La teoría general de los contratos en Paraguay (página 4)
Enviado por JUAN MARCELINO GONZALEZ GARCETE
El Art. 774 de nuestro Código dispone al respecto que: "El pacto de mejor comprador autoriza la resolución del contrato si un tercero ofreciere un precio más ventajoso. Sólo podrá convenirse tratándose de inmuebles, y por un plazo no mayor de tres meses"
El Art. 775 de nuestro Código agrega "El vendedor debe hacer saber al comprador quién sea el mejor comprador, y que ventajas le ofrece. Si el comprador propusiese iguales ventajas, tendrá el derecho de preferencia, si no, podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. No habrá mejora por parte del nuevo comprador, que dé lugar al pacto de mejor comprador, sino cuando hubiese de comprar la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiere adquirirla por cualquier otro contrato"
Por lo tanto, el pacto de mejor comprador se encuentra limitado a los siguientes casos:
cuando hubiese de comprar la cosa;
para recibirla en pago; y,
sólo se limita a inmuebles. Fuera de estos casos no procede dicho pacto.
Ventas aleatorias y afines – Noción y consecuencia Hay ventas aleatorias cuando el comprador adquiere una cosa cuya existencia es incierta y futura. Nuestro Código Civil se refiere a las ventas aleatorias en su art. 779 disponiendo que: "En la venta de bienes expuestos a riesgos que el comprador tomare a su cargo, podrá exigirse el precio, aunque la cosa no existiere en todo o en parte en la fecha del contrato. Sin embargo el acto será anulable como doloso siempre que el vendedor hubiese conocido el resultado del riesgo a que los bienes estaban sujetos"
Si una persona compra una cosa sujeta a fallo judicial, significa que toma el riesgo de las resultas del juicio. Una empresa industrial puede adquirir a su riesgo la cosecha de materias primas para su procesamiento. En este caso el vendedor de esas materias primas que aún no entregó el objeto del contrato, podrá exigir el precio de la venta. La venta de bienes expuestos a riesgos es una modalidad del comercio moderno. La última parte del artículo protege la buena fe del comprador.
Permuta Prenociones – Caracteres – Requisitos La permuta es el trueque de una cosa por otra. Es un contrato por el cual las dos partes se transfieren recíprocamente una cosa por otra. Desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas.
Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres, e históricamente es conocido como el inmediato antecedente de la compraventa, con quién presenta analogías y diferencias muy sensibles, en ambos, existe el desplazamiento de bienes del patrimonio, en la compraventa una de las partes debe pagar en dinero su obligación, en cambio en la permuta la otra parte paga con cosas.
La compraventa, que supone la existencia de la moneda, por consiguiente presenta un grado de organización social mas avanzado. La diferencia más representativa es que en la compraventa aparecen el objeto y el precio y en la permuta sólo existen dos bienes, que se identifican con el precio, al igual que los contratantes presentan la doble calidad de comprador y vendedor respectivamente.
Actualmente el papel económico de este contrato es muy modesto, aunque no ha desaparecido, todavía subsisten algunas permutas manuales y también se dan casos de trueque de inmuebles, sobre todo entre coherederos, pero desde luego, el gran instrumento moderno de intercambio es la compraventa.
El Código, al hablar de la permuta dispone en su Art. 799 "Por el contrato de permuta las partes se transfieren recíprocamente la propiedad de cosas u otro derecho patrimonial"
Como puede observarse, nuestro Código, siguiendo el criterio de la autonomía de la voluntad, extiende el trueque a más de las cosas, también a otros derechos patrimoniales.
Podemos citar como los caracteres del contrato de permuta, a los siguientes:
Es consensual, pues se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes;
Es bilateral, porque genera obligaciones recíprocas;
Es oneroso, por que se estipulan provecho y gravámenes para las partes;
Es conmutativo; por que las partes conocen desde el momento en que prestan su consentimiento, la existencia de sus prestaciones;
No es formal, por que no están sometidos a solemnidades, salvo los casos de permuta de inmuebles u otro bien registrable.
En la permuta, se exige como requisito fundamental para celebrar el contrato, que las partes deben tener: a) Capacidad para contratar, por aquello que para ella rige las reglas de la compraventa, por lo tanto, no pueden permutar aquellos que no pueden comprar y vender, los menores, los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito, los tutores, curadores y los padres con las personas a quienes representan necesariamente; y, b) Objeto: No pueden permutarse cosas que no pueden ser vendidas. El Código Civil en su Art. 799 dispone que: "Las partes se trasfieren recíprocamente la propiedad de cosas u otro derecho patrimonial.
Nuestro Código Civil dispone en su Art. 802 "En todo lo que no se haya determinado especialmente en este capítulo, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la compraventa"
Clara disposición, la capacidad para permutar es la misma que rige para la compraventa. Esta norma es consecuencia de la afinidad entre los contratos de compraventa y de permuta. La capacidad, de conformidad a lo establecido es la aptitud para disposición de los bienes, y para enajenarlos y contraer obligaciones.
En cuanto al objeto de la permuta, vemos que nuestro Código amplía el campo, no sólo a las cosas sino también a los demás derechos patrimoniales, es decir pueden ser objetos de permuta las cosas que pueden ser objeto de compraventa, con las excepciones dispuestas por la ley para algunos casos.
Obligaciones que nacen de la permuta Dispone el Art. 801 del Código Civil en lo relativo a las obligaciones que nacen de la permuta lo siguiente: "Los gastos de la permuta y los otros accesorios son a cargo de ambos contratantes, por partes iguales, salvo pacto en contrario"
Por lo general en la permuta se producen por efecto de la operación gastos, pago de tributos, traslado de la cosa, honorarios profesionales, etc. Con buen criterio, nuestra norma ha previsto la proporción que corresponde a cada contratante, sin la limitación de poder estipular pacto en contrario.
Efectos – Afianzamiento – Reipersecución En la compraventa, la ley autoriza que se pueda afianzar la restitución del precio de venta. En la permuta, lo que se discute es si es posible afianzar una cosa. Sin duda alguna que la situación es distinta, pues no es lo mismo afianzar dinero que una cosa. Así, la persona que ha entregado una cosa en permuta, lo ha hecho en la inteligencia de que se le daría otra en reemplazo de la que entrega.
Si uno de los permutantes tiene justos motivos para creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que el ofreció.
Se trata de un derecho de retención análogo al que se reconoce en la compraventa. Pero el derecho del permutante que tiene justos motivos para dudar de la legitimidad de la propiedad de la cosa que se le ofrece, no se reduce a la retención, puede también pedir la resolución del contrato, aunque no fuere molestado en la posesión de la cosa recibida. Lo que se protege no es solo el daño o turbación actual, sino el peligro de que ello se produzca.
Situación del tercero que recibe la cosa de un copermutante de mala fe El tercero que recibe la cosa de un copermutante de mala fe, podrá demandar la nulidad del contrato contra el copermutante que le transfirió. El copermutante que hubiere enajenado la cosa que se le dio en cambio, a sabiendas que ella no pertenecía a la parte de quién la recibió, no podrá anular el contrato, mientras que el poseedor a quién hubiese pasado la cosa, no demandase contra él la nulidad de su contrato de adquisición.
Obviamente, si el permutante ha transferido ya el dominio de la cosa a un tercero, carece de interés en la acción por resolución del contrato, mientras el tercero no haga valer así mismo, la garantía de evicción.
No se trata aquí de un derecho negado por la mala fe del que enajenó la cosa a un tercero, sino en la circunstancia de que no tiene interés en la acción, de tal modo que tampoco podría reconocerse al enajenante de buena fe.
Constitución de un derecho real sobre la cosa cambiada en caso de evicción En el caso de que la cosa fuese enajenada por título oneroso por el copermutante, o constituyó sobre la cosa algún derecho real, el permutante no tendrá derecho alguno contra los terceros adquirentes, pero si hubiera sido enajenada por título gratuito, el permutante puede exigir del adquirente o el valor de la cosa o la restitución de ella.
Nuestro Código, al tratar el tema de la evicción en la permuta, dispone en su Art. 800 "El permutante, si ha sufrido la evicción y no quiere recibir de nuevo la cosa que dio, tiene derecho al valor de la cosa cuya evicción sufrió, según las normas establecidas para la venta, salvo, en todo caso, el resarcimiento del daño"
Pero, a que valor se refiere la disposición de la norma. Es el valor que rigió al tiempo de la permuta o es el valor que rige al tiempo de reclamarse el derecho. Conforme a la norma el valor será calculado a la cotización que rige al momento de reclamarse la evicción, con resarcimiento de daños y perjuicios. Así lo dispone el Art. 1779 del Código Civil "En la permuta, si la evicción fuere total, el permutante vencido podrá optar entre dejar sin efecto el contrato, con las indemnizaciones que corresponden, o exigir el valor del bien al tiempo de la evicción, con los daños y perjuicios. Cuando eligiere el primero, el permutante restituirá el objeto tal cual se hallare, como poseedor de buena fe"
Esto deviene a que al igual que el vendedor, los permutantes deben conservar y entregar la cosa o el derecho objeto de tal contrato, con las garantías establecidas en la compraventa.
LECCIÓN XIV Cesión de Créditos Prenociones – Concepto – Derechos que pueden cederse La cesión de crédito es un contrato por medio del cual el acreedor se obliga a transmitir a un tercero los derechos que le atañe contra su deudor.
Decimos entonces que habrá Cesión de Créditos, cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregándole el título de crédito si existiere.
Nuestro Código al respecto dispone en su Art. 524 "El acreedor puede transferir a título oneroso o gratuito su crédito, , aún sin consentimiento del deudor, siempre que el crédito no tenga carácter estrictamente personal, o que su transferencia no esté prohibida por la ley. Las partes pueden excluir la cesibilidad del crédito, pero el pacto no es oponible al cesionario, si no se prueba que el lo conocía al tiempo de la cesión"
Por su parte, el Art. 526 dispone "La transferencia de un crédito comprende sus accesorios y privilegios, como también la fuerza ejecutiva del título, si la tuviere"
Con estas disposiciones se sistematizan las disposiciones relativas a la transferencia de los créditos, ya sea a título gratuito u oneroso, extensiva a sus accesorios y privilegios, siempre que los créditos no revistan el carácter estrictamente personal, o que no esté prohibida por la ley.
Constituye un verdadero contrato bilateral entre el cedente o acreedor y el cesionario. La cesión puede hacerse con las características de una venta, permuta o donación. En este contrato se individualizan tres sujetos: el acreedor o cedente; la persona a quién se transmite el crédito o cesionario y por último, el deudor cedido. Lo dispuesto por estos dos artículos nombrados, constituye un principio sentado en la doctrina que nuestra norma la acoge a plenitud.
Entre los derechos accesorios se pueden citar; la fianza; hipoteca; prenda los intereses vencidos. Los privilegios nacidos del crédito también favorecen al cesionario, quién queda equiparado en sus derechos al cedente Paralelo con la subrogación y la novación subjetiva – Tendencia moderna Con el propósito de precisar la configuración jurídica de este contrato, la compramos con otras figuras con las cuáles tiene puntos de coincidencia.
Así, con la novación, es decir cambio de acreedor, la semejanza de esta figura con la cesión de créditos es evidente, pues en ambos casos la obligación permanece igual y sólo cambia el acreedor.
Con la subrogación, también tiene semejanzas nuestra institución, pues con la subrogación, el que realiza un pago por otro, sustituye al acreedor originario en todos sus derechos Nuestro Código trata la cesión de créditos como un contrato, legislado a continuación de la compraventa y permuta, acorde a la tendencia moderna, que juzga en estos casos la existencia de contrato de compraventa.
Caracteres La cesión de créditos reúne los siguientes caracteres:
En un contrato consensual, pues se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades;
Es formal, pues requiere la forma escrita;
Puede ser onerosa o gratuita, en el primer caso (venta, permuta) será bilateral, por que las prestaciones son recíprocas y se presumen equivalentes y el segundo (donación) será unilateral.
Capacidad – Principios que deben tenerse en cuenta para determinarlas La capacidad que se requiere para este contrato es la siguiente;
Para ceder a título oneroso, es la capacidad que se requiere para comprar y vender; y,
Para ceder a título gratuito, la que se requiere para donar. Estas reglas generales exigen, empero algunas precisiones:
En la Incapacidad de Hecho: Se aplican las reglas relativas a los contratos de compraventa y de donación, según sea onerosa o gratuita. Así, los menores emancipados no pueden, sin expresa autorización judicial ceder títulos, acciones y créditos adquiridos a título gratuito; Los padres no pueden ceder las deudas que están a nombre de sus hijos menores, sin expresa autorización judicial. Les es prohibido hacer cesiones en todos los casos que se les prohíbe vender a los tutores, curadores o administradores, albaceas y mandatarios.
Los actos celebrados por los incapaces de hecho adolecen de nulidad relativa y son por tanto confirmables cuando los otorgantes lleguen a la mayoría de edad o cuando por otro motivo cesan las causas de la incapacidad.
En la Incapacidad de Derecho: También se aplican aquí las reglas de la compraventa, si la cesión fuere onerosa y las de la donación si fuere gratuita. Así; No se puede hacer cesión a los administradores de establecimientos públicos, corporaciones civiles o religiosas, de créditos, contra esos establecimientos, a fin de evitar una colisión de intereses, pues puede resultar en perjuicio para la persona jurídica.
Los Mandatarios, los Administradores particulares, no pueden ser cesionarios de sus mandantes o comitentes, salvo autorización expresa de los mismos. Los Abogados, Procuradores no pueden ser cesionarios de acciones, cualquiera sea su naturaleza, deducidas en los procesos en que ejercieren o hubieren ejercido sus oficios.
A todos los funcionarios de la administración de justicia les está prohibido ser cesionarios de acciones judiciales, de cualquier naturaleza, que fuesen de la competencia del juzgado o tribunal en el que sirvieren.
En lo que atañe al carácter de nulidad de los actos realizados por incapaces de derecho, es aplicable lo relativo a la compraventa, es decir, varía según los casos.
Objeto – Regla general – Salvedades El principio general es que todo derecho puede ser cedido, a menos que medie prohibición expresa o implícita de la ley, o lo impida la voluntad de las partes. Dentro de la amplitud de esta regla, quedan comprendidos todos los derechos personales, reales, intelectuales y las acciones derivadas de esos derechos tales como las obligaciones de hacer o no hacer. Así tenemos la:
Insebilidad convencional: En cuanto a los derechos insensibles, podemos decir que, aunque en principio todo derecho puede ser cedido, las partes pueden acordar lo contrario, pero para que el titular del crédito esté impedido de hacerlo, la prohibición debe constar en título mismo de la obligación.
Insebilidad Legal: La prohibición aquí de ceder un derecho, debe emanar de una disposición expresa de la ley. Así, no esta permitida la cesión de:
Los que sean inherentes a la persona: Se entiende por tales los llamados derechos de la personalidad, el derecho al nombre, a la capacidad, al domicilio. La mayor parte de los derechos de familia como: la patria potestad, la tutela, la curatela, etc.
Las esperanzas de sucesión: Estos pactos son considerados nulos por contrariar principios de la moral. Las jubilaciones en general. El derecho adquirido por un pacto de preferencia en la compraventa, etc. Sí pueden ser cedidos los llamados derechos condicionales, eventuales, aleatorios, a plazo, litigiosos y las de obligaciones naturales, los derechos sobre cosas futuras como los frutos naturales o civiles de un inmueble, o los intereses futuros de un préstamo o de otra deuda en dinero, con los riesgos a su cargo en su caso.
Sobre los contratos en tramitación, aquí no se trata ya de la cesión de derechos que confiere un contrato, sino el complejo de derechos y obligaciones surgidos de él. Desde luego ninguna dificultad habrá en hacerlo si el otro contratante presta su conformidad.
Efectos – Entre las partes Transferencia del crédito – Garantías – Medidas conservatorias El efecto primario y principal entre las partes en la cesión de créditos es que, la propiedad del crédito pasa al cesionario por el sólo efecto de la cesión, con la entrega del título si existiere.
Esta disposición ha dado dificultades de interpretación, en el sentido de que si es o no necesario la entrega del título para el perfeccionamiento del contrato. Se entiende que dicha entrega no es esencial, puesto que el contrato se perfecciona por el solo efecto de la cesión. La ley obliga a entregarlo por que con ello se facilita la acción del cesionario, que quiere hacer valer el crédito adquirido y se dificultan las maniobras encaminadas a burlar los derechos del cesionario o de terceros.
Entre los actos conservatorios puede citarse el embargo, de modo que el cesionario podrá trabarlo, aunque la cesión del crédito no haya sido notificada ni aceptada por el deudor cedido. El cedente del crédito pierde el derecho cedido y por lo tanto sólo puede ejercer actos conservatorios respecto del crédito cedido, hasta el momento de la notificación o aceptación por parte del deudor cedido.
Con relación a terceros interesados – Regla General Respecto a los terceros que tengan un interés legítimo en contestar la cesión, el derecho no se transmite al cesionario sino por la notificación del traspaso al deudor cedido o por la aceptación de la transferencia por parte de éste. Dispone al respecto el Art. 527 de nuestro Código civil lo siguiente: "Respecto de terceros que tuviesen interés legítimo en objetar la cesión para conservar derechos adquiridos después de ella, el crédito sólo se transmite al cesionario, por la notificación del traspaso al deudor cedido, o mediante la aceptación por parte de éste"
Por lo tanto, la regla es que, sin la notificación, la cesión carece de efectos respecto del deudor cedido y respecto de cualquier otro tercero que tenga interés legítimo en contestar la acción.
Los terceros a que nos referimos en este punto son:
Los acreedores del cedente, que hayan embargado el crédito. Si el embargo se ha trabado con anterioridad a la notificación del deudor, la medida precautoria se mantiene firme, en tanto que si lo ha hecho con posterioridad a esa fecha carece de efecto;
Los otros cesionarios del mismo crédito; pues puede ocurrir que el mismo crédito haya sido cedido de mala fe a distintas personas, así, el cesionario que primero notifica al deudor cedido es quien tiene prioridad.
Formas de la notificación al deudor cedido El Art. 528 de nuestro Código dispone "La notificación debe hacerse, bajo pena de nulidad, por disposición judicial, por medio de notario, por telegrama colacionado u otro medio auténtico, y se transcribirá en ella la parte substancial del contrato"
El acto formal de la notificación produce los efectos jurídicos de la cesión. De ahí su gran importancia en la relación jurídica de los interesados. Un segundo cesionario puede desplazar al primer cesionario si tubo la diligencia de haber hecho practicar la notificación antes que él.
Lo que debe entenderse por otro medio auténtico es aquella que: Sin ser judicial y siendo privada, respeta las formalidades establecidas por la norma. Así, una carta certificada surtirá efectos, pero por lo general la actuación notarial y el telegrama colacionado son los medios más eficaces.
La notificación puede ser hecha por cualquiera de las partes, lo más frecuente es que lo haga el escribano ante quién pasó el contrato de cesión o el cesionario, que es el más interesado en que la diligencia se cumpla. Inclusive puede hacerla el acreedor del cesionario en ejercicio de la acción subrogatoria.
Conocimiento indirecto – Excepciones a la regla general En él supuesto que el deudor no haya sido notificado de la cesión ni la haya aceptado, pero que tenga conocimiento indirecto de ella, sea por un tercero o por cualquier circunstancia accidental, la pregunta es si este conocimiento suple a la notificación.
Bien sabemos que la cesión no se formaliza antes de la notificación o aceptación del traspaso. Por lo tanto, el conocimiento indirecto de la cesión no equivale a la notificación o aceptación y le permite al deudor obrar como si no existiera tal cesión.
Pero, si las circunstancias del caso demuestran que existió una colusión grave del deudor, la cesión del crédito surtirá respecto de él todos sus efectos, aunque no medie notificación ni aceptación.
Así el Art. 534 de nuestro Código sobre el respecto dispone "El deudor cedido quedará libre si paga al Cedente antes de la notificación o aceptación del traspaso, salvo lo dispuesto sobre colusión o culpa grave"
Colusión entre el Cedente y un segundo cesionario El Art. 529 de nuestro Código dispone "Si los hechos y circunstancias del caso demostraren una colusión del deudor con el Cedente, o una imprudencia grave de aquél, el traspaso del crédito, aunque no estuviere notificado ni aceptado, surtirá respecto de él todos sus efectos.
Esta disposición es igualmente aplicable a un segundo cesionario de mala fe, o de una imprudencia grave, y la cesión aunque no estuviere notificada o aceptada, podrá oponérsele por el solo conocimiento que de ella hubiere adquirido"
El segundo cesionario, a pesar del conocimiento de la primer cesión, debía ser considerado como un contratante de buena fe, si hubiera tenido razones suficientes para creer que esa cesión no era sincera. La norma comprende al cesionario de mala fe.
Notificaciones hechas en un mismo día El Art. 532, segunda parte de nuestro Código dispone "Si las notificaciones se hubiesen diligenciado en el mismo día, sin que en ninguna de las actas constare la hora, los cesionarios quedarán en la misma situación. Si la hora estuviese consignada en el acta, prevalecerá la primera"
El acreedor diligente está amparado en su derecho de prioridad. El Cedente puede transmitir el crédito con mala fe o por error a mas de una persona. En este caso, se premia al cesionario diligente que ha notificado la transmisión en primer lugar.
Embargante y Cesionario. Embargantes anteriores y posteriores a la Cesión El acto procesal del embargo tendrá efecto jurídico si se traba antes de la notificación o aceptación por el deudor. El cesionario que hizo notificar su cesión antes del embargo prevalece sobre su embargante, en tanto que si el embargo se trabó primero, el cesionario queda desplazado por el embargante.
Así mismo, la notificación de la cesión carecería de eficacia cuando mediare un embargo sobre el crédito cedido.
LECCIÓN XV LOCACION EN GENERAL Locación de Cosas y Aparcería La locación es un contrato consensual en cuya virtud una de las partes (locador o arrendador) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa a la otra parte (locatario o arrendatario) quien se obliga por eso, a pagar un precio determinado en dinero. Si la prestación consiste en un servicio o en la ejecución de una obra, la locación será respectivamente, de servicios o de obras.
Por ello se dice que: "Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero".
Como puede verse, el concepto general de la locación comprende la de cosas, de servicios y de obra. La disposición de nuestro Código Civil trae una novedad, ya que no se limita tan sólo a la cesión del use y goce de una cosa, estableciendo la extensión del objeto de la locación a un derecho patrimonial. El texto del Art. 803 dispone "La locación tiene por objeto la cesión del uso y goce de una cosa o de un derecho patrimonial, por un precio cierto en dinero.
Se aplicarán a este contrato, en lo pertinente, las disposiciones de la compraventa"
Este contrato, ya en la antigüedad tenía una gran aplicación, y en el derecho civil contemporáneo, es uno de los temas más vivos. Las sociedades modernas tienen una sensibilidad muy aguda en todo cuanto se refiere a la vivienda y el trabajo.
Las personas cuyos bienes de fortuna no les han permitido el acceso a la propiedad de su vivienda, forman la parte más numerosa y necesitada de la población urbana, con motivos de la escasez de viviendas, originadas en procesos económicos complejos, principalmente por el encarecimiento de la construcción y el éxodo de la población campesina a las ciudades.
Así, desde el punto de vista económico, la importancia de este contrato radica en que, resuelve una cuestión palpitante, como lo es la de permitir el uso de los bienes que pertenecen a otros, y los nuevos tiempos están golpeando sobre este contrato más vigorosamente que sobre ningún otro, exceptuando quizás el de trabajo. Lo social ha hecho irrupción en los rígidos moldes individualistas de la locación romana.
Variedades – Rasgos comunes y diferencias Existen varias clases de locación. Está la llamada Locación de Cosas, la Locación de Servicios que nuestro Código lo denomina Contrato de Servicios, y, la Locación de Obra, que nuestra legislación la denomina Contrato de Obra.
Estos tipos de contratos presentan similitudes que pueden ser resumidas en los siguientes rasgos:
En ella se paga un precio en dinero y siempre se trata del uso con relación al trabajo, a la cosa o a la obra. También presenta profundas diferencias que se verifican especialmente en cuanto al objeto mismo de cada uno de ellos. La locación de cosas versa sobre bienes corporales, la Locación de Servicios, sobre la prestación la prestación de la fuerza de trabajo, y La locación de Obra, es aquella que versa sobre determinada obra o hecho.
Caracteres: El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:
Es Bilateral: Desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y el locatario;
Es consensual: Porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad de ninguna formalidad, pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben hacerse por escrito;
Es conmutativo y oneroso: Por que el contrato supone que las contraprestaciones guardan equivalencia;
Es temporario y de tracto sucesivo: Es decir, su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado.
LOCACION DE COSAS Concepto – Naturaleza Jurídica Se puede definir a la locación de cosas o arrendamiento como el contrato en virtud del cuál una de las partes cede a la otra, el uso y disfrute de una cosa u otro derecho patrimonial mediante un precio cierto en dinero, que recibe la denominación de renta o alquiler. Determinar su naturaleza jurídica representa un tema muy discutida, pues la cuestión es establecer si el derecho del locatario es de carácter personal o real.
La teoría clásica, basada en la tradición romanista sostiene que se trata de un derecho personal, pues a través del contrato se impone al locador mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa. Frente a esta concepción tradicional, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario es de carácter real, fundado en el texto del Código de Napoleón, según el cuál el contrato de locación subsiste en caso de venta de la propiedad, circunstancia que probaría que el derecho del locatario no es personal.
Para Planiol y Ripert el derecho del arrendatario es uno de esos derechos cuyo actual contenido ha dislocado los perfiles clásicos de la división entre derechos reales y personales.
Estos autores, sostienen que estamos en presencia de una categoría jurídica intermedia, si bien es notoria la tendencia actual a aceptar el carácter real del derecho del locatario.
Así, nuestro Código dispone en su Art. 810 "En caso de ser enajenado el bien arrendado, la locación subsistirá por el tiempo convenido, siempre que el contrato hubiere sido inscripto en el Registro respectivo"
Se reafirma por esta norma, que el derecho del locatario está hoy fuertemente impregnado de un carácter real. Así mismo, esta norma tiene una finalidad social, la estabilidad en la vivienda familiar es un objetivo de la seguridad familiar.
No sería justo que el inquilino esté a merced del vendedor y del comprador del bien arrendado, la ley debe ampararlo ante una situación que él no pudo conocer.
Pero si el inquilino por negligencia no inscribe el contrato, no podrá invocar la vigencia del mismo, pues el comprador no tiene por que ser perjudicado de una carga oculta.
El registro en que debe ser inscripto el contrato es en la Dirección General de Registros Públicos, Sección Inmuebles.
Arrendamiento de predios rústicos Nuestro Código Civil en su Art. 807 dispone "El contrato de locación no podrá celebrarse por un plazo mayor de cinco años. El estipulado por un plazo más largo, quedará reducido al término indicado, a no ser que el inmueble urbano, objeto del contrato, se hubiese alquilado para levantar construcciones en él, o se tratare de fundos rústicos arrendados con el objeto de realizar plantaciones que requieran largo tiempo para alcanzar resultados productivos. En ambos supuestos el arrendamiento podrá estipularse hasta veinte años"
Ante los efectos de la no-disolución del arrendamiento por la venta de la cosa, es razonable que la ley establezca un límite de vigencia para ella, porque el contrato de locación desplaza el uso de la cosa del propietario a favor de un tercero. Por ello, si la norma no estableciera esta restricción, habrá una gran incertidumbre en la venta de bienes.
La restricción está dada, respecto de la ampliación del plazo cuando por la naturaleza de las prestaciones se requiera extender el periodo del contrato. Como ejemplo citamos la plantación de eucaliptos en un predio arrendado, que para que el locatario pueda usar de esas plantas, precisa de un tiempo mínimo de ocho años.
El Código, con buen sentido extiende el plazo hasta veinte años porque pudiera referirse a plantaciones de más lento desarrollo.
Requisitos: Nuestro Código, en su Art. 803, segunda parte, nos clarifica que cualquier cuestión dudosa al referirse que en lo pertinente, se aplicarán a éste capítulo las disposiciones de la compraventa. Por lo tanto, los requisitos de la compraventa pasan a integrar lo concerniente a este tema. Así, los tres requisitos de este contrato son: 1) El consentimiento; 2) El objeto del contrato y, 3) El precio.
Capacidad – Principio General El Código dispone en su Art. 806 "Las personas que tuvieren la administración de bienes propios o ajenos podrán darlos en locación, y podrán tomarlos de terceros los que tengan capacidad para obligarse, dentro de los límites señalados por la ley a sus respectivos derechos, en ambos casos"
No puede haber consentimiento si el que contrató no tuviere capacidad para obligarse. Sin la capacidad no se podrá formalizar este contrato. De conformidad a lo dispuesto por esta norma, quienes tengan la administración de bienes propios o ajenos pueden concertar contratos de locación sea como locador o como locatario. Es así que tenemos, que los elementos propios de este contrato son: 1) Capacidad para contratar, 2) El objeto de la locación, que pueden ser cosas como inmuebles o muebles o derechos patrimoniales, y, 3) El precio, si el mismo no aparece estipulado, el contrato será nulo. Sólo los bienes no fungibles pueden ser objeto del contrato de locación.
Menores emancipados: Es importante acotar que nuestra legislación civil establece que una de las causales de cesación de la incapacidad de hecho es el matrimonio del varón y la de la mujer de 16 años de edad respectivamente, por lo que la emancipación de los menores de edad según la ley, les da pleno derecho para poder entregar sus bienes en arrendamiento o a recibirlos. Las limitaciones a que la ley se refiere son referentes a los actos gravosos que pueden producir consecuencias perniciosas a los bienes de estos menores.
Administradores de bienes ajenos: De conformidad a lo estatuido por el Art. 806 de nuestro Código Civil, todos aquellos que tengan capacidad de hecho y que tuvieran la administración de bienes propios y ajenos, tendrán facultad para recibir o darlos en locación.
Condóminos: El condómino o copropietario de una cosa indivisa no puede, por disposición expresa del Art. 2.085 de nuestro Código civil, arrendarla ni aún por la parte que le corresponda como su ideal o alícuota, sin expreso consentimiento de todos los condóminos.
Incapacidades de derecho: Las personas que no pueden ser titulares de sus derechos no podrán otorgarlos en locación, en razón de que falta el requisito fundamental del consentimiento válido, para que este contrato produzca, los efectos normales.
Tampoco podrán recibir en locación, las personas que tienen prohibido la adjudicación de aquellos bienes que pretenden tomar en locación ni aún con autorización judicial. Ej. El representante legal de su representado, porque habría conflicto de intereses.
Objeto – Tiempo: Nuestro Código civil, en su Art. 805 dispone "Pueden darse en locación todos los bienes no fungibles que estén en el comercio. Los que estuvieren fuera de él, o los que no deben ser enajenados por prohibición legal o judicial, podrán ser objeto del contrato, si no fueren nocivos al bien público, o contrarios a la moral y buenas costumbres"
Este artículo determina el objeto de la locación y la concreta a los bienes no fungibles que estén en el comercio. La segunda parte se refiere a aquellos bienes, que estando fuera del comercio, o que no deben ser enajenados por prohibición legal o judicial, podrán ser objetos de contrato de locación, siempre que no atenten contra el bien público o no contraríen a los preceptos morales y a las buenas costumbres. Ej. Un mercado municipal no puede arrendarse, pero sí las casillas individuales.
Tiempo: El tiempo de duración del contrato de locación está determinado en cinco años y hasta veinte años, según la naturaleza del contrato, por el Art. 807 de nuestro Código Civil.
Por su parte, el Art. 808, establece que "Si las partes no han determinado el plazo de la locación, ésta se entenderá convenida:
Cuando se trata de una heredad cuyos frutos deben cosecharse anualmente, por la duración de dicho lapso;
Si los frutos sólo pudieren cosecharse al cabo de algunos años, por todo el periodo necesario para recogerlos;
Si se trata de casas que no estén amuebladas, o de locales para el ejercicio de una profesión, de una industria o de un comercio, por la duración de un año;
Tratándose de habitaciones o departamentos amueblados, cuyo precio se hubiere convenido por años, meses, semanas o días, por el tiempo señalado a dicho precio;
Si la locación tuviere un objeto determinado, por el tiempo necesario para lograrlo;
Si se trata de cosas muebles, por la duración correspondiente a la unidad de tiempo a la que se ajusta el precio estipulado; y
Cuando se tratare de muebles proporcionados por el locador para equipar un fundo urbano, por la duración de la locación de dicho fundo.
Entregarla al locatario, y conservarla en buen estado, efectuando las reparaciones necesarias para ello;
Mantener al locatario en el goce pacífico de la misma, realizando los actos conducentes a este fin y absteniéndose de cuanto pueda crear embarazos al derecho de aquel;
Conservarla tal como la arrendó, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario;
Reembolsar las impensas necesarias, y
Responder por los vicios o defectos graves que impidieren el uso de ella"
Limitarse al uso y goce convenido o presunto, según la naturaleza de la cosa y las circunstancias, aunque el diverso empleo no causare perjuicio al locador;
Pagar el precio en los plazos convenidos y, a falta de ajuste, según la costumbre del lugar;
Conservar la cosa en buen estado y responder del daño o deterioro que se causare por su culpa, o por el hecho de las personas
Reparar aquellos deterioros menores, causados regularmente por las personas que habitan el edificio;
Informar al locador, lo más pronto posible, si durante el contrato se manifestare el vicio de la cosa, que hiciere necesario adoptar medidas para protegerla contra un peligro antes imprevistos, como también cuando un tercero se arrogare un derecho sobre ella. La omisión del aviso le obligará por el daño producido, y si por dicha causa el locador no tomó las medidas necesarias, el locatario no podrá pedir rebaja o suspensión del alquiler, ni tampoco resarcimiento alguno, ni que se rescinda el contrato;
Pagar los impuestos establecidos por razón del uso o explotación del bien, aunque las autoridades los cobraren al propietario, y
Restituir la cosa, una vez terminada la locación.
El locador podrá exigir del subarrendatario el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sub-locación, y el segundo reclamar del primero el de las que éste hubiere contraído con el locatario;
El subarrendatario estará directamente obligado a satisfacer los alquileres o rentas que el locatario dejare de abonar, y cuyo pago fuere demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere adeudándole, y
El sub-locatario deberá indemnizar el daño que causare al locador en el uso y goce de la cosa.
Si fuere contratada por tiempo determinado. Acabado ese tiempo, se entenderá que hay plazo determinado en los casos contemplados en las disposiciones generales de la locación;
Convenida sin plazo. Cuando cualquiera de las partes lo quisiere;
Por imposibilidad de obtener de ella el destino para el cual fue arrendada;
Por los vicios redhibitorios de la cosa, existentes al tiempo del contrato o que sobrevinieren después, salvo si, en el primer caso, los hubiere conocido o debido conocer el locatario. Se juzgarán dentro de este inciso, los supuestos de la finca que amenazare ruina, o que, con motivo de construcciones en inmuebles vecinos, se tornare obscura;
Por pérdida de la cosa arrendada;
Por caso fortuito que hubiere imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
Por culpa del locador o del locatario que autorice a uno u otro a rescindir el contrato, y
Por falta de pago de dos mensualidades vencidas, si el locador demandare la terminación del contrato.
Si la cosa fuere mueble, después de tres días;
Si fuere casa o predio, después de cuarenta días. Si el precio se hubiere por días, después de siete días;
Si fuere un predio rústico donde exista un establecimiento agrícola, después de un año, y
Si fuere una suerte de tierra en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses.
A los cinco años. No podrá ser pactado contrato de servicios mayores de cinco años, pero este será renovable por acuerdo de partes. Los convenios hechos por vida del locador, o que excedan ese plazo, sólo valdrán por el tiempo mencionado mas arriba;
Los contratos de labor o tiempo determinado, concluyen por el cumplimiento del plazo o labor específico;
En los contratos sin plazo determinado, cualquiera de las partes la podrá dar por concluido, siempre que medie un preaviso de por lo menos 30 días de anticipación;
Inclusive en los contratos de tiempo determinado, las partes podrán darlos por concluidos sin aviso previo, siempre que se aleguen justos motivos. Son considerados justos motivos a es-
El arquitecto que sólo hizo los planos: En este caso responde por los errores o vicios de los planos, por los errores de cálculos en
El arquitecto que hizo los planos y dirigió la obra: En este caso, además de la responsabilidad que le compete como autor de los planos, responde también por los vicios de ejecución y por la calidad de los materiales.
Dirigió la obra según planos ajenos: Como principio debe admitirse que tiene la misma responsabilidad que en el supuesto anterior. Respecto a la calidad de los trabajos y materiales, no cabe ninguna duda, pues esta es la responsabilidad específica del director de obra.
Pago del precio: Si el pago esta contenido en el contrato, en el término convenido; si no está contenido en el contrato, al tiempo de recibir la obra. Este precio puede estipularse por ajuste alzado o global y por coste y costos, es decir variaran según las mismas varíen;
Recibir la obra: La obra puede ser recibida a) Sin reservas, en este caso produce los efectos siguientes: Si ha habido demoras en la terminación y entrega, implica que el dueño ya nada reclamará en dichos conceptos, pierde el derecho de reclamar los vicios aparentes a menos que los mismos causen la ruina de la obra, pero no de los vicios ocultos; b) Provisoriamente, si el contrato primitivo lo prevé, el dueño podrá recibir la obra en forma provisional, y recién de un tiempo recibirla definitivamente. Durante ese tiempo, el comitente tiene derecho a retener del precio adeudado un depósito de garantía, que sirve para responder a las reparaciones que eventualmente sean necesarias por vicios ocultos de la cosa. Es obligación del empresario el aviso al dueño de la terminación de la obra, para que éste efectúe las verificaciones de si la misma ha sido ejecutada conforme a las condiciones exigidas en el contrato. Esto constituye un derecho del dueño y no una obligación. La aceptación es la manifestación de la conformidad del dueño con la obra realizada; y c) Suministrar los materiales, si en el contrato no se previó lo contrario, y como consecuencia pagar a quienes a su ves le suministraron a él.
Poner al empresario en condiciones de cumplir la obra, es decir, ponerlo en posesión del suelo, proporcionarle los planos, y los materiales si a la misma se comprometió; y,
Gestionar la aprobación de los planos por la municipalidad, permiso de obra otorgada por la municipalidad, el pago de las tasas de construcción, abstenerse de todo acto que obstaculice o perturbe el normal desarrollo de los trabajos.
Obligaciones del locador – Entrega de la cosa – Conservación de la misma Mantenimiento del inquilino en el goce pacífico La enumeración de las obligaciones del locador está contenida en las disposiciones del Art. 812 de nuestro Código civil en los siguientes términos: "Son obligaciones del locador respecto de la cosa:
La destrucción o deterioro de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, es causa de rescisión si es total sin derecho a indemnización. Si es parcial, el locatario puede optar por rescindir el contrato o pedir la disminución proporcional del precio del alquiler y tratándose de simples deterioros, el locatario sólo podrá exigir la reparación de la cosa.
Obligaciones del locatario – Uso y goce de la cosa – Conservación de la misma – Pago del precio – Restitución de la cosa Así como el artículo anterior enumera las obligaciones del locador, el Art. 825 del mismo cuerpo legal, enumera las del locatario en los siguientes términos: "Son obligaciones del locatario:
de su familia que habitaren en él, de sus huéspedes, subordinados o subarrendatarios. En este último caso, puede el locador exigir que se hagan los trabajos necesarios, o rescindir el contrato;
Cesión de la locación y sub-locación – Principios comunes El subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento son dos operaciones distintas. En la sub-locación hay un nuevo contrato, que desenvuelve su eficacia paralelamente al primero, las relaciones entre el locador y el locatario no sufren alteración y el locador se mantiene extraño al nuevo contrato celebrado entre el locatario y el sub-locatario.
La sub-locación es un contrato en virtud del cual el arrendatario alquila a otra persona la totalidad o parte de la cosa arrendada. Nuestra norma no subordina la validez del subarriendo inmobiliario al consentimiento del locador, salvo pacto en contrario. De modo que, la sub-locación es la regla, y la prohibición sólo se opera bajo estipulación expresa en el contrato principal.
Así se desprende de lo dispuesto por el Art. 830 de nuestro Código, al estipular: "El locatario, si no le fuere prohibido por el contrato, podrá subarrendar en todo o en parte la cosa, como también darla en comodato o ceder la locación. En este último caso se producirá la transferencia de los derechos y obligaciones del locatario, aplicándose los principios sobre la cesión de derechos.
El subarriendo constituye una nueva locación, regida por las normas del presente capítulo"
Efectos respecto de las partes y con relación al locador Nuestro Código Civil, en su Art. 832, nos da las directrices acerca de los efectos que produce este nuevo contrato, entre las partes y el locador con los siguientes términos: "La sub-locación no modificará las relaciones entre el locador y locatario. Las de aquél con el subarrendatario, serán regidas por las normas siguientes:
Acción Directa La norma se refiere a la acción directa que se confiere al locador y el subarrendatario. El primero tiene la potestad de exigir los compromisos asumidos por el sub-locatario en virtud del contrato de subarriendo, y el segundo, tiene la potestad de pedir al locador que éste cumpla las obligaciones asumidas con el primer arrendatario. Finalmente el Art. 833 de nuestro Código dispone: "El subarriendo se juzgará siempre bajo la cláusula de que el subarrendatario usará y gozará de la cosa conforme a su destino, según el contrato primitivo, y el locador tendrá derecho para demandar que el sub-locador la entregue en buen estado"
Esta norma deviene de que lo principal debe prevalecer sobre lo accesorio. El contrato principal es el celebrado entre el locador y el locatario, y de esta manera el contrato de sub-locación está subordinada al contrato de locación Conclusión – Causales determinantes Nuestro Código, en su Art. 837, enumera las causales de la conclusión de la locación, disponiendo: "La locación concluye:
Analizando esta enumeración, nos preguntamos si la misma es taxativa o enunciativa. Entendemos que, al no poder concluir los contratos de locación fuera de estas disposiciones, su enumeración es taxativa.
Consecuencias jurídicas – Restitución de la cosa Nuestro Código Civil, en su Art. 839 dispone: "Si la locación no fuere de plazo determinado, el locador podrá demandar la restitución de la cosa, pero el locatario, no adeudando dos periodos de alquileres: gozará de los plazos siguientes, computados desde la intimación:
Esta disposición establece plazos para la restitución de la cosa por el locatario, siempre y cuando no adeudare dos periodos de alquiler y para el caso en que la locación sea de plazo indeterminado.
Una vez vencido el plazo determinado para la restitución de la cosa y el locatario no procede a la restitución o devolución de la cosa arrendada, podrá ser demandado con las indemnizaciones de daños y perjuicios.
Mejoras El Art. 842 de nuestro Código Civil dispone: "El locatario puede retener la cosa arrendada en razón de lo que le deba el locador, por el pago de mejoras autorizadas, salvo que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a las resultas de la liquidación. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada para eximirse de pagar las mejoras y gastos a que estuviere obligado".
Es justo que el locatario retenga la cosa arrendada cuando el locador le deba por las mejoras autorizadas. Cesa el derecho de retención a favor del locatario, si el locador deposita o afianza el pago de las mejoras a las resultas de la liquidación. Si se introdujo mejoras sin autorización del locador no podrá retener la cosa arrendada, por haber infringido la norma legal vigente al caso.
Tácita reconducción
En términos forenses significa, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo, sin que el locador se oponga. La Tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Algunas legislaciones, entre ellos el nuestro, rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, lo que podrá hacer en cualquier momento.
Así, el Art. 843 de nuestro Código Civil dispone: "Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconvención, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa. El arrendatario en mora en cuanto a la restitución de la cosa está obligado a pagar el canon convenido hasta la entrega de ella, sin perjuicio de resarcir cualquier otro daño"
Locaciones Especiales Finalmente, el artículo 844 de nuestro Código dispone: "Las normas de este capítulo no prevalecen sobre las disposiciones contrarias de las leyes especiales"
Esta disposición es oportuna, en razón de que la propiedad hoy en día ha dejado de ser el dominio total y absoluto para su goce y uso. La concepción romanista ha quedado atrás ante el avance de las doctrinas socializantes.
La función social del inmueble ha sido el fundamento de las leyes especiales sobre alquileres, la tenencia de la tierra, la aparcería y otras modalidades propias que afectan a la locación de inmuebles o de cosas productivas. Así mismo, el déficit habitacional en las grandes urbes es otra de las causas que protegen al inquilino.
Aparcería – Concepto El contrato de aparcería, conocido también como Colonato Parciario, es aquel en virtud del cuál, una de las partes se obliga a entregar a la otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados y enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especialidades, con el objeto de repartirse los frutos. Conforme a este concepto, tenemos dos clases de aparcería, la pecuaria y la agrícola. En la primera, el dador entrega animales de su propiedad y en la segunda, el dador se obliga a entregar la tierra, los elementos y enseres de trabajo.
Analogía con la sociedad La similitud que reviste este contrato con la sociedad, radica en que el precio pagado por el colono parciario al propietario, versa sobre las utilidades devinientes de la explotación. Otros elementos que hacen a la analogía predicha constituyen, la forma de participación de los riesgos de explotación del inmueble, los aportes de cada uno, etc.
En cuanto a las diferencias con la misma, radica en el privilegio que se otorga al titular del inmueble explotado respecto de quién usa la cosa en el sentido al precio resultante de las utilidades, cosa que el la sociedad no se admite, el privilegio mayor de un socio sobre otro.
Naturaleza Jurídica Las opiniones se encuentran divididas, así, algunos autores, como Troplong y Freitas quienes afirman que es una simple sociedad, otros, como las legislaciones de Francia, Alemania y Suiza para quienes constituye un simple arrendamiento y por último, el criterio mas razonable, la opinión de Marcade, que opina que se trata de un contrato innominado, criterio por la que se inclinan la mayoría de las legislaciones.
LECCIÓN XVI Locación de Servicios y Locación de Obras Prenociones – Importancia Los contratos de locación de servicios y de obras son relativamente nuevos dentro del contexto del derecho como norma reguladora de las prestaciones a que se someten los hombres para regular los servicios a que se han obligado. La locación de servicios es conocida como Contrato de Servicios en nuestra legislación civil vigente.
La expresión "Contrato de Servicios" que emplea nuestro Código, reviste un sentido genérico que comprende todos los casos en que una obligación de hacer es retribuida por un precio determinado en dinero por una parte, y por otra, una acepción específica peculiar que se refiere a cierta clase de prestación.
Nuestro Código Civil en su Art. 845 dispone: "Los derechos y obligaciones de los empleadores y trabajadores derivados del contrato de trabajo, se regirán por la legislación laboral, y los derivados del ejercicio de las profesiones liberales, por su legislación especial"
Nuestro Código, obvia toda definición como la otorgada por otros códigos. Este artículo trae a colación dos situaciones simples, aquellas reguladas por la legislación laboral y aquellas de carácter liberal como Abogados, Arquitectos, Deportistas, etc. que se regirán por leyes especiales al caso.
El contrato de locación de servicio es un contrato bilateral, porque establece obligaciones recíprocas a cargo de las partes; es oneroso, porque las ventajas recíprocas de las partes se obtienen mediante una prestación de la otra; el locador presta un servicio mediante el pago del precio que el locatario lo hace para obtener el servicio; es conmutativo, pues las partes desde el principio saben que deben satisfacer, un precio determinado y la ejecución de los servicios prometidos; es consensual porque queda concluido desde la prestación del consentimiento recíproco, sin que la ley haya impuesto forma alguna para su celebración, por ello decimos finalmente que es un contrato no formal ni solemne es decir, puede ser celebrado incluso sin documento escrito, y la falta de determinación del precio estará ajustado a la retribución habitual a cada servicio que se presta.
La locación de servicios en el presente es objeto de estudio especializado a través de leyes particularísimas que regulan materias propias de dicho contrato. Es de notar que, algunos tipos de contratos de servicios han llegado a tal punto de desarrollo y prioridades que han tenido que desmembrarse de la faz totalizadora el Código Civil y han pasado a formar una rama diferenciada de las demás.
Así, el contrato de trabajo actualmente se rige por una rama jurídica denominada Derecho Laboral o del Trabajo, y a la vez, la figura contractual más utilizada dentro del género locación.
Afinidades Con la Locación de Obra, o Contrato de Obra. Existe similitud en el sentido de que en ambos contratos se requiere la prestación del trabajo del obligado, a ejecutar un servicio o una obra. La diferencia radica en que, el contrato de obra tiene por fin la ejecución de una obra determinada, en tanto que, el contrato de servicio sólo busca la labor de la persona, sin detenerse a la obra determinada que sí es factor fundamental para el contrato de obra, que es encomendada a personas idóneas o conocedoras de la obra que van a emprender. Con el contrato de trabajo: La naturaleza de la locación de obra, tiene esfera ampliamente supletoria, puesto que el contrato de trabajo se regula en forma absoluta y eficiente por una legislación de forma y fondo en materia laboral.
Con el contrato de transporte: Si bien, la realización de transporte de cosas y personas por el porteador reviste de cualidades intrínsecamente similares al contrato de servicios, es importante acotar, que las legislaciones modernas se han decidido en el sentido de que el fletamento aéreo, terrestre o marítimo revisten cualidades diferentes y especiales que requieren una regulación jurídica especial, la cuál se ha dado en nuestro mismo cuerpo legal, y ha dejado de pertenecer a la esfera del género del contrato de servicios.
Exigibilidad del precio Quién se ha obligado a la prestación de un servicio, deberá ejecutarlo en forma personal. Esta labor que debe ser cumplida por el locatario es incesible, salvo convención en contrario.
El que trabaja indudablemente debe ser remunerado, y es por ello, que atendiendo a este derecho del obligado, nuestro Código Civil en su Art. 847 dispone "Quién realizare cualquier trabajo, o prestare algún servicio a otro, podrá exigir el precio aunque no hubiere mediado ajuste, siempre que tales actividades fueren de su profesión o modo de vivir. Si hubiere tarifa o arancel se aplicarán estos, y en defecto de ellos, la retribución habitual, que será fijada por el juez"
Por su parte, el Art. 848 del Código civil dispone: "El que prestare sus servicios percibirá la remuneración convenida al final de cada periodo de tiempo establecido en el contrato, aunque efectivamente no haya cumplido tarea, sin culpa suya"
Puede ocurrir que por negligencia del empleador no pueda cumplir su prestación el trabajador. En esta situación tiene derecho a percibir su tarea. El empleador culpable debe responder por su omisión evitando perjuicios a quién no fuera culpable o causante de esas omisiones.
La disposición de la norma es clara, si es contratado los servicios de una persona por tres días, debe percibir sus emolumentos al término de los tres días, si fuese por semana, al término de la semana, y si fuere por mes, al término del mes.
Conclusión El contrato de servicio concluye;
tos efectos: * La incompetencia o negligencia de la que presta la labor, * El incumplimiento de las instrucciones impartidas por la otra parte, * Imposibilidad permanente para efectuar labores asumidas, y * Razones morales que autoricen a no ejecutar la labor.
En el caso del mandato, si el mandatario es incompetente o negligente puede ser causa de revocación de contrato. Si el representante se aparta de las instrucciones recibidas, será otro motivo de revocación. Si en el contrato se estipula la compra de automóvil o mercaderías de contrabando, el mandatario podrá negarse a ejecutar el contrato por razones de moralidad.
Locación de Obras Prenociones – Concepto En nuestra legislación vigente, este contrato recibe la denominación de Contrato de Obras, y consiste en el contrato en virtud del cuál una de las partes se compromete a realizar una obra y la otra a pagar por la misma un precio en dinero.
En la actualidad es un contrato muy utilizado, bajo la forma de empresa, específicamente en la explotación de la construcción. Así tenemos que, en el derecho moderno, el que ejecuta la obra recibe la denominación de empresario y el que paga, dueño de la obra.
Con la unificación de la parte civil con la comercial en nuestro derecho, no existe diferenciación entre obra civil y mercantil, sin embargo, cabe destacar, que aún así, el locador o empresario, esté representado bajo una corporación o empresa constructora, que a mas de obligarse por la obra, se obliga a proveer los materiales necesarios, técnicos especializados, grúas, obreros y profesionales necesarios. En este caso, no existe duda que nos encontramos ante un típico contrato de naturaleza mercantil o empresarial.
Nuestro Código Civil, en su Art. 852 dispone: "El contrato de obra tiene por finalidad la ejecución de determinado trabajo que una de las partes se obliga a realizar, por sí o bajo su dirección, mediante un precio en dinero. El que realiza la obra podrá también suministrar materiales para su ejecución"
Este contrato tiene la característica de ser; Consensual y no formal, por que se perfecciona por acuerdo de partes y no requiere formalidad alguna; Bilateral y Oneroso, por que origina obligaciones de ambas partes; Es de tracto sucesivo, por que sus efectos se prolongan en el tiempo y finalmente es; Conmutativo, pues supone que las contraprestaciones recíprocas son aproximadamente equivalentes.
El ejemplo típico de un contrato de obras es el celebrado entre el propietario de un inmueble baldío y la empresa constructora de viviendas. Esta firma constructora además de ejecutar la obra o de dirigirla, también puede incluir en la cláusula del contrato el suministro de los materiales para la ejecución de la obra.
De esta manera, el contrato de obra puede relacionar a quién presta sus servicios y se obliga por sí a ejecutar la obra, pero bajo la dirección de otro profesional.
Diferencia con la compraventa y la empresa El contrato de obra tiene por finalidad la ejecución de una obra determinada por parte del encomendado, sea por sí sólo, o por medio de terceros que laboren con él. En cambio, la compraventa es un contrato por la cuál se adquiere una cosa o un derecho patrimonial, a cambio de un precio cierto en dinero.
En el primer caso, importa la actividad humana, de personas que en razón de sus conocimientos y habilidades son encomendadas a efectuar una labor que tiene e relación con sus habilidades.
En el segundo caso, no es imprescindible que el vendedor haya efectuado por sí o por terceros la cosa que vende sino el hecho de que el comprador esté interesado en dicho objeto y lo adquiere de quién la detenta.
La locación de obra, es la gradación más simple en el campo mercantil, pero la empresa importa ya una etapa mas avanzada de los negocios y la industria, pues en ella no sólo impera las cualidades personales de quién efectúa la obra, sino que importan además otras características más complejas, como la disponibilidad financiera de la empresa, resultados económicos positivos de la obra, maquinarias a disposición, capacidades de explotación etc.
Obligaciones del locador Son señaladas como principales obligaciones del locador la: ejecución de la obra; la responsabilidad por el trabajo de sus dependientes; y, el pago de salarios.
Nuestro Código civil al tener en cuenta este punto señala en su Art. 854 lo siguiente: "El que realiza la obra está obligado a ejecutarla personalmente o hacerla ejecutar bajo su responsabilidad por otro, a menos que, por su naturaleza o por cláusula expresa, esté incluida la posibilidad de ejecución por otro. Si la obra debiere ejecutarse bajo la forma de empresa, el empresario, salvo pacto en contrario, deberá contar con los medios, máquinas y útiles necesarios para su realización y deberá también suministrar los materiales"
Conforme a esta disposición, la primera obligación del locador es la de ejecutar la obra personalmente. Tiene la posibilidad de hacerla hacer por otro, pero bajo su responsabilidad, salvo que por la naturaleza de la obra o por cláusula expresa esté prohibida.
La norma también prevé la ejecución de la obra por empresa, en este caso, el empresario que asume la responsabilidad de ejecutar la obra debe contar con los medios, máquinas y útiles necesarios para su realización y con cargo de suministrar los materiales, salvo que se estipule pacto en contrario entre las partes.
En caso de que el locador también provea los materiales, y a tenor del Art. 853 del CCP, la transmisión de dominio se verificará por la recepción de la obra terminada y una vez efectuada la misma, ésta se regirá por las disposiciones de la compraventa.
En lo pertinente a los dependientes del que ejecuta la obra, es lógico, que el locatario es el responsable por los actos de aquéllos, por lo tanto, también debe encargarse de la remuneración de los mismos de conformidad a las leyes laborales vigentes.
Modificaciones del contrato primitivo El Art. 855 de nuestro Código dispone: "El que ejecuta la obra deberá realizarla como fue acordada, observando las especificaciones y planos, si existieren. No podrá variar el proyecto de la obra sin permiso escrito de la otra parte, pero si el cumplimiento del contrato exigiere modificaciones y ellas no pudieren preverse al tiempo en que se concertó, deberá comunicarlos inmediatamente al otro contratante, expresando la alteración que causare sobre el precio fijado. Corresponderá al juez determinar las modificaciones a introducirse y la correlativa variación del precio.
Si el importe de las variaciones superare la sexta parte del precio convenido, podrá el que ejecutare la obra separarse del contrato, y de obtener, según las circunstancias, una indemnización equitativa"
Sin duda alguna, la obra debe ser ejecutada conforme al proyecto y a las especificaciones técnicas. Es sabido que la dirección de urbanismo y las municipalidades tienen su plan y programas de urbanización, normas técnicas que deben ser respetadas por los profesionales y propietarios de la obra.
De manera que se podrá variar esas especificaciones técnicas o el proyecto original si los aprobaren los organismos técnicos del Estado. En caso de desacuerdo, competerá al juez determinar cuáles serán las modificaciones a ser introducidas, previa aprobación por parte de la oficina técnica de la municipalidad o de otro órgano regulador, siempre que estuviere sometida la obra al control técnico de esos organismos.
Así mismo el juez fijará el reajuste del precio por la variación del costo de la obra. Si la misma superare la sexta parte del precio convenido, dará opción al ejecutante de la obra, disolver el contrato y exigir, según las circunstancias, una indemnización equitativa.
Por su parte el Art. 858 de nuestro Código dispone: "El que encarga la obra puede introducir variaciones en el proyecto, siempre que su monto no exceda la sexta parte del proyecto total convenido. El que la ejecuta tiene derecho en este caso a la compensación por los mayores trabajos realizados, aún cuando el precio de la obra hubiese sido determinado globalmente"
Esta primera parte del artículo, fija limitaciones para introducir variaciones en el proyecto, tomando como base hasta la sexta parte del precio total convenido, y que si se encuadra dentro de esas restricciones, el ejecutante tiene derecho a reclamar un reajuste del precio previamente acordado. Así mismo, la tercera parte del citado artículo dispone que estas disposiciones no tendrán efecto si las modificaciones son excesivas.
Tiempo Riesgo El Art. 856 de nuestro cuerpo legal dispone: "El que ejecuta una obra deberá entregarla en el plazo estipulado, o en el que fuere razonablemente necesario, corriendo entre tanto los riesgos de la cosa a su cargo"
Es lógico que, es obligación del que ejecuta la obra entregarla en las condiciones estipuladas y en el plazo fijado. Los riesgos de la ejecución de la obra pesan sobre él, hasta tanto lo entregue, salvo morosidad de quién debe recibirla. Dicho plazo puede ser expreso o tácito.
Será plazo tácito cuando esté sobreentendido por las circunstancias, como si se contrata la construcción de palcos o gradas para ser utilizadas en una ceremonia con fecha previamente determinada. Puede ocurrir también que no exista plazo expreso. En tal caso entiéndese que el empresario debe concluirla en el tiempo que sea más razonable, pudiendo en tal caso el dueño, exigir que el tiempo se designe por el juez, esto siempre que exista controversia.
En caso de incumplimiento del plazo, el dueño tiene a su disposición los siguientes recursos y acciones:
Acción de daños y perjuicios: El dueño podrá reclamar del empresario todos los perjuicios ocasionados por la demora, particularmente los que resulten del mayor costo de la obra; Abandono de la obra: Si la demora en la realización de la obra, que haga evidente que la entrega de la obra se hará con gran retraso, el dueño puede considerar que hay abandono de la obra y en consecuencia reclamar la resolución del contrato, con sus consecuencias, la devolución de las cosas de su propiedad, además la de reclamar los daños y perjuicios, y la continuación de la obra a un tercer empresario.
Es importante destacar, que el mero incumplimiento de los plazos parciales o la presunción razonable de que la demora hará imposible la conclusión en término, no autoriza a tener por abandonada la obra y a resolver el contrato. Esto sería una sanción excesiva y abusiva. Es por lo tanto necesario, que el retraso sea grave.
La segunda parte del Art. 857 de Código dispone: "Si antes de la entrega pereciere por caso fortuito la obra, no podrá el que la ejecuta reclamar el precio de su trabajo, ni el reembolso de sus gastos, a menos que el que la encargó hubiere incurrido en mora en recibirla"
Clara disposición, el ejecutante, si el supuesto se da, no tendrá derecho a reclamar el pago de su trabajo, ni el reembolso de sus gastos, pero sí, cuando la mora en recibirla corresponde al que encargó la obra.
La tercera parte del mismo artículo dispone: "Cuando la obra se destruyese, sea a consecuencia de un defecto del material, o de la tierra asignada por el que encarga la obra, sea por efecto del modo de ejecución prescripto por él, podrá el que ejecuta, sí, en tiempo útil le advirtió de esos riesgos, reclamar el precio del trabajo hecho y el reembolso de los gastos no incluidos en ese precio"
Así, para poder invocar lo dispuesto por esta parte del Código, el ejecutante necesariamente debe haber hecho saber al dueño de la obra de los riesgos en tiempo útil.
Por último, la primera parte de este artículo dispone: "El precio de la obra deberá pagarse a su entrega, si no hubiere plazo estipulado" Así, si se estableció plazo, a su vencimiento, de lo contrario, a la entrega de la obra.
Prescripción El beneficio de la prescripción se fundamenta en los principios de la seguridad y certeza que deben prevalecer en toda relación jurídica resultante de un crédito. La inacción del acreedor implica un abandono, un desinterés de su parte cuando va asociada al tiempo que establece la ley.
Nuestro Código, dispone en su Art. 659, "Prescriben por diez años: Inc. e) Todas las acciones personales que no tengan fijado otro plazo por la ley.
Entendemos que, si el ejecutante, dentro del tiempo fijado no ejerció acción alguna para el cobro de sus honorarios, implica abandono de ella.
Separación de las responsabilidades del Arquitecto de las del Constructor El arquitecto o ingeniero que hace los planos o dirige la obra, tiene una responsabilidad distinta de la del constructor, que debe considerarse en relación con tres hipótesis distintas;
la resistencia de las estructuras de hormigón u otro material, por no haber previsto las fallas o falta de solidez del suelo, por falta de cumplimiento de las reglamentaciones municipales, pero no por defectos de ejecución y mala calidad de los materiales empleados.
También responde por los vicios o defectos de los planos, pues por su carácter de profesional, no debían pasarle inadvertidos, su obligación era ponerlos en conocimiento del proyectista y del dueño. Por excepción puede considerarse que carece de responsabilidad cuando los planos cuya ejecución se le ha encomendado implican una alta especialización, que no debe esperarse de cualquier profesional.
Nuestro Código, referente a responsabilidades por ruinas total o parcial de la obra dispone en su Art. 860: "Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, el constructor es responsable por su ruina total o parcial o peligro evidente de ruina, si ésta procede de vicios de construcción, de vicios del suelo o de mala calidad de los materiales, cualquiera fuere quién los haya suministrado.
Para que sea aplicable la responsabilidad, la ruina deberá producirse dentro de los diez años de recibida la obra. La responsabilidad que este artículo impone, no será dispensable contractualmente y se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista, según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren corresponder"
La responsabilidad del ejecutante subsiste por que es de orden público, por lo tanto no se admite la exoneración de la misma por cláusula contractual. Tampoco se libera de responsabilidad en caso de materiales defectuosos suministrado por el dueño de la obra, el hecho de haberlos comunicado al mismo tal circunstancia, pues como responsable de la obra, es su deber rechazarlos.
Por lo expuesto, si el arquitecto o ingeniero, que sólo haya hecho los planos sin dirigir la obra, responde por los vicios del proyecto o de los cálculos, no así de la ejecución de la obra.
Oscilación de los precios Normalmente el contrato de obras se desenvuelve y cumple, a través de un periodo de tiempo que a veces suele ser prolongado, y no es difícil que durante él se produzca un alza de los precios y de cuya consecuencia también el de la mano de obra. El empresario ve modificado así los valores en que se basó para fijar su precio. Como en la economía contemporánea tales variaciones se han hecho crónicas, los empresarios de obras importantes y de larga duración los celebran bajo el sistema de coste y costas, que les asegura el reconocimiento de los aumentos que se produzcan durante la realización de la obra, siempre que no estuvieran en mora en la ejecución de los trabajos.
Suponiendo que el contrato no previó tales aumentos, y que se hubiere acordado una suma global por la obra, la pregunta que nos hacemos es, si tiene el empresario derecho a pedir aumento del precio fundado en la oscilación de los valores de los materiales y de la mano de obra.
En toda empresa de obras bien constituida, estas oscilaciones se prevén por que resultan previsibles, de acuerdo al comportamiento del mercado interno o internacional según el caso por lo que las variaciones mínimas ya están contempladas en el contrato original, por lo que en este caso no cabría tal posibilidad. Ahora bien, si se trata de acontecimientos imprevisibles no tiene ese carácter.
Si en una época sobreviene una hiperinflación, que origina firmas de nuevos convenios colectivos de trabajo que acarrea aumentos salariales sustanciales y por ende, los aumentos de los suministros varios, entendemos que, cabe la aplicación de la teoría de la imprevisión, para pedir revisión y ajuste en el precio de la obra.
Obligaciones del Locatario – contractuales y extracontractuales Entre las obligaciones contractuales podemos citar:
Entre las obligaciones extracontractuales del locatario podemos citar:
Conclusión – Causales enumeradas en el Código Nuestro Código Civil, enumera las causales de conclusión de la obra en los siguientes términos; en el Art. 862 dispone que quién encomienda una obra puede desistir de su ejecución aun después de comenzada, en este caso debe indemnizar a la otra parte todos sus gastos, que devinieren de su trabajo incluso la utilidad que hubiere podido obtener por el contrato.
Si la aplicación estricta de la norma conduce a una notoria injusticia, el juez podrá equitativamente reducir dicha indemnización.
El Art. 863 dispone que si el contrato es resuelto por que la ejecución de la obra se ha hecho imposible por causas no imputable a ninguna de las partes, quien encomendó la obra debe pagar por la parte ya hecha en proporción al precio pactado.
El Art. 864 dispone que el contrato no se resuelve por el fallecimiento del ejecutante de la obra, salvo los casos en que el contrato tuvo origen en la capacidad profesional del mismo.
El Art. 865 dispone que si la resolución del contrato se produjo considerando el artículo anterior, debe el comitente pagar a los herederos del que ejecutó la obra, el valor de los trabajos realizados, con relación al precio pactado.
Privilegio – Disposición legal Los empresarios tienen privilegio por el importe del valor de la obra, y este privilegio se concede a los locadores sobre las sumas que le son debidas en concepto de la obra total o parcialmente ejecutada, por el inmueble que ha sido objeto de alguna medida restrictiva o cautelar que impiden la continuación de la obra, o por el desapoderamiento del inmueble por parte del titular del mismo a los efectos de su libre disposición.
Típico los casos en que el locatario es declarado insolvente, se convocan a los acreedores o se decreta su quiebra. Este privilegio no solo se extiende sobre la obra ejecutada, sino también sobre los materiales, cuando ellos fueren costeados por el locador en virtud del contrato.
Sub-Empresarios y Obreros – Prestamistas Los sub-empresarios y obreros no gozan de este privilegio con respecto a la obra efectuada, en razón de que aquellos no han contratado directamente con el propietario del inmueble en el que se han ejecutado las obras.
Sin embargo, tienen acción directa contra el propietario del inmueble hasta el monto que éste adeudare al empresario por la obra efectuada.
Igualmente ocurre con los prestamistas que hubiere dado dinero al empresario en concepto de construcción de la obra en mención.
Sub-Empresa – Características El contrato perfeccionado con una empresa, presenta ciertos aspectos que lo aproximan a la locación de cosas, en cuanto permiten ceder y sublocar, pero con modalidades propias.
En la locación de cosas, el locatario es el que cede y desde luego subloca. Cuando se trata de la empresa, es el locador quién busca sublocar, celebrando contratos denominados de sub-empresa.
Cuando se trata de un trabajo de dimensiones considerables, al empresario le conviene muchas veces sub-contratar, ya sea para el mejor cumplimiento de su cometido o como operación financiera, acto que no está prohibido.
Este tipo de contrato sería un paralelo a la sub-locación, pero reviste su diferencia en que lo realiza el empresario y no el dueño de la obra. Si existe disconformidad por los trabajos ejecutados por estos sub-contratistas por parte del dueño de la obra, el empresario, para poder ejercer la acción de repetición sobre los mismos, debe, según disposición de nuestro Código Civil en su artículo 861, notificarles la reclamación dentro del plazo de sesenta días de haber recibido el mismo el reclamo de parte del dueño de la obra, bajo pena de caducidad de su derecho.
Sublocación de Servicios En los contratos de locación de servicios, puede presentarse la posibilidad de que sub-loque quién debe pagar el precio. Es frecuente que en determinado momento, un empresario cuente con exceso de mano de obra y otros se encuentren carenciados de ello. De esta manera, quién cuenta con exceso de jornaleros, puede ceder parte de ellos a favor de quién se encuentra con falta, especulando con la diferencia de retribución.
En este caso, el empresario no actúa como locador, sino como locatario de los servicios, que a su vez, sub-locaría a un tercero.
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