solución que adoptó el Código Civil Francés, el cual ha llegado hasta nosotros, es diferente, si bien el contrato concluye con la entrega de la cosa, desde el principio convella que el propietario, o dueño de ella es el que debe transferir y no otro. Por eso el art.1599 c.c. es claro al decir: "La venta de la cosa ajena en nula". Pero se reconoce que para producirse debe recaer sobre un cuerpo cierto y no sobre cosas indeterminadadas o genéricas, ya que al no poder determinarse, no transmite la propiedad con el consentimiento inicial.

11.- Criterios Acerca de la Nulidad: Para el pronunciamiento de la nulidad, es necesario el establecimiento de las violaciones y su fundamento jurídico.

11.1.-En principio desde el contexto del Art.1599 c.c. la venta que se realice, de un bien perteneciente a otro, en nula, pero las acciones que se producen, pueden general varias situaciones, como es aquella donde el vendedor al transferir la cosa, pudiera creer que la misma era de su propiedad. En este caso tanto el vendedor, como el comprador incurrieron en un error. Que bien puede recaer sobre la persona, o sobre el sustancia propia de la cosa, pero puede el vendedor conocer realmente que no es el propietario de la cosa y el comprador desconocerlo. En este caso existe mala fe de parte del vendedor. En ambos casos podríamos concluir en que el comprador tiene el derecho a demandar la nulidad de la venta, por haber incurrido en un error.

11.2.-En estos casos la doctrina se muestra renuente, a que el contrato se declare nulo, por el hecho de la buena o mala fe. Toda vez que el contrato bajo esos términos es nulo al examen de la ley. Pero si por esas causas quisiéramos argumentar, no solo la resolución del contrato, sino los daños y perjuicios a que deberá el vendedor que actúo de esta forma deberá intentar acciones propias a las actuaciones de mala fe, como es la del dolo o engaño. Siempre y cuando el comprador desconozca que la propiedad era de otro; pues si era conocido para el comprador y vendedor, el primero podrá demandar la nulidad de la venta, pero no podrá demandar los daños y perjuicios.

12.-La Promesa Unilateral y La Policitación: La oferta o exposición de venta al público, es conocida como la policitación. Esta no puede considerarse como una oferta sinalagmática, porque no existen dos partes que se obligan, pero tampoco se considera unilateral, por el hecho cierto, de que no se trata de un convenio frente a una parte determinada, lo que convierte a esta figura jurídica, es una obligación casual, sobre el o los bienes ofertados frente al público. Por esa razón es que la policitación puede ser retirada, sin incurrir en ningún tipo de responsabilidad, cuando el ofertante, no ha recibido ofertas de los interesados, pues nada ha otorgado para su aceptación, pues una de sus prerrogativas es el derecho que tiene el ofertante: De reservas a quien vender o de alquiler apartamentos y casas, en el caso de las compañías inmobiliarias.

12.1.-La oferta no puede considerarse igual a la promesa. No es pues un convenio, ni un contrato previo entre las partes, ni conlleva un compromiso directo. Esta es siempre, un ofrecimiento generalmente público. Pues ambas figuras son parecidas, aunque la oferta generalmente contiene un plazo para su ejercicio; En este caso, la parte que pretende beneficiarse, puede asumir un tiempo para realizar sus consideraciones, en el caso de ausencia del plazo preestablecido, pues como la policitación no es producto de un contrato, esta pierde su efecto, por incapacidad del ofertante, o por su deceso.

12.2.-Por otra parte cuando una promesa unilateral, se constituye en un contrato que se realiza sin el debido plazo, no existe entonces una obligación establecida a término determinado. Sin embargo, es un contrato que produce obligaciones a cargo de aquel que se compromete, es más implica acciones judiciales en contra del que se obligó, como es el caso de otorgar el derecho de preferencia de venta.

12.3.-Por tanto la perfección del contrato de venta opera, cuando la convención se efectúa, pues no podemos considerar a la promesa unilateral, como un contrato de venta, ya que esta no transmite la propiedad, ante la ausencia de la otra voluntad.

13.-Violaciones Contractuales y El Plazo para su Ejercicio en La Promesa Unilateral: Las violaciones contractuales, pueden producirse de diferentes maneras y dependiendo de las obligaciones asumidas por el prometiente. En este caso, el beneficiario resulta un ente pasivo, salvo el caso de que alguna cláusula lo comprometa, como es el caso de las cláusulas de retractación.

13.1.-De ahí que si la que ofrece la promesa, al no haber vendido pueda ejercer este derecho a su propio riesgo, frente al beneficiario quien a su vez, no podrá demandar la nulidad de la venta, porque en principio no trata una promesa sinalagmática, sino unilateral.

13.2.-En todo caso tendrá derecho a reclamar daños y perjuicios, siempre que pueda demostrar los mismos, pues si la persona beneficiaria ha caído en estado de quiebra y persecuciones judiciales, es muy difícil que pueda alegar dicho derecho, salvo situaciones especiales, en que el inmueble se compruebe que podría se revendido a otra persona.

13.3.-Sin embargo si la violación se produce con el conocimiento del tercero adquiriente, nos referimos a un concierto fraudulento, por lo cual el beneficiario de la promesa, puede perseguir la nulidad de esa venta, pues el mismo se realizó de mala fe. La parte in fine del Art.1134 c.c. dice de forma especifica: "Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho.

No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que están autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe". Así pues durante ese procedimiento, es claro que el beneficiario, podrá solicitar también de medida conservatorias, contra ese bien.

14.-El Derecho a la Retractación y Las Arras: La retractación es una facultad a que pueden convenir las partes, en un contrato de venta o en una promesa al dejar sin efecto el contrato y retornando a la situación anterior al acuerdo. Cuando esto se establece en el contrato de venta y en la promesa sinalagmática, se le conoce como una condición, la cual puede permitir la retractación, sea mediante un acuerdo puramente gratuito y convencional, como también a través del pago de una compensación económica de una suma de dinero, conocida como arras. Se puede decir que el contrato de venta se había producido, pero el mismo sufrió un aborto, por medio del ejercicio de la cláusula de retractación. Sin embargo no podríamos expresar lo mismo en la promesa unilateral, sobre la formación directa de un contrato de venta, cuando en una de las partes, aún esta ausente, la expresión final del consentimiento. No obstante esto no invalida la cláusula de retractación, la cual opera de forma parecida, a las indicadas tanto en el contrato de venta, como en la promesa sinalagmática.

14.1.-Las arras o compensaciones, son válidas en la promesa unilateral, siempre que fueren pactadas, sea por el ejercicio de la cláusula de retractación, o por alguna otra disposición igualmente convenida.

15.-Las Arras y Los Avances del Precio: En los contratos de promesa de venta, es usual que las partes acuerden sobre avances del precio y entrega arras, a título de garantía. En esta las partes se someten a lo que se han obligado, sin embargo es común que a falta de cumplimiento, entre en acción la denominada la cláusula de resolución que estipula el pago de arras, y que no es otra cosa que una cláusula penal contractual por otra parte bien puede estipular en caso del cumplimiento del contrato que la arras serán parte del pago del precio, el cual un caso de retractación, se perderían si es por culpa del beneficiario o comprador, aunque no siempre se estipula que el inicial se pueda perder, si esto no se había convenido previamente.

15.1.-Por esa razón podemos estudiar las situaciones siguientes:

• A) Retracto Cuando se han Estipulado el Pago de Arras: La convención puede contener cláusulas sobre el pago de arras, a título de garantías, las que se realizan a título de avances, pues el destino del pago estipulado, si se ha incurrido en un retracto se producirá a favor de cualquier de las partes a que tenga derecho convencionalmente.

• B) Retracto del Precio Inicial: Si se ha convenido que el pago de una suma moderada, se considerará como precio inicial y a la vez servirá de pago, a título de cláusula penal en caso de retractación; las partes están sometidas a su cumplimiento, pero si se ha convenido la retractación sin el pago de los valores a título de arras, las acciones que se interpongan solo podrán intentarse, por medio de una demanda en resolución del contrato. El cual estipulará el abono de los daños y perjuicios que una parte deba a la otra, pues las arras nunca fueron incluidas en ese caso.

16.- La Representación Anónima: La promesa puede llevarse a cabo, por medio de un mandato de representación anónima. En ese caso, el mandatario realiza el contrato como si fuere la misma persona que se obliga, pues no ha revelado a su representante. En esa situación, se establece una cláusula que generalmente le permite, ejercer el contrato de venta hasta el vencimiento del plazo estipulado. Fecha durante la cual, el mandante puede suscribir el contrato a su nombre.

16.1.-Pero en el caso de que se produzca la llegada del término, sin que el mandante concluya la firma del contrato, este se efectuara directamente a favor del representante, ante el desconocimiento del presunto, o real mandatario.

16.2.-El problema planteado puede producirse con valores en arras, con el pago o cumplimiento que deba entregar el comprador, pues si actúa como mandatario oculto y ahora comprador aparente, no puede realizar o no le interesa para sí mismo esa venta, pues en caso de demandas, o acciones judiciales, deberá probar su mandato, ya que en el fondo podría considerarse como varios contratos, entre los cuales está el de comisión anónimo, es una especie incompleta de la gestión de negocios ajenos, aunque aprobada previamente entre las partes, lo cual la diferencia del contrato original.

17.-Venta y La Cosa de Otro: A veces la promesa de venta puede estipularse a favor de un tercero, conocedor del contrato, pero quien no se compromete hasta tanto ratifique los términos de la misma. En caso contrario, si este no firma o aprueba los términos en que se produjo el convenio, queda excluido de responsabilidad directa con el presunto vendedor, pero podrá demostrar el vinculo contractual que le indujo a contratar, si es que existe, toda vez que la persona que se beneficia o contrata deberá pagar los daños y perjuicios ocasionados. Por otra parte la promesa de venta estipulada a favor de un menor, bajo los términos del Art. 1120 c.c. que dice: "Sin embargo, se puede estipular en nombre de un tercero, prometiendo la sumisión de éste a lo pactado, quedando a salvo al otro contratante el derecho de indemnización contra el promitente, si el tercero se negare a cumplir el compromiso". En este aspecto no podríamos comprometer realmente a un menor, sino hasta que llegada la mayoridad, si es que el contrato continúa, en dicho caso el menor tendría la facultad de ratificar el contrato, ya que la operación en esos términos carecería de validez.

17.1.-La venta de la cosa de otro, anula la misma, tan solo a petición del comprador, ya que el vendedor no puede prevalerse ni siquiera de su error, bajo los términos del Art.1110 c.c. al decir: "El error no es causa de nulidad de la convención, sino cuando recae sobre la sustancia misma de la cosa que es su objeto. No es causa de nulidad, cuando únicamente recae en la persona con la cual hay intención de contratar, a no ser que la consideración de esta persona sea la causa principal de la convención".

17.2.-Sin embargo las acciones para el ejercicio estas, las mismas varían, dependiendo del fundamento utilizado pues si se trata de uno de los vicios del consentimiento, el fundamento sería el de una nulidad de carácter relativo, por lo cual el plazo para su ejercicio es de 5 años para su ejercicio, a partir de la misma.

17.3.-No obstante la desaparición de la nulidad de la venta de otro, se produce, sea por la confirmación del antiguo propietario, o por la renuncia a las acciones del interesado.

18.-Reclamaciones: Todo contratante afectado producirá reclamaciones que pueden intentar el afectado, o adquiriente, contra el vendedor, sin embargo, si el comprador desconocía que la cosa era propiedad de otro. Por lo tanto las acciones no persiguen que se declare una nulidad de la cosa ajena, pues en este caso, se dirigirían contra el verdadero propietario. La venta no puede efectuarse, por ausencia del derecho de propiedad del vendedor, ya que este no ha formado parte del contrato, pero en cambio si este se encuentra que ha sido despojado de sus bienes, podrá demandar la reivindicación de la propiedad. En cuanto al comprador al sufrir un perjuicio, podrá iniciar sus acciones por daños y perjuicios, en el terreno de la responsabilidad delictual y cuasidelictual.

18.1.-Por otra parte una acción afectada de prescripción, la convierte en inadmisible, pues si bien es cierto que las demandas en reivindicación, son una prerrogativa del propietario real, no es menos cierto que deben intentarlas antes que el plazo de prescripción haya pasado, pues el Art.2279 c.c. reduce en los términos de la ley, las acciones para las cosas muebles, bajo el entendido de que también estas se pueden aplicar las acciones contra los inmuebles.

19.-Las Acciones Fraudulentas: En derecho privado, el fraude se realiza a través del dolo, o engaño, pero su campo de acción es radical y especifico, no basta que el vendedor aparentara ser propietario, sino que realice las maniobras, como serían actos de dueño que puedan inducir al comprador, a la adquisición de la cosa.

19.1.-El dolo debe ser determinante, sin cuya presencia el comprador no hubiera comprado, así pues el Dolus Malus es el que se toma en cuenta y mientras que el Dolus Bonus, no es completamente un engaño planificado.

20.-Segundo Elemento del Contrato de Venta: La capacidad para contratar. Es evidente que la capacidad de contratar, en las personas físicas se adquiere con la mayoría de edad. En cuanto a las personas morales, este derecho proviene del cumplimiento, de los requisitos legales a que están previstas. Pero cuando profundizamos sobre el alcance de la capacidad para comprar y vender, esta realmente proviene de la propia existencia de los seres humanos. Este es principalmente, es ahora un derecho humano que poseemos. Los autores tradicionales que Vivian en una sociedad tradicional, atados a reglas antiguas y alejadas del reconocimiento general de los derechos propios a las personas humanas, no podrían incluir las modernas practicas, amparadas en los usos costumbres, de compra y ventas de bienes muebles que regularmente realizan los menores.

20.1.-Estas ventas las observamos en múltiples centros comerciales, con establecimientos diversos, como son: Supermercados, tiendas de ropas y zapatos, papelerías, librerías, etc., Son lugares donde no se le cuestionan a los menores, sí pueden o no adquirir bienes. Es más cuando un menor obtiene de sus padres una tarjeta de créditos, puede adquirir múltiples bienes de relativa importancia, actuando en este caso, de forma similar a un mayor de edad.

21.-Las Incapacidades: Estas son de diferentes tipos y surgen de la ley, afectando a los menores de edad, así como a los sujetos a interdicción, tal y la forma en que expresamos anteriormente, las acciones que a diario emprenden los menores. Podemos también incluir dentro de las limitaciones a las ventas de bienes prohibidos, cuyo monopolio lo ejerce el Estado entre los que se encuentran: Armas de fuego y la Autorización para ventas de drogas reguladas por la ley. Sin embargo cuando se trata de realizar actos jurídicos que requieren de la intervención de notarios públicos, los menores podrán comprar y vender ellos mismos, con la autorización o, a través de su representante.

21.1.-Las incapacidades varían entre las cuales, están las del deudor embargado que se le ha designado guardián de los propios bienes embargados. Esta limitación mobiliaria, nace del Art.686 del Código de Procedimiento Civil, la cual alcanza también al secuestrario judicial que no sea propietario de dichos bienes. Pues es conocido de que si el secuestrario es el propietario-deudor embargado y las cosas pueden ser utilizadas de forma habitual, como el embargado a los bienes de un circo, estos podrían continuar utilizándolos, hasta la venta, o pago, siempre que se entreguen en el mismo estado en que se encontraban cuando se produjo el embargo.

21.2.-En lo relativo a los bienes a ser subastados, los representantes no podrán licitar, salvo si la misma es producto de un acuerdo (Art.1596 c.c.). Dicha prohibición se extiende a los alguaciles y al personal judicial, donde puedan presentarse conflictos litigiosos y dentro de su jurisdicción en la cual ejercen sus funciones (Art.1597 c.c.) Además de aquellos que no cuentan con recursos suficientes, según lo previsto en el Art. 711 del Código de Procedimiento Civil que dice: "No podrán hacerse posturas por los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, ni por el embargado, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior y de daños y perjuicios. En abogado del persiguiente no podrá ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, a pena de nulidad de la adjudicación o de la nueva puja y de pago de daños y perjuicios a favor de todas las partes".

22.-Prohibiciones de la Venta entre Esposos: Los esposos están limitados según lo expuesto en el Art.1595 c.c. a efectuar operaciones de compra venta entre ellos. El fundamento se encuentra en el tipo de convenio que representa el matrimonio, es principalmente una institución, donde los esposos se unen para incrementar, preservar y salvaguardar la especie humana. Esto implica también el acuerdo de fomentar sus riquezas en comunidad, salvo excepciones que se encuentran en el matrimonio con separación de bienes, según la ley 2125 del 27-9-1949 que sustituyen los Arts.1536 al 1539, así como del régimen dotal Arts.1540 sigts. c.c. En fin, en el matrimonio está considerado que surge además una sociedad universal, sobre los bienes presentes. Donde cada uno es copropietario de los bienes muebles anteriores a la unión y de los inmuebles, a partir de la misma. Ese es el espíritu del régimen normal en el matrimonio según el Arts.1387 c.c. al decir: "La ley no regula la sociedad conyugal, en cuanto a los bienes, sino a falta de convenciones especiales, que puedan hacer los esposos como juzguen convenientes, siempre que no sean contrarias a las buenas, costumbres; y además, bajo las modificaciones siguientes".

22.1.-Así pues los acuerdos que se producirían, serian consecuencias de un pacto que no puede estar separado de la ley. El propio Art.1394 c.c. Así lo reconoce: "Todas las convenciones matrimoniales deberán extenderse antes del matrimonio, por acto ante notario"… Ese convenio no está sujeto a modificación, en los términos del art.1397 c.c. al disponer: "Todos los cambios y contra-escrituras, aún revestidos con las formalidades prescritas por el artículo precedente (art.1396 c.c. Los cambios que en ellas se hagan antes de la celebración…) serán nulos respecto a los terceros"…

22.2.-Estas normativas son invariables después de efectuado el contrato de matrimonio, por lo tanto, es previamente que se llevan a efecto y aún sobre la comunidad a título universal de conformidad al art.1526 c.c. que expresa: "Los esposos pueden establecer en su contrato de matrimonio, una comunidad universal de sus bienes, lo mismo muebles que inmuebles, presentes y futuros, o solamente de sus bienes presentes, o solamente de sus bienes futuros".

22.3.-Entonces como existe una copropiedad mutua, regulada por una institución que también reglamenta a la familia; en cuanto a la terminología del Art.1400 c.c. que dispone: "La comunidad que se establece por la simple declaración de casarse bajo el régimen de la comunidad, o a falta de contrato, esta sometida a las reglas explicadas en seis secciones siguientes". A si pues las operaciones que se efectúen en contra de esto, bien podrían realizarse para defraudar a los terceros y acreedores. Para nadie es un secreto que entre los terceros se pueden considerar como parte de estos, a hijos de otros matrimonios, a los cuales a veces se les pretenden burlar, con bienes que forman parte de su futura herencia.

22.4.-Por está razón, el alcance de la prohibición, lo revela el Art.1595 c.c. que expone lo siguiente: "No puede haber contrato de venta entre los esposos, sino en los tres casos siguientes:

1ro.aquel en que uno de los esposos cede bienes al otro, estando separado de él judicialmente, como pago de sus derechos;