Tratamiento normativo del procedimiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en Cuba

Resumen

El presente trabajo tiene como propósito realizar un estudio del Registro de la Propiedad, sus principales antecedentes e implementación en Cuba, una panorámica en cuanto a la actividad registral en otros países, la eficacia y aplicación de dichas normas en el contexto actual cubano.

Palabras claves: Registro de la propiedad, derechos reales, actividad registral.

Sumario: Introducción. Surgimiento del Registro de la propiedad. Los derechos reales. Clasificación. Del Registro de la propiedad, objeto e importancia. Naturaleza del Registro de la Propiedad y características. Fines del Registro de la Propiedad. Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Organización del Registro en Cuba. Reflexiones conclusivas. Bibliografía.

Introducción

Desde el surgimiento del hombre como ser social, este ha tratado de proteger los bienes y derechos que posee, La reestructuración del Registro de la propiedad en Cuba a partir del año 1999 amerita un estudio del procedimiento de inscripción registral, en virtud de que este ha sufrido transformaciones desde su revitalización, de ahí que exista la necesidad de continuar el estudio del tema para su mejor implementación.

El tráfico jurídico mundial en pleno siglo XXI, continuamente amenazado por la globalización, la mala utilización de los recursos y un mercado despiadado, generan cambios e indiscutiblemente hacen que las relaciones jurídicas en el campo del Derecho Registral de igual forma se transformen, las cuales tienen también como un aspecto vulnerable, la confianza en la eficacia del procedimiento de inscripción registral al ser este el último eslabón que con los efectos que produce dotan al propietario de la seguridad jurídica respecto al bien que detentan. Los sistemas registrales internacionales, como el de España, Alemania y Suiza entre otros persiguen el objetivo de la garantía y eficacia de sus procedimientos de acuerdo a la formación económica social en que se desarrollan.

En medio de todo ese contexto, Cuba no está excluida, por lo que se han generado múltiples iniciativas en el Ordenamiento Jurídico en busca de la necesidad de la eficacia de la inscripción de los inmuebles y consolidación de sus efectos. Por lo que se plantea la necesidad de dotar a los operadores del derecho que actúan en el tráfico jurídico, del procedimiento adecuado que garantice la seguridad jurídica del asiento registral, para enfrentar la oponibilidad frente a terceros, como una garantía de sus titulares y la confianza en la eficacia de su sistema.

Los títulos dominicos se definen como un documento legítimo que acredita de forma fehaciente la descripción física y jurídica de los inmuebles, e identifica a aquellas que conforme a nuestro sistema registral reúnen los requisitos necesarios para acceder al registrador con la consiguiente inscripción en el asiento registral, obteniendo las garantías que le ofrece la fe pública para la efectiva inscripción.

El objeto del registro de la propiedad es la inmatriculación de los inmuebles, la inscripción y anotación de los títulos de dominio propiedad y otros derechos reales sobre aquellos, y su cancelación cuando corresponda, según la demarcación territorial donde se radiquen)[1]. El carácter publico de registro de la propiedad y su elemental función de garantizar la publicidad de los asientos regístrales, justifican por si solo la necesidad de su existencia. Los principios en que se sustenta la organización del registro permiten comprender, dada su esencia, se propende a un resultado que implique seguridad jurídica para los interesados y terceros, en el marco amplio de las relaciones jurídicos en que se desenvuelven los sujetos.

Sobre la base de la actualidad y legalidad de sus inscripciones o asientos se origina un clima de confianza que permite a los interesados ejercitar derechos relacionados con el objeto de la inscripción, para lo cual pueden acceder a las oficinas registrales y obtener las certificaciones correspondientes, de manera que puedan conocer y demostrar los hechos que pretendan.

El tema seleccionado, ha permitido penetrar en el estudio de uno de los campos del Derecho que protege el trafico jurídico, y sirve de garantía y seguridad para el que adquiera un derecho real sobre algún inmueble, al ser este el último eslabón que con los efectos que produce dotan al propietario de la legitimación respecto al bien que detentan, vinculado a los principios que rigen la actividad registral. Para ello se realiza una exposición donde se centra la atención en la normativa que regula el procedimiento de inscripción, con el mismo se pretende dotar a estudiosos del derecho de una herramienta de trabajo y consulta para la labor diaria, siempre con la expectativa de profundizar y enriquecer los temas abordados.

Con el triunfo de la Revolución Cubana en el año 1959, se interrumpió la práctica registro[2]como consecuencia de las transformaciones en las relaciones de producción y las formas de propiedad, llevadas a cabo como presupuesto para el logro de la justicia social. Al pasar la propiedad estatal a ocupar el lugar predominante en detrimento de la propiedad privada, el tráfico inmobiliario aparece regulado por el Estado y el crédito territorial no se basa en la hipoteca cuya garantía se hace inoperante. Las primeras leyes en este contexto, como la de Reforma Urbana y la de Reforma Agraria, dispusieron además la inscripción en los Registros de la Propiedad de las tierras y viviendas entregadas. Esto no se materializó en la práctica y trajo como resultado la desactualización de los asientos registrales, la pérdida de la cultura registral, del personal calificado y la falta de un eficiente control de las mutaciones jurídico reales de los bienes inmuebles.

El 28 de mayo de 1998 se promulga el Decreto Ley No.185[3]modificativo de la Ley No. 65 de 23 de diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, en el que se transfirieren al Ministerio de Justicia las funciones y atribuciones relacionadas con el Registro de la Propiedad, al poner fin así a más de 30 años de inactividad registral, siendo necesario el rescate y organización de la documentación existente, así como la selección y capacitación del personal, dada la necesidad de inscribir todos los inmuebles, tanto del Estado, como de las demás personas naturales y jurídicas, para restablecer el tracto registral sobre las propiedades y los traspasos de los inmuebles, así como la protección y garantías de los inversionistas extranjeros en esta materia; lo que hizo imprescindible el perfeccionamiento del sistema registral inmobiliario cubano sin menoscabar los principios hipotecarios que regulan el funcionamiento y organización de un Registro de Seguridad Jurídica, que contribuya al ordenamiento físico y jurídico y brinde la publicidad correspondiente a las personas que tengan un interés legítimo en conocer la situación legal de dichos bienes inmuebles.

Para llevar a feliz término esta investigación, el material bibliográfico consultado, ha provenido, en gran parte, de los tratadistas hipotecaristas españoles, pues las raíces hereditarias del Sistema Registral Inmobiliario Cubano provienen del sistema Español. Se analizaron autores como Roca Sastre[4]Monreal Vidal[5]Diez Picazo[6]Gómez Gálligo[7]Lacruz Sancho[8]López y López[9]López Medel[10]y tratadistas cubanos como Martínez Escobar[11]y Aguirre Torrado[12]que realizaron estudios profundos sobre la aplicación del Derecho Hipotecario en nuestro país antes del año 1959. Sin embargo, no se agota el tema en cuestión, que no se conoce se haya tratado desde esta perspectiva en Cuba

En la práctica se presentan conflictos reflejados de dos maneras, por un lado entre los propietarios y los colindantes y a su vez el asiento no alcanza su plena validez al poder ser impugnado ante un proceso judicial, luego del título inscripto. Por ello urge identificar la causa por la que se aprecian incongruencias entre los títulos dominicos asentados en el registro de la propiedad y la realidad física existente que atentan contra la seguridad jurídica de los propietarios.

Surgimiento del Registro de la propiedad

La hipoteca tuvo su nacimiento en Grecia[13]En esta adelantada cultura se aseguraba, como hasta hoy, que aquel que se obliga, obliga lo suyo. Este viejo adagio legal fue necesario organizarlo a fin de que surtiera efectos en la vida práctica y puesto que significaba la puntual realización de los contratos humanos, fue preciso traducir la idea por medio de signos ostensibles que la hiciesen conocer. Se establece de este modo un sistema de publicidad que daba al propio tiempo por resultado el constituir una garantía tan eficaz como permitían los tiempos y circunstancias de los pueblos. 

Así los griegos para simbolizar la hipoteca colocaban sobre la finca gravada un pequeño pedestal o una lápida donde aparecía escrito las cargas a que se hallaba afectada aquella heredad, costumbre que llegó hasta los tiempos de Solón y hasta los de Demosten.  

Sin embargo, no es hasta el pleno siglo IX y X en que surge el Registro Público[14]en pleno régimen feudal, época en que se dividió el dominio de la tierra entre el Señor y el Vasallo. Cuando el vasallo quería trasmitir la posesión que el feudo le concedía, necesitaba el consentimiento del señor, lo que se hacía constar públicamente. Recibía el señor un impuesto por la transferencia de dominio útil, los cuales se inscribían en el libro del país o del señorío, llame así porque en el se hallaban anotados todos los dueños de la tierra, la naturaleza, extensión, cargos y demás circunstancias de la finca que se trasmitía, el nombre del Vasallo que la enajenaba.

Este libro hacía plena fe de tal manera que el que adquiriera una finca no inscripta, corría el riesgo de ser desposeída de ella. Se dice que fue en Alemania donde por primera vez se estableció el Registro y en aquellas regiones donde el Régimen feudal imperó con más fuerza como fueron Francia, Escocia, Holanda y los Países Bajos. Aunque existen diversas opiniones al respecto, nadie discute que la historia legal de la hipoteca tiene como elemento común asegurar la propiedad.

Los antecedentes de nuestra escasa publicidad se remontan al año l878 con el establecimiento en la isla del oficio de Hipotecas. Sin embargo, según refiere Dorta Duque que existe un valioso antecedente considerado dentro de los primeros pasos para la actividad registral en el país a un acuerdo adoptado por el Cabildo de la Habana de fecha 31 de marzo de 1632 por el que se dispuso pregonar en las plazas y lugares públicos que todas las personas que tuvieran en cualquier concepto censos, bienes y tributos, los manifestaran dentro de veinte días ante el Escribano del Cabildo[15]Este llevaba un libro en que asentaban todas las manifestaciones y quedando prohibido a los escribanos públicos que hiciesen y otorgasen escrituras públicas sobre inmuebles sin que primero tuviesen testimonio del escribano del cabildo sobre las cargas, bajo pena de multa al escribano público. 

Los pregones fueron para anunciar la medida adoptada y el registro para dar objetividad a la publicidad, cuyo valor quedaba reducido a la penalidad impuesta a los escribanos públicos en caso de contravenciones.[16]. Se suscitaron en esta época innumerables litigios por linderos, usurpaciones y el despojo a los indios. Para tratar de remediar en algo esta situación surgió un procedimiento nombrado de composición y otorgamiento de nuevos títulos mediante el pago de cierta cantidad de dinero. Quedaron excluidas de dicho procedimiento las tierras no poseídas materialmente durante diez o más años. Los campesinos pobres acudieron al medio de ocupar los terrenos baldíos y sin título ni concesión[17]

El problema vital de la propiedad rústica cubana se acrecienta en las haciendas comuneras, tipo de propiedad jurídicamente colectiva y realmente individualizada. Surge esta forma de propiedad de las concesiones hechas por el Rey y el Cabildo para el fomento de la ganadería. Eran extensiones de tierras denominadas hatos y corrales. En los primeros tiempos carecían de la fijación en cuanto a la medida superficial y a la forma geométrica. Posterior a l729 fue adoptada la forma circular correspondiendo un radio de dos leguas a todo rumbo para los hatos y un radio de una legua, de igual manera para los corrales, señalándose en ambos casos como punto de partida imaginario el asiento donde estaba el batey o bramadero. Se carecía de planos o de formas exactas para las delimitaciones, lo que trajo no pocos conflictos en este sentido.

La Real Orden de 8 de junio de l814 y la de 16 de julio de l819 elevaron a definitivas las concesiones hechas por los Cabildos. Esta legislación dio origen al mayor problema de las haciendas; los pesos de posesión. Las sucesivas ventas de acotes o porciones de terreno, verificada sin mas identificación que el valor económico satisfecho por el comprador, crearon una terminología confusa. El nombre inicial de pesos de posesión sufrió toda clase de modificaciones. Los pesos de posesión significaban la parte proporcional de propiedad superficial que en las haciendas comuneras correspondía a cada condueño. El que la adquiría tenía la propiedad y el pleno dominio del terreno que correspondía. Se llegó a dar a cada legua un valor de mil pesos.

Por la complejidad de esta forma de propiedad para su inscripción la comisión que estudió la implantación en Cuba del sistema hipotecario de 1861 acordó proponer la suspensión de esta cuando se trataba de propiedad comunera, disponiéndose además que los notarios al autorizar documentos en que se trasmitía o gravare la propiedad comunera requirieran a los otorgantes para la individualización de dicha propiedad. 

Con la Ley de 22 de octubre de l904 se dio virtualidad legal plena al hecho posesorio, fijando un procedimiento sui géneris para inscribir el dominio de las tierras que se tenían en posesión de las tierras enclavadas en haciendas comuneras, con un breve procedimiento para acreditar la posesión mediante pruebas testifical y la identificación mediante la misma prueba. Esto producía el efecto excepcional de habilitar al poseedor de un título perfecto de propiedad.

Los derechos reales. Clasificación

La propiedad, ya como objeto, ya como relación, comprende los derechos reales y los derechos de obligación. La llamada propiedad limitada es la que determina los derechos reales[18]Los derechos reales representan la relación jurídica establecida entre una persona y una cosa determinada, en virtud de la cual aquélla ejercita sobre esta una serie de facultades más o menos extensas, constituyendo el dominio la serie de todas las facultades posibles del sujeto sobre el objeto. Esa relación, como toda dependencia que representa un derecho, debe ser respetada por todos, por la sociedad entera. Para que en la transmisión de la propiedad y los derechos reales exista ese respeto general, y para que la acción pueda ejercitarse con justicia contra todo tercero, es evidente que esos terceros han de conocer la relación jurídica que representa el derecho real, o ha de partirse de la base de ese conocimiento, los derechos reales tienen interés para todos, revisten un aspecto público muy marcado[19]

El derecho real es el poder jurídico que una persona tiene de obtener directamente una parte o la totalidad de las utilidades económicas de una cosa la relación entre la persona y la cosa es inmediata, pero es necesario precisar que se hace bajo la garantía y le control del estado. Se puede distinguir dos grandes categorías de derechos reales[20]los derechos reales principales y accesorios.

Los principales versan sobre la materialidad misma de la cosa y los accesorios sobre el valor pecuniario de la misma. El derecho real se ejerce directamente sobre la cosa. Este es de carácter inmediato ya que el titular ejerce su poder sin necesidad de una especial colaboración o intermediación de otras personas. El derecho real participa de la existencia objetiva de la cosa y por tanto es oponible ante terceros, en otras palabras, el titular del derecho real hace eficaz a este y satisface su interés, no sólo frete a un especial sujeto pasivo, concreto y determinado, sino también frente a terceros, lo que se define unas veces como efectividad de los derechos frente a todos y otros como efectividad a cualesquiera personas que se puedan encontrar en relación con la cosa objeto del derecho.[21]

Derechos reales en cosa ajena de aprovechamiento[22]son aquellos en los que el titular ostenta facultades inherentes al dueño, para extraer de la cosa ajena algún beneficio, ya sea el uso o el disfrute o ambos a partir de un desplazamiento posesorio. En esta categoría clasifican el uso, la habitación, el usufructo y la superficie. La copropiedad no puede ser considerada un derecho real de aprovechamiento porque el condómine no se beneficia con una cosa de otro sino con una cosa propia pero compartida y además de los beneficios puede también ejercitar el resto de las facultades que como dueño le correspondan. La posesión podría ser considerada dentro de la clasificación, pero su naturaleza y las variantes que puede asumir (tenencia, posesión, contenido de un derecho real, contenido de un derecho de crédito) no necesariamente le restringen al aprovechamiento pues el poseedor puede ejecutar actos típicos del propietario.[23]

Derechos reales de garantía: son aquellos en que el titular, desplazando o no la posesión, adquiere un título real sobre una cosa ajena para asegurar el cumplimiento de una obligación preexistente y al mismo tiempo gana aptitud para llevar el bien a subasta, realizar su valor de cambio y cobrar en dinero las sumas estimadas para la prestación debida. En esta categoría se incluyen la prenda, la hipoteca, la anticresis y en algunos ordenamientos, la retención.

Derechos reales de adquisición preferente: son aquellos en que el titular tiene aptitud para superar la voluntad de otra persona y ganar la cosa objeto del dominio para sí. Son figuras típicas de este supuesto el derecho de tanteo y el de retracto y en otros sistemas jurídicos, la reversión[24]

Del Registro de la propiedad, objeto e importancia

El término "propiedad" significa toda propiedad, incluso cualesquiera patentes, derechos de autor, marcas comerciales y cualquiera otra forma de propiedad intelectual, trátese de bienes muebles o inmuebles o de una combinación de ambos y con respecto a tales bienes, cualquier derecho, título u otro interés presente, futuro o contingente, incluido cualquier interés de arrendamiento.

El derecho de propiedad según refiere Rapa Álvarez refiere que "….no es más que una relación jurídica en que figura como titular el propietario y como sujetos pasivos obligados a reconocer sus prerrogativas, el resto de los ciudadanos, a quienes mediante un aparato de coacción se mantiene imposibilitado de interferir en el disfrute exclusivo del titular del privilegio"[25]. Sin la intervención estatal que garantice el derecho de propiedad sería letra muerta este supuesto derecho individual, proclamado por la burguesía como anterior y superior al Estado.

El Código Civil Cubano[26]en su artículo 129.1 define el concepto de dominio en tanto el Registro de la Propiedad se concreta como una Oficina Administrativa constituida fundamentalmente por un archivo formado por libros, en los cuales se almacenan las informaciones relativas a la propiedad inmobiliaria y a los derechos reales que están relacionados con ella.

El objeto del registro de la propiedad lo es la inmatriculación de los inmuebles, la inscripción y anotación de los títulos de dominio propiedad y otros derechos reales sobre aquellos, y su cancelación cuando corresponda, según la demarcación territorial donde se radiquen. Según refiere Campuzano Rodríguez Constituye un medio verdaderamente eficaz que acredita la existencia del derecho y lo hace realmente público[27]

A decir de Antonio Pau, el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la institución destinada a dar publicidad a los derechos y cargas, de cualquier naturaleza, que recaigan de manera inherente y estable sobre los bienes inmuebles.[28] El Registro de la Propiedad ha ido extendiéndose y perfeccionándose, hasta llegar a ser no una oficina, sino una institución jurídica, complemento necesario del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles; una institución que se impuso como indispensable para hacer públicos los derechos reales sobre esos bienes.

Este tiene un fundamento nacional, en cuanto se deriva de la naturaleza misma del derecho de propiedad. Es aquel en su esencia una institución formal y de garantía de éste, y es su fin hacer público el estado de los bienes inmuebles, mediante la inscripción de todos los actos por los cuales se crean, modifican o extinguen relaciones jurídicas referentes a los mismos. Para realizarlo, preciso es que haya un Registro público en el que hagan constar esas vicisitudes, en el que tenga cada finca su historia, de tal suerte que el que quiera adquirirla, o constituir sobre ello un derecho real, sepa que solo puede perjudicarle cuanto en él consta, que no hay mas dueño que el que figura como tal.[29]

A consideración de la autora, el carácter público de registro de la propiedad y su elemental función de garantizar la publicidad de los asientos regístrales, justifican por si solo la necesidad de su existencia. Los principios en que se sustenta la organización del registro permiten comprender, dada su esencia, se propende a un resultado que implique seguridad jurídica para los interesados y terceros, en el marco amplio de las relaciones jurídicos en que se desenvuelven los sujetos.

Naturaleza del Registro de la Propiedad y características

La concepción doctrinal atribuye al Registro de la Propiedad una triple naturaleza[30]como institución jurídica, como oficina pública, como conjunto de libros.

Como institución jurídica es su acepción más amplia, el Registro de la Propiedad sería aquella institución jurídica al servicio primordial del Derecho privado, a cargo del Registrador de la Propiedad, que por el sistema de folio real y con carácter exclusivo y excluyente tiene por objeto fundamental la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles.

Como oficina pública, se define el Registro de Propiedad como aquella oficina pública, radicado en la capital del distrito hipotecario donde ejerce sus funciones, a cargo de los Registradores de la Propiedad.

Como conjunto de libros, el Registro de la Propiedad sería una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados, existentes en cada Oficina Pública del Registro, en los que se extienden conforme a la ley los asientos correspondientes de los actos inscribibles.

Es una institución jurídica organizada en forma de oficinas al frente de las cuales se halla un Registrador, en las que se custodian los libros registrales y se practican los asientos y demás funciones que tiene encomendadas por ley. La distribución orgánica de los mismos vino determinada por la ley de 1861 que establecía inicialmente los registros donde hubiese cabeza de Partido Judicial. [31]

Es un Registro de carácter jurídico: Esta característica los diferencia de los registros de tipo administrativo, ya que el Registro de la Propiedad tiende fundamentalmente a la protección del tráfico jurídico inmobiliario, especialmente mediante la creación de situaciones de titularidad cuya eficacia jurídica trasciende de la mera toma de razón en un Registro administrativo.

Es un Registro de carácter público: Es una institución de carácter público y cualquier persona con interés legítimo tiene acceso al contenido de sus libros.

En este sentido considera la autora, que el Registro de la Propiedad en Cuba, contiene las tres características antes citadas, viéndose afectada la segunda de estas por diferentes causas, que se relacionan más adelante en el trabajo. En este sentido el Registro de la propiedad es una institución dirigida a la garantizar la tutela jurídica de los títulos y derechos inscriptos en tráfico jurídico inmobiliario, a través del principio de la publicidad, cuya definición legal puede apreciarse en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, según el cual el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.[32]

Fines del Registro de la Propiedad

Asegurar la propiedad inmueble, protegiendo su tráfico jurídico al dotar al titular registral de los efectos legitimadores y al proteger a los terceros adquirientes que confían en sus pronunciamientos, el Registro de la Propiedad consigue su fin de favorecer la negociación sobre bienes inmuebles. El que primero accede al Registro inscribiendo su derecho obtiene la protección de la Institución pues el Registro se cierra a cualquier otro título que sea contradictorio, aún cuando sea de fecha anterior (El titular registral es protegido frente a ataques a su patrimonio, pues nadie puede trasmitir sin su consentimiento ni se le puede condenar sin ser oído).[33]

Fomenta el denominado crédito territorial, es decir, la concesión de créditos garantizados con inmuebles (préstamos hipotecarios) en contraposición con los créditos personales, donde la garantía está más difuminada pues no responden a bienes concretos sino que hay una responsabilidad patrimonial general. Proporciona información, a través de sus medios de publicidad (exhibición, notas simples y certificaciones) del contenido de los libros del Registro. Suministrar datos a la administración que sirvan para formar una estadística acerca de la contratación inmobiliaria (hipoteca, ventas, arrendamientos, entre otros.). Actuar como importante auxiliar para la efectividad de determinados impuestos, como el de Sucesiones, Trasmisiones Patrimoniales, entre otros).

Cooperar con la Administración en importantísimas actividades como el urbanístico, materia agraria, catastro, arrendamientos, etc. Es una oficina pública del Estado a cargo del Registrador de la Propiedad que por el sistema de folio real cumple el objetivo de inscribir inmuebles perfectamente delimitados, y de estos: los derechos que en ellos recaigan, sus titulares y el uso al que se encuentra destinado, expresados en documentos públicos, según la demarcación territorial donde radiquen. Asimismo cumple la finalidad de publicar el contenido de sus asientos a través de los medios de publicidad reconocidos en la Ley (certificaciones y notas simples informativas) a quienes tengan interés legítimo para ello.

Después de mencionados los fines del Registro de la propiedad, concluye la autora que en Cuba los mismos se ven afectados por diferentes motivos, tales como que no se ha terminado el reordenamiento de las manzanas, la legislación cambiante que provoca que los títulos se inscriban en más de una ocasión , por lo que el asiento realizado asegura solo preventivamente el título, que no existe una coordinación de trabajo con las diferentes instituciones y organismos vinculados a la actividad, inexistencia de un sistema informático entre estas instituciones que permita la agilidad de los tramites y seguridad de dichos asientos.

Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad

Frente a la llamada inscripción constitutiva, que es la que produce el nacimiento del derecho, está el carácter declarativo de la inscripción pues ésta no hace más que constatar frente a todos, la transmisión o constitución operada con anterioridad[34]

Frente a la inscripción obligatoria necesaria (es decir, aquella que es preceptiva para que los derechos produzcan efectos respecto a los terceros) en nuestro derecho la regla general es la inscripción voluntaria.

Atendiendo a la publicidad del Registro, aparecen dos presunciones directamente emanadas de la inscripción y que constituyen efectos sustantivos de la misma.

La presunción iuris tantum de veracidad y exactitud del artículo 38 Ley Hipotecaria que constituye el principio de legitimación.

La presunción de inacatabilidad del tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria que forma el principio de fe pública registral.

Otro efecto de la inscripción es la oponibilidad de lo inscrito frente a terceros, según se desprende, en sentido contrario, del artículo 32 de la Ley Hipotecaria[35]que señala: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudican a tercero".

La oponibilidad tiene en el Registro de Propiedad un doble aspecto: positivo, según el cual, lo inscrito se presume que existe (es una verdad oficial) y perjudica a tercero; y negativo, conforme al cual, lo no inscrito se presumen que no existe y no afecta a terceros. Lo que, en ningún caso produce la inscripción es la subsanación de los defectos que pudiera adolecer el acto o derecho inscrito.[36]

En Cuba, el efecto de la inscripción registral tiene un carácter declarativo, por su naturaleza, sin embargo con la promulgación del Decreto Ley 288/13, para la realización de cualquier trasmisión de dominio se requiere de la inscripción registral previo, por lo que esta entonces se convierte en obligatoria.

Regulación existente en materia de inscripción de títulos de dominio en otros ordenamientos jurídicos

Existen tres grandes sistemas registrales en el derecho comparado[37]los que recogen sólo el principio de inoponibilidad (lo no inscrito no existe frente al titular registral) y prioridad; los que añaden el de tracto sucesivo y, finalmente, los que atribuyen a los asientos la virtualidad de asignar, definir y ordenar los derechos. Tanto la inoponibilidad como la fe pública presentan excepciones (cargas ocultas que se dan en países en que existe un Registro de mera oponibilidad) o exigencias específicas para gozar de la protección (buena fe o adquisición a título oneroso).

El Sistema Francés permite a todo el que quiera consultarlo y sacar las notas que tenga por conveniente, es un sistema de pura prioridad y de trascripción, que a pesar de dar importancia al principio de prioridad, no aceptan el efecto de cierre registral, de tal manera que todos los títulos son objeto de inscripción, correspondiendo exclusivamente a los tribunales decidir la preferencia de los derechos a partir de la prioridad de la inscripción, el sistema alemán, que solo autoriza para esto a los interesados y que no da valor más que a los certificados expedidos por este. La legislación cubana ha adoptado esta última variante.

También son conocidos los sistemas suizo y austriaco que junto con el holandés, los más interesantes para el legislador español, porque hacen compatible la inscripción constitutiva con un sistema de transmisión de la propiedad semejante al de Cuba, que requiere título y modo. Estos sistemas centran la eficacia constitutiva de la inscripción en torno a las modificaciones jurídico-inmobiliarias derivadas de negocio inter vivos. Así, si la modificación real deriva de un contrato sólo surtirá efectos si ha sido inscrita en el Registro de la propiedad. Sin embargo, en los demás supuestos la inscripción tiene como regla general- eficacia declarativa.

En el Derecho español[38]no sólo gana prioridad el título que primero accede al Registro, sino que además, el título que primero llega al Registro impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión, la que se considera eficaz por su prioridad. Por ello, el conflicto de derechos queda decidido extrajudicialmente. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena "erga omnes" mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento.

El sistema holandés establece en su Código civil[39]la necesidad de título y tradición, conforme al tenor literal de su artículo 3.84. Tratándose de inmuebles, la tradición tiene un régimen especial y requiere inscripción registral, conforme al artículo 3:89.1 CC holandés[40]

Si el Registro se limita a publicar títulos o sea, a dar a conocer los que el hipotético adquirente de un derecho ha de valorar pues son los únicos que le pueden perjudicar, la calificación del Registrador se limitará a apreciar si se cumplen los requisitos establecidos en cuanto a la forma (si de verdad se trata, por ejemplo, de un documento auténtico y si el negocio jurídico que recoge tiene por objeto un derecho real que recae sobre la finca en cuyo expediente se va a archivar). No se determina pues ni la legalidad de ese negocio (se publica aunque haya sido otorgado por un menor o un incapaz) ni si ha sido otorgado por el titular registral o sea, si se cumple el principio del tracto sucesivo.

En Francia, se ha reformado la norma para suprimir esta responsabilidad de los Registradores y, ahora, se limita a publicar que se ha presentado un título de cancelación pero el derecho no se expulsa de los libros. No es ajena a este hecho la responsabilidad personal de los Registradores. En España, ambos principios se definen y recogen en los Artículos 32[41]: y 17 de la Ley Hipotecaria[42]

Estos principios delimitan y ordenan los derechos y cargas que afectan (al adquirente de un derecho o al que concede un préstamo o tiene una relación de negocio y quiere conocer la situación de su cliente). Ahora bien, suelen establecerse excepciones: la paradoja de su justificación; sobre cómo la teórica tutela de los intereses de los más débiles (inquilinos, salarios o cónyuge) puede producir la consecuencia contraria.

Un segundo grupo de países introduce el control del tracto. Ello obliga a investigar toda la cadena de transmisiones que se publica antes de adquirir un derecho real. Consecuencia: la incertidumbre no desaparece y tampoco, la carestía, ralentización, pérdida de plusvalías y de los bienes (indemnización por la vía de seguro), exclusión de riesgos sobre los que no adquirido seguridad. Un caso típico es el de Italia, que, conforme a la disposición precedente, un acto de adquisición esté sujeto a transcripción, las sucesivas transcripciones o inscripciones a cargo del adquirente no producirán efectos si no se ha transcrito el acto anterior de adquisición. Cuando el acto anterior de adquisición esté transcrito, las sucesivas transcripciones o inscripciones producirán sus efectos según su orden respectivo.

El tercer sistema que rige en la mayoría de los países del mundo occidental confiere a los asientos la facultad de atribuir los derechos reales.

En Suecia, "si el derecho real ha sido adquirido por compra (a título oneroso) y el transmitente no era su legítimo titular, debido a que su adquisición o la de alguno de sus causantes era nula, la adquisición será, sin embargo, válida si el derecho consta inscrito a favor del transmitente y el adquirente no conocía ni debía haber conocido (buena fe) que aquel no era el titular legítimo. Esta regla no se aplica a las adquisiciones derivadas de un procedimiento de ejecución" (artículo 1 del capítulo 18 del Land Code). Inglaterra: "Si se ha practicado un asiento en el Registro por el que una persona aparee como titular de un derecho real y el derecho real no debería habérsele atribuido, será considerado como su verdadero titular como resultado de la inscripción (artículo 74 de la Land Registration Act).

Alemania: "Si se inscribe un derecho en el Registro a favor de una persona, se presume que ostenta la titularidad de ese derecho (artículo 891 CC). "Los contenidos del Registro se consideran correctos a favor de la persona que, mediante un negocio jurídico, adquiere un derecho a una finca o un derecho sobre dicha finca a menos que se extienda un asiento de contradicción contra la corrección o el adquirente conozca la incorrección (buena fe). Si el titular del derecho tiene registrada su facultad de disposición del derecho inscrito en beneficio de cierta persona, dicha restricción no es eficaz frente al adquirente a menos que se deduzca como obvio del Registro o que dicho adquirente la conozca (artículo 892 CC9), igual ocurre en Australia o Canadá. La importancia del carácter definitivo desde el punto de vista de la tranquilidad del adquirente. La posible impugnación sólo resuelve si el adquirente reúne los requisitos que la legislación exige. Si es así, los Tribunales han de respetar la asignación que el Registro ha hecho. La simplicidad que comporta para determinar y averiguar la situación jurídica de un bien. Su condición de requisito sine qua non para la creación de la seguridad jurídica. No todos los sistemas registrales son plenamente fiables y protectores de la titularidad inscrita.

Hoy en día la crisis de las hipotecas "sub prime" o hipotecas basura, ha puesto de relieve que no son mejores ni mucho menos los sistemas económicos que todo lo permiten, sino aquellos que realizan un control preventivo de legalidad de los contratos; sistemas de seguridad jurídica preventiva.

Se pueden clasificar según los efectos que reconocen a la inscripción en el Registro: Los de menores efectos son aquellos sistemas de mero depósito de títulos. Es el propio de ciertos Estados de EEUU; en ellos el adquirente tiene que realizar una labor de investigación de los títulos del transferente, depositados en el Registro, pero nunca tiene la seguridad plena de la titularidad del vendedor. Para evitar los riesgos de la evicción, esto es de la pérdida de la cosa frente al verdadero propietario, el comprador, concierta un seguro, llamado seguro de títulos, que le garantiza, una indemnización, para el caso, de la pérdida de la titularidad de la cosa. Son sistemas de mero depósito de títulos.

Se ha demostrado que las compañías de seguros introducen numerosas cláusulas de exoneración. Y sobre todo estos sistemas son la antítesis de los sistemas de seguridad jurídica preventiva, como se ha demostrado en el mercado hipotecario de EEUU, donde la posibilidad de titulizar cualquier crédito hipotecario, sin control preventivo alguno, ha llevado a una de las crisis financieras más importantes de la historia, el segundo se refiere a los sistemas de trascripción de títulos o de mera oponibilidad frente a terceros. Es el caso del sistema francés que se caracteriza porque la inscripción en el Registro produce el efecto de perjudicar a terceros de manera que lo no inscrito no perjudica al comprador. El comprador, puede estar seguro que las cargas o gravámenes derivados de títulos no inscritos, no le perjudican. Ya existe un cierto control preventivo, de manera que el inversor (acreedor hipotecario, comprador) puede centrar su información en lo que el Registro publica, sin temor a cargas o transmisiones no publicadas que le puedan perjudicar.

Existen también filtros previos de control, como la exigencia de documentación pública o el principio de tracto sucesivo y el tercero de los sistemas de inscripción o fe pública registral, como el alemán, el suizo o el español y muchos latinoamericanos de influencia española, en los que el Registro de la propiedad no solo garantiza la inoponibilidad de lo no inscrito, sino que asegura la titularidad del transferente. El Registro de la Propiedad proclama una única titularidad sobre la cosa, y nunca el adquirente de buena fe va a ser perjudicado por la posible evicción o pérdida de titularidad por el transferente. Son sistemas de fuerte control preventivo, de exigencia de forma pública y de calificación por parte del Registrador de la adecuación de los títulos inscribibles a la legalidad. Sólo los países que siguen este sistema de fe pública logran la mayor protección (y por ende el mayor valor) de la titularidad inscrita.

9.- Organización del Registro en Cuba.

En el caso de Cuba, el sistema registral, como fiel heredero de su predecesor, se organiza a partir del sistema de folio real, sustentado no en el titular del bien inmueble sino en éste último. Dicho sistema registral se caracteriza además, grosso modo, por el hecho de que las transformaciones reales sobre la titularidad del inmueble se producen independientemente de la inscripción registral, por lo que la misma sólo tiene efectos puramente declarativos; sin embargo, se presume que las declaraciones realizadas por este registro son exactas, presunción iuris tantum; de ahí que la única posibilidad de que la realidad jurídica extrarregistral no coincida con la realidad jurídica registral sólo puede ser descartada a partir de la exactitud registral que presupone el principio del tracto sucesivo.

9.1. Análisis legislativo del procedimiento registral.