Fundamentos teórico- doctrinales sobre las servidumbres

Resumen

El presente trabajo tiene como propósito adentrarse en el estudio de la Institución de la Servidumbre, debido a la importancia que reviste en la vida social. El Código Civil vigente en Cuba omite la figura de la servidumbre en su carácter de derecho real, excluye las de origen voluntario, y confunde alguna especie de las servidumbres forzosas con los derechos nacidos de la vecindad; de modo que, al propósito de abordar el estudio teórico del tema, se añaden la expectativa, por la necesidad de inclusión y adecuado tratamiento en nuestra ley sustantiva civil de esta importante limitación al dominio.

Para este estudio se parte de la conceptualización teórica-doctrinal de la institución, se explica que la servidumbre es un derecho real en cosa ajena de carácter subjetivo, que constituye una limitación al derecho de propiedad inmobiliario, distinguiéndola de las relaciones de vecindad como límites a éste. Abordo sus formas de clasificación, constitución y extinción.

Palabras claves: Relaciones de vecindad, servidumbre, límites, limitaciones.

Introducción

La propiedad no es solamente una institución jurídica, sino que es objeto de estudio por diversas ramas: la economía, la sociología, la política, la filosofía jurídica.

En opinión de Diez Picazo[1]su regulación jurídica en gran medida no es más que una superestructura de las ideas sociales, políticas y económicas que en un período determinado sacuden a las naciones; de ahí que una definición legal está siempre influida por el ambiente histórico en que se fórmula.

Es en este sentido que plantea que cualquiera que fuere la ideología que inspire una regulación positiva de la propiedad, ha de concretarse ante todo en una definición técnico-jurídica, donde tiene suma importancia el tema de las limitaciones, pues son las que delimitan su contenido[2]

Por eso, según refiere De Ruggiero[3]se hace preciso delimitar su contenido, delimitación que tradicionalmente se obtiene de forma negativa (qué es lo que el propietario no puede hacer) más que de forma positiva, ofreciendo un elenco de posibilidades, que a fuerza de ser amplio, necesariamente sería incompleto.

El referido autor confirma que, enumerar las facultades de que consta el derecho de propiedad no es posible, dada su ilimitación, así, hoy están olvidadas y se consideran como falsas las doctrinas antiguas que definían al dominio como el ius utendi, fruendi, abutendi, possidendi, alienandi, disponendi, vindicandi, de manera que no es posible enunciar lo que el propietario puede hacer, sino solo lo que no puede hacer, ya sea que el límite le venga impuesto por las normas jurídicas, ya derive de la concurrencia de un derecho ajeno[4]

El que la propiedad sea el más amplio derecho de señorío que pueda tenerse sobre una cosa no conlleva el que faculte para influir de un modo exclusivo sobre la misma según el libre arbitrio: la propiedad no concede facultades libres y exclusivas, sino dentro de ciertos límites fijados a priori por el ordenamiento jurídico. La propiedad inmobiliaria es el campo más extenso de las limitaciones legales a los propietarios.

El derecho de propiedad, como lo define Albaladejo,[5] otorga a su titular el poder jurídico pleno sobre la cosa, a consecuencia del cual, ésta queda sometida, directa y totalmente, a nuestro señorío, en todos aquellos aspectos y utilidades que pueda ofrecer. Poder jurídico que es pleno, pero no ilimitado.

Estas limitaciones son una consecuencia de la convivencia social y por ende la prevalencia de valores e intereses generales, respecto de los estrictamente individuales razonablemente subordinados a los primeros, en la medida en que los intereses sociales sean favorecidos y preservados por un régimen jurídico determinado se limita la libertad individual en el ejercicio del derecho de propiedad, de tal manera que, cuanto más se atienda a los intereses colectivos, el campo de libertad en el ejercicio del derecho de propiedad individual será más reducido.

El derecho de propiedad ha ido transformándose de acuerdo a las relaciones sociales imperantes en cada momento histórico, forzado por la necesidad de acomodarse a las nuevas exigencias socioeconómicas. Surgen entonces las servidumbres, como una consecuencia general del contacto necesario y de las relaciones de unas propiedades con otras; por razones de la necesidad, la utilidad ó la comodidad, nacen como verdaderas prestaciones pasivas a que la propiedad viene afecta; en algunos casos, en beneficio de la propiedad de otra persona distinta al dueño, surgidas por la voluntad del propietario que impone en uso de sus derechos, esas restricciones a sus cosas; y en otros, por motivo de interés público, que las hace necesarias a los fines colectivos. Sus precedentes los encontramos en el Derecho Romano Clásico y luego extendido a todo el Derecho Europeo y a la América Latina.

En nuestros días las servidumbres, conocidas desde los tiempos de Roma, lejos de extinguirse han adquirido matices que las revitalizan. A causa del desarrollo y las transformaciones de las ciudades el tema de la ajenidad de los predios no aparece tan pacífico. Han adquirido auge nuevas formas de vida social y nuevas instituciones, surgen exigencias de la lógica económica a las que el derecho debe servir por lo que, salvo en raras excepciones, las legislaciones nacionales en todo el mundo procuran incesantemente perpetuarlas sin hacerlas extrañas al Derecho Civil.

Luego entonces, el estudio formal de las servidumbres, en tanto realidades que interesan a la comodidad de la existencia, a la higiene y a la salud de todos, a la economía, la ecología y el desarrollo industrial, no es un quehacer puramente técnico, sino vinculado a la vida práctica y enfocado a fundar una solución en que la ciencia y la vida capitulen con argumentos de savia común.

Un recorrido por las fuentes bibliográficas de los clásicos, fundamentalmente españoles nos conducen a la tangible admisión de las servidumbres como figura autónoma respecto a otros derechos y limitaciones del régimen de la propiedad. Esta realidad, contrasta con la regulación que en materia de derechos reales contiene el Código Civil cubano, que omitió las servidumbres, en la actualidad, la materia se encuentra regulada en una mezcla indistinta de límites y limitaciones a la propiedad inmobiliaria con motivo de las relaciones entre vecinos, en los artículos del 170 al 177 de la Ley No. 59 de 1987, que para mayor desacierto intituló como "Limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad", todo en su Libro Segundo, Título II, capítulo IV.

Al respecto, el propio Rivero Valdés, afirma:" de hecho, muchos consideran y divulgan la tesis que, desde l988, en el Derecho Civil cubano han desaparecido las servidumbres, o que lo que era servidumbre ahora es limitación derivada de las relaciones de vecindad ".[6]El insuficiente tratamiento doctrinal del asunto desde la promulgación del Código Civil vigente ha reforzado el interés por el estudio de esta figura, a fin de contribuir a su esclarecimiento y develar en lo posible, la necesidad de un cambio en la normativa existente.

Definición de servidumbre y su razón histórica

Al tratar de establecer un concepto de servidumbre, nos enfrentamos ante una tarea nada fácil y bastante confusa, debido a la pluralidad de sentidos que ha tenido el término servidumbre en la literatura jurídica. La diversidad de configuraciones que puede revestir y su propia etimología, de la que se procura huir, son causas a las que se atribuye la dificultad histórica en su definición como categoría jurídica.

La palabra servidumbre del latín servitudo, servitudinis, viene a significar condición de siervo, esclavitud, sumisión, por lo que alcanza su lado pasivo de sumisión, de gravamen, valor importante en las definiciones clásicas, como la del Derecho Romano que enunciaba: « por la servidumbre el propietario de una cosa se somete a sufrir alguna limitación en provecho de otro predio o a no hacer lo que podría ».

Para los romanos, servitus significa sujeción, ser vecino: el fundo ha perdido su independencia; debe soportar la injerencia de una voluntad extraña al dominus[7]de la misma forma que el hombre pierde su libertad cuando se convierte en esclavo. El lenguaje fue tomado de la esclavitud de las personas: habla de fundus servus o serviens[8]así como el fundo no gravado por la servidumbre, que goza de independencia jurídica, se califica de liber[9]y al fundo que cesa en la servidumbre se dice que ha adquirido la libertas.[10]

Las servidumbres más antiguas fueron las que trataban de cumplir una función de tránsito o de paso entre fundos rústicos de personas, animales, vehículos o agua, luego la de acueducto y más tarde, las urbanas. Estas tipologías originarias se fueron ampliando para dar cauce a nuevas necesidades de los fundos rústicos y urbanos. Sobre la base de esta creciente realidad de hecho, los compiladores justinianeos[11]construyeron un concepto genérico de servidumbre y establecieron las características abstractas de la categoría. Desde entonces la servidumbre se presenta como un derecho real que recae sobre cosa ajena y consiste en la facultad de utilizar dicha cosa y servirse de ella de manera más o menos plena. En otros casos era la facultad de impedir determinados actos que el dueño de la cosa podría llevar a cabo en ella en el uso de su libertad.

Tales situaciones recibieron el nombre de servitus porque implicaban una función de servicio y una pérdida de la libertad, aunque no personal. En las servidumbres más antiguas había siempre una relación entre dos predios lo que define que eran derechos reales, subjetivamente reales, en la medida en que el derecho no pertenecía tanto a una persona como al fundo. En todo caso, la servitus era un concepto relativo al uso de una cosa ajena, pero que exigía un acto jurídico de específica creación.

En franca coherencia con estos rasgos del concepto de servidumbre, que se perfilaban en el derecho antiguo, Clemente De Diego[12]las definió como el derecho real que se constituye gravando una cosa con la prestación de servicio determinado en provecho exclusivo de persona que no es su dueño o de finca que corresponde a otro propietario. El inmueble a favor del cual se constituye la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Manuel Albadalejo, las precisa como el poder real que una persona tiene sobre predio ajeno para servirse de él parcialmente en algún aspecto".[13]

Lucas Fernández [14]trata de conceptuar la servidumbre de forma que se diferencie de otros derechos reales en cosa ajena, y para ello estima que no basta con que la utilidad que proporciona sea concreta y específica, sino que se requiere también que esa utilidad sea distinta de la que primordialmente proporciona el predio gravado, conforme a su destino económico; de ahí que la defina como "un derecho real en fundo ajeno que faculta a su titular a obtener del predio gravado una concreta utilidad, distinta de la que primordialmente proporciona éste conforme a su destino económico".

Guilarte Gutiérrez ofrece una definición en la que incluye la descripción del gravamen en que la servidumbre consiste, afirmando que es un derecho real de goce sobre cosa ajena que obliga al titular del fundo sirviente a sufrir de parte del titular del predio dominante ciertos actos de uso, de abstenerse de ejercitar ciertos derechos inherentes a la propiedad, siendo la utilidad que con ello se obtiene diferente a la que primordialmente proporciona el gravado a su destino económico.[15]

Se aprecia en estas definiciones teóricas que existe opinión unánime en la evolución de la doctrina en cuanto a la definición de la categoría servidumbre como uno de los derechos reales en cosa ajena que desde el punto de vista del dueño del predio afectado, constituye un gravamen que al pesar sobre la finca, pone una limitación a su propiedad por razones de necesidad y utilidad ineludibles.

Las servidumbres, unas veces tienen causa en el mismo derecho de propiedad, otras en la voluntad del propietario, o en motivos de interés público que las hacen necesarias a los fines colectivos. La concepción proveniente del Derecho Romano se ofrece a esta institución bajo el doble aspecto de derecho y de carga o gravamen, noción que en la opinión del autor resulta consonante y completa.

La servidumbre dentro de los derechos reales

Si bien el derecho de dominio[16]representa la existencia de relaciones sociales entre los hombres con respecto a las cosas; como lo define Albaladejo,[17] otorga a su titular el poder jurídico pleno sobre la cosa, a consecuencia del cual, ésta queda sometida, directa y totalmente, a nuestro señorío, en todos aquellos aspectos y utilidades que pueda ofrecer. Poder jurídico que es pleno, pero no ilimitado.

Puig Brutau[18]cuando se refiere al derecho real lo considera un concepto formado a base de aislar y agrupar características comunes de algunas figuras jurídicas. Así, refiere que en la realidad pueden ser observados derechos de propiedad, de servidumbre y no figuras jurídicas que sean derechos reales y nada más.

Al disertar sobre las limitaciones del dominio que tienen el carácter de derechos reales Puig Brutau expresa que sin aceptar la teoría que concibe el dominio como una suma de facultades susceptibles de perfecta delimitación, el hecho de que su contenido puede verse parcialmente concretado en facultades bien perfiladas, permite contraponer dos grupos de derechos: el dominio y los derechos reales.

Según el autor, se trata de una figura ideal, intelectualizada, formada a base de rasgos comunes que ofrecen ciertos dispositivos con que el ordenamiento jurídico protege determinados intereses. En definitiva subraya dos caracteres esenciales; uno manifestado en el aspecto interno, en cuanto a que el titular del derecho puede actuar de manera inmediata y directa sobre el objeto de la relación jurídica y otro manifestado en el aspecto externo, en tanto puede hacer valer frente a todos los no titulares la legitimidad de la satisfacción de su interés (efectividad erga omnes)[19]

Puig Brutau señala también una posible clasificación de los derechos reales que ajusta a características genéricas de los mismos para que tenga valor sistemático: derechos reales propiamente dichos y derechos reales plenos, ubicando entre ellos a la propiedad y los que se le contraponen por representar meras porciones desprendidas de su contenido, es decir, los derechos reales limitados y entre estos sitúa a las servidumbres.

En esa línea de razonamientos se refiere a que el sustrato de los derechos reales se limita a alguna de las facultades del dominio y que le son limitativos de su normal contenido. Por lo mismo, estima que en la servidumbre, como derecho real que es, la facultad de gozar de la cosa en alguna de sus relaciones singulares se ha desprendido también de la plena propiedad y está atribuida a otro sujeto de derecho".[20]

Lucas Fernández [21]diferencia la servidumbre de otros derechos reales en cosa ajena, y estima que no basta con que la utilidad que proporciona sea concreta y específica, sino que se requiere también que esa utilidad sea distinta de la que primordialmente proporciona el predio gravado, conforme a su destino económico; de ahí que la defina como "un derecho real en fundo ajeno que faculta a su titular a obtener del predio gravado una concreta utilidad, distinta de la que primordialmente proporciona éste conforme a su destino económico".

Según este autor, la servidumbre en sus diferentes clases constituye un verdadero derecho real que reúne las tres características propias de los derechos de esa índole, a saber:

• Recae sobre cosa específica y determinada por el hecho de estar siempre constituida en cosa ajena.

• No es causa suficiente para producir una servidumbre la mera obligación personal, contrato o título, pues constituirla podrán solo los que sean dueños de una cosa, en cuyo principio se resuelve verdaderamente la ocurrencia de la llamada causa próxima o modo de adquirir.

• Da lugar a una acción real eficaz contra cualquiera que lesione el derecho de servidumbre.

Se impone precisar la particularidad que tiene la servidumbre de ser un derecho real porque su titularidad va adscripta a la de la cosa, quien en cada momento sea propietario del fundo será titular de la servidumbre, el inmueble no es más que la base natural sobre la que se construye jurídicamente el instituto; tiene carácter de derecho subjetivo, pues implica la intervención de personas, sin las cuales no puede darse ninguna relación jurídica, a quienes corresponde la titularidad del derecho no por su cualidad personal, sino por ser quienes tienen u ostentan el goce del predio dominante, y, en contrapartida, los deberes inherentes al predio sirviente; y por último de recaer en cosa ajena, pues la facultad de aprovechamiento se encuentra atribuida a un sujeto de derecho distinto al titular del bien.

Sobre límites y limitaciones a la propiedad inmobiliaria

Partieron los jurisconsultos romanos de la idea de que las servidumbres, implicando una restricción a los normales y absolutos poderes del dominio, debieran contenerse en los límites en que las necesidades de disfrute de un fundo justificasen e impusiesen una aminoración de aquel señorío. Mucho más útil era la libertad universal de los fundos que la sujeción, y así, donde no había una necesidad efectiva que satisfacer, cesaba la limitación legal de la propiedad.

Según A. López y López[22]"cabe hablar de la existencia de un contenido normal del Derecho de Propiedad, que viene circundado por un régimen ordinario de restricciones, que afectan de modo general a todos los titulares dominicales que versan sobre una misma categoría de objetos; a estas restricciones normales y que han sabido ser fijadas en su mayoría por razones de interés general las conocemos por límites".

Según el mismo autor: "Las limitaciones son reducciones del poder del propietario en casos singulares, reducciones que afectan precisamente el contenido normal, es decir el fijado por los límites".[23]

Son muchos los autores que comparten esta posición de distinción entre límites y limitaciones y es por ello que considero de gran trascendencia la referencia que en tal sentido realiza Esther Algarra Prats[24]la cual expresa: " La distinción entre límites y limitaciones seguida por un sector de nuestra Doctrina cuya posición comparto, obedece a la diferencia señalada: los límites integran el régimen normal de la propiedad, su contenido, en definitiva, hasta donde llega el poder del dueño, configurando o enmarcando el dominio en lo que es y debe ser, mientras que las limitaciones son excepcionales, anormales o extrínsecas, viniendo a recortar o a reducir externamente el contenido normal del derecho, esto es, el poder que normalmente tiene el dueño sobre la cosa, que no se suprime, sino que se comprime".

Albadalejo define por límites "las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o sea el régimen ordinario de restricciones a que está sometido tal poder". A las limitaciones, las considera como las que" procediendo de muchas causas, pueden reducir en casos singulares el poder que normalmente tiene el dueño sobre la cosa."[25]

La distinción entre límites y limitaciones, dice Coca Payeras[26]nos sitúa ante la diferencia entre el contenido genérico o unitario del derecho de propiedad y el contenido que ocasionalmente pueda encerrar la posición jurídica de un propietario; los límites nos ofrecen la panorámica de hasta donde llega el poder "del" propietario, y las limitaciones la de hasta donde llega el poder de "un" sujeto que es propietario, o del poder de un sujeto "a pesar de" ser propietario.

González-Alegré, M B, y Lacruz Berdejo, J.L[27]coinciden en que los límites integran el régimen normal de la propiedad, su contenido, en definitiva, hasta dónde llega el poder del dueño, configurando o enmarcando el dominio en lo que es y debe ser, mientras que las limitaciones son excepcionales, anormales o extrínsecas, viniendo a recortar o a reducir externamente el contenido normal del derecho, esto es, el poder que normalmente tiene el dueño sobre la cosa, que no se suprime, sino que se comprime.

Distinta posición comparte Hernández Gil[28]que parte de la diferenciación entre límites, limitaciones y gravámenes: límites, señala el autor, son la conformación normal del contenido del derecho de propiedad; son normales e internos y muestran el derecho de propiedad tal y como un ordenamiento lo configura; así, toda propiedad privada tiene sobre sí el límite general de hallarse sometida a la posibilidad de expropiación pública. Las limitaciones ocupan para el autor una posición intermedia entre el límite y el gravamen: al igual que los límites, son normales, pero carecen de igual grado de generalidad, esto es, determinan internamente el contenido del derecho de propiedad, pero no con carácter general, sino ante determinadas situaciones en las que el ordenamiento jurídico interviene con el fin de subordinar el interés privado al público o bien para conciliar los propios intereses privados. Sobre la base de esta distinción, llega a la conclusión de que las relaciones de vecindad son limitaciones legales de la propiedad, no límites, mientras que las servidumbres representan una categoría de gravámenes.

En el extenso estudio que de las relaciones de vecindad que ha realizado la doctora Rodríguez Saif[29]ha establecido muy acertadamente la distinción en cuanto a estos conceptos

• Al ser los límites el régimen normal sobre una determinada categoría de bienes, no hace falta un acto especial para imponerlos. En cambio las limitaciones, precisamente por su excepcionalidad, necesitan de un acto especial y expreso de imposición, y han de ser probadas.

• El límite al ser una imposición legal es una intervención delimitadora general de la propiedad y, por consiguiente, no genera derecho a indemnización alguna. La imposición de una limitación comporta una intervención obligatoria singular y genera el derecho a la indemnización.

• Los límites son restricciones a que está sometido el poder del propietario; las limitaciones comprimen en casos singulares, ese poder que de manera normal tiene el dueño de la cosa.

A pesar de las diferentes posiciones doctrinales, las opiniones citadas obedecen a la nueva concepción social del dominio, existe coincidencia entre ellas en el sentido de que ambas instituciones se diferencian de aquel recogimiento propio de los tiempos lejanos, que no transige tan sólo con imponer aquellos connaturales límites sino que a veces llega, aún dentro de aquellos confines de la propiedad, a imponer lo que ya resultan auténticas limitaciones, restricciones, gravámenes al dominio; que constituyen verdaderas cargas en contra de su titular.

Limitaciones legales al dominio

Determinados sectores de la doctrina[30]han afirmado que la dificultad estiba realmente en dar un concepto específico que diferencie la servidumbre de los demás derechos limitativos del dominio y fundamentalmente de las llamadas relaciones de vecindad a las que impropiamente se les considera servidumbres legales. Sin embargo, el parecer dominante no ha sido aquel de confundirlos o entremezclarlos sino la conveniencia de segregar de la materia relativa a la servidumbre todo lo que, en realidad, consiste en limitaciones legales de la propiedad.

En opinión de Diez Picazo[31]puede afirmarse que limitaciones legales del dominio y servidumbres no son términos idénticos en todo caso y circunstancia. En la servidumbre real hay un gravamen de un predio en beneficio de otro predio, un fundo sirviente y un fundo dominante. El titular del predio dominante esta facultado para utilizar de una cierta manera el sirviente. En las limitaciones del dominio afectan a todas las propiedades por igual que se colocan así en un mismo plano de igualdad. Falta toda idea de predio dominante y predio sirviente.

Según el autor en las limitaciones legales se coordinan intereses de todos en beneficio mutuo mientras que en las servidumbres reales se sacrifica a un propietario en beneficio de otro, aclara que por eso las servidumbres constituyen con relación al fundo dominante y sirviente un régimen de excepción, en el sentido de que la limitación de éste y el poder de aquel no existirían sin la misma, en tanto que los limites dominicales constituyen el régimen general de la propiedad inmueble.

No obstante plantea que una limitación legal puede ser la base para que una persona obtenga una determinada utilidad de la propiedad ajena sin estar ella recíprocamente afectada, es decir, puede autorizar la constitución de una servidumbre que ha de ser consentida forzosamente por el dueño de la finca gravada y termina afirmando: Aquí sí que se sacrifica unilateralmente una propiedad en beneficio ajeno.

De Ruggiero[32]esboza el criterio de que los límites legales se distinguen partiendo del interés, que se protege a través de la limitación, público o particular, y que en este último tienen especial importancia las relaciones de vecindad entre los predios. Señala que se ha acogido bajo una denominación única de servidumbres legales las servidumbres establecidas por la ley, o sea, las cargas impuestas sobre un fundo para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto propietario y las servidumbres establecidas en virtud de un hecho del hombre, acotando que las primeras se refieren a verdaderas limitaciones legales de la propiedad que implican restricciones a la facultad de goce del dominio y, por regla general, restricciones recíprocas entre los propietarios de los fundos contiguos, pero que no crean aquel vínculo real de sujeción de un fundo a otro por el cual, en las servidumbres la prestación es unilateralmente debida por el predio sirviente al dominante.

Las define entonces como vínculos de naturaleza obligatoria, merced a los cuales se constituye el derecho de un tercero a una determinada acción frente al poseedor del fundo, aseverando… con esto se manifiesta el carácter fundamental de la servidumbre, su naturaleza de derecho real, verdaderas servidumbres que se diferencian de las demás por el hecho de reconocer su título en la ley[33]

En abierta crítica expone que la tendencia más moderna consiste en la agrupación en el concepto de limitaciones legales un derecho de vecindad que comprende las varias figuras de limitaciones y servidumbres legales verdaderas y propias.

Al respecto afirma Manuel González…" surge el planteamiento de si cabe o no admitir al lado de las servidumbres voluntarias las llamadas servidumbres legales y supuesto que la admisión de esta categoría sea viable, cuál es el criterio que permite dilucidar su exacta naturaleza jurídica. Dentro de esta denominación general de servidumbres legales y en un orden práctico, nos encontramos con una serie de figuras que no son sino regulaciones de relaciones de vecindad que en forma alguna encajan, aún en su más amplia noción, en el concepto de servidumbre."[34]

No todos los Códigos Civiles reflejan esta diferenciación conceptual en la regulación del derecho de propiedad y sus límites y limitaciones, cayendo en incorrecciones técnicas y conceptuales de forma sistemática, al incluir bajo las regulaciones de las relaciones de vecindad verdaderas servidumbres legales y viceversa.

A juicio de este autor, la vanguardia de la moderna doctrina es armonizadora de ambos sistemas reconoce la existencia de límites legales que son simples regulaciones de relaciones vecindad, aceptando que de ninguna manera todas las limitaciones que la ley enuncia forzosamente, son servidumbres a la vez que también reconoce la existencia de verdaderas cargas que constituyen auténticas servidumbres, reservando la posibilidad de establecerlas forzosamente por razones de interés público o privado en algunos casos. [35]

En consecuencia, ante los problemas que vislumbra segregar preceptivamente las servidumbres de los derechos derivados de las relaciones de vecindad (comúnmente regulados como servidumbres legales) ha optado la doctrina científica por definir al núcleo normativo esencial de las relaciones de vecindad como simples límites ingénitos al derecho de propiedad y a las servidumbres como verdaderas limitaciones de aquel.

Distinción entre Servidumbre y Relaciones de Vecindad

Comparte López y López la diferenciación entre límites y limitaciones al plantear que "las relaciones de vecindad son una manifestación del régimen ordinario de la propiedad ya que consiste en la imposición de límites, se basan en la independencia y libertad de los fundos; las servidumbres en cambio son limitaciones, se basan en la dominación de uno sobre otro"[36].

Existe un factor común que radica en la proximidad de los inmuebles, que en modo alguno debe ocasionar que se mezclen normativa o teóricamente los preceptos y concepciones que delimitan las servidumbres de las relaciones de vecindad. Estas últimas conceptualizadas como "aquellos conflictos que se suscitan entre vecinos, así como al conjunto de las normas y principios que limitan recíprocamente sus respectivos derechos en orden a posibilitar su ejercicio"[37], están presentes desde el momento en que existe el derecho de propiedad, por lo que no requieren ser constituidas, afectan a los vecinos en plano de igualdad y reciprocidad, pues son supuestos de derechos y obligaciones impuestos de manera directa, por ley, a todos los inmuebles para determinadas circunstancias. En cambio las servidumbres, como limitaciones o gravámenes al dominio constituyen una genuina alteración al contenido normal del derecho de propiedad; una merma o disminución de los derechos del propietario en beneficio del predio dominante; una modificación de los habituales contornos del dominio, que sustraen siempre al propietario algo de lo que por ley le corresponde normalmente, por lo que demandan una indemnización a favor del dueño del predio sirviente; se constituyen como una carga a determinada finca en provecho de otra (predios dominante y sirviente), no necesariamente colindante aunque sí vecina, y en su constitución requieren de un título que las legitime.

A modo de resumen, los elementos que escinden a ambas instituciones han sido expuestos por Maria Julia Rodríguez Zaif, en su trabajo Los Fundamentos teóricos de las Relaciones de Vecindad en el Derecho, el que prefiero citar textualmente[38]

1. Las relaciones de vecindad son límites normales del dominio, cuyo ejercicio viene determinado por el respeto al vecino. Las servidumbres están más allá de esos límites y vienen a ser por su esencia una derogación al régimen normal de la propiedad.

2. Las relaciones de vecindad no requieren ser constituidas, ya que están presentes desde el momento en que existe el derecho de propiedad. Las servidumbres, en cambio deben constituirse, requieren de un título que las legitime, éstas en ciertos casos pueden venir determinadas por un mandato legal, y aunque sea necesaria su constitución, el título de legitimación será ese mismo mandato legal.

3. Las relaciones de vecindad no pueden prescribir con independencia del derecho de propiedad; el eventual no uso del poder, atribuido por las normas, que imponen al vecino límites a su derecho, no implica nunca prescripción de ese poder en daño al propietario que le corresponde, por lo que no prescribe independientemente del derecho del cual es una manifestación. Las servidumbres legales quedan sujetas al régimen de prescripción por el no uso de las mismas.

4. Las relaciones de vecindad son presumibles con el derecho mismo de propiedad, no siendo posible cuando se trata de servidumbres.

5. Los límites vecinales obedecen a un afán de igualdad, equilibrio y reciprocidad. Las servidumbres restringen el contenido de la propiedad, sometiéndola a un gravamen y haciéndola depender de otra, de ahí que sean consideradas como limitaciones.

6. Las relaciones de vecindad inciden en la propiedad para configurarla como un derecho normal, mientras que la servidumbre no configura o delimita el contenido ordinario de la relación, sino que lo reduce en beneficio del predio dominante, esta entraña una limitación excepcional y extrínseca de la propiedad ajena.

7. Los límites vecinales no suponen disminución del patrimonio de quien las sufre, ni acrecimiento del que se aprovecha de ellas; de ahí que no configuren derecho a indemnización, salvo cuando se incumplan y excedan el nivel de tolerancia permitido. Las servidumbres, por el contrario, al disminuir o reducir el contenido normal de la propiedad, demandan, en justa compensación una indemnización a favor del dueño del predio sirviente.

8. Las servidumbres son legales porque dadas las situaciones de hecho, previstas en el Código Civil, se reconocen los derechos a constituir la misma que, en consecuencia, es forzosa para el que ha de soportarla. Los límites no requieren un acto de constitución por cuanto surgen directamente por ley; aparecen integradas e implicadas en el derecho de propiedad, al que conforman, sin constituir un derecho concurrente o un gravamen.

9. Las servidumbres confieren un derecho de indemnización al propietario de la finca gravada. En las relaciones de vecindad la indemnización no cuenta inicialmente, sólo se produce la misma, cuando se produce la transgresión del deber de vecindad.

10. Las servidumbres legales se adquieren por usucapión. Las relaciones de vecindad, no precisan de la usucapión ya que son facultades y deberes que conforman al derecho de propiedad.

11. Los límites se presumen a efectos de prueba; no es necesario probar el límite, basta la invocación de la concreta norma jurídica que lo establece; a diferencia de las servidumbres porque al ser limitaciones, no se presumen nunca y deben probarse, ya que la propiedad se considera en principio libre de gravámenes, por lo que a quien la invoque a su favor o pretenda ostentarlo corresponde la prueba de su existencia.

12. Los límites derivados de la vecindad son de aplicación extensiva a todos los derechos sobre bienes; las servidumbres se concretan a su contenido como derecho real específico.

Coincidimos plenamente en cuanto a la distinción entre relaciones de vecindad, en tanto límites que son, con respecto a las servidumbres, como limitaciones, pero no por ello se debe deducir que entre ellas no hay una relación. Su vínculo está en que ambas se manifiestan en la concurrencia de una relación de vecindad y recaen sobre el mismo tipo de bienes, los inmuebles, ya sean rústicos o urbanos; la constitución de una servidumbre entre titulares en litigios puede facilitar la solución de un conflicto vecinal de manera que siendo figuras de naturalezas distintas pueden coexistir sin contradicciones.

Me afilio al criterio de aquellos autores que consideran a las servidumbres como limitaciones y a las relaciones de vecindad como límites, toda vez que restringen el contenido esencial del derecho de los titulares y las relaciones de vecindad lo delimitan, criterio que difiere de la seguida por el Código Civil cubano actual que las conceptualiza como limitaciones.

Clasificación de las servidumbres

Existen diversos modos de clasificación de las servidumbres, atendiendo esencialmente a su naturaleza, sujeto, formas de constitución, razón del contenido, de su ejercicio y señales de existencia. Aunque debemos precisar que la realidad jurídica ha hecho imposible que exista una simple lista de clasificación, pues en definitiva pueden constituirse tantas servidumbres como utilidad pueda prestarse a una persona o fundo.

• La primera distinción se establece atendiendo al sujeto activo de las mismas, en razón al cual se les clasifica en:

• Servidumbres prediales y personales

Sobre la admisión o no de las servidumbres personales como categoría jurídica con autonomía propia existen diferentes posturas en la doctrina española, que pueden agruparse en tres grandes grupos. De una parte, el mayoritario, que admite tal categoría sin ninguna restricción; desde otro punto de vista, quienes niegan que puedan constituirse servidumbres personales y, por último, los que, admitiendo la categoría, formulan a la misma algunas restricciones.

La doctrina mayoritaria señala que la servidumbre personal es aquélla constituida en favor de una persona con independencia de que sea o no titular de un fundo dominante, ella preconiza que lo que caracteriza a las servidumbres es la existencia de un predio sirviente, pero no es precisa la existencia de un predio dominante. Dentro de este amplio sector doctrinal se señala, también, que toda desmembración del dominio, toda limitación a las facultades del dueño como tal dueño, puede constituirse como derecho real de servidumbre en función de la genérica categoría de las servidumbres personales y que éstas consisten, por consiguiente, en la atribución a una persona, con eficacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de proporcionar[39]

La servidumbre predial es un derecho real en cosa ajena, en virtud del cual el dueño del predio dominante obtiene para su fundo una ventaja a expensas del otro predio llamado sirviente. Supone siempre la existencia de dos fundos, el sirviente sobre el cual se constituye la servidumbre y el dominante a cuyo favor se establecen. El titular de la servidumbre tiene derecho a ella mientras conserve su relación con el fundo, al igual que el dueño del predio sirviente tendrá que tolerarla mientras conserve esa condición.

En síntesis, puedo decir que en ambas, la servidumbre es un gravamen sobre un inmueble, pero mientras que en la predial se constituye en beneficio de otra finca y, por tanto, del dueño que en cada momento sea, como ya se expuso, en cambio, en la personal se establece en beneficio directo de una o varias personas sin que ésta tenga que ser dueña de fundo alguno.

Existen otras clasificaciones nacidas de la interpretación y aceptadas por los Códigos Civiles contemporáneos, las que por estar vigentes nos parece oportuno nombrar.

• Por su origen:

• Legales y Voluntarias

A las servidumbres legales son aquellas que se establecen por la ley. La ley pueda dar por sí misma nacimiento de las servidumbres, de un modo inmediato y directo o de un modo indirecto.

Por esta razón Castan[40]prefiere sustituir el término legal por el de forzosas, las primeras se constituyen oficialmente por el mero hecho de la realidad física en las situaciones de hecho que prevé y las considera como las susceptibles de ser impuestas por ministerio de la ley aún cuando se oponga a ello el dueño del predio destinado a sufrirlas, pues su razón de ser reside en que es el legislador es quien en cada caso aprecia una necesidad concreta que considera digna de tutela por ser superior al interés individual.

Las segundas refiere no tienen un origen inmediato en la ley sino que ésta se limita a contemplar supuestos de hechos que permiten al beneficiado solicitar su constitución por lo que no se determinan por el solo ministerio legal. Puig Brutau lo define exactamente cuando afirma "ha de mediar un acto expreso de constitución, el cual requiere la solicitud del particular favorecido y la resolución judicial o administrativa correspondiente"[41]. Es decir, la invocación de la ley para que alguien pueda exigir un derecho de servidumbre, no significa la directa reclamación de la utilidad propia de la servidumbre, sino que sólo es causa legalmente justificada para exigir la celebración del acto jurídico de naturaleza dispositiva que sirva para dejarla establecida.

Lo anterior no imposibilita que entre el propietario del predio dominante y el del sirviente puedan pactarse condiciones distintas a las previstas en la legislación en cuanto al contenido y la forma del derecho en cuestión.

Las servidumbres voluntarias son las nacidas por la decisión de los particulares en función de sus intereses, de la utilidad que en beneficio de sus fundos esperan y que puede obedecer a múltiples razones. Por ello, tienen como fuente normativa la voluntad.

• Atendiendo a su contenido, las servidumbres pueden ser:

• Positivas y Negativas