Evolución histórica de los Sistemas Registrales. Particularidades del Sistema Registral en Cuba, principios que lo rigen (página 2)

Sistema Registral Alemán

Los países que practicaron el derecho germánico fueron en rigor los primeros en desarrollar la publicidad registral y en adoptar como organización en los libros de inscripción el folio real, que no es más que reservar una página particular de los libros para el historial de cada inmueble ó finca, método adoptado por el sistema español antecedente del nuestro. Después de un lento avance en el perfeccionamiento de su sistema que duró varios años e incluyó la promulgación de varias legislaciones, la Ley Prusiana de 1872, el Código Civil de 1896 y las Ordenanzas regístrales de 1900 definieron las características fundamentales dicho sistema que son las siguientes:

a) El registro se encuentra desde el punto de vista técnico, bajo la salvaguarda de un magistrado judicial (juez inmobiliario), a fin de establecer un riguroso control de la legalidad.

b) Es un sistema de folio real.

c) La inscripción tiene un carácter constitutivo

d) Se respeta el principio del tracto sucesivo

e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario) califica los títulos en cuanto a su validez legal

En el sistema alemán a diferencia de otros que estudiaremos, el registrador es un juez inmobiliario, funcionario del sistema judicial, se practica como ya dijimos el folio particular de la finca ó real, que significa que cada inmueble y sus sucesivas trasmisiones tienen un número inicial de finca que no se pierde a menos que se cancele o se produzcan modificaciones que la hagan desaparecer,  o sea se inscribe la finca con sus características, para efectiva transmisión se requiere la inscripción, de ahí su carácter constitutivo, existiendo con ello mayor coincidencia entre la realidad y el registro, lo que significa que toda transmisión del dominio ó declaración del derechos es nula si no consta su inscripción en los registros públicos, publica derechos no actos., el registrador aquí busca la calificación del acto y tiene prioridad, que está determinado por el tiempo de inscripción, excluyendo a otros derechos.  

El Sistema Español

El ordenamiento hipotecario español es el que con más profundidad se ha dedicado a estudiar el sistema registral del folio real, que sin llegar a ser perfecto brinda bastantes ventajas y garantías al tráfico jurídico, es por demás, el tronco común del nuestro y el punto de mira para nuestras modificaciones.

Venezolano

Es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción.

Evolución Histórica del Sistema registral en Cuba

El Derecho Inmobiliario y Registral en Cuba debe tener como objeto esencial el estudio de las facultades, deberes y obligaciones que surgen de los derechos reales inmobiliarios, su sistema de adquisición y transmisión, y los procedimientos, principios y efectos de la publicidad registral.

Las características del sistema inmobiliario cubano son resultado del programa de transformaciones políticas y económicas puesto en práctica a partir de 1959 mezcladas con la tradición jurídica del Derecho Civil español y del pensamiento jurídico europeo.

Para Sanz Fernández: el  "Sistema Registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

En Cuba, la Ley Fundamental de 1959 (LF 1959), modificada flexiblemente hasta 1976, sostuvo los preceptos centrales de la Constitución de 1940 y agregó los que se examinan inmediatamente.

A) Ley de Reforma Agraria.

Las normas más importantes sobre Reforma Agraria se encuentran en la Ley de Reforma Agraria de 17 de mayo de 1959 (LRA 1959) y en la de  3 de octubre de 1963 (LRA 1963), que formaron parte de la LF 1959. En virtud de la primera se  determinó que bienes inmuebles de naturaleza rústica serían objeto de expropiación forzosa, se diseñó el mecanismo administrativo para la transmisión de la propiedad de las fincas, y se reordenó las facultades dispositivas y de aprovechamiento de las fincas imponiendo a todos los propietarios no estatales la obligación de explotarlas eficientemente.

Dado el enfoque social y político de los problemas históricos del productor agropecuario y el interés de propiciar la estabilidad, crecimiento económico y consolidación de la empresa agraria familiar y de las posibles vías de cooperativización, la especulación inmobiliaria rústica quedó absolutamente suprimida a nivel conceptual. Sólo subsistieron la compraventa, la donación o la permuta de las fincas rústicas previa autorización del Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA), y de acuerdo a las tasaciones oficiales que esta institución ofreciera, entendiéndose que en ellas no iba implícita operación lucrativa desligada del deber del propietario no estatal de explotar por sí su unidad de producción. El lucro legítimo proveniente de la explotación agropecuaria  -frutos- dejó de ser un interés exclusivamente privado de su productor para adquirir también el carácter de deber social de incremento de la riqueza económicamente redistribuible del país.

Si bien el Derecho Agrario existía ya en Cuba, la LRA 1959 abrió paso definitivamente a un régimen legislativo con principios jurídicos y sobre todo económicos bastante diferentes de los que le precedieron. La relación entre el estatuto de bien inmueble rústico y el bien inmueble urbano quedó cortada en la legislación especial y en la vida práctica, subsistiendo tan sólo elementos de contacto en el CC 1889 y el RPI 1880 que fueron siendo atenuados por la propia dinámica de la relación entre especialidad y supletoriedad y por las interpretaciones del Derecho debidas en conjunto a la Administración Pública y a los tribunales.

Con ella se eliminó el latifundio del panorama económico y social del país y al propio tiempo, creó en los Registros una Sección Rústica para inscribir en ella todas las operaciones registrales relativas a las fincas de esta naturaleza, sin embargo, pospuso la regulación de esta Sección para una ley posterior, la cual nunca se dictó, lo que imposibilitó, conjuntamente con la falta de requisitos en los títulos otorgados para ser inscribibles, su aplicación práctica y por ende propiciaría la desactualización de los asientos y la perdida del tracto sucesivo, al no quedar recogido en el Registro el proceso masivo de transferencia de la propiedad que dicha Ley propició y las consecuentes variaciones posteriores en las descripciones y titularidades de las fincas comprendidas en esta regulación.

B) Ley de Reforma Urbana.

La Ley de Reforma Urbana de 14 de octubre de 1960 (LRU 1960), incorporada a la LF 1959, ha sido quizá la norma de mayor trascendencia social dictada durante la Revolución. A sus postulados se debe el estado actual y los principios centrales del Derecho Inmobiliario en Cuba. Mediante ella se expropió forzosamente a todos los propietarios de bienes inmuebles urbanos destinados a vivienda, que se encontrasen arrendándolos o que detentasen más de uno de estos bienes.

El Estado concertó contratos de compraventa con los ex-arrendatarios de las viviendas expropiadas, y contratos de usufructo con los ex-arrendatarios de cuartos y habitaciones, indemnizando a los expropiados  y a los ex-acreedores hipotecarios cuyos derechos adquirió el Estado con las sumas provenientes de los pagos aplazados del precio de la compraventa. El lucro y especulación inmobiliaria quedaron sustancialmente aniquilados subsistiendo entre particulares el contrato de permuta, compraventa y donación de viviendas y solares previa autorización administrativa. El arrendamiento de viviendas de recreo, contrato cuyo objetivo para el propietario es la percepción de una renta -fruto civil- por el uso del inmueble, fue mantenido con bastante autonomía para la determinación de su contenido.

También el mundo del bien inmueble urbano quedó progresivamente sustraído y desconectado de lo rústico, aunque de modo formal las reglas generales para la interpretación y aplicación de lo que algunos han llamado Derecho de la Reforma Urbana se conservaron en el CC 1889 y en sus principios, atemperándolos a las nuevas circunstancias socio políticas.

Esta sería en los primeros años de la Revolución que mayor incidencia tendría sobre el Registro de la propiedad. En ella se dispuso, entre otras, el traspaso de la propiedad de los inmuebles urbanos a sus ocupantes y la cancelación de todos los tipos de gravámenes y anotaciones de embargo o afectaciones de cualquier clase que existiesen en los Registros, en relación con dichos inmuebles.

Por otra parte, estableció la inscripción de los contratos de compraventa concertados con el objetivo de transferir la propiedad, lo que no se llevaría a cabo fundamentalmente por la deficiente documentación que al efecto se expidió, amen de que ya comenzaba a manifestarse la desidia por la inscripción, principalmente provocada por la masividad, que al igual que la Reforma Agraria, provocara la Reforma Urbana.

 Lo anterior, unido a la cancelación de todo tipo de gravámenes, dispuesta por la ya mencionada Ley de Reforma Urbana, eliminó la institución de la hipoteca en Cuba y con ello, la única causal constitutiva del Registro de la propiedad en nuestro país.

C) Leyes de Nacionalización.

Las leyes de nacionalización comprenden la Ley Nº 851 de 6 de julio de 1960 aplicada con las Resoluciones de 6 de agosto, 17 de septiembre y 24 de octubre de 1960, la Ley Nº 890 de 13 de octubre de 1960, la Ley Nº 891 de la misma fecha, y la Ley Nº 1076 de 4 de diciembre de 1962 por medio de las cuales el Estado adquirió por expropiación forzosa una cantidad considerable de bienes inmuebles urbanos edificados o yermos que se entregaría a las empresas estatales organizadas a partir de entonces o se destinarían al servicio de la Administración Pública.

La Ley Nº 1028 de 1962 estableció puntos iniciales del actual sistema de control de medios básicos que cuenta con un registro propio separado del Registro de Propiedad Inmobiliaria (RPI)de 1880 donde también opera el Estado.

La codificación civil cubana se produjo al finalizar un conjunto de reformas legislativas de importancia emprendidas por el gobierno revolucionario a finales de la década de los años setenta marcadas por las necesidades de actualización y adaptación del ordenamiento a la economía socialista planificada y, en alguna medida, por la influencia teórica y la experiencia práctica del mundo jurídico socialista de Europa oriental. Sin desechar el estado de la ciencia ni las raíces latinas del Derecho Civil, se elaboraron varios anteproyectos y proyectos de Código hasta que se aprobó en 1987 el que actualmente rige, se evidencian algunos pasos en este sentido, con obras de compilación sin carácter vinculante publicadas por el Ministerio de   Justicia donde se empleaban términos como sistema inmobiliario o legislación inmobiliaria registral y se resaltaba su particularidad frente al CC 1889 entonces vigente[1].

Las reformas jurídicas de la década de los años ochenta propiciaron que algunos autores[2] pensaran en la existencia de un "Derecho de la Vivienda" cuyo objeto sería el régimen de los bienes inmuebles urbanos en función de asegurar la habitación; mezcla de Derecho Civil y Derecho Administrativo que, con novedad, parecía tender a separarse totalmente del sistema precedente de matriz española diseñado para una economía de mercado pre-monopolista.

La década de los noventa ha presenciado la introducción de un tráfico jurídico inmobiliario para las inversiones extranjeras, el incremento de las operaciones de algunas personas en el RPI 1880 y el interés legislativo y teórico por la publicidad, y la necesidad, proclamada por el Estado, de asegurar el control de la legalidad de las transacciones entre los particulares al mismo tiempo que solidificar el ejercicio efectivo de las facultades y derechos de los propietarios y titulares de derechos reales.

El Código Civil de 1987 (CC1987) no deja margen al reconocimiento de un Derecho Inmobiliario cubano a partir del tratamiento separado y sistemático de lo mobiliario y lo inmobiliario.

Los anteproyectos de CC contemplaron en algún momento la adopción de un sistema de separación de modos de adquirir y transmitir derechos reales inmobiliarios diferentes de los mobiliarios, desarrollando reglas sobre el contenido de los primeros pero esta tendencia no se materializó.

En cuanto a la organización y el funcionamiento del Registro, no fue hasta el 1ro. de julio de 1965, que se introdujeron modificaciones a las regulaciones orgánicas establecidas por la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento, al dictarse la Ley No. 1180, la cual, además de crear otra Sección, en este caso urbana, dispuso la inscripción de oficio de los títulos otorgados por el Consejo Superior de Reforma Urbana a los nuevos adquirentes de inmuebles de esta naturaleza.

En realidad fue esta Ley la que marcó el inicio del fin de los Registros de la propiedad en esta etapa, a partir de su entrada en vigor se fue desmoronando poco a poco el sistema registral como institución, aunque es justo señalar, que la principal causa de la perdida de importancia del sistema registral inmobiliario lo provocó la falta de inscripción al carecerse de titulación adecuada para su práctica; lo que se vio elevado a su máxima expresión cuando ni siquiera se cumplimentaría lo establecido por ella.

Como resultado de lo anterior el Registro se sumió en un quietismo casi total, solamente se practicaban inscripciones de determinados títulos, principalmente a favor del Estado y en cantidades ínfimas de los que realmente se otorgaban.

Por la Ley No. 48, de fecha 27 de diciembre de 1984, Ley General de la Vivienda, se trató de poner fin a esta situación, creándose el Registro de la Propiedad de la Vivienda. Cierto es que éste constituía un Registro nuevo y distinto del Registro histórico, pero al menos significaba el rescate de los registros públicos y de la protección de las titularidades. Sin embargo, una vez más, se dejaría para posteriores disposiciones el establecimiento de las regulaciones que normarían el funcionamiento de los Registros, las que, al igual que en las anteriores ocasiones, no verían nunca la luz, convirtiéndose por tanto en letra muerta la intencionalidad reflejada en el texto de la Ley.

 Por las mismas circunstancias correría igual suerte el articulado creador del Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos de la llamada segunda Ley General de la Vivienda, la No. 65 de fecha 23 de diciembre de 1988, como siempre, no se dictarían jamás las normas necesarias a ese fin; sino todo lo contrario, al impedirse la inscripción por primera vez por una norma legal, la Resolución No. 259, de fecha 19 de junio de 1989 del Presidente de dicho Instituto Nacional de la Vivienda..

No sería hasta la promulgación del Decreto-Ley No. 185, de fecha 28 de mayo de 1998, modificativo de la Ley General de la Vivienda, que se iniciaría por el Ministerio de Justicia, encargado nuevamente de esta actividad, el rescate del sistema registral tradicional, empeño este que ha encontrado en su camino todos los obstáculos surgidos como consecuencia de las situaciones anteriormente narradas.

Para resolver esta situación de inmovilismos registral el Ministerio de Justicia ha promulgado tres normas fundamentales: la Resolución Conjunta IPF-INV-ONHG- MINJUS en colaboración con el resto de los organismos consignados, la Resolución 39/02 ya derogada, la Resolución 104  para la inscripción de la Propiedad Estatal  y la Resolución 247/03 todas del Ministro de Justicia. Estas normas en su esencia van encaminadas a establecer procedimientos supletorios para la inscripción de la propiedad estatal y personal sobre la vivienda y locales, y a revisar los supuestos de inscripción de la ley sobre los cuales se debe mantener la autorización para su inscripción, incorporándole los nuevos que deben ser inscritos en esta etapa. 

Actualmente se dictó por el Ministerio de Justicia la Resolución 114, del 29 de junio del 2007, que regula  las Normas y Procedimientos para la organización del Registro de la Propiedad, en esencia en su artículo 1.1 define que su objeto es la inmatriculación de los inmuebles, la inscripción y anotación de los títulos de dominio y otros derechos reales sobre aquéllos, y su cancelación cuando corresponda, según la demarcación territorial donde radiquen y en el 2, que  contiene, en sus asientos, los derechos, actos y circunstancias de los inmuebles, como garantía de seguridad jurídica, en fin norma todo el procedimiento a seguir por los Registradores de la Propiedad.

Hay que señalar que si bien es cierto que esta Resolución resuelve parte de la problemática que hemos abordado en este trabajo, se hace necesario que se dicte una Ley específica que abarque todo lo relacionado con la Propiedad Inmueble y su Sistema Registral, o sea que copile en un solo cuerpo legal.

Como características esenciales del Sistema registral cubano podemos definir las siguientes:

1. Folio real, a.82 CC
2. Inscripción declarativa: se sigue el sistema del título y el modo, no requiere la inscripción registral.
3. La inscripción se realiza en virtud de títulos públicos judiciales y administrativos, a.3 CC.
4. Constancia registral, la que se hace a través de asientos en libros que pueden ser de inscripción, anotación y cancelación.
5. Publicidad formal.
6. Se adopta el sistema de inscripción no de transmisión.

Principios Registrales

·              Inscripción, está implícito en la Ley., consiste en la anotación de datos especiales, características declarativos, no es obligatoria, al contrario es voluntaria.

·              Legitimación. (a. 24, 25, 29, 30, 31, 33 LH) El que figura en registro como titular se premisa que el derecho real le pertenece hasta que no se pruebe lo contrario. La legitimidad manifiesta tiempo en el acto de habilitación del registrador.

·              Legalidad o calificación (a. 9 y18) Los títulos y derechos reales que acceden al registrador han de ser verdaderos y válidos, a tal fin se le concede al registrador  la facultad de evaluarlos.

·              Rogación: Sólo se procede a revisar la inscripción a instancia de parte.

·              Exactitud: El registrador es exacto, pues lo que se publica en los libros debe coincidir con la realidad extra-registral.

·              Prioridad (a. 17,26,28): Primero en tiempo, primero en derecho

·              Especialidad: Inscribir minuciosamente medidas, límites, peculiaridades, que permitan ubicar en el espacio la finca inscripta.

·              Fe Pública registral (a. 23, 29, 31, 36, 38, 144, 156, 389): No siempre hay que confiar en el registrador, sino que terceros tienen protección ante ese registrador.

·              Tracto sucesivo (a. 20, 84-86): Dar veracidad o seguridad jurídica al titular registral que no resulte sencillo impugnar el documento

CONCLUSIONES

1. El  "Sistema Registral es el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".
2. La necesidad de que se dicte una Ley específica que abarque todo lo relacionado con la Propiedad Inmueble y su Sistema Registral, o sea que se copile en un solo cuerpo legal.
3. La Ley de Reforma Urbana, eliminó la institución de la hipoteca en Cuba y con ello, la única causal constitutiva del Registro de la propiedad en nuestro país.

BIBLIOGRAFÍA

Textos:

·         Colin, Ambrosio y Henry Capitant.- "Curso elemental de Derecho Civil". Traducción de Demófilo de Buen. Editorial Reus s.a. Madrid. 1923. Tomo 2, vol. 2 , pp.469-470.

·         Martínez Giralt, Félix.- "Propiedad y Derechos Reales. Extracto de las conferencias de Dr. Félix Martínez Giralt realizado por Mario Díaz Cruz jr.". Editorial Alfa. La Habana.1937., p.33.-

·         MINJUS.- "La vivienda urbana. Su evolución en el Derecho histórico cubano y en la legislación revolucionaria". La Habana. 1974. pp. 236; "Ley de Reforma Urbana y legislación complementaria". La Habana

·         Planiol, M. y G. Ripert.- "Tratado Práctico de Derecho Civil francés". Traducción de Mario Díaz Cruz. Editor Juan Buxó. La Habana. 1930., t.3, pp.69-72.-

·         Vega Vega, Juan.- "Comentarios a la Ley de la Vivienda". Editorial Ciencias Sociales. La Habana. 1985.

Sitios Consultados

·         Sistemas y principios registrales, Introducción, Los sistemas registrales, Los principios registrales, www.monografías.com

·         Derecho sobre Bienes, www.monografias.com

·         Derecho inmobiliario. Generalidades.- www.lex.uh.cu

Legislación

·         Código Civil de la República de Cuba, 1988.

·         Ley Hipotecaria y su Reglamento.

·         Ley de Reforma Urbana, La Habana, Cuba, 14 de octubre de 1960

·         Ley 48 General de la Vivienda, la Habana, Cuba, 1984. (Derogada)

·         Ley 65 General de la Vivienda, la Habana, Cuba, 1988.

·         Decreto-Ley No. 185, Modificativo de la Ley General de la Vivienda, 1998

·         Resolución 114,  Registro de la Propiedad, 2007

Autor:

Lic. Limay Gutiérrez Rodríguez

Facultad de Derecho

Universidad Central "Martha Abreu" de las Villas

Especialidad de Derecho Civil y Patrimonial de Familia

Año: 2008

[1] .- MINJUS.- "La vivienda urbana. Su evolución en el Derecho histórico cubano y en la legislación revolucionaria". La Habana. 1974. pp. 236; "Ley de Reforma Urbana y legislación complementaria". La Habana

[2] .- Vega Vega, Juan.- "Comentarios a la Ley de la Vivienda". Editorial Ciencias Sociales. La Habana. 1985., p.