El fenómeno del mobbing o acoso inmobiliario aumenta cada año de la mano de la especulación y afecta de manera especial a los inquilinos de avanzada edad que viven en inmuebles de renta antigua. El crecimiento del mercado y el escaso atractivo económico de estas viviendas se ha plasmado en la venta de pisos "con bicho" o "con gusano", degradantes denominaciones con las que se identifica en el argot de este negocio al inquilino. El comprador, en el mejor de los casos, será un banco que esperará una golosa rentabilidad a medio o largo plazo y, en el peor, el interesado en comprar será un especulador bien equipado para ejercer el mobbing inmobiliario.
Esta modalidad de mobbing no es nueva en nuestro país ni fuera de él. En 1998, el Ayuntamiento de Cádiz dictó un bando municipal para advertir a la ciudadanía sobre estas prácticas. Años después, el Ayuntamiento de Barcelona decidió acudir a la Fiscalía para luchar contra el acoso inmobiliario.
¿Qué es el mobbing inmobiliario?
Puede definirse como prácticas antisociales basadas en el acoso y abuso para forzar que alguien se vaya de su casa, independientemente de que ésta sea propia o arrendada. La picaresca y artimañas son variadas: desde inducir la entrada de okupas en el edificio o de vecinos perturbadores, a la negativa del arrendador de cobrar la renta, pasando por la falta de higiene y de mantenimiento de la vivienda o del edificio, con cortes en los suministros básicos de agua y luz. El objetivo no es otro que desahuciar al arrendatario bajo una falsa apariencia de legalidad, convencerle para que él mismo abandone la vivienda o minar su paciencia e integridad moral, prácticas todas ellas que constituyen fraude y delito.
Abandonar el edificio para generar la declaración de ruina y la negativa a cobrar la renta son las principales estrategias que se utilizan para echar a un inquilino despistado de renta antigua. A estos dos primeros métodos, donde la frontera entre lo legal y lo delictivo es más difusa, se suman los casos de amenazas, coacciones, allanamiento de morada, daños, injurias o calumnias, todos ellos delitos, o faltas ya tipificados en el Código penal.
Uno de primeros avances en el reconocimiento legal de este tipo de conductas fue la reapertura de la primera querella en España por mobbing inmobiliario. Presentada en 2003 por la arrendataria, una viuda de 75 años con contrato de alquiler desde 1936 y renta mensual de 40 euros, fue desestimada y posteriormente reabierta por la Audiencia de Barcelona en 2004. Unos okupas se habían adueñado de la terraza y el piso se encontraba agrietado, infectado de ratas y cucarachas, y con problemas de suministros sin que el propietario hiciera nada por el mantenimiento del edificio.
En esta línea se halla la actuación de otro vecino, en este caso de la localidad vizcaína de Getxo. Un empresario compró una de las tres plantas de un inmueble, aunque deseaba el edificio entero. Ante la negativa de los propietarios del primer piso a vender, el empresario "arrendó" su propiedad a una familia numerosa y conflictiva por un euro al mes como parte de un plan de acoso. Finalmente, el Juzgado de Instrucción nº 6 de Getxo dictó medidas cautelares contra el empresario e inquilinos, obligando al desalojo de los imputados y su expulsión de la localidad porque era "imprescindible que los perjudicados hicieran vida normal en su ciudad sin el temor de toparse con los agresores".
Cómo actuar ante la coacción y el acoso
No hay que firmar nada sin asesoramiento legal.
Exigir siempre recibo del pago de la renta. Si no le aceptan este pago por los medios habituales (el casero no recoge el dinero personalmente como venía sucediendo, le devuelven los recibos, etc.) envíe al propietario un giro postal o consigne las rentas en el juzgado.
Ante la sospecha de venta del piso, consulte en el Registro de la Propiedad la titularidad del inmueble. Si el propietario ha cambiado sin notificación de la transmisión al arrendatario, todavía puede ejercer, si lo desea, el derecho a compra preferente.
Si el propietario no realiza las obras de mantenimiento necesarias, exija su realización por buro fax certificado. Encontrará asesoramiento en asociaciones de inquilinos y de consumidores. En algunas comunidades autónomas hay servicios públicos de asesoramiento legal, tanto a propietarios como a inquilinos. Solicite una inspección en los servicios de urbanismo de su Ayuntamiento ante problemas de insalubridad o deterioro relevante. La autoridad puede en tales casos imponer la realización de las obras al propietario.
Ante amenazas, insultos, cambios de cerraduras, etc. acuda a la policía y a un abogado e interponga una denuncia.
El fenómeno cobra cada vez más fuerza: muchos inquilinos de viviendas de renta antigua son sometidos a presiones por parte de las inmobiliarias propietarias con el fin de reconvertir las fincas en negocios más rentables como nuevos inmuebles más caros, locales comerciales u hoteles. Tras intentar llegar a un acuerdo con los inquilinos, trato normalmente rechazado, los propietarios provocan toda clase de desmanes (averías sin arreglar, cortes de luz, saqueo de buzones… e incluso amenazas y coacciones) hasta que los vecinos no aguantan la presión y 'tiran la toalla' abandonando su casa. Estas acciones están consideradas como un tipo de acoso, son denunciables, y ya existen sentencias judiciales favorables a los vecinos acosados.
El mobbing inmobiliario tiene un claro precedente en el 'Blockburts'. Se trata de una 'corrupción fonética' surgida de la pronunciación de dos términos ingleses: to Bursa (estallar) y block (bloque), que podría traducirse como 'revientacasas' y que en la Segunda Guerra Mundial se refería a los explosivos lanzados por la aviación aliada, capaces de aniquilar barrios enteros. Pero referida al tema inmobiliario, la expresión se utilizó en los años sesenta para designar una estrategia usual en Estados Unidos durante los años sesenta, en el contexto de las tensiones entre negros y blancos. Los agentes inmobiliarios se aprovechaban de los prejuicios raciales de los habitantes de las áreas residenciales, a quienes comunicaban falsamente que se avecinaba una adquisición masiva de viviendas que irían a parar a manos de negros. Para que la historia fuese creíble, exhibían por las inmediaciones a afroamericanos, como si de compradores se tratase. Los blancos vendían sus casas a precio de saldo y se mudaban. Años después, la estrategia del miedo continúa surtiendo efecto , el fenómeno del mobbing inmobiliario recorre toda España.
La ONG International Alliance of Inhabitants recoge las denuncias de la sociedad civil en Europa y asegura que durante el Foro Social Europeo, celebrado en Atenas en mayo de 2006, la Federación de Arrendatarios de Londres denunció el lado oscuro de las olimpiadas de 2012, concretamente una aceleración de la privatización del sector inmobiliario y la demolición de edificios de viviendas de protección oficial para construir centros deportivos, comerciales, y casas de lujo. En Bégica, la ONG Solidarités Nouvelles denuncia asimismo desalojos cada vez más numerosos para alojar a la clase funcionarial comunitaria. No cabe duda de la extensión de este fenómeno, pero, ¿por qué se produce?.
El llamado mobbing inmobiliario viene impulsado por el aumento del precio de la vivienda, que provoca la aparición de un mercado inmobiliario cada vez más voraz. Ante la demanda de clientes adinerados, los viejos cascos urbanos se han convertido en un gran atractivo para los especuladores. La finalidad de adquirir inmuebles en el centro de las ciudades es reconvertir las fincas en negocios más rentables, ya sean nuevos inmuebles más caros, locales comerciales y deportivos u hoteles
María Dolores Peris, catedrática de Sociología de la Universidad de Barcelona, señaló en un estudio que, lejos de lo que pudiera parecer, el mobbing no es ninguna novedad en los planes de rehabilitación. En Barcelona, concretamente, desde hace años existe lo que en el argot urbanístico se denomina "sacar a los gusanos". Según la socióloga, el mobbing forma parte de una estrategia mundialmente conocida: primero se devalúa el barrio por la invasión de emigrantes y población marginal, o por el envejecimiento de los edificios a los que no se asignan presupuestos para su mantenimiento; en una segunda fase, los especuladores adquieren las viviendas. Y asegura que el mobbing, una práctica que responde a un plan preconcebido, "no se erradicará mientras se mantenga la fractura, el desnivel, entre quienes practican la violencia utilizando estrategias y técnicas de alta predictibilidad, y quienes reciben las denuncias con la venda en los ojos".
El mobbing ya está considerado como un problema, una violación de los derechos humanos. Así , a finales de 2006, el relator de Naciones Unidas Miloon Kothari elaboró un informe sobre la vivienda en España en el que denunció la violación de los derechos humanos en materia de vivienda, refiriéndose a un mobbing "sin parangón en el resto del mundo desarrollado" y una especulación inmobiliaria desenfrenada que deja al 25% de la población fuera del mercado de la vivienda. Asimismo señala la conveniencia de que se dejen de vulnerar los preceptos de la Constitución española, en concreto el art. 47, que obliga a "promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación", y que cumplan sus compromisos adquiridos con la firma de convenios internacionales de salvaguarda del derecho a la ciudad.
El mobbing inmobiliario está a la orden del día y la admisión a trámite de cada vez más casos de mobbing inmobiliario demuestra que es un problema extendido que requiere atención social y jurídica para erradicarlo. El Derecho Penal permite dar respuesta en sus manifestaciones más graves con denuncias por amenazas y coacciones, incluso a la acusación por fraude procesal cuando se acude a procedimientos judiciales innecesarios o injustificados con el objeto de obtener desalojos.
El acoso inmobiliario o blockbusting se trata de un fenómeno social muy reciente que aún no ha sido muy estudiado por la doctrina pero que, lentamente, va apareciendo en nuestra legislación y jurisprudencia con distintas denominaciones: hostigamiento, asedio, acoso o mobbing inmobiliario (algunos autores mantienen el anglicismo blockbusting)
Una de las primeras regulaciones la encontramos en el Art. 45.3.c) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (Cataluña) donde, al establecer la protección de los consumidores y usuarios de vivienda en el mercado inmobiliario, define el acoso inmobiliario, como toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda. A efectos de la presente ley, el acoso inmobiliario constituye discriminación. La negativa injustificada de los propietarios de la vivienda a cobrar la renta arrendaticia es indicio de acoso inmobiliario.
En cuanto a la jurisprudencia, probablemente, una de las resoluciones judiciales más conocida sea la sentencia 802 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 4 de julio de 2005, donde ya se reconocía que nos encontrábamos ante un claro caso de mobbing inmobiliario cuando los inquilinos de un edificio encontraron rotas todas las conducciones de agua de sus viviendas, excepto los tubos que iban al entresuelo, a la oficina de la administradora, con el ánimo de que no se formalizaran los contratos de arrendamientos nuevos o de que se rescindieran por los propios inquilinos.
Las conductas de los revientacasas para echar de las viviendas a los gusanos –según su argot– pueden ser muy variadas: desde el habitual supuesto del propietario que no cumple con los deberes de conservación de su inmueble con el objetivo de lograr una declaración de ruina, hasta las estafas para que los inquilinos acepten un desalojo mediante la promesa de otra nueva vivienda; causar daños dolosamente (rompiendo techos, abriendo fugas de agua, cortando la luz, etc.) o incluso recurriendo a la violencia, física o moral, con amenazas que pueden llegar a lo que se denomina panic peddling (que se podría traducir, libremente, como fomentadores del pánico) y consiste en introducir a unos inquilinos problemáticos en una comunidad de vecinos. Un caso muy conocido ocurrió en Guecho (Vizcaya) en 2003, en la llamada Casa Tangora (la de la imagen) cuando el dueño de un palacete de la zona de Neguri alquiló una vivienda a una familia de 30 gitanos de Rumanía, que le pagaban tan solo 1 euro de alquiler mensual a cambio de hostigar a los restantes vecinos para que se fueran de sus pisos. El propietario de la casa fue condenado por coacciones, amenazas y daños, como inductor.
Actualmente, el Código Penal español regula el acoso inmobiliario en dos preceptos, desde junio de 2010: al hablar de las coacciones, el Art. 172.1 añadió un último párrafo: También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda; asimismo, en la regulación del trato degradante, el Art. 173.1 in fine señala que se impondrá la pena de prisión de seis meses a dos años al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
La primera pregunta es evidente: ¿a quién se considera víctima? Según el Art. 1 de la Decisión Marco del Consejo 2001/220/JAI, de 15 de marzo de 2001 (DOCE del 22), relativa al estatuto de la víctima en el proceso penal –en adelante DM– se trata de la persona física que haya sufrido un perjuicio, en especial lesiones físicas o mentales, daños emocionales o un perjuicio económico, directamente causado por un acto u omisión que infrinja la legislación penal de un Estado miembro. A continuación, esta norma europea regula cuáles son estos derechos:
– Respeto y reconocimiento (Art. 2 DM en relación con el 8.4): se refiere a brindar a las víctimas un trato específico que responda, de la mejor manera posible, a su situación y a que sean tratadas con el debido respeto a su dignidad personal; sobre todo, si se trata de víctimas especialmente vulnerables. La norma no lo especifica pero se estaría refiriendo a quienes sufren una mayor fragilidad tanto física o mental (menores o discapacitados) como por la situación que han padecido (víctimas de violencia de género o inmobiliaria, terrorismo, inmigración, narcotráfico o delincuencia organizada). Esto significa que, por ejemplo, se evite que la víctima se confronte con su agresor en un careo. Asimismo, los 27 Estados miembros procurarán impulsar la mediación penal (Art. 10 DM) para las infracciones que, a su juicio, se presten a este tipo de medidas, velando por los acuerdos a los que puedan llegar la víctima y el inculpado.
– Declarar y recibir información: incluye el derecho de la víctima a ser oída en las actuaciones y a facilitar elementos de prueba (Art. 3 DM); a ser informada (Art. 4 DM) de todo lo que precise para la mejor defensa de sus intereses antes, durante y después del proceso –desde dónde y cómo puede presentar una denuncia hasta conocer la sentencia y, cuando sea posible, en una lengua de comprensión general (si estamos en Bulgaria, pues al menos en inglés o francés si no puede ser en castellano)– y, por último, también tiene derecho a no recibir dicha información si no tiene interés para su situación (Art. 4.4 DM).
– Comprender y ser comprendida: son las garantías del Art. 5 DM para reducir, cuanto sea posible, las dificultades de comunicación que afecten a la comprensión y a la participación de la víctima en las fases importantes del proceso penal, y la asistencia específica del Art. 6 DM. En este caso, no se refiere tan sólo a la asistencia de intérpretes en caso de hablar distintas lenguas sino a ser asistido en caso de que la víctima sea sorda o muda; incluye –cuando esté justificado– el derecho a la asistencia jurídica gratuita.
– Reembolso de los gastos sufragados: el Art. 7 DM establece que –de acuerdo con sus propias disposiciones– los Estados miembros darán a la víctima la posibilidad de que le sean reembolsados los gastos que le haya ocasionado su participación legítima en el proceso penal.
– Protección: el siguiente Art. 8 garantiza que, en caso necesario, sea posible adoptar las medidas de seguridad adecuadas para proteger a las víctimas y a sus familiares; si las autoridades competentes consideran que existe un riesgo grave de represalias, de perturbación de su vida privada o para proteger su intimidad o imagen física.
– Indemnización: el Art. 9 DM recoge el derecho de la víctima a obtener –en un plazo razonable y dentro del proceso penal– una resolución sobre la indemnización; es decir, que se le informe sobre si le corresponde o no una determinada compensación económica; que en caso afirmativo, se adopten las medidas para que el autor de la infracción la indemnice y que, finalmente, se le devuelvan los objetos restituibles pertenecientes a la víctima que fuesen aprehendidos durante el desarrollo de las actuaciones.
– Residencia en otro Estado miembro: sin duda, residir en otro país distinto al del lugar donde se cometió el delito es una desventaja para la víctima española que, por ejemplo, sufrió un atropello estando de vacaciones en Múnich o fue atracada en Toulouse. En estos casos, los Estados miembros deben paliar estas dificultades a la hora de que se desarrollen las actuaciones decidiendo si la víctima puede prestar su declaración inmediatamente después de que se haya cometido la infracción o recurrir a la declaración por videoconferencia.
La Decisión Marco 2001/220/JAI (Justicia y Asuntos Interiores) concluye su parte dispositiva estableciendo que los Estados miembros fomentarán la intervención de servicios especializados y organizaciones de apoyo a las víctimas; propiciando la formación adecuada de todas las personas que intervienen en estas actuaciones o que tienen contacto con aquéllas. Todo ello, tratando de prevenir que la víctima se vea sometida a tensiones innecesarias.
A algunos acosadores inmobiliarios se les conoce como "asustaviejas". Van a la caza de las suscriptoras de bajos alquileres, sobre las que descargan todo tipo de tretas para forzarlas a abandonar su residencia y, así, reformular el contrato a precios de mercado con la entrada de un inquilino nuevo, obteniendo altas rentabilidades. Los inquilinos son el grueso de las víctimas potenciales, pero también comienza a haber dueños que molestan y que están siendo acosados.
La alta cotización alcanzada por el metro cuadrado en algunas zonas de España obligan a realizar este tipo de acoso. Los propietarios de viejos inmuebles quieren rentabilizarlos echando abajo sus decrépitas viviendas para levantar apartamentos que luego venden a precios astronómicos. Pero se topan con la oposición de muchos inquilinos a abandonar su hogar de toda la vida, por el que pagan rentas muy bajas y cuyos contratos no se pueden extinguir unilateralmente si no es por causa de fuerza mayor, como que el edificio se declare en ruina o por el impago de mensualidades, según tipifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Así muchas de las viviendas pasan de generación en generación. La escasa renta que perciben los arrendadores por sus inmuebles ha provocado situaciones atípicas, hay casos en los que los inquilinos tienen mucha edad y unos ingresos exiguos, y con los ancianas se recurre a todo tipo de tretas para forzarlas a salir del edificio, desde pagarles 12.000 euros por abandonar su vivienda hasta amenazas directas e incluso creando desperfectos que provocan la inundación de la vivienda, cortando la electricidad y hasta el agua corriente.
A la hora de solucionar el contencioso que enfrente a propietario e inquilino existen dos vías: negociación y tribunales. La fórmula más recomendable pasa siempre por evitar las puertas de los juzgados, e implica una indemnización para el arrendatario. En el caso de la vía judicial, hay que tener presente que un pleito siempre resulta largo y caro. Pero si no prospera ningún pacto, el propietario de la vivienda puede recurrir a los tribunales y esperar que un juez dictamine sentencia y resuelva el litigio en cuestión.
Los locales comerciales no escapan a la controversia.
El arrendatario de renta antigua que sospeche ser víctima de acoso inmobiliario dispone de los servicios de atención especializada del Ministerio de Vivienda (900 900 707) o de su ayuntamiento y puede acudir también a la Cámara Oficial de Vecinos e Inquilinos de Madrid (91 576 87 05), asociaciones vecinales y ONG. En Sevilla funciona además la Oficina de Atención al Inquilino en Situación de Abuso (Otainsa, 954 480 216), que ha conseguido cerrar acuerdos con propietarios para que familias del casco antiguo hispalense no pierdan su hogar. También asesoran sobre este problema el Servicio Europeo de Información sobre Mobbing (www.sedisem.org) y la página colaborativa www.el-refugioesjo.net. El blog de las abuelas del Ventorrillo ofrece además nutrida información práctica.
El Ministerio de Vivienda y la Asociación en Defensa de Propietarios de Viviendas (902 362 952), además de organizaciones de consumidores y usuarios, brindan información y asesoramiento a los arrendadores de renta antigua.
La LAU de 1994 contempla una serie de casos en que se reconoce el derecho del propietario a solicitar el fin del contrato:
Por fuerza mayor: el propietario tendrá derecho a requerir la vivienda arrendada para él y para sus descendientes o ascendentes siempre que justifique su necesidad. En el apartado de los hijos bastará con acreditar que poseen un trabajo remunerado y que cuentan con edad suficiente para independizarse. La ley obliga a solicitarla con anticipación al inquilino para que proceda al desalojo de la casa a cambio de una indemnización. Así, la compensación económica responderá a dos años de renta, si abandona el piso en menos de seis meses, y de un año, si se va en un plazo mayor a los seis meses, antes de que se haya cumplido el año desde que se produjo la citada notificación.
Abandono de residencia: cuando el arrendado no resida en el piso por un periodo superior a los seis meses, y también cuando subarriende a un tercero sin autorización.
Dos inmuebles: si el inquilino es propietario de otro inmueble, el arrendador puede solicitar la denegación de prórroga forzosa. El único requisito es que el inquilino haya tenido esa casa a su libre disposición durante los seis meses anteriores a la presentación de la demanda.
Otros casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario.
Bibliografía
Mobbing inmobiliario: El acoso y la amenaza, inquilinos no deseados. Eroski Consumer
MARTA MOLINA. Renta antigua: alquileres no tan privilegiados. Eroski Consumer
BLANCA ÁLVAREZ. Mobbing inmobiliario. Eroski Consumer
Carlos Pérez Vaquero. El acoso inmobiliario o blockbusting. Archivo In Albis
Carlos Pérez Vaquero. Los derechos de las víctimas. Archivo In Albis
Autor:
Jose Manuel Ferro Veiga