Normas urbanísticas. Alcance de las normas del plan general de ordenación urbana de Segovia (página 6)

Cuando se vaya a comenzar una obra de cualquier naturaleza, el promotor tendrá la obligación de comunicarlo, en forma fehaciente y con un plazo mínimo de una semana de antelación, a los propietarios de las fincas colindantes, por si debe adoptarse alguna precaución especial. Igualmente, cuando en el marco de una obra en curso se acometan labores de derribo o vaciado, deberá prevenirse a los propietarios de las fincas colindantes con la misma antelación.

• Artículo 205. Obras de derribo

• 1. Las solicitudes de licencias de derribos requerirán, dentro de los ámbitos de aplicación de las ordenanzas 1 y 2, previamente, contar con aprobación municipal al menos del anteproyecto del nuevo edificio a construir en sustitución del derribado.

• 2. Asimismo, los proyectos de derribo irán redactados y firmados por técnico competente con título oficial válido en el territorio español.

• 3. Queda prohibido la utilización de explosivos, salvo en casos muy especiales, que necesitarán autorización específica municipal, además de las necesarias de acuerdo con la regulación sectorial.

• 4. Los materiales procedentes de derribo o de cualquier clase de obra se transportarán en vehículos convenientemente dispuestos para evitar el desprendimiento de escombros, carga o polvo en el trayecto. En el caso de existencia de plantas de tratamiento y reciclaje de materiales de construcción en funcionamiento en el municipio o los limítrofes, deberán trasladarse para su tratamiento a una de dichas plantas. En caso de que no existan dichas plantas, en todo caso deberán trasladarse a un punto de vertido autorizado.

• 5. No se permitirá el vaciado de solares mientras no se haya obtenido la licencia de construcción del edificio correspondiente.

• Artículo 206. Obras de apeo

• 1. Cuando por derribo u obras en una edificación sea necesario apear la contigua, se solicitará licencia por el propietario de ésta, expresando en una Memoria, firmada por técnico competente con título oficial válido en el territorio español, la clase de apeos que se vaya a ejecutar, acompañando los planos necesarios. En caso de negativa de dicho propietario a realizar las obras de apeo, se podrán llevar a cabo directamente por el promotor de las obras de demolición, el cual deberá solicitar la oportuna licencia, con el compromiso formal de sufragar la totalidad de los gastos que ocasione el apeo. Se aplicarán a estos supuestos las normas del Código Civil sobre servidumbre de medianerías.

• 2. En caso de urgencia, por peligro inmediato, podrán disponerse en el acto, por la dirección facultativa del promotor, los apeos u obras convenientes, aunque consistan en tornapuntas exteriores, dando cuenta inmediatamente al Ayuntamiento de las medidas adoptadas para la seguridad pública, sin perjuicio de solicitar la licencia en el plazo de cuarenta y ocho horas siguientes y abonar los derechos que procedan. El Alcalde, previo informe del técnico municipal correspondiente, exigirá que se realicen los apeos u obras que estime necesarios.

• Artículo 207. Obras de nueva edificación

• 1. Comprenden los siguientes tipos de obra:

• a. Obras de sustitución: Son aquellas en las que se derriba una edificación existente y en su lugar se construye una nueva en su lugar.

• b. Obras de nueva planta: Son aquellas mediante las cuales se edifica un solar libre de edificación.

• c. Obras de ampliación: Son aquellas en las que se incrementa la ocupación o el volumen construidos, siempre dentro de los límites impuestos por la ordenanza zonal correspondiente.

• d. Obras de reconstrucción son las que tienen por objeto la reposición mediante nueva construcción de un edificio preexistente en el mismo lugar y posición, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo fielmente sus características morfológicas y adaptándose a las condiciones establecidas en la ordenanza zonal para este caso.

• Artículo 208. Vallado de obras

• 1. En toda obra de nueva planta o de derribo y en las de reforma o conservación que afecten a las fachadas, habrá de colocarse una valla de protección de 2,00 metros de altura, como mínimo, de materiales que ofrezcan seguridad y conservación, decorada y situada a la distancia máxima de 2,00 metros de la alineación oficial. En todo caso, deberá quedar remetida del bordillo al menos 1,50 metros, para mantener las condiciones de accesibilidad. Para la continuación de las obras a partir de la primera planta será necesaria la colocación de un andamio de protección, que permita tirar la valla más arriba indicada, en las condiciones que se señalan en el siguiente apartado.

• 2. Si con la aplicación de las condiciones anteriores resultara un ancho inferior a 1,00 metros, dentro de la valla, o cuando por circunstancias especiales no se haga aconsejable la aplicación de dichas normas, el técnico municipal correspondiente fijará las características de la valla, pudiendo ordenar su desaparición total desde el momento en que terminen los trabajos indispensables en la planta baja, continuando las obras en las plantas superiores, previa la colocación de un andamio de protección que permita el tránsito por la acera y ofrezca las debidas seguridades para la circulación en la vía pública. En casos especiales en que por el técnico municipal se considere indispensable, podrán adoptarse medidas de carácter extraordinario.

• 3. No se consentirá cubrir el espacio de la vía pública limitado por la valla.

• 4. En aquellas obras o instalaciones que puedan suponer en sí mismas o en su montaje un peligro para los viandantes, se exigirá durante las horas de trabajos la colocación en la calle de una cuerda o palenque con un operario o dispositivo parlante, que advierta el peligro. Cuando las características de tránsito lo aconsejen, podrá limitarse el trabajo a determinadas horas.

• 5. En zonas en que sea obligatorio el retranqueo, la valla se colocará en la alineación oficial. No será obligatoria cuando esté construido el cerramiento definitivo.

• 6. En toda valla será obligatoria la instalación de luces de señalización, con intensidad suficiente, en cada extremo o ángulo saliente de ésta, y siempre de acuerdo con las determinaciones sobre tráfico y seguridad vial.

• 7. La instalación de vallas se entiende siempre con carácter provisional, en tanto dure la obra. Por ello, desde el momento en que transcurra un mes sin dar comienzo las obras, o estén interrumpidas, deberá suprimirse la valla y dejar libre la acera al tránsito público.

• Artículo 209. Construcciones auxiliares de obra

• 1. En el interior de los solares en los que se vayan a efectuar obras se permitirá, con carácter provisional, la construcción de pequeños pabellones de una sola planta o la instalación de elementos prefabricados de igual altura, dentro de las alineaciones, destinados a guarda y depósito de materiales o elementos de construcción, como asimismo a oficinas provisionales de venta de pisos. Esta autorización sólo podrá ser concedida al solicitante de la licencia de obras, cuando hubiera sido otorgada ésta.

• 2. Dado el carácter provisional de estas construcciones, el peticionario quedará obligado a su demolición o retirada a la terminación de las obras, así como en el caso de anulación o caducidad de la licencia que hubiese motivado esta autorización.

• 3. Condiciones generales de uso de la EDIFICACIÓN

• Artículo 210. Definición

Sin perjuicio de otras clasificaciones específicas en las condiciones particulares de los usos, éstos con carácter general se clasifican en función de su:

• 1. Naturaleza

• 2. Régimen de interrelación:

• a. Predominante

• b. Compatibles

• c. Provisionales

• d. Prohibidos

• 3. Consideración en el cálculo de aprovechamientos medios:

• a. Predominante

• b. Resto de usos

• 4. Grado de pormenorización:

• a. En suelo urbano consolidado y no consolidado: usos pormenorizados, asignados por las ordenanzas zonales o el planeamiento de desarrollo del presente Plan General.

• b. En suelo urbanizable delimitado: usos globales, establecidos por el Plan General y cuya pormenorización se remite al planeamiento de desarrollo.

• 5. Incidencia en la caracterización de un edificio o grado de ocupación en el mismo.

• Artículo 211. Definición de los usos según su naturaleza

• 1. Se corresponde con la función intrínseca de los usos, determinante fundamental del destino urbanístico de los suelos. Se clasifican en:

• a. Uso de vivienda o residencial

• b. Uso industrial

• c. Uso de servicios terciarios

• d. Uso dotacional

• 2. A los efectos de la definición de usos globales en suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado, podrá considerarse en cada uno de los sectores como uso global uno de los cuatro primeros usos señalados en el número primero del presente artículo.

• 3. Cada uno de los usos urbanísticos clasificados según lo señalado en el número primero del presente artículo queda sujeto a las condiciones particulares que para las mismas se establecen en el presente Título.

• 4. El uso de servicios terciarios se pormenoriza en:

• a. Uso terciario de oficinas

• b. Uso terciario comercial

• c. Uso terciario hostelero

• 5. El uso dotacional se pormenoriza en:

• espacios libres públicos, que incluye la subcategoría de zonas verdes

• servicios urbanos

• vías púbicas

• equipamientos que, a su vez se dividen en:

• a. cultural

• b. deportivo

• c. asistencial

• d. sanitario

• e. religioso

• f. servicios comunitarios que engloba a los anteriores y cualesquiera otros usos que se destinen a la prestación de servicios básicos a la comunidad.

• Artículo 212. Definición de los usos según su régimen de interrelación

• 1. Los usos, según el nivel de afección y consecuente caracterización de las diversas zonas en que se estructura el territorio ordenado por el Plan General, se clasifican en:

• a. Usos predominantes

• b. Usos compatibles

• c. Usos provisionales

• d. Usos prohibidos

• 2. Definición: La definición de los usos relacionados en el apartado anterior será la contenida en la Disposición Adicional Única, apartado c, del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el RUCyL. Respecto a esta regulación, deberá entenderse que el uso mayoritario al que se refiere el punto 1º del apartado C de la citada Disposición Adicional Única, el uso mayoritario será aquel cuyo aprovechamiento sea superior al de los demás usos del Sector, unidad de actuación o ámbito de que se trate. A tal efecto, en el Anexo 2 a la normativa se realiza un cuadro en el que se recogen los diferentes porcentajes de aprovechamiento que se admiten para los diversos sectores de suelo urbanizable delimitado. Se definen tres clases de usos compatibles que no recoge la citada Disposición Adicional y que se emplean en el Plan General, que son lo siguientes:

1º. Usos asociados: Respecto a un determinado uso se consideran como asociados aquéllos vinculados directamente al mismo y que contribuyen a su desarrollo, por lo que quedan integrados funcional y jurídicamente con el uso predominante.

2º. Usos complementarios: Son los que aportan una diversidad funcional a los ámbitos de ordenación, complementando el régimen de actividades.

3º. Usos alternativos: Son usos directamente admitidos en un determinado ámbito de ordenación y que puntualmente pueden sustituir al uso predominante.

Según la propiedad del suelo y/o la edificación, los usos se clasifican como:

a. "Uso público", es el que se desarrolla sobre un bien de titularidad pública o privada gestionado por la administración, que posibilita su utilización y disfrute a todos los miembros de la comunidad o la prestación de un servicio público.

b. "Uso privado", es el uso limitado a un número determinado de personas por razón del dominio o propiedad sobre el suelo y/o la edificación.

• 3. Los usos se desglosan por situaciones (localización del uso en el edificio y en la parcela) y por categorías (grado de intensidad del uso o subtipos de usos) con el objeto de definir el régimen de compatibilidades entre los diferentes usos, evitando situaciones de conflicto entre ellos.

• Artículo 213. Usos considerados

A efectos de definición de Ordenanzas se consideran los siguientes usos:

• 1. Uso residencial de vivienda

• 2. Uso de garaje-aparcamiento

• 3. Uso industrial

• 4. Uso de almacenes o trasteros

• 5. Uso de terciario comercial

• 6. Uso de terciario de oficinas

• 7. Uso de terciario hostelero

• a. Alojamientos hosteleros

• b. Establecimientos de restauración

• 8. Usos de equipamientos y de servicios de pública concurrencia

• a. Espectáculos públicos

• b. Salas recreativas y de reunión

• c. Culturales no educativos

• d. Religiosos

• e. Deportivos

• 9. Usos de equipamientos no clasificados como de pública concurrencia

• a. Cultural educativo

• b. Sanitario

• c. Servicios funerarios

• d. Asistencial

• 10. Servicios comunitarios

USO RESIDENCIAL

• Artículo 214. Definición y categorías

• 1. Un edificio o parte de edificio tiene uso residencial cuando se destina a alojamiento de carácter permanente destinado a satisfacer de manera habitual las necesidades vitales de habitación de una o varias personas.

• 2. Se consideran las siguientes categorías en este uso:

• a. Categoría 1ª. Unifamiliar. Edificio de uso mayoritariamente residencial que no dispone de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas.

Incluye las siguientes tipologías:

1. Unifamiliar aislada

• 2. Unifamiliar pareada

• 3. Unifamiliar en hilera

• 4. Unifamiliar agrupada con elementos comunes a las viviendas unifamiliares

• b. Categoría 2ª. Colectiva. Edificio de uso mayoritariamente residencial que dispone de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas

Que incluye las siguientes tipologías:

• 1. Adosada de más de dos viviendas.

• 2. En Manzana y en Bloque.

• c. Categoría 3ª. Apartamentos.

• 3. En todo caso, se deberá prever en el programa de los edificios de la categoría segunda la dotación de viviendas adaptadas, en el sentido de la legislación sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

• Artículo 215. Vivienda exterior

• 1. Para el uso de vivienda colectiva, a excepción de la vivienda colectiva adosada, una vivienda se considerará como exterior cuando tenga los huecos de luz y ventilación de la estancia o comedor, además de un dormitorio como mínimo, a la fachada exterior del edificio o a los espacios libres de manzana que cumplan las condiciones establecidas en esta normativa. Asimismo, se considerarán apertura a espacio exterior tanto las buhardillas como los huecos en cubierta abiertos como lucernarios.

Se exceptúan de la obligación de tener dos habitaciones exteriores, las viviendas en edificios situados en zonas de interés histórico y cultural, como: Recinto amurallado, San Millán, San Marcos, San Lorenzo, San Justo, Sta. Eulalia y El Salvador, que, por su dimensión de fachada sólo permitan una habitación la cual habrá de proyectarse necesariamente como estancia-comedor, y una anchura mínima de 3 metros de fachada.

• 2. Para el uso de vivienda unifamiliar, incluida la vivienda colectiva adosada, se considerará vivienda exterior toda vivienda unifamiliar en la que los huecos de luz y ventilación de la estancia o comedor, además de un dormitorio como mínimo, se abran sobre cualquiera de las fachadas del edificio, considerándose también como tales las recayentes a patios o espacios interiores de parcela delimitados por las alineaciones interiores resultantes de los retranqueos obligatorios o del fondo edificable. Asimismo, se considerarán apertura a espacio exterior tanto las buhardillas como los huecos en cubierta abiertos como lucernarios. Todos los huecos y aperturas de fachada o cubierta para considerarse adecuados han de cumplir las condiciones mínimas fijadas expresamente por la normativa.

• Artículo 216. Altura de pisos

• 1. La altura libre de suelo a techo mínima consentida en las dependencias destinadas a vivienda será de 2,50 metros, salvo que se indique taxativamente lo contrario en Ordenanza específica.

• 2. En el caso de edificio de vivienda colectiva, excepto la vivienda colectiva adosada, cuando se desarrollen viviendas en planta baja, su altura libre podrá ser igualmente de 2,50 metros, debiendo quedar la parte inferior de su techo a 3,50 metros como mínimo de la rasante de la calle en la acera en su punto más desfavorable. Únicamente se podrá prescindir de esta última imposición en edificaciones existentes incluidas en el ámbito de las ordenanzas 1ª y 2ª.

No obstante, para la planta baja de vivienda unifamiliar y la vivienda colectiva adosada no se limita la altura a que debe ubicarse el techo de dicha planta baja respecto a la rasante, flexibilizándose la distribución interior de alturas, debiendo ceñirse en lo demás a lo que para cada zona fije la ordenanza zonal concreta reflejada en el libro tercero del presente Plan General.

• 3. En dependencias de servicios, tales como aseos, lavaderos, oficios, despensas, armarios, trasteros, pasillos, etc., y, en general, en todo lo que no sean estancias, dormitorios, comedores y cocinas, la altura libre podrá reducirse excepcionalmente hasta el mínimo de 2,30 metros.

• Artículo 217. Dimensiones y superficies útiles mínimas de habitaciones

• 1. Condiciones generales:

• a. Los dormitorios de una cama no tendrán menos de 6 metros cuadrados y lado mínimo de 2 metros.

• b. Los de dos camas tendrán al menos 10 metros cuadrados y lado mínimo de 2 metros.

• c. El comedor o cuarto de estar tendrá un mínimo de 14 metros cuadrados y lado mínimo de 2,5 metros.

• d. La cocina tendrá al menos 5 metros cuadrados, con ventilación directa.

• e. La cocina-estar-comedor tendrá al menos 18 metros cuadrados.

• f. El cuarto de baño habrá de tener tres metros cuadrados como mínimo.

• g. La anchura mínima de pasillos será de 0,90 metros, salvo en la parte correspondiente a la entrada del piso, en donde su configuración deberá permitir la inscripción en planta de un círculo de 1,50 metros de diámetro.

• h. Cuando existan más de cuatro dormitorios, además del cuarto de baño completo, deberá existir un segundo cuarto de baño completo.

• 2. Condiciones particulares para vivienda adaptada: se tendrán en cuenta las disposiciones legales vigentes en materia de accesibilidad y supresión de barreras en cuanto a las dimensiones mínima aplicables a la vivienda adaptada.

• Artículo 218. Condiciones de las dependencias destinadas a vivienda

• 1. Cumplir con la condición de vivienda exterior.

• 2. El cuarto de baño o de aseo, así como el dormitorio no deberán abrir directamente al local de cocina, aunque se trate de un salón- comedor- cocina; cuando no exista más que un cuarto de baño o aseo en la vivienda, deberá tener acceso independiente de dormitorios.

• 3. Ningún local sin luz ni ventilación podrá destinarse a usos vivideros.

• 4. Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa al exterior, por medio de un hueco de superficie no inferior a un octavo de la que tenga en planta.

• Artículo 219. Usos compatibles en edificios de vivienda

• 1. En los edificios destinados a vivienda unifamiliar se toleran únicamente junto al residencial en categoría 1ª, estando prohibidos todos los demás salvo otra indicación pormenorizada en la normativa zonal:

• a. Garaje aparcamiento de categoría 1ª y en situación 1ª, excepto para las tipologías 3ª y 4ª de vivienda unifamiliar en las que se tolera el garaje en categorías 2ª y 3ª, pero exclusivamente en sótano y semisótano

• b. Terciario comercial, oficinas y hotelero de categoría 1ª y en situación 1ª, salvo otra indicación en la normativa zonal. La compatibilidad del uso de vivienda para la ubicación de otros usos en edificios unifamiliares se define y limita a lo siguiente:

• No se puede imputar a dichos usos más del 50 % de la superficie construida de la vivienda unifamiliar (computada como se dice en el título V de este libro) y que tendrán acceso independiente de la vivienda, cumpliendo, además, su normativa específica (altura aseos mínimos, protección contra incendios, distancias, etc.), debiendo ubicarse, en todo caso, en planta baja.

• Asimismo, los locales destinados a usos terciarios compatibles en vivienda unifamilar podrán servir de acceso a la misma sólo en el caso de edificios protegidos con la ordenanza zonal 1, siempre que sea materialmente imposible cumplir las determinaciones obligatorias sobre portales y realizar simultáneamente el local comercial.

• Sólo se autorizarán dichas compatibilidades de usos cuando quede vinculada de forma expresa y registralmente como indivisible la propiedad de la vivienda y del local.

• c. Cultural educativo de categoría 1ª y en situación 1ª

• d. Sanitario de categoría 1ª y en situación 1ª

• e. Asistencial de categoría 1ª y en situación 1ª

• 2. En los edificios destinados a vivienda colectiva se toleran únicamente los siguientes usos, junto al residencial en categorías 2ª y 3ª:

• a. Trasteros: se admite que los locales situados en sótano, semisótano, planta baja y bajo cubierta del edificio de viviendas se destinen a trasteros, con las siguientes condiciones:

• No dedicarse a vivienda, ni tener cada uno de ellos una dimensión que permita situar una cama ni más de 10 metros cuadrados

• No ser su número superior al número de viviendas más dos

• Estar asignado su uso a una vivienda específica o a uso de la comunidad o portero de la finca.

• b. Garajes-aparcamiento: En situaciónes 2ª y 3ª A y B se admiten todas las categorías. En el caso de que el patio esté dedicado a espacio libre privado, se podrá utilizar el sótano en toda la planta, si su techo no sobresale de la rasante del espacio libre de manzana, debiendo rematarse su cubierta en forma de terraza de uso colectivo, dedicando el resto a plantaciones de arbolado y jardinería.

• c. Industria y almacenes: en situación primera se admite la categoría 1ª. En situación 2ª se admite hasta la categoría 2ª incluida.

• d. Terciario comercial, terciario de oficinas y servicios no hosteleros: en situación 1ª se admite la categoría 1ª. En situación 2ª se admite hasta la categoría 2ª incluida. En situación 3ª en parcelas de uso de vivienda colectiva se admite el uso alternativo de oficinas hasta la categoría 3ª.

• e. Terciario hostelero:

• Alojamientos hosteleros: en situación 1ª se admite la categoría 1ª. En situación 2ª se admite hasta la categoría 2ª incluida. En situación 3ª, en parcelas de vivienda colectiva, se admite el uso alternativo hotelero hasta la categoría 3ª.

• Establecimientos de restauración: en situación 2ª se admite la categoría 1ª.

• f. Pública concurrencia: en situación 1ª y 2ª se admite la categoría 1ª

• g. Cultural educativo, sanitario y asistencial: en situación 1ª se admite sólo la categoría 1ª. En situación 2ª, hasta la categoría 2ª, incluida

• h. Servicios funerarios: únicamente en situación 1ª, se admite la categoría 1ª.

• Artículo 220. Supresión de barreras en locales no adaptados a un uso concreto

En los locales destinados a usos diferentes del de vivienda que se ubiquen en los edificios de viviendas de nueva planta (sean unifamiliares o colectivos), será obligatorio prever la supresión de barreras arquitectónicas ya que se destinará a usos de pública concurrencia a través de su adaptación y licencia ambiental correspondiente.

Para ello: Se garantizará, desde la ejecución del edificio de viviendas y antes de las obras de adaptación del local, la efectiva realización de las medidas de supresión de barreras arquitectónicas que permitan (en la adaptación del local a un uso concreto) su viabilidad técnica desde el punto de vista de la supresión de barreras arquitectónicas.

Con la finalidad anterior, se preverán en la solicitud de licencias del edificio las rampas o accesorios necesarios para el efectivo cumplimiento de la normativa de supresión de barreras vigente en cada momento.

• Artículo 221. Divergencias entre el presente capítulo y la legislación de viviendas protegidas

Cuando un promotor desee construir viviendas en el ámbito de aplicación de estas Ordenanzas y solicite la protección de cualquier organismo oficial que disponga de una legislación, reglamentación o normas específicas en la materia cuyo cumplimiento sea imprescindible para obtener los beneficios de la protección, puede producirse que alguna de las presentes Ordenanzas difiera de las exigencias del referido organismo oficial, por ser estas más restrictivas o, por el contrario, más generosas.

• 1. En el caso en que las exigencias municipales sean mayores que las de la normativa sectorial del organismo oficial: deberán aplicarse las Ordenanzas municipales.

• 2. Caso en el que las exigencias de la normativa sectorial sean mayores que las municipales: se aplicarán las prescripciones de la normativa sectorial.

• 3. Uso de garaje aparcamiento

• Artículo 222. Definición y categorías

• 1. Se denomina garaje-aparcamiento a todo local destinado a la estancia de vehículos a motor, incluyéndose en este uso los locales de paso, espera, así como los depósitos de venta de vehículos, quedando excluidas las salas de venta.

• 2. En edificios y zonas de carácter residencial los garajes serán exclusivamente destinados al aparcamiento de vehículos ligeros, prohibiéndose en todo caso su diseño y uso para camiones

• 3. Los garajes-aparcamiento se clasifican en las siguientes categorías:

• a. Categoría 1ª: Con capacidad hasta 5 vehículos inclusive.

• b. Categoría 2ª: Hasta 600 metros cuadrados de superficie.

• c. Categoría 3ª: Entre 600 metros cuadrados y 2.000 metros cuadrados de superficie.

• d. Categoría 4ª: Mayores de 2.000 metros cuadrados de superficie.

• Artículo 223. Situación

Los garajes-aparcamiento pueden considerarse, a efectos de estas Ordenanzas, en las siguientes situaciones:

• 1. Situación 1ª: incluido en la propia vivienda unifamiliar o anexo a la misma, para uso exclusivo del mismo.

• 2. Situación 2ª: En planta baja, semisótano o sótano de edificio de otro uso o de vivienda colectiva.

• 3. Situación 3ª A: Bajo espacio libre de manzana.

• 4. Situación 3ª B: En espacio libre privado anexo a edificio de otro uso en edificación abierta.

• 5. Situación 4ª: En edificio exclusivo, exento o manzana completa.

• Artículo 224. Obligaciones generales

La utilización de un determinado local para garaje aparcamiento, así como su modificación, transformación o ampliación, requerirá las oportunas licencias municipales.

• Artículo 225. Garajes- aparcamientos preexistentes

Los garajes- aparcamientos preexistentes que cuenten con licencia de edificación pero no cuenten con licencia de apertura, y no hayan sido objeto de una declaración expresa de fuera de ordenación, podrán tramitar una solicitud de dicha licencia acreditando el cumplimiento de la normativa vigente en materia de protección contra incendios y seguridad, quedando eximidos del cumplimiento del resto de condiciones de que se recogen en el presente capítulo.

Para la legalización de estos garajes se aportará proyecto técnico que garantice el cumplimiento de las condiciones de seguridad (y la ejecución de las obras necesarias para ello) y documento de conformidad de todos los propietarios de las plazas.

• Artículo 226. Señalización obligatoria de las plazas

Se señalarán en el pavimento cada una de las plazas de aparcamiento, numerándose los emplazamientos de forma correlativa. Se indicarán igualmente los pasillos de acceso de los vehículos, la evacuación, etc., señalización que figurará en los planos de los proyectos que se presenten al solicitar la concesión de licencia.

• Artículo 227. Altura

La altura libre no podrá ser menor de 2 metros en cualquier punto, medida desde el suelo terminado hasta cualquier accesorio que descuelgue del techo, como tuberías, luces, etc.

En ningún caso la puerta de acceso al garaje dispondrá de una altura inferior a 2,00 metros. De la misma forma, en las rampas, cambios de nivel y dinteles de huecos de garaje se garantizará una altura libre mínima de 2,00 metros.

• Artículo 228. Accesos

• 1. Los garajes-aparcamiento, hasta la categoría 3ª, inclusive, podrán utilizar el portal del inmueble cuando su uso sea exclusivamente para los usuarios del edificio, en cuyo caso el portal tendrá una anchura mínima de 3,5 metros.

• 2. Las rampas rectas para categoría 2ª en adelante no sobrepasarán el 16 % de pendiente y las rampas en curva el 12 %, medidas por su línea media. La anchura mínima de la puerta de acceso al garaje, así como las rampas de acceso a las plantas dispondrán de una anchura mínima de 2,50 metros por sentido de circulación. El radio de curvatura mínima en rampas de acceso y comunicación entre plantas será de 6,00 metros, medidos al eje de la rampa.

• 3. En edificios cuya alineación de fachada coincida con la alineación de parcela, la rampa de salida deberá terminar en un tramo de pendiente inferior al 2 %, de 3,50 metros de longitud dentro del edificio, con curva vertical de enlace de radio no inferior a 5 metros.

• 4. En edificios retranqueados de la alineación de parcela la rampa terminará siempre en un tramo horizontal de al menos 3,50 metros de longitud (en el espacio previo a la vía pública), externo o interno al edificio, excepto en los garajes de 1ª categoría.

• 5. En categoría 4ª dispondrán de doble acceso diferenciado para entrada y salida de vehículos, aunque se realicen por una única puerta de acceso, cuyo ancho nunca será inferior a 5,00 metros.

• 6. Se permite la mancomunidad de garajes-aparcamiento entre distintos propietarios, con el fin de reducir al mínimo el número de accesos.

• Artículo 229. Protección contra el riesgo de incendio

Los garajes- aparcamiento cumplirán las prescripciones de la normativa de seguridad contra incendios en vigor, lo que se aplicará también a los garajes preexistentes a que se refiere el artículo 209 de este capítulo.

• Artículo 230. Ventilación

• 1. La ventilación natural, forzada o mecánica estará proyectada con suficiente amplitud para impedir la acumulación de vapores o polvos nocivos en proporción no superior al 0,1 % del volumen de monóxido de carbono. En situaciones 2ª, 3ª y 4ª dispondrán de sistemas de ventilación propia, sea natural (a través de ventanas), forzada (por aspiración estática) o mecánica, garantizando 6 renovaciones por hora. La superficie mínima de huecos de ventana o de chimeneas de ventilación forzada será de 1 metro cuadrado por cada 200 metros cuadrados de superficie útil de garaje.

• 2. Para el caso de garajes en situación 2ª, ubicados en sótano que no puedan disponer de huecos a espacios libres, se garantizará la misma ventilación de forma mecánica, justificando en proyecto la capacidad de los sistemas de extracción y de las chimeneas empleadas. Dichas instalaciones cumplirán con la normativa sectorial vigente en materia de seguridad contra incendios, reglamento de baja tensión, RITE, etc…

• 3. Ningún punto del garaje estará a más de 25,00 metros de distancia de un hueco o punto de extracción. Las ventanas abrirán sobre espacios libres públicos o privados.

• 4. Las chimeneas de ventilación serán independientes del resto de locales de la edificación y del resto de chimeneas o instalaciones del edificio.

• 5. En edificios de garaje- aparcamiento en categoría 4ª, cuando la ventilación se realice a través de ventanas, estas quedarán separadas de las fincas colindantes al menos cuatro metros.

• Artículo 231. Iluminación

La iluminación artificial se realizará sólo mediante lámparas eléctricas y las instalaciones de energía y alumbrado eléctrico responderán a las características exigida por el Reglamento Electrotécnico correspondiente y disposiciones complementarias vigentes. Los garajes se dotarán de una iluminación mínima permanente complementaria a la de emergencia, con un mínimo de 20 lux en todos los puntos del garaje, cuando este sea de 2ª categoría o superior.

• Artículo 232. Actividades vinculadas al estacionamiento

Se permiten en el interior de los garajes las siguientes actividades:

• 1. instalaciones para la carga de baterías, en cualquier situación, siempre que el local donde se efectúen estas operaciones esté aislado del resto del garaje y con ventilación idéntica a la del resto del garaje.

• 2. Como anejos a los garajes aparcamientos se autorizan talleres de reparación de automóviles con una potencia mecánica instalada no superior a 10 KW.

• 3. Se autoriza la instalación de estaciones de lavado y engrase, así como el alquiler de vehículos, en categorías 2ª, 3ª y 4ª.

• 4. Quedan prohibidas las reparaciones ruidosas, especialmente el trabajo de chapistas y la prueba de motores y claxons en todas las situaciones.

• Artículo 233. Dotación mínima obligatoria de plazas de aparcamiento

Se establecen como dotación mínima:

• 1. En edificios de vivienda colectiva, 1,5 plazas de aparcamiento por cada vivienda más 1,5 plazas plaza por cada 100 metros cuadrados construidos de otros usos. En edificios de vivienda unifamiliar, dos plazas de aparcamiento por cada vivienda.

• 2. En edificios de uso de alojamiento hostelero exclusivo en categorías 3ª (más de 40 camas) y 4ª, será obligatorio disponer un mínimo de una plaza por cada 4 habitaciones.

• 3. En edificio exclusivo destinados a usos de terciario comercial, con independencia de lo señalado por el Plan General de Equipamiento Comercial de Castilla y León, será obligatorio disponer un mínimo de una plaza por cada 80 metros cuadrados construidos y una plaza por cada 100 metros cuadrados construidos de otros usos.

• 4. En edificios de uso terciario de oficinas y de uso dotacional de equipamiento público o privado, será obligatorio disponer un mínimo de una plaza por cada 100 metros cuadrados construidos de cualquier uso ubicado en el inmueble.

• Artículo 234. Superficies y tamaños de las plazas de aparcamiento

Las plazas de aparcamiento se dividirán en las siguientes tipologías:

• 1. Plazas de aparcamiento normal: tendrán unas dimensiones mínimas totalmente libres de 2,20 metros de anchura por 4,50 metros de longitud.

• 2. Plazas de aparcamiento que colinden en cualquiera de sus laterales con muro o tabique cerrando uno de los lados largos de la plaza, la dimensión mínima de la plaza de aparcamiento será de 2,50 metros por 4,50 metros.

• 3. Plazas de aparcamiento pequeñas: excepcionalmente, y de forma motivada en cada caso, se permite la realización de plazas de aparcamiento de menor tamaño que las normales, nunca inferiores a 2,20 metros por 4,00 metros, en un porcentaje no superior al 20% de las plazas autorizadas en el garaje aparcamiento.

• 4. Plazas de aparcamiento grandes: en garajes de más de 20 plazas se deberá prever un porcentaje mínimo de un 15% de plazas grandes para aparcamiento, entendiendo por tales aquellas con dimensiones de 2,50 metros por 5,00 metros, siendo optativo para los de menor número de plazas.

• 5. Plazas de minusválidos: se reservarán las plazas previstas en la legislación específica de supresión de barreras arquitectónicas, debiendo ser su dimensión mínima de 3,40 metros por 6,00 metros u otra dimensión fijada en la norma específica.

• 6. Plazas de aparcamiento de vehículos de dos ruedas: será optativa la incorporación de plazas de aparcamiento de 2,50 metros por 1,50 metros para vehículos de dos ruedas.

• Artículo 235. Condiciones específicas del uso de garaje aparcamiento

• 1. El espacio de maniobra, entendiendo por tal el ámbito de giro y de acceso a las plazas de aparcamiento, dispondrá de 5,00 metros como mínimo, no pudiendo interferir el recorrido del vehículo en dicho espacio ningún elemento construido. Para acceso a las plazas grandes el espacio de maniobra será de 5,50 metros como mínimo.

• 2. Aún disponiendo del espacio de maniobra anterior, el Ayuntamiento podrá denegar motivadamente aquellas plazas que resulten inviables por falta de accesibilidad, tamaño u otras razones.

• 3. Montacoches o aparatos elevadores para vehículos: Su dimensión mínima interior no será, en ningún caso, inferior a las plazas para las que va a dar servicio, debiendo dejarse un margen en la dimensión longitudinal de 50 centímetros como mínimo. Dispondrán de un espacio de maniobra previo similar al de las plazas de aparcamiento. Si el montacargas se ubica junto a muro o pared lateral la puerta de acceso estará separada de dicho muro lateral un mínimo de 50 cm. Serán homologados y dispondrán de la autorización correspondiente del Servicio Territorial de Industria.

• Artículo 236. Exención del cumplimiento de la dotación mínima obligatoria

• 1. Exención total del cumplimiento de la dotación mínima obligatoria:

• a. Cuando la forma o tamaño de la parcela no permita la construcción de rampas de comunicación con sótanos o haga inviable la instalación de sistemas mecánicos de aparcamiento, el Ayuntamiento podrá dispensar de la dotación obligatoria.

• b. El Ayuntamiento podrá eximir del cumplimiento de la dotación mínima obligatoria de plazas de aparcamiento, previo informe favorable de los servicios técnicos municipales, a aquellas parcelas o edificaciones que cumplan las siguientes características:

• i. Donde se desaconseje la incorporación de esta dotación por su afección a elementos catalogados del inmueble

• ii. Donde se desaconseje la incorporación de esta dotación por las características del viario, peatonalización o la dificultad de acceso de vehículos, visibilidad o cercanía a puntos conflictivos desde el punto de vista de la ordenación vial, previo informe de los Servicios Municipales competentes en materia de ordenación del tráfico.

• 2. Exención parcial: los solicitantes de licencia sólo estarán obligados a cumplir la dotación mínima de plazas de aparcamiento que la parcela pueda albergar en sótano o semisótano. El Ayuntamiento podrá eximir de la realización del resto de plazas obligatorias.

• 3. Para la solicitud de exención total o parcial de la dotación mínima de plazas de aparcamiento, el interesado aportará la documentación siguiente:

• a. Justificación técnica de la capacidad máxima de plazas de aparcamiento que admite la parcela, en sótano o semisótano aportando planos de la simulación gráfica de las distintas posibilidades de ubicación y acceso (rampa o montacargas), cumpliendo las determinaciones mínimas contenidas en el capítulo referido al uso de vivienda en este título y la ordenanza particular de aplicación.

• b. Ubicación de las plazas: la dotación final que resulte de obligado cumplimiento en cada parcela podrá ubicarse en cualquiera de las situaciones permitidas en el capítulo referido al uso de vivienda en este título.

• c. Usos industrial, de almacenes, de terciario comercial, terciario de oficinas y servicios no hosteleros

• Artículo 237. Uso industrial

• 1. Se entienden por usos industriales aquellos usos edificatorios que materializan mediante edificaciones o instalaciones las actividades de fabricación y almacenamiento. A efectos de la presente normativa se incluyen entre las actividades de fabricación y almacenamiento las actividades que se denominan "terciario industrial" entendiendo por tales las siguientes:

• a. Plantas de investigación y desarrollo (I+D).

• b. Reparación y mantenimiento.

• c. Distribución o almacenaje para el transporte o para la posterior y exposición y venta (grandes superficies logísticas)

• d. Producción (imprenta, pequeños talleres artesanos, etc.), obtención y transformación (obradores, etc.) de los productos naturales o manufacturados (materias primas, bienes de equipo, productos manufacturados o maquinaria y de los elementos que los componen).

• 2. Categorías y situaciones de los usos industriales

• a. A efectos de definir la compatibilidad de los establecimientos industriales y almacenes, con respecto a otros usos, se clasifican en cuatro categorías, con arreglo a sus características y dimensiones, estableciéndose a su vez cinco situaciones, según sea su tipo de ubicación relativa.

• 1a Categoría: Instalaciones compatibles con la vida familiar o con el uso residencial siempre que cumplan ciertas limitaciones impuestas por su cantidad o superficie, que eviten sus efectos molestos. Quedan comprendidas en la 1a Categoría aquellas instalaciones industriales (talleres artesanales) que no superen los 100 m2 de superficie útil, su potencia mecánica instalada sea inferior a 3.500 W y produzcan un nivel sonoro inferior a 50 dB(A). No producirán molestia alguna a sus convecinos por estar convenientemente corregidas, ni tampoco producirán una atracción de tráfico peatonal o rodado ni almacenaje de mercancías que creen interferencias con el desenvolvimiento de la vida residencial. Deberán corregir en todo caso las posibles molestias a sus convecinos con las medidas que, en cada caso, se estimen oportunas. Quedan excluidos de esta categoría los almacenes, en todo caso. Ejemplos de 1ª categoría: taller de bordados, reparación de electrodomésticos, pequeñas imprentas/reprografías.

• 2a categoría: Instalaciones compatibles con el uso residencial o con el uso predominante en el edificio, pero requiriendo independencia absoluta de accesos y ambientes. Quedan comprendidas en la 2a Categoría aquellas instalaciones industriales relacionadas en la categoría anterior, pero que sobrepasen las limitaciones establecidas, sin alcanzar los máximos que a continuación se expresan, así como las instalaciones de tipo que o bien requieren intenso contacto con el público o bien generen un tráfico peatonal o rodado intenso, o bien producen molestias de tipo ruido, vibración u olores, que podrían transmitirse a edificaciones contiguas, o bien interfieren las circulaciones de tipo residencial. Sus límites máximos no superarán la superficie de 400 m2 útiles, potencia mecánica instalada de 20 KW Y nivel sonoro de 70 dB(A). No producirán molestia alguna a sus convecinos por estar convenientemente corregidas, pudiendo el Ayuntamiento imponer las medidas correctoras que se estimen necesarias. Se justificará, en todo caso, el cumplimiento de la normativa seguridad contra incendios en vigor aplicable a instalaciones industriales. Ejemplos de 2ª categoría: talleres de reparación de automóviles, fábrica de confecciones, electrónica, imprenta, almacenes, etc.

• 3a categoría: Instalaciones de uso urbano (industrial o terciario) pero incompatible con el uso residencial o con el uso predominante en la zona urbana. Quedan comprendidas en la 3a categoría aquellas instalaciones relacionadas en las categorías anteriores, pero que sobrepasan las limitaciones establecidas para éstas y que aun tomando las medidas correctoras necesarias, superan los niveles fijados para la 2a categoría. También se incluyen aquellas que, por la necesidad de tráfico rodado pesado o por la producción de ruido, vibraciones u olores, etc., requieran situarse en áreas independientes a las de uso residencial. Quedan encuadradas dentro de las actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, y no se limita su superficie útil ni su potencia instalada, debiendo limitarse su nivel sonoro por debajo de 95 dB(A). Ejemplos de 3ª categoría: Todas las industrias en general, excepto las altamente peligrosas, insalubres o nocivas o las industrias de carácter agropecuario (transformación alimentaria, envasados, mataderos, salas de despiece, etc., almacenamientos de productos agrícolas, etc.).

• 4a categoría: Instalaciones incompatibles con las áreas urbanas. Quedan comprendidas en la 4a categoría aquellas instalaciones industriales altamente peligrosas, insalubres o nocivas, según el Reglamento de 30 de noviembre de 1961 y otras normas específicas, y por lo tanto incompatibles con las áreas urbanas, así como aquellas directamente vinculadas a determinados terrenos. Tendrán las limitaciones que imponga la normativa sectorial y, en su caso la de prevención ambiental (evaluación de impacto, evaluación estratégica, seguridad contra incendios, etc.). Ejemplos de 4ª categoría: Fábricas o almacenes de productos explosivos o inflamables, minas, canteras, granjas, etc.

• Disposición común a todas las categorías: Los niveles sonoros a que se refiere el presente apartado son interiores y producidos por la maquinaria o elementos que se instalen, midiéndose en las condiciones que establezca la normativa en vigor. El aislamiento acústico mínimo obligatorio a que den lugar dichos niveles sonoros será acorde para cumplir lo que esté establecido en la normativa contra ruidos en vigor.

• b. Situaciones: Según los grados de compatibilidad de las diferentes instalaciones anteriormente clasificadas, se plantean las siguientes situaciones, de acuerdo con su posición relativa en los inmuebles o zonas, según se expresa en las normativas zonales del LIBRO 3 del presente Plan General.

• 1ª situación: Referido a edificios de vivienda: para vivienda unifamiliar en la propia vivienda (planta baja o sótano) y para vivienda colectiva o apartamentos en la propia vivienda o en plantas superiores de un edificio residencial.

• 2ª situación: En sótano o planta baja de un edificio residencial, con acceso independiente del de las viviendas u otros usos en la parcela.

• 3ª situación: En edificio exento, exterior al edificio residencial.

• 4ª situación: En manzana exclusivamente dedicada al uso en cuestión, dentro de los polígonos industriales.

• 5ª situación: En suelo rústico.

• 3. En las Ordenanzas particulares de uso correspondientes a cada una de las zonas se especificarán las categorías y situaciones en que se considera permitido el uso industrial o de almacén.

• 4. La medición del nivel sonoro en decibelios (A) se efectuará según la normativa en vigor en cada momento.

• 5. Siempre que se produzca una petición de licencia de instalación de industria, el Ayuntamiento calificará y clasificará su categoría y situación, de acuerdo con las presentes Ordenanzas, para proceder a su tramitación o no, según las particularidades de cada zona.

• Artículo 238. Condiciones de seguridad del uso industrial en categorías 3ª y 4ª

• 1. Seguridad contra incendios: Cada parcela dispondrá de hidrantes de protección contra incendios en número suficiente tal que la distancia máxima entre ellos sea de 200 m y como mínimo una unidad por parcela siempre que no exista otro hidrante en la vía pública a distancia menor de 50 m. al acceso de la edificación. Los hidrantes se colocarán en el exterior de la edificación y deben ser accesibles y utilizables por los servicios de extinción de incendios. Todo ello, con independencia de otras medidas correctoras que deban tomarse por la peligrosidad de la actividad que se desarrolla en la parcela. Para las actividades de la cuarta categoría, el proyecto técnico justificará las soluciones de seguridad y protección contra incendios que correspondan, garantizando el cumplimiento de la normativa vigente en cada momento. En cualquier caso, se estará a lo dispuesto en la normativa de seguridad y protección contra incendios vigente en cada momento o la normativa sectorial de aplicación, lo que se debe justificar en el proyecto para la implantación de la actividad.

• 2. Para las naves con usos de almacenamiento, de terciario industrial o de industria, por los interesados se calculará la carga de fuego, determinando si los locales son de riesgo elevado, medio o bajo según lo dispuesto por la reglamentación vigente en cada momento. En función de dicho cálculo se garantizará la resistencia al fuego de materiales y sistemas constructivos (estabilidad, resistencia, parallamas, etc.) tomándose las medidas correctoras de seguridad necesarias, en su caso (sectorización, sistemas de seguridad, detección, especiales de extinción, etc.), incluyendo plan de seguridad si fuera necesario.

En los proyectos de ejecución de edificios industriales se garantizarán las condiciones de evacuación y de señalización. En edificios multiindustriales, cada actividad supondrá sector de incendios independiente, debiendo calcularse la carga de fuego en conjunto con las actividades preexistentes, sumando los posibles efectos para las medidas correctoras. En todo caso, sea cual fuere el uso, se estará a lo dispuesto en la normativa sectorial de protección contra incendios, vigente en cada momento.

• 3. Condiciones de las instalaciones y señalización de las mismas: Las instalaciones y maquinarias serán homologadas y autorizadas por el Ministerio de industria; dispondrán de placas identificafvas con sus principales características, que deberá ponerse en conocimiento del Ayuntamiento (potencia mecánica, nivel sonoro, etc.).

• 4. Deberá disponerse de la señalización adecuada de seguridad en su entomo que informe sobre los riesgos posibles.

• 5. Otras condiciones de seguridad: Para cada tipo de instalación, actividad ylo edificación se justificarán las medidas de seguridad tomadas para evitar los riesgos y consecuencias que se puedan derivar de su desarrollo.

• Artículo 239. Condiciones higienicas y medioambientales del uso industrial en categorías 3ª y 4ª

• 1. La altura libre mínima para piezas vivideras y locales de trabajo será de 2,50 m. Se exceptúan los usos comerciales, cuya altura libre mínima será de 3,50 m., si bien, los elementos decorativos, falsos techos y techos técnicos pueden reducir dicha altura hasta 2,50 m. Para piezas no vivideras (archivos, almacenes, cuartos de instalaciones, garajes, trasteros y similares y, en general, los que no supongan la permanencia de personas o se destinen a puestos de trabajo permanentes) se admite una altura libre mínima de 2,00 m. Los falsos techos, techos técnicos o elementos decorativos de techo, así como los elementos estructurales descolgados no reducirán dicha altura libre mínima. Se exceptúan los usos comerciales, cuya altura libre mínima será de 3,50 m., si bien, los elementos decorativos, falsos techos y techos técnicos pueden reducir dicha altura hasta 2,50 m. La superficie mínima de las piezas vivideras y locales de trabajo es de 10 m2 útiles, salvo que se trate de usos de vivienda que cumplirán lo dispuesto al efecto en el P.G. o se motive la necesidad absoluta de otra dimensión.

• 2. Todos los centros de trabajo dispondrán de aseos y vestuarios, incluyendo duchas, separados por sexos que estarán debidamente ventilados.

• a. Se entiende por aseo completo al conjunto de retrete y lavabo, con superficie mínima 1,5 m2 y con vestíbulo de independencia respecto a otros usos y con altura mínima de 2,30m. Se dotará cada actividad dentro de la nave industrial con dos aseos (uno por cada sexo) como minimo, aumentando su número a partir de 200 m2 construidos en la siguiente proporción:

• i. Una unidad por cada 1.500 m2 construidos o fracción de almacén y exposiciones comerciales.

• ii. Una unidad por cada 500 m2 construidos o fracción de industria y terciario industrial.

• iii. Una unidad por cada 100 m2 construidos o fracción de comercio y oficinas.

El número de aseos final será la suma de los anteriores para cada actividad (incluyéndose el mínimo obligatorio), siendo la dotación mínima obligatoria la resultante de sumar los correspondientes a cada actividad.

• b. Los vestuarios serán independientes de los cuartos de aseo: su superficie mínima será de 6 m2, debiendo ser proporcional, en todo caso, al número de trabajadores de que disponga la empresa, y dispondrán de duchas y taquillas en proporción suficiente a dicho número de trabajadores. En todo caso, se dispondrá de dos unidades de vestuario separados por sexos. En cualquier caso, se estará a lo dispuesto en la normativa vigente en cada momento en lo referente a seguridad y salud en el trabajo.

• 3. La ventilación de los locales podrá ser de cualquiera de los siguientes tipos: forzada, natural o mecánica. Como regla general, se admite la ventilación natural cuando los fondos de ventilación (la distancia entre el hueco practicable o rejilla y cualquier punto del local) sean menores de 10 m. y se verifiquen las siguientes superficies de ventilación (siempre que la normativa sectorial no sea más restrictiva):

• i. Para piezas vivideras: 1/8 de la sup. útil del local.

• ii. Para piezas vivideras con volúmenes mayores a 1.000 m3 se admite como ventilación mínima 1/32 de la superficie útil del local, siempre que la mitad de dicha superficie sea de ventilación permanente.

• iii. Para piezas no vivideras (almacenes, servicios, etc.): 1/32 de la superficie útil del local.

No se considerarán a estos efectos los huecos no practicables, pudiéndose justificar otra ventilación mínima según determina la normativa sectorial vigente, siendo de aplicación, en cualquier caso, la que sea más exigente.

Cuando no se puedan verificar las condiciones para que exista ventilación natural (fondos mayores de 10,00 metros, huecos insuficientes, etc.), los locales se ventilarán obligatoriamente a través de chimeneas a cubierta (ventilación forzada) o mediante impulsión mecánica también a cubierta. En todo caso, las chimeneas de ventilación de evacuación de gases de combustión serán independientes.

Salvo que por la normativa sectorial se especifiquen otras características, la ventilación mecánica garantizará un mínimo de tres renovaciones por hora.

• 4. La iluminación podrá ser natural o artificial, justificándose expresamente su idoneidad y cantidad suficiente para cada caso. Deberá colocarse en los locales de almacén e industriales alumbrado de emergencia en proporción suficiente que garantice una iluminación mínima de 20 lux. que permita la evacuación adecuada en caso de emergencia.

En cualquier caso, los locales y actividades cumplirán lo dispuesto en la normativa sectorial en materia de seguridad, higiene y salud en el trabajo y en los edificios que sea de aplicación.

• Artículo 240. Uso de terciario comercial, terciario de oficinas y servicios no hosteleros

• 1. Corresponden a este uso los edificios y locales destinados a la venta de mercancías y servicios de todas clases.

• a. Se entiende por usos de terciario comercial las actividades que se desarrollan en edificios y locales destinados a la venta de mercancías y toda clase de articulos al por menor, ofertando al mercados productos con ánimo de lucro.

• b. Se entiende por uso terciario de oficinas las actividades que se desarrollan en edificios y locales destinados a la prestación de servicios administrativos (incluyendo los despachos y estudios profesionales), la gestión empresarial, la gestión económica, la dirección comercial y la información.

• c. Se entiende por uso terciario de servicios las actividades que no implican ninguna clase de manipulación que transforme los productos naturales, si no que se ocupa de dar respuesta a cualquier otra necesidad directa de los ciudadanos (excluyendo, a efectos de este Plan General, los servicios hosteleros).

• 2. Categorías y situaciones de los usos terciarios comercial, de oficinas y de servicios no hosteleros:

• a. A efectos de definir la compatibilidad de los establecimientos terciarios comercial, de oficinas y de servicios no hosteleros con respecto a otros usos, se clasifican en cuatro categorías, con arreglo a sus características y dimensiones, estableciéndose a su vez cinco situaciones, según sea su tipo de ubicación relativa.

• 1a Categoría: Instalaciones compatibles con la vida familiar o con el uso residencial siempre que cumplan ciertas limitaciones impuestas por su cantidad o superficie, que eviten sus efectos molestos. Quedan comprendidas en la 1ª Categoría los usos terciarios de oficinas (despachos profesionales ó estudios profesionales) y de servicios no hosteleros (peluquerías, dentistas, fisioterapeuta – masajes, etc) que no superen los 100 m2 de superficie útil, su potencia mecánica instalada sea inferior a 7 KW y produzcan un nivel sonoro inferior a 70 dB(A). No producirán molestia alguna a sus convecinos por estar convenientemente corregidas, ni tampoco producirán una atracción de tráfico peatonal o rodado ni almacenaje de mercancías que creen interferencias con el desenvolvimiento de la vida residencial. Deberán corregir en todo caso las posibles molestias a sus convecinos con las medidas que, en cada caso, se estimen oportunas. Quedan excluidos de esta categoría los locales de terciario comercial, en todo caso.

• 2a categoría: Instalaciones compatibles con el uso residencial o con el uso predominante en el edificio, pero requiriendo independencia absoluta de accesos y ambientes. Quedan comprendidas en la 2a Categoría los usos terciarios de comercio, de oficinas y de servicios no hosteleros relacionados en la categoría anterior, pero que sobrepasen las limitaciones establecidas, sin alcanzar los máximos que a continuación se expresan, así como las instalaciones de tipo que, o bien requieren intenso contacto con el público o bien generan un tráfico peatonal o rodado intenso, o bien producen molestias de tipo ruido, vibración u olores, que podrían transmitirse a edificaciones contiguas, o bien interfieren las circulaciones de tipo residencial. Sus límites máximos no superarán la superficie de 2.000 m2 útiles, potencia mecánica instalada de 400 KW y nivel sonoro de 70 dB(A). No producirán molestia alguna a sus convecinos por estar convenientemente corregidas, pudiendo el Ayuntamiento imponer las medidas correctoras que se estimen necesarias. Para el terciario comercial, los 2.000 m2 útiles se refieren a la zona o zonas de ventas así como al resto de dependencias auxiliares que sean necesarias. Ejemplos de 2ª categoría: supermercados, galerías comerciales, comercios en general, oficinas bancarias, gestorías, agencias de seguros, pastelerías, tiendas de alimentación, clínicas veterinarias, laboratorios no industriales, spa, etc.

• 3a categoría: Instalaciones de uso urbano, compatibles con el uso predominante en la zona urbana siempre que se ubiquen en parcela independiente. Quedan comprendidos en la 3a categoría los usos terciarios relacionadas en las categorías anteriores, pero que sobrepasan las limitaciones establecidas para éstas, sin alcanzar los máximos que a continuación se expresan. También se incluyen aquellas que, por las necesidades de tráfico o abastecimiento o por la producción de ruido, vibraciones u olores, o peligrosidad, etc., requieran situarse en parcelas independientes a las de uso residencial. Quedan encuadradas dentro de las actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, y se limita su superficie construida a 4.000 m2 y su potencia instalada a 800 KW, debiendo limitarse su nivel sonoro por debajo de 90 dB(A), con las medidas de aislamiento acústico que procedan. Adoptarán en todo caso las medidas correctoras necesarias para minimizar sus impactos en la zona urbana en que se encuentren. Ejemplos: Centros comerciales, estaciones de servicio, tanatorios, centros administrativos, centros de ocio, etc.

• 4a categoría: Instalaciones incompatibles con las áreas urbanas residenciales. Quedan comprendidos en la 4a categoría los usos terciarios altamente peligrosos, insalubres o nocivos, según el Reglamento de 30 de noviembre de 1961 y otras normas específicas, y por lo tanto incompatibles con las áreas urbanas residenciales, así como aquellas directamente vinculadas a determinados terrenos. Tendrán las limitaciones que imponga la normativa sectorial y, en su caso la de prevención ambiental (evaluación de impacto, evaluación estratégica, seguridad contra incendios, etc.). Ejemplos: Grandes superficies comerciales, centros de abastecimiento de combustible al por menor, crematorios, parques de oficinas, etc.

• Disposición común a todas las categorías: Los niveles sonoros a que se refiere el presente apartado son interiores y producidos por la maquinaria o elementos que se instalen, midiéndose en las condiciones que establezca la normativa en vigor. El aislamiento acústico mínimo obligatorio a que den lugar dichos niveles sonoros será acorde para cumplir lo que esté establecido en la normativa contra ruidos en vigor.

• b. Situaciones: Según los grados de compatibilidad de las diferentes instalaciones anteriormente clasificadas, se plantean las siguientes situaciones, de acuerdo con su situación relativa a los inmuebles o zonas, según se expresa en las normativas zonales del LIBRO 3 del presente Plan General.

• 1a situación: Referido a edificios de vivienda: para vivienda unifamiliar en la propia vivienda (planta baja o sótano) y para vivienda colectiva o apartamentos en la propia vivienda o en plantas superiores de un edificio residencial.

• 2a situación: En planta baja ó en planta baja y otras (primera ylo sótano) de un edificio residencial, con acceso independiente del de las viviendas u otros usos en la parcela.

• 3a situación: En parcela independiente a las residenciales, pero en zonas de uso característico residencial.

• 4a situación: En manzana ó parcela exclusivamente dedicada al uso en cuestión, dentro de sectores o ámbitos de uso característico diferente al residencial

• 5a situación: En suelo rústico.

• 3. En las Ordenanzas particulares de uso correspondientes a cada una de las zonas se especificarán las categorías y situaciones en que se considera permitido el uso terciario comercial, de oficinas o de servicios no hosteleros.

• 4. La medición del nivel sonoro en decibelios (A) se efectuará según la normativa en vigor en cada momento.

• 5. Siempre que se produzca una petición de licencia de instalación de usos terciarios a que hace referencia este artículo, el Ayuntamiento calificará y clasificará su categoría y situación, de acuerdo con las presentes Ordenanzas, para proceder a su tramitación o no, según las particularidades de cada zona.

• Artículo 241. Condiciones particulares de los usos terciarios comerciales, de oficinas y de servicios no hosteleros

• 1. Uso comercial:

• a. Se podrán establecer distancias mínimas entre los accesos de determinados establecimientos comerciales, cuando razones de tránsito, abastecimiento u otras debidamente justificadas así lo motiven.

• b. Cuando se ubiquen parte de las dependencias del local comercial en plantas sótano y/o primera éstas siempre tendrán su acceso a través del local de planta baja, debiendo estar, al menos el 50 % de la superficie útil de venta en dicha planta baja.

• c. Los comercios deberán tener acceso directo por la vía pública pudiendo abrir la puerta hacia el exterior sin invadirla. La altura del local en su zona de venta será como mínimo de 2,50 metros, siempre que ésta no exceda de una superficie de 150 m2 útiles por planta de local. Para locales de superficies de venta superiores, la altura libre entre el suelo y el techo será de 3,00 m. Se exceptúan de lo anterior los locales comerciales existentes que pertenezcan a edificios protegidos por la ordenanza 1, siempre que a la fecha de aprobación del Plan General tengan licencia, admitiéndose su altura actual.

• d. Cuando la sala de ventas del local comercial se desarrolle en varias plantas o niveles, se deberá garantizar la accesibilidad a todos ellos por parte de las personas de movilidad reducida, incluso con la instalación de ascensores cuando sea necesario y ello siempre que la superficie de ventas supere los 200 m2 útiles.

• e. Los locales comerciales situados en edificios de viviendas y sus almacenes no podrán tener ninguna conexión directa con viviendas, caja de escalera de viviendas ni portal.

• f. Los cuartos de aseo no tendrán comunicación directa con el local de venta ni a vía pública, estarán diferenciados para uno y otro sexo cuando su número sea superior a uno, debiendo establecerse un retrete y un lavabo para cada 250 metros cuadrados útiles de superficie de venta del local o fracción y cumplirán las normas fijadas para los respectivos de viviendas (altura mínima de 2,30 m, superficie mínima de 1,50 m2 y ventilación obligatoria). Como excepción a lo anterior, los locales de superficie de venta inferior a 100 m2 tendrán un aseo como mínimo y los de superficie entre 100 m2 y 250 m2 tendrán dos aseos como mínimo, que cumplirán lo dispuesto en la normativa de supresión de barreras vigente.

• g. En los establecimientos de la tercera categoría o superior, cuando su superficie de venta sea superior a 500 metros cuadrados útiles será obligatoria la disposición en el interior de la parcela de espacios de carga y descarga con dimensiones adecuadas a los vehículos empleados para este fin (plazas de aparcamiento de carga y descarga de 9,00 x 4,00 metros). En establecimientos de 2a categoría se dispondrán las medidas correctoras que se estimen en cada caso, incluyendo reserva de plazas y horarios de carga y descarga, pavimentaciones insonorizadas (y su mantenimiento por el titular de la actividad).

• h. Para los locales comerciales de 2a categoría cuya superficie de venta sea superior a 1.000 m2 útiles se debe disponer de plazas de aparcamiento con una dotación mínima de una plaza por cada 100 metros cuadrados útiles de sala de venta en el edificio donde se implante, sin lo cual no podrá obtener licencia de apertura. Dichas plazas serán del tamaño normal (2,20m x 4,50m).

• i. Los equipos de climatización se instalarán en planta sótano preferentemente o en la cubierta de los edificios, adoptando, en todo caso, las medidas correctoras oportunas para cumplir con la normativa de ruidos vigente, no pudiendo ser visibles desde la vía pública. Queda prohibido su instalación en fachada ó saliendo de la alineación oficial o de la línea de fachada.

• j. En los almacenes y en los recorridos de acceso a los mismos se dispondrán las medidas correctoras oportunas tendentes a paliar la transmisión de ruidos por el movimiento de las mercancías.

• k. Para las cámaras y otras instalaciones productoras de ruido se adoptarán igualmente las medidas correctoras de ruidos según la normativa vigente.

• l. La luz y ventilación de los locales comerciales podrá ser natural o artificial. La instalación de fuerza y alumbrado cumplirá con las reglamentaciones vigentes en la materia.

• m. La ventilación de los locales podrá ser de cualquiera de los siguientes tipos: forzada, natural o mecánica. Como regla general, se admite la ventilación natural cuando no se puedan transmitir niveles sonoros al exterior que superen los mínimos permitidos y cuando los fondos de ventilación (la distancia entre el hueco practicable o rejilla y cualquier punto del local) sean menores de 10m. y se verifiquen las siguientes superficies de ventilación (siempre que la normativa sectorial no sea más restrictiva):

• i. Para piezas vivideras: 1/8 de la supo útil del local.

• ii. Para piezas vivideras: 1/8 de la supo útil del local.

• n. No se considerarán a estos efectos los huecos no practicables, pudiéndose justificar otra ventilación mínima según determina la normativa sectorial vigente, siendo de aplicación, en cualquier caso, la que sea más exigente.

• o. Cuando no se puedan verificar las condiciones para que exista ventilación natural (fondos mayores de 10,00 metros, huecos insuficientes, etc.), los locales se ventilarán obligatoriamente a través de chimeneas a cubierta (ventilación forzada) o mediante impulsión mecánica también a cubierta. En todo caso, las chimeneas de ventilación de evacuación de gases de combustión serán independientes.

• p. Salvo que por la normativa sectorial se especifiquen otras características, la ventilación mecánica garantizará un mínimo de tres renovaciones por hora.

• q. En todo caso, será de aplicación lo que disponga la Ley de Comercio de Castilla y León o norma que lo sustituya, así como el Plan de Equipamientos Comerciales correspondiente.

• 2. Uso terciario de oficinas y de servicios no hosteleros:

• a. Cuando se ubiquen parte de las dependencias del local en plantas sótano y/o primera éstas siempre tendrán su acceso a través del local de planta baja, debiendo estar, al menos el 50 % de la superficie útil en dicha planta baja.

• b. Los locales (excepción hecha de las oficinas y servicios no hosteleros en categoría primera) deberán tener acceso directo por la vía pública pudiendo abrir la puerta hacia el exterior sin invadirla. La altura del local será como mínimo de 2,50 metros, en su zona útil.

• c. En cuanto a entreplantas cumplirán las mismas condiciones particulares que el terciario comercial.

• d. En cuanto a accesibilidad para personas de movilidad reducida se cumplirán las mismas condiciones que para terciario comercial.

• e. Exceptuando las que se encuentren en categoría primera, las oficinas o servicios no hosteleros situados en edificios de viviendas y sus almacenes no podrán tener ninguna conexión directa con viviendas, caja de escalera de viviendas ni portal.

• f. Los cuartos de aseo no tendrán comunicación directa con los locales de usos vivideros ni a vía pública, estarán diferenciados para uno y otro sexo cuando su número sea superior a uno, debiendo establecerse un retrete y un lavabo para cada 100 metros cuadrados útiles de superficie del local, que cumplirán lo dispuesto en la normativa de supresión de barreras vigente.

• g. En referencia a los equipos de climatización se cumplirá lo dispuesto para el terciario comercial

Partes: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7