La prescripción adquisitiva de dominio en bienes inmuebles (página 3)

Efectivamente, el justo título es el acto jurídico encaminado a la disposición onerosa o gratuita de la propiedad de un bien, por ejemplo, compraventa, permuta, donación, dación en pago, etc., que cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 140 del C.C. para considerarlo un acto válido (por eso es considerado justo al título), pero que no produce efectos transmitivos de propiedad, porque el que actúa como enajenante, carece de facultad para hacerla. Es decir, es un acto válido pero ineficaz.

Asimismo, el título debe existir, no debe ser un título simulado (simulación absoluta) o putativo. Entiéndase como título putativo aquel que se funda en un error, "la cosa a la cual el título se refiere tiene que ser la misma que fue objeto de posesión. La ley le tolera al adquirente su error sobre la persona de quien le transmitió, pero no se lo admite sobre la cosa poseída. Si él adquiere el lote A, pero su posesión la ejerció sobre el lote B, la ley en este caso no le permite la prescripción adquisitiva breve, porque la cosa poseída no se corresponde con la que es objeto de su título, y, en consecuencia, el lote B solo lo podrá adquirir por la usucapión larga", nos dice PAPAÑO, KIPER, DILLON y CAUSSE.

Nuestro Código Civil, a diferencia de otros, no define lo qué es el justo título; por tanto, será necesario recurrir a la doctrina. Así pues, el justo título implica que el poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una "causa de adquisición", es decir, a un acto jurídico válido y verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. Si se tiene que con la usucapión ordinaria se pretende subsanar la irregularidad de un transmitente que no es propietario del bien, entonces el "justo título" será aquel que, estructuralmente, corresponda a un acto jurídico válido con finalidad transmisiva (como el caso del contrato de Compraventa, Permuta, Donación, aporte en sociedad, legado), y cuyo único defecto sea la falta de titularidad del transmitente[81]

Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo seria suficiente para transferir la propiedad, y no se requeriría la presencia adicional de la posesión; pero existiendo ese defecto, el título (y la buena fe) requerirá ser subsanado a través de la posesión por el plazo legal correspondiente. Es pues en buena cuenta, el título debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad[82]con el único defecto de la falta de titularidad.

Por su parte la jurisprudencia nacional, a través de la CASACIÓN Nº 1106-98, señala lo siguiente:

"Por la prescripción adquisitiva de dominio se consolida el derecho del poseedor que se creía propietario exclusivo de la cosa, por entender haberla recibido de su legítimo propietario, mediante un acto traslativo que, con el fin de transmitir la propiedad, estaba revestido de las solemnidades exigidas para su validez; justo título es el título traslativo que por sí habría bastado para operar la transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales, pero en el cual falta la condición de dueño en la persona que opera la transmisión"

De otro lado el título debe ser "verdadero", por lo que el acto o negocio jurídico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de un título simulado o putativo. Por último el título debe ser válido, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad[83]aunque sí se admiten los títulos anulables, pues éstos gozan provisionalmente de validez hasta que judicialmente se declare lo contrario (art. 222 C.C).

Por su parte, el maestro Borda, sigue apuntando y esta vez nos dice el justo título debe estar rodeado de las condiciones intrínsecas (actos traslativos de la propiedad) y extrínsecas (cumplimiento de las formalidades legales) para transmitir el dominio. Cuando ahora la ley exige que el título sea verdadero, no quiere decir que tenga eficacia real y concreta para transmitir la propiedad pues entonces sería innecesario recurrir a la usucapión, sino que no sea falsificado; y cuando la ley habla de título putativo se refiere precisamente a la hipótesis de que haya sido falsificado[84]

8.2.1.- BUENA FE

La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripción abreviada. Nuestra legislación considera que tanto ella, como el justo título, constituyen elementos diferentes, que para poder dar origen a la Usucapión tienen que darse en forma conjunta[85]

El artículo 914º del Código Civil, presume la buena fe de quien posee, principio dirigido a favorecer la consolidación de las situaciones de hecho, ya que en la mayoría de los casos sería muy difícil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este caso quien se opone a la posesión, sería el obligado a probar la mala fe por parte del poseedor.

De acuerdo con la segunda parte del artículo 914 del Código Civil, esta presunción no favorece al poseedor cuando el bien está inscrito a nombre de otra persona, porque en este caso la inscripción es prueba de dominio.

Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor de ser legítimo por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título (artículo 906 del C.C[86]Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia' fundada en un estado psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, exige que el poseedor ostente el título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aquí no se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que se avanza hasta una buena fe-diligencia[87]

Guillermo Borda, nos explica que "además del justo título, la prescripción corta requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa de buena fe a aquel que tiene la creencia de ser el señor exclusivo de la cosa (art. 4006 C.C. Argentino). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, tal como lo dice el art. 4006 C.C. argentino; lo que significa que si el poseedor tuviese dudas acerca de su derecho, no se lo reputa de buena fe. Porque como dice el codificador sobre el mencionado artículo, la duda es un término medio entre la buena y la mala fe. Debe tratarse, además, de una creencia seria y fundada. Por eso, la falta de título excluye la buena fe, porque nadie puede creerse seriamente propietario de la cosa si no tuviese justo título para ello. Pero no basta el justo título para tener por cumplido el requisito de la buena fe; porque puede ocurrir que aun teniéndolo, el poseedor sepa que ese título está viciado por una causa de nulidad, como ocurriría si la transmisión se hiciera por dolo o violencia ejercidas por el poseedor. En otras palabras, la falta de justo título excluye la buena fe; pero el justo título no supone necesariamente la buena fe; sin embargo, la hace presumir, puesto que la buena fe se presume siempre, tanto más si existe justo título. Eso significa que habiendo justo título, corre por cuenta del propietario la prueba de que el poseedor era de mala fe"[88].

Sigue anotando el maestro argentino, diciendo que la buena fe supone la falsa creencia de ser poseedor legítimo de la cosa. Ahora bien, para que esa falsa creencia configure la buena fe que autoriza la prescripción corta, debe tratarse de un error de hecho, porque el error de derecho es inexcusable Por eso mismo, el vicio de forma en el título de adquisición hace presumir la mala fe en el poseedor.

Regresando a nuestra realidad jurídica nacional, tenemos que según el Código Civil, existe buena fe "cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título" (artículo 906 C.C). De esta definición legal es posible obtener inferir las siguientes ideas:

• a) La buena fe requiere que él poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD,

• b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se funde esa creencia;

• c) La buena fe implica que el poseedor actúa por ignorancia o por error de hecho o de derecho.

Conforme se advierte de los elementos señalados, la buena fe no es solamente una "creencia" fundada en un estado psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor ostente el título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda sustentar su "creencia honesta"[89]. Recapitulando se puede señalar, que aquí no se exige solamente una "buena fe-creencia", sino que se avanza hasta una "buena fe-diligencia". La duda del poseedor respecto a su legitimidad normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda sólo pueda ser desvanecida con un actuar de diligencia superlativo que no se justifique por las circunstancias. Verbigracia, la concubina del poseedor nacido en el extranjero, tiene la duda su pareja recientemente fallecida tiene otros herederos en su país natal. Desvanecer esta duda demostraría una diligencia no justiciable por las circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no debe influenciar en su buena fe.

El justo título y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la prescripción adquisitiva ordinaria, pero estos no son independientes. El que desee adquirir un bien por la prescripción ordinaria deberá acreditar su justo título que a su vez servirá como sustento de presumir la buena fe.

Ahora bien, conforme lo señala el artículo 907 del C.C., la buena fe solo durará hasta que las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legítimamente el, en todo caso hasta que sea notificado con la demanda, si esta resulta fundada.

Para la prescripción extraordinaria solo es necesario acreditar una posesión útil para usucapir, es decir que la posesión reúna todos los requisitos generales (continua, pacífica, pública y como propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo título y buena fe).

• 9.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN LA JURISPRUDENCIA NACIONAL

"El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como propietario. Si bien el fundamento de la prescripción es la posesión, también es fundamento la propiedad o la simple tenencia. La posesión inmediata o precaria no convierte al titular del derecho, a quien no ha poseído el bien como propietario por el tiempo que establece la norma, en propietario del bien" –Casación Nº 58-1998. Lima: 17-06-1998.

"Es infundada la pretensión, si el título que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo título debe tener las siguientes características: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia –Expediente Nº 1060-1999. 03-12-1999-.

"No debe confundirse el requisito de la prescripción adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripción extraordinaria de poseer el bien con justo título. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un título o documento de por medio" –Casación Nº 3810-2000. Huaura. "El Peruano": 31-07-2001-.

"El art. 950º en su primer párrafo regula la prescripción adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere que la posesión que se ejerce sea continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos señalados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini –Casación Nº 2345-2000. Lima: 03-09-2001-.

"Además de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la demanda de prescripción adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar la fecha y forma de adquisición de los bienes y la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razón a que dirigiendo la demanda de prescripción adquisitiva de dominio al demandado, propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa – Casación Nº 0772-1999. Ica. "El Peruano": 02-01-2002-.

"El juez al calificar la demanda debe revisar si ésta contiene los requisitos señalados en los arts. 424º y 425º del Código procesal civil. Tratándose de una prescripción adquisitiva, adicionalmente debe verificarse si cumple los requisitos especiales indicados en el art. 505º del Código procesal civil. No puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo el argumento que no es posible la identificación física ni jurídica del inmueble, debido a que no se encontraría independizado del terreno de mayor extensión en donde se ubica, y que por tal razón resultaría un imposible jurídico lo peticionado" –Expediente Nº 1165-2001. 11-03-2002-.

"La prescripción adquisitiva de dominio implica la confluencia de varios requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesión sea pacífica, esto es, que la posesión no se haya adquirido por la fuerza, que no esté afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen. Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble, sea continua, esto es, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no sólo debe tenerse en cuenta el factor tiempo, sino que ésta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapión" –Casación Nº 1454-2002. Chincha. "El Peruano": 31-01-2003-.

"La prescripción es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno, mediante la posesión ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que la parte demandante pruebe plenamente la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. La sentencia que acceda a dicha petición, es título tanto para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultáneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueño –Expediente Nº 1178-1998. 17-12-1998-.

"La sentencia de vista sólo tiene como sustento la declaración de los testigos, que no basta para declarar la prescripción adquisitiva de propiedad del inmueble sub litis" –Casación Nº 1000-2002. Lima: 13-08-2000- .

"El propietario de un inmueble cuya documentación relativa a su transferencia se ha extraviado y que viene poseyendo por más de diez años; y que sin embargo, en su demanda no solicita el reconocimiento de su propiedad, sino que se le declare propietario por prescripción adquisitiva, es declarado como tal –Casación Nº 3121-2000. Callao. Lima: 03-09-2001-.

"No procede amparar la demanda de prescripción adquisitiva si el actor acompaña documentos que evidencian el pago al impuesto al patrimonio predial y no así que haya ejercitado derecho de posesión alguno sobre el referido bien, tanto más, si dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idóneo que permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por usucapión" –Expediente Nº 236-2001. 09-11-2001-.

"Cuando el inc. 2º del art. 505º del Código procesal civil hace mención a la certificación municipal o administrativa, establece que ésta se presenta de ser el caso; es decir, que dicha certificación no constituye un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal requisito –Casación Nº 3172 – 2002. Arequipa. Lima: 30-10-2002-.

"El actor debe acreditar su posesión en calidad de propietario de manera pública, continua y pacífica durante diez años si se trata de prescripción larga, o durante cinco años si además acredita justo título y buena fe, y es en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por servicios adjuntados, ni las demás pruebas admitidas y actuadas cumplan con acreditar las exigencias del art. 196º del Código procesal civil –Casación Nº 1418-2002. Lima. "El Peruano":01-12-2003-.

"El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de pruebas no puede considerarse como contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso, pues la norma bajo análisis impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripción adquisitiva, el ofrecimiento de la declaración testimonial de un mínimo de tres testigos, mas no su actuación" –Casación Nº 3195-2001. Lima. "El Peruano": 30-04-2003-.

"La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio, es título tanto para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultáneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueño" –Expediente Nº 1178-1998. 17-12-1998-.

"La acción de prescripción adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirirá certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisión concreta, estableciendo una relación de derecho entre las partes, limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situación jurídica, vale decir que no es susceptible de ejecución, pues la declaración judicial basta para satisfacer el interés del actor –Casación Nº 2092-1999. Lambayeque. Lima:13-01-2000-.

"El art. 952º establece la forma como el propietario por usucapión debe proceder a efectos de otorgarle a su título seguridad jurídica y oponibilidad ante terceros. En ese sentido cabe precisar que no basta haberse encontrado en posesión del bien con animus de propietario, sino que además es necesario contar con una declaración judicial y su correspondiente inscripción – Casación Nº 754-2001. Arequipa. Lima: 22-10-2002-.

"Los títulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles los efectos de la sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que declaró la prescripción adquisitiva" – Casación Nº 3643-2000. Cañete. Lima: 12-11-2002-.

"Los efectos de la prescripción adquisitiva de dominio son retroactivos, es decir, que si bien la adquisición de la propiedad se produce al cumplirse el plazo señalado en la ley; sin embargo, sus efectos se retrotraen al momento en que comenzó a usucapir" –Resolución Nº 109- 1999-ORLC/TR-.

Otro de los requisitos que requiere la prescripción adquisitiva es que el bien materia de dicha acción se encuentre debidamente inscrito en los registros públicos de la propiedad inmueble, tal como lo señala expresamente la ejecutoria suprema emitida en el Expediente Nº 1330-1993: "Sólo se adquiere el inmueble por prescripción cuando está inscrito en el registro de la propiedad inmueble a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no está inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre títulos supletorios –Casación Nº 1043-2001. Juliaca. San Román. Puno. "El Peruano": 01-06-2004-.

"Si bien la ley reconoce la institución jurídica de la usucapión, no menos cierto es que quien pretende se le declare propietario debe estar en posesión del bien y ejercer de hecho uno o más poderes inherentes a la propiedad"- (Exp. ~ 162-95-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo 111, p. 259).

"No constituye justo título una escritura pública declarada nula por el Poder Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripción corta de cinco años"- (Exp. ~ 941-95-Piura, Sala Civil de la Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo IV, p. 262).

"Resulta jurídicamente imposible solicitar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por contrato de compraventa"- (Exp. N° 3992-97, Resolución del 23/04/98, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima).

"La diferencia entre la prescripción adquisitiva de dominio y los títulos supletorios, radica en que esta es una forma de acceder a la propiedad con la constatación de la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante un determinado tiempo. La sola posesión de un inmueble no es suficiente para el otorgamiento de un título supletorio, sino que se requiere, además, de actos públicos a título de propietario, de modo que el derecho de propiedad sobre el bien sea incuestionable"- (Exp. N° 360-94-Cajamarca, Normas Legales, tomo 238, p. J-22).

"Solo se adquiere el inmueble por prescripción cuando está inscrito en el registro de la propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella; en cambio si el inmueble no está inscrito, el proceso viable es el procedimiento sobre títulos supletorios" -(Exp. N° 1330-93-Lambayeque, Ledesma Narváez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles (19931996). p. 273).

"La usucapión es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno mediante la posesión ejercida sobre dicho bien durante un plazo previamente fijado por la ley, de tal manera que la sentencia que acceda a esta petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño" (Exp. N° 1330-93-Lambayeque, Ledesma Narváez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles (19931996), p. 274).

"Se encuentra habilitado para demandar prescripción adquisitiva quien alegue una posesión mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el ordenamiento legal vigente no distingue si la posesión para adquirir vía prescripción adquisitiva la propiedad deba tener algunas de las características mencionadas, sino que solo exige que aquella sea continua, pacífica y pública" (Cas. N° 1126-2001 del 10/10/2000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurídica).

"El fundamento de esta institución (prescripción adquisitiva) radica en que ante la existencia de relaciones jurídicas inestables se debe otorgar seguridad a la propiedad misma, por lo que existiendo certeza de este (sic -léase esta-) sobre el predio litigioso (…), no procede la adquisición por prescripción"

(Cas. N° 135-98. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurídica).

"Constituye (la prescripción adquisitiva) una forma legítima de adquirir la propiedad, oponible a quien se halla registrado como propietario"- (Cas. N°1541-98 del 24/09/1999. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurídica).

"No existe posesión pacífica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre impugnación de resolución administrativa y nulidad de título de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapión" -(Cas. N° 431-96. El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).

"Para que se adquiera la propiedad por prescripción adquisitiva, se requiere, entre otros requisitos, que la posesión sea pacífica, entendiéndose por esta que no se adquirió por la fuerza, que no está afectada por violencia y que no es objetada judicialmente en su origen. No es pacífica la posesión cuando el poseedor es demandado en vía de acción reivindicatoria" (Cas. N° 1676-96. El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).

"Habiéndose establecido que el actor antes de interponer la presente demanda sobre prescripción adquisitiva de dominio, fue emplazado judicialmente para que desocupe el predio objeto de litis, tal hecho ha perturbado la posesión del demandante, por lo que ella ha dejado de ser pacífica"- (Cas. N° 770-97. El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria, p. 325).

"Para que la posesión continua permita acceder al derecho de propiedad debe ser fundamentalmente pacífica, lo que significa que debe transcurrir sin generar ningún conflicto con los derechos de los demás"- (Exp. N° 78-96-Huánuco, Gaceta Jurídica, Tomo N° 55, p. 15-A).

"La sentencia regulada por el segundo párrafo del artículo 952 del Código Civil es de naturaleza declarativa, por las siguientes razones: a) la inscripción del derecho de propiedad es un acto voluntario, que otorga publicidad al derecho adquirido y no es constitutiva de derechos; b) no corresponde su cumplimiento a los vencidos, sino al Registro de la Propiedad Inmueble, y c) porque la inscripción es un acto administrativo facultativo. En ese sentido, no es procedente la ejecución judicial de esta sentencia, ya que la misma no ordena a los vencidos en juicio el cumplimiento de una determinada prestación"-(Cas. N° 1516-97-Lambayeque, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El Peruano 14/10/98, p. 1908).

"El juez no puede llegar a un juicio jurisdiccional por el cual considere que el demandado es propietario (del bien) por haberlo adquirido por prescripción adquisitiva sin que exhiba el título judicial que lo haya declarado conforme al trámite previsto en la ley procesal" (Cas. N° 3109-99 del 19/0112000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurídica).

Trascripción de Sentencia Casatoria Nº 2092-99-Lambayeque de 13/0112000

"Sexto.- Que la sentencia de vista ha establecido como cuestión fáctica, que la actora no posee pacíficamente, porque con anterioridad a la demanda de prescripción adquisitiva, la demandada en este proceso había demandado la reivindicación del bien, y que las actoras no han acreditado que hubieran poseído a título de propietarias, pues las testimoniales resultan contradictorias y se deduce que no conocen el bien litigado.

Sétimo.- Que para sustentar jurídicamente la apreciación de que la posesión no es pacífica, la Sala de mérito se sustenta en los artículos novecientos siete y novecientos veintisiete del Código Civil, el primero referido a la buena fe, que es un concepto impertinente, desde que el petitorio es de usucapión, que no requiere de ese elemento, por lo que la primera norma resulta impertinente, no así la segunda, que se refiere al carácter de imprescriptible de la acción reivindicatoria.

(…)

Noveno.- Que conforme a la mejor doctrina, posesión pacífica es aquella que se obtiene sin violencia alguna (nec vi), esto es que no es adquirida por vías de hecho, acompañadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, y continúa en esa forma mientras no sea perturbada, en los hechos y en el derecho. En consecuencia la posesión deja de ser pacífica, cuando judicialmente se requiere la desocupación.

(.. .)

Undécimo.- Que existe interrupción civil de la posesión, cuando el propietario reivindica la cosa, a consecuencia de lo cual, en virtud de la intimación judicial, la posesión deja de ser pacífica, aun cuando se declare nula, como en el presente caso, según Resolución Superior de fajas ciento sesentiuno de las copias certificadas del acompañado, no siendo aplicables los artículos mil novecientos noventiséis, inciso tercero del Código Civil y cuatrocientos treintinueve del Código Procesal Civil que se refieren a la prescripción extintiva.

Duodécimo.- Que además la acción de reivindicación es imprescriptible, salvo que se le oponga la usucapión, como establece el artículo novecientos veintisiete del Código Civil, citado en la sentencia de vista.

Décimo Tercero.- Que en consecuencia, es preciso establecer el momento en que la posesión se convierte en propiedad y si la Sentencia que la ampara tiene efecto constitutivo de la propiedad, o es sólo declarativa de un derecho ya adquirido.

Décimo Cuarto.- Por principio, la prescripción debe ser invocada, pues el juez no puede fundar sus fallos en ella si no ha sido alegada, de tal manera que se necesita de una acción, a fin de que en sentencia se declare que se ha adquirido por prescripción el derecho de propiedad del bien en que incide.

Décimo Quinto.- Que la acción de prescripción adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirirá certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisión concreta, estableciendo una relación de derecho entre las partes, limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situación jurídica, vale decir que no es susceptible de ejecución, pues la declaración judicial basta para satisfacer el interés del actor. Décimo Sexto.- Los efectos de la sentencia declarativa se proyectan hacia el pasado, hasta el momento de la constitución del derecho, a diferencia de la sentencia constitutiva que proyecta sus efectos hacia el futuro.

Décimo Sétimo.- Empero es necesario que el actor, al momento de interponer su acción, reúna los requisitos señalados en el Artículo novecientos cincuenta del Código Civil, y es evidente que a esa fecha, la recurrente, ya no poseía pacíficamente, por lo ya anotado, y además es un hecho establecido en la Sentencia de mérito y que las demandantes no poseían como propietarias, de tal manera que su demanda no puede ser amparada; por estas consideraciones, en conformidad con lo dispuesto en el Artículo trescientos noventisiete, segundo párrafo, del Código Procesal Civil, con la rectificación hecha en la motivación, declararon INFUNDADO el Recurso de Casación interpuesto a fojas doscientos setentitrés contra la resolución de vista de fojas doscientos sesentitrés, su fecha veintiuno de julio del año próximo pasado" (Cas. N° 2092-99-Lambayeque de 13/0112000. Explorador Jurisprudencia/. Gaceta Jurídica).

¿Puede oponerse a la acción reivindicatoria la adquisición por prescripción?

"Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implícita la imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, no puede oponerse al ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisición por prescripción de un bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en una instancia judicial" –Casación Nº 1450-1999. Tacna. "El Peruano": 31-01-2003-.

Prescripción y título supletorio

"Mediante una demanda de título supletorio, el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, pretende contra su inmediato transferente, o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores, el otorgamiento del título de propiedad correspondiente, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1º del art. 504º del Código procesal civil; mientras que la prescripción adquisitiva tiene como finalidad se declare propietario a quien ha ejercido posesión sobre un bien en forma continua, pacífica y pública en los plazos que se precisan en el art. 950º" – Expediente Nº 1743-1999. 15-10-1999-.

"El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin. Para ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, ésta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio" –Casación Nº 2750-2003. La Libertad. "El Peruano": 30-03-2005-.

Prescripción y desalojo

"El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por prescripción sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripción adquisitiva de dominio se encuentra aún en trámite, sin haberse determinado todavía el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto un poseedor no propietario –Expediente Nº 610-1999. 24-09-1999-

Interrupción de la prescripción

"Se interrumpe el término de la prescripción adquisitiva de dominio si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se la restituye" –Expediente Nº 08-96. 20-08-1996-.

"La prescripción adquisitiva de dominio también es susceptible de interrupción civil mediante el ejercicio de una acción conducente a cuestionar la posesión que se ejerce sobre el predio. En ese sentido para que proceda la prescripción adquisitiva de dominio no basta que la posesión sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con mejor derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situación porque el propietario se hace presente, se interrumpe la posesión y ésta deja de ser pacífica –Casación Nº 253-2000. Lambayeque. "El Peruano": 02-01-2001-.

"Cuando se ejerce la posesión de un bien que se pretende adquirir por prescripción adquisitiva de dominio, se deben cumplir los requisitos de la posesión, por lo que al entablarse una acción reivindicatoria se interrumpe la posesión, sin que sea necesario esclarecer si quien la interpone es propietario del bien o no –Casación Nº 453-2003. Cono Norte. "El Peruano": 03-11-2004-

"No obstante sostiene los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis mediante contrato de compraventa, cancelando el precio, la propiedad también se puede adquirir por la posesión pacífica, continua y pública como propietarios por más de diez años, como lo señala el art. 950º. La sentencia que accede a la petición constituye título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño –Expediente Nº 2500-1998. 17-11-1998-.

"Quien aduce que tiene el derecho de propiedad sobre un bien, deberá probar que ese derecho le correspondía a quien se lo transfirió, que lo tuvo también aquel que lo enajenó a su transferente y así hasta llegar a la primera adquisición. Si la prueba resulta imposible en alguna de las transferencias anteriores, sea por haberse perdido los títulos o por no tenerse memoria del negocio jurídico que dio lugar a la transferencia, el derecho del propietario actual será vacilante. Existirá una solución de continuidad que será preciso colmar a fin de que el derecho de propiedad del titular actual sea firme e inatacable. La observancia de la regla nemo dat qui nemo habit producirá el efecto de que quien invoca ser propietario de la cosa no sea tenido por tal desde que ella fue enajenada dentro de la cadena de transferencias por quien no era propietario. La prescripción viene a suplir esta prueba tan plagada de dificultades, porque aquel que se dice propietario sólo deberá probar que él y sus antecesores han poseído el bien por el tiempo que la ley establece para adquirir el dominio por prescripción y esa prueba será suficiente para otorgarle un derecho inimpugnable (Castañeda)[90]. La prescripción adquisitiva de dominio más que un modo de adquirir un derecho de propiedad es un modo de consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripción estarían en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habría que remontarse a siglos atrás para probar la legalidad del derecho de propiedad y así ningún título será firme (Josserand)[91] –Casación Nº 374-2000. Callao. Lima: 22-09-2000-.

"Si el título de propiedad por compraventa, del que alega la prescripción es dudoso o adolece de algún defecto que impida la inscripción de la compraventa, no existe inconveniente legal en demandar la prescripción adquisitiva de propiedad sustentada en el art. 950º, porque de otra manera no podría obtener la inscripción. El art. 950º no contiene ninguna limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del inmueble y además, de acuerdo con el art. 951º, la posesión tiene que ser continua, pacífica y pública como propietario. La interpretación correcta del art. 950º es que también puede reclamar la prescripción adquisitiva, quien se considere propietario por tener un contrato de compraventa, pero puede ignorar que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide –Casación Nº 672-2001. Lima: 13-07-2001. "El Peruano": 05-11-2001.

"Resulta jurídicamente imposible solicitar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva si se afirma haber adquirido ésta por compraventa –Expediente Nº 3992-1997. Lima: 23-04-1998. En igual sentido: Expediente Nº 2774-1997. Sala Nº 3. Lima. Lima: 20-05-1998-.

ANEXO

CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL REGIONAL CIVIL

Arequipa, 28 y 29 de marzo de 2008

TEMA Nº 02

EL JUSTO TÍTULO EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1.- ¿QUÉ SE DEBE ENTENDER POR JUSTO TÍTULO EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO?

1. ENUNCIADO DEL PROBLEMA:

Que, el segundo párrafo del artículo 950 del Código Civil, respecto a los requisitos de prescripción adquisitiva de bien inmueble, precisa: "…Se adquiere a los cinco años cuando medien justo título y buena fe."; al respecto se advierte que no existe claridad en la norma, pues no se logra entender a que título se refiere cuando precisa "justo título".

2.- MOTIVACIÓN:

El fundamento radica, en que un sin número de justiciables acuden al Órgano Jurisdiccional instaurando demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio, invocando la norma aludida anteriormente, y acompañando documento que el justiciable considera como "justo título", así por lo general se acompañan minutas de compra venta, contratos de compra venta realizados en forma privada u otros documentos similares; empero dichas demandas son rechazadas liminarmente por los juzgados, basándose en que dicha minuta constituye título de propiedad y que la prescripción no constituye la vía idónea; que por otro lado también se dan casos en que se han admitido a trámite los procesos, no existiendo uniformidad respecto a que documento se considera como tal; dejándose a criterio del juez el poder calificarlos lo cual ocasiona problemas en la aplicación de dicha norma. Se debe tener claro el panorama sobre el hecho de cuando estamos ante un justo título y cuando no, para de ésta forma uniformizar criterios, lo contrario indicaría que no existe justo título y que la norma mencionada no sería de aplicación en ningún caso.

3. PONENCIA

• Primera Ponencia: Se precisa que por ejemplo, la minuta (contrato de compra venta) y otros documentos similares, no constituyen "justo título" corroborada con reiterada jurisprudencia, de las que se pueden citar las siguientes: "…resulta jurídicamente imposible solicitar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva si se afirma haber adquirido ésta por contrato de compra venta". Asimismo, "No constituye justo título una escritura pública declarada nula, por el Poder Judicial, por lo que en estos caso no puede admitirse la prescripción corta de cinco años".

• Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares sí constituyen "justo título", siendo admisible a trámite las demandas de prescripción adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto.

4.- VOTACIÓN

Previa a la votación, el señor Presidente de la Comisión, Dr. José Carrión Romero advirtió que de la lectura de las conclusiones expuestas por los señores Magistrados Relatores de cada uno de los grupos de trabajo, los Magistrados participantes adoptaron el criterio en consenso consistente en agregar a la segunda ponencia el concepto de Justo Título, con el tenor siguiente:

"Contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario"

Hecho dicho agregado, la segunda ponencia se establece conforme al tenor siguiente, a fin de ser sometida a votación:

Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares sí constituyen "justo título", siendo admisible a trámite las demandas de prescripción adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo Título es todo contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario. Establecido dicho tenor, las dos ponencias fueron sometidas a votación, siendo el resultado el siguiente.

Por la primera ponencia: 09 votos.

Por la segunda ponencia: 20 votos.

5. CONCLUSIÓN PLENARIA

El Pleno adoptó por MAYORÍA la segunda ponencia que enuncia lo

siguiente: Los contratos de compra venta y similares sí constituyen "justo título", siendo admisible a trámite las demandas de prescripción adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo Título es todo contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario.

• CONCLUSIONES

• 1. El Derecho romano conoció la prescripción como uno de los modos adquisición del dominio, a través del cual, quien en los hechos se comportaba con la cosa como un dueño —posesión— por el transcurso del tiempo se transformaba en propietario de ella también de derecho; pero no reguló la prescripción liberatoria, destinada a privar de eficacia a las acciones, también por el transcurso del tiempo y la pasividad del titular.

• 2. Que, los tribunales de justicia del Perú vienen aplicando de manera poco uniforme los criterios para conceder la prescripción adquisitiva invocada por los justiciables, en razón a que el Código Civil, no delimita ni brinda definiciones acerca de lo que debe de entenderse por posesión pacífica, pública, justo titulo, buena fe, etc; lo que deja abierta la posibilidad para la aplicación de criterios subjetivos por parte de los operadores del derecho, quienes muchas veces basan sus decisiones en corrientes doctrinarias superadas, distantes de la realidad fáctica-jurídica nacional.

• 3. Que, las demandas de prescripción adquisitiva de dominio de bien inmueble, en cuya pretensión se afirme haber adquirido la propiedad por compraventa dudosa o defectuosa o como medio de prueba, debe ser amparada. Evita la "prueba diabólica". Y, lo más importante, el derecho de propiedad del titular actual es firme e inatacable.

• BIBLIOGRAFÍA

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• SUPLEMENTO MENSUAL DE DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA, año 6, Nº 68, Gaceta Jurídica, Lima, febrero 2007.

• TORRES VÁSQUEZ, Aníbal: CÓDIGO CIVIL, sexta edición, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogotá, 2002.

• Varios: LA CONSTITUCIÓN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, tomo V, primera edición, Lima, 2003.

• Varios: CÓDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edición, Lima, 2003.

JOSÉ ANTONIO DÍAZ MURO

• Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Perú, habiendo optado el título profesional mediante la Tesis "Trascendencia Jurídica del Derecho Informático en la Ciencia Penal".

• Discente del Programa de Doctorado en Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Perú.

• Maestría en Derecho con mención en Ciencias Penales – Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Perú.

• Profesional Técnico en Computación e Informática, titulado en el Instituto Superior Tecnológico Público "República Federal de Alemania" de Chiclayo – Perú.

• Conciliador Extrajudicial y Conciliador Especializado en asuntos de carácter Familiar, reconocido y registrado por el Ministerio de Justicia.

• Profesional Técnico en Administración de , titulado en el Instituto Superior Tecnológico Público "República Federal de Alemania" de Chiclayo-Perú.

• Árbitro especializado en asuntos de carácter comercial y en Contrataciones con El Estado.

• Ha publicado en el año 2002, el texto denominado: "Diccionario de Términos Latinos".

• Desempeñándose actualmente como Asistente de la Función Fiscal en la Segunda Fiscalía Provincial Penal Corporativa de Chiclayo.

Autor:

José Antonio Díaz Muro

[1] ULPIANO: "Usucapio est domonii adeptio per continuationem oosessionis anni vel biennii. rerum mobilium anni, imobilium biennii. D. 41; 3.3. El término "immobilium" no es clásico, interpola "temporis lene definite", en lugar de "anni vel bienni. Ver Iglesias. "Derecho Romano" Edición Ariel-Madrid-año 1965-pág.273.-

[2] XII Tablas, VI-3.

[3] El significado del término "auctoritas" se haya muy discutido. Para algunos era la "obligación de garantía del vendedor", para otros "la sanción pública, que consagraba coma propietario de la cosa al que la había usado o poseído durante los plazos legales".- Ver Iglesias, ob. cit. pág. 274.- Salvat Raymundo M; "Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales" (actualizado por Argañaraz) T.II-pág. 211-Ediciones TEA. Quinta edición. Maynz T.I # 196 al 198, Pág. 291.

[4] GAYO II, 45, 46, 48.- BONFANTE, Pedro: "Instituciones de Derecho Romano". Ed. Instituto Editorial Reus-año 1959-pág.285.

[5] GAYO II, 47.

[6] PETIT, Eugene: "Tratado Elemental de Derecho Romano"-Ed. Albatros-Buenos Aires, año 1961-pág. 298.-

[7] Gayo II. 52.-

[8] BONFANTE, Pedro-ob. cit. pág. 286

[9] GAYO: II, 61. PETIT, Eugene -ob. cit. pág. 304.

[10] GAYO: II, 61.-Petit, Eugene-ob. cit. pág. 304

[11] PUGLIESe, Giuseppe "La prescripzione acquisitiva" Unione Tipografico-Editrice Torinense- año 1921; Página 16.

[12] Digesto. Fr. 4.

[13] PUGLIESE, ob. cit. pág. 16-P.7

[14] BONFANTE, Pedro: ob. cit. pág. 283 y s.s. PETIT, Eugene: pag. 305 y s.s. PUGLIESE, Giuseppe: 16, N. 8. DIEZ-PICAZO, Luis: "Fundamentos de Derecho Patrimonial" Ed. Tecnos, Página 577. –

[15] BONFANTE. Pedro – ob. cit. pág. 290

[16] Digesto, libro 41 – T. 4.

[17] Ver DERNBURG, Enrique – Pnd. N.220 – FERRINI, Contardo "Manuale di Pandette" N. 316 – 3a. ed. Milano-año 1908.

[18] PACCIONI, "Corso di Diritto Romano" – Vol. II-pág. 288. PUGLIESE, GIUSEPPE: ob. cit., pág. 18 y 19-nota N. 4.

[19] El Derecho canónico, en cambio exige la buena fe durante toda la época de la posesión prescriptiva, el canon 1512 nos dice: "Ninguna prescripción vale, sino hay buena fe, no solo al comienzo de la posesión, sino todo el tiempo de la misma que se requiere para la prescripción".

[20] Vease BONFANTE, Pedro: ob. cit. pág. 293.-PETIT, Eugene: ob. cit., pág. 208.-PUGLIESE, Giuseppe: ob. cit., pág. 19.

[21] Véase PETIT, Pedro: ob. cit. pág. 309.-BONFANTE, Pedro: ob. cit., pág.292.-PUGLIESE, Giuseppe, ob. cit. pág. 19.-En el Derecho Canónico el título putativo es apto para la prescripción corta.

[22] Ver IGLESIAS, Juan-ob. cit. pág. 281; PETIT, Eugene ob. cit. pág.310.- PUGLIESE, Giuseppe – ob. cit. pág. 20 N.11; BONFANTE, Pedro ob. cit. pág. 294; GASTAN Tobeñas "Derecho Civil Español, Común y Foral" – T. II; pág. 332, Ed. Reus, – año 1978 – DIEZ PICAZO, Luís -ob. cit. pág. 581.

[23] BENEYTO, "Instituciones de Derecho Histórica Español", Barcelona, año 1930 – vol 1 – pág. 212.

[24] CASTAN TOBEÑAS. José – ob. cit. pág. 333.

[25] Véase que treinta y tres años fue la edad de Cristo en la tierra, y la triple generación quizá sea explicable porque des de antiguo se consideraba al número tres como sagrado o representante de la divinidad.-

[26] Constitución del año 1209-26-X.-

[27] GARCÍA DE ENTERRIA. Eduardo: "Dosas estudios sobre la usu-canibn en el derecho administrativo' – peg- 44 y 45_ Institutode Estudios Politicos – Madrid – año 1955—

[28] GARCÍA DE ENTERRIA, Eduardo – ob. cit. págs. 46/48.

[29] Varios: CÓDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edición, Lima, 2003, pp. 187-191.

[30] ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derechos Reales, propiedad y posesión. Tomo I. Editorial Civitas S.A., Madrid. 1986.

[31] DÍEZ-PICAZO, Luís y GULLÓN Antonio: SISTEMA DE DERECHO CIVIL, volumen III, Quinta Edición, Cuarta reimpresión, Tecnos, Madrid, 1995, Página 144.

[32] MAZEAUD, Henry, León y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, Parte segunda, volumen IV, EJEA, Buenos Aires, 1960, p. 196.

[33] ALBALADEJO, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edición, Bosch, Barcelona, 1994.

[34] TORRES VÁSQUEZ, Aníbal: CÓDIGO CIVIL, Sexta edición, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogotá, 2002, p. 583.

[35] SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Exégesis Del Código Civil Peruano de 1984. Tomo V. Derechos Reales. Ediciones Gaceta Jurídica. Tercera Edición – mayo 2001. Página 13.

[36] LARROUMET, Christian, Droit Civile. Les biens, droits reeles pricipaux. Tome II. Editorial Económica

[37] LOPEZ SANTOS, Demterio. Derechos reales, Talleres Sirsa. Lima. 1988.

[38] Varios: LA CONSTITUCIÓN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, Lima, 1994, p. 59.

[39] VASQUEZ RIOS, Alberto. Derechos Reales. Tomo II. Editorial San Marcos. Tercera Edición 2003. Página 108.

[40] RIPERT y BOULANGER. Tratado de Derecho Civil. Tomo VI. Editorial la Ley. Buenos Aires – Argentina. 1967. Página 331.

[41] ROMERO ROMAÑA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial P.T.C.M., Lima, 1947, p.127.

[42] CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edición, Cultural Cuzco, 1995, p. 406

[43] DÍEZ-PICAZO, Luís y GULLÓN Antonio. Op. Cit. Página 148.

[44] ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Página 167.

[45] Artículo 1040.- Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos.

[46] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. El Registro Predial y La Seguridad Jurídica en los predios rústicos”. En Themis. Revista de Derecho, Nº 26. Página. 65.

[47] Artículo 927.- La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél que adquirió el bien por prescripción.

[48] ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Página 174.

[49] Ibid.

[50] LEY Nº 24656: Artículo 7.- Las tierras de las Comunidades Campesinas son las que señala la Ley de Deslinde y Titulación y son inembargables e imprescriptibles. También son inalienables. Por excepción podrán ser enajenadas, previo acuerdo de por lo menos dos tercios de los miembros calificados de la Comunidad, reunidos en Asamblea General convocada expresa y únicamente con tal finalidad. Dicho acuerdo deberá ser aprobado por ley fundada en el interés de la Comunidad, y deberá pagarse el precio en dinero por adelantado.

[51] Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe. Artículo 951.- Requisitos de la prescripción adquisitiva de bien mueble La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay.

[52] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “Derechos Reales” 2da. Edición, Lima – Perú, Editorial Universidad Católica del Perú. 1990. Pag. 24

[53] SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Página 16.

[54] Varios Autores. CÓDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edición, Lima, 2003.

[55] Ibid.

[56] VASQUEZ RIOS, Alberto. Op.Cit. Página. 110.

[57] Ibid.

[58] No se debe confundir INTERRUPCIÓN, que es la cesación de la posesión continua por actos de terceros, de la DISCONTINUIDAD, en donde es el poseedor el que se abstiene de seguir ejerciendo actos de posesión.

[59] ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Página 184.

[60] ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Op. Cit. Página 150.

[61] BORDA, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo I. Editorial: Abeledo-Perrot. Año 1992. Página 371.

[62] Artículo 2470 del Código Civil argentino: “El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa”.

[63] GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Edición septiembre de 2003. Página 521.

[64] BORDA, Guillermo. Op. Cit. Página 370.

[65] Varios: CÓDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edición, Lima, 2003. Página 310.

[66] HIGTON, Elena. Dominio y Usucapión. Segunda parte. Editorial Hammurabi, Buenos Aires – Argentina, 1983. Página 159.

[67] DIEZ PICAZO Y PONCE DE LEON Y GULLÓN. Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Editorial Tecnos. . Madrid 1986. Página 564.

[68] SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. II POSSESSO. Giuffré Editore, Milán 2000.

[69] GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Página. 515.

[70] Pero qué sucede si el guardián de una casa ya no se comporta como tal, es decir, que ya no conserva la posesión de la casa en nombre de quien lo contrató, sino que actúa como propietario de esta. Podría considerarse que si dicho comportamiento es exteriorizado y opuesto al titular de la casa, el ex guardián ya no sería un tenedor de ella, sino un poseedor de la casa (claro está que hablamos de una posesión ilegítima de mala fe) que surtirá efectos para prescribir (extraordinaria).

[71] PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, citado por BERASTAIN QUEVEDO, en Comentarios Al Código Civil.

[72] SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Página 17.

[73] GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Página. 515-516.

[74] Ibidem.

[75] SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Página 19.

[76] Idem.

[77] MARIANI DE VIDAL, Mariana. Curso de Derechos Reales. Tomo III. Víctor P. de Zavalía S.A. Editores, Buenos Aires – Argentina. 1989. Página 122.

[78] ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Op. Cit. Página 149.

[79] BORDA, Guillermo. Op. Cit. P{agina 284.

[80] Por cuenta o en nombre de otra persona.

[81] PEÑA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Dos Tomos. Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1999. Página 132-133.

[82] Ergo, los títulos que no tienen finalidad transmisiva (verbigracia, contrato de arrendamiento, comodato, etc) no pueden ser calificados de justos.

[83] PUIG BRUTAU, José. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III. Volumen I. Editorial Bosch. Barcelona, 1994. Página. 340.

[84] BORDA, Guillermo. Op. Cit. Página 374.

[85] SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Página 114.

[86] Artículo 906.- La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título.

[87] GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Página 536-537.

[88] BORDA, Guillermo. Op. Cit. Página 378.

[89] GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit Página 538.

[90] CASTAÑEDA, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I, cuarta edición, Talleres Gráficos P. L.Villanueva, Lima, 1973, p. 293.

[91] ROMERO ROMAÑA, Eleodoro: op. cit., p. 127.